中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知

第一篇：中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理

指引》的通知

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知状态:有效 发布日期:2004-08-30 生效日期: 2004-08-30发布部门: 中国银行业监督管理委员会

发布文号: 银监发[2004]57号

第一章 总 则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；

(二)稽核中发现的主要问题及处理意见；

(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条

商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条

商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条

商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理

第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条

商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条

商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条

商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条

商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条

商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条

商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理

第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条

商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。

第二十八条

商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条

商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。

第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条

商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条

商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十六条

商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55%)。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条

商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条

商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施

第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条

银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：(一)贷款质量；(二)偿付状况及催收情况；(三)内部贷款审核控制；(四)贷后资产的风险管理；(五)遵守法律及相关规定；(六)需要进行检查的其他事项。

第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第七章 附 则

第四十六条 本指引由银监会负责解释。

第四十七条 本指引自发布之日起施行。中国银行业监督管理委员会 2004年8月30日

附件1：

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XX银行个人购房借款申请书 ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃贷款申请编号： ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人基本情况 ┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬─────┬───────┨

┃ 申请人姓名 │

│

性别

│

│ 出生日期│ │

照片

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────┼───────┨

┃ 文化程度 │

│ 婚姻状况 │

│ 证件种类│ │

┃

┃

│

│

│

│

及号码 │ │

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┴─────┴─────┼───────┨

┃ 户籍所在地 │

│现居住地址 │ │

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────────────────┼───────┨

┃

国籍

│

│

民 族

│ │

┃

┠──────┼─────┴──────┴──────────────────

┴───────┨ ┃ 邮寄地址及 │ ┃ ┃

邮编

│ ┃

┠──────┼───────────────────┬─────┬─────────────┨

┃ 工作单位 │

│ 单位性质│ ┃

┠──────┼─────┬──────┬──────┼─────┼─────────────┨

┃ 办公电话 │

│ 住宅电话 │

│ 紧急联系│ ┃

┃

│

│

│

│

方式 │ ┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────────────┨

┃

职 业

│

│

职 务

│

│

职 称 │ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨ ┃ 单位地址及 │ ┃ ┃

邮编

│ ┃

┠──────┼─────┬──────┬──────┬─────┬─────────────┨

┃ 配偶姓名 │如为未婚人│职

务 │

│ 证件种类│ ┃

┃

│士则相关各│

│

│

及号码 │ ┃

┃

│项不填

│

│

│

│ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┼─────┼─────────────┨

┃ 工作单位 │

│ 联系方式│ ┃

┠──────┼───────────────────┴─────┴─────────────┨ ┃ 是否使用过 │ ┃ ┃

│ ┃ ┃ 其他贷款 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

本人近3年工作履历：(时间段、单位名称)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人收支情况

┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬─────────────┨

┃主要经济来源│

│其他经济来方│

│ 供养人数│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────────────┨

┃申请人月收入│

│ 家庭月收入 │

│家庭月支出│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款人资产表

┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 个人资产 │ 金 额

│ 个人负债 │

金 额

│月还款金额│

起止

时间 │负债类型┃

┃

│(万元)

│

│

(元)

│(元)

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

房产

│

│购房所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

汽车

│

│购车所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

债券

│

│其它所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

股票

│

│ 其它负债 │

│

│

│

┃

┃

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 银行存款 │

│

合计

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

合计

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴────────┴────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人现住房情况

┃

┠──────┬───────────────────────────────────────┨ ┃ 现 住 房 │

┃ ┃

情 况

│

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

租住请填：(租住时间、地址、月付租金)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人购房贷款资料

┃

┠──────┬────────────┬──────┬───────────────────┨

┃ 售房者全称 │XX房地产开发有限公司

│ 房屋详址 │

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┬────────┬────┨

┃ 销售面积 │平方米

│ 单

价 │元

│

总价(元)

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 借款金额 │

│ 借款期限 │年

│

借款种类 │商业贷款┃

┃

(元)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃首付金额(元 │

│ 首付比例 │

│

首付款来方 │

┃

┃)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼─────

───┼────┨

┃ 还款方式 │等额本息月均/

│

物业费

│/㎡/月

│

购房目的 │A 自住 ┃

┃

│等额本金(月还)

│

│

│

│B 投资 ┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 房屋形式 │

│ 房屋类别 │ A 经济适用房

B 普通商品住房┃

┃

│

│

│C别墅

D 商业用房

E 其他┃

┠──────┼────────────┼──────┴─────┬─────────────┨

┃ 商品房买卖 │

│

销售许可证编号

│

┃

┃

│

│

│

┃

┃

合同

│

│

│

┃

┃

编号

│

│

│

┃

┠──────┴────────────┴────────────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

担保方式

┃

┠──────┬────────────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 抵押物名称 │

