霸王山木屋度假村前景分析

第一篇：霸王山木屋度假村前景分析

一、项目概述

项目背景

随着人们经济生活水平的日益提高，加上目前全球各国的去污染化、生态化，使得以往仅仅停留在“观光”层面的旅游观念正向“度假”概念过渡，中国的旅游业也从纯粹的观光旅游概念上升到度假休闲阶段，旅游产业展现出蓬勃反正得态势，休闲度假旅游地产也随之进入高速发展期，并呈现出一片上扬气势，由此催生了旅游地产开始迈步度假时代，旅游地产也进入了绝无仅有的黄金发展期。

同时，在国家宏观调控和结构影响的调整下，以2009年12月初党中央《关于加快旅游业发展的意见》的文件精神，明确提出要把“旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，要“推动旅游产品多样化发展，依托国家级文化、自然遗产地，打造有代表性的精品景区”。

随着党的十七大提出的“建设生态文明”作为全面实现小康社会的奋斗文明之一，生态文明已成为当今最热门的话题。而以树立“天地之美，美在黄山”品牌，加大旅游产品发展力度，着力打造黄山和历史文化名城——歙县的旅游品牌为目标的王村，近年来将旅游业作为经济社会发展的三大支柱产业之一来打造，塑造“绿色生态，环保健康”的旅游目的地形象，旅游业实现了快速、健康发展。

霸王山位于安徽南部黄山市境内，东接浙江，西邻江西，到达市中心15分钟，机场20分钟，高铁30分钟，交通便利，边上有花山谜窟、醉温泉、棠樾牌坊群、潜口民宅等数十个旅游景区。年游客人数达上千万。作为政府新倡导力促开发的霸王山摇铃景区，更是作为其核心景区来主导开发。

位于霸王山内的摇铃景区，拥有八千亩山地，青山绿水，空气清新，旅游资源非常丰厚，是生态休闲的好地方。依托霸王山的区位优势和人文优势，充分利用自然生态环境价值和丰富的景点资源，周边既有古老的村落、淳朴的乡民、风景迤逦的山水、神秘的月老庙，使度假区成为日常休闲旅游度假的好去处，同时也成为了研究徽文化、霸王项羽和弘扬中华古文明的好去处。以自然生态及人文景点配套娱乐设施项目为基础，将传统文化与现代时尚相结合，自然与人文文化相协调，倾力打造一个人形化、智能化、生态化及现代高端环保理念的家庭聚会、商务休闲、户外营训、环境优美的生态木屋度假休闲空间。

在旅游景点中，以木屋文化为核心脉络，以木屋建筑为特色景观，结合自然环境、民情民俗为载体，铺展开的以休闲度假为主的新型居住生活方式。主要特点，以古朴、典雅、自然、休闲。以度假木屋为主体，保持着青山绿水相匹配的自然风格，不破坏绿地植被，沿山势、草木而立，居于木屋之中，飘飘然有“明月松间照，清泉石上流”的不羁之感。

生态度假木屋，森林休闲度假驿馆，把大自然跟城市生活紧密结合。不同于传统的酒店客房，依照居家理念设计，纯实木打造的家庭宜居别致木屋。由于木材的天然活性，可以调节生存环境，改变室内小气候，具有改造空气质量和自然养生的神奇功效。100%的原生态回归，让居家没有任何污染，更环保，更健康，更高的生活品质。

生态木屋的度假结构有舒适洁净的卧房，温馨的客厅，时尚开放式厨房，木地板，露天庭院，现代时尚装修，各式中外建筑风格，每一户都独享独立的私人空间，又尽享森林绿肺。

生态木屋度假特点：木质与传统砖混房屋结构相比，具有诸多独一无二的特性。木结构建筑节能远远优于混凝土结构。现代木结构房屋，是一种真正的可持续节能建筑，是独一无二的一种享受，具有坚固抗震，保温性好，节能效果显著等特点。能源消耗少，建造方面看，有数据显示每生产一吨钢材，需消耗3780KW电力，而每生产一吨木材只需453KW电力。也就是说，木屋的能源消耗量远远低于钢混结构建筑。从使用方面看，目前木屋的外墙基本都铺设约15厘米的玻纤保温棉，木材对温度的传导系数极低，隔热比值比钢混高达16倍，加上保温隔热层，相对于钢混结构可节省用电量62%——66%，空调配置功率只需钢混结构的一半，耗电量是钢混结构的三分之一。材料的环保方面看，天然的木质结构，可以优质室内的空气质量，隔绝内部跟外部之间的噪音，避免房屋受电磁场的辐射，且木材中含一种天然有机物质，会在使用过程中缓慢释放，对人体产生有利的影响。并且木结构在一定范围内能够自动调节室内环境湿度，其使用年限更是高达50年以上，而在其使用寿命终了时，其绝大部分材料都不会造成二次污染，而钢混结构不能为环境所分解。

二、生态木屋度假市场前景分析

木质房屋度假起源于十八世纪的北美，当时欧洲人移民北美，由于北美拥有大量的原始森林，这些移民者就地取材，利用原木建造房屋，经过世代演进，这种木屋越来越受到人们的欢迎。有资料统计，北美的度假市场中，木屋度假已占据高达95%以上份额。

2010年3月，中国住房城乡建设部与加拿大联邦政府自然资源部及卑诗省林业厅在京签署了《关于采用现代木结构建筑技术应对气候变化合作谅解备忘录》。备忘录表示，鉴于在建筑节能减炭领域采用新技术、新材料以应对气候变化的共同努力和追求，中加双方就现代木结构具有绿色环保、节能低碳等特点达成共识，并就该技术在中国的应用推广进行友好合作达成合作共愿。

