房地产评估的风险与防范

第一篇：房地产评估的风险与防范

房地产评估的风险与防范

房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产估价风险

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。

（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也

同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

3、委托方提供虚假情况的风险。

委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。特别是，有时房地产

评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

4、技术风险。

在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

5、评估师素质的风险。

评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

（四）房地产估价风险防范与转移

1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。

要把评估从业人员素质水平的提高，作为保证房地产评估业健康持续发

展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。

第二篇：纳税评估风险防范

业务系列：管理服务系列 业务大类：纳税评估

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估---确定对象

二、运行流程

代码29190901、29190902

流程环节（工作步骤）： 资料稽核 其他信息来源 确定对象★

制作《纳税评估对象清册》、《纳税评估项目建议书》

三、风险描述

人为干预评估对象确定过程，随意增加或减少评估对象，应评估未评估

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

1、评估选案程序规范。

2、评估选案依据明确。

六、工作标准

截止上年

1、纳税评估的对象为主管税务机关负责管理的所有纳税人及其应纳所有税种。

2、纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法。综合审核对比分析中发现有问题或疑点的纳税人作为重点评估分析对象；重点税源户、特殊行业的重点企业、税负异常变化、长时间零税负和负税负申报、纳税信用等级低下、日常管理和税务检查中发现较多问题的纳税人要列为纳税评估的重点分析对象。

3、对已确定的纳税评估对象应分税种制作《纳税评估对象清册》和《纳税评估项目建议书》，并下达给具体纳税评估工作单位或部门。

（国税发〔2005〕43号第九条、第十条、第十一条、第十二条）苏国税发【2004】227号第九条第十条第十一条第十二条第十三条

本年变动

七、防控措施

1、岗位分工控制：科学设置评估选案岗，不参与评估分析、约谈举证、实地调查、评估处理等工作环节，即确定评估对象的人员不直接参与评估具体工作过程。

2、层级权限控制：将评估对象确定的权限及评估延期、中止或终止评估的权限集中至县级单位以上，避免对象确定的任意性。选案依据和审批手续清晰完整。

3、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督。

八、考核测评

1、评估选案岗是否根据上级工作要求或本地区税源管理的需要，定期通过评估软件进行数据稽核，建立待评估对象信息

2、是否存在人为干预评估对象确定过程，随意增加或减少评估对象的情况；评估对象确定是否按规定的程序办理

3、基层分局（市区税源管理科）是否定期向评估选案岗报送评估对象建议且由评估选案岗对报送的评估建议对象的理由进行审核

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估-----评估分析

二、运行流程

代码29191101

流程环节（工作步骤）：

1、采集信息

2、自动分析

3、人工分析★

4、记录分析结果

5、措施选择★

三、风险描述

1、未进行数据分析，直接进入实地核查程序

2、应发现疑点未发现

3、措施选择不当

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

1、常规评估分析方法应用准确。

2、分析结论和疑点取舍有依据。

3、按规定的标准与程序对分析中产生的疑点进行处理。

六、工作标准

截止上年

1、评估人员采取人机结合方式，利用CTAIS2.0、税员源监控决策等所提供的相关信息，以及日常管理所掌握的信息逐一进行审核分析，对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核比对，以确定进一步评估分析的方向和重点并将审核分析的详细情况列入《纳税评估工作底稿》。

2、通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较；将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较；根据不同税种之间的关联性和钩稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳相关税种的异常变化；应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和积累的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因；通过对纳税人生产经营结构，主要产品能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。

3、对纳税人申报纳税资料进行审核分析时，要包括以下重点内容：纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务，各项纳税申报附送的

各类抵扣、列支凭证是否合法、真实、完整；纳税申报主表、附表及项目、数字之间的逻辑关系是否正确，适用的税目、税率及各项数字计算是否准确，申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符；收入、费用、利润及其他有关项目的调整是否符合税法规定，申请减免缓抵退税，亏损结转、获利的确定是否符合税法规定并正确履行相关手续；与上期和同期申报纳税情况有无较大差异；税务机关和税收管理员认为应进行审核分析的其他内容。

4、纳税评估岗位人员在对评估对象评估分析后，应根据评估分析结果，区别不同情况分别按如下原则处理：

（一）疑点全部被排除，未发现新的疑点的，直接转评估处理环节；

（二）发现评估对象明显存在虚开或接受虚开发票现象的，应直接转入评估处理环节；

（三）明显存在不符合税前扣除条件及减免税条件事项的，应直接转入评估处理环节；

（四）纳税人申报的应纳税额小于评估分析判断的应纳税额，且差异额在5万元以上（含5万元）的，应直接转入实地核查环节；

（五）其他情形的，应转入约谈说明环节处理。

国税发〔2005〕43号第十五条第十六条

苏国税发【2004】227号第十四条、第十五条、第十六条、第十七条

本年变动

七、防控措施

1、人员分离控制：将从事纳税评估的人员锁定为专业化管理员，并集中至专业化管理股，评估人员不从事税收基础类管理，即评估人员不从事日常管户。

2、工作流程控制：评估分析工作流程在评估辅助工作软件中为必经流程。计算机自动产生的疑点的剔除，机内存有记录。

3、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督。

八、考核测评

1、是否按照人员分离控制的要求由专业管理员实施纳税评估

2、评估分析人员是否在软件自动分析产生的疑点基础上开展比对分析。

3、按规定的标准与程序对分析中产生的疑点进行处理

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估-----约谈说明

二、运行流程

代码 29191102、29191103

流程环节（工作步骤）：

1、发出约谈建议

2、自查补报取代约谈或约谈说明

3、自查复核★

4、结果处理★

三、风险描述

.1、应约谈未约谈，直接进入实地核查程序。

2、对未在约定时间与税务机关进行约谈的纳税人，不按规定转入实地核查。

3、未对纳税人自查材料进行复核。

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

1、及时送达约谈建议，将评估分析产生的疑点告知纳税人。

2、对纳税人自查材料进行复核，自查项目清晰。

3、按规定的标准与程序与评估对象进行约谈。

六、工作标准

截止上年

1、税务约谈要经所在税源管理部门批准并事先发出《税务约谈通知书》，提前通知纳税人。税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。