│抵押物所有人│

│抵押物价值(元)│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 质押物名称 │

│质押物所有人│

│

质押物价值│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 保证人名称 │

│与被保证人 │

┃

┃

│

│

│

┃

┃

│

│关系

│

┃

┠──────┼────────────┴──────┴───────────────────┨ ┃ 保证人联系 │

┃ ┃

│

┃ ┃ 方式及地址 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

备注

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款申请人声明

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃欢迎您申请XX银行个人住房贷款，请用蓝(黑)色墨水钢笔或签字笔在本申请书上签字，已填写内容不得

┃ ┃涂改。

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃银行，本人在此郑重声明：

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃1)本人承认以此申请书及其他所附资料作为贵行借款的依据；

┃

┠──────────────────────────────────────

────────┨

┃2)上述各项资料属实，且随本申请书报送的资料复印件可留存贵行作为备查凭证，如资料失实或虚

┃

┃假，本人愿承担相应的民事及法律责任； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃3)经贵行审查不符合规定的借款条件而未予受理时，本人无异议； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃4)本人保证在取得贵行贷款后，按时足额偿还贷款本息。┃

┠───┬────────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┼─────┬──┴───┬──┴────┬─┴────┬┴────────┴┬───┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┴─────┴──┬───┼───────┴┬─────┴┬─────────┴┬──┨

┃

申请人签名：

│

│

│日期：

│年

月 日│

┃

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附件2：

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃风 险 评 估 书 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃申请日期 │

│

│贷款申请编号 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨

┃

基 本 资 料 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

主申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后申请│

│申请人填报的家│

│主要经济来源│如工资，提┃ ┃人税后月收│

│庭月收入

│

│

│成，经验收┃ ┃入(无公积 │

│

│

│

│入等 ┃

┃金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│主申请人手机 │

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

共同申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后共同│

│与主申请人关系│

│主要经济来源│ ┃

┃申请人税后│

│

│

│

│ ┃

┃月收入(无 │

│

│

│

│ ┃

┃公积金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│共同申请人手机│

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

购 房 资 料 ┃

┠─────┬───────────┬───────┬────────────┨

┃楼盘名称 │

│所购房屋详址 │ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃售房者全称│

│购房用途

│ ┃

┠─────┴───┬───────┼───────┼────────────┨

┃商品房买卖合同

│

│销售许可证

│ ┃

┃编号

│

│编号

│ ┃

┠─────┬───┴───────┼───────┼────────────┨

┃律师行

│

│保险公司

│ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃担保方式 │

│质押总值

│ ┃

┠─────┼───┬───────┼───────┼──────┬─────┨

┃竣工日期 │

│房屋类别

│分为普通商品住│销售面积

│ ┃

┃

│

│

│房，经济适用 │

│

┃ ┃

│

│

│房，别墅和商业│

│

┃ ┃

│

│

│用房

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃单价

│

│总售价

│

│物业管理费 │指月物业费┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃首付款

│

│申请成数

│

│申请贷款额 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃期限

│

│年利率

│

│月付款

│ ┃

┠─────┴───┼───────┴───────┴──────┴─────┨ ┃还款方式

│ ┃

┠─────────┴────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

信贷审核意见 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

核心因素 ┃

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┃房产支出 │

│总债务与收入比│

│建议贷款成数│即审核后同┃

┃与收入比 │

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│意的贷款成┃

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│数 ┃

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│ ┃

┠─────┼───┴───────┴───────┴──────┴─────┨

┃偿还能力 │可注明对申请人收入和资产的核实结果；据此计算出的各项核心比率； ┃ ┃

│申请人所在单位的发展情况等 ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨

┃还款意愿 │写明首付款情况，现住房情况及此次购房目的等，并由此推断其还款意 ┃

┃

│愿。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨

┃担保情况 │应首先说明申请人已签订了购房合同且合法有效，其次对所购楼盘进行大┃ ┃

│致情况评估，如周边环境，楼盘价位，变现能力和贬值或升值潜力。

┃ ┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

补偿因素 ┃

┠─────┬────────────────────────────────┨

┃财务状况 │如需申请人提供其他个人资产证明，可在此处列明并予以分析。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃

│ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃基本情况 │ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃其他情况 │ ┃

┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

审核意见 ┃

┠──────────────────────────────────────┨ ┃此处列明该笔申请的各项优势 ┃

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│贷款额│

期限

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成数

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还款方法 ┃

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┃原贷款申请│

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│ ┃

┃条件

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┃建议贷款 │

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┃条件

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┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨ ┃此处列明该笔申请存在的风险点 ┃

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│ ┃

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┃

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│ ┃

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┃风险审核员│

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│审核日期

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┃主管经理 │

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│审核日期

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│ ┃

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第二篇：关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知

关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知

银监发〔2004〕57号

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：

现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。

二○○四年八月三十日

商业银行房地产贷款风险管理指引

第一章 总 则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风险控制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

（一）内部职能部门和分支机构上发放贷款的整体情况；

（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；

（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理

第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理

第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件一）。

第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件二）。

第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。 第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施

