拆迁程序

第一篇：拆迁程序

拆迁程序

1、拆迁委托

1.1审核委托人手续

1.1.1营业执照

1.1.2法人代码

1.1.3建设项目批准文件

1.1.4建设用地规划许可证(建设用地规划红线图)

1.1.5建设用地批准书

1.1.6拆迁房屋登记册(摸底名册表)

1.2测算代办费用

1.3签订代办拆迁合同

2、拟定被拆迁人评估机构

2.1拆迁评估公告

2.2选评单位简介

2.3选评单位确定

2.4评估公示

2.4.1价格公示

2.4.2评估均价公示

2.5评估价格申请复估，另委托评估机构

2.6签定拆迁评估价委托合同

3、制定拆迁补偿安置实施方案

3.1中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》

3.2重庆市人大常务委员会公告第5号《重庆市城市房屋拆迁管理条例》

3.3渝府发2002第92号文《重庆市城市房屋拆迁费额标准的通知》

3.4落实拆迁安置房源

3.5落实拆迁安置资金

3.6参照有关拆迁办法和片区实际情况制定奖励标准

3.7落实银行

4、制定拆迁预案

5、拆迁片区工作人员

5.1政策、方案咨询人员

5.2签定拆迁补偿安置协议人员

5.3现房安置人员

5.4联系水、电、气、闭路、电信人员

5.5估评装饰装修人员

5.6交接旧房人员

5.7财务人员

5.8后勤保障人员

5.9做动迁工作人员

5.10各职能部门配合人员

6、拆迁现场办公点

6.1现场办公室

6.2政策咨询办公室

6.3拆迁补偿安置办公室

6.4财务办公室

6.5装饰、装修估评办公室

6.6旧房交接办公室

6.7水、电、气、闭路、电信办公室

7、召开拆迁片区各相关职能部门会议

7.1拆迁管理办公室

7.2街道、社区

7.3公安、治安

7.4信访

7.5代办拆迁单位

7.6水、电、气、闭路、电信部门

8、行政许可

8.1听证(核发拆迁许可证)

8.1.1听证申请

8.1.2组织听证

9、申请该项目的拆迁许可证

9.1建设项目批准文件

9.2建设用地规划许可证(附建设用地规划红线图)

9.3建设用地批准书

9.4拆迁房屋登记册

9.5拆迁计划和补偿安置方案

9.6被拆迁房屋评估价格咨询报告

9.7办理存款业务的金融机构出具的不少于拆迁安置所需资金百分之七十的专项资金证明

10、拆迁补偿安置实施方案的批复

11、核发房屋拆迁许可证

12、拆迁管理办公室城市房屋拆迁公告

13、送达拆迁片区相关资料

14、拆迁项目实施

15、行政许可

15.1听证(行政裁决)

15.1.1听证申请

15.1.2组织听证

16、申请评估技术鉴定

17、城市房屋拆迁行政裁决申请

18、申请人民法院强制拆迁

18.1行政诉讼

18.2民事诉讼

19、实施旧房拆除

20、整理汇总拆迁片区资料

21、办理注销拆迁片区房屋所有权证、国有土地使用权证

22、项目的完整资料移交

23、项目的完整资料归档

第二篇：办理拆迁程序

办理拆迁申请、裁决等手续程序 申请拆迁程序

一、领证

1、符合下列条件的单位和个人可申请房屋拆迁：（1）建设项目批准文件；

（2）国土资源局建设用地批准文件（土地使用证）；

（3）市规划局建设批准文件（选址意见书、建设用地规划许可证、规划红线定位图）；（4）拆迁计划、拆迁方案和符合规定的安置用房。

2、房屋拆迁人或委托拆迁人必须提出书面申请，并携带各项批准文件的复印件报市房屋拆迁管理部门审核。

3、市房屋拆迁管理部门审核的内容为：（1）拆迁人提供的国家批准文件是否齐全；（2）拆迁范围与批准用地范围是否一致。

4、房屋拆迁管理部门审查同意后，下达现场丈量摸底批准文件。

5、拆迁人和受委托拆迁人收到进入拆迁现场丈量摸底批准文件后，即派员进入拆迁地块进行全面的调查、丈量，做好现场记录、汇总造册。

6、拆迁单位调查、丈量工作结束后，根据《办法》规定，制订拆迁方案，填写《芜湖市房屋拆迁现场调查汇总表》、《芜湖市房屋拆迁现场调查明细表》报市房屋拆迁管理部门审批。