2、评估部门可采取信函、电话两种方式向纳税人提出约谈建议。采用信函方式提出约谈建议的，应统一采用《纳税评估约谈说明建议书》；采用电话联系方式提出约谈建议的，应及时做好电话记录，内容包括接电人姓名、电话号码、通话内容和时间等。约谈对象应为纳税人的代表人或其授权的财务负责人.为保证约谈说明的效果，主管税务机关在向纳税人提出约谈建议时，可将要求说明的主要问题一并告知纳税人，但不得涉及发现疑点的具体评估方法。

3、约谈说明可以采用当面说明、电话说明、书面说明、电子邮件说明等多种形式。当采用当面说明形式的，原则上要有二名评估人员同时参加，并做好《纳税评估约谈说明记录》；当采用电话说明形式的，可由一名评估人员负责交流，并做好《纳税评估约谈说明记录》。如约谈后纳税人愿意自查补税的，应将此意见作为约谈说明内容，在《纳税评估约谈说明记录》上进行记录。对通过当面说明或电话说明等形式仍不能说明问题的，可要求纳税人提供书面说明材料。

4、纳税人因某种合理原因不能按税务机关建议的时间说明情况，需要延期的，可在税务机关建议的时间到期前1日向税务机关的联系人说明情况，重新约定说明时间。重新约定的说明时间到期后，纳税人未能履约的，视同纳税人拒绝约谈。为减少约谈工作量，税务机关在向纳税人提出约谈建议时，如纳税人主动选择以自查补报代替约谈说明的，应在约定的约谈日到期的前1天提出，并在约定的时间内向税务机关纳税评估部门反馈自查补税资料（包括自查补税的项目内容、纳税申报表、完税凭证的复印件）。

5、在完成与纳税人的约谈说明后，评估人员应就疑点问题的评估结果提出初步的处理意见，及时转入评估处理环节。

在实施约谈过程中发生下列情形，应转入实地核查环节：

（一）纳税人拒绝主管国税机关约谈建议或不能在约定的期限内履行约谈承诺的。

（二）纳税人在约谈说明中拒不解释评估人员提出的问题，或对评估人员提出的问题未能说明清楚的。

（三）约谈后同意自查补税，或者选择以自查补税代替约谈说明，但未在约定的期限内自查补税且无正当理由的。

（四）省辖市国税局确定的其他情形

国税发〔2005〕43号第十九条

苏国税发【2004】227号第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条

本年变动

七、防控措施

1、相互监督控制：与纳税评估的对象进行约谈时，必须同时有两名以上评估人员同时参加，并在约谈记录上同时签字。

2、工作流程控制：约谈建议须通过系统制作生成，约谈记录也须输入系统，减少人为调节因素的影响。

3、外部反馈控制：约谈结束后，企业法人代表或其授权人在约谈记录上签字。

4、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督，对有关自查事项延伸核实。

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估----实地调查

二、运行流程

代码 29191104

流程环节（工作步骤）：

1、提出申请——审批备案——核销联系单

2、下户调查——工作记录★

3、结果处理★

三、风险描述

1、未按规定办理实地调查审批手续，直接下户核查。

2、实地核查结果没有及时准确的披露。

3、实地调查项目与评估分析产生的疑点没有关系，或者擅自扩大调查范围

和延长调查时间。

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

1、实地调查过程符合管理员的“下户行为规范”。

2、实地调查记录能清晰反映工作过程。

3、实地调查项目与评估分析产生的疑点相关。

4、实地调查发现的纳税人的违规行为及时披露并按规定程序与标准进行处理。

六、工作标准

截止上年

1、评估人员根据纳税评估中发现的问题按照日常检查的要求，对纳税人生产经营、财务核算及纳税等情况进行实地检查。需要处理处罚的，要严格按照规定的权限和程序执行。

2、评估人员对评估对象的有关问题进行实地核查时，可根据需要会同责任区管理员参与核查，责任区管理员应积极配合评估人员开展核查工作。

3、实地核查完成后，评估人员应将核查的有关情况及处理建议书面记载，与相关证据材料一道转入评估处理环节。

4、纳税人拒绝评估人员实地核查，或者以各种方式阻挠、刁难评估人员核查的，评估人员不得强行核查，应以书面形式说明未能实施实地核查的原因，直接将该纳税人转入评估处理环节。

国税发〔2005〕43号

苏国税发【2004】227号第二十五条、第二十六条、第二十七条 本年变动

七、防控措施

1、工作流程控制：评估过程确需实地调查核实事项，事前制定计划，确定调查核实项目，通过评估软件办理相关审批手续；调查结束后有关调查结果的报告录入系统，统一转交评估处理环节。

2、外部反馈控制：实地调查结束后将有纳税人签字的《税务人员下户管理

服务联系单》带回核销。

3、相互监督控制：调查工作须两人以人参加，工作报告由参加实地调查人员共同签字。

4、集体审议控制：实地核查情况与结论形成记录调查人员签字后提交分局集体审议，相关手续和材料备案。

5、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督，对实地调查事项进行延伸核实。

6、事后监督控制：定期对实地调查对象发放调查问卷，接受外部监督。

八、考核测评

1、是否通过纳税评估辅助工作软件办理相关审批手续；调查过程中需要延期或增加调查项目，是否向审批人办理备案手续。

2、是否存在违规实施实地调查的情况。

3、实地调查工作记录，是否由实地调查人员共同签字确认后提交分局集体审议

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估------评估处理

二、运行流程

代码 29191105、29191106

流程环节（工作步骤）：

1、制作《纳税评估拟办意见书》★

2、提出进一步加强征管工作建议

三、风险描述

1、评估处理结束后仍有未排除的疑点。

2、对省局规程列明的应移送稽查的情况，未作移送稽查处理，以补代罚。

3、未按规定制作管理建议书

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

1、对所有的纳税评估对象都应作出评定处理结论

2、除移送稽查处理的情况，评估处理结束时有关分析疑点得到解释或者排除。

3、对省局规程列明的应移送稽查的情况，移送稽查处理。

4、按规定出具管理建议书。

六、过错行为：

1、为按照规定对评估结果处理

2、纳税疑点未排除为移送

3、未按规定移送稽查 工作标准

一、评估工作内容、过程、证据、依据和结论等记入纳税评估工作底稿。纳税评估分析报告和纳税评估工作底稿是税务机关内部资料，不发纳税人，不作为行政复议和诉讼依据。

二、纳税评估人员发现所管纳税人经纳税评估发现申报不实或税收定额不合理的行为，应向所在税源管理部门提出管理建议。

三、评估处理应按以下原则进行：

（一）疑点全部被排除，未发现新的疑点，由评估分析环节的评估人员制作《纳税评估拟办意见书》，并注明“未发现违法行为，审定后归档”的建议。

（二）税务机关发出约谈建议后，凡纳税人已按期进行约谈说明，而且对税务机关提出的疑点问题已说明清楚，并同意自查补税的，由评估人员制作《纳税评估拟办意见书》，并注明“由纳税人自查后补税”的意见和少缴税款的项目内容以及估计应补交的税额。

