第一篇：关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》通知
盐城市人民政府文件
盐政发[2012]135号
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关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收
安置房建设管理实施办法》通知
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区、城南新区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：
《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》已经市长办公会议研究通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。
盐城市人民政府 二〇一二年五月八日
第三条 市住房保障房产管理局是市区安置房建设管理的行政主管部门，市住房保障中心具体负责市区安置房建设管理的日常工作。市发展改革、规划、国土、城乡建设、物价、财政、审计、监察等部门各司其职，协同实施。盐都区、亭湖区人民政府，市开发区、城南新区管委会分别是其辖区内安置房建设的责任主体，安置房的建设管理工作由各区政府（管委会）指定机构负责。
第四条 安置房的布局与规模在市区城市总体规划指导下，根据城市建设需求，选择交通便捷、社会公共服务设施配套、具有一定规模的地块定点建设。同时，在老城区和建成区范围内，新建普通商品住宅项目分别安排不低于住宅总建筑面积10%和20%的安置房。新区可实行定点安置与配建相结合的办法。
安置房项目选址由市规划部门会同市国土、城乡建设、住房保障房产管理部门和盐都区、亭湖区人民政府，市开发区、城南新区管委会，根据房屋征收安置需求，实地勘察后提出规划选址方案，经市政府同意后，由市国土部门优先安排土地供应计划。
第五条
为不断改善老城区人口密度高的状况，在建成区和新区范围内，应选择符合规划要求、具备建设条件的地块，成片定点建设安置房。市住房保障房产管理部门根据房屋征收安置预估需求，会同市规划、国土、城乡建设等部门提前制定下一年度安置房建设年度计划，落实具体建设地块，报市政府审定后实施。
关规定，明确建设周期，确保安置房按期交付使用。
第十条 市住房保障房产管理部门应当根据房屋征收申请人提出的安置需求，按照“一次申请、两次确定”的原则，及时制定房源分配计划，报市政府审定后向征收申请人提供。在安置房源开工建设并提供具体房号时，由安置房开发建设单位、征收申请人签订《安置房开发建设协议》或《商品住宅团购协议》，协议中明确房源区位、房款支付和交房期限等内容。市住房保障房产管理部门、房屋征收部门负责督促开发建设单位、征收申请人在7个工作日内签订协议并认真履约。逾期不签订协议或不按协议约定履约的，市住房保障房产管理部门应收回房源计划。征收申请人拖延支付或未能按约定足额支付房款的，承担相应违约责任。安置房开发建设单位延期交房的，承担相应的违约责任和超期过渡费。
第十一条
安置房项目土地出让时预核房价与安置房价格之间、超面积价格与安置房价格之间的差额部分，以及开发建设单位经市政府批准向社会销售的房源，向社会销售价格不得低于市物价部门核定的超面积价格，其差价部分，经审计核算后作为政府收益。开发建设单位应缴政府收益，及时提请市审计部门审计结算，并按审计结论15天内解缴政府收益专户，逾期不解缴的，应依法追缴。开发建设单位因政策调整或不可抗力因素增加建设成本的，在政府收益结算时提出，一并纳入审计核算，由市审计部门会同市住房保障房产管理部门提出处理方案，报市政府审定后落实。
廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。对被征收人提供保障性住房的次序，由征收部门按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。
第十四条 执行最低补偿标准的被征收人，可在政府指定地段购买50平方米左右的小套型安置房，50平方米以内的房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收申请人支付；超过50平方米的部分，按市物价部门核定的超面积价格购买，由被征收人支付。
第十五条
选择产权调换的被征收人，符合下列条件之一，且已与征收部门签订房屋征收补偿安置协议的，可申请购买安置房：
市区居民住宅房屋被征收的，住宅合法建筑面积在50平方米以内的，可申请购买一套70平方米左右安置房；50～90平方米（含50平方米）的可申请购买一套70平方米或90平方米左右安置房；超过90平方米（含90平方米）的可申请购买一套90平方米或130平方米左右安置房。
第十六条
征收部门在实施房屋征收项目前，根据征收申请人提出的安置需求，应将安置房的需求数量和套型比例函告市住房保障房产管理部门，市住房保障房产管理部门根据房源情况，统筹合理安排房源供应。征收部门收到房源后，要及时组织被征收人选房。
第十七条
市住房保障房产管理部门根据征收部门提供的相关资料对被征收人的购房资格进行审核备案。
第二篇：国有土地上房屋征收补偿安置协议参考文本
国有土地上房屋征收补偿安置协议参考文本
征收补偿部门（以下简称甲方）：
单位名称：，地址： ；
法定代表人：，职务： 邮编：，电话： 委托代理人：
单位名称：，地址： ；
法定代表人：，职务： 邮编：，电话：
被征收人（以下简称乙方）：
单位名称：，地址： 法定代表人：，职务：
邮编：，电话： 委托代理人：
单位名称：，地址： 法定代表人：，职务：
邮编：，电话：
房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：。
。。。；； ；； 单位名称：，地址： ； 法定代表人：，职务： ； 邮编：，电话： ； 委托代理人：
单位名称：，电话： ； 法定代表人：，职务： ； 邮编：，电话：。
甲方因________________建设需要，经某县人民政府常务会议讨论决定作出_________号《房屋征收决定》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，对乙方的房屋进行征收，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收补偿安置达成如下协议： 第一条 被征收房屋现状
（一）房屋所在地点_________，建筑面积__________平方米（其中有证建筑面积________平方米，房屋使用面积___________，房屋产权证号_________），房屋的用途_________，房屋的产权性质_______，房屋的结构_________，房屋的总楼层数__________，房屋所在的楼层数___________，房屋的朝向______________。
（二）房屋内部设施及装潢情况：
（三）房屋的附属物及构筑物情况：
（四）机械设备情况：
第二条 乙方或丙方基本情况
（一）被征收房屋为住宅时：
1、乙方有正式户口________人（其中常住人口_________人），分别是（姓名、性别、年龄、与户主关系等）：
2。
2、丙方有正式户口_________人，分别是（姓名、性别、年龄、与户主关系等）：____________________________________________ ___________________________________________________________ __________________________________________________________。
（二）被拆除房屋是非住宅时：
1、乙方情况：____________________________________________
2、丙方情况：___________________________________________
第三条 房屋征收补偿选择第________种方式：
1、货币补偿。
2、房屋产权调换。
