关于信用社抵押贷款法律风险的调查报告（共五则范文）

第一篇：关于信用社抵押贷款法律风险的调查报告

东北财经大学网络教育本科毕业论文

关于信用社抵押贷款法律风险的调查报告

作

者 学籍批次 学习中心 层

次 专

业 指导教师

赵国安 江苏丰县 丰县电大 本科 法律 王彦

内

容

摘要

本人在农村信用社从事基层信用社信贷管理工作，近年来信贷业务品种逐渐丰富，抵押贷款作为农村信用社服务农村金融市场的一项金融工具，在支农服务中逐渐起到重要的作用。信贷人员在办理抵押贷款时能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口，但抵押贷款的风险仍不容乐观，突出表面在法律风险上。因此，从法律角度上研究信用社抵押贷款法律风险的表现，构建其防范对策，对化解农村金融风险，确保金融和社会稳定，解决扶贫与追求金融机构自身可持续发展的矛盾，具有重要的现实意义。

本文通过自己长期在基层信用社工作经验积累，分析了近年来本地区贷款质量变化数据和调查根本原因，找出当前信用社抵押贷款办理中存在的问题，分析信用社抵押贷款法律风险的主要表现，找到法律风险风险的形成原因，最后提出了抵押贷款法律风险防范措施。

关键词：抵押贷款；法律风险；防范措施

目录

一、抵押贷款法律风险主要表现形式..............................................1

（一）抵押担保真实性风险......................................................1

（二）抵押担保的有效性风险....................................................1

（三）抵押物不足值的法律风险..................................................2

二、形成抵押贷款法律风险的原因分析............................................2

（一）抵押程序存在瑕疵........................................................2

（二）抵押物本身的风险........................................................3

三、抵押贷款法律风险防范措施..................................................4

（一）强化信贷人员法律素质....................................................4

（二）规范抵押贷款操作程序....................................................4

（三）确保贷款主、从合同有效..................................................5

（四）审查抵押人的抵押担保资格................................................5

（五）与市场紧密结合加强贷后管理..............................................5 结论..........................................................................5 参考文献

.....................................................................6

关于信用社抵押贷款法律风险的调查报告

农村信用社一直以来发放信用担保、农户联保贷款较多，抵押担保贷款相对较少。近年来信贷业务品种逐渐丰富，信贷人员在办理抵押贷款时能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口，但抵押贷款的风险仍不容乐观，突出表面在法律风险上。抵押贷款由于多种主、客观原因导致最终在实现抵押权时因法律因素得不到最大债权的维护。

一、抵押贷款法律风险主要表现形式

信贷人员对抵押贷款信贷风险防范意识不强，有的贷款虽然办理了抵押担保，但形同虚设。由抵押贷款法律风险造成的不良贷款时有发生，造成很大损失。《公司法》的修订和《物权法》的颁布，对有关担保又作出了新的规定，在实践中应加强贷款风险的防范。本文以对江苏西北部某县农村信用社抵押贷款发放实际情况调查为例，找出存在的法律风险，探讨防范风险的方法对策。

在调查中发现，尽管当前信用社信贷人员在办理抵押贷款时能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口，但抵押贷款的风险仍不容乐观，突出表面在法律风险上。以该县2010年上半年数据来看，各项贷款余额29。63亿元，按五级分类统计口径，全社不良贷款余额3。69亿元，占比12。47%，比年初上升2506万元，风险类资产占比过高。在调查分析的该信用联社近三年来发放的125笔企业抵押贷款中，有21笔形成了风险，出现了以下的一些法律风险：

（一）抵押担保真实性风险

抵押贷款档案资料中无抵押人对抵押物的权属证明，无抵押人同意担保的合法文件，造成抵押担保真实性没有保障。

如2008年某分社发放的三笔抵押贷款，已经形成不良贷款，只是签订了借款合同、抵押合同，但无抵押物的权属证明，造成抵押物虚假；虽然办理的抵押贷款，签订了借款合同、抵押合同，但抵押物因未办理抵押登记而被借款人在借款期间就将该仓储货物卖给他人。

2008年末某分社办理贷款一笔，金额180万元，用该公司已经评估的价值500万元设备抵押，后该公司经营不善，无力还贷。银行多次催收无效，一纸诉讼至法院，要求处置抵押物。但因为该笔贷款在新公司法出台后发放，并且档案资料中的董事会同意用设备抵押的决议仅有该公司3名董事签名，根据该公司章程规定，董事会实行一人一票制，董事会至少有4名董事出席方为有效，造成董事会抵押决议无效。

（二）抵押担保的有效性风险

1、抵押物范围限制的法律风险

抵押物可以是动产、不动产，也可以是不动产的用益物权，但是抵押物也是有一定的范围限制的。《物权法》第180条规定了可以设定抵押的财产范围，而《物权法》第184条则进一步明确了不得设定抵押的财产范围，两条分别从正反面规定了抵押物的范围限制。如果因为抵押物不符合法定范围的规定而造成抵押合同无效，不仅仅可能给银行方面带来损失，对于借款人的企业来讲，也可能会因为贷款抵押无效而蒙受巨大损失，比如时间成本的浪费，资信等级的降低。因此，在提供抵押担保时，一定要对抵押物的范围进行严格审核，以防范法律风险的产生。具体风险有：