第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：

（一）贷款质量；

（二）偿付状况及催收情况；

（三）内部贷款审核控制；

（四）贷后资产的风险管理；

（五）遵守法律及相关规定；

（六）需要进行检查的其他事项。

第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第四十六条

第四十七条

第七章 附 本指引由银监会负责解释。本指引自发布之日起施行。 则

第三篇：中国银行业监督管理委员会关于印发《信托公司治理指引》的通知

中国银行业监督管理委员会关于印发《信托公司治理指引》的通知（银监发[2007]4号）

各银监局，银监会直接监管的信托公司：

现将《信托公司治理指引》印发给你们，请遵照执行。

各银监局要根据辖内信托公司的发展状况，采取“区别对待、分类指导”的原则，加强监管和指导，督促信托公司完善公司治理结构。

各信托公司要根据公司实际情况完善公司治理结构，提升公司治理成效，并依照有关法律法规的规定和本指引的要求，于2007年12月31日前修订公司章程。

二○○七年一月二十二日

信托公司治理指引

第一章 总则

第一条 为进一步完善信托公司治理，加强风险控制，促进信托公司的规范经营和健康发展，保障信托公司股东、受益人及其他利益相关者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国信托法》等法律法规，制定本指引。

第二条 信托公司治理应当体现受益人利益最大化的基本原则。股东（大）会、董事会、监事会、高级管理层等组织架构的建立和运作，应当以受益人利益为根本出发点。公司、股东以及公司员工的利益与受益人利益发生冲突时，应当优先保障受益人的利益。

第三条 信托公司治理应当遵循以下原则：

（一）认真履行受托职责，遵循诚实、信用、谨慎、有效管理的原则，恪尽职守，为受益人的最大利益处理信托事务；

（二）明确股东、董事、监事、高级管理人员的职责和权利义务，完善股东（大）会、董事会、监事会、高级管理层的议事制度和决策程序；

（三）建立完备的内部控制、风险管理和信息披露体系，以及合理的绩效评估和薪酬制度；

（四）树立风险管理理念，确定有效的风险管理政策，制订详实的风险管理制度，建立全面的风险管理程序，及时识别、计量、监测和控制各类风险；

（五）积极鼓励引进合格战略投资者、优秀的管理团队和专业管理人才，优化治理结构。

第四条 信托公司应当建立合规管理机制，督促公司董事会、监事会、高级 管理层等各个层面在各自职责范围内履行合规职责，使信托公司的经营活动与法律、规则和准则相一致，促使公司合规经营。

第二章

股东和股东（大）会

股东 第一节

第五条 信托公司股东应当具备法律、行政法规和中国银行业监督管理委员第六条 信托公司股东应当作出以下承诺： 会（以下简称中国银监会）规定的资格条件，并经中国银监会批准。

（一）入股有利于信托公司的持续、稳健发展；

（二）持股未满三年不转让所持股份，但上市信托公司除外；

（三）不质押所持有的信托公司股权；

（四）不以所持有的信托公司股权设立信托；

（五）严格按照法律、行政法规和中国银监会的规定履行出资义务。

第七条 信托公司股东不得有下列行为：

（一）虚假出资、出资不实、抽逃出资或变相抽逃出资；

（二）利用股东地位牟取不当利益；

（三）直接或间接干涉信托公司的日常经营管理；

（四）要求信托公司做出最低回报或分红承诺；

（五）要求信托公司为其提供担保；

（六）与信托公司违规开展关联交易；

（七）挪用信托公司固有财产或信托财产；

（八）通过股权托管、信托文件、秘密协议等形式处分其出资；

（九）损害信托公司、其他股东和受益人合法权益的其他行为。

第八条 股东出现下列情形之一时，应当及时通知信托公司：

（一）所持信托公司股权被采取诉讼保全措施或被强制执行；

（二）转让所持有的信托公司股权；

（三）变更名称；

（四）发生合并、分立；

（五）解散、破产、关闭或被接管；

（六）其他可能导致所持信托公司股权发生变化的情形。

第九条 股东与信托公司之间应在业务、人员、资产、财务、办公场所等方面严格分开，各自独立经营、独立核算、独立承担责任和风险。

第二节

股东（大）会 第十条 信托公司股东（大）会的召集、表决方式和程序、职权范围等内容，第十一条 股东（大）会议事细则包括通知、文件准备、召开方式、表决形应在公司章程中明确规定。

