常见政府资助资金帐务处理

第一篇：常见政府资助资金帐务处理

常见政府资助资金帐务处理

常见政府资助资金帐务处理

为帮助中关村高新技术企业更好的核算政府资助资金、便于资助项目竣工验收顺利进行、以便企业今后再次申报同一政府部门资助资金、以及避免纳税失误，根据中关村企业信用促进会秘书处安排，现就常见的几种政府资助资金帐务处理方法和在座各位朋友做一粗浅探讨，希望能对朋友们会计核算工作有所帮助。

一、科技型中小企业技术创新基金

1、基金简介：

本基金由科技部及地方推荐单位（北京市科委、中关村科技园区管委会、海淀园区管委会）共同资助，资助方式分为无偿资助、贷款贴息、资本金投入三种。常用无偿资助、贷款贴息两种方式

2、资助方式：

无偿资助一般项目资助金额一般不超过100万元，个别重大项目的资助金额不超过200万元；

无偿资助方式支持的项目立项后拨付70%，项目验收合格后再拨付基金尾款； 贷款贴息的贴息总额可按贷款有效期内发生贷款（近期完成投资额加上计划新增投资额中的贷款部分）的实际利息计算；贴息总额一般不超过100万元，个别重大项目不超过200万元；

贷款贴息方式支持的项目立项后按企业有效借款合同及付息单据核定的应贴息数额拨付80%，项目验收合格后再拨付基金尾款。

3、帐务处理：

《科技型中小企业技术创新基金财务管理暂行办法》规定帐务处理办法为：无偿资助项目承担企业，在收到创新基金拨款后作为专项应付款处理，其中：形成资产部分转入资本公积，消耗部分直接冲减当期费用；贷款贴息项目承担企业，在收到创新基金拨款后作为冲减当期财务费用处理。采用资本金投入方式的企业，收到拨款后作增加国拨资本金帐务处理。

4、实务中常用帐务处理办法：（以无偿资助为例）（1）采用正式会计帐户核算法： 收到拨款：

借：银行存款

贷：专项应付款—XX项目创新基金 项目支出

购置固定资产：

借：固定资产－XX项目 贷：银行存款（应付帐款）开支其他研发费用：

借：生产成本－XX项目开发及试制费-材料费、人工费等 贷：银行存款（应付帐款、应付工资等）

项目产品投产：

借：生产成本－XX项目生产成本-材料费、人工费等 贷：银行存款（应付帐款、应付工资等）取得项目销售收入：

借：银行存款（应收帐款）

贷：主营业务收入—XX项目 应缴税金—应交增值税—销项税 结转研发费用：

借：管理费用—XX项目开发及试制费

贷：生产成本－XX项目开发及试制费

新的会计准则要求将研发费用列入当期损益，超出基金资助合同规定拨款总额的研发费用应当直接转入各期管理费用，各期研发费支出帐户余额只能保留符合基金开支范围且不得超过资助总额减去基金购置固定资产价值数。结转项目销售成本：

借：主营业务成本—XX项目

贷：生产成本－XX项目生产成本 项目完成：

借：专项应付款－XX项目创新基金

贷：生产成本－XX项目开发及试制费（基金支出费用）项目验收合格： 借：银行存款

贷：专项应付款—XX项目创新基金（基金尾款）借： 专项应付款－XX项目创新基金

贷：资本公积－拨款转入XX（基金购置固定资产或拨款结余）（贷款贴息企业出于项目验收需要，研发成本、项目收支、项目占用贷款利息均需单独核算，基本帐务同上。研发费不挂帐，财务费用按企业有效借款合同及付息单据核定的应贴息数额进行挂账，收到拨款后冲减挂账财务费用）

（2）采用备查会计帐户核算法：

建立备查会计帐户，连续记载创新基金收支、税款等，简化帐内会计核算。收到拨款： 借：银行存款

贷：专项应付款—XX项目创新基金

项目支出，先按一般会计处理办法进行帐务处理，购置固定资产列入固定资产帐户、其他费用支出列入生产成本-XX项目（开发及试制费或生产成本）账户。研发产品收入，列入各期主营业务收入账户。

结转项目开发费用，将各期开发费用转入管理费用帐户，开发费支出帐户各期余额不能超过基金资助合同补助总额。

结转研发产品销售成本，将各期开发成本支出数转入主营业务成本账户。同时建立项目收支备查账。研发支出备查帐，逐笔记载历年项目研发支出，包括人员费用、试验外协费、合作费、设备购置费、材料费、资料印刷费、调研费、租赁费和其他费用。研发支出应逐笔划分基金支出及自筹支出。项目成本备查账记载项目产品销售成本。

项目收入备查帐记载历年项目销售收入、包括购货方、产品规格及数量、单价、销售金额等。

项目实现税金备查账户，统计项目实现税金，营业税按项目收入计算，增值税可按项目收入占各年企业全部销售收入比例测算。

项目验收合格，按批复文件，结转专项应付款。借：专项应付款—XX项目创新基金

贷：生产成本-XX项目开发成本（应核销费用化基金支出）

资本公积（基金购置固定资产及专项应付款结余）

科技部其他主要资助基金还有科技型中小企业技术创新基金创业项目、国家高技术研究发展计划（863计划）、国家重点基础研究计划（973计划）、国家重点新产品计划、国家科技攻关计划、国家科技成果重点推广计划等。北京市科委、中关村科技园、中关村海淀园还有许多项目资助资金，中关村不少高新技术企业也向这些部门申请了一项或多项资助资金。

以上资助，拨款单位明确规定了帐务处理办法的，按其规定办法处理，无具体规定的，比照上述办法进行处理。

二、电子信息产业发展基金

1、基金简介：

本基金由信息产业部资助，中央及地方管理部门为信息产业部电子基金办公室和北京市工业促进局（中央企业另有4家归口推荐单位：中国电子信息产业集团公司、中国普天信息产业集团公司、中国电子科技集团公司电信科学技术研究院）。主要采取无偿资助、贷款贴息两种方式，有条件的可采取资本投入方式。

2、资助方式：

无偿资助方式，主要用于中小企业研究与开发及中间试验阶段的必要补助，每个项目的资助数额一般不超过200万元，个别重大项目最高不超过400万元，并且项目承担单位须有等额以上的自有配套资金。

贷款贴息方式，主要对已具备一定技术水平、规模和效益的项目单位采取这种方式以支持其使用银行贷款，扩大生产规模，推广技术应用，一般按照承担企业申请项目贷款额年利息的50％— 100％确定贴息额度，每个项目贴息额度一般不超过200万元，个别重大项目最高不超过400万元。资本投入方式，主要对少数技术起点较高、具有高成长性的电子信息产业项目采用资本投入方式，资本投入以引导其它资本投入为主要目的，投入数额一般不超过企业注册资金的20％。

