房屋拆迁管理工作程序

第一篇：房屋拆迁管理工作程序

房屋拆迁管理工作程序

一、房屋拆迁许可证申请程序

1、《山东省城市房屋拆迁管理条例》第九条：“拆迁申请人需要拆迁房屋及其附属设施，应当向所在地房屋拆迁行政主管部门申请拆迁许可证，提交下列相关材料：（1）申请书

（2）建设项目批准文件；（3）建设用地规划许可证；（4）国有土地使用权批准文件；（5）拆迁计划和拆迁方案；

（6）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、审核资料

审查拆迁人提交的资料，核实安置方案，在七日内到现场查勘，报领导审核。

3、审批发证

房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内作出决定，对不符合条件的，依法作出不予行政许可的书面决定，并说明理由。视拆迁范围内的具体情况张贴《拆迁公告》。

二、拆迁裁决程序

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁期限内因补偿方式、补偿金额、搬迁期限、产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事宜达不成拆迁补偿协议的，当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。

2、市拆迁办收到裁决申请后，在5日内进行审查，对符合条件的，予以立案；对不符合立案条件的，告知申请人不予受理。

3、裁决立案后3日内将裁决申请书副本送达被申请人。被申请人应当自收到裁决申请书副本之日起3日内，向市拆迁办提交答辩书和有关证据、证明材料。

4、裁决自立案之日起30日内作出。

5、当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。

三、监督管理

1、未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款

2、拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、罚款

3、拆迁人未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施拆迁的

处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款、吊销房屋拆迁许可证

4、擅自延长拆迁期限的

处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款、吊销房屋拆迁许可证

5、接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的

处罚种类：责令停止改正、责令停止拆迁、警告、没收违法所得、吊销房屋拆迁资格证书、罚款

6、取得《房屋拆迁资格证书》的房屋拆迁单位年度考核不合格的

处罚种类：吊销《房屋拆迁资格证书》

7、无证承担委托拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

8、未经核准自行拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

9、伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

10、未经批准跨城市承担委托拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

四、其他具体行政行为（含登记、备案等）（共九项）1.房屋拆迁事项的公告 2.补偿安置资金使用的监督 3.拆迁委托合同备案

4.房屋拆迁单位变更法人代表，《房屋拆迁资格证书》备案 5.评估结果的最终核定 6.自行拆迁单位的核准

7.拆迁单位业务及人员考核和技术培训 8.房屋拆迁资格的审查

9.房屋拆迁单位跨地区拆迁的批准

五、资料整理备案

及时收集整理房屋拆迁有关资料，立卷归档。

合城市拆迁办

在经过了“两审批”程序之后，征地机关需要通过“公告”程序将征地的有关事项告诉集体土地所有权人、使用权人，以便让他们及时将该土地上附着物拆除，将土地腾空出来交给国家使用，同时到有关部门领取土地补偿款项。需要指出的是，这里征地机关发布的征收土地的“公告”，并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知，它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们，要求他们服从、执行而已。它是一种结果意义上的告知。所以，“公告发布是在征地审批被批准之后。也就是说，此时被征地一方只有搬迁的义务，而没有保护自己土地不被征收的权利。剩下的，只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而己”。

1998年《土地管理法》（修订）尽管设计了一个“两审批”的程序，但它在法律层面上的效果是更进一步加强化了征收集体土地的强制性，并未给予集体土地所有权人、使用权人平等协商的机会。虽然它规定了征地必须“公告”，但征地“公告”时被征用的土地已经获得了上级机关的批准，集体土地所有权人、使用权人只能被动接受。可见，在征地程序中，集体土地所有权人、使用权人从程序一开始就陷入了相当被动的、弱势地位，手里根本没有足够的法律资源与国家征地行为进行合法对抗。

即使如此，依照《土地管理法》规定应当公告的内容，在实践中还会被征地机关以各种理由“截留”，不愿将法定公告内容告知集体土地所有权人、使用权人。此种迹象其实多少可以说明，在征收土地过程中存在着严重损害集体土地所有权人、使用权人的情况，如果依法履行了征地“公告”，可能会产生当地政府无法控制的局面。所以，采用欺骗、隐瞒等方式阻止集体土地所有权人、使用权人获得事实真相，已成为一些当地政府的首选策略。如在石洪均等25人诉绍兴市人民政府行政复议一案中，新昌县人民政府似乎就有这样的问题，即使它未履行征收土地“公告”之职责，也还是为法院所确认。

