房地产抵押贷款的法律风险与防范

第一篇：房地产抵押贷款的法律风险与防范

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房地产抵押贷款的法律风险与防范

目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。

一、房地产开发抵押贷款的风险和防范

1、房地产开发应具备“四个证”，按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。

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2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。

银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。

二、房产抵押贷款的风险与防范

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1、商品房预购人对房产抵押权人的对抗权问题。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。

2、房产抵押期限问题。实践当中房屋管理部门内部规定贷款期限与抵押权必须一致，人为地为抵押权设定了期限，如贷款到期未还，抵押权过期失效或房产部门主动撤销抵押权，给贷款造成很大的风险，而按照《担保法》及司法解释的规定，抵押权与债权同时存在，同时消灭。登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续，不具有法律约束力。

因此，银行应看到这种矛盾情况，从法理上讲，行政部门内部规定与法律相抵触的，部门内部规定自然无效，但为减少贷款风险和避免不必要的法律纠纷，可采取变通做法，在到房产部门办理登记时，把房产抵押担保合同中的贷款期限尽量约定较长一些，这样就避免了

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抵押权过期问题。

3、家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照《担保法》司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。

4、已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。

一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。

二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵

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押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具有约束力。

5、“借新还旧”房产抵押风险与防范

“借新还旧”的旧贷款与新贷款是两个借贷法律关系，旧贷款还清后，旧的债权也就消灭，按照《担保法》的规定，抵押权也同时消灭，所以用不存在的抵押权来对新的贷款进行担保是无效的。

因此银行在办理“借新还旧”过程中，旧的房产抵押贷款还清后，在办理新贷款的同时，应重新办理房产抵押登记，以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。

6、抵押人变相变卖房产的风险与防范

部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。

因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。

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7、抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范

借款人对抵押房产的某些行为，如改变结构、装饰、增添等，可能会使抵押房产的价值产生变化，如果抵押房产价值减少，或发生灭失，从而使房产抵押贷款发生风险。

一是抵押人的行为足以使抵押房产价值减少的，按照《担保法》的规定，银行有权要求抵押人停止其行为，抵押房产价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押房产的价值，或提供与减少的价值相等的担保。

二是抵押借款合同签订后，抵押人在原土地上增建房屋，这部分新增的房屋不属于抵押物，需要拍卖该抵押的房产时，银行可依法将其抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得无权优先受偿。

三是如果抵押房产因某种原因发生消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

三、在建工程抵押贷款的风险与防范

1、以在建工程作为抵押只能为开发商本人借款作抵押物，不得

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为第三人提供抵押。

建设部发布的《城市房地产抵押登记管理办法》第三条规定：“本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款旅行担保的行为。”

2、在建工程占用范围内的国有土地使用权已经抵押，那么在建工程抵押无效。

3、房屋竣工验收后，如开发商尚未还清贷款，应及时将在建工程抵押置换为房屋所得有权证和国家土地使用权证齐全的房产抵押。

以正在建造中的房屋当然可以设定抵押权，尚未完工取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证，加之工程未完工也增加了抵押的不确定性，影响了其变现能力，增加了贷款风险，因此当房屋竣工验收后，对未还清贷款，应及时将在建工程抵押变为“两证”齐全的房产抵押。

四、国有土地使用权抵押贷款的风险与防范

1、弄清国有土地使用权的取得方式，是否交纳土地出让金。

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国有土地使用权分为出让、划拨方式，一是以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押贷款，银行在实现抵押权时，拍卖所得价款，在扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金后，才享有优先受偿权。而部分土地使用权拍卖所得在扣除出让金和有关费用后，已经所剩无几。二是以出让方式取得的国有土地使用权作为抵押贷款，应查清是否已经缴纳土地出让金，在实践中只要缴纳了部分出让金后，就能取得国有土地使用权证，也就增大了贷款风险，使抵押房产不足值，因此银行应当要求抵押人出示出让合同、出让金缴纳原始发票，并应当在抵押人已足额缴纳土地出让金的前提下设定抵押。

