逾期交房违约金案件如何诉讼

第一篇：逾期交房违约金案件如何诉讼

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：

逾期交房违约金=已交付房款ｘ逾期交房的天数ｘ约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题：已交付房款是指你已经交给开发商的房款，包括你通过银行支付给开发商的贷款；逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日，或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例，不与第1项的比例分段计算。

第二篇：浅析逾期交房违约金的调整标准

浅析逾期交房违约金的调整标准

一、案例简介

2010年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于2011年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为2012年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。

2013年8月26日，广州市仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据《房地产估价报告》，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。

二、问题的提出

本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。

现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。

在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。

违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。

补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。

从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。

四、逾期交房违约金调整的法律分析针对《合同法》第一百一十四条确定的违约金调整规则，通常理解该规则的内容包括：

1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官或仲裁员不得依职权主动调整。

2、违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。

3、对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，法官或仲裁员无需审查是否过分低于造成的损失。

4、对于减少违约金问题，应以违约金是否过分高于实际损失作为是否减少违约金的标准。

1.关于违约金调整的举证责任分配当事人因违约金低于实际损失或过高而请求法院或仲裁机构予以调整的，法院或仲裁机构应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?

“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。值得注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

本案中，购房者何某主张按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失，请求仲裁机构予以调整，理应承担其实际损失大小和高于约定的违约金限额的举证责任。反之，若开发商在逾期交房纠纷中提出违约金过高的主张，则实际损失的举证责任转移由开发商承担。

2.逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷中，违约金可以根据合同约定进行确定。而对购房者逾期交房实际损失的计算则通常需要考虑购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等多种因素影响，也因此确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失则成为一个司法难题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本案中，合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种推定，在诉讼或仲裁中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁机构作出调整的自由裁量界限《合同法》虽未限制约定违约金的上限，但对违约金上限的限制条款在相关的司法解释中均有体现。其中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说，对于违约金过高的情况，法院或仲裁机构是在超过损失30%的幅度以内予以适当减少，并未强制要求降低至与损失持平，此时，裁判者具有一定的自由裁量权限；而对于违约金低于造成损失的情况，则应当以确定的实际损失（起码也应当是法律“推定”造成的损失）额作为调整增加的依据和标准，实际上杜绝了裁判者可以自由裁量的权限。

因此，本案仲裁庭是否需要对逾期违约金予以调整，则必须建立在逾期交房所造成的损失已经能够完全确定的前提下，比较其中的差额，从而作出相应的裁决。

五、结论回到本案，既然仲裁庭已经认定何某所举证的《房地产估价报告》未能证明由具有合法评估资质的机构作出，显然，何某理应承担举证不能的法律后果，即并没有证明约定的违约金标准低于其实际损失，其申请调整的请求不应得到支持。但该份裁决书在未对证据不予认定的基础上，笔锋一转，在缺乏任何事实建构的基础上，随意的判断出合同约定的违约金标准确实低于实际损失，应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理的认定，并基于此作出了一项任意性的最终裁决。

而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算是作为合同没有约定违约金前提下对逾期付款违约金的裁量标准，这与本案合同已对违约金作出明确约定，且申请调整的对象为逾期交楼违约金的情况完全不相符。该份仲裁裁决书明显陷入了一种似是而非、难以自圆其说的悖论，其造成的后果不但是对当事人契约自由、意思自治原则的随意颠覆，也因此损害了法律的权威和尊严。

第三篇：购房逾期交房违约金申请)

关于购房逾期交房违约金申请

申请人:**

2012年 8月20日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被申请人将兰天花园紫薇园*****号房以********元出售给申请人。合同第四章第十一条约定被申请人应在2012年9月30日将验收合格的商品房交付给申请人。合同第四章第十三条约定被申请人逾期超过30日不能将房屋交付与申请人，自合同第四章第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之八的违约金。

合同签订后，申请人依约支付了全部房价款。直到2013年4月19日申请人去收房，公共配套建筑还没有安装到位和完成，申请人要求被申请人出示商品房验收合格的合法证明文件，被申请人也无法提供。申请人因急于住房，无奈之下接受了房屋。时至今日申请人请求被申请人向申请人支付逾期交房违约

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房价款万分之八的违约金)元、逾期办理房地产权属证书违约金元.此致 敬礼

安达房地产开发有限公司

申请人:**

2014-1-21

第四篇：逾期交房违约金支付协议

逾期交房违约金支付协议

出卖人：

买受人： 身份证号码： 买受人： 身份证号码：

鉴于：买受人于 年 月 日购买了出卖人开发的 区 栋 单元 号房屋（简称商品房），并签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人于 年 月 日向买受人交付商品房。现根据实际情况，该商品房于 年 月 ＿ 日交付买受人使用，出卖人逾期 天向买受人交房。