第四条 被征收房屋的货币补偿方式
（一）货币补偿金额的确定选择第_________种方式：
1、根据当地政府公布的货币补偿基准价由当事人协商确定价格。
2、根据当事人共同推荐的评估机构评估的市场价格确定。
3、当事人对评估机构的选定意见不统一时，按房屋征收部门随机确定的评估机构评估的市场评估价确定。
4、当事人约定的其他作价方式。
（二）房屋装潢作价方式：________________________________
（三）被拆迁房屋补偿金额:_______________________________
1、房屋货币补偿金额。被征收房屋建筑面积__________平方米，按建筑面积每平方米_________元计价，小计____________元。
2、装潢补偿金额___________元（若房屋货币补偿金额含装潢补偿，此项可不另行计算）。
3、附属物及构筑物补偿金额____________元。以上三项合计补偿金额__________________元。
（四）房屋货币补偿的币种 ______________，补偿金额由甲方于_______年______月______日前支付给乙方，支付方式：_________________________________。
（五）实行货币补偿的，甲方对丙方不再承担安置责任，由乙方对丙方进行安置。
第五条 房屋产权调换补偿方式
（一）甲方提供位于_________________，结构____________，用途_____________，房屋号_________，建筑面积_________平方米的【现房】【期房】，产权调换房屋的楼层、房号的确定方法: _________________________________________________________。产权调换的安置房屋应符合以下标准：
1、甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准；
2、房屋内应当有以下设施：
（1）______________________________________________；（2）______________________________________________；（3）______________________________________________；（4）______________________________________________；（5）______________________________________________；
3、房屋装饰与设施标准见附件二
4、新建房屋竣工后质量应经_____________________登记备案。
（二）被征收的房屋及产权调换的安置房屋的价格均按本协议第四条第(一)、（二）、（三）款统一方式进行确定，并结清产权调换差价。
（三）按被征收房屋与产权调换的安置房屋的价格结算产权调换差价。差价金额______________________________。
（四）产权调换差价币种：________，差价由______方于 _______年______月______日前向________方支付，支付方式：______________________________。第六条 房屋产权调换的过渡安置
（一）过渡方式按以下第_____________方式确定。
1、【乙方】【丙方】选择自行过渡安置；
2、由甲方提供周转房过渡安置。
（二）【乙方】【丙方】过渡期限自________年______月_____日至________年_____月_____ 日。
（三）【乙方】【丙方】选择自行过渡安置的，甲方应当按本协议第七条的约定向【乙方】【丙方】支付临时安置补助费；【乙方】【丙方】选择由甲方提供周转房过渡安置的，其周转房的地址：______，建筑面积________平方米。
（四）甲方保证【乙方】【丙方】在过渡期限内按本协议第五条规定进行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的周转房的，应当在得到安置房后_____________日内腾空周转房。
第七条 房屋征收搬迁补助费
（一）甲方按__________规定标准，支付【乙方】【丙方】搬迁补助费__________元，临时安置补助费___________元，其他补助费 ____________元，共计___________元。
（二）征收非住宅房屋，甲方按_____________规定标准，支付【乙方】【丙方】设备搬迁和安装补助费_____________元，因拆迁造成停产、停业损失补偿费___________元，其他补助费_________元，共计______________元。
（三）房屋征收补助费的币种：________，甲方应于_____年______月_______日前支付给【乙方】【丙方】，支付方式：________。
第八条 【乙方】【丙方】在________年_______月_______日前应将被征收房屋腾空，并交甲方拆除。
第九条 【乙方】【丙方】的违章建筑及其附属设施应在 ____年______月_______日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。第十条 奖励条款
第十一条 逾期安置的违约责任。
（一）甲方应在本协议第六条第（二）项约定的临时过渡期期满前保证【乙方】【丙方】按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满 天前通知【乙方】【丙方】，按下列约定处理：
1、甲方按本协议第七条约定的临时安置补助费的2倍向【乙方】【丙方】加付临时安置补助费。
2、逾期________个月内，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的_________%向【乙方】【丙方】加付停产停业损失补偿费；逾期超过_________个月，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的________%向【乙方】【丙方】加付停产停业损失补偿费。
3、逾期12个月的，【乙方】【乙方在征得丙方同意的情况下】有权要求重新选择货币补偿或另行选择安置房。
4、____________________________________________。
5、____________________________________________。
（二）【乙方】【丙方】在临时过渡期内，收到甲方安置通知（通知方式为_________________）之日起4个月内，应到甲方办理安置手续；甲方应从发出安置通知后再支付【乙方】【丙方】四个月临时安置补助费；逾期不到甲方办理安手续的，不再享受各种补助费或补偿费。第十二条 甲方关于安置房标准的违约责任。
（一）甲方交付的安置房标准应符合第五条第（一）项及附件二标准的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准进行整改，并赔偿______________元。
（二）安置房屋面积确认及面积差处置方式：
本款规定以【建筑面积】【套内建筑面积】【使用面积】（本款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处置。
本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。
安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，甲、乙双方同意按 种方式进行处置：
1、双方自行约定：
（1）_________________________________________________；（2）_________________________________________________；
（3）_________________________________________________；
（4）_________________________________________________。