近十年来，中国房地产业摆脱了计划经济的束缚，同时人们的居住需求也得到巨大的释放，中国房地产业开始蓬勃发展，各种居住形式在中国得到迅速推广，而木屋居住在近两年更是得到市场的极大关注和推崇。

杭州东风苑住宅小区，50幢美式度假木屋一开盘就哄抢一空，北京西山美墅馆开盘当天42套木质别墅当即售罄，深圳仙湖山庄、南京佳湖绿岛、昆山鹿澄天地„木屋度假如沐春风，在近期的中国房产市场刮起了一阵东风。

木屋度假除了自身的优势外，近年来我国豪宅市场的消费需求与消费习惯的改变也加快了木屋度假在我国的进程。

1、国外人士与海归派催导了木屋的需求。来到中国投资的外国人越来越多，外国人和海归派习惯了国外的木屋，住在热工性能远不及木屋的钢混结构房屋里，他们明显的感到不适应，这些人在呼唤木屋的需求。

2、从众与时尚放大了需求。开放国门，不仅带来了财富，生活居住习惯也跟之西化，加上国内富人热衷于模仿国外的消费行为习惯，木屋也成为他们的最爱。

3、限制被松绑。根据WTO的谈判结果，中国政府必须废止“禁止使用木材建造木结构房屋”的政策，同时将木结构和建材配件的关税下调到5%—7%，原木享受零进口关税。如此一来，木屋度假与市场上的钢混结构拥有了同等条件的市场竞争环境，市场供应的瓶颈被大大缓慢。

4、竞争加剧了差异化产品的出现。近年来我国房地产市场虽然形式大好，但高端物业市场上的竞争缺没有减弱。开发商和需求方都迫切需要同质化市场的空白点，有了以上需求，木屋度假在我国便应运而生，同时极速发展。

5、木材料加工技术的革新加快了木屋度假在我国的飞速发展。传统的锯木加工方法，原木的利用率仅为50%，而现代加工技术以使原木的利用率达到了75%以上。这样就带来了两大优势，一是充分的利用每一寸天然材料，二是大大 的提高了板材质量，材质均匀，尺寸随意，强度提高。

也就是从这些意义上而言，木屋度假在我国具有很好的发展前景，其市场份额将进一步扩大，它本身无可替代的优势也将进一步为市场所接受。

三、自然生态木屋度假项目解析

歙县作为徽州文化的传承者，政府在这基础之上巧打休闲旅游生态品牌，明确提出要把旅游产业作为支柱产业来抓，为促进本县旅游特色向纵向发展，本着“生态城市”“山水城市”“人文城市”的理念指导下，加强生态休闲、运动休闲、温泉度假、森林度假、康体疗养度假、乡村度假等开发建设。项目发展优势

木屋——中国旅游度假的新宠儿

随着现代人物质生活水平的提高，尤其注重健康生活理念，越来越多的人在城市中追求绿色健康的生活，不仅在生活方式上进行改变，对自己的生存空间也有越来越多的要求，居住在城市之中已经无法满足对生活环境上进行质量的改变，周末野外出游、度假成为了城市之中人们的一种选择。

离开喧嚣的城市生活，回归自然，已经不是一个口号，而是成为了人们深入内心的一种理念。近年来，随着房地产开发的不断深入，旅游地产因其“旅游”+“房产”双管齐下，而备受各界投资者的青睐。而旅游木屋作为一种新型的旅游度假居住形式的载体，在各旅游景点逐渐兴起，成为当下出行度假的潮流。木屋的生态优势

由于木质材料形成的生态环境可以调节动物的生态环境，国内外从事自然科学研究的机构对此进行了深度的调查研究，在被调查的近百例居住木屋环境的人群跟近百例居住钢混结构的人群中，前者要比后者多活9—11岁，也就是说居住在木屋中，使人的岁数平均能多活9——11年。生态木屋调查研究表明：

1、木质房屋内存在的芬多精与负离子（空气维他命）较钢混结构房屋高出几十倍到上百倍，芬多精与负离子能够杀死空气中的细菌，遏制人类疾病，加强免疫力，对人体恢复清醒、提高注意力、降低血压、安定人体自律神经从而使人心情舒爽等有着明显的功效，而且氡射量极低，木屋内氡浓度仅为7—18Bg/m³，对人体无害。

2、纯木质环境与钢混的同一生物相比，二者在免疫、性欲、生殖等方面相差约42%，木屋是人类现代环境的最佳生存空间。

3、木屋对人的视觉神经刺激最小。木材可以吸收阳光中的紫外线，减少紫外线对人体的伤害，同时能反射红外线。

4、木材是一种多孔性材料，导热系数较小，是热的不良导体，对居室的温度有一定的调节作用。在寒冷的冬季可以给人们带来温暖的感觉，这是别的建筑形态所无法比拟的。木材具有的调湿特性，是木材独一无二的特性之一，木材自身的吸湿和解吸作用可以直接缓和室内的湿度变化。通过钢混结构跟木屋数据对比，木屋的年平均湿度比钢混房屋低8%-10%，变化范围保持在60%-80%，这与最佳居住环境相对湿度60%左右的指标最为接近。

四、霸王山生态木屋销售政策

木屋为每幢每户独立，以栅栏为走到，独立空间30——100㎡之间，带卧室、卫生间、客厅、开放性厨房、小院落。

由于国家初步开发木屋市场，房屋产权方面尚未纳入商品房体系，是目前市场下最佳的投资居住产品。

A本案采用合作开发模式，购房者出建房款，委托甲方（既霸王山摇铃景区管委会）统一开发、运营，甲方出土地、建筑、装修、运营，双方为合作关系。一次性购买20年。

为保障购房者利益，甲方在上述基础之上，承若对乙方物业进行统一管理运营，将木屋作为酒店、会议、度假中心，对外出租。乙方享有所购买物业的使用权、收益权。

房屋回报政策：

第一年：原房价的8% 第二年：原房价的8% 为减少购房者的资金投入，甲方承若前两年租金可在购房时一次性抵扣房款，既原本100万总价的房子，乙方在签订合作开发协议时，只需付82万既可。

