房地产企业风险防范工作意见

第一篇：房地产企业风险防范工作意见

一、完善企业的控制环境

任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中。所谓控制环境，是指影响企业内部各种制度、措施的制定、变化以及这些制度措施的效率的各种因素。控制环境是企业控制活动的一种氛围，主要包括经营管理的观念、方式和风格；组织结构；董事会；授权和分配责任的方法；管理控制方法；内部审计；人力资源管理政策和实务；外部环境的影响等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现，加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。

二、设立良好的控制活动

控制活动是确保管理阶层的指令得以实现的政策和程序。控制活动出现在整个企业内的各个阶层与各种职能部门，涉及的控制对象包括人、财、物、产、供、销等各方面控制活动是针对关键控制点而制定的，因此，企业在制定控制活动时关键就是要寻找关键控制点。企业一般根据其经营活动的关键绩效领域确定其关键控制活动，一般包括，对人的素质、任职资格以及业绩考核的控制，企业运营的控制，包括计划决策管理、销售收款、采购付款、财产物资管理、融资投资管理、资金管理控制等，以及对内部信息系统的构建、内部监督机构运作等方面进行的控制。

三、加强企业的内部监督

要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的过程。

内部审计是监督内部控制其他环节的主要力量。在内部监督过程中，内部审计发挥着越来越重要的作用，内部审计通过监督控制环境和控制程序的有效性，监督企业的内部控制是否被执行并及时反馈有关执行结果的信息，帮助企业更有效地实现预期控制目标。同时，在监控过程中，内部审计可以促进控制环境的建立、为改进控制制度提供建设性建议，为组织成功的达到所需要的内部控制水平服务。

四、购买保险

购买保险是风险管理之成本收益较高的方式，但前提是开支不超出财务资源。

五、反应式应变

反应式应变即测定薄弱环节，并制定政策和程序。要运用信息的力量，通过制定程序将法律诉讼和违法的可能性降到最低，采取一种积极主动的反应性风险管理方法。首先要用好律师和会计师，不仅在起步阶段要用到，甚至前进的每一步都需要他们。其次，影响到经营业务的法律很多，因此要保持和这些执法机构的联系，并且要有最新的法律作参考。此外，还要做好培训计划，销售过程要符合法律和伦理观念，使销售过程更为专业。

第二篇：防范企业风险

1建立财务评价体系

财务支付能力是衡量企业财务状况的一项重要指标，建立一个以现金支付能力为标准的建筑企业评价体系十分必要。该体系可以包括付现能力分析、变现能力分析、现金流量预测分析等关键指标。付现能力分析通过对建筑企业现金流动负债比、现金债务总额比的分析，结合企业的实际确定现金支付比率范围，以现金支付率来动态控制企业现金持有决策。变现能力分析对速动资产真正能在一年内变现的资产进行分析，分析应收账款的账龄，对其中拖欠时间长，回收无望的账款作特别处理。在编制近期现金流量预测表的基础上，现金流量预测分析以列表的方式对近期应支付债务进行排队，以进一步确定支付的缓急程度。

2建立资金管理体系

资金是企业的血液。提高建筑企业资金运行效益，保证建筑资金合理、安全使用是增强建筑企业抵御财务风险能力必要措施。对于跨度大、层次较多、流动分散的建筑企业，从传统的分散型资金管理模式向现代的集中型资金管理模式转变更有意义。建筑企业需要成立内部资金结算中心，改变目前资金结算和收付分散的局面，变零星的资金沉淀为整体积集。通过规模运作，加强资金调度，降低建筑企业整体资金成本。在资金管理上，建筑企业必须明确总会计师、委派的财会主管的职责权限，保障其能有效地发挥作用，同时建立资金预算管理、资金划拨管理、借还款管理和资金管理评价制度，规范资金业务流程，实现资金的预算控制、日常业务管理控制和资金支付风险控制。

