第一篇：支付令追收物业管理费
追收物业管理费的捷径 —— 支付令
业主欠交物业管理费，一直是物业管理企业最头痛的问题。以往，物业公司通常通过停水、停电的方式来迫使欠费业主或物业使用人缴交欠款，但 2003 年国务院颁布了《物业管理条例》明确规定了水、电费用由供水、供电企业直接向使用人收取，对于业主或物业使用人的欠费行为，只能由业委会督促其缴交或通过诉讼途径解决。这规定使物业管理企业失去了追缴物业管理费的 “ 杀手锏 ”。业主欠交的物业管理费，一般数额不大，通过普通的民事诉讼程序追收，诉讼费、律师费是一笔不小的负担，起诉追收费时耗力，周期又长(通常在 6 个月左右)，诉讼成本太高。因此，许多物业管理企业对于业主的欠费行为，只能加以督促，而对于一些纯属赖账的业主只能束手无策。
在这里，可以向物业管理企业介绍一种追收管理费的捷径 —— 支付令。支付令是《民事诉讼法》规定的督促程序，是指债权人向法院提出申请，请求债务人给付以金钱或有价证券为内容的债务，人民法院经审查符合法定条件，依法发出支付令，督促债务人履行债务的一种特殊程序。与普通的诉讼程序相比，支付令具有以下优点：、受案范围特定，即只适用于金钱、有价证券的单向的给付纠纷;2、非讼解决，即由基层人民法院在形式上审查债权人的申请后即启动程序，不需债务人参加，不需开庭审理;、严格的时限，法院从受理、审查到发出支付令，不得超过 20 天，债务人提出异议期限为 15 天，即仅需一个月左右的时间，债务纠纷就可进入执行阶段。、节省费用，起诉程序所交纳的诉讼费用是根据当事人的请求标的按一定比例预交和收取，有的高达几万、几十万元。而申请支付令，收费是按件计算，目前是按每件 100 元收取，不管申请的标的数额是多少。可见，作为一种非讼程序，支付令能及时、便捷、高效地处理一些简单而明确的债权债务关系。申请支付令必须符合法定的条件，否则人民法院不予受理。债权人申请支付令应具备的条件包括：(1)请求给付的必须是金钱或者汇票、本票、支票以及股票、债券、国库券、可转让的银行存款单等有价证券。如果债权人的请求不是给付请求，而是确认或变更某种法律关系，则无权申请支付令。(2)请求给付的金钱或有价证券，必须是已经到期的或者过期的，且数额必须是确定的。
(3)债务人负有给付义务，且债权人与债务人之间没有其他债务纠纷，即债权人与债务人之间除了存在以金钱和有价证券为给付标的物的债权债务关系以外，不再存在其他债务纠纷。
(4)支付令能够送达债务人。如果债务人不住在中国境内或者下落不明，债权人不能申请支付令。(5)必须向有管辖权的人民法院提出，即只能向债务人所在地的基层人民法院提出申请。
(6)必须提出书面申请。申请书应写明以下内容：债权人和债务人的基本情况;请求给付金钱或有价证券的数量及所依据的事实、证据，其中特别是应提出能证明所请求债权存在的债权文书;申请的目的，即要表明请求法院依督促程序发出支付令的意愿。
(7)所请求的债权必须未超过法律保护的二年诉讼时效期间。
人民法院经审查债权人的支付令申请符合上述条件的，即予以受理。债务人即被申请人收到支付今后，在 15 日内不提出书面异议，又不履行支付令，债权人即申请人即可向法院申请对被申请人强制执行。人民法院签发支付今后，如果找不到被申请人或者被申请人在 15 日内就支付令提出书面异议，那么支付令即自行失效，督促程序终结。但是，支付令失效后，并不妨碍债权人行使诉讼权利，债权人可以通过向人民法院起诉从而引起审判程序，以期实现债权。
物业管理企业与业主之间的欠费纠纷，其债权债务关系是明确的，物业管理企业提供服务，业主缴交相应的费用，只要双方签订了权利义务明确的物业服务合同(或者前期物业管理合同)，又没有其他方面的纠纷，是可以申请支付令的。无论从时间上讲还是从费用上讲，这都不失为一个减轻 “ 诉累 ” 的极佳措施.(转自顺德建设网)