一是贷款期限上存在发放贷款行为在先，抵押担保手续在后；抵押担保期限短于贷款期限。

二是签订的抵押合同不合规，表现为：抵押人处漏章、或签章不合规；办理借新还旧未明确贷款用途为借新还旧，没有重新签订抵押合同和对抵押物重新办理登记手续；以第三人财产抵押办理的贷款办理展期的，未取得原抵押人”同意展期”证明文件等等。例如某分社对甲公司放贷一笔，期限一年，金额300万元，以乙公司房产进行抵押。一年后甲公司向银行申请对此笔贷款进行借新还旧，在签订新贷款合同时贷款用途未注明”借新还旧”。又一年后借款人经营亏损严重无力还贷，该分社不得不向原抵押人追索并诉讼至法院，但抵押人以不知贷款真实用途为由而免责，信用社资金遭受损失。

三是房产抵押，土地与房产未同时抵押。例如，2008年某信用社向一房地产开发企业贷款320万元，用该企业的一块土地抵押，后贷款到期，企业无力还贷，银行要求以地还贷，但发现该地块上已盖上房屋并且房屋已抵押给另一银行，信用社抵押债权形成损失。

2、抵押手续不完备的法律风险

抵押手续不完备将直接影响融资目的的实现，甚至导致抵押合同不生效。抵押手续不完备在企业贷款抵押中的主要表现为以下几种情形：

一是未依法办理审批手续。如果法律、法规要求必须经过批准才能抵押，未经批准，则抵押无效。二是未依法办理登记手续。抵押权是不转移抵押物占有状态的一种物权，因此，为了满足公示公信的原则，物权法对于抵押权的生效作了明确的规定。一些特定抵押物的抵押权只有经过抵押登记方能生效。

比如，以建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

三是未经同意以共同共有的财产设定抵押。共有财产的抵押多见于夫妻共有财产和家庭共有财产。对以共同共有财产设定抵押的，应经其他共有人的同意，否则抵押无效。例如，2007年6月份，向自然人张某发放一笔半年期贷款20万元，用其母亲房产进行抵押，房产经有权部门评估42万元。但贷款到期后张某无力还贷款，追索抵押财产，最后因抵押人张某母亲未亲自到银行在抵押合同上签字，而是由张某代签字的事实而造成抵押无效。

（三）抵押物不足值的法律风险

1、超值抵押

是指抵押人的抵押物的价值低于其担保的债权的价值。在设定抵押时，抵押物所担保的债权不得超过抵押物的价值。超值抵押并不是无效，法律规定：抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的权力。债权人只能要求债务人以抵押物之外的财产清偿债务。

一是抵押物本身未经专业评估公司评估，行内自身价值高估；资产评估公司评估价格失真或偏高。如某信用社向一家航运公司贷款50万元，用两条船内部作价100万元用以抵押，明显属于抵押物价值高估。后企业还贷有困难，银行诉讼处置抵押物，这两条船共变现31万元。

二是抵押物无人管理或管理不到位，致使房产长年失修，机器设备丢失、贬值，与市场长期脱节管理导致抵押物完全淘汰，一文不值。如2007年初，某信用社向一家锅炉厂发放一笔贷款，贷款期限一年，金额35万元，以该锅炉厂当时机器设备作抵押。后贷款到期借款人申请了多次借新还旧。因经营、市场、管理等地多种原因最终借款人无力偿还贷款，信用社诉讼法院才对抵押物进行处置，但抵押的机器设备早已被市场淘汰，只能当做废铁处理，而企业又无其它财产可供抵债，资金最终形成损失。

2、重复抵押

重复抵押是财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。企业重复抵押必须符合以下条件：

一是重复抵押的设定必须以抵押物价值扣除已有的抵押权所担保的债权总额后，尚有余额为前提条件。二是重复抵押所担保的债权金额设定不得超出抵押物的余额部分，超出的部分不具有优先受偿的效力。

二、形成抵押贷款法律风险的原因分析

金融机构在开展信贷业务中，由于信贷风险防范意识不强，不甚了解法律或对法律的理解有偏差，不良贷款仍时有发生，给国家造成了严重损失。有的贷款虽然办理了抵押担保，但形同虚设。《公司法》的修订和《物权法》的颁布，对有关担保又作出了新的规定，在实践中应加强贷款风险的防范。

从金融实务中看，借款合同抵押担保的主要风险有以下方面：

（一）抵押程序存在瑕疵

1、抵押决策程序存在瑕疵

新修订的《公司法》第十六条规定：“（第一款）公司向其他企业投资或者为他人提供担保，按照公司章程的规定由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。（第二款）前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规

定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”《公司法》第二十二条规定：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”

根据公司法的上述规定，公司用自己的资产为他人抵押担保时，程序上必须符合法律的规定和公司章程的规定，否则，属于无效或可撤销的行为，因此，对于贷款方来说，有必要核查抵押人的抵押决策程序是否合法、是否符合其章程的规定，如果抵押决策程序违反了法律的强制性规定、违反了章程的规定，其抵押行为就有可能无效或被撤销，从而造成贷款风险。

2、抵押登记程序存在瑕疵 《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 《物权法》第一百八十八条规定：”以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》第一百八十九条第一款规定：”企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。” 《物权法》自2007年10月1日起施行，《担保法》的规定与《物权法》的规定不一致的，以《物权法》的规定为准。由上述规定可知，如果不办理抵押登记，抵押权可能不成立或不能对抗第三人，从而造成贷款风险。