2、双方同意按以下原则处置：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按第五条规定原则据实结算差价；（2）面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，如果安置房屋价值大于被拆迁房屋，不找差价，如果安置房价值小于被拆迁房屋价值，甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方。（3）面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积小于本协议约定面积时，面积误差比在场3%以内（含3%）部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，由甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记面积-协议约定面积）/协议约定面积× 100% 第十三条 甲方逾期支付征收补偿资金（货币补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、设备搬迁安装补助及损失费、停产停业补偿费）的违约责任。甲方如未按本协议规定的时间付款，按下列第_________种方式处理：
（一）按逾期时间，分别处理（不累加）
1、逾期在__________日之内，自本协议规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期应付款的万分之 的违约金，协议继续履行；
2、逾期超过 日后，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期应付款的万分之________（该比率应不小于前款中的比率）的违约金，协议继续履行。本条中的逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
（二）_______________________________________________。
（三）_______________________________________________。
第十四条 其他违约责任： _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ 第十五条 本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；也可由依法向人民法院提起行政诉讼，被征收人及承租人逾期不搬迁的，甲方可依法向人民法院申请强制执行。
第十六条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）
第十七条 协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十八条 本协议自双方签字盖章之日起生效。
第十九条 本协议一式_______份，甲、乙、丙方各持______份。
甲方（签章）： 乙方（签章）： 丙方（签章）
委托代理人： 委托代理人： 委托代理人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日 附件一：安置房屋平面图 附件二：安置房装饰、设施标准
1、外墙：
2、内墙：
3、顶棚：
4、地面：
5、门窗：
6、厨房：
7、卫生间：
8、阳台：
9、电梯：
10、其他： 附件三：合同补充协议 附件四：被征收房屋平面图
第三篇：宝鸡市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（共）
宝鸡市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于宝鸡市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 征收国有土地上个人、单位的房屋，应按本办法的规定对被征收人给予公平补偿。被征收人应当对房屋征收与补偿工作予以配合。
第五条 市区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作由市、区两级政府共同负责。
各区人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿工作;重大建设项目或跨区建设项目中的房屋征收与补偿工作，由市人民政府负责。
市人民政府房屋征收管理办公室(以下简称市房屋征收部门)，组织实施由市人民政府负责的房屋征收与补偿工作，并对各区房屋征收与补偿工作进行指导与监督;各区人民政府确定的房屋征收部门，组织实施由区人民政府负责的房屋征收与补偿工作。
第六条 市、区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，该实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门应当对征收实施单位在委托征收范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
第七条 市房屋征收部门应当加强对各区房屋征收与补偿工作的指导与监督。发改、规划、住建、国土等部门应当依照本办法的规定和各自的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第八条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的部门对举报应当及时核实处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员行为的监察。
第二章 征收决定
第九条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十条 因公共利益需要征收房屋的单位，应当向房屋征收部门提出书面申请，并提交以下资料：
(一)各行业主管部门建设项目符合国民经济和社会发展规划要求的证明，或保障性安居工程建设、旧城区改建项目已纳入国民经济和社会发展计划的证明;
(二)国土部门土地权属证明、拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的证明;
(三)规划部门拟征收范围用地符合城乡规划的证明;
(四)其他需要提交的材料。
第十一条 房屋征收部门依据确定的征收范围，发布房屋征收封闭公告，告知在征收范围内禁止从事下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋及其附属物;
(二)改变房屋或土地用途;
(三)办理房屋抵押、过户、产权分割手续或建立新的房屋租赁关系;
(四)分户、立户;
(五)办理营业执照、新办及变更税务登记手续;
(六)其他不当增加补偿费用的行为。
违反上述规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当就上述所列事项书面通知规划、国土、住建、工商、税务、城管执法、公安等相关部门暂停办理相关手续，并载明暂停办理的期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十二条 房屋征收部门应当发布房屋征收调查登记通知，指导监督房屋征收实施单位对征收范围内房屋及附属设施的权属、区位、用途、建筑面积及房屋居住人等情况进行调查登记，规划、国土、住建、公安等部门及街道办事处应当予以配合。住建、民政、残联等部门应当对申请保障性住房和持有低保证、残疾证的被征收人登记情况进行审核。
被征收人与征收工作人员应当对调查结果进行签字确认，房屋征收部门应当将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
被征收人对调查结果有异议的，可以申请复查;房屋征收部门应当自收到申请之日起10个工作日内组织复查，并将复查结果书面通知申请人。