第三年到第五年：原房价的10%（既抵扣前的总价）。第六到第十年：原房价的12%既抵扣前的总价），超出部分，甲乙双方五五分成。第十年到第二十年：原房价的12%既抵扣前的总价），超出部分，甲乙双方五五分成。

其中每满五年，乙方可向甲方提出回购政策，甲方无条件回购乙方木屋，具体如下：

第五年到第九年任何年份内：原房价100%回购。第十年到第十九年任何年份内：原房价150%回购。第二十年：原房价180%回购。同时乙方每年可免费入住15天。B客户收益分析： 以总价100万为例；

乙方实付房款82万，第三年到第五年每年租金保底10万，如第五年回购（100万）。

乙方实际收益如下：100+20-82=38万。

目前国内的木屋市场度假一般在每间600到5000元不等。本案地处黄山，而黄山每年年游客数达到5000万之多，平均每天13万余人，每天房间需求数到5、6万间之多，而目前黄山市面上的居住酒店多为砖混结构，木屋产品稀缺，其价格又不菲，动则300—500元每天，节假日更是价格翻三番，以本案所处位置，每年可接待游客上百万，一年每间木屋经济收益惊人，据初步测算，以每间600元，一年入住率达到65%测算，一间木屋每年保底收益应为：600x365x65%=142350元。去除甲方给予乙方的每年保底回报外，乙方每年起码将有2万左右的额外收入。

目前国内旅游市场越来越红火，但凡有一定经济能力的人基本都热衷于出去旅游采风，放松心情，处于国内这种大环境之下，又借助黄山本身的东风，木屋市场在黄山的前景不可限量，是一种十分保值又增值的投资产品。

第二篇：大峰山木屋考察报告

木屋考察报告

一、大峰山概况：

大峰山主峰海拔376米。山势险峻，四周山峦环绕，满山苍松翠柏，风景幽雅。主要景点有簸箕掌、璇玑洞、天麻岭、三数堂等、齐长城等。1998年6月经山东省林业厅批准，在国有长清县大峰山林场建设长清大峰山省级森林公园。

大峰山省级森林公园森林覆盖率为97%，树木葱郁，灌丛繁茂，花香遍野，绿荫蔽目。春天，山花与果花竞相开放形成花的海洋；夏季雨水充沛，水鸣翠谷，凉爽宜人；秋季山上碧绿，山下果实累累，风景绮丽优美。位于大峰山主峰溶岩状的天然璇玑洞，宽16米，高25米，夏季洞内温度在15—20℃；位于大峰山主峰西北侧的三教堂，亦即儒、道、释3家；树龄700多年的马岭川古柏；石壁三面环抱、面阳如掌、有地不盈丈的簸箕掌；真人燕阳方坐化升仙的仙人台；相传天马从空而降化成山峪的天马峪；形似一出水蛟龙的千年古树黑檀；敲击洞内岩石时有鼓之声、时有木鱼声的石鱼石鼓洞，引人入胜。

文物荟萃，灵山庙宇、道教圣地峰云观、三教堂、黄崖寨、齐长城遗址、大峰山革命烈士公墓更是供人们游览、休息和进行科学、文化、教育活动的较佳场所。

二、木屋项目情况：

1、原项目操作设想

大峰山木屋项目由山东港基建设集团投资兴建，项目土地采用租赁方式，原设想是建成后房屋卖使用权，成本3000元/平方米，销售价格4800元/平方米。现一套未售出。

2、建筑

现已建成12栋木屋，每栋木屋面积最大150平方米，最小80平方米，高度为一层或两层，采用架空方式。

每栋建筑设计了客厅、餐厅、卫生间、厨房、卧室，配备了燃气罐、电热水器、空调、成品淋浴房、床。

门窗采用实木门窗。

屋面采用木结构坡屋面，贴玻纤瓦。庭院采用铁栅栏分割。

主体结构采用木龙骨两面封实木板，中间填保温；木材为俄罗斯樟子松和加拿大杉木。

3、工期

从定购付款后至完工，约3个月。

三、考察总结：

1、针对其一套未售出销售状况，项目运作需重视前期客户定位和产品定位，即需做好项目的整体策划，考虑好如何销售，卖给谁，成本多少，销售价格多少等，否则，建成后会很被动。

2、木屋结构原生态、环保，但室内采用实木封板，档次不够高档。

3、木结构最大的好处是工期短。在需要原生态并且工期紧、地基承载力较低的项目比较适用。

第三篇：创新唐山木屋度假村旅游开发模式

创新唐山木屋度假村旅游开发模式

——崔秀娟

唐山乐亭打网港岛木屋度假村位于唐山乐亭，具有有别于其他度假村的“四大”发展优势。优势一，乐亭县拥有较长的海岸线，旅游发展有一定基础，为渤海区域著名的滨海度假海岸，在华北地区影响较大；优势二，乐亭离北京较同一海岸的北戴河、南戴河、黄金海岸等更近，具有空间距离优势；优势三，乐亭为唐山市的出海口，拥有唐山这一华北大城市的基础市场支持；优势四，打网港岛资源独特，拥有沙细、水质好、全沙岛的特色、交通方便、可直通大陆易于进入且已经有了一定的开发基础。综上，作为海滨度假村，打网港岛木屋度假村具有相当的竞争优势和开发潜力。