式、会议记录及其签署等内容，由董事会依照公司章程制定，经股东（大）会审议通过后执行。

第十二条 股东（大）会定期会议除审议相关法律法规规定的事项外，还应当将下列事项列入股东（大）会审议范围：

（一）通报监管部门对公司的监管意见及公司执行整改情况；

（二）报告受益人利益的实现情况。

第十三条 信托公司股东单独或与关联方合并持有公司50％以上股权的，股东（大）会选举董事、监事应当实行累积投票制。

本指引所称累积投票制，是指股东（大）会选举董事或者监事时，每一股份拥有与应选董事或者监事人数相同的表决权，股东拥有的表决权可以集中使用。

第十四条 股东（大）会会议记录应做到真实、完整，并自做出之日起至少保存十五年。

股东（大）会的决议及相关文件，应当报中国银监会或其派出机构备案。

第三章

董事和董事会 董事 第一节

第十五条 信托公司董事应当具备法律、行政法规和中国银监会规定的资格第十六条 公司章程应明确规定董事的人数、产生办法、任免程序、权利义第十七条 董事应以认真负责的态度出席董事会，对所议事项表达明确的意条件。

务和任职期限等内容。

见。董事无法亲自出席董事会的，可以书面委托其他董事按其意愿代为投票，并承担相应的法律责任。

第十八条 董事个人直接或者间接与公司已有的或者计划中的合同、交易、安排有关联时，应当及时将其关联关系的性质和程度告知董事会、监事会，并在董事会审议表决该事项时予以回避。

第十九条 信托公司设立独立董事。独立董事要关注、维护中小股东和受益人的利益，与信托公司及其股东之间不存在影响其独立判断或决策的关系。

独立董事人数应不少于董事会成员总数的四分之一；但单个股东及其关联方持有公司总股本三分之二以上的信托公司，其独立董事人数应不少于董事会成员总数的三分之一。

第二十条 信托公司独立董事应有良好的职业操守和道德品质，熟悉信托原理和信托经营规则，并有足够的时间和精力履行职责。

信托公司独立董事不得在其他信托公司中任职。

第二十一条 公司应当明确规定独立董事的产生程序、权利义务等内容。第二十二条 独立董事享有以下职责或权利：

（一）提议召开股东（大）会临时会议或董事会；

（二）向股东（大）会提交工作报告；

（三）基于履行职责的需要聘请审计机构或咨询机构，费用由信托公司承担；

（四）对重要业务发表独立意见，可就关联交易等情况单独向中国银监会或其派出机构报告；

（五）对公司董事、高级管理人员的薪酬计划、激励计划等事项发表独立意见；

（六）法律法规赋予董事的其他职责或权利。

第二十三条 独立董事在任期内辞职或被免职的，独立董事本人和信托公司应当分别向股东（大）会、中国银监会或其派出机构提供书面说明。

第三节

董事会

第二十四条 董事会对股东（大）会负责，并依据《中华人民共和国公司法》等法律法规的规定和公司章程行使职权。董事会授权董事长在董事会闭会期间行使董事会部分职权的，授权内容应当明确具体。

董事会、董事长依法行使职权，不得越权干预高级管理层的具体经营活动。

第二十五条 董事会应制订信托公司的战略发展目标和相应的发展规划，了第二十六条 董事会应当制定规范的董事会召集程序、议事表决规则，经股第二十七条 董事会每年至少召开两次会议。董事会会议记录应做到真实、解信托公司的风险状况，明确信托公司的风险管理政策和管理规章。

东（大）会表决通过，并报中国银监会或其派出机构备案。

完整，并自做出之日起至少保存十五年。出席会议的董事和记录人应当在会议记录上签字。

董事会决议应当经董事会一半以上董事通过方为有效，但表决重大投资、重大资产处臵、变更高级管理人员和利润分配方案等事项，须经董事会三分之二以上董事通过。

第二十八条 有下列情形之一的，董事会应当立即通知全体股东，并向中国银监会或其派出机构报告：

（一）公司或高级管理人员涉嫌重大违法违规行为；

（二）公司财务状况持续恶化或者发生重大亏损；

（三）拟更换董事、监事或者高级管理人员；

（四）其他可能影响公司持续经营的事项。第二十九条 董事会应当向股东（大）会及中国银监会或其派出机构及时报第三十条 董事会应当下设信托委员会，成员不少于三人，由独立董事担任告一致行动时可以实际上控制信托公司的关联股东名单。

负责人，负责督促公司依法履行受托职责。当信托公司或其股东利益与受益人利益发生冲突时，保证公司为受益人的最大利益服务。

根据公司实际情况和需求，董事会还可以下设人事、薪酬、审计、风险管理等专门委员会。

第三十一条 董事会应当设董事会秘书或专门机构，负责股东（大）会、董事会的筹备、会议记录和会议文件的保管、信息披露及其他日常事务，并负责将股东（大）会、董事会等会议文件报中国银监会或其派出机构备案。