（二）抵押物本身的风险

1、属法律规定禁止设定抵押的财产

抵押物必须是法律允许抵押的财产，法律禁止抵押的财产不得设定抵押担保。根据担保法第三十七条规定，有六类财产不得抵押，包括土地所有权、学校的教育设施和医院卫生设施或有争议的财产等。《物权法》第一百八十四条规定了不得抵押的资产：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。用上述资产设立担保，抵押权不成立。

2、国有资产抵押未经报批

对于法律、法规要求经过批准才能抵押的财产，必须经过批准。如国务院制定的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定：企业根据生产经营的需要，对企业的关键设备、成套设备或重要建筑物可以抵押、有偿转让，但须经政府主管部门批准。据此，企业如将关键设备等用作抵押担保，必须先经政府主管部门批准，完善其审批手续后，方可设定抵押担保。

3、国有划拨土地使用权的抵押

国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》指出：“根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定：”如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》规定：”企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。”

从上述规定可以看出，划拨国有土地使用权可以抵押，但是，可以抵押不等于没有风险，对于国有划

拨土地使用权的抵押存在的风险有：

第一，拍卖、变卖所得价款应先缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权，因此，剩余价值有可能小于借款人所欠的本息。

第二，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置，如果有剩余，才能优先受偿，因此，剩余部分有可能不能足额偿还债务。

第三，对于国有划拨土地使用权处置时，比较麻烦，有的地方的国土资源管理部门不积极配合，因此，国有划拨土地使用权的抵押权的实现比较困难，即使实现，成本也较高。

4、未经同意以共有人财产设定抵押

共有财产是指两个以上的人对同一个财产享有所有权。对以共有财产抵押担保的，按照共有财产共同处分的原则，应该经各共有人的同意才能设立担保。否则，共有财产部分抵押无效。抵押担保中共有财产抵押的多见于夫妻共有财产和家庭共有财产。

5、未经同意以他人财产设定抵押

未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押担保行为无效，且构成侵权。所以，以他人财产抵押，必须经他人同意，并办理有关法律手续，方能有效。实践中有的以欺骗手段骗得他人财产，并假冒他人之名进行抵押担保。有的所有权人同意并提供其财产让他人做抵押，但未办理有关手续，一旦要处理抵押物时，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押担保的事实。

6、一物多次抵押

借款人向银行申请贷款时，用同一财产为抵押物向一家或几家金融单位设定抵押，以至于所获取的贷款数额远远超出了抵押物价值。一旦借款人发生信用危机，抵押物难以偿付贷款，造成信贷资金损失。

三、抵押贷款法律风险防范措施

以上案例中的抵押贷款有的是未对抵押物评估、有的是未对抵押物登记、有的是房地产两证不全、有的是合同签订不规范，有的是贷款借新还旧或是贷款展期未告知抵押人等等，但都是抵押手续与现行规章制度、法律规范要求之间存在一定的差距，最终是因为法律原因而形成风险，银行资产没有得到我国《担保法》、《公司法》、《合同法》等法律法规的保护，主要原因是银行信贷管理中对法律这一块重视还不够，信贷操作员平时在操作程序、操作手续上不够规范，造成这些抵押贷款在今天这个法制社会因各种法律因素而形成损失。

信用社应挖掘思想根源，充分认识贷款法律风险，从信贷人员法律知识、贷款操作程序、贷款主从合同法律有效性、贷后管理与市场紧密结合等方面切实保证抵押贷款抵押真实、有效、充足，防范信贷资产损失的法律风险。

（一）强化信贷人员法律素质

特别是新《公司法》、《中华人民共和国担保法》、《合同法》、《经济法》及银监局、人民银行相关法律指引等法律方面知识内容量大，涉及领域多，建议信贷队伍中要充实法律人员，解决信贷人员业务较为单一，对法律风险认识不到位的现状。

把好抵押物评估关，这是确保抵押物足值、确定贷款额度的关键环节。在实际操作中，银行一般要求抵押人提供商业评估机构出具评估报告，并根据评估价值按70％确定其借款合同贷款额。这就要求银行信贷人员认真审查评估的真实性和准确性，防止蓄意抬高评估价值。银行发放抵押贷款时，要提示借款人向有资质的评估机构进行评估，并要提供告知函，以向评估公司说明资产评估用于办理贷款的真实用意，以促使评估公司从市场法、收益法、成本法等中选用合适的评估方法，如果日后发现抵押物评估值与当时失真较大，要追究评估公司责任。

（二）规范抵押贷款操作程序

及时办理抵押登记，针对不同的抵押物，依据法律的规定，及时到相应的登记机关办理抵押登记，以保证抵押的有效性。首先，严格按各项信贷制度要求办理贷款，应该是先报批，同意后先进行抵押登记、保险、公证等手续办理，然后发放贷款，严禁逆程序操作。因为逆程序操作不仅存道德风险同时还埋下法

律风险隐患，而严格按贷款程序办理贷款能确保贷款发放在抵押登记之后，抵押期间长于贷款期间，从而规避法律风险。

特别是贷款借新还旧，贷款展期的一些操作程序与手续一定要规范，签订的合同要规范，如一笔贷款办理借新还旧，应重新签订贷款合同，且合同中应明确贷用途为借新还旧，应重新签订抵押合同，重新对抵押物办理登记手续，以防范抵债权人以不知情为由提出抗辨；以第三人财产抵押办理的贷款办理展期的，应取得原抵押人”同意展期”证明文件；新公司法出台后发放的贷款要特别注意新公司中关于贷款及贷款抵押要有董事会决议的规定，一是要注意有无董事会同意贷款及同意抵押的决议，二是董事会决议是否有效、合法，即是否符合公司自身章程规定、符合国家有关法律等等。总之，从贷款存档资料手续看应做到齐全、完善，没有法律瑕疵，受到法律保护。