3、帐务处理：

《电子信息产业发展基金管理暂行办法》规定办法为： 对无偿拨款方式，计入项目承担单位的“补贴收入”； 对贷款贴息方式，冲减项目承担单位的“财务费用”；

对资本投入方式，计入项目承担单位的“实收资本”（国有企业）或“资本公积”。

4、实际帐务处理：

收到拨款： 借：银行存款

贷：补贴收入（无偿拨款方式）

（执行小企业会计制度企业列入营业外收入）

财务费用（贷款贴息方式）

实收资本（或资本公积）（资本投入方式）

年终所得税汇算清缴时应将该项补贴收入列入所得税申报表 “免税的补贴收入”项目。

研发支出、收入、销售成本既可以采用正式会计帐户详细核算，也可以简化帐内核算，同时设置备查账户辅助核算。

两种核算方法均应分清研发费与研发产品正常生产成本支出。前期研发费支出可以转入各期管理费用，研发产品正常生产成本转入产品销售成本。基金拨款不通过专项应付款核算。

具体核算方法可以参照创新基金帐务处理办法进行。

三、集成电路产业研究与开发专项资金

1、基金简介：

本基金由信息产业部、国家发改委财政部管理，信息产业部牵头。

2、资助方式：

无偿资助方式。对单个研发项目的资助金额一般不超过该研发项目成本的50%。

3、帐务处理：

国家未明确帐务处理办法，可以比照创新基金帐务处理办法，将拨款计入 “专项应付款”帐户；

企业应单独设帐详细核算国家拨款、研发费支出，项目收入、项目成本。也可简化帐内核算，采用辅助帐详细记载扶持项目收入、成本、研发费支出、实现税金等，已备考核验收使用。

四、北京市工业发展资金

1、基金简介：

本基金由北京市工业促进局资助，资金原则上以贷款贴息为主,适当安排引导性投资入股和拨款补助资金。

2、资助方式：

贷款贴息按照现行银行贷款利率贴息，贴息年限原则上不超过二年，实际贷款年利率高于6%的按6%计算一年期利息，低于6%按实际贷款利率计算。投资入股资金，市政府引导性投资入股项目,入股资金不超过公司注册资本金的30%,最高额度不超过2000万元。市政府批准实施的重大项目,入股资金不受最高额度限制。支持企业实现发展目标后适时退出，用以滚动支持其他工业投资项目。

拨款补助，一般项目经费补助，原则上每个项目补助经费不超过项目开发经费预算的50%，最高额度不超过200万元；国家级技改、研究开发计划的项目经费补助,原则上每个项目补助经费最高不超过国家经费补助金额的50%。

3、帐务处理：

《北京市工业发展资金管理办法》规定帐务处理办法为：（1）贴息资金

企业收到贴息资金后,在项目未竣工结算前,做增加“资本公积金”帐务处理;在项目竣工结算后,做冲减财务费用帐务处理。（2）投资入股

企业收到投资入股资金后, 作增加实收资本（北京市国有资产经营有限责任公司入股资金）帐务处理。（3）拨款补助

产业技术项目,企业收到拨款时,暂计入“专项应付款”会计科目。项目完成后,所拨经费中人工费、燃料动力费、租赁费、试验费、材料费、委托开发费、鉴定验收费等支出经财政部门批准后准予核销;形成资产的部分,计入“资本公积金”会计科目。

结构调整项目,企业收到拨款时,计入“资本公积金”会计科目。拨款补助项目具体核算方法，可比照创新基金核算办法进行。

五、北京市支持中小企业发展专项资金

1、基金简介：

本资金由北京市财政局会同本市中小企业主管部门及相关行业管理部门共同管理，高新技术技术企业通常向北京市工业促进局申请资助资金。专项资金具体扶持方式，主要有银行贷款贴息、财政拨款补助和引导性委托入股方式：

2、资助方式：

财政拨款补助额度，原则上不超过该企业的注册资本金额，最高补助金额不超过200万元。

银行贷款贴息额度，根据项目贷款额度及人民银行公布的同期贷款利率确定，项目贷款利率低于人民银行公布的同期贷款利率的，按实际利率给予补助。每个项目每年最高贴息额度不超过300万元，重点扶持项目每年贴息额度不超过500万元，项目贴息期限不超过2年。引导性委托入股额度原则上不超过500万元。

3、帐务处理：

北京市财政局文件无明确规定，可比照工业发展资金管理规定进行帐务处理。

企业收到贴息资金后,在项目未竣工结算前,做增加“资本公积金”帐务处理;在项目竣工结算后,做冲减财务费用帐务处理。

企业收到投资入股资金后, 作增加实收资本帐务处理；

产业技术项目,企业收到拨款时,暂计入“专项应付款”会计科目。项目完成后,所拨经费中人工费、燃料动力费、租赁费、试验费、材料费、委托开发费、鉴定验收费等支出经财政部门批准后准予核销;形成资产的部分,计入“资本公积金”会计科目。

拨款补助方法具体帐务处理方法可参照创新基金帐务处理方法。

六、出口产品研究开发资金

1、资金简介：出口产品研究开发资金由商务部资助。

2、资助方式：无偿资助，资助金额不超过项目研究开发总费用的50%，且最高不超过100万元人民币。

通常立项后拨付60%款项、验收后拨付剩余40%款项。

3、帐务处理办法：

相关文件未规定具体帐务处理办法，具体处理办法为：

收到项目资助资金，记入“专项应付款--XX产品出口研发资金”账户； 支出项目研发费用，记入“生产成本-XX产品出口研发费” 账户。基金购置设备支出，列入固定资产帐户。

各期期末将“生产成本-XX产品出口研发费” 账户中超出资助合同规定开支范围项目及资助总额之研发费用支出转入管理费用账户。该账户挂帐余额连同基金购置固定资产价值之和不能超过资助合同规定的资助总额。

验收合格、商务部（局）批准核销费用，按批复文件将 “生产成本-XX产品出口研发费”挂账数与“专项应付款--XX产品出口研发资金”余额对冲，专项应付款节余数转入资本公积账户（包括确认的基金购置固定资产金额）。商务部及北京市商务局单独或共同资助的其他资金还有：中小企业国际市场开拓资金、对外经济技术合作专项资金、技术更新改造项目贷款贴息资金。采取直接补助或贴息等方式给予支持，分事前补助和事后补助两种方式。帐务处理办法：