3盘活现有存量资产

建筑企业的大量的资金积压和沉淀是以存量资产的形态存在的。因此合理利用现有资源，是实现建筑企业资产经营，防范财务风险的关键。建筑企业需要定时进行大规模的清产核资工作，切实摸清现有存量资产的真实状况和了解各种资产的变现性能和变现价值。同时根据建筑企业生产情况，对企业施工设备进行清理，报废陈旧无使用价值的设备，变卖技术落后、无修复价值的设备，以集中资金投入急需的关键设备，减少对流动资金的占用。此外，建筑企业要充分行使企业法人财产权利，对效益低下且资金支出时间较长的项目进行清理，该作损失的作损失处理，能变现的按变现处理，以求盘活积压沉淀资金。最后，建筑企业内部可以成立存量资产管理小组，负责领导和加强监管盘活行为，防止盘活过程中发生不当行为。

4加强成本控制管理

企业应建立有效的内部成本控制管理体系，制定科学的目标利润管理指标，生产过程实行严格的成本核算和监控制度。在项目施工过程中，首先要根据设计图纸和技术资料，考虑合同工期、施工现场条件、目标责任成本等因素，制订出科学先进、经济合理的施工方案，达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。同时要拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计。其次，企业要大力推行责任成本管理，加强对施工项目成本中材料费、人工费、机械费、等重点项目的监控，及时开展调价索赔工作，把成本费用控制在责任成本范围内。再次，施工过程中要尽可能采用新设备新技术，以降低工程成本，缩短工期

第三篇：浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范

浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范

房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现

（一）房地产企业在内部管理中的法律风险

房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险

房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。

其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。

再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。

（三）房地产企业面临行政上的法律风险

由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。

（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险

我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

二、房地产企业法律风险防范

房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。

（一）加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识

树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。

（二）高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷

房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。

（三）增强服务意识，加强房地产企业品质控制

只有不断增强服务意识、提高管理水平，才能赢得社会的认可和客户的信赖，从而赢得市场，这是市场的要求。对于房地产企业而言，管理和服务是相辅相成的，只有规范的管理才能不断增强服务意识、提高服务质量，同时服务意识的提高又有利于管理水平的提高。房地产企业尤其要加强企业品质控制，品质控制是提供优质商品房所必须的优良的规划设计、建筑施工和细致的服务等一系列活动。房地产企业要建立专门的品质控制机构，制订严格统一的系统化质量标准和管理体系，负责设计、施工、验收交付、客户服务等各环节的全面质量监督、检查和管理，严肃建筑物验收标准的执行，不断提高客户服务质量。

第四篇：企业如何防范财务风险

企业如何防范财务风险

摘要：2008年是及不寻常的一年，伴随着华尔街投行巨头雷曼兄弟的倒闭，美国次贷危机正在演化成一次百年不遇的全球金融危机，而此次百年不遇的金融危机对全球的经济影响是重大而又深远的。金融危机对企业筹资活动、经营活动、投资活动等都有着不同程度的影响，“牵一发而动全身”，其中的任何一项活动都与企业财务风险有密切的联系。本文将通过分析金融危机对我国企业财务及财务风险的影响，进而论述如何在金融危机下防范企业财务风险。

关键词：金融危机;企业;财务风险

当前，在全球经济一体化的大时代背景下，美国作为世界经济的核心，美国经济对于世界整体经济来说影响是重大的。而中国作为最大的发展中国家，在全球金融危机的背景下，中国不可能在危机中独善其身。国际金融危机对于中国资本市场，乃至实体经济的影响是深远的。

一、金融危机对我国企业财务的影响

1.企业经营业绩普遍下降

美国消费的锐减和美元的贬值，直接影响中国出口贸易总量近50%。据测算，美国经济增长率每下降1%，中国对美中出口就会下降5%―6%。美国消费支出占GDP的70%以上，由于人们对于金融危机环境的示来前景悲观，不断地缩减了消费，导致美国经济增长的不断下滑，加上美国联邦储备局不断降低利率、为银行注入流动资金与我国紧缩性的货币政策形成矛盾，导致大量热钱注入中国，加速了美元贬值和人民币升值的进程，从使中国出口产品价格优势降低。这两大因素直接影响到了我国产品的出口数量和金额。从出口金额来看，2008年上半年同比增长21.87%，比2007年同期27.55%的增长速度降低了近6个百分点；从出口数量来看，2008年上半年同比增长8.44%，也明显低于2007年同期10.11%的增长速度。