（三）税务机关发出约谈建议后，凡纳税人选择以自查申报代替约谈说明，并已按期自查补税，而且自查结果与税务机关的评估结果基本一致的，由评估人员制作《纳税评估拟办意见书》，并注明“纳税人自查后已补税”的意见和纳税人少缴税款的项目内容以及实际补交的税额。

（四）有下列情形之一的，由评估人员制作《纳税评估拟办意见书》，并注明“转稽查部门进一步检查”的意见。

1、明显存在虚开或接受虚开发票现象的；

2、纳税人拒绝评估人员实地核查，或者以各种方式阻挠、刁难评估人员核查的；

3、纳税人主动选择以自查申报代替约谈说明后，未能在规定期限内自查补税且未向税务机关说明正当理由的，以及自查补税结果与税务机关的评估结果差距较大且不能说明正当理由的；

4、纳税评估过程中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、骗税行为；

5、在一个内，发现评估对象在以前纳税评估时已被发现并得以纠正的问题再次发生的。

四、纳税评估部门在评估处理中，如发现税收征管中存在明显薄弱环节，应将存在的问题和管理建议填写《管理建议书》，并提交管理部门。

国税发〔2005〕43号第二十二条 税收管理员制度（国税发[2005]40号

苏国税发【2004】227号第二十九条、第三十条 本年变动 防控措施

1、工作流程控制：通过系统查询各环节工作记录，用以分析判断疑点是否全部排除；评估处理结束后，相关处理意见转至评估复核岗位进行审核。和稽查等相关部门的资料交接清单及时备案。

2、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督。对评估案值较大的案件及时复核是否按规定移送稽查处理。

八、考核测评

1、对明确的需要向稽查局移送的情形，是否按管查互动的要求及时向稽查部门移送

2、评估情况处理是否均纳入系统监控，是否存在违规机外处理的情况。

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估-----评估复核

二、运行流程

代码29191107

流程环节（工作步骤）：

1、复核纳税评估程序、资料，评估分析和约谈说明环节对应分析、说明内容，评估处理环节提出的拟办意见★

2、制作《纳税评估转办单》

三、风险描述

未按岗位设置实际履行复核职责并反馈复核意见。

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

按独立控制原则，认真履行复核职责。工作标准

一、评估复核是指对评估处理环节已提出处理意见的评估资料进行审查复核的过程。评估复核岗位的人员不得兼职同一评估对象的评估分析、约谈说明、实地核查和评估处理工作。

二、纳税评估复核的主要内容包括：

（一）纳税评估工作程序是否符合规程要求，评估所涉文书资料是否齐全并按规定制作；

（二）评估分析和约谈说明环节对应分析、说明的问题是否都进行了分析、说明，有无遗漏；

（三）评估处理环节提出的拟办意见是否符合规定，有无不恰当之处；

（四）省辖市国税局确定的其他复核内容。

三、复核人员对规定的复核内容必须认真进行复核，并根据复核结果提出复核意见。

（一）对评估工作程序不符合要求，或者工作程序虽符合规程要求，但评估资料不全的，应指出存在的问题，提出整改要求，并退回相关资料，限期补正。

（二）发现评估分析和约谈说明环节对疑点问题未分析、说明不清楚的，以及分析、说明时将疑点问题遗漏的，应指出存在的问题，并退回相关资料，限期补充分析、说明材料。

（三）对《纳税评估拟办意见书》的拟办意见有疑义的，应在复核人员意见栏签注自己的意见后，报分局领导审定。

（四）对拟办意见中包含“自查补税”意见的，如未说明应补税的项目内容，退回评估处理环节补充。

（五）对《纳税评估拟办意见书》的拟办意见无疑义的，应在复核人员意见栏签“同意拟办意见”后，报分局领导审定。

四、复核岗位人员还应完成下列工作：

（一）根据纳税评估工作情况登记《纳税评估处理情况登记表》，并向上级机关反馈。

（二）对纳税评估后需转交稽查部门进一步检查的纳税人，制作《纳税评估转办单》，经分局领导审定后，向稽查局办理移交手续。

（三）对已完结的纳税评估户的评估资料整理归档。其中，自查补税纳税人的纳税评估档案资料，应有纳税人自查补税的纳税申报表（复印件）和税收缴款凭证（复印件）；移送稽查部门进一步检查纳税户的纳税评估档案资料，应有稽查局接收的有关资料。

（四）向相关管理部门发出《管理建议书》。

（五）完成纳税评估中典型案例的收集整理工作。

（六）上级机关要求报送的各项资料。

苏国税发【2004】227号第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条

防控措施

1、岗位分工控制：科学设置评估复核岗，不参与评估分析、约谈举证、实地调查、评估处理等工作环节，即从事评估复核的人员不直接参与评估具体工作过程。

2、工作流程控制：评估复核结束后，复核记录随同其他评估资料转交评估审

批岗。

3、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督。

一、执法事项

代码291911

事项名称：纳税评估-----评估审定

二、工作步骤

1、审核纳税评估程序、资料，评估分析和约谈说明环节对应分析、说明内容，评估处理环节提出的拟办意见

2、签署审定意见

三、风险描述

未按规定履行集体审议制度。

四、风险等级

总局三级

五、控制目标

按集体审议原则，认真履行审定职责。

六、工作标准

审定人员应按照《纳税评估管理办法（试行）》国税发【2005】43号、《江苏省国家税务局纳税评估工作规程（试行）》苏国税发【2004】227号审核纳税评估程序、资料、评估分析和约谈说明环节对应分析、说明内容、评估处理环节提出的拟办意见。情况复杂的，应当集体审议。