（三）确保贷款主、从合同有效

信用社应对现有的有关信贷合同文本进行进一步完善，保证新发放贷款全部使用新制式信贷合同文本；二是抵押贷款合同是贷款合同的从合同，主从合同要有链接条款，主、从合同都应该签章齐全、有效，确保抵押担保真实、有效。对于历史原因形成有暇疵的抵押贷款责成专组进行笔笔过堂，完善合同、补充抵押物等抵押手续。三是进一步完善并理顺办理贷款流程，建议设立专门的法律部门，明确职责，对所有贷款合同要经法律部门审查后，出具法律意见书方可对外正式签订，杜绝因合同签订不规范，抵押登记不合规等原因而导致的抵押无效等现象，最大限度地把法律风险控制在银行行内部。

（四）审查抵押人的抵押担保资格

在签订抵押担保合同时，必须严格审查抵押人的抵押担保资格。主要包括：

1、抵押人是否具有法人资格或者是否具有完全民事行为能力的自然人。国家机关不能作为借款合同的抵押人。首先，确保抵押物的真实性。银行信贷人员应认真审查抵押物的有关权利凭证。其次，确保抵押物的合法性，信贷人员应严格依照《担保法》、《物权法》的规定审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。最后，认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。

2、抵押人对抵押物是否拥有所有权或经营管理权。信贷人员在核查抵押物的权属时特别要注意以下几种情况：一是夫妻共有财产设定抵押担保时，必须由夫妻双方共同出具抵押承诺书；二是家庭财产用于抵押担保时，必须由家庭各成员共同出具抵押承诺书；三是用合伙企业财产设定抵押担保时，必须经全体合伙人同意，要求全体合伙人共同出具抵押承诺书；四是用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，必须经董事会或股东（大）会决议通过；五是以他人的财产设定抵押担保，抵押人必须出具他人同意抵押承诺书。

三、以第三人(包括直系亲属)所属房地产权(物)设定抵押借款的，为防止引发联合骗贷事件及出现未来纠纷问题，必须借、贷、保三方见面，并由第三人出具合法的书面委托书(授权书)，由其法定代表人或不动产权所有人亲自到场签字画押，共同到国家法定机构进行登记，其他任何无关人员均不得代替。

（五）与市场紧密结合加强贷后管理

明明有抵押物最终贷款仍有损失告终。抵押物的管理切不能流于形式，要专人管理、维护，要与市场紧密联系并定期分析，形成分析报告并报信贷管理者。该维修的要维修，该提出处置建议的要得出处置建议，该风险预警的要及时预警；二是要着眼未来，对存在风险的客户坚决果断退出，防止随着时间推移，抵押物严重贬值，甚至毁损、灭失，借款人又无其他资产可用来补充，而导致贷款损失扩大的现象。如对于机器设备、专用设备、汽车、服装等抵押物就应该提高监管频率，及时处置，杜绝抵押物丢失、大幅贬值、被市场淘汰一文不值现象。

综上所述，笔者认为信用社办理抵押贷款，确实有很大的好处，在当前社会信用制度尚不健全的条件下，对有效提高信贷资产质量具有重大意义，但在实际操作中，必须正确把握，切不可盲目乐观，主观随意，必须依照《合同法》、《担保法》等条款，高度重视，仔细审查，严格把关，完备手续，合规经营，从最好处着眼，从最坏处准备，绝对不留任何法律风险隐患，确保抵押贷款合规、合法、真实、有效，使之真正成为实现信贷质量根本好转，防范信贷风险，改善信贷资产质量的一项重要举措。

参考文献

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第二篇：信用社关于商业门市抵押贷款的调查报告

信用社关于商业门市抵押贷款的调查报告

夹缝当中抓机遇完善产品赢商机

——关于第二营业部开展商业门市抵押贷款的调查报告

自2004年以来，东陵区农业合作银行第二营业部部针对地处城区，金融竞争环境较为激烈，贷款产品单一的这一现实问题，坚持以“适应客户需求”为中心，在金融竞争的夹缝中抢抓机遇，逐

步完善贷款产品开发机制，凭借他们热诚的服务和合理的定位,大力开展商业门市抵押贷款业务，创出了独特的信贷品牌，取得了较大的经济效益和社会效益。在第二营业部信贷员的配合下,我行信贷管理部协助办公室对该部开办该业务所处背景、开办后产生的效果、具体的操作过程进行了深入调查。

一、所处背景

东陵区农业合作银行第二营业部周边商业银行鳞次栉比、竞争非常激烈，加之农村信用社贷款利率上浮等因素，依靠坐门等客的营销方式,优秀的贷款载体较难寻找。这些因素直接影响了该部信贷资金投放进度和规模扩张，使贷款的安全性、流动性和效益性体现不明显，信贷生息资源越来越少。2003年以前，该部贷款总规模在5000—6000万元，收息在360—380万元间徘徊。但在此期间，总有一些附近居住的经营商户到该部咨询融资问题，当时这些咨询者中，大部分人有一定的资本积累、有固定资产暨商业门市，所经营或拟经营的项目发展前景较好，盈利性也较强，苦于资金不足、向商业银行借贷又因不符和贷款条件，眼看着商机溜走，心有不甘的一部分人就向民间借贷、向典当行融资，但资金融通的成本较大，得不偿失。获取了这些信息后，该部又对这些融资需求对象做了充分的市场调查，结合当时市区两级管理部门提出的打造“社区银行、零售银行”的市场定位目标，结合近些年来我市房产市场稳中有升的趋势，总结出开展商业用房抵押贷款业务风险小、利润高，在些客户将是一批潜在的优良信贷载体，经与上级行沟通、批准后，该部对贷款投放对象作了及时调整，适时开办了门市房抵押贷款，给客户提供正规的融资服务，受到了广大客户的欢迎。

