物业管理公司的运作体制

第一篇：物业管理公司的运作体制

物业管理公司的运作体制

企业的所有权

所有权是生产资料所有关系的法律表现。生产资料归谁所有，谁就在法律上拥有对生产资料的所有权，成为生产资料的主人。

企业的经营权

经营权是占有、使用、收益、处分关系的法律表现。生产资料归谁占有、使用、收益、处分，在法律上谁就拥有经营权，可以直接指挥、组织企业的生产经营活动。所有权决定经营权，经营权从属于所有权。

所有权与经营权分离

所有权和经营权可以是统一的，也可以在一定条件上彼此分离。所有权与经营权的统一，表明生产资料的所有者拥有直接经营权力。在一定条件下所有权与经营权的分离，表明生产资料的所有者通过各种形式转让经营权，所有者依据所有权取得报酬。

实行两权分离必须坚持:（1)不改变所有权;(2)在不改变所有制的情况下，一定要强化企业在经营上的责任，使企业成为真正的法人;(3)确保企业的资产使用权。

我国全民所有制企业采取的两权分离的主要形式有:承包制、租赁制、资产经营责任制和股份制等。

企业经营方式的多样化

经营方式是指在一定生产资料所有制形式下，企业生产经营的具体形式，以及所有者同经营者之间的关系。我国《全民所有制工业企业法》规定，全民所有制工业企业是依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产和经营单位。企业依法自主经营，经营方式灵活多样。

企业经营方式的多样化表现为企业经营责任制形式的多样化和企业内部经营方式的灵活多样。在所有权与经营权分离的原则下，企业可以依照产业性质、企业规模、技术特点等采取不同的经营责任制形式。

租赁经营

我国的租赁经营是在不改变所有制的前提下，通过公开招标和签订合同的办法，将企业的资产有限期地、有条件地、有偿地让渡给承租人经营。租赁经营是经济手段与法律手段相结合，权、责、利相统一的经营责任制。

承包经营的实施

实行承包制的企业，尽管其承包形式不同、特点各异，但在具体实施中，大体都经历以下三个阶段:(l)准备阶段；(2)招标阶段；(3)签订合同阶段。

资产经营责任制

通过对企业资产进行社会评估，招标聘任法人代表，实行责任经营，利益分享，以契约关系明确经营者的责任和权利的一种经营责任制形式。它是在深化企业改革中出现的一种新型责任制形式，集中了租赁制、承包制、厂长任期目标责任制等多种经营方式的优点，能够保证国家资产的逐步增长和企业发展的后劲，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的有效经营模式。

资产经营责任制的试行程序：(l)准备阶段;(2)招标聘任阶段;(3)签订合同阶段。股份制的意义

股份制是伴随着商品经济的发展而产生的一种企业经营组织形式。在社会主义生产方式中，由于所有制结构的多元化，多种经济成分和多种经营形式并存发展。实行股份制具有特殊意义:(l)股份制有利于调动经营者和生产者的积极性;(2)股份制有利于资源的合理配置，促进企业的横向经济联合刊（3)股份制有利于增加资本积累，合理引导消费;(4)股份制有利于培育一支宏大的社会主义企业家队伍;(5)股份制有利于实现管理民主化、决策科学化、行为合理化。

企业股份的构成

我国试行的企业股份制的股份构成形式主要有三种模式:(l)“一企四制”,企业的股份由国家股、企业职工集体股、社会法人股和个人股四种成分构成;(2)“一企三制飞企业的股份由国家股、企业股、个人股三种成分构成，没有社会法人股，这是目前试点企业采用较多的一种形式;(3)”一企两制“,企业只有国家股和个人股，不设企业股。

企业股票

企业股票是股份制企业发行的有价证券。股票的发行一般有公开发行、股东优先认购和内部协商发行三种形式。各种形式都有自己的特色和适用范围。股票一般通过国家指定的投资银行发行。投资银行根据国家有关法律和国民经济发展计划，对企业发行股票的申请进行可行性研究论证，同企业商定股票发行价格，企业一般不得擅自发行股票。