相关文件未规定具体帐务处理办法，具体处理办法为：

事前补助方式，收到项目拨款列入专项应付款；事后补助方式，收到项目拨款直接冲减挂账费用。

七、发改委资金

1、基金简介：

国家高技术产业发展计划专项资金，包括高技术产业发展重大专项、高技术产业化示范工程、高技术产业化推进项目、高技术产业发展基本建设项目等四个层面的项目。列入国家计划项目除国家发改委给与资助外，通常北京市发改委也给与一定数额地方配套资助。

2、资助方式：

投资补助或贷款贴息，单个国家高技术项目国家发展改革委资助金额，原则上不超过2亿元。

3、帐务处理：

《国家高技术产业发展项目管理暂行办法》规定帐务处理办法为：研制开发项目的国家补贴资金财务处理按照科研项目相应的财政拨款有关规定管理。其他国家高技术项目的国家补贴资金的财务处理按照资本公积管理。具体帐务处理办法：

研制开发项目资助拨款，列入专项应付款；其他国家高技术项目的国家补贴资金列入资本公积，注入的资本金列入实收资本（规定的持股单位）项目收支与企业其他收支分帐核算。

项目研发费用支出可以比照创新基金核算办法办理，研究开发费支出列入生产成本—XX项目研发费用，期末将自筹资金支出转入管理费用，保留符合资助合同开支，挂帐余额不得超出资助总额。

资助项目基建支出列入在建工程—XX项目，项目产品生产成本列入生产成本—XX项目，项目产品销售收入列入主营业务收入-XX项目。

验收合格，按批复文件从专项应付款中核销挂帐研发费用，按基金购置固定资产金额转增资本公积。

八、北京市高新技术成果转化项目财政扶持资金

1、资金简介：

本扶持资金由北京市高新技术成果转化服务中心办理，与申报单位各年实现流转税及所得税地方分成挂钩。

享受扶持单位包括北京市科委认定的高新技术成果转化项目承担单位、经市科委认定的孵化基地和在孵企业、经认定的促进高新技术成果转化和发展高新技术企业有重大贡献的中介服务机构、经认定的风险投资机构。

2、资助方式： 1）成果转化项目：

自认定之日起，一般项目前3年（重大项目前5年）按企业上缴的营业税、企业所得税、增值税地方收入部分规定分成比例全额资助，一般项目后2年（重大项目后3年）按企业上缴的营业税、企业所得税、增值税地方收入部分规定分成比例减半资助。

计算公式为：前三年或前五年企业应得到的支持资金＝[（实际入库企业所得税－期初欠交额）×地方分享比例＋（实际入库营业税－期初欠交额）＋（实际入库增值税－期初欠交额）×25%]×（高新技术成果转化项目销售收入／全部收入）×80%；之后两年和三年企业应得到的支持资金＝[（实际入库企业所得税－期初欠交额）×地方分享比例＋（实际入库营业税－期初欠交额）＋（实际入库增值税一期初欠交额）×25%]×（高新技术成果转化项目销售收入／全部收入）×80%／2。（2）孵化基地和在孵企业：

自认定之日起三年内，按企业上缴的营业税、企业所得税、增值税地方收入部分规定分成比例资助。

计算公式为：企业应得到的支持资金＝［〔实际入库企业所得税－期初欠交额〕×40%＋〔实际入库营业税－期初欠交额〕＋〔实际入库增值税－期初欠交额〕×25%］

（3）科技中介服务机构、风险投资机构（高新技术成果转化项目投资超过当年投资总额70%）

按申报单位当年缴纳所得税地方收入部分的50%进行资助。计算公式为：

应得到财政支持资金＝〔实际入库企业所得税－期初欠交额〕×20％。

3、帐务处理：（1）拨款核算

根据《北京市财政支持高新技术成果转化项目等专项资金实施办法》，企业在收到上述资金后，作增加“资本公积金”处理。具体会计分录为： 借：银行存款

贷：资本公积（国有性质的高新技术企业计入国家资本金）（2）成果转化项目收入核算：

转化项目销售合同、销售发票中产品或服务名称应按成果转化项目认定证书规定名称进行填列。

转化收入要和企业其他产品或服务收入分开核算，项目收入应当能够单独辨认。

进口关税、软件企业增值税退税、技术服务、技术转让营业税退税、所得税减免及汇算清缴等退税、税收罚款要在扶持资金计算表中已缴税金项目中扣除。

九、减免税款帐务处理

1、减免企业所得税会计处理：（1）所得税先征后返：

《企业会计制度》、《小企业会计制度》规定：实行所得税先征后返还的企业，在实际收到返还的所得税时，冲减收到当期的所得税费用。企业收到返还的所得税，借记“银行存款”等科目，贷记“所得税”科目。特殊用途退税，可记入“盈余公积”；如果是国有企业，享受具有财政补贴等特殊优惠性质的减免税，记入“资本公积”。

（2）直接减免。法定直接减免的，减免所得税可以不做会计处理。所在园区明文规定减免税计入盈余公积—免税基金，按当年减免税额转增盈余公积—免税基金。

借：“所得税”科目，贷：盈余公积—免税基金

限定用途的减免税，记入“盈余公积”；如果是国有企业，享受具有财政补贴等特殊优惠性质的减免税，记入“资本公积”。

2、减免流转税会计处理：

《企业会计制度》、《小企业会计制度》规定：

企业实际收到返还的营业税、消费税等，冲减收到当期的税金及附加。借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务税金及附加”科目。收到返还的增值税，借记“银行存款”、贷记“补贴收入”（小企业未设置补贴收入科技科目，贷记“营业外收入”）海淀区地税局网上咨询解答：

问：我公司是高新技术企业享受三年免征企业所得税的优惠,请问:

1、免征的企业所得税是否必须做会计账务处理，形成免税基金？

2、免税基金是否可转增资本？

答：您的来信我们已经收到，根据《关于明确企业所得税若干政策业务问题的通知》京地税企[1996]555号规定：

现就不同性质企业“减免税基金”应列科目重申如下：国有企业、集体企业的减免税金应列在“盈余公积金-减免税基金”科目，股份制企业的减免税金应列在“资本公积金”科目。

根据转发国家税务总局《关于企业所得税几个业务问题的通知》的通知京地税企[1994]172号规定：按照财政部、国家税务总局财税字001号文件，享受减免税优惠照顾企业的减免税款，应按照原市税务局京税二[1993]631号第九条规定执行。即：“企业按规定享受的减免所得税款，应记入'盈余公积金--减免税基金'，按照有关规定使用”。减免的税款，企业只能用于发展生产，不能用于个人分配。

转发国家税务总局《关于企业所得税几个业务问题的通知》的通知 京地税企[1994]172号

1994-12-13 北京市地方税务局

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各区、县地方税务局、燕山支局、外贸分局：

现将国家税务总局国税发[1994]250号《关于企业所得税几个业务问题的通知》（以下简称《通知》）和市财政局京财工（1994）2000号《关于1994年国有工交等企业有关工资核算财务处理问题的通知》及京财工（1994）2016号《关于市属国有工交等企业实行税制改革后做好兑现清算工作的通知》转发给你们，并结合本市的具体情况做如下补充，请一并贯彻执行。