二、农村征地拆迁评估的问题

（一）、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定：征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

在征地拆迁实际工作中，征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来，被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足，所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑)，土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情况的出现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。

事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本，但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作，正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反，刻意的低评，不但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社会公信力；而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象；最关键的是误导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。

从更高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业，只对委托人单方当事人负责，还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，土地估价机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看，都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明)，构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受，效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求，评估出来的结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。

（二）、重置价格的准确把握问题

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：

1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

3．那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先，决定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学，工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

（三）、集体建设用地的补偿问题

在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

2．在经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

4．在政府颁布的征地拆迁补偿标准中，果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的，被拆迁人比较容易接受。兴建厂房，投资更大，预期经济收益也更大，但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑，确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中，对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。

三、拆迁货币补偿计算方法拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，北京拆迁律师拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

房屋拆迁补偿标准计算公式货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

1.房屋拆迁各补偿费种类及计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

2.房屋拆迁货币补偿费计算(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

3.拆迁安置费计算

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

（1）、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;（2）、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;（3）、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。4.农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

计算公式：补偿费=(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

5.计算公式：

（1）、补偿费=(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

（2）、房屋装璜补贴费

条例的立法原意在评估时是不考虑装修的，即房地产市场评估价格是不含装修价格的;如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

（3）、搬家、搬迁费

搬家费应当在拆迁补偿安置协议签订后一次性发给。使用临时周转房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次发给。

（4）、土地使用权价值，空院、院落补偿费，停产停业损失，非居住面积补偿。

（5）、货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用，包含其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿。

（6）、临时安置补偿临时安置补助费通常又称为过渡费，是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，补助对象是被拆迁人或者房屋承租人停产停业损失。

（7）、房屋价值补偿

房屋补偿条例19条中的--对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

四、签订房屋拆迁协议应注意哪些事项

拆迁协议书一般情况下应使用省、市(县)人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。

拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。

但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。

五、房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容，应该注意哪些问题?

房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。

（一）、房屋拆迁补偿安置协议的主要内容

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

2、安置用房面积、标准、地点和交付时限；

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

6、违约责任和争议解决的方式；

7、当事人约定的其他条款。

至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。

拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

（二）、房屋拆迁时,被拆迁方有许多值得注意的地方 1.房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆迁方丈量,坚持以实际面积计算.2.房子装潢的补偿.比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同;石英水磨地和一般水泥地的补偿不同;需要补偿和不补偿的项目容易混淆,都必须在拆迁方作记录后一一过目.3.违章建筑的年限和补偿.如果有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单.因为不同年份的补偿多少不同.4.签订合同时,要仔细搞清合同内容,不清楚的问清以后才签字.5.如果拆迁时要求析产,如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的.如此等等,供参考.最最要注意地是，就是要注意那个赔偿金额是怎么写的，看清楚，不然会被骗钱的。反正要看清楚拆迁方给你带来利益的那些和法律怎样评定的那些看清楚，但如果是政府赔偿，那可以放心，如果是房地产的要小心，都是奸商!

六、签订房屋拆迁协议应注意什么？

1、拆迁人与被拆迁人拆迁人拆迁人的名称、工商营业执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料、居委会（村委会）出具的证明材料，身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。

2、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临时安置的补偿如租房补偿等事项。

3、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建筑面积、绿地面积、荷载等级、抗震等级、配套措施、开工时间、竣工时间、建筑项目验收等级、平面图纸、布局鸟瞰图建设施工单位、设计单位、监理单位等。

4、征收补偿标准对拆迁的房产的价值征收补偿标准、征收补偿标准的依据、出具评估报告的评估公司名称、法定的评估资质证、评估的程序、评估的标的等；对不满意拆迁公司委托的评估公司出具的评估报告可以申请其他评估公司重新评估等事项。

5、征收补偿方式对拆迁补偿的标准无异议后拆迁人可以一次性向被征收人选择货币补偿，被征收人也可以选择房屋回迁，若协议回迁的要注明回迁的面积、楼层、及其他事项。

6、协调异议在确定征收范围后，被拆迁人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；被拆迁征收人若对拆迁补偿协议有异议协商不成的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