7、房屋拆迁管理部门收到房屋拆迁单位的申请后，对其申请情况进行全面审查，其内容包括：

（1）拆迁单位拆迁计划和安置方案是否可行（有一定比例的安置现房）；（2）建设资金是否落实及银行出具的专项资金证明；（3）受委托拆迁单位有否《房屋拆迁资格证》，能否承担拆迁经济责任的能力及委托合同；（4）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，以及所采取的保护措施；（5）劳务拆除单位有否《房屋拆除资质证》，能否承担拆除的经济能力及拆除合同。

8、拆迁人必须按规定一次交纳拆迁管理费。

9、市房屋拆迁管理处提出审查意见，报市房屋拆迁管理部门审批。

10、房屋拆迁管理部门批准同意后（不同意的，将其不批准原因通知拆迁申请人），签发《房屋拆迁许可证》，同时填发《芜湖市房屋拆迁公告》，向被拆迁人公布建设项目名称，拆迁人、拆迁时间、拆迁范围、《房地产评估单位资质公告》和搬迁期限。

11、拆迁范围确定后，市房屋拆迁管理部门书面通知有关部门暂停办理拆迁范围内的新建、扩建、改造房屋；改变房屋和土地用途；房屋租赁等。

二、延期

1、拆迁人在《房屋拆迁许可证》规定期限内未能完成拆迁任务的，必须在期满前5日以书面文件提出申请。

2、申请延期文件中需阐明以下内容：（1）前期拆迁任务完成情况；（2）尚未拆迁房屋面积（户数）、原因；（3）采取的措施及所需的时间。

3、申请延期文件需附《房屋拆迁许可证》及近期《拆迁延期公告》复印件。

4、房屋拆迁管理部门收到申请延期报告后，对其拆迁进展情况，延期的理由进行认真的审核，下达《拆迁延期公告》。

5、拆迁延期时限原则上在5000平方米以内不超过2个月，10000平方米以内不超过3个月，20000平方米以内不超过6个月，50000平方米以上的不超过10个月，逾期仍未完成任务的将实行严格的行政制约手段。

拆迁现场程序

1、拆迁人或受委托拆迁人收到《房屋拆迁许可证》后，应制定具体的拆迁操作程序。

2、根据《办法》规定，公开房屋拆迁政策、办事程序、安置房源、补偿办法及补偿价格。

3、公布《房屋拆许可证》、《房屋拆迁资格证书》。

4、做好拆迁政策的宣传和解释工作。

5、在规定期限内拆迁与被拆迁人、房屋承租人签订《芜湖市房屋拆迁补偿协议书》，明确拆迁当事人的权利和义务。

6、拆迁当事人按协议要求，依据《办法》有关条款之规定进行货币补偿或产权调换。

7、拆迁当事人对被拆迁房屋进行现场交接，在规定期限内对其房屋实施拆除，并保证拆除房屋时人身安全。

8、拆迁当事人因一方违约或其他特殊原因，导致应拆房屋不能如期拆除的，应当先由当事人进行调解，调解不成，可在拆迁规定期限内（需要延期的，拆迁人应书面申请，办理延期手续），报请市拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书3个月内向房屋所在地的人民法院诉讼。