这些看似很小的数字，但对于整个中国企业仍至中国经济来说却影响重大。从国有企业的报表资料可以显示，受美国仍至国际市场萎缩的影响，2008年国有企业净利润和利润总额都出现了负增长，其中许多企业出现了急剧亏损的现象，四季度的利润总额和净利润都逐次递减。除了利润指标外，企业的净资产收益也同比下降，据资料显示，2008年前在个季度，企业净资收益率仅为6%，比上年同比下降了1%。

2.投资带来巨大的财务风险

2008年下半年连续几个月来，中国股票市场跌幅之大，并不亚于西方主要的股票市场；仅是2009年3月，上海和深圳的股市跌幅均达20％以上。不仅如此，与以往的反周期形态相反，自去年夏天以来，每一轮中国股市的跌宕，都与纽约、伦敦等西方的主要金融市场紧紧相随。不仅以股票等证券市场为代表的虚拟经济受到此次危机的影响。中国的实体经济也面临着巨大的风险。所以，中国的资本市场受到重大冲击，所以企业来自投资方面的财务风险就在所难免，许多金融机构当然受当其冲，由于经济不景气，会加重企业的财务负担，一方面，投资会极剧萎缩，另一方面，原有的投资会带沉重的债务负担，形成巨大的财务风险。

3.筹资活动带来的财务风险

由于在2007年上半年及以前期，我资本市场仍然很活跃，国内国际市场需求量也很大，许多企业都扩大规模，为了做大做强，实行跨国跨行业的发展，纷纷向银行或其他金融机构筹集资金。而由于2008年突如其来的金融危机，有许多企业不能如期实现预期的收益，甚至不能在额度和期限上获得保证，当然金融机构也不能如期稳定的提供预期有利率，这样就导致那些企业产生了巨大的借款费用和压力，形成难于抵御的财务风险。再加上，我国市场行业本身就竞争不规范，所以此次金融危机给企业带来的筹资风险是难于估量的。

4.外汇汇率产生的财务风险

在经济全球化的今天，世界经济仍然还是以美元作为主要的交易货币，当前正当美元大幅度贬值的情况下，国际上能源和原材料的市场价格却已经出现了大幅度上涨。由于对美元预期的低落，这种价格的上涨幅度实际上大大超过了美元实际贬值的幅度。而中国是一个原材料和能源短缺的大国，同时又正处于工业化的中期，对原材料和能源的需求十分巨大。

可以想象的，中国的经济增长对进口原材料和能源的高度依赖将会持续一个相当长的时期。据资料显示，人民币对美元已累计升值了19.25%，自2008年初以来就升值了7.14%。金融危机使得未来美元对人民币继续走弱的可能性一步加大。

5.应收账款坏账的财务风险

(1)由于受国际金融危机的影响，海外的企业违约率慢慢上升，所以，不可避免，企业的外部信用环境进一步恶化，据资料显示，2008年中国对美国的坏账率增长了300%左右。对美国出口的企业80%以上都受了外部信用环境的影响。

(2)金融危机也严重影响到了国内许多行业和企业，这些受影响的企业都普遍出现了违约现象。

当然，坏账的财务风险并不是独立的，坏账的财务风险对于整个企业的发展来说影响是巨大的，因为货款是企业现金流的生命，没有了货款，企业的现金流就难于维系，企业的生产、仍至发展也有受了威胁。

二、金融危机下如何防范企业财务风险

当前在金融危机的背景下，防范企业财务风险，加强对财务风险的控制，显得尤其重要。我国企业要想打赢应对国际金融危机的持久点，就应当把防范财务风险放在第一的位置。所以，企业应当本着成本效益原则，把财务风险控制尽可能的控制在一个合理、可接受的范围内。本文从以下同方面为应对金融危机下的财务风险提供建议。