2、弄清国有土地使用权的期限。国有土地使用权有一定的期限，在办理土地使用权抵押时，应查清土地使用权还剩下多少使用期限，对即将到期的土地使用权不应办理抵押。

五、农村宅基地和房屋的抵押问题

农村土地使用权属于农村集体所有，因此村民的宅基地是一种集体土地，因此农民个人无权以此设定抵押，按照《担保法》第三十七条的规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，按照土地使用权、房屋同时抵押的原则，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋当然不能办理抵押。

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六、用公司的房地产为公司的股东或其他人债务提供抵押担保的效力

根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资金为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保无效。”因此银行在办理公司房产抵押担保时要高度谨慎，防止抵押无效。

 收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

 二手房公积金贷款可以转按揭吗

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 中介避税高招暗藏四大风险

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 论公益征收的流程步骤

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 业主支付委托保证合同

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 工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html

 房产中介人员拟设备案管理制

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  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

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  租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

 二手房买卖中介违法行为

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 重庆市商品房买卖合同

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 定金转让买期房有风险

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 50平米二手房贷款银行拒贷

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 二手房贷款办理的五个要素

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 什么是认证，为什么要办理认证

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 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

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 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

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 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

 二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

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  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

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 2017银行二手房贷款规定

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 按揭买房可投三种险

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 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

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 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

 对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

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 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

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 按揭保险费有“猫腻”

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  什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

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 正规二手房贷款流程

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 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

 市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

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 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

 浙江省房屋建筑面积测绘合同

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 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

 因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

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 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

 为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

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 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

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 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

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 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

 无锡市房屋白蚁预防合同

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第二篇：营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

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营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

营运车辆抵押是指债务人或第三人以自己所有的车辆或依法享有处分权的国有车辆，在不转移占有的情况下，为债务人的债务提供担保。所谓营运车辆抵押贷款应当是指以营运车辆作抵押从金融机构获取的贷款。近年来，随着社会生活水平的提高和车辆拥有量的增加，车辆抵押贷款业务越来越多，营运车辆抵押权贷款所带来的风险也不能不引起银行及各金融机构的重视。

营运车辆抵押权的设定

营运车辆抵押权的设定是指，抵押人同债权人通过订立合同等一系列民事法律行为在抵押人所有的车辆或抵押人依法享有处分权的国有车辆上设立抵押担保这种负担。根据我国法律的规定，营运车辆设定抵押权需要具备如下几个条件：

抵押人应当真各在营运车辆上设定抵押权的主体资格

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抵押人车辆设定抵押权首先必须具有相应的主体资格，根据我国法律规定抵押人除对拟抵押车辆应挡享有相应的处分权外，还应当具备民事行为能力。抵押人只有具备相应的民事行为能力才有资格同金融机构签订抵押合同。

拟抵押车辆必须属于可抵押财产《担保法》第34条规定下列车辆可抵押：（1）抵押人所有的车辆：（2）抵押人依法有权处分的国有的车辆。根据该条之规定公民个人和非国有实体所有的车辆及国有单位经营管理的国有车辆一般都可以用于抵押。但根据该法之第37条及其他相关法律规定，以下车辆不能用于抵押：（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体用于公益事业的车辆；（2）所有权不明或有争议的车辆；（3）被依法查封、扣押、监管的车辆；（4）国家机关所有的车辆；（5）报废的车辆；（6）走私的车辆。以上车辆或因所有权受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上设定抵押权。

签订书面的抵押合同，《担保法》第38条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。不订立书面抵押合同虽然不会导致抵押合同无效，但不签订书面的抵押合同在将来主张抵押权时不利于举证和解决纠纷。抵押合同至少应该包括以下内容：（1）抵押担保的主债权的种类、数额，即车辆抵押担保主债务是借款、承兑协议

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还是信用证，其金额是多少，借款还应注明借款的种类；（2）主债务的偿还期限；（3）抵押车辆的名称、数量、状况、所在地、所有权权属；（4）抵押担保的范围；（5）需要约定的其他事项。