第十三条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，市房屋征收部门应当按规定在银行设立征收补偿资金专门账户进行存储管理，专款专用，按项目进度拨付。各区人民政府负责的项目，市房屋征收部门将资金拨付给各区人民政府。
第十四条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当拟定房屋征收补偿方案。征收补偿方案应当包括下列内容：
(一)项目名称;
(二)房屋征收范围;
(三)房屋征收实施单位;
(四)房屋征收补偿方式，用于产权调换的房屋应明确调换的地点、面积、价格等事项;
(五)奖励和补助;
(六)签约期限、搬迁期限、过渡方式和过渡期限;
(七)需要明确的其他内容。
第十五条 市房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案报市人民政府，区房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案报区人民政府。
由市、区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十六条 市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
区人民政府应当将修改后的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门核准。
第十七条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当对该项目进行社会稳定风险评估，并拟定风险评估报告。房屋征收涉及被征收人300户以上的，须经市、区人民政府常务会议讨论决定。
第十八条 市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋征收部门应当组织房屋征收实施单位及相关部门做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十九条 被征收人对市、区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三章 补 偿
第二十条 作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋、附属物价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;
(四)奖励和补助。
第二十一条 被征收房屋价值的确定，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》进行。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定发布之日。
第二十二条 房地产价格评估机构按照《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》确定。
第二十三条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，鼓励被征收人选择货币补偿安置方式。
被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋的价值对被征收人给予补偿。
住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积实行“征一返
一、互找差价”。安置房设计户型面积应与被征收房屋合法建筑面积就近合理的原则。
非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，应当根据被征收房屋的评估价值与用于产权调换房屋的评估价值结算差价。
第二十四条 因房屋征收所产生的搬迁费、过渡费，按照下列标准补偿：
(一)住宅房屋搬迁费按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米的标准计算，搬迁费不足1000元的，按1000元计算。被征收人选择产权调换的，搬迁费计算两次;被征收人选择货币补偿的，搬迁费只计算一次。
住宅房屋过渡费按被征收房屋合法建筑面积每月8元/平方米的标准,自被拆迁人搬迁之日起计算，每月过渡费不足500元的，按500元计算。房屋征收决定发布之日起60日内搬迁的，过渡费可上浮20%;超过60日的，过渡费按原标准执行。过渡期从安置楼开工建设之日起计算;逾期安置的，过渡费标准按征收补偿安置协议的约定执行。
(二)非住宅房屋搬迁费，按被征收房屋合法建筑面积20元/每平方米的标准计算。被征收人选择产权调换的，搬迁费计算两次;被征收人选择货币补偿的，搬迁费只计算一次。
第二十五条 对征收非住宅房屋造成的停产停业损失，依据《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，按下列标准补偿：
(一)被征收人选择货币补偿的，停产停业损失补偿费按房屋评估价值的6%计算;
(二)被征收人选择产权调换的，每月停产停业损失补偿费按房屋评估价值的4‰计算，停产停业期限按照实际过渡期限计算。房屋征收协议约定的过渡期限延长的，按征收补偿安置协议的约定执行。
被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
第二十六条 规划部门应当加强对征收范围内建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的违法建筑，依法予以查处。
对未超过批准期限的临时建筑，应按照其剩余使用年限的评估价值给予货币补偿;对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第二十七条 房屋征收部门与被征收人按照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换的房屋地点、面积、搬迁费、过渡费、周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十八条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第二十九条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。
第三十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
市、区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十一条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 奖励和补助
第三十二条 市、区人民政府征收房屋，按下列标准对被征收人给予奖励：
(一)居民自征收决定发布之日起60日内搬迁完毕并签订补偿协议的，每户奖励10000元;90日内搬迁完毕并签订补偿协议的，每户奖励5000元;逾期不再奖励。
(二)企业自征收决定发布之日起60日内搬迁完毕并签订补偿协议的，每户奖励20000元;90日内搬迁完毕并签订补偿协议的，每户奖励10000元;逾期不再奖励。
第三十三条 被征收人持有低保证或残疾证的，每户补助5000元，但不得重复享受。
第三十四条 对获得搬迁奖励及低保户、残疾人补助的被征收人，房屋征收部门应当在征收范围内进行公示，接受社会监督。
第三十五条 对住房条件差且无力购买住房的被征收人，按照《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》享受保障性住房有关政策。
第五章 法律责任