1.要增强企业财务风险意识，建立行之有效的风险防范机制

(1)要坚持谨慎性原则，建立企业自身的风险基金。即在损失发生以前以预提方式建立用于防范财务风险损失的专项准备基金。如产口制造业可按一定规定和标准计提坏账准备金、商业流通行业企业可计提一定的商品削价准备金，用以弥补企业的财务风险损失。

(2)应当建立企业资金使用效益监督制度。企业应当定期对相关财务指标或财务比率进行考核，加强流动资金的投放和管理，提高流动资产的周转率，进而提高企业的变现能力和现金流量。增加企业的短期偿债能力。另外，还需要盘活现有的存量资产，加快闲置设备或库存商品的处理，将收回的资金尽快用于偿还债务。

2.建立财务预警机制，提高财务决策水平

投资决策是事关企业重大经营活动决策的主要内容之一，其正确、适当与否直接关系到财务管理工作的成败和有效。在当前金融危机的情形下，为防范企业财务风险，企业必须也务必采用科学的、谨慎的决策方法。决策过程中，应充分考虑到影响决策的各种复杂的因素和环境，尽量采用定量计算及分析方法，并运用科学的决策模型进行行之有效的决策分析。对各种可行的方案进行决策时，切忌主观判断。

财务预警机制是以企业信息化为基础的，金融危机下，对企业的经营管理活动中潜在的风险应当进行实时监控，对于经营者来说，它能够在财务危机出现的萌芽阶段采取有效的措施来改善企业经营；对于投资者来说，可以在企业财务风险初露端倪时及时处理现有投资，以避免更大损失；对于供货单位来说，可以在这种信号帮助下制定商业信用政策，以加强对应收账款的管理。

3.建立企业内部有效的企业制度，练好内功

制度建设是保证企业能够长期健康稳定发展的重要条件和基础。金融危机下，更应当规范和完善企业自身的各项规章制度。建立完善的决策制度、财务制度、监督制度、法人治理结构制度等。在特殊时期，企业要趁机大胆革新，要丢弃企业开业初期凭经验管理的模式和制度，建立规范的法人治理结构体制以及能够相互制衡和约束的权利分配机制，要充分保证企业的发展战略和管理措施得到实现。在经济危机时期，企业应当实施特殊政策，比如企业在内部管理方面，应当管理精细化，成本控制节约化，权力控制制衡化。

4.加强资产管理，以提高企业的营运能力

加强企业资产管理，防止不良资产产生，特别是在金融危机时期，特别要提高企业资产的变现能力。2008年，我国企业业绩普遍下降的时刻，企业资产的盈利能力直接影响到企业的整个盈利能力和水平，而保持高的盈利水平的企业往往是其负债能力高、财务风险相对低的有效保证和标志，一个能在危机中脱身的企业，其偿债资金一般来源于其盈利，而并非来自于另一个负债资金。因此，企业应当通过合理配置资产，加速资产周围等措施，促进企业在危机时期提升盈利能力，同时，较高的盈利能力往往享有较高的信誉和良好的企业形象，这也使得企业享有较强的融资能力，相应能使企业在危机中增强抵制财务风险的能力。

5.进一步加强企业的成本控制

由于多数企业深受金融危机带来的影响，企业业绩普遍下滑。而这时候，控制企业自身的成本和开支是一个很重要的措施。企业在财务管理方面，要进一步推进企业的全面预算管理，强化细化各项费用标准和预算定额。做好近紧日子的长远打算，在成本管理上要进行分析和细化，挖潜增效，加强企业自身的采购管理，在企业内部倡导节约意识，形成良好的节约氛围，尽可能的把原材料采购控制在预算内。在薪酬制度上要进行规范和控制，减少不合理的薪酬开支，尽可能缩小管理者与普通员工的工资距离。