一、关于汇算清缴的时间与退补问题。企业所得税纳税人在年度终了后45日内，向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税纳税申报表，进行汇算清缴。税务机关应在年终后4个月内对纳税人汇算清缴的税款进行多退少补。纳税人在年终后45日内申报纳税到年终后4个月内，可暂用“递延税金”反映应退或应补的税款。

二、根据原市税务局京税二（1993）631号文件第一条第一款规定，各局应在企业所得税申报时严格审核其本年度亏损额是否真实，然后对企业弥补上年亏损情况及年限进行审核，其审核表由各区、县局自行设计印制。

企业如上年度亏损，本年度在月份、季度预征时视其具体情况进行预征。即：如果季（月）度所得额不足弥补亏损额的，企业可以于月份、季度预征时自行弥补，年终由税务部门审核；如果季（月）所得额弥补亏损后还有所得额的，应就弥补亏损后的所得额进行预征。

三、按照《通知》第三条第一款的规定，投资方从联营企业分回的税后利润，在弥补亏损时，不再还原为税前利润。按实际分回利润数，直接弥补亏损。

按照《通知》第三条第二款的规定，中外合资企业按国家规定享受减免税优惠政策期间，中方从中外合资企业分回的利润不再补征企业所得税。

四、纳税人在计算应纳税所得额时，未按财务制度或税法规定计提、摊销或列支费用，或少提、少摊、少列费用的，税务机关在核定应纳税所得额时，可以提醒纳税人予以调整，如果纳税人不愿调整，按照国际税收惯例，将此视为企业对权益的自动放弃，税务机关可以按其申报应纳税所得额征税。而且纳税人当年未列支的费用，在以后年度不允许补列。

五、凡经财政部门批准，由二级公司或总公司汇总交纳企业所得税的单位，今年汇算清缴暂维持原办法。

六、事业单位、社会团体组织，应按照新条例的规定交纳所得税，但鉴于财政部、国家税务总局对此问题尚未制定具体办法，因此今年对事业单位、社会团体组织如何交纳所得税问题仍按照原规定办理。待明年财政部、国家税务总局关于事业单位、社会团体征收所得税的具体办法明确后，再按照新文件执行。

七、我局与市司法局以京地税检（1994）53号文下发了“关于本市律师事务所有关纳税问题的通知”，本通知下发后，对于按照规定征收所得税的律师事务所，其税前扣除项目今年暂按财务规定予以扣除。

八、劳动就业服务企业安置富余人员享受减免税，其中企业安置的富余人员包括从其他国营企事业单位精减下来的人员，只要按照市劳动局京劳服发字[1994]368号文件第五条第二点具备规定的证明文件即可。即：“国有企业转换经营机制的富余职工（需由本企业上一级劳动部门开具证明）；机关、事业单位精简机构的富余人员（需由本机关、事业单位的人事部门开具证明）”。但是，安置的富余人员中集体企业精减下来的人员不计算在待业人员数字内。

九、本市对帐簿不健全的乡镇集体建筑施工企业应缴所得税实行“征收率”的办法。实施上述“征收率”办法计算的应纳所得税额可按财政部、国家税务总局财税宇（94）001号文件第十条的规定，给予减征10％的照顾，减征的税款用于补助社会性开支。

十、对以乡镇企业投资为主（占50％以上）的联营企业，经请示国家税务总局同意，可按照国家税务总局（94）001号文件的规定，按应征税款减征10％，用于补助社会性开支的费用。

十一、关于检查出的利润是否征收所得税问题，根据国家税务总局国税发[1992]256号文件规定：“对查出以前年度收入形成的利润，不能享受各项优惠照顾，包括各项税前提留、税前还贷、弥补亏损等。”

十二、按照财政部、国家税务总局财税字001号文件，享受减免税优惠照顾企业的减免税款，应按照原市税务局京税二[1993]631号第九条规定执行。即：“企业按规定享受的减免所得税款，应记人‘盈余公积金——减免税基金’，按照有关规定使用”。减免的税款，企业只能用于发展生产，不能用于个人分配。

十三、为促进本市企、事业单位开展技术交易活动，推广技术成果，经研究，1994年对科研单位、大专院校、企事业单位取得的技术性收入仍按原市税务局京税二（1991）83号文规定的减免税审批管理办法执行。

十四、根据国家税务总局国税发（1992）256号文件规定，“对专门从事回收、加工利用再生资源的集体企业所取得的纯收入„„可根据企业的困难情况，从一九九二年起给予适当减征所得税照顾，但最长不得超过三年”，并根据原市税务局京税二（1994）462号文第二条的规定，对我市回收行业在今年内给予减半征收所得税的照顾。

附件：1.国家税务总局《关于企业所得税几个业务问题的通知》

2.市财政局《关于1994年国有工交等企业有关工资核算财务处理问题的通知》

3.市财政局《关于市属国有工交等企业实行税制改革后做好兑现清算工作的通知》

一九九四年十二月十三日

国家税务总局关于企业所得税几个业务问题的通知 国税发[1994]250号

各省、自治区、直辖市、各计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据各地的反映和要求，现对企业所得税几个业务问题明确如下：

一、关于企业亏损的含义问题

企业所得税暂行条例规定，企业上一纳税年度发生的亏损可以用下一纳税年度的应纳税所得额弥补。税法所指亏损的概念，不是企业财务报表中反映的亏损额，而是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。

二、关于实行工效挂钩企业工资扣除问题①

为了便于操作，对实行工效挂钩企业在两个低于范围内提取的工资总额，经主管税务机关审定，可按实际提取数扣除。企业将提取的工资总额的一部分用于建立以丰补歉的工资储备基金，在以后年度实际发放时不得重复扣除。企业工效挂钩的基数，比例必须报经主管税务机关审查备案，其中城镇集体企业工效挂钩的基数、比例必须经主管税务机关核准。