第四章

监事和监事会

监事 第一节

第三十二条 信托公司监事应当符合法律、行政法规和中国银监会规定的资格条件，具备履行职责所必需的素质。

信托公司董事、高级管理人员及其直系亲属不得担任本公司监事。

第三十三条 监事有权了解公司经营情况，并承担相应的保密义务。

信托公司应当采取措施切实保障监事的知情权，为监事履行职责提供必要的条件。

第三十四条 监事应当列席董事会会议。列席会议的监事有权发表意见，但不享有表决权；发现重大事项可单独向中国银监会或其派出机构报告。

第二节

监事会

第三十五条 信托公司应当设监事会。

监事会应当制定规范的议事规则，经股东（大）会审议通过后执行，并报中国银监会或其派出机构备案。

第三十六条 监事会由监事会主席负责召集。

监事会可下设专门机构，负责监事会会议的筹备、会议记录和会议文件保管等事项，为监事依法履行职责提供服务。

第三十七条 监事会每年至少召开两次会议。监事会会议记录应当真实、完整，并自做出之日起至少保存十五年。出席会议的监事和记录人应当在会议记录上签字。

第三十八条 监事会可以要求公司董事或高级管理人员出席监事会会议，回答所关注的问题。

公司应将其内部稽核报告、合规检查报告、财务会计报告及其他重大事项及 时报监事会。

第三十九条 基于履行职责的需要，监事会经协商一致，可以聘请外部审计机构或咨询机构，费用由信托公司承担。

第五章

高级管理层

第四十条 高级管理人员的任职资格应当符合法律、行政法规和中国银监会的规定。信托公司不得聘任未取得任职资格的人员担任高级管理人员或承担相关工作。

第四十一条 高级管理人员应当遵循诚信原则，谨慎、勤勉地在其职权范围内行使职权，不得为自己或他人谋取属于本公司的商业机会，不得接受与本公司交易有关的利益。

第四十二条 公司总经理和董事长不得为同一人。总经理向董事会负责，未担任董事职务的总经理可以列席董事会会议。

总经理应当根据董事会或监事会的要求，向董事会或监事会报告公司重大合同的签订与执行情况、资金运用情况和盈亏情况。总经理必须保证该报告的真实性。

第四十三条 高级管理层应当为受益人的最大利益认真履行受托职责：

（一）在信托业务与公司其他业务之间建立有效隔离机制，保证其人员、信息、会计账户之间保持相对独立，保障信托财产的独立性；

（二）认真管理信托财产，为每一个集合资金信托计划至少配备一名信托经理。

第四十四条 高级管理层应对公司的各个层面实施风险评估，实施评估的深度和广度应与公司的业务范围和各部门的职责相适应；同时应加强风险管理，有效检测、评估、控制和管理风险，逐步提高风险识别和风险管理的能力。

第四十五条 高级管理层应当根据公司经营活动需要，建立健全以投资决策系统、内部规章制度、经营风险控制系统、业务审批及操作系统等为主要内容的内部控制机制，并报中国银监会或其派出机构备案。

内控制度应当覆盖信托公司的各项业务、各个部门和各级人员，并融入到决策、执行、监督、反馈等各个经营环节，保证各个部门和岗位既相互独立又相互制约。

第四十六条 信托公司应当设立内部审计部门，对本公司的业务经营活动进行审计和监督。信托公司的内部审计部门应当至少每半年向公司董事会提交内部审计报告，同时向中国银监会或其派出机构报送上述报告的副本。

第四十七条 高级管理层应当设立合规管理部门，负责公司的合规稽核，对公司各部门及其人员行为的合规情况进行全程监控，协助高级管理层有效识别和管理信托公司所面临的合规风险。

第六章 激励与约束机制

第四十八条 信托公司应当依法制订公开、公正的绩效评价标准和程序，建第四十九条 信托公司应当与公司员工签订聘任协议，对公司员工的任期、第五十条 信托公司的薪酬分配制度应获得董事会的批准。董事会应当向股立薪酬与公司效益和个人业绩相联系的激励与约束机制。

绩效考核、薪酬待遇、解聘事由、双方的权利义务及违约责任等进行约定。

东（大）会就公司高级管理人员履行职责的情况、绩效评价情况、薪酬情况做出专项说明。

第五十一条 信托公司应当拟订员工培训计划，定期开展学习培训，提高公第五十二条 信托公司应当建立内部举报机制，鼓励员工举报公司内部运营第五十三条 信托公司在条件具备时，经股东（大）会批准，可以建立董事、司员工的业务能力、合规意识和道德水准等。

缺陷或违规行为，并对举报的问题进行独立调查、处理。

监事和高级管理人员的职业责任保险制度。

第七章

附则

第五十四条 信托公司应当按照法律法规和有关监管规定，及时披露公司治第五十五条 本指引由中国银监会负责解释。第五十六条 本指引自2007年3月1日起施行。理方面的信息，并保证披露信息的真实性、准确性和完整性。

发布部门：中国银行业监督管理委员会

发布日期：2007年01月22日

实施日期：2007年03月01日(中央法规)

第四篇：商业银行押品管理指引-中国银行业监督管理委员会

商业银行押品管理指引

（公开征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为规范商业银行押品管理，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》等法律法规，制定本指引。