9、超过裁决期限被拆迁人拒绝拆迁的，可申请人民法院实施强制拆迁，同时办理证据报全。

10、做好整个拆迁工作进度日记。

11、拆迁单位和拆除单位应加强现场管理，做到安全生产、文明施工。

拆迁验收程序

1、房屋拆迁单位拆迁安置工作结束后，应立即进行户籍灭籍清册表登记汇总，作出拆迁工作的书面报告，填写《芜湖市房屋拆迁验收申请表》报市房屋拆迁管理部门审查。

2、市房屋拆迁管理部门审查的内容为：

（1）实际拆迁范围是否与批准拆迁范围一致；

（2）是否按照《办法》的规定对被拆迁人进行补偿和安置；（3）是否按期进行房屋拆除；

（4）对所拆迁地块的各类资料是否按要求齐全完整。

3、拆迁管理部门审查后，对违反《办法》规定的，按照《办法》第四章的有关条款予以处罚。

4、拆迁管理部门对拆迁单位审查合格后，签发《房屋拆迁验收证》。

5、拆迁单位在《收到房屋拆迁验收证》后，应对所拆地块所有拆迁资料进行分类汇总，按照国家《档案法》的规定建档立卷。

6、建设单位凭市房屋拆迁管理部门的《房屋验收证》到市规划局申请所建项目的定位放线单。

调解、裁决程序

一、立案

1、在城市规划区域内的国有土地上，拆迁人与被拆迁人，或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，当事人双方均可向房屋拆迁管理部门提出裁决申请。

2、当事人应当提供下列材料：

（1）拆迁人提出申请的，需要提供建设项目批准文件，市规划部门核发的建设用地许可证，市拆迁管理部门核发的拆迁许可证，市土地部门核发的建设用地批准书及有关有效证件等；（2）被拆迁人提出申请的，应提供房屋所有权证及房屋产权有效证件、居民身份证复印件、户籍资料等；

（3）房屋承租人提出申请的，应提供合法租赁手续、居民身份证复印件、户籍资料等。（4）当事人应提供前期协调、谈话笔录。

3、裁决机关认为需要提供的其它材料。

4、房屋拆迁管理部门收到上述材料在10日内立案，不能立案的书面答复。（1）立案时应审查拆迁双方当事人提供的有关资料的合法性和有效性；（2）填写立案审查表；（3）报请分管领导审批。

二、裁决

1、审查当事人提出的裁决申请内容及举证的合法性。

2、做现场勘察及调查事实，收集证据。

3、了解当事人双方对拆迁的意见和要求。

4、主持双方当事人协调会，就拆迁补偿、安置进行调解。

5、调解仍达不成协议，在拆迁期限内做出裁决。

三、申请执行

1、拆迁人提交书面申请强制拆迁报告。

2、已发生法律效力的裁决书。

3、拆迁人依照裁决书规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房证明或报告（提供拆迁安置用房、周转用房的报告要注明房屋产权来源、地址、面积和结构）。

4、拆迁管理部门收到拆迁人以上资料后，应当在10日内对资料内容进行审查，提出强制执行意见并附裁决书和送达回证等有关材料申请本级人民政府或人民法院实施强制拆迁。

5、实施行政强制拆迁的拆迁管理部门在实施强制拆迁的7日前通知拆迁当事人。

6、实施强制拆迁前、拆迁人应当办理向公证机关证据保全。

拆迁资格审批程序

一、申请拆迁资格

1、申请从事房屋拆迁的单位，应当是中介服务型的经济实体，具有独立的法人资格。

2、申请单位必须持上级主管部门同意组建的批准文件，填报《芜湖市城市房屋拆迁资格申请书》。

3、房屋拆迁管理部门审查的内容为：（1）拆迁资格单位批准文件和名称；（2）组织机构及性质；（3）固定的办公场所；

（4）有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员；（5）拆迁资格单位法人代表身份证明；

（6）从事拆迁工作人员培训情况，已经房屋拆迁管理部门培训合格的复印证件；（7）申请单位具备熟悉房屋结构、建筑工程技术人员情况；

4、经审核、符合拆迁资格条件的，有房屋拆迁管理部门签发《芜湖市城市房屋拆迁资格证书》正、副本。

二、申请拆除资质

1、申请从事房屋拆除的单位，应当是劳动服务型的经济实体，具有独立的法人资格；

2、申请单位必须持建设主管部门颁发的有四级以上建筑工程施工资质证书及上级主管部门的批准文件，填报《芜湖市房屋拆除单位资质申请书》；

3、房屋拆迁管理部门审查的内容为：（1）拆除资质单位批准文件和名称；（2）组织机构及性质；（3）固定的办公场所；

（4）有与承担拆除业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员；（5）拆除资质单位法人代表身份证明；