通过shsee.com的调研数据库对国内外目前著名海滨度假村（如马尔代夫木屋度假村、海南百莱玛度假村、上海黄金海海滨度假村、宁波金沙湾海滨度假村等）分析结果看：大多海滨度假村资源丰富，拥有宜人的气候、清新的空气、和煦的阳光、湛蓝的海水、柔和的沙滩、舒适的度假村等，将海洋资源与度假村休闲度假资源相结合打造休闲度假景区。本文中的唐山乐亭打网港岛木屋度假村恰恰具备了这样的特点。

山合水易认为：在本项目打造中应以海滨休闲度假和沙漠游乐为核心旅游吸引力，包括：海上游乐、海滨游乐，木屋别墅休闲度假，露天活动区，沙漠游乐、渔人码头沙等休闲娱乐活动项目。通过木屋度假村这一休闲度假载体，构建集休闲度假和旅游于一体的特色海滨度假休闲中心。

综上所述，国内著名旅游规划与休闲度假设计专家要雁峥认为，在滨海度假村开发中应以海滨度假休闲为主要的游憩方式，将度假村与海滨度假完美结合，在借鉴国内外一流度假村开发模式的基础上，坚持度假村特色化战略、艺术风情化战略、游乐多元化战略。总之，在依托现有资源优势的基础上，创新度假村经营管理模式，着重体现休闲化的体验设计，打造更多的精品度假村。

第四篇：霸王危机公关案例分析

事件过程：

2010年7月14日，香港《壹周刊》报道，霸王旗下中草药洗发露、首乌黑亮洗发露以及追风中草药洗发水，经过香港公证所化验后，均含有被美国列为致癌物质二恶烷。

消息一出，危机的狂潮即刻掀起，各大主流媒体、各大网站开始进行疯狂地报道。各种批判性很强的网络专题也随之推出。霸王集团股价受此影响，早盘放量大跌15.14%。

应对汹涌而来的质疑，霸王集团当天下午就开始了密集的危机公关。霸王集团在官网上发布《关于香港壹周刊失实报道的严正声明》表示，指产品所含的微量二恶烷远低于世界安全指引，绝对不会对人体健康构成影响；集团对《壹周刊》该篇失实报导及其所带来的影响保留采取进一步法律行动的权利。霸王还在新浪开通微博，短短两个小时，霸王洗发水发布了15条微博消息，从不同角度对二恶烷进行了知识普及。

强大的危机激流将霸王打了个措手不及，但事件很快又柳暗花明。7月16日晚，国家食品药品监督管理局通报：经过抽检，霸王（广州）有限公司制售的洗发水中，二恶烷含量不会危害健康。对于霸王产品的合法性来说，质监部门的检测报告代表了官方对事件的定调。但对于市场和消费者信心来说，质检部门的报告却并非灵丹妙药，无法在短时间内迅速重振消费信心。

危机案例分析：

霸王危机公关处理的优点：

1、反应迅速。霸王此次公关危机处理符合第一反应原则：第一时间回应；第一时间产品送检；第一时间知识普及；第一时间拿到检验结果。一个企业产生公关危机之后，企业反应的速度是异常重要的，因为企业没有做出快速的反应的话，其负面消息就会迅速扩大，如果等到人人皆知之后才醒悟过来并作出反应，那时候企业的形象已经严重受损，销量也已经大幅度下滑，企业的元气就会大伤。就算你后来作出了澄清，你负面消息已经众所周知的情况下还是会让一定的顾客流失。我们许多消费者往往就有这么一种思维，就是宁可信其有不可信其无。所以企业迅速反应，以有效的手段把事件控制住是企业必须首先考虑的。从霸王在6小时内进行书面回应等一系列举措可以看出，霸王应对这次公关危机的反应是极其迅速的。

2、符合了系统操作的原则。两次强调声明产品安全；媒体采访中，口径统一；开微博尽快挽回受损名声。可以说，霸王利用微博作为其危机公关处理的一个手段，在我国公关危机处理事件中属首创。以后值得许多企业借鉴和采用。当然霸王把微博作为其危机公关的手段也是因为微博是我国最近兴起的一个信息分享平台。其传播速度之快，效率至高是有目共睹的。霸王就是利用微博这个平台，发布各种声明与信息。对于控制事件本身起到了很好的效果，稳住了许多人不安的心，减少了许多不必要的猜测。

3、符合权威证实的原则。通过权威机构认证，来证明自己的产品是安全合格的，以此来洗刷自己的“清白”。同时也通过官方检测结果；有效地消除了部分消费者的戒备心。启用“明星效应”，邀请企业具有公众影响力的企业代言人成龙与王菲为自己发言，增强说服力与信任感。

过程中存在的不足之处

1、没有积极的承担责任。在公关危机处理5S原则里面，承担责任原则放在首位。因为不管事件本身针对谁，公众关心的是你的产品是否含有二恶烷，一旦你产品真的有，不管多少都应该先主动的承担责任，然后再公布权威机构的检测报告给公众知道。这样公众会觉得你是个负责任的企业，而且在权威机构发布检验报告之后公众自然会明白你的产品是信得过的。然而你却发表声明说：产品含有二恶烷只有少量且无害。没有看到任何积极承担责任的迹象，而是让公众感觉你在逃避责任。很多时候并不是说国家允许你可以少量，你就可以专国家的漏洞加二恶烷进去。您以为少量就可以获得公众的体谅了吗？

2、错误发言。暗指存在行业“潜规则”，引起舆论与争议，因而遭到同行及媒体的抨击，成为众矢之的。在未经查实的情况下，指责竞争对手策划这起恶意事件以打击霸王的品牌声誉，因此会继续追究这起事件。这样做更加使企业站上风口浪尖，成为舆论的焦点，即使是“赢了官司，也丢了市场”。