对抵押车辆进行评估 抵押需要确定抵押车辆的价值，然后根据车辆的价值的抵押率确定主债务的金额。抵押车辆在抵押时应当聘请具有评估资质的评估机构对拟抵押车辆进行评估。评估机构的选定最好由银行来做，以防人为抬高车辆的价值。

办理车辆抵押登记 车辆本属于动产，动产物权的变化一般不需要经过登记手续。但由于车辆具有其特殊性，因而大多国家的法律都规定车辆物权的变动（如车辆的过户、抵押、报废等）需要到车辆的主管机关办理登记手续。《担保法》规定车辆抵押必须到车辆的登记部门办理抵押登记，且抵押合同自登记之日起生效。

车辆抵押的风险点及法律防范

车辆抵押要注意审查抵押人是否对拟抵押车辆享有所有权或依法享有处分权。

根据我国有关车辆管理的法律规定，抵押人对拟抵押车辆享有合法权利的法律凭证是车辆行驶证和购车发票，目前车辆行驶证既是车

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辆所有权的证明也是车辆上路行驶的合法凭证。但据我国将要发布的新的车辆管理办法，以后车辆所有权的证明将不再是行驶证，车辆管理机关将为车主颁发车辆所有权证。银行在接收借款人的车辆抵押时必须注意审查抵押人是否能够提供拟抵押车辆的购车发票和车辆行驶证。将来车辆管理机关为车主颁发车辆所有权证时要审查其所有权证书。

要注意审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限 由于车辆的行驶关系到人的安全，因而各国法律均规定了车辆的报废标准。我国1997年发布的《汽车报废标准》规定了我国民用汽车报废的7个条件，符合其中任何一个条件的汽车均强制报废。其中最重要的两个条件，是关于使用年限和行驶里程的规定。符合这两个条件的汽车强制报废。所以，银行在接收汽车作抵押时一定要审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限，要避免贷款还未到期汽车却己经被报废的情况发生。

共有车辆的抵押要注意取得共有人同意以车辆抵押的书面证明，共有车辆抵押是指以一两个以上的主体共同所有的车辆做抵押。银行在做车辆抵押贷款时应弄清车辆是否为多人共同所有，若为共有车辆，抵押是否己经全部共有人一致同意。

车辆抵押贷款在转贷或借新还旧时需要重新办理抵押手续。《担

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保法》第52条规定：抵押权与其担保的主权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。转贷或借新还旧的结果是一笔新权的产生和旧权的消灭，因而除了当时是设定的最高额抵押外，原设在车辆上的抵押权己经随旧权的消灭而消灭。新权必须重新设定抵押权即重新签订抵押合同和办理抵押登记。

抵押合同的内容一定要填写全面

目前，中国银行使用的抵押合同基本全是标准的合同文本，签订合同时只需填空即可。但实践中，基于各种不同的原因，合同的要素往往没有填写完全，抵押合同要素如果填写不全，在依法保全债权时常可能遇到各种举证上的麻烦，甚至导致抵押权落空。

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第三篇：营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

营运车辆抵押是指债务人或第三人以自己所有的车辆或依法享有处分权的国有车辆，在不转移占有的情况下，为债务人的债务提供担保。所谓营运车辆抵押贷款应当是指以营运车辆作抵押从金融机构获取的贷款。近年来，随着社会生活水平的提高和车辆拥有量的增加，车辆抵押贷款业务越来越多，营运车辆抵押权贷款所带来的风险也不能不引起银行及各金融机构的重视。

一、营运车辆抵押权的设定

营运车辆抵押权的设定是指，抵押人同债权人通过订立合同等一系列民事法律行为在抵押人所有的车辆或抵押人依法享有处分权的国有车辆上设立抵押担保这种负担。根据我国法律的规定，营运车辆设定抵押权需要具备如下几个条件：

抵押人应当真各在营运车辆上设定抵押权的主体资格。

抵押人车辆设定抵押权首先必须具有相应的主体资格，根据我国法律规定抵押人除对拟抵押车辆应挡享有相应的处分权外，还应当具备民事行为能力。抵押人只有具备相应的民事行为能力才有资格同金融机构签订抵押合同。