二、产生的效果好范文版权所有

自该部2004年3月开办此业务以来，当年对36位客户发放43笔，累计发放额3520万元，当年实现收息收入120.5万元；近一年的时间的运作和实践，充分表明该项业务适应市场需求,潜在的客户资源丰富，符合我们农村信用社的市场定位，经信贷人员与发生过业务往来客户的不断宣传，实行品牌化营销,给此项业务冠名为“创业贷款”，进而使客户群体不断增加，使择优选择优良载体成为可能。2005年，他们对93名客户累计投放94笔金额7687万元的商铺抵押贷款。到2005年末，该类贷款余额就达到了7731万元，占该部全部贷款余额的68，全年实现收息565万元，占全部收息的65，比上年增收255万元，贷款到期回收率达到100，在保障安全的前提下，创造了良好的经济效益。好范文版权所有

三、具体操作过程

该部在开办该新业务之初，就把控制和降低经营风险放在首位，根据《担保法》、《贷款通则》及上级行社制定的信贷业务操作制度，制定了门市房抵押业务的操作流程，并在具体的操作中进行不断的更新和完善，建立健全档案资料。

1、做好充分的贷前调查。在选择客户上，优选项目前景较好、盈利性较高、符合国家产业政策要求、符合法律法规和制度要求的贷款投放对象，能够提供合法有效、产权明晰的有效抵押商业用房，做到两名以上信贷人员实地勘验，并针对抵押物的地理位置、环境氛围、市场价值、历史交易价格、评估机构的评估价值等综合分析确定其合理的贷款额度和抵押率，目前该部所发放的此类贷款的抵押率均控制在60以内。

2、指定评估机构。业务开办初期，他们并没有确定指定的评估中介机构，都是客户自己找评估机构，从实践来看，其估价结果通过他们实地调查后均存在估价过高的情况。因此，该部及时做出决定，指定专门的评估机构开展评估，其结果作为发放贷的参考依据。

3、严密手续及时报备。严密信贷手续是有效控制风险的最好手段。在该部得知其他银行出现假他项权利证时，为了规避此类风险，他们对抵押物办理他项权利证时，实行全程监控办理制度，并始终坚持这一制度至今。同时坚持借款人及配偶、抵押人及财产共有人、抵押物承租人来行亲笔签字，并出具特别承诺制度。为控制意外风险，确保抵押物的安全足值，他们还与平安保险公司沈阳分公司合作，要求债务人对抵押物进行投保，并确定该部为第一受益人的风险转嫁制度。由于自然人贷款权限的问题，该部与市区两级行社请示，在征得上级同意后，采取了自行审批后，上报两级行社备案制度。

4、严把贷款审查、审批关。在做好贷前调查后，审查审批环节在堵塞漏洞方面，发挥着重要作用，该部做到每笔贷款均由信贷审批小组审议审批，发挥群策群力的优势，防止出现贷款的操作风险。

5、建立健全的档案资料。建立完善的档案资料，对控制和降低风险起到很关键的作用，也是最后一道防范经营风险的屏障。为此，该部在该业务的档案必备资料的完善上，参照了《担保法》、信贷业务内控制度及抵押类贷款所需资料制定了完善的商业门市房抵押贷款档案目录。如该部需要依法维护债权时，完善的档案资料、翔实的书面证据将会给他们降低工作

量，并给予债务人很大的压力。

6.贷后检查到位。坚持贷后检查到位，能有效监督和保证客户是否按规定用途使用贷款，能够提前预知风险，提前做出科学的决策，为实施有效的债权保护措施提供依据。

7.增强服务意识。作为金融服务行业，他们加强服务意识，急客户所急多，为客户着想，及时审批、及时发放贷款，为客户赢取商机，是他们最好的宣传途径。目前，该部客户中有很大部分是相互告知，而到该部建立信贷关系，并成为优良信贷载体的。

四、今后设想

由于该项业务在该部的成功开展，使该部有了新的利润增长点，在今年的工作中，该部将落实和贯彻区行信贷工作会议精神，继续扩大该项贷款的投放。

但从目前的形势分析也有不利因素存在，主要是利率过高不利于市场竞争，目前其他银行对该项贷款也有较强的兴趣，其中有部分银行正在办理该项业务。潜在客户分流问题不容忽视。若克服上述问题，需在稳定原有优良客户的基础上，改变过去的营销手段，加大宣传途径，走出去积极寻找优秀载体，继续延用较受客户欢迎的按季收息的做法，使信贷员减少收息精力的投入，集中精力用在贷款的投放和管理上，以弥补信贷人员少的不足。