七、防控措施

1、独立复核控制：多层级日常和集中性的执法检查和执法监督。

2、集体审议控制：对评估案值较大的评估对象提交分局集体审议。法律责任

从事纳税评估的工作人员，在纳税评估工作中徇私舞弊或者滥用职权，或为有涉嫌税收违法行为的纳税人通风报信致使其逃避查处的，或瞒报评估真实结

果、应移交案件不移交的，或致使纳税评估结果失真、给纳税人造成损失的，不构成犯罪的，由税务机关按照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

除日常性考核外，对核查任务类或预警类信息，主要采取抽查方式进行考评，对应查未查、应改未改的，酌情考核扣分；对评估任务类信息，主要采取组织复评、互评等方式进行考评，对纳税人存在明显问题未及时处理或达到移送标准而未及时移送稽查处理的，按户次考核扣分。具体考核按照目标管理考核办法执行。

第三篇：风险评估防范制度

安全风险评估防范工作制度

第一章

总则

第一条 为认真落实“安全第一、预防为主、综合治理”安全生产方针，全面推行安全风险辨识、评估管理，提升矿井安全预控管理水平，保证安全生产，制定本实施细则。第二条 本实施细则所指的安全风险辨识评估，是指为保障矿井安全生产自主组织开展的，对生产、管理等环节可能存在或产生的危害、危险因素进行超前辨识、分析评估的活动。本实施细则不包括国家法律法规要求的由中介机构承担的各类安全评价活动。

第三条 本实施细则实用于矿井在组织生产、地面作业过程中，各系统、环节可能产生的危害、危险因素的部门、单位及所属班组、岗位。

第四条

本着超前预控风险、层层落实责任的原则，实施矿、专业、区队、班组、岗位“五级”安全风险评估制度。第五条 安全风险等级划分。根据作业现场的风险因素的危险程度、危害范围和轻、重、缓、急，将安全风险等级划分为不可控风险（安全否决项A级），中等可控风险B级和可控风险C级三种类型：

（一）不可控风险：可能造成人员伤害和主要系统损坏的。

（二）中等可控风险：不会造成人员伤害，但会降低系统性能或损坏的。

（三）可控风险：不会造成人员伤害和系统损坏的,但会影响工作或工作环境。

经评估存在不可控风险的，必须立即停止作业或停止设备运转，发出预警，撤出危险区域人员，并报告调度室、安检科和单位值班人员，制定措施进行整改，整改完毕后再进行评估；存在中等可控风险的，必须通知岗位人员，同时明确整改措施、落实验收责任；存在可控风险的，采取预防性措施并履行“手指口述”安全确认程序后方可进行作业。

第二章 组织机构与职责

第六条 矿成立安全风险辨识、评估管理领导小组，组

长：矿 长

副组长：总工程师及其他分管矿长

成员：各专业副总工程师及安全科、通风科、生产技术科、机电科、地测科、调度室、供应科等相关科室部门负责人为成员。

领导小组下设监督考核办公室，办公室设在安检科，安检科长兼任监督考核办公室主任，负责安全风险辨识、评估日常管理工作，对安全风险辨识、评估工作进行监督、检查与考核。

第七条 安全风险评估管理领导小组职责。建立“五级”安全风险评估责任体系、管理机制、工作规划，提供人财物保障。具体职责如下：

（一）矿长：是矿井安全风险辨识评估管理的第一责任人，对矿安全风险辨识评估工作全面负责；负责对井上下生产条件、系统装备、作业环境及职工状况等进行综合评估，按照评估级别落实监控措施。

（二）总工程师：负责安全生产技术管理范围内的风险辨识评估工作；每月组织召开安全风险辨识评估专题会议，对采掘设计、生产系统、重大灾害、技术管理、规程措施、人员状况等项目进行评估，按照评估级别落实监控措施。

（三）分管副矿长和专业副总工程师：对分管专业内的安全辨识评估工作直接负责；每周对分管专业的系统、装备、职业安全卫生、作业环境及人员状况进行辨识评估，对开停工地点及时进行综合辨识评估，督促专业部门做好落实整改。

（四）安检科：负责全矿安全风险辨识评估工作日常运行管理及监督检查、信息反馈和考核奖惩等。负责对新招聘和长期（一年）中断作业的职工，上岗前是否具备作业资格进行综合辨识评估工作。

（五）通风科（监测监控、信息处理）：负责组织实施涉及“一通三防”、安全监测监控系统、供水施救系统、紧急避险系统、通讯联络系统、人员定位系统、井下广播系统等相关内容安全风险评估工作。

（六）生产技术科：负责组织实施涉及采掘工作面顶板管理、辅助运输系统及作业规程等相关内容的安全风险辨识评估工作；实施涉及新技术、新工艺、新设备、新材料应用等科技创新项目相关内容的安全风险辨识评估工作。负责组织支护质量等相关内容的安全辨识风险评估工作。

（七）机电科：负责组织实施涉及机电设备安装、机电设备维修、机电设备（设施）购置和设备安全设施、压风自救系统等相关内容的安全风险辨识评估工作。

（八）地测科：负责组织实施涉及防治水、地测专业灾害等相关内容的安全风险辨识评估工作。

（九）调度室：负责组织实施冬（夏）季“三防”、灾害性天气、零星作业及应急管理等相关内容的安全风险评估辨识工作。

（十）供应科：负责组织实施涉及物资购置及验收等 相关内容的安全风险辨识评估工作。

（十一）基层单位：各基层单位要成立安全风险辨识评估分级管控小组，建立健全相关制度及考核办法，明确职责。

1、正职全面负责组织开展本单位每天的风险辨识评估工作、并对班组、岗位安全风险辨识评估工作开展情况进行指导、监督、检查和考核。

2、区队副职负责分管范围内和跟班带班作业期间的的现场风险辨识评估分级管控。

3、班长是当班安全风险辨识评估的第一责任者，班前组织当班出勤人员自检、负责每班现场风险辨识评估和个人岗位风险辨识评估的检查，并根据辨识评估结果制定措施，按要求填写相应的《风险评估表》。