第三十六条 房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 任何人员采取暴力、威胁等方式阻碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 参与房屋征收工作的单位和人员贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位和人员通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由住建部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定，报发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
第四十二条 本办法自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。
第四篇：镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法[范文模版]
关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知
发布时间：2012-02-14 稿件来源：
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镇政征规发〔2012〕3号
关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收
评估技术规范》的通知
各房屋征收部门、房屋征收实施单位、评估机构，各有关单位：
根据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十二条的规定，市住建、房屋征收部门研究制定了《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》，现予印发，请遵照执行。
二○一二年二月二日
主题词：征收 评估 规范 通知
镇江市住房和城乡建设局办公室
2012年2月2日印发
镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省政府关于印发《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》的通知、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房屋征收评估应由具有房地产价格评估三级以上资质的评估机构承担。评估机构应按资质管理规定从事业务，评估人员应符合相关从业规定。
第五条 房屋征收项目补偿资金概算评估，作为征收项目补偿资金总额的依据之一；房屋征收分户评估，作为被征收房屋及其附属物等（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据。
第六条 评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
评估机构协商选定具体程序是：
（一）由房屋征收部门发布征收评估信息；
（二）具有相应资质的评估机构报名；
（三）房屋征收部门按报名先后顺序向被征收人公布备选评估机构名单；
（四）发放房屋征收选择评估机构通知书和意见表，发放率超过90%；
（五）被征收人协商选择评估机构，在规定期限内填写意见表，以投票方式告知所选择的评估机构。协商选择评估机构的期限不得少于5个工作日，意见表未按要求填写、被征收人未签字（盖章）或自制、复制的无效。
全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定；50%以上选择某一评估机构的，为多数决定。被征收人选择的单一评估机构户数不超过50%时，采用抽签摇号方式随机选定。通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机关依法公证。
评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第七条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的，房屋征收部门可以划分评估区域，按第六条规定产生各评估区域的评估机构。
同一征收项目由两家以上评估机构承担的，应当共同协商或由房屋征收部门指定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织其它评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第八条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师和评估工作人员；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
第九条 评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第十条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织征收实施等有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向征收项目的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。
第十一条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估，评估结果有效，有关情况应当在评估报告中说明。
第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备等迁移安装、补偿费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。
第十四条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。对停产停业期间确实需要发生在册职工工资和养老、医疗保险费用的，给予适当补偿，职工工资一般按照本市当年最低工资标准计算，养老、医疗保险费用按照单位应支付部分计算。
第十五条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算；不满三年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据，对不能提供会计核算等资料的，按照纳税情况评估，评估中使用的有关指标、参数等应参照税收相关规定执行。对销售额未到税收起征点而无需纳税的，其效益可按照起征点的销售额标准进行评估。
实行货币补偿的，停产停业期限为6个月；实行非住宅房产权调换的，停产停业期限按过渡期限计算，过渡期限从被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房之日起，到产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间应予扣减。
第十六条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：
（一）具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定给予补偿安置的建筑。
（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可、登记证件。
（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。
法律、法规和省、市人民政府另有规定的，从其规定。
第十七条 擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照下列比例给予停产停业损失补偿。
1、持续营业一年以上、两年以下的，比例为70%；
2、持续营业两年以上、三年以下的，比例为75%；
3、持续营业三年以上、四年以下的，比例为80%；
4、持续营业四年以上、五年以下的，比例为85%；
5、持续营业五年以上的，比例为90%。
第十八条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。
第十九条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。