3.违背真诚沟通原则。这是公关危机5S原则里面的第二条。纵观霸王公关危机处理的全过程，霸王自始至终没有与公众进行沟通，没有以消费者的利益为出发点，只注重企业自身的名誉与利益，只是一味的回避自身的错去，因此丢失了消费者的信任与尊重。

4、与媒体为敌。其实在我们中国与媒体为敌几乎是没有好处的。首先媒体在我们公众心目当中是正义者的形象。其报道的事件我们都会认为其是为了我们大众的健康和安全着想，你越是状告人家，在公众的心里约会觉得你一定有问题。为啥，中国人很奉承这么一句话：身正不怕影子歪。你如果没有问题的话，为什么怕人家报道呢?而且你要知道，与媒体为敌始终是没有好处的。就算你胜诉了，以后还是会找各种机会来诋毁你。一旦你真的出问题了，不登个头版头条推波助澜一下才怪。况且，本来事件就差不多平息了，你还来个状告报社，把自己又一次推向风口浪尖，还真怕自己出风头出的不够。

第五篇：温泉度假村经营分析报告

楚天瑶池温泉度假村

经营分析报告

目录

第一章

项目简介

一、基本资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

二、项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

三、地区温泉基本情况调查及分析„„„„„„„„„„„„„„„5 第二章

项目规划设计

一、设计理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

二、表现形式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

三、设计内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 第三章

温泉定位

一、整体定位分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

二、温泉档次及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 第四章

温泉客源市场分析 第五章

功能规划

一、温泉功能规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

二、温泉产品主题定位及功能规划„„„„„„„„„„„„„„11

三、温泉房务及其他功能„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 第六章

度假村各部产品具体特征

一、温泉及康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 第七章

价格定位

一、温泉及理疗„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 第八章

经营分析预测

一、培育期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

二、正常期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

三、赢利分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 第九章

附言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 综合结论

第一章 项目简介

一、基本资料

1、楚天瑶池温泉度假村是一家按国家四星级标准投资及兴建的以养生健康为主题的，集休闲度假，温泉旅游及观光农业为一体的温泉养生、旅游度假区，由湖北金文投资有限公司将湖北省咸宁市军分区招待所改（扩）建，总建筑面积约19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天温泉池（40个左右的池）及配套的海鲜酒店及咖啡、休闲保健娱乐等设施，2007年6月全面动工，目前公司己投资4000多万元建设完成土建、室外温泉及附属配套工程，目前除客房调整外，洗浴休闲及别墅已全面开始装修，于2008年12月全面完工，元旦前开始营业。

2、公司对项目的定位及总体要求

对本项目的定位为：温泉第一品牌、服务第一，突出温泉、保健、养生、休闲、度假五大主题。本项目进行高水平规划，高档次建设,高标准服务和管理。

3、公司对项目的发展战略规划

对项目的发展战略为：以温泉为龙头带动酒店、餐饮、文化娱乐等项目，打造综合旅游胜地。

二、项目的地理环境

1、地理位置：

楚天瑶池温泉度假村地处 “中国六大温泉圣地” “桂花之乡”咸宁市温泉区，坐落在 “华中第一泉”中心地段，“华中第一泉”水源为我公司拥有，泉井水在国内少有，度假村处于中心城区，有山有水，有古树，紧邻潜山国家森林公园，这里依山傍水，门前淦河静静的流水，景色迷人，古朴典雅清净宜 人。享有“天上人间，瑶池温泉”之美誉。

2、交通环境：

楚天瑶池温泉度假村交通非常便利，位于咸宁市温泉路3号，北距省会武 汉仅有40分钟车程，南临湘北重镇岳阳，离湖北省会长沙市也只有2小时的车程，东接避署胜地九宫山、西交三国古战场赤壁，均在数十公里之内。

三、地区温泉基本情况调查及分析

1、咸宁优越的地理位置。

咸宁市是长江中游南岸的一座新兴的中等城市东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北倚武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和鄂湘赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广铁路、106、107国道、京珠高速公路）穿南北，一水（长江）连东西、山清水秀、资源丰富, 交通方便，区位优越，素有“华中南大门”之称。

2、咸宁的旅游业发展迅速，有较好的前景。

近年来，咸宁市旅游业对拉动作用日渐明显。据统计，咸宁已拥有星级饭店40家，国内旅行社37家，国家A级景区9个，旅游业直接从业人数3.1万人，间接从业12.6万人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游创汇约975.3万元，接待国内游客430万人次，接待旅游总收入15亿余元，近5年，咸宁旅游总收入年均增长率为12.6%，高于全省平均水平约2个百分点。

3、在圈内城市中，咸宁发展旅游业具有得天独厚的发展优势： 资源富集，文化底蕴深厚。全国6大类86小类旅游资源类型，咸宁市就有46小类。

交通便利，可进入性强。区位优越，战略地位显著。政策开明，投资环境良好。

4、咸宁是名副其实的温泉之乡，特点是水源丰富，水质优于其他地区。非常适合温泉旅游业发展的需要。

第二章 项目规划设计

一 设计理念 1 自然生态理念

精致的绿化园林，水景及冰雾的融合，仿如走进无喧无尘的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和谐的环境

度假空间的营造较好，随着市场环境的变化，过去单一的温泉已经演变成综合性休闲度假温泉，并呈现水质要求高、游乐项目多、旅游功能全、生态环境美、服务质量优等特点。因此，现代温泉的开发，必须充分满足游客在娱乐、休闲、保健、安全、卫生等方面的心理需求，瑶池温泉根据本地资源特点合理配置多种专业设备。3 健康度假理念

温泉休闲及养生。温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物质享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。4 纯粹中国风