三、关于投资方企业从联营企业分回的税后利润补税及弥补亏损问题。

（一）投资方从联营企业分回的税后利润按规定应补缴所得税的，如果投资方企业发生亏损，其分回的利润可先用于弥补亏损，弥补亏损后仍有余额的，再按规定补缴企业所得税。

（二）中方企业单位从中外合资企业分回的税后利润，由于地区（指经济特区和浦东新区）税率差异，中方企业应比照对联营企业分回利润的征税办法，按规定补税。

四、关于企业保险费用的扣除问题

（一）企业向保险公司缴纳的与取得应税所得有关的财产保险等各种保险费用，经主管税务机关审查核实，可在税前扣除。

（二）企业向政府社会保障管理部门缴纳的养老保险，待业（失业）保险等社会保障性质的保险费用（或基金），凡缴纳比例，标准经省级税务机关认可的，可在税前扣除。

五、在1995年底前，集体企业上交的行政管理费，在省级地方税务局规定的比例、额度内，经主管税务机关审核后可在所得税前扣除。

六、企业所得税安年计算，分月或分季预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补；纳税人在年终汇算清缴时，多预缴的所得税税额，也可在下一年度内抵缴，抵缴仍有结余的，或一年度发生亏损的，应及时办理退库。

七、关于“主管税务机关”的执行口径

《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》等法规、规章中所称的“主管税务机关”，除特别标明的外，是指各级税务局、税务分局和税务所。

《关于企业所得税若干优惠政策的通知》[财税字（94）001号]中所称的“主管税务机关”，是指纳税人所在地的县以上国家税务局和地方税务局。

注释：①此条废止，详见北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局关于实行工资总额与经济效益挂钩工资扣除项目管理规定》的通知京地税企[2004]583号

财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知

发文字号： 财税字【1994】第001号 发布时间： 1994年03月29日 状态： 部分条款失效

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》中规定的原则，对原企业所得税优惠政策中，属于政策性强、影响面大、有利于经济发展和维护社会安定的，经国务院同意，可以继续执行。现通知如下：

一、经税务机关审核，符合下列条件的企业，可按下述规定给予减税或免税优惠：

（一）国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，减按15％的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年。是指：

1．国务院批准的高新技术产业开发区内的企业，经有关部门认定为高新技术企业的，可减按１５％的税率征收所得税。

2．国务院批准的高新技术产业开发区内新办的高新技术企业，自投产年度起免征所得税两年。

（二）为了支持和鼓励发展第三产业企业（包括全民所有制工业企业转换经营机制兴办的第三产业企业），可按产业政策在一定期限内减征或者免征所得税。具体规定如下：

1．对农村的为农业生产的产前、产中、产后服务的行业，即乡、村的农技推广站、植保站、水管站、林业站、畜牧兽医站、水产站、种子站、农机站、气象站，以及农民专业技术协会，专业合作社，对其提供的技术服务或劳务所取得的收入，以及城镇其他各类事业单位开展上述技术服务或劳务所取得的收入暂免征收所得税。

2．对科研单位和大专院校服务于各业的技术成果转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入暂免征收所得税。3．对新办的独立核算的从事咨询业（包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业）、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税。

4．对新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年免征所得税，第二年减半征收所得税。

5．对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税一年。

6．对新办的三产企业经营多业的，按其经营主业（以其实际营业额计算）来确定减免税政策。

（三）企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料进行生产的，可在5年内减征或者免征所得税。是指：

1．企业在原设计规定的产品以外，综合利用本企业生产过程中产生的、在《资源综合利用目录》内的资源作主要原料生产的产品的所得，自生产经营之日起，免征所得税５年。

2．企业利用本企业外的大宗煤矸石、炉渣、粉煤灰作主要原料，生产建材产品的所得，自生产经营之日起，免征所得税５年。

3．为处理利用其他企业废弃的、在《资源综合利用目录》内的资源而新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或者免征所得税1年。

（四）国家确定的“老、少、边、穷”地区新办的企业，可在３年内减征或者免征所得税。是指：

在国家确定的革命老根据地、少数民族地区、边远地区、贫困地区新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或者免征所得税３年。

国家确定为贫困县的农村信用社在1995年底前可继续免征所得税。

（五）企业事业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税。是指：

企业事业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的暂免征收所得税；超过30万元的部分，依法缴纳所得税。

（六）企业遇有风、火、水、震等严重自然灾害，可在一定期限内减征或者免征所得税。是指：

企业遇有风、火、水、震严重自然灾害，经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税1年。

（七）新办的劳动就业服务企业，当年安置城镇待业人员达到规定比例的，可在3年内减征或者免征所得税。是指：

1．新办的城镇劳动就业服务企业，当年安置待业人员超过企业从业人员总数60％的，经主管税务机关审查批准，可免征所得税3年。当年安置待业人员比例的计算公式为：

当年安置 当年安置待业人员人数

待业人员=────────────────────×100%

比例 企业原从业人员总数+当年安置待业人员人数

2．劳动就业服务企业免税期满后，当年新安置待业人员占企业原从业人员总数30％以上的，经主管税务机关审核批准，可减半征收所得税两年。当年安置待业人员比例的计算公式为：

当年安置 当年安置待业人员人数

待业人员=───────────×100%

比例 企业原从业人员总数

３．享受税收优惠的待业人员包括待业青年、国有企业转换经营机制的富余职工、机关事业单位精简机构的富余人员、农转非人员和两劳释放人员。

４．劳动就业服务企业从业人员总数包括在该企业工作的各类人员，含聘用的临时工、合同工及离退休人员。

（八）高等学校和中小学校办工厂，可减征或者免征所得税。是指：

１．高等学校和中小学校办工厂、农场自身从事生产经营的所得，暂免征收所得税。

２．高等学校和中小学举办各类进修班、培训班的所得，暂免征收所得税。

３．高等学校和中小学享受税收优惠的校办企业，必须是学校出资自办的，由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业。下列企业不得享受对校办企业的税收优惠：

（１）将原有的纳税企业转为校办企业；

（２）学校在原校办企业的基础上吸收外单位投资举办的联营企业；

（３）学校向外单位投资举办的联营企业；

（４）学校与其他企业、单位和个人联合创办的企业；

（５）学校将校办企业转租给外单位经营的企业；

（６）学校将校办企业承包给个人经营的企业。

４．享受税收优惠政策的高等学校和中小学的范围仅限于教育部门所办的普教性学校，不包括电大、夜大、业大等各类成人学校，企业举办的职工学校和私人办学校。

（九）民政部门举办的福利生产企业可减征或者免征所得税。是指：(此条款2007年7月1日起停止执行)1．对民政部门举办的福利工厂和街道办的非中途转办的社会福利生产单位，凡安置“四残”人员占生产人员总数35％以上，暂免征收所得税。凡安置“四残”人员占生产人员总数的比例超过10％未达到35％的，减半征收所得税。