4、解决本单位存在的问题并采取相应的措施。

5、负责本单位职工培训、安全教育、并告知作业现场和岗位存在的可能发生的风险、防范措施和应急措施，发动职工积极参与安全风险辨识评估工作。

6、负责建立班组、岗位风险辨识评估管控机制和考核办法。

7、负责向考核办公室、专业组及时报告本区队安全风险辨识评估分级管控实施情况。

第八条 加强风险辨识评估培训。安检科要把安全风险辨识评估专业知识培训纳入培训计划，组织人员编写矿“五级”安全风险辨识评估教案，每年至少对全员进行一次以危险源辨识、风险评估为内容的教育培训，不断提高干部职工安全风险辨识能力。各单位指定安排管理人员对职工不定期进行全员培训。

第九条 健全风险辨识评估档案。各业务科室、单位要规范安全风险辨识评估档案资料管理，建立安全风险辨识评估专项档案，各类评估报告、安全评估表以及检查记录等文字资料，应做到谁评估、谁签字、谁负责。各类评估报告、评估表、检查记录等资料内容，必须符合国家及行业有关标准、规范和上级规定制度要求。

第三章 安全风险辨识评估管控程序

第十条 综合辨识评估

（一）每年底矿长组织各分管负责人和相关业务科室、区队进行安全风险辨识、评估，重点对矿井瓦斯、水、火、煤尘、顶板及提升运输系统等容易导致群死群伤事故的危险因素开展安全风险辨识，及时编制安全风险辨识评估报告，建立可能引发重特大事故安全风险清单，并制定相应的管控措施；将辨识评估结果应用于确定下一安全生产工作重点，指导和完善下一生产计划、灾害预防和处理计划、应急救援预案。每月组织对重大安全风险管控措施落实情况和管控效果进行一次检查分析，针对管控过程中出现的问题调整完善管控措施，并结合和专项安全风险辨识评估结果，布置月度安全风险管控重点。

（二）总工程师每月组织召开安全风险辨识评估专题会议，对矿井安全生产法律、法规、标准规范和相应要求的适应性，执行情况和潜在的安全风险，对井上下生产条件、系统设备、技术管理、技术措施、作业环境及人员状况等方面进行综合辨识评估，根据辨识评估的各类风险因素的危害程度，制定监控和整改措施。

第十一条 专业辨识评估。每周由矿分管副矿长和专业副总师及专业科室负责人采取综合分析评估等方法，对各专业的系统、装备、施工过程、环境及人员状况等方面潜在的危险因素逐项进行可操作性分析、综合评估，并给出结论，签字认可；根据评估结论，制定控制措施。

各专业实施安全风险评辨识估后，及时填写安全风险评估报告（报表），一份交考核办公室，一份保存。对施工期间和系统安全风险评估中存在的不合格项，由牵头部门以书面的形式通知责任科室或单位限期整改，对整改情况跟踪复查，复查评估后签字，并将复查评估情况备案。第十二条 区队辨识评估

（一）区队值班领导、班组长利用班前会对当班上岗人员状况和当班存在的风险隐患进行辨识评估，对评估的风险制定整改措施，通知到当班作业人员，并按规定填写“职工班前会自测评估表”。

（二）井下“三位一体”检查：作业现场班前、班中、班后（包括临时中断作业前、复工前），由跟班区队长、班组长、安检员联合对作业现场进行“三位一体”检查评估，具备开工、停工条件及可控风险的，在《安全确认记录本》上同时签字，开工生产；不具备开工条件和存在中等可控风险级以上的，及时采取措施进行整改，重新评估达到要求后，方可开工。

第十三条 班组现场动态辨识评估：每班有安检员、班组长 对照安全风险评估表，对作业现场进行动态安全风险评估，按照评估结果，采取监控措施。经评估，符合要求，方可开工。

第十四条 岗位辨识评估：各岗位工种按照岗位安全辨识评估记录表内容，对作业现场危险因素、自身上岗条件等进行逐项风险评估。中等及以上风险向班组长和值班区队长汇报，采取措施，进行整改。单独作业岗位，由岗位工评估后，确认风险可控，填写评估结论，进行“手指口述”安全确认后方可开工。

各岗位工种上岗作业前，按照“停、想、评、定、做”五个步骤，对本岗位职责范围内环境、设备、设施和自身上岗条件等进行安全评估，填写岗位安全评估记录表，对不符合岗位作业要求的，及时采取控制措施进行整改。岗位安全风险评估记录表现场存放，月末送交单位保存备案。

第四章 专项辨识评估

第十五条 新水平、新采区、新工作面设计前由总工程师组织有关业务科室进行一次专项辨识评估；重点辨识地质条件和重大灾害因素等方面存在的安全风险；补充完善重大安全风险清单并制定相应管控措施；辨识评估结果应用于完善设计方案，指导生产工艺选择、生产系统布置、设备选型、劳动组织确定等。

第十六条 生产系统、生产工艺、主要设施设备、重大灾害因素等发生重大变化时由分管负责人组织有关业务科室开展一次专项辨识；重点辨识作业环境、生产过程、重大灾害因素和设施设备运转等方面存在的安全风险；补充完善重大风险清单并制定相应的管控措施；辨识评估结果用于指导重新编制或修订完善作业规程、操作规程。

第十七条 启封火区、排放瓦斯、过地质构造带等新技术、新材料试验或推广应用前，连续停工停产1个月以上复工复产前由分管负责人组织有关业务科室、生产组织单位（区队）开展一次专项辨识；重点辨识作业环境、工程技术、设备设施、现场操作等方面存在的安全风险；补充完善重大安全风险清单并制定相应的管控措施；辨识评估结果作为编制安全技术措施依据。

第十八条 本矿发生死亡事故或涉险事故、出现重大事故隐患或所在省份发生重特大事故后，由矿长组织分管负责人和业务科室；开展1次针对性的专项辨识；识别安全风险辨识结果及管控措施是否存在漏洞，盲区；补充完善重大安全风险清单并制定相应的管控措施；辨识评估结果用于指导修订完善设计方案、作业规程、操作规程、安全技术措施等文件。