第二条 中华人民共和国境内依法设立的商业银行适用本指引。

第三条 本指引所称押品是指由债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现，所抵押或质押给商业银行，用于缓释信用风险的财产或权利。对于商业银 1 行实质承担押品管理责任的有关财产和权利，可参照本指引执行。

第四条 商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系，完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等。

第五条 商业银行押品管理应遵循以下原则：

（一）合法性原则。押品管理应符合法律、法规规定。

（二）有效性原则。抵质押担保手续完备，能够合理确定押品价值并处置变现，具有债权保障作用。

（三）审慎性原则。充分考虑押品本身可能存在的风险因素，审慎制定押品管理政策，动态评估押品价值及风险缓释作用。

（四）从属性原则。商业银行应全面评估债务人的偿债能力，在此基础上考虑押品的风险缓释作用。第六条 中国银监会对商业银行押品管理进行监督检查，对不能满足本指引要求的商业银行，视情况采取相应的监管措施。

第二章 管理体系

第七条 商业银行应健全押品管理的治理架构，明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员在押品管理中的职责。

第八条 董事会应督促高级管理层在全面风险管理体系框架下构建押品管理体系,切实履行押品管理职责。

第九条 高级管理层应规范押品管理制度流程，推动落实各项押品管理措施，确保押品管理体系与业务发展、风险管理水平相适应。第十条 商业银行应明确前、中、后台各业务部门在押品管理中的职责，内审部门应将押品管理纳入内部审计范畴定期进行审计。

商业银行应确定押品管理牵头部门，统筹协调押品管理，包括制定押品管理制度、推动信息化建设、开展风险监测、组织业务培训等。

第十一条 商业银行应根据需要，设置押品价值评估、抵质押登记、保管等相关业务岗位，明确岗位职责，配备充足人员，确保相关人员具备必要的专业知识和业务能力。同时，应通过建立回避制度、人员轮换以及流程化管理，防范操作风险。

第十二条 商业银行应健全押品管理制度和流程，明确可接受的押品种类、目录、抵质押率、估值方法及频率、担保设立及变更、存续期管理、返还和处置等相关要求。第十三条 商业银行应建立押品管理信息系统，持续收集押品种类、押品估值、抵质押率等相关信息，支持对押品及其担保业务开展统计分析，动态监控押品债权保障作用和风险缓释能力，将业务管控规则嵌入信息系统，加强系统制约，防范抵质押业务风险。

第十四条 商业银行应真实、完整保存押品管理过程中产生的各类文档，包括押品调查文档、估值文档、存续期管理记录等相关资料，并易于检索和查询。

第三章 风险管理

第十五条 商业银行接受的抵质押品应符合以下基本要求：

（一）抵质押的财产或权利真实存在；

（二）抵质押品权属关系清晰，抵押（出质）人 对押品具有处分权；

（三）抵质押品符合法律、法规规定或国家政策要求；

（四）抵质押品具有良好的变现能力；

（五）抵质押品估值方法恰当，评估价值合理。第十六条 商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。同时，应结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，每年至少更新一次。

第十七条 商业银行应遵循客观、审慎原则，依据资产评估准则及相关规程、规范，明确对各类押品进行内部或外部估值时采用的方法，并保持方法的稳定性。原则上，对于有活跃交易市场、有明确即期交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值；采用其他方法评估时，评估价值不能超过当前合理市场价格。第十八条 商业银行应根据不同押品价值波动特性，合理确定各类押品价值重估频率，每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率，对于有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值。

第十九条 商业银行应明确押品估值（包括重估）的责任主体以及估值流程，包括发起、评估、确认等相关环节。对于外部估值情形，其结果应由内部审核确认。

第二十条 商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。

抵质押率指担保本金余额与押品估值的比率：抵质押率=押品担保本金余额÷押品估值×100%。

第二十一条 商业银行应建立动态监测机制，跟踪押品相关政策、行业、地区环境变化，分析其对押品 价值的影响，及时发布预警信息，必要时采取相应措施。

第二十二条 商业银行应加强押品集中度管理，采取必要措施，防范由于采用单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。

第二十三条 商业银行应根据押品重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取相应的应对措施。

第四章 押品调查与评估

第二十四条 商业银行各类表内外业务采用抵质押担保的，应对押品情况进行调查评估，主要包括受理、调查、估值、审批等环节。

第二十五条 商业银行应明确抵押（出质）人需提 供的材料范围，在业务发起时全面收集押品相关信息和材料。

第二十六条 商业银行应对抵押（出质）人以及押品情况进行调查并形成书面意见，内容包括但不限于押品权属及抵质押行为的合法性、押品及其权属证书的真实性、押品变现能力、押品与债务人风险的相关性,以及抵押（出质）人的担保意愿、与债务人的关联关系等。