第三篇：抵押贷款业务的部分法律风险

抵押贷款业务中部分法律风险

2014.9

抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节：

一、贷款主体

（一）虚假资格证明文件。

1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。

2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。

案例一（虚假借款人）：

贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。

令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。

法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。

鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。

至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。

二、抵押资产不实（资产价值虚高）

1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。

2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。

3、土地、房产的价值评估同样存在问题。

三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款

1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押 权利？

2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。

四、主从合同不对应

《综合授信协议》与《最高额抵押合同》不对应。

某银行与某授信企业签署了《综合授信协议》，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了《最高额抵押合同》，以抵押物A作为担保物，办理了抵押登记。《最高额抵押合同》中约定抵押物A 对《授信额度协议》项下发生的借款提供抵押担保。

《综合授信协议》到期后，双方签订了《补充协议》，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原《最高额抵押合同》的主合同。

该补充协议是否需要送到登记机关备案？

我们认为： 应当送去备案：

第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个《额度协议》到期后，作为从合同的《最高额抵押合同》应随之到期，银行和授信企业重新签署的新《补充协议》只是当事人双方的意愿，《补充协议》并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记的变更登记。第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。

五、内外部合同不一致

在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同(最高额抵押合同)，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况:(一)单个押品对应债权（相对较少）: 因《物权法》并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围(本金、利息及其他相关费用)内受偿。

(二)多个押品对应债权: 在授信企业提供多个押品(如押品A、B、C)为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同(最高额抵押合同)通常将抵押物作为“押品包”共同对债权提供担保即每个担保物都对应100%的债权。但是，登记机构通常要求抵押合同中会要求明确每个抵押物与债权的一一对应关系，即必须明确押品A、B、C 分别担保的债权数额。如此，在实现抵押权时，即使A 押品变现价值远远大于A、B、C 共同担保的权利价值，银行也只能就其“分摊”的权利价值进行受偿，其他债权只能从押品B、C 的变现价值中受偿，如果B、C 押品价值不足额，银行就要承受损失。

六、最高额抵押存续期间抵押物被查封，后续担保物权的效力 案例：2010年8月，乙银行同甲公司签订了《综合授信合同》期限3年，综合授信额度5000万元。丙公司用其评估价值8000万元的一处房地产作为抵押，双方签订《最高额抵押合同》（循环使用），约定在3年内，最高担保金额为5000万元。合同签订并办理完毕抵押登记手续后，乙银行放款4000万元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的债务纠纷，被丁公司申请法院查封了该抵押物。2011年4月，甲公司申请使用剩余的1000万元额度，乙银行认为该笔贷款在5000万元额度内，也在授信期间，便发放了该贷款。

问：两笔借款的抵押登记效力如何？

我们认为：

一、第一笔有效。

二、第二笔债权有效，但担保无效。

理由：根据《物权法》第206 条规定：抵押财产被查封、扣押的债权确定。在最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。

由于银行在办理最高额抵押授信时，除了首笔发放时会重视对抵押物的登记查询，在最高额抵押存续期间的后续放款往往会忽略对抵押物的权属状况进行登记查询。如果被银行设定了最高额抵押权的抵押物被查封或扣押后银行仍继续放款，该债权将不被抵押物所担保，在抵押权实现时，抵押物查封或扣押后的贷款将失去对抵押物的优先受偿权。

七、租赁权与实现抵押权的冲突

案例: 2007年12月，晟欣公司因资金紧张，向齐鲁银行贷款7000万元，以其所有的一栋大楼作抵押，于同年12月30日到房管部门办理了抵押登记。2008年8月，晟欣公司将该栋大楼整体出租给利群公司经营。2009年12月，晟欣公司与齐鲁银行再次签订7000万元的抵押借款合同，性质为“贷新还旧”，双方于2009年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。2012年2 月，因晟欣公司逾期还款，晟欣公司请求实现抵押权。大地公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知利群公司搬出。利群公司予以拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。协商未果后，大地公司将利群公司诉至法院。

一审法院经审理认为，齐鲁银行与晟欣公司2009年12月的贷款与2007年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。齐鲁银行的抵押权自2007年12月设立，先于利群公司的租赁行为。利群公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。故判决：利群公司于本判决生效后30天内搬出。利群公司对此不服，提起上诉。

二审法院经审理认为，齐鲁银行于2007年12月向晟欣公司贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2007年12月设立。2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以“贷新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。

八、股东会决议确定提供抵押，但未办理抵押登记 案例：

2008年4月28日，H电缆公司因流动资金紧张，向A信用社申请贷款150万元。H电缆公司为了得到上述贷款，2008年5月2日，由F房地产公司向黄花信用社出具《股东会议决议》，其内容为：“A信用社：经我公司股东会议决定，形成如下决议：

1、一致同意为H电缆公司在贵社的流动资金贷款150万元提供担保。

2、一致同意以我公司位于长沙市雨花区二环路F综合楼（面积2221.51平方米)作为该笔贷款的抵押，直至贷款本息还清为止”。但F房地产公司提供的上述抵押物并没有为该笔150万元贷款在长沙市房屋产权管理局办理抵押登记。2008年5月13日，A信用社(贷款人)与H电缆公司(借款人)签订《借款合同》，该合同约定：借款金额为150万元，借款用途为周转，借款月利率为9.45‰，借款期限为从2008年5月13日起至2009年11月12日止。并约定如借款人的法定代表人从事违法活动、涉嫌重大诉讼活动、生产经营出现严重困难、财务状况恶化等情况出现，贷款人有权决定提前收回借款，并且提前行使担保权。同日，A信用社向H电缆公司发放贷款150万元。在合同履行过程中，H电缆公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H电缆公司的法定代表人胡明钦涉嫌非法吸收公众存款，正由司法机关处理，该公司的财产已被多家法院查封、冻结。2009年4月22日，A信用社向一审法院提起诉讼。