汇集中国风、楚文化之精华，打造以中国式温泉文化为主题的公园。令游客充分感受到高素质，高水平的东方温泉服务。5 经济管理的理念

针对度假村的实际情况，应围绕温泉的主题定位，以游客为中心，全面推 行质量管理制度，做到“树品牌、创形象、出质量、增效益”。二 表现形式

温泉区与酒店的其它项目表现一致，形成一个整体的中国式风情温泉酒店主题，住宿区。餐饮区，温泉区，室外园林，各式的景观，温泉水与景观水，喷雾与灯光景观形成了一体化的组合。1 室内与室外温泉区的互动 2 景观的互动 温泉区的喷雾与灯光景观的组合 4 温泉水与景观水的互动 三 设计内容

中国的温泉度假从第一代单纯的泡温泉，已经发展第五代度假温泉。温泉度假酒店竞争力的硬件环境是通过设计巧妙构思的。温泉硬件环境包括环境景观、游乐设施、水处理设备和住宿及配套设施，强调生态休闲、水上娱乐、安全卫生、舒适写意。1 温泉关联形态规划 2 温泉建筑规模及布局规划 3 温泉设备的设计 4 温泉环保的设计 5 温泉灯光及装饰的设计 6 温泉园林的设计 7 温泉水疗的设计

第三章 温泉定位

一、整体定位及分析

楚天瑶池温泉度假村整体定位为应以温泉养生为主，休闲度假、观光旅游为辅，美丽、保健、运动和美食为特色的四星级园林式温泉度假村。这个定位有以下涵义：

1、四星级

即设施设备达到或超过国家四星级酒店评分标准。定位为四星级的理由：

 四星级能最大限度地拉动地块整体的价值  资料表明，酒店星级越高，经营情况越好 投入资金局限

2、园林式

是指温泉泡池布局主要以园林式露天布局为主。定位为园林式温泉的理由：

 中国温泉文化已经发展到度假、休闲、养生、旅游的新时代，倡导人与自然的亲近。

依山而建，在温泉池中全城景一收眼底，瑶温泉度假村泡池位置本身的优越感。

3、温泉养生为主

 咸宁是华中第一泉，温泉资源丰富，人们本身对温泉的接受形成了习惯，但是没有更深的认识，尤其温泉养生的价值概念

 发展迅猛的咸宁和中高端人群渴望高品位和档次的温泉出现。 第五代温泉的到来和咸宁市场当今的需求。

4、美丽、保健、运动和美食为特色（差异化经营、亮点）◆ 水、温泉、女人、比基尼、美丽经济的魅力

◆ 温泉SPA尤其在欧洲、泰国才真正体现，中国仅在几个一类城市做的有点味道，咸宁目前没有，利润较大 ◆

结合温泉的中医保健潜力大，回头客很多 ◆ 休闲运动，像孪生两兄弟不可分开 ◆ 现代人对吃最舍得，特别是美味餐饮

二、温泉档次定位及分析

温泉档次定位为高档次，服务第一、全国领先、国际接轨。定位依据：

 高档次产品能最大限度拉动项目整体的价值  高档次产品符合政府对本项目的要求和市场的需求

 高档次产品与项目的其他业态如四星级酒店能最大限度地匹配。

第四章、温泉市场客源定位及分析

1、按来源地细分

 一级客源市场 湖北武汉及下属县市

武汉本地将涌现大量的温泉客源。泡温泉时下已成为湖北的流行消费行为，湖北地广人多，随着武汉经济的发展，追求自然、健康已经成为人们最新的生活方式。

我们预计湖北武汉及本地客源将占70％左右  二级客源市场

湖北省包括河南、安徽、湖南在内的周边省市 随着旅游市场的发展及我度假村销售市场的完善，我公司将在湖南长沙、岳阳、河南郑州及南京等其他省中心城市设立办事处，加大对华中第一泉的宣传力度，最大程度宣传并充分利用本地温泉资源优势，吸引省外团队及专业休闲团队市场资源，预计省级国内的客源将占25％左右。 第三市场

国际客源市场。

随着中国在国际社会的地位不段提升，来中国旅游的国际游客将大幅度增长，而湖北丰富的旅游资源则是他们理想的旅游胜地。故这部分客源占5%左右。

第五章 功能规划

一、温泉功能规划

1、建设温泉养生、生态、旅游度假村

项目位于咸宁市温泉区，景观环境非常好，瑶池温泉度假村将城市商务酒店及洗浴会所模式进行重新设计和创新，结合休闲度假的氛围，在空间、尺度、材料、色彩和风格设计营造轻松、休闲的氛围，提高了客人度假体验的满意度。

2、创建主题温泉度假村。

本项目温泉开发的方向是主题性温泉，即将景观与温泉度假结合在一起，形成自己鲜明的特色。游客在浸泡温泉的同时可以观赏该主题的景观和表演、参与主题的娱乐项目。

3、引进新奇游乐项目。

度假区村一般观光旅游区的不同主要在于游客停留时间较长，需要配套较多的娱乐项目。瑶池温泉度假村在经营项目上不断创新，增设卡拉0K、棋牌、高尚娱乐、网吧、阅览室、咖啡厅等项目，并提供高档次健身器材，给客人提 供全位的休闲娱乐空间，让休闲娱乐成为游客泡温泉之外的另一爱好。

二、温泉产品主题定位及功能规划

1、温泉产品主题定位

本着区域比较的原则，对温泉历史进行深入的研究，规划组创新地提出以园林塑环境、以养生文化为主题的产品定位。针对都市居民饱受城市环境和生活压力，外出休闲度假的需求，创造清新的自然生态环境，引入放松的参与性项目，打造本项目形象从静态的传统泡温泉形象转变为新项目、新体验的温泉养生旅游主题形象。为丰满这一形象，规划从温泉养生全方位对产品进行规划：