第二十七条 押品调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。

第二十八条 商业银行应按照既定的方法、频率、流程，对押品价值进行评估，并将押品价值作为业务审批的参考因素。

第二十九条 商业银行在以下情形下，押品应由第三方进行估值：

（一）法律法规及政策规定、人民法院、仲裁机关等要求外部评估的押品；

（二）监管部门要求外部评估的押品；

（三）因专业化程度较高，本行不具备评估专业能力的押品；

（四）其他确需外部评估的情形。

第三十条 商业银行应明确外部评估机构的准入条件，实行名单制管理，定期开展后评价，动态调整合作名单，不得接受名单外机构的评估意见。

第三十一条 商业银行应参考押品调查报告和评估结果，对抵质押业务进行审批。

第五章 抵质押设立与存续期管理

第三十二条 商业银行办理抵质押担保业务时，应 签订合法、有效的书面主合同及抵质押从合同，并确保押品存续期限不低于主债权期限。主从合同合一的，应在合同中明确抵质押担保有关事项。

第三十三条 对于法律法规规定抵质押权经登记生效或未经登记不得对抗第三人的押品，应到有权登记部门办理抵质押登记，取得他项权利证书或其他抵质押登记证明，确保抵质押登记真实有效。

第三十四条 对于法律规定以移交占有为质权生效要件的押品和应移交商业银行保管的权属证书，商业银行应办理转移占有的交付或止付手续，并采取必要措施，确保押品真实有效。

第三十五条 押品由第三方监管的，商业银行应明确押品第三方监管的准入条件，对合作的监管方实行名单制管理，加强日常监控，全面评价其管理能力和资信状况。对于需要移交第三方保管的押品，商业银 行应与抵押（出质）人、监管方签订相关监管合同或协议，原则上应要求监管方将押品与其他资产相分离，明确监管方的监管责任和违约赔偿责任。

第三十六条 商业银行应明确押品及其权属证书的保管方式和操作要求，妥善保管、占有抵押（出质）人依法移交的押品或权属证书。对未移交银行保管的押品，按合同约定执行。

第三十七条 商业银行应按规定频率对押品进行价值重估。出现下列情形之一的，即使未到重估时点，也应重新估值：

（一）押品市场价格发生较大波动；

（二）发生合同约定的违约事件；

（三）押品担保的债权形成不良；

（四）其他需要重估的情形。

第三十八条 如发生可能影响抵质押权实现，或出 现其他需要补充变更押品的情形时，商业银行应及时采取补充担保等相关措施防范风险。

第三十九条 抵质押合同明确约定警戒线或平仓线的押品，商业银行应加强价格监控，触及警戒线时要及时采取防控措施，触及强制平仓条件时应按合同约定平仓。

第四十条 商业银行在对押品相关主合同办理展期、重组、担保方案变更等业务时，应确保抵质押担保的连续性和有效性，防止债权悬空。

第四十一条 商业银行应对押品管理情况进行定期或不定期检查，跟踪押品保管情况以及权属变更情况，特别是重复抵押或再次抵押情况，排查风险隐患，评估相关影响，并形成书面报告，原则上不低于每年一次。第六章 押品返还与处置

第四十二条 出现下列情形之一的，商业银行应办理抵质押注销登记手续，返还押品或权属证书：

（一）押品所担保的债务，包括实施减免后的债务已经全部清偿；

（二）人民法院解除抵质押担保裁判生效；

（三）其他约定情形。

第四十三条 商业银行向受让方转让债权的，应协助受让方办理担保变更手续。

第四十四条 如债务人未能按期清偿押品担保的债务或发生其他风险状况，商业银行应根据合同约定，按照损失最小化原则，合理选择行使抵质押权的时机和方式，通过折价、拍卖、变卖等合法方式及时行使抵质押权，或通过其他方式保障合同约定的权利。第四十五条 处置押品回收的价款超过合同约定主债权金额及相关费用的，商业银行应将超过部分退还抵押（出质）人；价款低于合同约定主债权金额及相关费用的，不足部分向债务人追索。

第七章 附 则

第四十六条 本指引由中国银监会负责解释。第四十七条 中国银监会监管的其他银行业金融机构参照执行本指引。

第四十八条 本指引自2017年 月 日起施行。

第五篇：中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强城市商业银行股权管理的通知

中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强城市商业银行股权管理的通知

（银监办发[2003]105号）

各省、自治区、直辖市银监局（筹）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳市银监局（筹）：

近一时期，一些城市商业银行在增资扩股后，由于股权结构不合理，接连发生部分股东操纵银行高级管理层并恶意进行关联交易的事件，严重影响了城市商业银行的健康发展。为保持城市商业银行稳定，消除风险隐患，现就加强对城市商业银行增资扩股和股权管理工作通知如下：