（6）申请单位具备熟悉房屋结构的建筑工程技术人员和安全生产管理人员等情况。

4、经审核，符合拆除资质条件的，由房屋拆迁管理部门签发《芜湖市城市房屋拆除资质证书》正、副本。

三、资格年审

1、房屋拆迁管理处受房屋拆迁管理部门委托对房屋拆迁、拆除资格单位实施审查。

2、年审工作在资格证书批准时效期限前一个月进行。

3、接受年审单位必须上报工作总结，填报《房屋拆迁、拆除单位资格年检表》，交验资格证书正、副本。

4、房屋拆迁管理处根据上报材料先初审，后现场核查。

5、审查的主要内容是：

（1）接受拆迁任务完成情况；（2）被拆迁人员安置情况；（3）对拆迁纠纷的处理情况；（4）拆迁资料归档、建档情况；

（5）有无违反拆迁政策、规定及其他违规行为。

（6）内部管理制度、安全制度是否健全；全年有无伤亡责任事故。

5、审查合格，由房屋拆迁管理处签发《拆迁、拆除资格合格证》，报房屋拆迁管理部门审批，续发《房屋拆迁拆除资格证书》正、副本。

6、逾期未申报，视为自动放弃。

7、审查不合格的单位责令其停止拆迁、拆除业务进行整顿或登报取消房屋拆迁、拆除资格。

第三篇：房屋拆迁程序及注意事项

房屋拆迁程序及注意事项大全

一、征收土地的“公告”

在经过了“两审批”程序之后，征地机关需要通过“公告”程序将征地的有关事项告诉集体土地所有权人、使用权人，以便让他们及时将该土地上附着物拆除，将土地腾空出来交给国家使用，同时到有关部门领取土地补偿款项。需要指出的是，这里征地机关发布的征收土地的“公告”，并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知，它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们，要求他们服从、执行而已。它是一种结果意义上的告知。所以，“公告发布是在征地审批被批准之后。也就是说，此时被征地一方只有搬迁的义务，而没有保护自己土地不被征收的权利。剩下的，只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而己”。

1998年《土地管理法》（修订）尽管设计了一个“两审批”的程序，但它在法律层面上的效果是更进一步加强化了征收集体土地的强制性，并未给予集体土地所有权人、使用权人平等协商的机会。虽然它规定了征地必须“公告”，但征地“公告”时被征用的土地已经获得了上级机关的批准，集体土地所有权人、使用权人只能被动接受。可见，在征地程序中，集体土地所有权人、使用权人从程序一开始就陷入了相当被动的、弱势地位，手里根本没有足够的法律资源与 国家征地行为进行合法对抗。

即使如此，依照《土地管理法》规定应当公告的内容，在实践中还会被征地机关以各种理由“截留”，不愿将法定公告内容告知集体土地所有权人、使用权人。此种迹象其实多少可以说明，在征收土地过程中存在着严重损害集体土地所有权人、使用权人的情况，如果依法履行了征地“公告”，可能会产生当地政府无法控制的局面。所以，采用欺骗、隐瞒等方式阻止集体土地所有权人、使用权人获得事实真相，已成为一些当地政府的首选策略。如在石洪均等25人诉绍兴市人民政府行政复议一案中，新昌县人民政府似乎就有这样的问题，即使它未履行征收土地“公告”之职责，也还是为法院所确认。

二、农村征地拆迁评估的问题

（一）、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定： 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

在征地拆迁实际工作中，征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响 土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来，被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足，所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑)，土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情况的出现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。

事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本，但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作，正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反，刻意的低评，不但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社会公信力；而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象；最关键的是误导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。

从更高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实 际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业，只对委托人单方当事人负责，还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，土地估价机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看，都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明)，构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受，效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求，评估出来的结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。

（二）、重置价格的准确把握问题

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：

1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

3．那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先，决定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了 大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学，工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

（三）、集体建设用地的补偿问题

在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地 兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

2．在经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

4．在政府颁布的征地拆迁补偿标准中，果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的，被拆迁人比较容易接受。兴建厂房，投资更大，预期经济收益也更大，但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑，确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中，对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。

三、拆迁货币补偿计算方法 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，北京拆迁律师拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