拟抵押车辆必须属于可抵押财产《担保法》第34条规定下列车辆可抵押：（1）抵押人所有的车辆：（2）抵押人依法有权处分的国有的车辆。根据该条之规定公民个人和非国有实体所有的车辆及国有单位经营管理的国有车辆一般都可以用于抵押。但根据该法之第37条及其他相关法律规定，以下车辆不能用于抵押：（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体用于公益事业的车辆；（2）所有权不明或有争议的车辆；（3）被依法查封、扣押、监管的车辆；（4）国家机关所有的车辆；（5）报废的车辆；（6）走私的车辆。以上车辆或因所有权受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上设定抵押权。签订书面的抵押合同，《担保法》第38条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。不订立书面抵押合同虽然不会导致抵押合同无效，但不签订书面的抵押合同在将来主张抵押权时不利于举证和解决纠纷。抵押合同至少应该包括以下内容：（1）抵押担保的主债权的种类、数额，即车辆抵押担保主债务是借款、承兑协议还是信用证，其金额是多少，借款还应注明借款的种类；（2）主债务的偿还期限；（3）抵押车辆的名称、数量、状况、所在地、所有权权属；（4）抵押担保的范围；（5）需要约定的其他事项。

二、对抵押车辆进行评估

抵押需要确定抵押车辆的价值，然后根据车辆的价值的抵押率确定主债务的金额。抵押车辆在抵押时应当聘请具有评估资质的评估机构对拟抵押车辆进行评估。评估机构的选定最好由银行来做，以防人为抬高车辆的价值。

三、办理车辆抵押登记

车辆本属于动产，动产物权的变化一般不需要经过登记手续。但由于车辆具有其特殊性，因而大多国家的法律都规定车辆物权的变动（如车辆的过户、抵押、报废等）需要到车辆的主管机关办理登记手续。《担保法》规定车辆抵押必须到车辆的登记部门办理抵押登记，且抵押合同自登记之日起生效。

四、车辆抵押的风险点及法律防范

车辆抵押要注意审查抵押人是否对拟抵押车辆享有所有权或依法享有处分权。

根据我国有关车辆管理的法律规定，抵押人对拟抵押车辆享有合法权利的法律凭证是车辆行驶证和购车发票，目前车辆行驶证既是车辆所有权的证明也是车辆上路行驶的合法凭证。但据我国将要发布的新的车辆管理办法，以后车辆所有权的证明将不再是行驶证，车辆管理机关将为车主颁发车辆所有权证。银行在接收借款人的车辆抵押时必须注意审查抵押人是否能够提供拟抵押车辆的购车发票和车辆行驶证。将来车辆管理机关为车主颁发车辆所有

权证时要审查其所有权证书。

五、要注意审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限

由于车辆的行驶关系到人的安全，因而各国法律均规定了车辆的报废标准。我国1997年发布的《汽车报废标准》规定了我国民用汽车报废的7个条件，符合其中任何一个条件的汽车均强制报废。其中最重要的两个条件，是关于使用年限和行驶里程的规定。符合这两个条件的汽车强制报废。所以，银行在接收汽车作抵押时一定要审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限，要避免贷款还未到期汽车却己经被报废的情况发生。

共有车辆的抵押要注意取得共有人同意以车辆抵押的书面证明，共有车辆抵押是指以一两个以上的主体共同所有的车辆做抵押。银行在做车辆抵押贷款时应弄清车辆是否为多人共同所有，若为共有车辆，抵押是否己经全部共有人一致同意。

车辆抵押贷款在转贷或借新还旧时需要重新办理抵押手续。《担保法》第52条规定：抵押权与其担保的主权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。转贷或借新还旧的结果是一笔新权的产生和旧权的消灭，因而除了当时是设定的最高额抵押外，原设在车辆上的抵押权己经随旧权的消灭而消灭。新权必须重新设定抵押权即重新签订抵押合同和办理抵押登记。