现就商品房逾期交付事宜，出卖人与买受人协商一致，达成如下协议：

一、买受人同意：出卖人以物业服务费抵偿该商品房的逾期交付违约金，即出卖人抵偿买受人该房屋 个月（自 年 月至 年 月止）的前期物业服务费。

二、抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。

三、本协议经出卖人与买受人双方签字盖章后即发生法律效力。

四、本协议一式两份，出卖人与买受人各执一份，具有同等法律效力。

出卖人：辽宁永利房地产开发有限公司 买受人（签字并捺印）： 法定代表人：

委托代理人（签字并捺印）： 证件号码：

签订时间：二○一 年 月 日

第五篇：逾期交房的案例参考

逾期交房的案例参考

发布日期：2012-04-28作者：徐涛律师

交房时房子没验收青岛开发商赔房主６万违约金

http2009-7-7齐鲁晚报

关键词：开发商房子违约金

摘要：姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

舜网讯姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

据了解，姜某打算购买青岛某置业公司开发的某山庄一套建筑面积210.27平方米的住房，双方于2005年6月21日签订了商品房买卖合同。2005年11月29日，青岛某置业公司对外声称，该公司开发建设的某山庄已验收并且具备交房条件，并于次日起开始办理交房手续。姜某以房子没竣工验收为由拒绝接收房屋。庭审中，姜某称青岛某置业公司没有出具住宅质量保证书及使用书，故有权拒绝交接，青岛某置业公司则称该两份说明是在房屋交接时交付被告，因姜某拒绝交接，故不能获得两份说明书。从青岛某置业公司提供的建筑工程竣工验收备案表来看，姜某购买的房屋具备交付条件的日期为2006年12月8日。据了解，双方之间到现在也没有交接房屋。

法院认为，从青岛某置业公司提供的竣工验收备案表来看，青岛某置业公司刊登交房通知时房屋尚未竣工验收，根本不具备交付条件，房子直到2006年l2月8日之后才具备交付条件。青岛某置业公司逾期交房的行为造成违约，应当承担违约责任，赔偿姜某从2005年11月29日至2006年l2月8日的损失。

交付未竣工验收合格之商品房是否还应承担逾期交房违约金

来源重庆市渝中区人民法院作者游中川编辑衡平于心点击1521更新时间2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，甲向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。甲在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给甲，因此甲于2007年9月25日起诉要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

【分岐】

对甲的违约金请求是否支持有两种意见。一种意见认为，由于双方已办理了房屋交接手续，且甲在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。至此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此对甲要求乙承担违约金的请求不予支持。另一种意见认为，截止至乙将房屋交付给甲使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条

件，甲仍予以签收接房。为此，乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

【评析】

本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地产公司所交付的房屋未经竣工验收合格为由要求乙支付逾期交房违约金，对甲方的诉求是否应予以主张，笔者认为应通过对以下几个问题进行剖析后再下结论。

1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效？

我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司的履行行为无效；反之，则乙房地产公司的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。

由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给甲占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。

2、甲明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害

债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给甲占有时，甲在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但甲接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为甲选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而甲也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任？

我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，甲与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给甲使用。从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给甲使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然乙房地产公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给甲占有应视为有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于2006年12月1实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为――竣工验收合格逾期。

综上，根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为。因此笔者同意第二种意见,乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

西安首例违规交房业主起诉公正判决维权成功

——西安市雁塔区法院维护公民合法权利的一个典型判例

房地产开发商欺骗业主、恃强凌弱的做法已经激发了绝大多数民众的不满和反感，已经发展成破坏社会公平公信、阻碍社会和谐的重要因素。随着我国依法治国和法制文明进程的加快，大部分公民的维权意识和各级法院的公正执法意识都在增强，这在一定程度上已经成为我国加快司法文明步伐的强大动力。

日前，西安市雁塔区人民法院就原告王先生起诉开发商（西安荣康置业有限公司）违规交房一案，作出判决：（1）由被告承担从合同约定的应交房之日起至实际交房之日期间的违约金；（2）限被告于判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告；（3）由被告承担案件受理费。宣判后原告遵照法院要求，积极与被告联系接收房屋，但被告却不愿交房。被

告明确表示不服一审判决，并表示要利用一切关系和办法在中级法院打赢官司。

被告的态度和做法给王先生增添了担忧：在如今公开公正的执法环境下，开发商利用一切关系和办法是否会真的奏效？一审判决会不会在二审中被开发商的“有效运作”彻底翻案？王先生同时坚信：不断完善的法律体系和公正执法是构建和谐社会的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真诚希望社会各界能够高度关注此案；希望“阳光”能够阻隔一切影响公正判决的阴暗运作；希望广屏蔽词语律工作者能够主持正义、保护弱者；希望媒体跟踪报道，进行监督；希望得到广大弱势群体的支持和帮助。他也希望此案的终审判决能够成为保护弱势群体合法权益不受侵害的典型判例。案情简况：

原告王先生（业主）2005年3月30日与被告西安荣康置业有限公司（开发商）签订了买卖“世纪颐园”小区A座（位于雁塔区赵家坡）商品房的合同，约定2006年5月28日交房。因开发商不能提供符合法律规定和合同约定的证明房屋符合交房条件的有关资料，王先生拒绝接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔区人民法院提出起诉，请求法院判令被告承担逾期交房违约金，并继续履行合同。

法院审理查明：被告提出交房时，向业主提供或出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明，被告未能出示，原告遂拒绝接房。庭审中，原告认为双方在合同第八条约定的“该商品房经验收合格”中“验收合格”不仅应具备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》还应具备《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明；被告认为其具备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件即代表“验收合格”。

法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。双方对合同第八条约定的“验收合格”理解发生争议，在合同中对“验收合格”的含义又未做解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定。法院在援引了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律条文后，认为商品房“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》，而被告在交房时所具备的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，只能证明被告对该商品房进行了验收，不能证明该商品房经验收合格，因被告交房时缺少相关部门的认可文件，故逾期交房的责任应由被告承担。

法院判决：

一、被告西安荣康置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期间逾期交房违约金以及2007年9月18日至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日期间逾期交房违约金。

二、被告西安荣康置业有限公司本判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告。

本案件受理费1782元，由被告负担。