房屋拆迁补偿标准计算公式 货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

1.房屋拆迁各补偿费种类及计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

2.房屋拆迁货币补偿费计算(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

3.拆迁安置费计算

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

（1）、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;（2）、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;（3）、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。4.农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

计算公式：补偿费=(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权 基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

5.计算公式：

（1）、补偿费=(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

（2）、房屋装璜补贴费

条例的立法原意在评估时是不考虑装修的，即房地产市场评估价格是不含装修价格的;如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

（3）、搬家、搬迁费

搬家费应当在拆迁补偿安置协议签订后一次性发给。使用临时周转房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次发给。

（4）、土地使用权价值，空院、院落补偿费，停产停业损失，非居住面积补偿。

（5）、货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用，包含其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿。

（6）、临时安置补偿 临时安置补助费通常又称为过渡费，是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，补助对象是被拆迁人或者房屋承租人停产停业损失。

（7）、房屋价值补偿

房屋补偿条例19条中的--对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

四、签订房屋拆迁协议应注意哪些事项

拆迁协议书一般情况下应使用省、市(县)人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。

拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。

但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。

五、房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容，应该注意哪些问题?

房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。

（一）、房屋拆迁补偿安置协议的主要内容

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

2、安置用房面积、标准、地点和交付时限；

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

6、违约责任和争议解决的方式；

7、当事人约定的其他条款。

至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。

拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

（二）、房屋拆迁时,被拆迁方有许多值得注意的地方 1.房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆迁方丈量,坚持以实际面积计算.2.房子装潢的补偿.比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同;石英水磨地和一般水泥地的补偿不同;需要补偿和不补偿的项目容易混淆,都必须在拆迁方作记录后一一过目.3.违章建筑的年限和补偿.如果有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单.因为不同年份的补偿多少不同.4.签订合同时,要仔细搞清合同内容,不清楚的问清以后才签字.5.如果拆迁时要求析产,如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的.如此等等,供参考.最最要注意地是，就是要注意那个赔偿金额是怎么写的，看清楚，不然会被骗钱的。反正要看清楚拆迁方给你带来利益的那些和法律怎样评定的那些看清楚，但如果是政府赔偿，那可以放心，如果是房地产的要小心，都是奸商!

六、签订房屋拆迁协议应注意什么？

1、拆迁人与被拆迁人拆迁人拆迁人的名称、工商营业执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料、居委会（村委会）出具的证明材料，身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。

2、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临时安置的补偿如租房补偿等事项。

3、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建筑面积、绿地面积、荷载等级、抗震等级、配套措施、开工时间、竣工时间、建筑项目验收等级、平面图纸、布局鸟瞰图建设施工单位、设计单位、监理单位等。

4、征收补偿标准对拆迁的房产的价值征收补偿标准、征收补偿标准的依据、出具评估报告的评估公司名称、法定的评估资质证、评估的程序、评估的标的等；对不满意拆迁公司委托的评估公司出具的评估报告可以申请其他评估公司重新评估等事项。

5、征收补偿方式对拆迁补偿的标准无异议后拆迁人可以一次性向被征收人选择货币补偿，被征收人也可以选择房屋回迁，若协议回迁的要注明回迁的面积、楼层、及其他事项。

6、协调异议在确定征收范围后，被拆迁人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；被拆迁征收人若对拆迁补偿协议有异议协商不成的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

七、需要签订主要协议内容及注意事项（很重要很重要）需要签订主要协议内容有：《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》、《征收补偿协议》、《评估报告》、《补偿安置协议》等。

第一，被征收人签字前，一定要逐字逐条看清楚协议内容。尤其是各种笔录内容。如果发现内容与你说的或者与事实不符的时候，一定要求执法人员修改。执法人员不愿修改的话，被征收人千万千万不要签字。第二、如果你确认内容没有问题你要签字，要注意，如果一共有几页纸的话，你一定要每一页都签字，不要留出没有签字的文件业。另外，签字时要注意看下面有没有复写纸垫着空白页的情况。如果有就要把空白页纸抽出来，千万别让自己的名字落在空白纸页上。

