逾期交房的案例参考

第一篇：逾期交房的案例参考

逾期交房的案例参考

发布日期：2012-04-28作者：徐涛律师

交房时房子没验收青岛开发商赔房主６万违约金

http2009-7-7齐鲁晚报

关键词：开发商房子违约金

摘要：姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

舜网讯姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

据了解，姜某打算购买青岛某置业公司开发的某山庄一套建筑面积210.27平方米的住房，双方于2005年6月21日签订了商品房买卖合同。2005年11月29日，青岛某置业公司对外声称，该公司开发建设的某山庄已验收并且具备交房条件，并于次日起开始办理交房手续。姜某以房子没竣工验收为由拒绝接收房屋。庭审中，姜某称青岛某置业公司没有出具住宅质量保证书及使用书，故有权拒绝交接，青岛某置业公司则称该两份说明是在房屋交接时交付被告，因姜某拒绝交接，故不能获得两份说明书。从青岛某置业公司提供的建筑工程竣工验收备案表来看，姜某购买的房屋具备交付条件的日期为2006年12月8日。据了解，双方之间到现在也没有交接房屋。

法院认为，从青岛某置业公司提供的竣工验收备案表来看，青岛某置业公司刊登交房通知时房屋尚未竣工验收，根本不具备交付条件，房子直到2006年l2月8日之后才具备交付条件。青岛某置业公司逾期交房的行为造成违约，应当承担违约责任，赔偿姜某从2005年11月29日至2006年l2月8日的损失。

交付未竣工验收合格之商品房是否还应承担逾期交房违约金

来源重庆市渝中区人民法院作者游中川编辑衡平于心点击1521更新时间2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，甲向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。甲在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给甲，因此甲于2007年9月25日起诉要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

【分岐】

对甲的违约金请求是否支持有两种意见。一种意见认为，由于双方已办理了房屋交接手续，且甲在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。至此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此对甲要求乙承担违约金的请求不予支持。另一种意见认为，截止至乙将房屋交付给甲使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条

件，甲仍予以签收接房。为此，乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

【评析】

本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地产公司所交付的房屋未经竣工验收合格为由要求乙支付逾期交房违约金，对甲方的诉求是否应予以主张，笔者认为应通过对以下几个问题进行剖析后再下结论。

1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效？

我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司的履行行为无效；反之，则乙房地产公司的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。

由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给甲占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。

2、甲明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害

债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给甲占有时，甲在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但甲接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为甲选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而甲也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任？

我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，甲与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给甲使用。从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给甲使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然乙房地产公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给甲占有应视为有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于2006年12月1实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为――竣工验收合格逾期。

综上，根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为。因此笔者同意第二种意见,乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

西安首例违规交房业主起诉公正判决维权成功

——西安市雁塔区法院维护公民合法权利的一个典型判例

房地产开发商欺骗业主、恃强凌弱的做法已经激发了绝大多数民众的不满和反感，已经发展成破坏社会公平公信、阻碍社会和谐的重要因素。随着我国依法治国和法制文明进程的加快，大部分公民的维权意识和各级法院的公正执法意识都在增强，这在一定程度上已经成为我国加快司法文明步伐的强大动力。

日前，西安市雁塔区人民法院就原告王先生起诉开发商（西安荣康置业有限公司）违规交房一案，作出判决：（1）由被告承担从合同约定的应交房之日起至实际交房之日期间的违约金；（2）限被告于判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告；（3）由被告承担案件受理费。宣判后原告遵照法院要求，积极与被告联系接收房屋，但被告却不愿交房。被

告明确表示不服一审判决，并表示要利用一切关系和办法在中级法院打赢官司。

被告的态度和做法给王先生增添了担忧：在如今公开公正的执法环境下，开发商利用一切关系和办法是否会真的奏效？一审判决会不会在二审中被开发商的“有效运作”彻底翻案？王先生同时坚信：不断完善的法律体系和公正执法是构建和谐社会的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真诚希望社会各界能够高度关注此案；希望“阳光”能够阻隔一切影响公正判决的阴暗运作；希望广屏蔽词语律工作者能够主持正义、保护弱者；希望媒体跟踪报道，进行监督；希望得到广大弱势群体的支持和帮助。他也希望此案的终审判决能够成为保护弱势群体合法权益不受侵害的典型判例。案情简况：

原告王先生（业主）2005年3月30日与被告西安荣康置业有限公司（开发商）签订了买卖“世纪颐园”小区A座（位于雁塔区赵家坡）商品房的合同，约定2006年5月28日交房。因开发商不能提供符合法律规定和合同约定的证明房屋符合交房条件的有关资料，王先生拒绝接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔区人民法院提出起诉，请求法院判令被告承担逾期交房违约金，并继续履行合同。

法院审理查明：被告提出交房时，向业主提供或出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明，被告未能出示，原告遂拒绝接房。庭审中，原告认为双方在合同第八条约定的“该商品房经验收合格”中“验收合格”不仅应具备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》还应具备《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明；被告认为其具备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件即代表“验收合格”。