第十九条 其他评估

（一）设备、物资购置及出入库评估：涉及安全生产的设备、物资购置前，各专业副总工程师或业务部门负责人要对设备、物资是否适应本单位安全生产要求进行安全、技术选型论证，并按规定程序报批。设备、物资入库前，应对其完好情况、技术参数、安全性能等进行评估验收，符合要求方可入库。材料、配件、工器具、劳动保护用品等出库投入使用前，业务部门应对其完好情况、安全性能进行检查评估，符合安全要求方可投入使用。

（二）作业人员评估：新招聘和长期（一年）中断作业的员工上岗前，卫生所、人事科、培训中心、安检科等业务科室应对其身体健康情况、职业禁忌情况、岗位所需技术业务知识和技能、规程措施和有关规章制度掌握情况、是否具备上岗资格等进行综合考核评估，并履行上岗培训。

（三）重大灾害评估：由总工程师和副总工程师组织专家组对业务范围内可能发生的重大灾害，及以采取安全管控措施的可靠性进行专家评估，并出具专家评估报告。

第五章 安全风险分级管控

第二十条 重大安全风险管控措施由矿长组织制定并实施，采取设计、替代、转移、隔离等技术、工程、管理等手段确保安全；具体工作方案人员、技术、资金要有保障；在划定的重大安全风险区域内，除治理措施、方案涉及人员、通风、检查、警戒人员外，其他人员一律不得进入区域；为预防意外事故，在治理重大安全风险期间，矿井应停产撤人，入井人员应满足通风、排水、治理需要为准，最高不得超过30人上限（含30人）。

第二十一条 矿长每月组织对重大安全风险管控措施落实情况和管控效果进行一次检查分析，针对管控过程中出现的漏洞、盲区及时调整完善管控措施，结合和专项安全风险辨识评估结果，安排布置当月安全风险管控重点，明确各专业、部门、任务及责任。

第二十二条 每旬由分管副矿长牵头组织召开专题会，针对本系统存在的每一项安全风险，从制度、管理、措施、装备、应急、责任、考核等方面逐一落实管控措施，组织对月度安全风险重点管控区域措施实施情况进行一次检查分析，落实管控措施是否符合现场实际，不断完善改进管控措施。由安全副矿长组织，“安全风险分级管控”办公室负责，严格对照各专业、每一项安全风险的管控措施，进行监督检查，确保管控措施严格落实到位。

第二十三条 矿领导带班上岗过程中，严格按照集团公司“三走到、三必到”原则，跟踪安全风险管控措施落实情况，发现问题及时督促整改。

第二十四条 各业务部门要突出管控重点，对重大危险源和存在重大安全风险的生产系统、生产区域、岗位实行重点管控，有针对性地开展监督检查等日常管控工作。

第二十五条 实时动态检查、评估、调整；高度关注生产状况和危险源变化后的风险状况，动态评估、调整安全风险等级和管控措施，实时分析安全风险的变化管控，准确掌握安全风险状况等级，并随着安全风险变化而随时升降等级，防止出现评级“终身制”。

第二十六条 完善安全风险公告警示制度，全矿要在井口或存在重大安全风险区域的显著位置，公告存在的重大安全风险、管控责任人和主要管控措施。制作岗位安全风险告知卡，标明主要安全风险、可能引发事故隐患类别、事故后果、管控措施、应急措施及报告方式等内容。安检科负责做好日常监督检查。

第二十七条 加强风险教育和技能培训，每年至少组织参与安全风险辨识评估工作人员，外出学习一次安全风险辨识评估技术。每年对全矿所有入井人员进行一次，以综合、专项安全风险辨识评估结果、与本岗位相关的重大安全风险管控措施为主的教育培训，确保每名员工都能熟练掌握本岗位安全风险的基本特征及防范、应急措施。

第二十八条 各业务部门要探索采用信息化管理手段，实现对安全风险的记录、跟踪、统计、分析、监测、预警、上报等全过程的信息化管理。加强信息共享和协调联动，由安检科及时将安全风险区域的有关信息及应急处置措施告知受风险危害的相邻作业区域区队、班组、岗位。

第六章 监督考核及奖励

第二十九条 矿实行动态班检查、月度考评、季度评比、半年一总结的考评兑现办法。每月由各分管副总、业务管理科室牵头，对本专业的安全风险评估开展情况进行自检；每季有安检科组织有关专业管理科室，对全矿各业务管理科室和单位安全风险评估开展情况进行检查，对安全风险评估制度、管理程序、方式方法、监控措施的实际运行情况进行分析评比，按总分确定名次，每半年兑现奖励，检查考核得分低于90分的，定为不合格单位，无奖励资格。

（一）业务管理科室考核奖励：按半年总分确定名次，对总分第一名的业务管理科室给予奖励；对总分最后一名的业务管理科室给予处罚。对安全风险评估领导小组和业务科室相关人员给予适当奖励。

（二）区队考核奖励：每半年按井下生产单位、辅助单位和地面单位分别评出先进各人、先进班组及先进单位进行奖励。并分采掘单位、生产辅助单位及地面单位分别评出前三名和最后一名，对前三名的单位分别给予适当奖励；对最后一名给予处罚。

（三）具体处罚和责任追究

1、未按照规定程序开展风险评估的，每发现一次，对责任人罚款100元。

2、安全风险评估开展不规范、有缺项的，每发现一次，对责任人罚款50元。

3、安全风险评估后，存在不可控风险未采取有效治理控制措施的，对责任人处罚500元。整治措施不闭环的，对责任人处罚300元。

4、未按规定开展风险评估或开展安全风险评估后采取治理措施不当，导致发生责任事故的，按照《安全行政问责办法》进行责任追究。

5、专业、区队不按照规定上报有关资料的，对责任人处罚100元。

6、考核部门对上报资料进行收集筛选不全面、考核不认真的，对责任人处罚100元。

第三十条 严格按照基层单位、专业部门安全风险评估检查考核标准（见附表）进行考核。对于安全风险评估管理不到位的，未认真执行矿安全风险评估管理实施细则的，未实试安全风险评估、安全评估责任不落实、管控措施不到位的，按照《安全生产行政问责办法》进行考核兑现。

第七章 附

则

第三十一条 本细则自下发之日起实施。第三十二条 本细则解释权属矿。

第四篇：浅议房地产企业财务风险的防范与控制

浅议房地产企业财务风险的防范与控制

【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。

【关键词】房地产企业；财务风险；原因；对策

对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。

一、房地产企业财务风险概述

内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。

二、房地产企业面临的财务风险

1.筹资风险

房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：

（1）利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。

（2）再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。

（3）财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆（负债/权益），财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。

（4）汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。

（5）房地产企业财务风险防范与控制。

2.投资风险

投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。

3.经营风险

经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。

三、房地产企业财务风险的成因

1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主

财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。

2.没有建立合理的资金筹集结构

合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险；另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。

四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施

1.筹资方面

针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作？。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。

2.投资方面

实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。

3.资金运营方面

房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率；另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。

参考文献：

[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2016，（1）.[2]赵静.楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究[J].中小企业管理与科技，2015，（29）.