股票价格一般要真实反映经营状况和盈利水平，有利于建立合理的价格体系，健全价格形成机制，促进资金合理流动和资源的重新配置。

股票市场

股票市场是买卖股票的交易场所。在社会主义制度下，不允许私人经营证券交易所。股息与红利

股息是指股票持有者凭股票定期从股份公司领取的盈利。每一个股东都有根据其所持有股票的多少从股份公司获得收益的权利。股息的分配既涉及股东的权利，也对股票的价格和公司的前途具有重要的影响。

红利是指普通股股东所得到的超过股息部分的利润。股息是事先确定的，而红利则随股份公司盈利的多少而变动。红利通常没有固定的数额和比例，完全取决于公司年度经营状况的好坏和公司今后经营发展战略决策的安排。

实行股份经营的原则

股份经营的原则是:资产共筹，经营共管，利益共事，亏盈共负，风险共担。实行股份经营的范围

股份制企业范围广泛，形式多样，有工商企业招股集资型，金融部门发行股票的投资公司型，地区间、部门间、企业间合资联办的集体联营型及中外合资联营型。按人股形式，股份制企业可分为折股企业、扩股企业、招股企业和合股企业。随着经济体制改革的不断深化和企业经营机制的逐步完善，各地区出现了各种经营方式互相参与的混合型股份制企业，如租赁企业股份化，承包企业股份化，租赁―股份―承包三位一体和股份化企业集团等。

实行股份经营的基本程序

实行股份经营的基本程序是:(1)资产折股和发行股票。将现有企业资产划分为国家股和企业股。(2)建立股东代表大会和董事会。股东代表大会是股份制企业的最高决策机构，代表由股东推选产生。董事会是股东代表大会的常设机构，其成员是在股东代表中产生，董事长由董事会推选产生。(3)制定《企业股份制章程》，明确利益分配。

经济联合

在经济领域里，具有法人资格的单位之间的合作。这是发展经济关系，实现经济关系的基本形式，是生产、流通、科技、信息、金融等各个领域打破条块关系的分割、封锁和人为割裂，实现相互开放，在社会分工和经济合理原则的基础上，通过企业、部门、地区之间的协商、联合和签约，建立互惠互利、互通有无、彼此支持的经济技术关系，组成多种形式的经济联合体，以达到生产要素优化组合和资源合理配置的目的。

经济联合形式

经济联合的形式，从联合的内容上可分为:(1)企业之间的联合;(2)企业与科研单位、大专院校之间的联合刊(3)对外经济联合。

企业集团

由科研、生产、金融等部门，在共同利益和目标下组建起来的企业群体。企业集团发挥产品和行业优势，以较强的市场竞争能力带动着中小企业发展，成为我国经济发展的主要支柱;是推动生产力发展的有效的企业组织形式。

企业集团的主要形式

企业集团的主要形式有:(1)以大型骨干企业的主要产品或名优产品为龙头，组织系列化产品生产;(2)以大中型骨干企业为主体组织跨地区、跨行业、跨部门的横向联合体，提供配套服务;(3)以科研为先导，组织科研院所、大专院校、骨干企业、金融部门参加的联合体川4)联合经营，组织跨地区的销售、维修、服务网络体系。

企业兼并

生产要素的重新组合。企业兼并是在深化改革中出现的新生事物，它遵循商品经济的发展规律，体现优胜劣汰的自然法则，有利于产业结构和企业组织结构的调整，促进了资源的合理配置，有助于取得规模经济效益。

企业兼并程序

企业兼并的一般程序:(1)确定被兼并企业;(2)对被兼并企业现有资产进行评估，清理债权、债务，确定产权转让底价;(3)通过招标、投标或自找对象确定兼并企业;(4)兼并双方办理有关法律手续并进行公证。

物业管理公司部门设置原则

物业管理公司的部门设置是根据物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求，通常应遵循以下三个原则:企业化原则，专业化原则，社会化原则。