 养生环境：培育以花卉植物为特色的自然清新的养生环境；  养生活动：通过温泉、水疗、药泉、石板玉、鱼疗、矿物盐漂浮、冲浪等温泉产品或衍生产品增强保健作用。

通过针灸、拔火罐、香熏、保健理疗、热石疗、专业养生保健设备设施等进行专业养生治疗；

 养生教育：对游客进行养生知识咨询及宣传，令游客长期受益；  养生套餐：针对游客身体状况提供有针对性的养生套餐，从身心一体全方位养生。

3、温泉产品功能规划

温泉区是本项目的重中之重和核心吸引力。温泉区规划分为九个区，设计日接待能力为3000—5000人：

 温泉接待区  戏水娱乐区  药疗养生区  温泉水疗区 

观景区  绿地休闲区 

冲浪区

儿童戏水区及其他休息区

按照温泉规模的分类，设计接待能力1000以上的温泉为大型温泉，本项目定位为大型温泉的依据：

 项目要做到温泉咸宁第一，首先在规模上要有所体现；

 大型温泉能带旺项目整体的人气，最大限度地拉动项目整体的价值；

 本项目地理位置及区位优势良好，具备兴建大型温泉的条件；  咸宁温泉市场客源非常充足；

 该项目将成为咸宁市政府重点亮点项目；

三、温泉房务功能定位及分析

按四星级酒店功能定位，特色别墅,豪华VIP套房，与周边环境溶为一体。

四、温泉餐饮功能定位及分析 特色自助美食

五、温泉娱乐功能定位及分析 体现时尚休闲，与休闲度假形成互补

六、温泉康体功能定位及分析

中国古老的中医保健与国内外特色保健的结合

七、温泉会议功能定位及分析

会议功能设置如下：

多功能厅：322平方米，容纳500人，可分割成2个中型会议室 中会议室：2个，各容纳100人 会议前厅、休息厅、贵宾接待室

八、其它营业板块功能定位及分析 其他营业板块有商务中心、超市、网吧等

第六章 度假村各部产品具体特性

一、温泉及理疗

1、名药池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、矿盐浴、水疗、鱼疗、石板玉、冲浪、九龙池等：利用度假村丰富优质的深井矿泉水水温52度，且富含多种对人体健康有益的矿物质微量元素，均超过天然矿泉水质的国际标准，具有软化血管、降低血压、调节神经等功效，并可预防心脑血管、骨关节及神经功能紊乱等引起的多种疾病。且水质属低钠盐、重碳酸钙镁型，有益于人体健康。

2、动感冲浪池及儿童嬉水池：利用变化多端的造型及高低层次搭配，并配备儿童戏水设施，是春夏季室外嬉水的天地，使宾客置身梦幻，留恋往返。

3、温泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用温泉热气，使毛细孔张开迅速排汗，能排除体内汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石对人体有益的矿物微量元素，对患有腰肌劳损、坐骨神经及风湿病人均有较好疗效，并具有快速消除精神疲劳之功能。

4、SPA区涌泉气泡浴：利用自池底涌出强力的气水合流之温泉水，创造出水面翻涌奔腾之动力，让人在其上及四边有摇动之刺激感，属于较具刺激性之休闲娱乐功能，感受刺激并靠附近支撑点将全身做不同姿势的翻滚，享受超音波气泡按摩。

5、SPA泉浴香熏护理：以各式SPA水疗设施为特色，兼备药浴美容美体、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴护理，辅以各式指压按摩、搓背、推油、推奶、足疗保健、采耳、刮痧、修脚、火罐等配套项目。

6、中药盐足浴：利用浴盐中矿物质及中药成分刺激脚部穴位，舒缓脚底神经，促进血液循环，改善腿脚寒症、消除疲劳、改善睡眠。

7、国医馆：老中医为客人提供全方位健康咨询服务。

8、乂打园：童男童女为客人献上独步海内妙不可言的华佗乂打术，使您的精、气、神恢复到最佳状态。

9、中医保健按摩：通过推、揉、拿、拔、滚、打等诸多手法，作用于人体体表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有规律的一整套手法操作，达到疏通经络、畅通气血、调节脏腑、平衡阴阳的治疗目的，以起到强身健体、预防和治疗疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活动关节为主，手法简练实用，主要分为仰卧位、侧位、俯卧位及其它体位，手法分为下压法、关压法、点揉法、牵位法、推板法、指压法、按揉法、叩打法、肘小臂点按法、掌按法、拉蹬踩压法、拉臂法、压腰法、扳腰法、顶压法、正反背法、倒拉踩背法及头部各种手法共作用于人体68个部位，浴后经泰式保健按摩，可以使人快速消除疲劳，恢复体能，还可增强关节韧带的弹性和活力，恢复正常的关节活动功能，达到促进体液循环、保健防病、健体美容之功效。

11、日式保健按摩：分为俯卧位按摩及仰卧位按摩，其手法分为：按压手法、揉拿手法、叠掌手法、侧掌按揉手法、双掌分推手法、双掌拉长手法、指按手法、掌按手法、双掌挤压手法、握拳按压手法、揉按手法、揉压手法、振动手法、旋压手法、抚按手法、捻指拔伸手法、脚踩法、跪压背法、回转拉举法等作用 于人体76个部位，达到消除疲劳，促进血液循环、保健防病、恢复体能健体美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用单食指扣拳法、单拇指腹推法、单食指刮法、拇指尖端按压法、双指钳法、双拇指指腹推法、双指或多指扣拳法、双食指刮法、单指定点滚法、单指中节背面滑按法等十余种手法，运用血液循环原理、神经反射原理、心理作用原理、生物全息原理、经络原理，对足部64个原射区进行按摩，使体内不正常的失衡状态恢复到正常而协调的状态，从而起到治病与保健作用。