法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。双方对合同第八条约定的“验收合格”理解发生争议，在合同中对“验收合格”的含义又未做解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定。法院在援引了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律条文后，认为商品房“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》，而被告在交房时所具备的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，只能证明被告对该商品房进行了验收，不能证明该商品房经验收合格，因被告交房时缺少相关部门的认可文件，故逾期交房的责任应由被告承担。

法院判决：

一、被告西安荣康置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期间逾期交房违约金以及2007年9月18日至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日期间逾期交房违约金。

二、被告西安荣康置业有限公司本判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告。

本案件受理费1782元，由被告负担。

第二篇：律 师 函(逾期交房)

律 师 函

××××××公司：

我们是中华人民共和国执业律师，执业于陕西博硕律师事务所，现接受×××的委托，就贵公司逾期向×××交房一事，本律师郑重致函。

根据委托人的介绍以及相关的证据材料，本律师了解到以下情况：

2010年3月20日，×××与贵公司签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），购买了华城万象二期第4幢1单元9层××号房，房屋总金额为×××元。合同签订后，×××按照合同约定完全履行了自己的义务。但贵公司却未按合同的时间向×××交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日前，贵公司实际交付房屋的时间为2012年10月29日，逾期交付时间为303日，按照《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项的约定，贵公司应向×××支付逾期交房违约金×××元。

另，贵公司委托××××××（以下称××物业）作为×××所在小区的物业服务公司，华诚物业不顾贵公司逾期交房的事实，强行向×××收取尚未交付房屋期间的物业费、电梯费、垃圾费及其他相关费用合计×××元，该费用是由于贵公司逾期交房造成的，因此，应当由贵公司承担。

致函律师认为：

×××与贵公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护。在合同履行期间中，×××没有任何违约事实，而贵公司却逾期交房，致使×××迟迟不能收房入住，贵公司的行为已经严重违反合同约定，给×××造成了重大损失，贵公司应当按照法律规定和合同约定，向×××支付逾期交房违约金和迟延交房期间的物业等费用合计×××元。

致函律师的目的：

致函律师希望贵公司能够就上述违约事实采取积极的态度，妥善处理因逾期交房与××

×

产生的纠纷。致函律师并不希望事态向相反的方向发展，若因贵公司的原因引起诉讼，贵公司将额外支付大量费用，造成诸多不必要的损失，望贵公司三思慎决。

此函系善意建议，望贵公司在收到本致函后五日内，与×××或致函律师联系，协商解决逾期交房违约金的支付等相关事宜，从而保护贵公司的信誉及利益，并避免我方当事人的合法权益遭受损失。

顺祝商祺！

陕西博硕律师事务所 中国 西安

律师联系电话:

××× ×××律师

二○一二年十一月五日2

第三篇：商品房逾期交房代理词

代理意见

尊敬的审判长、审判员：

陕西恒达律师事务所接受王某的委托，指派本所律师吕琦担任王某与陕西某某房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人。本案开庭后，代理人结合本案证据以及辩论焦点，发表代理意见如下：

一、涉案房屋在2012年12月 30日所谓的竣工验收时并不具备法律规定的竣工验收条件。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律。法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资科，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察。设计单位有关负责人审核签字。(五)有完整的技术档案和施工管理资科。

(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑构配件和设备的进场试验报告。

(七)建设单位已按合同约定支付工程款。(八)有施工单位签署的工程质量保修书。

(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

被告向法庭提交的证据证明，在2012年12月30被告组织建设、施工、监理、设计单位对项目进行验收。然而其并没有向法庭出具公安消防、环保部门验收合格和资料，也没有出具“两书一表”（即商品房使用说明书、和商品房质量保证书竣工验收合格备案表）。根据我国法律规定，未经消防和环保部门验收合格的建设项目不能交付使用。试想，被告将一个消防设施存在隐患的建筑物交给业主使用，无疑是一个定时炸弹，一旦出现火灾其后果不堪设想。所以被告代理人辩解综合验收合格才需要消防、环保等部门验收合格而合同第八条第一项第一款约定的“该商品房经验收合格”无需消防部门和环保部门验收合格即可交付与法不符，存属无理狡辩，人民法院不应采纳。

二、涉案房屋系王某借用其亲属张某名义购买，付款以及签合同均系王某一人完成，故合同的权利义务均属于王某一人与张某无关。

涉案房屋系王某本人购买，当时买房时王某用其舅舅张某的名义购买，付款签合同一事张某均不之情。对于此事被告工作人员自始自终均之情。所以在2012年6月2日，王某提出要将合同更名为自己本人时，被告工作人员便要求王某以张某名义写下合同更名申请。在原被告均认可王某自始至今为涉案房屋的业主时，双方才会在《合同补充协议》中约定“2010年7月3日签订编号为YS00027732号的《商品房买卖合同》”。由此可见双方已在重新签订的商品房买卖合同确认王某应从2010年7月3日开始享有合同权利，而非被告人辩称原告从2012年6月2日方才享有合同权利。

三、根据法律规定以及合同约定，被告人的反诉请求不成立，人民法院应予以驳回。

本案中，被告违约在先延迟交房，所以被告主张依据合同第十一条约定追究原告的违约责任并要求解除合同是对合同第十一条约定的曲解和歪曲。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