六、抵押合同的内容一定要填写全面

目前，中国银行使用的抵押合同基本全是标准的合同文本，签订合同时只需填空即可。但实践中，基于各种不同的原因，合同的要素往往没有填写完全，抵押合同要素如果填写不全，在依法保全债权时常可能遇到各种举证上的麻烦，甚至导致抵押权落空。

一、所担保的债权：包括本金_________元（在本合同有效期间内，得分次循环动用，但在同一时间，其动用总额以上开金额为最高限额）及其利息，逾期利息，既违约金以及债务不履行致乙方蒙受损害的赔偿。至债权实际金额及各种利息违约金的计算方法以及债务的清偿期，另立借据，透支约据、本票、约定书、委任保证合同为凭，并作为本合同的附件，各该附件所规定事项的效力与本合同同。

二、抵押物：_________牌_________型汽车_________辆，车辆牌号为：_________，发动机号为：_________，车架号为：_________。上述用于抵押的车辆为__________________所有。

三、本合同所担保的债务纵未届清偿期，乙方亦可以随时通知甲方清偿其全部或一部，甲方愿即照办，绝无异议。

四、抵押物于登记后如有粘贴标签或烙印的必要时，甲方应协助乙方或登记机关办理。其因此而支出的费用，全部应由甲方负担。

五、甲方及抵押物提供人切实声明：上述抵押物完全为甲方或抵押物提供人合法所有，并与任何第三人的权利无关。如日后发生任何纠葛致使乙方遭受损害时，纵其事由非可归责于甲方及担保物提供人，亦愿负连带赔偿责任。

六、本合同存续期间，甲方及抵押物提供人保证抵押物占有人对于抵押物必尽妥善保管的责任所有因抵押物支出的税费、修理、保养等一切费用，亦与乙方无涉。

七、抵押物的现状发生变动时，不论其原因如何，甲方及抵押物提供人应及时通知乙方。其因抵押物现状的变动或价值的抵落致不能或不足使本合同第一条开列的全部债权获得清偿时，乙方因此所遭受的损失，甲方及抵押物提供人愿负连带赔偿责任。

八、抵押物应按乙方指定置于_________省_________市_________路_________号，甲方保证决不擅自迁移。抵押物为交通工具，经乙方同意得由甲方或抵押物提供人或其他第三人使用者，一经乙方通知，甲方或抵押物提供人应即负责将抵押物停放于指定处所。

九、抵押物应向乙方同意的保险公司投保乙方所指定的保险，并应以乙方为惟一受益人，保险金额及条件应商得乙方的同意，一切保险费用均由甲方负担，所有保单及保费收据均交由乙方保管；乙方如为代为垫付保费，经通知甲方限期偿还，甲方未如限办理时，乙方得将垫款径行列入甲方借款金额，依例计金，甲方绝无异议。但乙方并无代为投保或代垫保费的义务。

十、遇有下列情形之一时，乙方得占有抵押物。

（一）有担保法所定应占有情事时。

（二）未经乙方允准而抵押物的烙印或粘贴的标签被损毁时。

（三）未经乙方同意而将抵押物出租时。

（四）因甲方或抵押物提供人或其他第三人的行为，致抵押物的价值显然减少或显有

减少之虞时。

（五）乙方认为甲方借款运用不当时。

（六）乙方依前5项规定占有抵押物，甲方或第三人拒绝交付时，乙方得申请法院径

行强制执行。

（七）乙方因占有抵押物所受的损失及支出的费用，均由甲方负责赔偿。抵押物被占

有后所生孳息，乙方占有权收取，以之抵偿收取孳息的费用及甲方债务。

（八）乙方占有处分抵押物，应依担保法的有关规定行之。

十一、甲方应觅具经乙方认可的保证人，以为甲方履行本合同所定一切给付责任的保证。保证人并愿以本合同为证，声明放弃先诉抗辩权暨民法保证各法条内有关保证人的一切权利。

十二、甲方愿接受乙方对于借款用途的监督及对于甲方业务财务的稽核。乙方因行使监督稽核之权而需甲方供给任何有关资料时，甲方应即照办，但乙方并无监督或稽核的义务。

十三、本合同所订给付义务，以乙方营业所在地为履行地。如因本合同所订事项而涉讼时，不论当时甲方或抵押物提供人或营业所在地，或其国籍有无变更，均以_________法院为第一审管辖法院。