第二篇：物业管理费收多少合适
物业管理费收多少合适
许多物业公司老总谈到物业管理的收费问题，都认为这是一个令人头疼的问题。相对于发达国家和地区，咱们西安的物业管理才刚刚起步，在许多方面和人家都有差距。一些物业公司的管理基本能满足群众要求，但物业费的收取成了老大难问题，收取率逐年下降，管理人员的工资、福利不到位、工作热情自然不高，质量能好吗？长此下去，肯定会造成恶性循环。
物业公司：我们也有苦衷
谈及收费难问题，一家物业公司的老总颇有感慨，业主们对物业管理的要求很高，相对发达地区来说，西安的物业管理费确实很低，有些小区，由于住户不多，收取的管理费总额并不多，而现代化的物业管理从门卫、园艺工、水电工、到保洁员一应俱全，员工的工资、公司投入的一些设备、材料都是物业管理的成本，业主不交管理费，物业公司经常是负债经营，就这样，业主们还不断地抱怨，有人竟然认为：“这样高的物业管理费比租房子住还要贵，真是买房不如租房”，扪心自问，难道租房不用交物业管理费？于是一些不想交物业管理费的业主就借机制造一些矛盾，以各种借口拖欠或者拒付物业管理费。
没办法，一些公司在管理水平基本不变的情况下只好降低管理成本，增收节支。但是业主对物业公司的苦衷并不理解，他们的逻辑推理是“好货不便宜”，降低成本必然导致降低质量，节省开支必然是中饱私囊了。纠纷一起，业主对物业公司施加压力最有效的办法就是拒付物业管理费，让他们干着急没办法。
业主：究竟谁是上帝
业主指责物业公司管理的小区环境不整洁，公共区域无人管理，路灯不亮，碰到房屋墙面、屋顶开裂渗水等问题，多次报修得不到解决。一些业主认为：物业管理属于服务性行业，商品房住户好比是顾客。俗话说“顾客是上帝”，然而现实情况是，在日常生活中，物业公司总是表现得有些盛气凌人。该管的不管，随心所欲，超标准收费，究竟谁是“上帝”？
在采访中我们发现：大部分业主拒付物业管理费都是冲着物业管理的服务不到位来的。物业管理的初衷就是为了给业主创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。管理人员应该及时对小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。但是他们做到了吗？一些业主认为：我们也不是不通情理，物业管理费和租金是要付的，问题是物业公司不要只收钱，而不做好本职工作。
旁观者：相互理解才是出路
西安的物业管理起步晚，个别物业管理公司违规操作，不遵守承诺，损害业主和住客利益的事件时有发生。业主与物业管理公司的矛盾日益加深，物业管理费收不上来，如何把握物业管理的尺度？业内人士认为，物业管理公司应该与业主享有同等的法律权利和义务，是一种互惠互利的关系，大多数业主拖付拒付物业管理费的理由就是指责物业公司服务不到位。作为物业公司，受到这种指责觉得很冤。当然，接受服务的一方总希望“价廉物美”，提供服务的一方也希望自己能得到更多的实惠，但毕竟没有一个参照系，物业管理费究竟收多少合适？有人建议不妨像宾馆饭店那样，有个星级标准，什么样的收费标准就对应什么样的服务，遇到问题双方“对号入座”；物业管理公司和业主应该互相理解，多为对方想一想，那么此类纠纷就会大大减少，即使发生纠纷，大家都退一步，矛盾也就不会激化了。本报记者小雨
第三篇：什么是物业管理费
什么是物业管理费？
在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元／建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?