本案中被告提出反诉要求人民法院解除原被告签订的商品房买卖合同，从被告主张交房之日距今已经超过一年，而法律规定的解除权一年时间为除斥期间不可中断不可延长，所以被告已丧失了解除合同的权利，人民法院应该依法予以驳回。

综上，即为代理人之代理意见，望人民法院予以采纳。

代理人：吕琦

2015年1月14日

第四篇：逾期交房违约金案件如何诉讼

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：

逾期交房违约金=已交付房款ｘ逾期交房的天数ｘ约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题：已交付房款是指你已经交给开发商的房款，包括你通过银行支付给开发商的贷款；逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日，或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例，不与第1项的比例分段计算。

第五篇：开发商逾期交房如何承担违约责任

开发商逾期交房如何承担违约责任

案情：2010年10月，原告方先生预购被告安徽省全椒县某房地产开发有限公司开发的位于襄河镇麟和苑11幢2单元502号商品房一套，建筑面积为98.11平方米，同时原告于10月2日和10月9日两次交给被告全椒县某房地产开发有限公司购房首付款共98583元。并于11月8日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为318583元，首付款为98583元，余款220000元在签订合同后50个工作日内办理完按揭手续；被告全椒县某房地产开发有限公司应当在2011年9月前将验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于 2010年11月9日在中国银行办理了按揭手续，开立银行按揭还款账户。到2011年9月，被告全椒县某房地产开发有限公司未能按约定时间交付商品房给原告。2011年11月28日，被告全椒县某房地产开发有限公司开发的商品房验收合格，并于11月30日通过手机群发短信的方式，将交房通知发给原告提供的手机号码，同时以国内挂号信将交房通知邮寄给原告提供的地址。但原告认为没有收到被告的短信和信件，被告全椒县某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，按日63.72元支付违约金10194.65元。庭审中，被告全椒县某房地产开发有限公司认可违约的事实，但承担2011年11月30日之前的逾期交房责任。同时，被告全椒县某房地产开发有限公司认为原告主张的违约金过高，逾期交房给原告造成的损失也就是房租损失，并申请对原告购房的同一地段房租损失进行司法鉴定。经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金损失进行鉴定，鉴定结论原告所购房屋的月租金损失为445元。被告全椒县某房地产开发有限公司支付鉴定费2600元。

分歧：原告方先生诉被告全椒县某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，安徽省全椒县人民法院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告方先生诉称：《商品房买卖合同》签订后，被告未能按时交付商品房给原告，根据合同约定被告应支付原告违约金。但原告找被告索要违约金时，被告一直不愿支付，故原告提起诉讼，要求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支付逾期5个月零10天（2011年9月至2012年2月10日）交房的违约金10194.65元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称：原告购买房屋是事实，被告逾期交房时间仅为2个月。我公司在2011年11月30日通过群发短信的方式，将收房通知发给原告，同时将收房通知书以挂号信的形式邮寄给原告。被告认为在2011年11月30日之前逾期交房的责任由被告负责，但原告主张的违约金过高，我公司应承担的是原告租金的损失，并要求对违约损失进行鉴定。评析：本案争议的焦点是被告房产开发公司应自何时承担违约责任，以及如何承担违约责任。

违约是指合同当事人在无法定免责原因的情况下，不按合同履行义务的行为。《民法通则》第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《民法通则》第112条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，由于开发商未能按约定交房，双方也约定了逾期未交房支付违约金。原告可以根据这个约定要求开发商赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，法院对该合同的效力予以确认。合同签订后，原告按合同约定的义务，向被告支付了购房首付款98583元，并在中国银行全椒支行办理了按揭手续，被告应按照合同约定的期限将原告订购的商品房交付给原告，被告未能按合同约定的时间（2011年9月前）向原告交房，因此被告应承担逾期交房的违约责任。

对于违约时间的确定，原告主张被告承担5个月零10天的期限。被告认为过长，从被告提供的2011年11月30日通过中国移动发送到原告手机的信息记录及同一天邮政通信国内挂号信函收据，可以确定被告告知原告交房的时间。但考虑本案的特殊性，被告发出的交房通知，不能确定原告是否收到，故法院确定按5个月时间确定被告违约的时间。

关于被告提出合同约定的违约金标准过高，请求予以减少问题：本案中原告对被告逾期交房造成的实际损失未提供证据加以证明，而被告认为其逾期交房造成原告的损失是房屋租金的损失，经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购房屋地段的租金损失进行鉴定，月租金为445元。而合同约定的违约金损失每天为63.72元，显然约定的违约金明显高于原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，被告请求适当减少违约金，法院依法予以支持。但鉴定的月租金损失445元，略显偏低，法院酌定为600元的月租金作为违约金的损失。

关于鉴定费2600元，因引起纠纷是被告违反合同约定造成的，原告诉请是以合同为依据要求被告承担逾期交房的违约金并无不当，因此产生的鉴定费用应由被告承担。

据此，依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，安徽省全椒县人民法院一审判决如下：被告全椒县某房地产开发有限公司支付原告方先生逾期交房违约金3000元。

（安徽省全椒县

司家宏）