十四、本合同书所载甲方、乙方、抵押物提供人、连带保证人均包括其继承人、法定代理人、破产管理人或遗产管理人。又甲方、抵押物提供人及连带保证人等同意本合同乙方代表人变更时，承受其职务之人，即当然为本合同书权利义务主体的代表人，毋庸为变更的登记。

十五、除本合同所订的条款外，凡乙方现在或将业所订与贷款有关的各项章则以及金融业现在或将来所适用的一切有关章则，甲方均愿遵守，决无异议。

十六、本合同有效期限自立约日起至_________年_________月_________日止。届期未清偿时得延长期限。本合同副本共_________份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________代表人（签字）：_________代表人（签字）：_________

住址：_________

抵押物提供人（签字）：_________

连带保证人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日签订地点：_________签订地点：_________

第四篇：个人住房抵押贷款的风险与防范

一、抵押贷款风险表现形式

1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。

2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。

3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。

二、抵押贷款风险防范建议

要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。

1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。

2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。

3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。

4、完善抵押物处置法案。虽然理论上借款人违约，可依法对抵押住房进行处置，但实际上缺乏关于处置抵押物的法津程序规定以及如何安置居民的规定，造成难以处置抵押物的问题。

第五篇：抵押贷款业务的部分法律风险

抵押贷款业务中部分法律风险

2014.9

抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节：

一、贷款主体

（一）虚假资格证明文件。

1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。

2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。

案例一（虚假借款人）：

贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。

令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。

法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。

鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。

至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。

二、抵押资产不实（资产价值虚高）

1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。

2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。

3、土地、房产的价值评估同样存在问题。

三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款

1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押 权利？

2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。

四、主从合同不对应

《综合授信协议》与《最高额抵押合同》不对应。

某银行与某授信企业签署了《综合授信协议》，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了《最高额抵押合同》，以抵押物A作为担保物，办理了抵押登记。《最高额抵押合同》中约定抵押物A 对《授信额度协议》项下发生的借款提供抵押担保。

《综合授信协议》到期后，双方签订了《补充协议》，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原《最高额抵押合同》的主合同。

该补充协议是否需要送到登记机关备案？

我们认为： 应当送去备案：

第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个《额度协议》到期后，作为从合同的《最高额抵押合同》应随之到期，银行和授信企业重新签署的新《补充协议》只是当事人双方的意愿，《补充协议》并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记的变更登记。第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。

五、内外部合同不一致

在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同(最高额抵押合同)，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况:(一)单个押品对应债权（相对较少）: 因《物权法》并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围(本金、利息及其他相关费用)内受偿。

(二)多个押品对应债权: 在授信企业提供多个押品(如押品A、B、C)为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同(最高额抵押合同)通常将抵押物作为“押品包”共同对债权提供担保即每个担保物都对应100%的债权。但是，登记机构通常要求抵押合同中会要求明确每个抵押物与债权的一一对应关系，即必须明确押品A、B、C 分别担保的债权数额。如此，在实现抵押权时，即使A 押品变现价值远远大于A、B、C 共同担保的权利价值，银行也只能就其“分摊”的权利价值进行受偿，其他债权只能从押品B、C 的变现价值中受偿，如果B、C 押品价值不足额，银行就要承受损失。

六、最高额抵押存续期间抵押物被查封，后续担保物权的效力 案例：2010年8月，乙银行同甲公司签订了《综合授信合同》期限3年，综合授信额度5000万元。丙公司用其评估价值8000万元的一处房地产作为抵押，双方签订《最高额抵押合同》（循环使用），约定在3年内，最高担保金额为5000万元。合同签订并办理完毕抵押登记手续后，乙银行放款4000万元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的债务纠纷，被丁公司申请法院查封了该抵押物。2011年4月，甲公司申请使用剩余的1000万元额度，乙银行认为该笔贷款在5000万元额度内，也在授信期间，便发放了该贷款。