第三、签字的时候一定要顶着上面内容签字，不要在你签字和内容之间留出太大的空间。也可以在内容下面写上“（该页正文内容到此结束）”。很多被征收人反馈说签字协议与最后的协议内容有出入，就是征收方在这个空隙上添加了内容，从而改变了被征收人最终补偿利益。

第四、一定不要忘记写上日期。写日期的时候一定要写成“XX年XX月XX日”这样的格式，千万不要图省事，省略掉了“年月日”的书写。这个也是很容易被篡改的地方。

第四篇：房屋拆迁管理工作程序

房屋拆迁管理工作程序

一、房屋拆迁许可证申请程序

1、《山东省城市房屋拆迁管理条例》第九条：“拆迁申请人需要拆迁房屋及其附属设施，应当向所在地房屋拆迁行政主管部门申请拆迁许可证，提交下列相关材料：（1）申请书

（2）建设项目批准文件；（3）建设用地规划许可证；（4）国有土地使用权批准文件；（5）拆迁计划和拆迁方案；

（6）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、审核资料

审查拆迁人提交的资料，核实安置方案，在七日内到现场查勘，报领导审核。

3、审批发证

房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内作出决定，对不符合条件的，依法作出不予行政许可的书面决定，并说明理由。视拆迁范围内的具体情况张贴《拆迁公告》。

二、拆迁裁决程序

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁期限内因补偿方式、补偿金额、搬迁期限、产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事宜达不成拆迁补偿协议的，当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。

2、市拆迁办收到裁决申请后，在5日内进行审查，对符合条件的，予以立案；对不符合立案条件的，告知申请人不予受理。

3、裁决立案后3日内将裁决申请书副本送达被申请人。被申请人应当自收到裁决申请书副本之日起3日内，向市拆迁办提交答辩书和有关证据、证明材料。

4、裁决自立案之日起30日内作出。

5、当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。

三、监督管理

1、未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的 处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款

2、拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的 处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、罚款

3、拆迁人未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施 拆迁的

处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款、吊销房屋拆迁许可证

4、擅自延长拆迁期限的

处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款、吊销房屋拆迁许可证

5、接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的

处罚种类：责令停止改正、责令停止拆迁、警告、没收违法所得、吊销房屋拆迁资格证书、罚款

6、取得《房屋拆迁资格证书》的房屋拆迁单位考核不合格的

处罚种类：吊销《房屋拆迁资格证书》

7、无证承担委托拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

8、未经核准自行拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

9、伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

10、未经批准跨城市承担委托拆迁

处罚种类：警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款

四、其他具体行政行为（含登记、备案等）（共九项）1.房屋拆迁事项的公告 2.补偿安置资金使用的监督 3.拆迁委托合同备案

4.房屋拆迁单位变更法人代表，《房屋拆迁资格证书》备案 5.评估结果的最终核定 6.自行拆迁单位的核准

7.拆迁单位业务及人员考核和技术培训 8.房屋拆迁资格的审查

9.房屋拆迁单位跨地区拆迁的批准

五、资料整理备案

及时收集整理房屋拆迁有关资料，立卷归档。

合城市拆迁办

第五篇：农用土地拆迁程序

农用地转用的基本流程

一、审批：

1、农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体 规划和土地利用计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划；

2、确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单 位应按规定缴纳选址规费。

3、用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地 预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

4、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批 费用。

5、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提 出项目用地的正式申请。

6、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划 和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

二、具体征地补偿程序：

1、发布征用土地公告。征用土地方案经批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地的乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2、征地补偿登记、复核。在征用土地公告规定的征地补偿登记期限内，市、县人民政府土地行政主管部门组织被征用土地所有权人、使用权人按规定的内容进行征用土地补偿登记并复核。

3、发布征地补偿安置方案公告。在征用土地公告发布之日起45 个工作日内，市、县（区）人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案，拟定征地补偿安置方案公告并予以公告。

4、征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后。由市、县（区）人民政府土地行政主管部门组织实施。

5、交付土地。征用土地的各项费用应自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。支付补偿后，被征用土地的集体经济组织应将土地交付给地方人民政府。地方人民政府再按规定向申请用地者供地。

备注：由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置 补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准 书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。