首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。
因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第四篇：物业管理费测算
1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。
2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。
3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。
7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
8)保险费。
9)不可预见费。
10)管理酬金。
11)税金。
--------------------物业管理收费标准测算初探
摘要：物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键，合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展，业主自觉自愿交费将起到积极作用。而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面，力求全面、准确、合理。
物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。
一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等 这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。
（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。
（二）工资的确定：
1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。
2.按照社会职工平均工资计算。
政府每年 3月公布上本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。
3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。
4.加班费的测算：社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ～ 3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。
5.保险费用：规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 1.历史成本法：根据历年成本开支情况，加上不可预见费（一般为 10%，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。
2.简单测算法：按照设备或系统造价(投资)的 5% 6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。
三、物业管理区域清洁卫生费用
该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高 30% ～ 50%。
四、物业管理区域绿化养护费用
包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。
五、物业管理区域秩序维护费用
包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。
六、办公费用
包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。
七、物业管理企业固定资产折旧
计提折旧的方法主要有两类：一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下：固定资产折旧额 =（固定资产原值惠州业主论坛厦门业主论坛-未来海岸
福建省物价委员会关于印发
《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知
一九九九年十二月四日 闽价［1999］房字443号
各市(地)物委(物价局)：
现将《福建省物业管理服务收费管理规定》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请迳报省物价委员会。
福建省物业管理服务收费管理规定
第一条 为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发［1998］34号)等法律、法规和政策，制定本规定。
第二条 本规定适用于在本省范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。本规定所称的物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关，价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督和检查。物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。省价格部门负责制定全省统一的物业管理服务收费规定，并管理在省及省以上工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费；各地价格部门负责管理在市、县工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费。
第四条 提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。
综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。
停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。
房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。
特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，为其个别需要提供服务所收取的费用。
第五条 物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。
综合管理服务费、停车管理费实行政府定价；房屋装修垃圾清运费实行政府指导价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。
第六条 本规定所称的公共性服务内容包括：
1.监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房，确保楼宇的安全使用；
2.公共环境卫生保洁工作，包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等；
3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作； 4.安全保卫和消防监督工作； 5.绿化管理维护工作； 6.公共场所秩序的管理工作；
7.接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作； 8.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务； 9.其它管理服务项目。
第七条 综合管理服务费实行分等级定价。综合管理服务费的收费等级，由各市(地)价格部门按《福建省物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容，结合当地实际，制定具体的收费等级考评办法。
各收费等级的收费指导标准，由各市(地)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以及按质论价的原则合理确定，并向社会公布。
同一城市范围内有两级以上价格部门的，其收费等级的考评办法和收费指导标准应主动协调，保持同城一致。
第八条 各物业管理单位综合管理服务费，在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准，自评收费等级和收费标准，向价格部门申报，价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准，对普通住宅小区的收费标准要从严核定；在物业管理区业主管委会成立后，由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。
在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。
第九条 物业管理单位在申报物业管理服务收费时，应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料。
第十条 停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由各市(地)价格部门制定。
第十一条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第十二条 物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题，按如下规定执行：
1.水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时，应将水电周转金如数移交。
水电周转金实行政府指导价，由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。
2.公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费，物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费；多层带电梯住宅、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。
公共水电费可由物业管理单位会同业主管委会确定具体分摊办法，未成立业主管委会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行：
(1)对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户或按房屋建筑面积合理分摊。
(2)电梯、中央空调电费由物业产权人、使用人按房屋的建筑面积合理分摊。(3)水泵用电按用水量为系数合理分摊。(4)变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。
(5)备用电源(发电机)耗油量按物业产权人、使用人的用电量为系数合理分摊。
第十三条 物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。否则按价格违法行为论处。
第十四条 综合管理服务费由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交锁匙为准)按月交纳，物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合管理服务费、公共水电费由房地产开发企业或包销商承担。
第十五条 经价格部门核定的或由物业管理单位与业主管委会以及物业产权人、使用人代表协商议定的收费项目和收费办法应当在物业管理合同中明文规定。
第十六条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。
物业管理单位应当定期(一般为6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费的收支情况，公布物业管理和小区或楼宇的重大措施，接受业主管委会或物业产权人、使用人的监督。