企业化原则

部门设置必须充分体现在统一领导、分级管理、适应社会化大生产要求;有利于物业公司的管理、经营、维修经济技术活动，提高工作效能。

专业化原则

部门机构应有利于实现企业的经营目标，应求精干、高效、节约，按照专业化来调整机构、设置岗位。

社会化原则

物业管理的社会化说明管理服务工作不仅是一个开放性管理服务，又是一个系统化的管理服务，因此机构设置中应注意横向、纵向关系的协调，注意摆正本机构与其他各部门机构中的位置，处理好各个职能部门、业主与社会等方方面面的关系。

物业管理分类

根据物业管理性质，设置机构的原则,按照当前我国物业管理的实际进行分类。通常可以分为三类:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性与专业化相结合管理型;(3)社会化、专业化、市场化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅区的管理，其特点是房屋所有权单位或房管部门组建的房管所实施管理。其住户只有使用权，没有所有权，住户只象征性缴一些房租，维修房屋需要的费用主要靠财政拨款，住户不需要承担维修费用。

行政性与专业化相结合管理型

主要是指政府建房，并按一定的优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商品化，由独立核算、自我运转的专业管理部门对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单位少量补贴的管理方法。

社会化、专业化、市场化管理型

主要是指房地产开发商修建，按照市场价格出售的商品房的住宅小区、综合写字楼等房产管理。其特点是房屋所有权完全归使用者所有，由具有法人资格的管理企业对其实行统一管理与服务。

行政管理部门成立物业管理模式特点

以区、街道办事处成立物业管理公司的模式特点是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区物管会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责。这种模式要防止物管会大包大揽、行政管理代替一切的情况。

房管部门建立物业管理模式特点

以房管部门建立的物业管理模式的特点是发挥了房管部门管理房产的优势，能较好地进行科学管理，保持房屋较高完好率，有利于小区整体风貌;这种模式的弱点是难以协调各专业部门，容易各自为政，扯皮现象多。

市场经济方式管理模式

按照市场经济规律建立的物业管理模式的特点是管理行为按市场经济规律办事，实行有偿服务。按照这种模式成立的物业管理公司按”独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善“的方式运行，这种模式应防止片面追求经济效益，而应注重经济效益、社会效益和环境效益的统一。

单位自行管理的物业管理模式特点

单位自行管理的物业管理模式特点是房产管理单一，经费来源于企业福利基金，比较充裕，带有企业福利的功能，是计划经济的产物。人事制度改革、人才流动，给这类房产管理服务带来冲击，应逐步加以改革、转制。

物业管理公司部门设置的步骤

为了使物业管理公司部门设置科学化，并能高效地运行，通常按照以下步骤进行：(1)确定目标，按照企业经营与管理任务来确定组织机构。(2)收集与分析资料。包括同类型企业的部门机构形式，结合要达到目标，分析各类企业部门机构的优缺点。(3)拟建、提出组织结构图。按照组织机构设计要求，将各个管理工作单元，有序地排列起来，形成层次化的部门组织机构。(4)确定职能、岗位、权限与责任。根据组织机构图，对部门内部进行分工，确定相应职务、岗位以及权限和责任。(5)评价部门组织机构设计。组织有关人员对组织机构进行审查、评价、修改，确定最佳方案。

物业管理公司机构形式的选择

物业管理公司根据本企业经营物业管理面积多少和管理房产类型来选择组织形式，通常有直线制、职能制、事业部制、矩阵制等。

直线制

直线制的管理组织形式的特点是企业各级单位从上到下的垂直领导，各级主管人对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人工作。

职能制

职能制的管理组织形式的特点是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员，他们既能在各自的职能范围内直接指挥下属单位，又能协助领导工作。

直线―职能综合制

直线职能综合制是职能制的进一步发展。它是按照管理区域与对象，或管理职能特点来设置企业管理机构。其主要特点是:(1)这种管理机构有两个层次:一是管理层，一是作业 6

层;(2)各物业管理单位，由总经理等统一管理本单位的管理、经营、服务工作，并对上级负责或对董事会、股东大会负责。

事业部制

按照”集中决策、分散经营“的原则，在总公司下设事业部。各事业部在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。