第二十条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收项目公示栏公示3个工作日。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。
第二十一条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。
第二十二条 房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十五条 原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第35条规定处理。
被征收人对评估结果有异议，在评估书面报告送达之日起的10日内，未向评估机构申请复核评估，或者经评估机构复核后仍持异议，但又未在收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定的，被征收房屋价值可以按评估结果或复核结果确定。
第二十七条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十八条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十九条 房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第三十条 评估机构应当按照《房地产估价规范》、《镇江市国有土地上房屋征收评估技术规范》及有关规定，进行房屋征收评估及提交规范的评估报告。
第三十一条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第三十二条 除属于政府定价的房屋之外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十三条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十四条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十五条 从事房屋征收评估的注册房地产估价师和评估工作人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、政策以及房地产评估的专业知识。评估机构不得聘用未经培训或培训考核不合格人员从事房屋征收评估工作。
市房屋征收部门应当定期开展评估人员培训和继续教育活动。
第三十六条 在房屋征收评估活动中，评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十七条 本办法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估管理办法》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。
镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范
第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。
第二条 在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。
第三条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第四条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第五条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第六条 房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。
第七条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。
第二章 房屋征收评估方法与技术路线
第八条 房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。
第九条 应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。
第十条 采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。
第十一条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：
1．确立评估基准。在征收项目范围内或征收项目所在的板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。“标准样本房屋”的选取要求见附件一。
2．测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。计算公式为：
比准价格V=可比实例价格Vs××××
P1——交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为100。P2——交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；
P31——可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。系数确定参见附件三； P32——可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。系数确定参见附件四。3．确定评估价格。将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为： 被征收房屋评估价格Vi=“标准样本房屋”基准价格V0××
Pi32——“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。
P4——项目所在区域的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的区位因素情况。标准化修正办法参见附件三。
第十二条 非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：
1．确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等）、办公性建筑（办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
2．选择评估方法。非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。
3．测算评估价格。
第十三条 采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。
第十四条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件等因素。
第十五条 被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条有关规定和下列方法执行：
1．土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的90%计算土地单价。（标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）
2．土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。
第十六条 房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。
第十七条 在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。评估机构按《房地产估价规范》的规定进行评估。