2．享受税收优惠政策的“四残”人员的范围包括盲、聋、哑和肢体残疾。

3．享受税收优惠政策的福利生产企业必须符合下列条件：

（１）具备国家规定的开办企业的条件；

（２）安置“四残”人员达到规定的比例；

（３）生产和经营项目符合国家产业政策，并适宜残疾人从事生 产劳动或经营；

（４）每个残疾职工都具有适当的劳动岗位；

（５）有必要的适合残疾人生理状况的安全生产条件和劳动保护措施；

（６）有严格、完善的各项管理制度，并建立了“四表一册”（企业基本情况表、残疾职工工种安排表、企业职工工资表、利税分配使用报表、残疾职工名册）。

（十）乡镇企业可按应缴税款减征10％，用于补助社会性开支的费用。不再执行税前提取10％的办法。

（十一）水利工程管理单位取得的收入在“八五”期间免征所得税。是指：

水利工程管理单位利用自身拥有的自然资源，从事种植业、养殖业、旅游业（不包括独立核算的宾馆、饭店、招待所）取得的所得、进行农产品初加工所取得的所得和服务于水利工程自身的建筑业所得，在1995年底以前免征所得税。

（十二）对地质矿产部所属的地质勘探单位的所得，在1994年底以前减半征收所得税。

（十三）新成立的对外承包公司的境外收入免征5年所得税的政策，可以执行到1995年底。

（十四）生产副食品的企业在“八五”期间减征或免征所得税。是指： 1．对专门生产酱油、醋、豆制品、腌制品、酱、酱腌菜、糖制小食品、儿童食品、小糕点、果脯蜜饯、果汁果酱、干菜调料（不包括味精）和饲料加工的企业，在1995年底以前减半征收所得税。

2．对新办的某些食品工业企业，在1995年底以前免征所得税1年。3．对专门生产婴、幼儿食品和直接供应大、中、小学生的快餐、方便食品的企业或车间，其产品不进入市场，实行内部供应价格，在1995年底以前免征所得税。

４．对新恢复的传统名特食品企业，在1995年底以前减半征收所得税。

（十五）对新办的饲料工业企业，在1995年底以前免征所得税。

二、以上优惠政策自1994年1月1日起执行，凡是属于原优惠政策延续的，享受优惠政策企业的减免税期限应连续计算。

三、在以上优惠政策规定的减免幅度和期限内，省级税务机关（分局、地方局）可以根据本地的实际情况，制定具体规定，报财政部、国家税务总局备案。

四、除《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及以上优惠政策外，其他的优惠政策一律废止。各地区、各部门一律不得越权制定企业所得税的优惠政策。

京地税企[1996]555号《关于明确企业所得税若干政策业务问题的通知》 各区、县地方税务局、各直属分局：

根据各区县局在执行企业所得税政策中反映的问题，经研究现明确如下：

一、关于房地产开发企业按照预收款征收的营业税金如何处理问题

由于房地产开发企业向客户收取的预收款不反映合同的实际完工进度，因此，按照预收款征收的营业税金，在计算所得税时按相应的配比原则确认当期的税金。

二、关于税前扣除取暖费的问题

凡单位为职工支付的取暖费，允许按国家规定的标准在税前扣除。

三、关于计税工资包括的内容：

计税工资包括：支付给职工的基本工资、奖金、加班费、各类补贴、津贴（不包括有关部门规定发给特殊工种岗位的津贴，如有毒、有害、高温、冷库、高空、井下作业等特殊工种的岗位津贴）。

四、关于原核定国有企业所得税适用税率问题

凡原按市财政局有关通知规定实行两档照顾税率的国有微利企业，从1996年1月1日起，一律照章按适用税率征收企业所得税。

五、关于劳动就业服务务企业的有关政策问题

根据1996年度全国劳动就业服务企业年检认证工作经验交流会议上的精神并经与市财政局研究，现明确：

（1）市局京地税企（1994）172号文件中规定：“集体企业精简下来的富余人员，不计算在待业人员之内”，为了妥善安置集体企业的待业人员，扩大就业门路，对区县局以上大集体企业职工下岗精减下来的富余人员也可以计算在“待业人员”之内。

（2）为妥善安置待业人员，解决企业人员分流问题，现明确：凡被劳动部门认定的新办劳动就业服务企业，并符合财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件规定安置比例的，可享受劳动就业服务企业的减免税政策。

（3）为了配合劳动部门对市劳动就业服务企业进行股份合作制改造的试点工作，根据劳部发（1994）419号文件精神，对劳动部确定的本市实行股份合作制改造试点的劳动就业服务企业，自转制之日起视同新办企业，凡达到财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件规定安置比例的，可从转制的当年算起（96年以前批准改制的，减免税期从转制之日计算），享受劳动就业服务企业的减免税政策。各级税务部门要对改制企业进行监督、管理，以确定其是否真正转制。今后，劳动部还将陆续下发试点名单，具体情况市局将另发文件。到目前为止，已转制的试点企业名单如下：

企业名称 转制时间 纳税地点

①西内家俱店 94．8．9 西 城

②华兴玻璃店 94．6．8 西 城

③德胜建筑工程公司 94．6．8 西 城

④新街口水电队 94．6．8 西 城

⑤北京合力电信集团 94．5．13 西 城

⑥北京市光环电信集团 95．11．10 西 城

⑦北京西郊友谊商场 96．6．28 海 淀

本条政策均从1996年1月1日起执行。

六、关于集体企业资产评估的有关问题

集体企业在资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、改制实现后，必须出具国有资产管理局授予评估资格的社会中介机构或房屋土地管理局的评估机构的有关评估资信证明，主管税务机关方能认可，并进行有关的财产处理审批事宜。

一九九六年十二月五日

1996年企业所得税汇算清缴口头明确的问题

1、关于挂靠中央各部门、总公司等的全民所有制企业所得税的征管问题

根据国家税务总局国税发（1995）23号文件规定：地方各级国有企事业单位的所得税，包括地方各部门、总公司、各行业协会、总会、社团组织所属企事业单位及其兴办的国有企业的所得税由地方税务系统征收管理。因此，凡地方投资兴办的国有企业，包括挂靠在中央各部门、总公司的地方国有企业的所得税由地方税务系统征收管理。

2、关于新办有限责任公司交纳城服费的问题

对新办有限责任公司是否征收城服费，因其涉及区县财力问题，请各区县局商本地区县财政部门确定。

3、出租汽车行业征税问题

在市局统一政策未出台之前，出租汽车行业今年暂按目前办法征收企业所得税。

4、关于亏损企业的认定、审批及财产处理的审批问题

在市局未下发统一办法之前，暂由各区县、直属分局按照税法和财务管理规定确定审批办法。

5、关于减免税基金列入哪一会计科目问题

现就不同性质企业“减免税基金”应列科目重申如下：国有企业、集体企业的减免税金应列在“盈余公积金—减免税基金”科目，股份制企业的减免税金应列在“资本公积金”科目。

6、关于企业上交主管部门管理费如何扣除和审批问题

在市局未出台新的办法之前，今年集体企业管理费的扣除标准，仍按原市局有关规定执行。私营企业上交工商业联合会的会员费准予在税前扣除。企业上交的各种协会、学会的会费不得在税前扣除。