矩阵制

矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵形式。

总经理负责制管理模式

该管理模式的特点是集指挥和职能于一人――总经理，命令统一，责权分明，指挥及时。它要求总经理的专业知识和各类技能以及个人品格素质都要高，这样才能领导好企业。

”三总师“负责制管理模式

该管理模式特点是在董事会、总经理领导下，具体的指挥职能由”三总师“来分担，即由总经济师、总会计师、总工程师来分别领导和指挥各个职能部门。采用”三总师“负责制的管理模式通常是一些大型企业，而且所管理物业的量大、房产类型多。

物业管理公司组织机构设置

为保证物业管理统一、高效地运转，物业管理公司必须建立必要的组织机构，通常有总经理、办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部等机构。

总经理

总经理和若干副经理是企业的决策层，在总经理的领导下对企业一切重大问题作决策，并对企业负全面责任。

办公室

办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责人事行政管理、人员培训、各种文档资料管理、协调企业各部门之间工作。

财务部

财务部参与企业经营管理、负责财务、计划、经济核算、各类收费等项工作。工程部

工程部是企业重要的技术管理部门，负责房屋设备及公共设施的管理和维修保养，保证其正常运行。

管理部

管理部是物业管理的业务主管部门,指导各物业管理分公司的管理工作，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、消防治安，处理停水、停电等突发事件，接待客户投诉等他项工作。

经营服务部

经营服务部负责策划和从事各种经营项目，为住户提供全方位生活、办公服务，包括各种家政服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、多种经营服务等活动。

物业管理公司建设

物业管理走向市场竞争是未来发展趋势，物业管理公司要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地，必须强化内部建设：(l)形成奋发进取，优胜劣汰的竞争机制;(2)制订一个长远的发展规划，使其能朝着多元化、规模化的方向发展;(3)全面提高物业管理人员素质川的要使物业管理现代化。

物业管理现代化

物业管理现代化就是综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段，把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中，并由这些设备与管理人员构成为某种工作目标服务的信息处理系统。

物业管理现代化的内容

物业管理现代化，通常包含以下内容:管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化以及管理手段自动化。

管理观念现代化

现代化的物业管理决不是传统的房产管理，在观念上有着新的内涵，其表现在：(1)信息观念强;(2)系统观念强;(3)经营观念强。运用现代化的管理方法来开展物业管理。

管理方式程序化

为了提高物业管理的服务质量和效果，必须建立一整套完备的制度，使每一位管理工作人员都有章可循，照章办事，由”人治“变为”法治“,全面提高企业水准。

管理标准规范化

为了使物业管理服务质量上水平，必须建立一套规范化的管理标准，而且其标准要细化，要量化，具有可操作性。这样才能使物业管理公司的整体素质达到一流水准。

管理组织网络化

物业管理涉及面广，物业管理公司与许多政府部门、企业有着各种联系，为了使物业管理有序地开展，需要建立网络，以保证信息资源、人力资源、技术资源得到充分地运用，使物业管理服务质量大大提高。

管理手段自动化

为了提高物业管理水平，真正地为住户服务，需要采用一些高科技产品及技术，使管理手段现代化。通常选择的现代设备系统有z电视安全监控系统、电子通讯系统、计算机管理系统、办公自动化系统等。

管理机构现代化

公司管理机构现代化的重要标志就是建立现代化企业制度，它的基本内容有:(l)完善企业法人制度;(2)建立科学的组织制度;(3)建立完整的考核、监督制度。

管理人员素质现代化

管理人员素质不能注重外”包装"的更新，更要注重内在的文化修养，技术、业务素质与能力上都必须达到专业化、知识化、现代化要求。

第二篇：物业管理项目前期运作

物业管理项目前期运作

2011-07-18 11:05

(一)管理资源的完善与优化

在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

1.管理用房到位

建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

2.物资配备到位

一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

3.物业管理人员到位

物业管理人员到位的主要内容包括：

(1)补充人员;考试论坛

(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

(二)管理制度和服务规范的完善

在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

(三)确定物业管理单项服务的分包

对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

第三篇：商业物业管理运作模式

商业物业的管理运作模式

商业物业的概念、管理特征

商业物业是指集商业、娱乐、餐饮等各种功能于一体的经营场所，其物业管理内容包括超市、大卖场、餐饮、零售店等。商业物业具有大空间、多设备、商号多，客流量大等特点，物业管理与服务的难度大，责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主，租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，影响本企业的经济效益。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