一、银监会各级派出机构要加强对城市商业银行增资扩股工作的监督和指导，严格审查城市商业银行的股权结构、股东资格及其关联关系，对股东的关联交易加强监督和管理。

二、银监会各级派出机构审核城市商业银行增资扩股时，对单个股东或存在关联关系的股东合并持股比例超过10％、异地投资者入股、股东资格欠缺但又确有必要入股的要详细说明理由，逐级审核并出具明确意见后报银监会核准其股东资格。

三、城市商业银行董事会对增资扩股工作负有组织领导责任，应按照《股份制商业银行公司治理指引》的要求和股权多元化、分散化原则，合理设置股权结构及其比例，并有义务向股东和当地银行监管部门及时、完整、真实地披露新入股企业的经营管理状况及其关联关系。对于未按要求披露或隐瞒相关信息的，银监会各级派出机构应依照有关规定对董事会负责人和直接责任人给予行政处罚；对于造成经营管理混乱或损失的，应取消其高级管理人员的任职资格。

四、城市商业银行股东（含新入股企业和原有股东）必须及时、完整、真实地向董事会报告其关联企业情况、与其他股东的关联关系及其参股其他城市商业银行的情况。凡隐瞒关联关系的，经银监会及其派出机构查实后，可对该股东单位派出的董事、监事权利进行限制；对违法违规从事关联交易的，银监会或其派出机构将重新审核或取消其股东资格，给银行造成损失的，应予以赔偿。对因取消其股东资格造成股权悬空的，应责令该行限期补足相应股本金。

五、城市商业银行董事、监事（包括独立董事、外部监事，下同）必须向银行董事会、监事会报告与其他股东及董事、监事相互之间的关联关系。该行董事会、监事会应将上述关联关系及时、完整、真实地报告银监会及其派出机构。对隐瞒关联关系、违背诚信义务的人员，银监会或其派出机构不得核准其担任董事、监事职务，已经获得核准的应要求该行股东大会取消其董事、监事职务。城市商业银行不得聘用与股东有直接业务关系或利益关系的独立董事和外部监事。

六、城市商业银行高级经营管理人员应及时向银行董事会、监事会报告与其他股东的关联关系。该行董事会、监事会应及时将高级经营管理人员的关联关系报告银监会及其派出机构。高级经营管理人员不得从股东方面获得津贴或收取利益，不得在所在银行为股东谋取不正当利益。凡有上述情况并经银监会或其派出机构查实的，将依法取消其任职资格，并建议城市商业银行董事会撤销其职务。其行为触犯刑律的，应依法追究刑事责任。

七、拟向城市商业银行入股的股东，必须提供具备资格的中介机构出具的正式审计报告及其相关资料。中介机构不能履行诚信义务，向银行监管部门提供虚假信息的，银监会或其派出机构将按照《会计师事务所从事金融相关审计业务暂行办法》予以处理，并对其记录在案及通报有关部门。同时，终止对该股东资格的审理程序；对提供虚假资料，并已骗取股东资格的股东，银监会有权取消其股东资格。

八、城市商业银行应加强对关联交易的管理和控制。

（一）城市商业银行增资扩股时应参照《股份制商业银行公司治理指引》和《股份制商业银行独立董事和外部监事制度指引》的要求修改章程，严格规范各种关联关系和关联交易，加强对关联交易的管理和监督。

（二）各城市商业银行必须建立向董事会负责的关联交易控制委员会。关联交易控制委员会负责制定本行有关关联交易的政策、规则及管理制度，负责审批关联交易，并对关联交易行为负责。关联交易控制委员会的负责人应由独立董事担任。

（三）关联交易必须按照合法、公允的原则进行，不得违反有关法律、法规，不得损害存款人和其他股东的利益。城市商业银行对关联交易要严格按照有关程序进行审批，其条件不得优于其他客户。

（四）城市商业银行要加强对关联交易的风险控制。关联交易的风险控制不仅指贷款，还应包括担保、承兑、贴现、开出信用证等各类业务的风险控制。城市商业银行在统一授信的额度内，对同一股东及其关联方提供的总授信额度及余额（含贷款、承兑、贴现等业务）不得超过本行资本净额的10％。

（五）自2003起，城市商业银行必须在年报、股东大会和内、外审计报告中对重大关联交易及关联方交易的总量、股东授信余额及不良贷款状况进行信息披露。对于非技术性违约的关联交易以及经营管理层对违约关联交易的处置方案也必须对外披露。

（六）城市商业银行董事会、监事会应切实履行职责，加强对关联交易的控制。对违法违规从事关联交易的直接责任人，应依法严厉追究其责任，其行为触犯刑律的，应提交司法机关追究刑事责任。对违法违规从事关联交易的其他责任人，也应按照有关规定分别予以处罚。

银监会及其派出机构有权依法认定关联关系、关联交易以及关联关系和关联交易是否违规和有害，依法维护金融秩序的稳定和股东及存款人的利益不受损害。

请各银监局将本通知转发辖内各相关银监分局和各城市商业银行，并遵照执行。

中国银行业监督管理委员会办公厅

二00三年九月二十六日

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