温泉及理疗区将给忙碌的都市人提供一处释放心灵的空间，感悟清净人生真趣的天地,是成功人士和未来成功人士理想的第三生活空间。

二、房务

1、客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以送餐服务、电话服务、宽带上网服务、数字电视点播系统、酒水服务、商务服务，兼具团队、会务消费，创造良好的客房占有率。

2、别墅区：具备客房所具备的全部功能，并具有更独立的客房、会客、休闲、娱乐的私密空间，并且具备室内及室外汤池，将温泉完全“私有化”，提升消费层次，为优化细分市场提供硬件保障。

3、会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及多功能会议厅，可兼作会议及宴会厅之功能。作为与酒店商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、票务预定服务为主，以完善的与客服务，精良的设备保障，满足酒店及周边地区商务活动需要。

5、精品超市：提供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象，经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。

6、总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住和退房等服务。

三、餐饮

1、为散客创造良好的自助美食空间。

2、以简捷、营养配套原则，提供免费早餐以及十六小时客房送餐服务。

四、康乐

1、KTV包房：以高雅的设备、宽敞的营业面、一流的视听设备，独具风格包房，亲切、周到、快捷的服务品质，创造商品的附加值。

2、网吧、乒乓球、台球及其他健身设施，提供全方位的休闲健身空间。

第七章 价位定位

一、温泉及理疗 1、168元/每人次（24小时内在温泉区不限次享受），入住客房客人泡汤五折优惠，可反复多次泡温泉。

理疗项目、搓背、搓盐、足疗等具体项目价格表另定

二、房务部

1、根据咸宁酒店业目前现状，以及结合瑶池温泉度假村投资、地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型，采用门市价、团队价、季节价，根据度假酒店特性采用平日、周末假分段价格政策。基本以以下价格为基础（门市价），大假期房价上浮15%：

（1）温泉酒店楼： 门市平日 周末 标 准 房：92间 680元/间·天 380元/间·天 420元/间·天 套 房： 9 套 980元/间·天 580元/间·天 680元/间·天（2）别墅区：（室内可泡汤）

门市平日 周末 豪 华：2栋 2888元/栋 1888元/栋 2288元/栋

2、会议室：

会议中心：大会议室2000元/4小时，全天3000元/8小时； 小会议室1000元/4小时，全天1500元/8小时

3、商务中心：参照四星级酒店标准

4、商品中心：利润率为70%

三、餐饮部

1、西餐厅/特色快餐美食、海鲜 营 业 时 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服务：加收服务费15%，综合毛利率70%，时段另拟。

四、康乐部

可根据季节不同采取折扣形式进行促销。

1、KTV包房：房间费均价580元/晚，另加收15%服务费。

直接成本：酒水30%，送餐40% 营业时段：14：00PM～02：00AM

第八章 经营分析预测 经过远程对周边酒店的调研、了解，作出培育期预测、正常经营期预测。具体如下： 一 培育期预测

培育期预计为6个月，培育期第1—3月出租率按50%预计；第4—6月按60%、70%、80%递增。二 正常经营期预测

预计培育期后年营业收入额5000万元，减营业税后收入额4725万元，GOP利润2363万元，利润率50%；（1）营业收入预测 预计年营业收入额5000万元。其中：

客房收入980万元，占总收入的 20%；(日收入2.7万,根据武汉四星级酒 店均价300元左右,入住率75%计算)餐饮收入370万元，占总收入的7%；

温泉、康乐收入3600万元，占总收入的72%。(平均每天接待600人,温泉 门票按照168元6折100元的基础上,合计日收入6万,康乐收入4万元, 合计10万/日)其他收入50万元，占总收入的1%。（2）费用预测

预计年费用额万2363元，占总收入的50%。A 营业成本

1、温泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐饮成本 40%

4、娱乐及其他 20%（1）薪酬福利支出：预计是营业净收入的15%。（2）能源支出：预计占营业净收入的7.8%。（3）工程维修支出：预计占营业净收入的0.5%。（4）销售广告费用：预计占营业净收入的6%。（5）其它行政费用：预计占营业净收入的0.6%。

（6）管理公司管理费用：预计基本管理费为含税营业总收入2%，奖励管理费为经营利润的3%。（7）所得税按5.5%计算。

（8）折旧率综合为12% 其中工程装修、设备、家具费用按8年折旧，开业用品及开办费按5年摊销。

三、盈利预测

GOP利润2363万元，利润率50%。

综 合 结 论

综合以上所述，以及经济分析，说明瑶池温泉度假村项目有很多优势，只要经营策略得当，运用科学、严谨的酒店管理体系及务实、敬业、无私的专业人才，通过严格的内部管理、成本控制，加强并提高员工及管理人员素质及整体运作水平，形成一定企业经营文化，瑶池温泉度假村项目的发展前景是可观的，完全可创造出湖北及周边地区乃至中国华中温泉度假业经营的典范。

湖北有两大温泉资源，瑶池、龙佑、汤池三大温泉点，据调查，目前，龙佑及汤池温泉的营业额均在8000万/年左右，温泉效益非常可观。附言：

目前由于物价上涨及人力成本的增加，最终投资完本项目预计需增加3千多万，如贵公司认为该项目潜力较大，可派人对我公司进行现场考察评估。目前该项目是以咸宁军分区招待所改（扩）建工程对外建设营运，相关网站正在建设中，至于合作方式，可以双方协商确定，目前我公司的体制操作便利，没有其他股东和银行借款债务。20