商业物业的管理内容一、一般性管理

1、对小业主或承租商的管理

统一产权型的商用物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

2、环境清洁管理

商业物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下主要特点：

A、由于商业物业日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班制，保证营业时间内场内卫生营造好的购物消费环境。B、商业物业保洁巡视的人员配备主要由物业自身 素质及档次来决定，商业物业保洁还需注意对停车场、垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

C、商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力。

3、安全保卫管理

商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

对于商业物业的安全管理，应注意以下几点： A、将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。B、将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

C、紧急事故的应急处理。

商业物业属开放型环境。对于高度密集性的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、严重伤病等紧急事项有所准备。商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感 ；人行道附近和停车场不应有藏身之处 ；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。

4、消防管理

商业物业常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机，应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

5、设备管理

商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进 的现代化管理手段和专业化养护维修技术。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

6、车辆管理

停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理，提高使用效率，不仅保证物业管理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

二、特殊管理

1、商业物业形象的宣传推广

商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。

商业物业良好形象的作用

商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段 时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。（其确立过程如园示）

2、承租客商的选择

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

商业物业的管理者可以从以下四个方面对承租商进行分类选择：（见表一）承租客商在商业物业的不同作用：（见表二）商业物业的管理者，应主要依据所管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型商业物业，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型商业物业，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型商业物业，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

商业物业的管理运作方式

一、管理主体的设置

商业物业应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立商业物业管理委员会。因为商业物业管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证商业物业良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业物 业本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对商业物业的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业物业的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。

商业物业管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

（１）制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

（２）开展商业物业整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业物业的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业物业名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

（３）协调商业物业各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

（４）开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

（５）协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业物业管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与商业物业管理者之间对话的桥梁和中介。

（６）与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业物业的形

二、内部管理运作方式

1、专业化管理机制 以专业化管理要求，在归并物业管理要点上着力推行建章立制工作。建立统一的台帐记录、统一的规章制度、统一的行为规范和操作规范及统一的文明用语规范，并按行业要求挂牌、上墙，实施制度化管理。

2、教育培训机制 强化教育培训，有效地实现人力素质的再改造、再提升。建立坚实的培训体系，实施分层次教育培训，不同层次人员按不同要求进行培训，注重专业性、针对性和适用性相结合；推行晨会制度，把培训工作渗透到日常工作之中，进行物业理念、服务规范、职业道德的潜移默化的灌输和熏陶。

3、人力资源开发机制 建立有利于人力资源的开发和合理使用机制，打破地域，内部流动，平衡各物业点之间的骨干力量和技术力量，压缩冗员，缓解紧缺。

4、工作责任机制 推行达标创优活动，并以此为依托，扎实管理基础。除以经济责任书的形式向管理下达达标要求和管理质量目标、与经济利益挂钩、强化质量意识外，还按行业达标要求，制订工作细化标准，实行量化管理。建立管理质量保障体系，推行每月一次物业工作报告制度，将物业工作情况、物业隐患和整改要求以书面管理形式通报业主，加强双方间的沟通和信息交流，增进了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物业管理。

5、管理监督机制 成立公司、物业处经理、领班的三级督查网络和业余督查员队伍，进行物业管理质量的动态监控，及时收 集各种信息，进行管理状态调控，为物业质量的好转奠定了基础。

三、外部管理运作方式

（１）成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。如果商业物业属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份额，进行投票选举；如商业物业为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由５～９人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人员担任。管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排（如拍卖、让利等经营活动的组织安排）等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。

（２）引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证商业物业的信誉。总结

总之，商业物业管理必须科学化、制度化、规范化、高起点，加强治安防范管理，加强消防管理，做好防火工作，重视卫生清洁管理，设立服务中心，完善配套服务，加强沟通协调，不断改进工作，致力达到繁荣经营、长远发展的目标。