第五篇：浅议矿业权抵押评估的风险与防范

浅议矿业权抵押评估的风险与防范

张利红 吴宏

（湖北华诚会计师事务有限公司 435000）

摘要：矿业权抵押评估存在风险，风险主要来自抵押行为当事人、评估机构和评估人员、评估理论技术不完善、法律法规不健全、矿业权自身的特殊性，评估风险一旦产生将给社会各方面造成影响，因此务必要做好评估风险的防范工作，需要提高评估人员的业务能力，加强职业道德教育，健全内部控制制度，在执业过程中特别要遵循谨慎性原则，并尽快完善评估准则体系。

主题词：矿业权抵押评估 风险 防范措施

矿业权抵押是指矿业权人依照有关法律作为债务人以其拥有的矿业权在不转移占有的前提下，向债权人提供担保的行为。根据《矿业权出让转让管理暂行规定》第56条“债权人要求抵押人提供抵押物价值的，抵押人应委托评估机构评估抵押物。”

矿业权抵押评估是为抵押行为当事人（债权人和债务人）提供矿业权价值的咨询服务。由于矿业权抵押评估报告是用于矿业权人的融资、筹资活动中，其存在的风险是不言而喻的。

一、产生矿业权抵押评估风险的原因

评估风险是指由于评估价值区间与客观价值的偏离，以及评估主体行为的失误(非舞弊或违法行为)产生危害评估报告使用者利益及评估者承担相应责任的可能性。风险主要来自以下几个方面：

1、抵押行为当事人

抵押行为当事人为了自身的利益或者为了达到某些目的，授意评估机构按照他们的要求出具不实的报告，或者提供虚假资料，误导评估人员，以获得能够满足其目的的评估报告。

2、评估机构和评估人员

评估工作很大程度上依靠评估人员的主观判断，如果评估人员业务能力有限，选用评估方法不当，选取参数不合理，得出的评估结果就会失真，评估报告的叙述不完善或不完整也会在将来带来麻烦；有些评估机构看重眼前利益，不执行评估规范和要求，无原则的满足当事人的不合理要求，出具不实报告。

3、矿业权评估理论技术不完善

我国矿业权评估起步较晚，目前尚未形成一套完整的评估理论体系，评估准则还在陆续制订，矿业权价值的内涵尚在论证当中，还没有一个科学的定义，评估中需运用的一些指标参数如何取值还在研讨中，抵押评估具体用哪种价值类型，评估界还是众说纷纭，有的主张市场价值、有的主张清算价值，而欧洲评估界则提倡运用抵押贷款价值类型，即对抵押品评估，侧重对抵押品价值下限的估计而非当时的市场价值。作为指导评估工作的评估理论研究的滞后不可避免地会带来评估风险。

4、法律法规不健全

在对矿业权抵押的问题上，现行法律法规还不健全，甚至互相矛盾，这些也增加了抵押评估的风险。

目前，我国矿业权抵押实行的是备案制，《矿业权出让转让管理暂行规定》第五十七条规定：“矿业权设定抵押时，矿业权人应持抵押合同和矿业权许可证到原发证机关办理备案手续。矿业权抵押解除后20日内，矿业权人应书面告知原发证机关。”而《中华人民共和国担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”而矿业权抵押，又不属担保法第42条规定的财产，依照《担保法》第43条规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。”新的《物权法》关于抵押的规定，未涉及矿业权抵押何时生效。在矿业权抵押生效的问题上，国家相关法律法规规定不一致、不明确，而且在实际工作中，矿业权抵押备案并非强制性的，如果存在矿业权重复抵押的情况，评估机构将很难作出判断。

新的《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”而《矿业权出让转让管理暂行规定》第50条规定：“已出租的采矿权不得出售、合资、合作、上市和设定抵押”。对已出租的采矿权是否可以抵押，国家法律和部门规章相互矛盾。

对采矿权的抵押，各地区也有不同的规定，有的地区可以用采矿权单独抵押，而有的地区采矿权不能单独抵押，如《福建省矿产资源条例》规定：“采矿权抵押时，其矿区范围内的采矿设施随之抵押。”

5、矿业权自身的特殊性

矿业权包括探矿权和采矿权。探矿权只有勘查矿产资源的权利，探矿权投资风险性很高，特别是勘查程度低的探矿权，其勘查结果有很大的不确定性，并且，探矿权转采矿权时，探矿权人未必是必然的采矿权人，根据我国的法律，探矿权人仅仅是有优先取得采矿权的权利，因此探矿权作为抵押品风险级高，目前金融机构基本不接受探矿权抵押；采矿权是开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利，采矿权不同于土地使用权和房屋建筑物等不动产，不仅其价格处于动态变化，其资源储量也处于动态变化中，而且矿产资源储量很难准确计量。土地和房屋建筑物是有形的、直观的，正常情况下是不变的，例如一套200平米的房屋或一块100亩的土地，正常情况下，在经济使用年限的几十年内，仍然是200平米或100亩，面积不变，不会因为使用而消耗其面积，其价值的变动主要是受市场价格的影响而变动，如果市场价格不变，其价值也保持不变。而采矿权则不同，因矿产资源大多是深埋在地下的，无法直观测量，资源储量本身难以准确计量，并且随着开采的深入，矿产资源储量的也会逐步减少，甚至为零，例如一个正常生产的矿山，即使矿业市场一直是稳定不变的，但其采矿权价值还是会递减。而且采矿业的管理比较特殊，如果生产过程中矿产资源补偿费及资源税未及时足额缴纳或出现生产安全问题等情况，就无法正常进行开采，企业无法正常运转，也将影响银行抵押权的实现。由于矿业权自身的特殊性，决定了矿业权抵押风险高于其它不动产抵押。