7、关于区县局国有农口企业征税问题

市财政局、市地税局京财税（1996）1932号文明确对我市农口企业从1996年1月1日起按规定征收企业所得税，对区县局国有农口企业征收企业所得税的单位，请各区县局与本区县财政部门研究办理。（市局农口企业名单已随京地税企（1996）510号文件下发）

第二篇：免抵退帐务处理

“免、抵、退”税的申报流程

1、免抵退税预申报

时间：本月免抵退税正式申报之前

资料：本月免抵退税明细申报电子数据。

后续处理：到税务机关进行预审后，将预审反馈信息读入出口退税申报系统，并根据反馈疑点调整申报数据。

2、增值税纳税申报

时间：法定的增值税纳税申报期内

资料：

⑴《增值税纳税申报表》及其附表

⑵ 上期的《生产企业出口货物退（免）税申报汇总表》（经退税部门签字盖章）

⑶ 税务机关要求的其他资料

后续处理：

将税务机关审核确认的增值税纳税申报表中的数据录入到出口退税申报系统中，然后填报《生产企业出口货物退（免）税申报汇总表》。

3、免抵退税正式申报

时间：次月1日至15日，逢节假日顺延。

资料：

⑴ 免抵退税申报电子数据

⑵ 外汇核销单（退税专用联）或远期收汇证明单

⑶ 出口报关单（退税专用联）

⑷ 代理出口证明

⑸ 出口发票

⑹《生产企业出口货物退（免）税申报明细表》

⑺《生产企业出口货物退（免）税申报汇总表》

⑻《增值税纳税申报表》（经征税部门签字盖章）

有来料加工或进料加工业务的，还须报送以下资料：

⑼ 新办的来料加工海关登记手册原件

⑽ 新办的或要核销的进料加工海关登记手册原件

⑾《生产企业进料加工海关登记手册申报明细表》

⑿《生产企业进料加工进口料件申报明细表》

⒀《生产企业进料加工贸易免税申请表》

⒁《生产企业进料加工海关登记手册核销申请表》

⒂ 税务机关要求的其他资料

以上资料须按照退税部门的规定要求装订成册。

后续处理：

税务机关审核通过后，生成正式反馈信息。企业将正式反馈信息读入至出口退税申报系统中，并更新原申报数据。

“免、抵、退”税的计算

生产企业出口货物”免、抵、退”税额应根据出口货物离岸价、出口货物退税率计算。出口货物离岸价（FOB）以出口发票上的离岸价为准（委托代理出口的，出口发票可以是委托方开具的或受托方开具的），若以其他价格条件成交的，应扣除按会计制度规定允许冲减出口销售收入的运费、保险费、佣金等。若申报数与实际支付数有差额的，在下次申报退税时调整（或年终清算时一并调整）。若出口发票不能如实反映离岸价，企业应按实际离岸价申报”免、抵、退”税，税务机关有权按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》等有关规定予以核定。

免抵退税额的计算

免抵退税额＝出口货物离岸价×外汇人民币牌价×出口货物退税率－免抵退税额抵减额

免抵退税额抵减额＝免税购进原材料价格×出口货物退税率

免税购进原材料包括国内购进免税原材料和进料加工免税进口料件，其中进料加工免税进口料件的价格为组成计税价格。

进料加工免税进口料件的组成计税价格=货物到岸价格+海关实征关税+海关实征消费税

当期应退税额和当期免抵税额的计算

当期期末留抵税额≤当期免抵退税额时，当期应退税额＝当期期末留抵税额

当期免抵税额＝当期免抵退税额－当期应退税额

当期期末留抵税额>当期免抵退税额时，当期应退税额＝当期免抵退税额

当期免抵税额＝0

“当期期末留抵税额”为当期《增值税纳税申报表》的”期末留抵税额”。

免抵退税不得免征和抵扣税额的计算

免抵退税不得免征和抵扣税额＝当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×（出口货物征税税率－出口货物退税率）－免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额

免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额＝免税购进原材料价格×（出口货物征税税率－出口货物退税率）。

新发生出口业务的生产企业自发生首笔出口业务之日起12个月内的出口业务，不计算当期应退税额，当期免抵税额等于当期免抵退税额；未抵顶完的进项税额，结转下期继续抵扣，从第13个月开始按免抵退税计算公式计算当期应退税额。

“免、抵、退”税的年终清算

什么是年终清算？

出口货物退（免）税的年终清算，是税务机关在一个公历终了后按照出口退（免）税政策和出口退（免）税管理办法的规定，对出口企业在上一已申报办理的退（免）税情况进行一次全面、系统的重新审核、计算、清理和检查。这项工作，既是出口退税管理的一项重要内容，又是对全年出口退税工作的一次全面检查。年终清算，不但是监督和检查出口企业对出口退税的执行和管理情况，而且也是对税务机关日常工作质量、效率高低、办法措施是否得当的一次重要检验。因此年终清算，不仅有利于进一步正确贯彻国家的出口退税政策，使多退的税款及时追回，少退的税款及时补足，还可以促使税企双方不断总结经验教训，扬长避短，更进一步提高出口退税管理的水平。

清算时间：

终了后三个月内。

清算范围：

出口企业在上一个内当年报关出口并在财务上作销售处理的出口货物的退（免）税款，以及以前应退未退结转至上年办理的退（免）税款。

“出口企业”指享受出口退税政策的所有企业。

特殊情况：

出口企业发生下列情况时，退税机关须在内进行及时清算。

1.出口企业经营发生变化，如出口企业因某种原因停业、歇业、破产、迁移、转业、合并、分设等；

2.出口企业违反国家有关政策规定，被国家有关部门停止或暂停一定时期出口退税权、出口经营权的。

清算核查重点：

1、出口企业（包括外贸、工贸企业和自营、委托出口货物的生产企业，下同）有无从事”四自三不见”业务涉嫌骗取出口退税的问题。如存在涉嫌骗税问题，要一查到底，不受清算时间的限制。有重大涉嫌骗税问题的，要及时移送有关部门查处。

2、出口企业申报退税所提供的出口货物报关单、增值税专用发票（或普通发票）、专用税票、出口收汇核销单是否规范、真实有效，有无伪造、涂改、非法购买、虚开代开和其他弄虚作假的问题；在具体办理退（免）税过程中，是否真正做到了单证相符、单证和出口货物报关单、出口收汇核销单、专用税票等电子信息相符；

3、出口货物退税率适用是否准确，是否严格按照总局下发的退税率文库审核审批办理退税。对调整出口退税率的货物，是否严格按照出口货物的报关离境日期执行。对多退的税款，要依法扣回，少退的税款予以补退；