第十七条 物业管理服务收费实行年审制度。物业管理服务收费年审有关规定另行下达。第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向物业产权人、使用人提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
第十九条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的价格纠纷，业主管委会应予调解，调解不成的，可由价格部门进行调处。
第二十条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向物业产权人、使用人重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。
第二十一条 未经价格部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取本规定第四条规定以外的其他费用。
第二十二条 实行物业管理的物业产权人、使用人应当按价格部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。
第二十三条 对违反本规定的行为，由价格部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。
第二十四条 各市(地)价格部门可根据本规定制定实施细则，并报省价格部门备案。
第二十五条 本规定由省价格部门负责解释。
第二十六条 本规定自2000年2月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》(闽价［1995］房字184号)同时废止。
福建省物业综合管理服务收费等级考评目录
考评项目 考评内容
一、管理运作
1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所，实行综合管理服务； 2.业主管理委员会组织机构是否健全；
3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同，管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确；
4.各项管理制度完善，制定业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度；
5.辖区内物业档案资料齐全，管理完善； 6.有应用计算机等现代化管理手段，并进行科学管理。
二、环境卫生与绿化管理
1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍，管理制度落实； 2.辖区内环卫设施完好，并保持整体环境及环卫设施清洁；
3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作； 4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池，并定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害，确保辖区整洁； 5.工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准，无有毒有害物质； 6.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%；
7.辖区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当，花草树木定期修剪，管理及养护制度完善，无人为破坏；
8.绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。
三、保安、消防及交通秩序管理
1.有保安专业队伍，实行24小时保安巡视制度；
2.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况，工作认真、文明执勤、言语规范； 3.安全监控、消防监控设施完备，各种消防设备、器材齐全，完好率达到98%以上； 4.配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实； 5.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施；
6.有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配置齐全，功能完好； 7.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故；
8.各种车辆行驶、停放有序，管理制度落实，无违章行驶、停放及管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象；
四、房屋及其配套设施的管理和养护
1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻； 2.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等；
3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序，查阅方便；
4.房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象； 5.房屋完好率达97%以上，并坚持房屋修缮制度，保证房屋零修、急修及时率达到98%以上，维修质量100%合格；
6.道路平坦通畅，停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损； 7.路灯、通道照明等公共照明设施完好，完好率达95%以上。
五、公用配套设备的日常管理和维护工作
1.配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗；
2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；
3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，并归档保存；
4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养，各种安全检查审核证件齐全； 5.有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度； 6.建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划； 7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好；
8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备，设备及周围环境整洁，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；
9.供电、供水计量及收费严格执行有关部门的规定，无不合理计量和乱收费现象。
六、管理人员素质
1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实；
2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训，并取得相关技术证书； 3.管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范； 4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度；
5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标，服务意识好，敬业精神强。
七、社区文化
1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化； 2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备； 3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动； 4.为业主开展多项便民服务，为业主提供方便； 5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。
八、经营服务及收费执行情况
1.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费； 2.按规定明码标价，收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布； 3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用；
4.严格执行规定的收费项目和收费标准，提供质价相称的服务，无只收费不服务或多收费少服务行为； 5.物业管理单位费用支出合理，并定期向业主公开费用的收支情况，自觉接受业主监督； 6.业主的投诉率要在0.5%以下，处理率达95%以上，回访率95%以上； 7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。
福建省物业综合管理服务费收费等级表
收费等级 考评得分(满分为100分)一 级 90分以上 二 级 80－89分 三 级 70－79分 四 级 60－69分
注：
1.物业综合管理服务费收费等级考评各项目的具体评分标准及各收费等级物业综合管理服务费收费指导标准，由各市(地)价格部门制定。
2.物业综合管理服务费收费等级考评得分在60分以下的，不得收费。
第五篇：物业管理费包括哪些
物业管理费包括哪些，什么时候开始交物管费？
一、物业管理费包括哪些 物业管理费项目构成
(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；
(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；
(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；
(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出；
(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出；
(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；
(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；
(八)公共区域植花、种草及其养护费用；
(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用；
(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用；
(十一)节日装饰的费用；
(十二)管理者酬金；(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
(十四)公共电视接收系统及维护费用；
(十五)其他为管理而发生的合理支出。
二、什么时候开始交物管费
在开发商发出收楼通知后，业主应该按时收楼。因为在商品房买卖合同中双方已经约定了收楼时间，如不按时收楼则属于违约。而且就算业主不按时收楼，该房屋因此而发生的费用、风险等也要业主自行承担。
但有一点必须注意，物管费的收取应该按照业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期开始算起。如果到交楼日期后，开发商没有书面通知业主收楼，业主因此延迟收楼的，不必缴纳物管费。就算是有销售人员口头通知业主收楼，这也不符合流程，不能算作是开发商已经通知业主收楼。在收楼时，倘若业主发现楼盘有质量问题需要整改，整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担，业主无需缴纳物管费。因为这属于开发商造成的，应由开发商承担相应责任。
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