二、产生评估风险的后果

评估风险一旦产生，将给社会各方面造成不利影响。

1、给债权人造成损失

由于金融机构发放贷款是以抵押资产价值为基础，如国内银行一般按抵押资产价值的五成至八成发放贷款，如果评估师对抵押资产评估存在系统性的高估，为银行贷款提供决策基础的抵押资产评估事实上会误导银行贷款决策，会给银行在未来带来越来越多的呆账坏账，造成银行资产的流失。

2、评估机构、评估人员承担法律责任

因为评估人员的失误，评估结果的失真，给当事人造成严重损失的，评估机构和评估人员都要承担相应的法律责任。1997年修订的《中华人民共和国刑法》第229条规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”2008年8月国土资发〔2008〕174文发布的《矿业权评估管理办法（试行）》第16条第六款规定：矿业权评估师“接受委托人或其他相关当事人对评估方法、参数和评估结果授意的”、第七款“签署虚假或有重大差错或遗漏评估报告的”，“由注册机构撤销执业注册，并不予再次办理注册”；第24条第六款规定：矿业权评估机构“出具虚假或有重大差错或遗漏评估报告的”，“由登记机构撤销登记，并不予再次办理登记”。

3、影响社会稳定

美国国会针对20世纪80年代中期的金融危机进行调查的结果表明，不动产评估与实际价值之间的差异，导致金融机构的资产大量缩水，是促成金融危机的重要原因之一。金融危机一旦爆发，整个经济体系不可避免地会产生动荡，经济萧条，企业倒闭，收入水平下降，失业人数增加，进而影响到整个社会的稳定。

三、抵押评估风险的防范

为了在抵押评估过程中有效防范评估风险，必须提高评估人员的业务能力、加强内部控制管理，谨慎执业。

1、提高评估人员的业务能力

矿业权评估工作涉及的专业知识较广，它既要有财会、矿业经济管理、市场等经济学科方面的知识，又要具备地质、采矿、选矿等工程技术方面的知识和较全面的知识结构，评估机构不仅要组织评估从业人员积极参加协会举办的继续教育培训，还应该定期或不定期的自行组织评估从业人员进行培训，补充、更新知识，交流业务经验，不断提高评估人员处理问题、解决问题的能力。

2、完善评估机构的内部管理制度

要提高评估工作的质量，把评估风险降至最低，评估机构需加强内部管理，建立健全执业操作、项目负责、内部审核、风险评价等各方面的规章制度，并将各项制度落实到位，最大程度地保护自身和评估人员的利益。

3、加强对评估人员的职业道德教育

评估人员不仅要加强业务知识的学习，还需不断提高自身的职业道德素质，要有强烈的事业心、责任感，严格遵守法律法规、评估准则，杜绝玩忽职守、失职、渎职、出具虚假评估报告等不良行为，在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，不受其他任何单位和个人的干预和影响，恪守独立、客观、公正的原则。

4、遵循谨慎性原则

谨慎性原则是指在评估过程中，在存在不确定因素的情况下，运用谨慎的职业判断，充分估计评估对象可能受到的限制和损失，避免夸大资产价值引起报告使用者盲目乐观，并非评估报告中作出必要的风险提示。在抵押贷款评估的各个环节中，都需遵循谨慎性原则。评估委托阶段：认真调查待评估对象是否满足抵押条件。法律法规规定不得抵押的财产其抵押评估价值应该为零，因此，在承接业务时首先要调查待评估的矿业权其产权是否明晰，是否有争议，是否属于再次抵押，如果属于再次抵押，能否满足再抵押的条件；其次，根据《矿业权出让转让管理暂行规定》规定：“矿业权的出租、抵押，按照矿业权转让的条件和程序进行管理”、“已出租的采矿权不得出售、合资、合作、上市和设定抵押”，因此还需调查其是否符合转让条件，是否出租，如果属于法律法规规定不得抵押的财产，评估机构就不应接受该项评估业务。

评估准备阶段：在调查、收集资料时，需查验采矿许可证原件，核对采矿许可证上的采矿权人和矿山名称同抵押人和抵押矿山名称是否相符，核实采矿许可证有效期限；对委托人提供的地质资料和设计资料、开发利用方案、评审资料等，需核对其原件，所提供的资料需有编制单位盖章和相关编制人员的签字，并附有编制单位的资质证书。

评估实施阶段：严格按照评估程序实施评估，在评估计算过程中，根据评估对象的实际情况认真选择合适的评估方法，对委托方提供的经济技术参数、生产统计资料、财务资料进行甄别和比较分析，剔除虚假参数，调整不合理的参数，不要高估收入或低估成本费用，避免高估资产价值，给抵押权人带来风险，也不能故意压低资产价值，损害抵押人的利益。出具评估报告阶段：在编制评估报告时按照规范撰写，并充分披露有可能影响到评估结果和报告使用的所有信息，如：评估假设、评估基准日后调整事项、需要特别说明的事项等，避免因评估报告不详实而引起不必要的麻烦。

5、完善评估准则体系

评估准则对评估工作起着指导作用，《中国矿业权评估准则》体系拟定由四个层次组成，共28项准则，目前只出台了9项，出台的这9项准则中对矿业权价值类型还未定义，缺少对二级市场转让评估的指导意见，转让评估中需运用的折现率、投资利润率等指标还没有一个科学的指导参数，因此，尽快建立健全矿业权评估准则体系，是降低评估风险的重要保障。参考资料：

1、《中国矿业权评估准则》（中国矿业权评估协会编著 2008年）

2、《矿业权评估指南》（2004年修订版）

3、《论采矿权抵押》（北京市信格律师事务所 严涛）

4、《次债危机对银行抵押风险管理的启示》（中国工商银行总行授信业务部 于晨曦）

5、《房地产抵押估价指导意见》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会）