我们认为:本案的焦点在于F房地产公司股东会决议确定提供抵押，但未进行抵押登记如何定性？

根据上述《股东会议决议》第二项内容，F房地产公司同意对H电缆公司在A信用社的150万元借款提供位于长沙市雨花区二环路F综合楼201号房产作为抵押担保，但未依法办理抵押物登记。根据《中 华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故F房地产公司就H电缆公司在A信用社的150万元借款提供的抵押担保无效。又根据《股东会议决议》第一项内容，F房地产公司明确表示同意为H电缆公司在A信用社的150万元借款提供担保。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第一款规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。F房地产公司与A信用社就H电缆公司在A信用社的 150万元贷款成立了保证合同关系。所有，A信用社要求F房地产公司对H电缆公司尚欠A信用社的150万元借款承担连带清偿责任的理由成立。

九、未经共有人同意设臵抵押，债权人能否实现抵押权 案例：

2011年6月29日，黄某某与某银行签订了个人借款最高额抵押合同，约定以其与华某共有的位于某市永丰路325号的房屋对因某银行向债务人黄某某发放贷款而形成的债权提供抵押担保，最高额为130万元，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）和为实现债权而发生的一切费用。在此抵押合同上，除黄某某本人签字盖章外，亦有“华某”以抵押人身份的签字及盖章。签订合同时黄某某除提供基本身份证、房产证外，还提供了华某的第一代身份证和伪造的黄某某与华某的结婚证。并到相关的部门办理了抵押登记。上述合同签订后，某银行依约履行了借款义务。黄某某未按约定还款，某银行催讨未果后，遂诉至法院。

在诉讼中，查明，黄某某与华某于1996年8月31日登记结婚，但于2009年3月21日登记离婚，另经华某申请，法院委托司法鉴定中心对借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名进行了司法鉴定，鉴定结论为倾向认为借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名字迹不是华某本人所写。

我们认为：由于华某本人并未与银行签订借款合同以及抵押合同，同时银行业不能够提供华某授权黄某某代其行使权力的授权委托书，华某并未与银行就抵押合同与借款合同达成合意。而银行由于自身的疏忽，导致抵押合同效力待定，若华某不追认，则该合同关于华某的部分自始无效，即华某共有部分的抵押权不能够成立。

银行要非常重视自身的风险审查，因为我们银行被认为应该具备足够的专业知识，如果存在审核不严的情形，往往难以通过善意取得的方式来维护自身的权益。

十、抵押需办理抵押手续，否则不能对抗善意第三人

案例：

吴某欲自办一个面粉加工厂，手头资金不够，遂在2008年10月找到朋友张某提出借款10万元，借款期限为半年。张某担心吴某将来可能亏损，于是要求吴某以其新购臵的一辆越野车作为抵押才能借款。吴某一口答应，双方遂订立了借款合同。合同中约定，如果吴某 到期无法偿还，张某可将其吉普车变卖后受偿。合同签订后，由于双方的生意都很繁忙，并未到县车管所办理抵押登记。同年10月10日，张某将10万元现鑫交付吴某，吴某出具收据。吴某用该款购臵设备建起面粉加工厂，但因工厂管理混乱，加工质量没有保证，很快就濒临倒闭，不但没有收回投资，而且净赔了12万元。吴某眼见半年的还款期限将至，自知短期内无力偿还，又怕张某廉价变卖其越野车使其遭受更大的损失，遂将越野车卖给另一个个体户王某,王某对车辆抵押不知情。张某得知这一情况后，知道吴某已无力偿还借款，于是向人民法院起诉，要求法院从个体户王某处追回吉普车变卖受偿。

法院审理认为：

（1）吴某与张某之间的借款合同合法有效；（2）吴某与张某之间的抵押合同合法有效，抵押权自合同生效时设立；（3）因该抵押未办理登记，不得对抗善意第三人，张某无权要求从善意第三人王某处追回抵押物变卖受偿。（4）吴某应以其他财产或以其他清偿方式向张某清偿债务。

十一、已抵押的房产，可否在房产上加名 案例：

为办贷款，王某将自己名下的一套房产抵押给了某银行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房产证上，银行则不同意，称抵押期间王某不得以任何方式处臵抵押物。

“虽然抵押给了银行，可还是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某觉得这不合理，就将该银行告上法庭。银行则 表示，办理抵押之前，双方已经签订了抵押合同，明确规定，“未经抵押权人同意抵押人不得擅自处臵抵押物”。

最终，某法院驳回了王某的诉讼请求。

我们认为：根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”此案中，王某要在房产证上写上妻子的名字，实际上是将抵押物的部分所有权转让给其妻子，据此，需要经由银行的同意，如果银行不同意则不能够办理。

第四篇：抵押贷款调查报告

贷款调查报告

新立信用社：

今有陈忠贺向我社申请借款捌拾柒万元整，根据贷款的管理要求，为确保贷款的“三性”原则及“三查”制度的贯彻执行，对借款申请人的信誉程度和经济基础还款来源情况进行了调查，现将调查情况报告如下：

一、基本情况

陈忠贺，男，现年27岁，初中文化，现住宾县宾安镇常安村长福屯，现从收粮行业，拥有总资产约300万元，其中固定资产经为250万元，流动资金约为50万元，该借款人现已从事该行业多年，具有一定的经营经验及经济实力，其信誉程度良好。