6.进一步提高财务人员的素质

在金融危机时期，更应该提高财务人员的素质和业务水平。因为财务是企业经营管理活动中的重要组成部分，培训一批业务能力强、综合素质高的财务人员，对于企业应对金融危机的冲击显得十分的重要。在特殊时期，财务人员不仅仅要懂得基本的业务操作，更应当替企业分忧，特别是在成本控制中要做出应有的贡献。财务人员应当加强自身学习，不仅要懂得企业内部的业务，也要懂得如何在“危”中寻找“机”，为企业在困难时期寻找更多的投资决策提供财务指标的参考。

7.应当加强现金流的管理，加快应收账款的回收

在国际金融危机时期，企业的现金流正如企业的生命线一样，牵动着企业发展的步骤。如果没有现金注的维系，企业也就失去了生存的能力。所以，在特殊时期，财务人员应当高度重视企业的现金流以及应收账款的回收情况。如果说，现金流是企业的生命，那么货款就是企业的生命里的血液。所以，企业要特别注重坏账率，要设置特别是坏账预警制度，对于坏账要进行专项性的管理。企业在实际当中，应当加快和重视与客户的对账工作，对于货款要及时进行催收，对于应收账款要实行动态的管理，以保证企业的现金流。

总之，此次百年不遇的金融危机对全球的经济影响是重大而又深远的，在全球金融危机的背景下，中国难于在危机中独善其身。财务管理作为企业管理中的核心，财务管理活动的运作得当与否，财务风险的防范与否，直接与企业的生存命脉有着密切的关系。对于，财务风险的防范，特殊时期，应当使用特殊政策，本文从不同方面提供了一些重点防范企业财务风险的一些措施。当然，企业财务风险的防范，牵涉到方面，需要客观环境，但在危机面临企业更需要信心、更需要主观的努力，更需要企业自身来自各个部门、各个生产经营环节的支持和努力。

参考文献：

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第五篇：房地产企业必须要注意的法律风险及其防范

房地产企业必须要注意的法律风险及其防范

房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。

根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个：

一是国家宏观经济调控的风险；

二是项目开发的法律风险；

三是市场风险；

四是不可抗力的风险。

在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。我们结合司法实践就房地产开发中的法律风险作简要的分析，供各位企业家参考：

一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性

尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。

（一）、房地产项目的合法性问题

这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触

犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。

房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。

（二）法律风险主要表现

1、土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷；

2、成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷；

3、房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；

4、前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；

5、房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；

6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要，要从源头和流程上解决疏漏和失误，实

现开发行为的规范运作。

以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制，往往在发生了法律纠纷，到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略，更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。

二、法律风险的防范

扁鹊是我国古代伟大的医学家，当人们都在称赞他功劳的时候，他却谦虚地说，其实他的两位兄长比他更优秀。人们惊讶地问那为什么他们的名气没有扁鹊的名气大呢？扁鹊解释道，那是因为大哥是给没有生病的人保健预防的，二哥是负责给刚生病不久的人治疗的，他们的医术都很高超，只是因为他们是做病理的事前防范的，所以很少有人知道他们的名字。而我扁鹊只是给病入膏肓的病人负责治病，所以更多的人记住了我的名字。

从上面的故事可以看出，法律风险的防范也是一样的道理。事前预防和事后控制一样重要。房地产企业法律风险防范的措施主要有以下几个方面：

1、建立完善的项目运作体系

项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

2、建立企业内部完善的合同管理体系

合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体，事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。

建立完善的合同管理体系，需要从以下几个方面着手：

（1）完善对合作对方履约信用和能力的审查机制

（2）完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制度

（3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循

（4）制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本

（5）对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训

（6）建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法

3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识

企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。

4、外聘专业律师事务所作为顾问单位，内设企业内部法务工作人员通过内外法务的相互配合，可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重，律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等；企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理，同时，作为企业和律师事务所的工作对接人，和律师事务所相互配合，形成内外法务双险机制。

我们也经常碰到这样的搞笑条款：一方违约，应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷

入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。