七、需要签订主要协议内容及注意事项（很重要很重要）需要签订主要协议内容有：《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》、《征收补偿协议》、《评估报告》、《补偿安置协议》等。

第一，被征收人签字前，一定要逐字逐条看清楚协议内容。尤其是各种笔录内容。如果发现内容与你说的或者与事实不符的时候，一定要求执法人员修改。执法人员不愿修改的话，被征收人千万千万不要签字。第二、如果你确认内容没有问题你要签字，要注意，如果一共有几页纸的话，你一定要每一页都签字，不要留出没有签字的文件业。另外，签字时要注意看下面有没有复写纸垫着空白页的情况。如果有就要把空白页纸抽出来，千万别让自己的名字落在空白纸页上。

第三、签字的时候一定要顶着上面内容签字，不要在你签字和内容之间留出太大的空间。也可以在内容下面写上“（该页正文内容到此结束）”。很多被征收人反馈说签字协议与最后的协议内容有出入，就是征收方在这个空隙上添加了内容，从而改变了被征收人最终补偿利益。

第四、一定不要忘记写上日期。写日期的时候一定要写成“XX年XX月XX日”这样的格式，千万不要图省事，省略掉了“年月日”的书写。这个也是很容易被篡改的地方。

第三篇：农村房屋拆迁一般程序

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农村房屋拆迁一般程序一、一般规定

补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

1、征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及

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征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

4、一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

二、中拆迁居住房屋的补偿安置规定

1、征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

货币补偿金额计算公式一般为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴

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标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

2、征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;

货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

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3、其他补偿：

律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

4补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

三、拆迁非居住房屋的补偿安置：

在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

补偿标准一般为：

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

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3、其他补偿：

(1)按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

(4)其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。来源：（农村房屋拆迁一般程序http://s.yingle.com/cq/469683.html）征地拆迁.相关法律知识

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基

地

建

房,村

委

要

收

钱

吗

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征

地

”

频

发的思

考

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第四篇：房屋拆迁程序十步走

房屋拆迁程序十步走

来源：

作者：

日期：11-09-01

房屋拆迁程序分十步走，暂停公示→入户调查评估→业内计算→制定拆迁方案→申请拆迁许可证→发布拆迁公告→送达拆迁评估→订立拆迁协议→动迁→结案。整个过程中，最关键的是拆迁房屋评估，计算拆迁补偿费用。作为房屋拆迁程序的关键一步，处理不当，则有可能引起强拆民愤。

第一个阶段叫暂停公示。

由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。

第二个步骤是入户调查评估。

在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。

第三个步骤是内业计算。

实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。

第四步是制定拆迁实施方案。

拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。

第五个步骤是申请拆迁许可证。

拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。

第六个步骤是发布拆迁公告。

就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。

第七个步骤是出一个正式的评估报告。

这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。

第八个步骤是送达拆迁评估报告。

送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。

第九个订立拆迁补偿安置协议

实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

1、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。

2、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。

第十个步骤是动迁。

动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。

拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少?钱怎么给?怎么交付房屋?另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。例如，现在拆迁房屋周边的市场价是8000元/平米了，但按照政府出台的拆迁补偿规则，评估价是6000元/平米，这样总价可能差10万元，那么拆迁人可能把这10万块钱通过奖励的方式补给你。如果你在奖励期内走，则补给你;如果你不走，就可能得不到这笔奖励。这就是动迁的过程。

最后一个过程是结案过程。

最后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计最后花了多少钱?可能和最初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人最终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是最后一个过程。一共大概就是这十个阶段。

第五篇：房屋拆迁的基本程序

房屋拆迁的基本程序

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。由于城市规划和国家专项建设工程的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

1、调查核实。

拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。

2、逐户走访。

拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。

3、编制拆迁计划。

根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。

4、申请拆迁。

拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。

5、发出拆迁公告。

拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。

6、签订协议。

在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。

7、实施拆迁。

被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。

房屋拆迁管理工作程序

第一篇：房屋拆迁管理工作程序

第二篇：房屋拆迁程序及注意事项

第三篇：农村房屋拆迁一般程序

第四篇：房屋拆迁程序十步走

第五篇：房屋拆迁的基本程序

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