问：两笔借款的抵押登记效力如何？

我们认为：

一、第一笔有效。

二、第二笔债权有效，但担保无效。

理由：根据《物权法》第206 条规定：抵押财产被查封、扣押的债权确定。在最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。

由于银行在办理最高额抵押授信时，除了首笔发放时会重视对抵押物的登记查询，在最高额抵押存续期间的后续放款往往会忽略对抵押物的权属状况进行登记查询。如果被银行设定了最高额抵押权的抵押物被查封或扣押后银行仍继续放款，该债权将不被抵押物所担保，在抵押权实现时，抵押物查封或扣押后的贷款将失去对抵押物的优先受偿权。

七、租赁权与实现抵押权的冲突

案例: 2007年12月，晟欣公司因资金紧张，向齐鲁银行贷款7000万元，以其所有的一栋大楼作抵押，于同年12月30日到房管部门办理了抵押登记。2008年8月，晟欣公司将该栋大楼整体出租给利群公司经营。2009年12月，晟欣公司与齐鲁银行再次签订7000万元的抵押借款合同，性质为“贷新还旧”，双方于2009年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。2012年2 月，因晟欣公司逾期还款，晟欣公司请求实现抵押权。大地公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知利群公司搬出。利群公司予以拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。协商未果后，大地公司将利群公司诉至法院。

一审法院经审理认为，齐鲁银行与晟欣公司2009年12月的贷款与2007年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。齐鲁银行的抵押权自2007年12月设立，先于利群公司的租赁行为。利群公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。故判决：利群公司于本判决生效后30天内搬出。利群公司对此不服，提起上诉。

二审法院经审理认为，齐鲁银行于2007年12月向晟欣公司贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2007年12月设立。2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以“贷新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。

八、股东会决议确定提供抵押，但未办理抵押登记 案例：

2008年4月28日，H电缆公司因流动资金紧张，向A信用社申请贷款150万元。H电缆公司为了得到上述贷款，2008年5月2日，由F房地产公司向黄花信用社出具《股东会议决议》，其内容为：“A信用社：经我公司股东会议决定，形成如下决议：

1、一致同意为H电缆公司在贵社的流动资金贷款150万元提供担保。

2、一致同意以我公司位于长沙市雨花区二环路F综合楼（面积2221.51平方米)作为该笔贷款的抵押，直至贷款本息还清为止”。但F房地产公司提供的上述抵押物并没有为该笔150万元贷款在长沙市房屋产权管理局办理抵押登记。2008年5月13日，A信用社(贷款人)与H电缆公司(借款人)签订《借款合同》，该合同约定：借款金额为150万元，借款用途为周转，借款月利率为9.45‰，借款期限为从2008年5月13日起至2009年11月12日止。并约定如借款人的法定代表人从事违法活动、涉嫌重大诉讼活动、生产经营出现严重困难、财务状况恶化等情况出现，贷款人有权决定提前收回借款，并且提前行使担保权。同日，A信用社向H电缆公司发放贷款150万元。在合同履行过程中，H电缆公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H电缆公司的法定代表人胡明钦涉嫌非法吸收公众存款，正由司法机关处理，该公司的财产已被多家法院查封、冻结。2009年4月22日，A信用社向一审法院提起诉讼。

我们认为:本案的焦点在于F房地产公司股东会决议确定提供抵押，但未进行抵押登记如何定性？

根据上述《股东会议决议》第二项内容，F房地产公司同意对H电缆公司在A信用社的150万元借款提供位于长沙市雨花区二环路F综合楼201号房产作为抵押担保，但未依法办理抵押物登记。根据《中 华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故F房地产公司就H电缆公司在A信用社的150万元借款提供的抵押担保无效。又根据《股东会议决议》第一项内容，F房地产公司明确表示同意为H电缆公司在A信用社的150万元借款提供担保。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第一款规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。F房地产公司与A信用社就H电缆公司在A信用社的 150万元贷款成立了保证合同关系。所有，A信用社要求F房地产公司对H电缆公司尚欠A信用社的150万元借款承担连带清偿责任的理由成立。