二、申请借款理由：陈忠贺申请贷款87万元是用于扩建经营规模，根据调查了解其情况为：项目投资已达50万元左右，借款申请人为进一步扩大经营规模，在自有资金不足的情况下，向新立信用社申请抵押贷款87万元。

为了规范信贷管理，防范风险，确保我社信贷资产得到有效的保障，便于信贷管理和收回，该借款申请人陈忠贺用自有商服房屋一套做为贷款抵押担保，承担连带责任。

三、抵押物情况

借款申请人陈忠贺用房屋做抵押向新立信用社贷款87万元，该房屋座落在常安镇本街，总面积为290.80平方米，评估价值为1454000元，根据城市建设情况及发展趋势，随着时间的推移和地产行情，该

房屋具有一定的增值空间，易于处理变现。

四、还款来源

陈忠贺经营收粮行业已是有一定的规模和经济实力，年营业额在100万元，扣除工人工资20万元，各种税费10万元，其它支20万元，净利润为50万元。在正常经营情况下，该借款申请人有能力在贷款约期内还清贷款本息。

五、几点建议

1、加强信贷管理和贷后检查工作，确保信贷资金的安全性。

2、长期与该借款人保持联系，及时了解其经营情况。

3、该借款经营款项应在我社建立存款账户，加强借款人的监控。

六、调查结论

根据以上调查情况，调查人认为陈忠贺从事正常经营活动，有还款能力和来源，抵押物足值、合法、易变现。故同意贷款87万元，期限三年。

调查人：

2012年11月16日

第五篇：抵押贷款调查报告

XX信用联社营业部关于XX申请

借款350万元的调查报告

联社营业部收到借款户XX申请借款350万元，我部就该笔贷款的可行性组织相关人员进行了调查，现就调查的情况汇报如下：

一、借款人及抵押人的基本情况

借款人XX，女，现年43岁，现居住XX县建塘镇建塘居民一组25号，身份证号码：XX，联系电话：XX，工作单位：XX，月工资收入4500元，丈夫：周文孝，现年46岁，身份证号码：XX，工作单位：XX财政局，月工资收入5000元。借款人在位于格咱路240号本人宅基地上建一幢商用住房，房屋建筑面积4337.83平方米，土地使用权面积：1596.6平方米。

抵押人系借款人本人。

二、借款人及抵押人负债情况

通过对借款人夫妻双方个人信用查询，借款申请人在他行有一笔个人消费贷款，（2010年6月24日放款300万元，2030年6月24日到期），截止本年7月12日尚有余额268万元，无逾期记录；其丈夫在共有3笔贷款，分别为：1.在本社营业部有一笔个人住房按揭贷款，（2012年2月7日放款54万元，期限为10年），截止本年7月10日余额为527,445.00元；2.个人住房公积金贷款30万元，2012年6月19日放款，期限为10年期，截止2012年6月21日余额为30万元；3.个人消费贷款一笔，金额60万元 1

（2009年12月9日放款，期限为10年），2012年7月20日余额为478,939.00元。没有逾期记录。

以上贷款共计3,986,384.00元。贷前资产负债率为32.94%（资产=XX大酒店评估价值1100万元+位于XX的住房价值110万元；负债=398.63万元）。贷后资产负债率为61.87%。

三、借款人申请借款金额、用途和期限

借款人在警民路拥有一幢商务酒店（XX大酒店），借款人准备进行装修，装修预算450万元。自筹资金100万元，缺口资金为350万元。为此向我部申请借款350万元，期限为五年。

四、借款人提供的抵押物状况

借款人向我部申请借款350万元，以其下位于格咱路240号的房屋所有权和土地使用权作为该笔借款的风险抵押，房屋建筑面积4337.83平方米，房屋所有权证号：XX县房权证建塘镇字第5330306448号.土地证号：XX国用（C-33）,土地使用权面积：1596.6平方米。房屋及土地市场估价大约在750万元左右。借款人申请大款金额为350万，抵押率为46.67%，抵押足值。

五、借款人还款来源分析及还款方式：

借款人还款来源分析：

1．借款人租赁他人经营的景谷大酒店的租金收入（每年140万元）及借款人夫妻双方工资收入（每年11.4万元），扣除支出（每年50万元）借款人每年有100万元可归还贷款。

2．处置借款人提供的抵押物归还贷款本息。

还款方式：该笔贷款采取按季结息，不定期还本付息还款方

式。

六、贷款风险分析

1．XX作为旅游地，季节性明显，游客波动性大，酒店行业竞争激烈。若酒店入住率低，势必影响其租金准时到位。

2．借款人所拥有的房产较大，变现难度大。

3．借款人夫妻双方负债较高。

但是，景谷酒店重新装修后，设施比现在将更为优越，增强了其竞争力，更好的吸引游客入住，在一定程度上保证了租金的按时兑现。借款人信誉好，从未出现过逾期,处置抵押物可偿还我部贷款本息。

七、调查结论

借款人夫妻双方均属单位在职职工，其租赁他人经营的酒店地理位置优越。借款人申请借款符合贷款条件，其经营项目具备一定的市场前景，借款人经营收入来源明确，抵押物产权明晰、足值。我部调查认为，该笔贷款风险可控，同意给予借款人350万元的贷款支持，期限五年。执行同档次基准利率下浮10%，妥否，特报联社贷审委审批。

调查人员：2012年8月9日