第十八条 征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。
第三章 房屋征收评估报告
第十九条 评估机构应按《房地产估价规范》规定的格式出具评估报告。第二十条 房屋征收评估报告应包含下列内容：
1.封面；2.目录；3.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。
第二十一条 估价结果报告中应包含下列内容：
1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和限制条件；18.附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。
第二十二条 估价技术报告应包含下列内容： 1．评估项目总概况
2．估价对象实体和区位因素分析 3．房地产市场背景分析 4．估价方法选用
5．标准样本房屋选取及其说明 6．估价测算过程 7．估价结果确定
第二十三条 房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。
第二十四条 评估报告应做到图文并茂，其用纸为A4，装帧应有较好的质量。
第四章 房屋征收评估工作资料存档
第二十五条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档； 1.征收评估委托协议； 2.房屋征收决定；
3.估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料； 4.估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 5.标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 6.可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 7.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
8.其他涉及评估项目的必要资料。
第二十六条 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留15年。
第五章 附 则
第二十七条 房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。
第二十八条 本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。
第二十九条 本技术规范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。
附件下载
第五篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法
扬州市住房保障和房产管理局
扬住房发﹝2011﹞32号
关于印发《扬州市区国有土地上房屋
征收评估办法》的通知
各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：
现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年七月二十五日
抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。扬州市区国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）文件精神，结合市区实际，制定本办法。
第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。
第五条 房地产价格评估机构的选定：
（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。
（二）具备资格条件的房地产价格评估机构报名。
（三）房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。
（四）在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。
（五）如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第六条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第七条 房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
第八条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范 围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况需在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第十五条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第十六条 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十七条 房地产价格评估机构评估后，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
第十八条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告必须由两名以上负责房屋 征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
第十九条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释。
第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十二条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。经鉴定后被征收人对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县（市、区）人民政府，按照项目的征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第二十四条 市住房保障和房产管理局组织成立市房地 产价格评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。市评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十五条 市评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十六条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十七条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十八条 除物价部门审核确定价格的产权调换房屋以外，其它用于产权调换房屋的价格应当以评估方式确定。
第二十九条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属情况等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类 似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照市物价部门规定的收费标准执行。
第三十一条 各县（市）房管部门可参照本办法另行制定实施办法。
第三十二条 本实施办法自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
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