4、对生产企业出口货物””免、抵、退””税额的计算是否准确；其计税离岸价格是否正确；

5、生产企业是否存在已出口但不申报””免、抵、退””税的情况；

6、对生产企业超过规定期限仍未取得有关单证的出口是否按规定补税；

7、对借权、挂靠企业已办理的退税，是否按规定全部追缴入库；

8、对出口卷烟有无超免税计划办理免税的问题；

9、对利用外国政府贷款和国际金融组织贷款采用国际招标方式国内企业中标的机电产品，其申报办理退税所附送的凭证是否齐全、完整；其贷款性质是否属于限定的外国政府贷款和国际金融组织贷款；

10、实行A、B类退税管理的出口企业是否将出口收汇核销单等退税凭证收齐；清算时对未收齐出口收汇核销单等退税凭证的已退税款，是否已予以扣回；

11、出口货物退（免）税的计税依据适用是否准确；

12、外贸出口企业以”进料加工”贸易方式减免税进口原材料、零部件转售给其他企业加工时，对这部分销售材料的应交税款是否在出口企业当期办理的出口退税款中予以抵扣，是否存在漏扣、少扣等问题；

13、有无非指定外贸出口企业出口贵重货物而办理退税的问题；

14、有无出口不允许退税货物或免税货物办理退税的问题；

15、出口企业办理出口货物退（免）税后，发生退关、国外退货时，企业是否向退税机关办理了申报手续并补交或抵扣税款；

16、出口企业是否按期结汇，远期结汇（180天以上）的出口货物，出口企业申报退税时，是否附送了外经贸主管部门出具的远期结汇证明；

17、根据出口货物退（免）税政策的调整和变化，其他需要重点清算的内容。

出口退税涉税帐务处理

不予免征和抵扣税额：

借：主营业务成本（出口销售额FOB×征退差－不予免征和抵扣税额抵减额）贷：应交税金——应交增值税——进项税额转出

应退税额：

借：应收补贴款——出口退税（应退税额）

贷：应交税金——应交增值税——出口退税（应退税额）

免抵税额：

借：应交税金——应交增值税——出口抵减内销应纳税额（免抵额）

贷：应交税金——应交增值税——出口退税（免抵额）

收到退税款：

借：银行存款

贷：应收补贴款——出口退

第三篇：帐务处理请示

**发展有限公司 关于对09年帐务处理的请示

尊敬的集团领导：

新的一个会计即将到来，年底**公司财务人员对公司09年及以前的相关帐务进行了疏理，发现存在一些待解决问题，现请示如下：

1、现公司帐面存货-苗木57,506,080.00元，216.29亩（根据评估报告入帐），但历年对苗木的其他投入，包括人员工资、土地租金、原材料、水电费等农业生产成本均未在公司财务核算，为更真实进行财务核算，建议能否将部分竹坡生态园相关成本费用如：人员工资（约30000元/月），水电费（约2000元/月）及电话费（有发票）、肥料采购（大额有发票）等在**公司核算。

2、帐面-其他应收款-**余额2,014,548.44元，系05年12月清理固定资产挂帐至今，建议能否通过上述1的相关农业成本和其他科目处理冲帐（以前的土地承包费918000元、拆迁补偿费156000、植被恢复费80000元、水库成鱼补偿费49800元等相关成本可以考虑补充资料入帐冲**的暂借款）。

3、**项目入帐的问题：因现国税局对**公司的所得税征定方法尚未确定，考虑到今后的税负，**项目（收入1050万）可否不纳入**公司核算。

湖南**绿化发展有限公司

2009年12月23日

第四篇：房地产帐务处理

一、资产类主要会计科目核算：（1）现金 从银行提取现金 借：现金

贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目 贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款

贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款

贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款

贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出

贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用

贷：低值易耗品 借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等 企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出

贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出

贷：银行存款 安装完毕交付使用时 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出

贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本

贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款

贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资

贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款

贷：主营业务收入 ②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款

贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款

贷：主营业务收入 借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加 贷：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

20251

252 商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店

000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明

细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况

和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设

施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发

成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如

下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本－－－配套设施开发成本

460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本

或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开

发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

六、代建工程开发成本的核算

（一）、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

（二）、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000 应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000 贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

七、自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

（一）、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间

相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

（二）、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

（三）、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和

职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

（四）、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000 贷：库存材料

00 低值易耗品

材料成本差异 应付工资 4 000

应付福利费

560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。

（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机

290台时×台时费计划数 20元 5 800元 0.4立方米混凝土搅拌机

300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元

（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为

19000元/20000元×100％＝95％

（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整

如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：

9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000

贷：工程施工——机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

（五）、其他直接资的核算 工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：

借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

（六）、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。

施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程

直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6%

102商品房建筑工程

直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程

直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元 对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施538 贷：施工间接费用 20 538

（七）、自营工程成本核算程序小结

为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:

借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。

八、开发间接费用的核算

（一）、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资

指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费

指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费

指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费

指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费

指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6．水电费

指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费

指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销

指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出

指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10．其他费用

指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发

第五篇：售楼部帐务处理

房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。

不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定 另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

一、国家税务总局答疑：

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

回复意见：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。国家税务总局

2010/12/21

二、国税发（2009）31号文件： 国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。

三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中开发成本中开发成本中开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。【【【【肖太寿肖太寿肖太寿肖太寿】】】】房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析

所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？笔者结合最近相关税收政策的研究，在此就房地产企业的临时设施的财税处理进行分析。

（一）房地产开发企业临时设施的财务处理

由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理是：

借：开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）

贷：银行存款

或

借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）

贷：银行存款

将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。

（二）房地产开发企业临时设施的税务处理

1、所得税的处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条

（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。

2、临时性设施的房产税处理

（1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理

《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”财税地[1986]8号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。（2）售楼部、样板间的房产税处理

由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。

案例：

2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000㎡建造成本120万元，售楼部2000㎡，建造成本340万元，样板间200㎡建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。

分析：

（1）财务处理

建用房1000㎡建造成本120万元，售楼部2000㎡，建造成本340万元，样板间200㎡建造成本50万元的会计处理如下：

借：开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3900000

贷：银行存款 3900000

借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）1200000

贷：银行存款 1200000

（2）税务处理

根据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定，A房地产公司项目施工期间，基建用房1000㎡暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，不符合财税地[1986]8号第二十一条免征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。

对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”，因此，在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。

假设售楼部占地面积3000㎡，土地成本1200元/㎡，则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/㎡=360万元，房产税计税原值为340+360=700万元，年均缴纳房产税700×（1-30%）×1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450㎡，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/㎡=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98×（1-30%）×1.2%=0.8232万元。