九、未经共有人同意设臵抵押，债权人能否实现抵押权 案例：

2011年6月29日，黄某某与某银行签订了个人借款最高额抵押合同，约定以其与华某共有的位于某市永丰路325号的房屋对因某银行向债务人黄某某发放贷款而形成的债权提供抵押担保，最高额为130万元，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）和为实现债权而发生的一切费用。在此抵押合同上，除黄某某本人签字盖章外，亦有“华某”以抵押人身份的签字及盖章。签订合同时黄某某除提供基本身份证、房产证外，还提供了华某的第一代身份证和伪造的黄某某与华某的结婚证。并到相关的部门办理了抵押登记。上述合同签订后，某银行依约履行了借款义务。黄某某未按约定还款，某银行催讨未果后，遂诉至法院。

在诉讼中，查明，黄某某与华某于1996年8月31日登记结婚，但于2009年3月21日登记离婚，另经华某申请，法院委托司法鉴定中心对借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名进行了司法鉴定，鉴定结论为倾向认为借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名字迹不是华某本人所写。

我们认为：由于华某本人并未与银行签订借款合同以及抵押合同，同时银行业不能够提供华某授权黄某某代其行使权力的授权委托书，华某并未与银行就抵押合同与借款合同达成合意。而银行由于自身的疏忽，导致抵押合同效力待定，若华某不追认，则该合同关于华某的部分自始无效，即华某共有部分的抵押权不能够成立。

银行要非常重视自身的风险审查，因为我们银行被认为应该具备足够的专业知识，如果存在审核不严的情形，往往难以通过善意取得的方式来维护自身的权益。

十、抵押需办理抵押手续，否则不能对抗善意第三人

案例：

吴某欲自办一个面粉加工厂，手头资金不够，遂在2008年10月找到朋友张某提出借款10万元，借款期限为半年。张某担心吴某将来可能亏损，于是要求吴某以其新购臵的一辆越野车作为抵押才能借款。吴某一口答应，双方遂订立了借款合同。合同中约定，如果吴某 到期无法偿还，张某可将其吉普车变卖后受偿。合同签订后，由于双方的生意都很繁忙，并未到县车管所办理抵押登记。同年10月10日，张某将10万元现鑫交付吴某，吴某出具收据。吴某用该款购臵设备建起面粉加工厂，但因工厂管理混乱，加工质量没有保证，很快就濒临倒闭，不但没有收回投资，而且净赔了12万元。吴某眼见半年的还款期限将至，自知短期内无力偿还，又怕张某廉价变卖其越野车使其遭受更大的损失，遂将越野车卖给另一个个体户王某,王某对车辆抵押不知情。张某得知这一情况后，知道吴某已无力偿还借款，于是向人民法院起诉，要求法院从个体户王某处追回吉普车变卖受偿。

法院审理认为：

（1）吴某与张某之间的借款合同合法有效；（2）吴某与张某之间的抵押合同合法有效，抵押权自合同生效时设立；（3）因该抵押未办理登记，不得对抗善意第三人，张某无权要求从善意第三人王某处追回抵押物变卖受偿。（4）吴某应以其他财产或以其他清偿方式向张某清偿债务。

十一、已抵押的房产，可否在房产上加名 案例：

为办贷款，王某将自己名下的一套房产抵押给了某银行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房产证上，银行则不同意，称抵押期间王某不得以任何方式处臵抵押物。

“虽然抵押给了银行，可还是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某觉得这不合理，就将该银行告上法庭。银行则 表示，办理抵押之前，双方已经签订了抵押合同，明确规定，“未经抵押权人同意抵押人不得擅自处臵抵押物”。

最终，某法院驳回了王某的诉讼请求。

我们认为：根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”此案中，王某要在房产证上写上妻子的名字，实际上是将抵押物的部分所有权转让给其妻子，据此，需要经由银行的同意，如果银行不同意则不能够办理。