第四篇：关于公司体制改革方案

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关于公司体制改革方案（草案）

1、目的为提高公司产品质量，增强公司品牌效应，提高生产效率，规范生产工艺流程和员工生产作业行为，增强和培养员工对产品生产质量的认识和对产品质量的重要性，规范不同岗位员工薪资标准，根据公司现有的生产实际情况和对与订单生产过程中有关的各项因素（人、机、料、法、环等）进行控制，确保各项订单生产过程按规定的方法在受控状态下进行，达到产品质量持续改进目的，特制定本公司体制改革方案（草案）。

2、范围

本方案适用于本公司生产部生产一线操作员工，二线辅助员工，品质部全体员工，仓库管理员，油漆作业员工，铲花作业员工；取消在本公司生产车间进行的与生产直接关联的外包作业合同（不包含零、部件外协加工合同），原有外包作业合同人员可归于生产部统一管控，同样适用于本方案执行范围。

3、定义

3．1、质量控制点：生产过程中制作质量重点控制，3.2、作业行为控制点：工艺制作流程和规范作业行为控制。

3.3、薪资控制点：不同岗位、为公司服务年限员工薪资级别控制。

3.4、劳动纪律控制点：劳动行为和规章制度的控制。

3.5、激励机制：生产过程中特出贡献者奖励制度。

4、质量控制

4．1、零、部件的生产加工过程必须按图作业，必须按照规定的工艺流程进行操作。

4．2、零、部件必须符合图纸规定的尺寸公差，未注公差按照《GB/T1804-2000机械加工未注公差标准》精密级f执行。《GB/T1804-2000机械加工未注公差标准》见附件一

4．3、零、部件的表面粗糙度、倒角、去毛刺等必须符合图纸的技术要求执行

4．4、执行首检制度，对首件进行自检，做好自检记录，自检合格通知检验员检验，经检验员确认后再进行批量加工。

4。

5、加工过程中，由检验员负责进行过程巡查检验，并做好巡检记录。

4．6、完成加工的半成品入库前由检验员做好入库前的终检检验，并做好终检记录，不合格的半成品禁止入库。

4．7、对生产过程中的首检、巡检、终检出现的不合格品由检验员开出不合格品审理单，经审理人员评审后再确定处理方案。

4．8、外协加工件入库前由检验员按照图纸要求做好入库前的终检检验，并做好检测记录，合格品入库，不合格品退回外协单位处理。

4.9、外购件必须具有合格证和检测数据，由检验员负责控制，并做好入库前的检测记录，不合/

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格品禁止入库。

5、作业行为控制

5.1、所有零、部件的加工过程由工艺员根据图纸技术要求和实际使用要求负责编写生产工艺流转卡。

5.2、根据生产和图纸要求，由工艺员负责设计工装，夹具，钻模等生产辅助工具，增加生产能力，提高生产效率。

5.3、生产部按照图纸和工艺流转卡片要求进行顺序生产加工，有工装、夹具、钻模生产工艺要求的必须按使用规定的工装、夹具、钻模进行生产加工。

5.4、工艺生产加工过程分为：下料，车，铣，刨，磨，划线，点孔，钻孔，线切割，数控车，数控加工中心，焊接，热处理，部件装配，电器装配，整机装配，油漆，包装，发运等生产过程。（铲花工艺将被由生产工艺设计过程改变而取代）

5.5、每个工艺过程均固定生产人员进行，各负其职，流水作业。

6、薪资

6.1、薪资的构成，总表见附件二

6.1.1、薪资采用同工、同酬、公平、公正的原则。

6.1.2、员工薪资构成：基本工资+技能工资+绩效工资+加班工资+工龄工资+满勤工资+津贴（参与生产管理人员）

6.1.3、公司如因订单原因造成停产的，只发放基本工资。

6.1.4、公司在订单饱满的状态下，可合理安排员工加班加点，并按规定计算加班工资。6.2、基本工资

6.2.1、所有生产线员工基本工资标准均执行上海市最低工资标准1820.00元/月.6.2.2、基本工资计算作业时间执行国家周作业五天8小时工作制，实际出勤执行26天出勤制度。6.2.3、每年根据上海市最低工资标准的调整的最新数据执行。6.3、岗位分级

6.3.1、根据本公司的生产工艺制作要求和岗位的性质分为：一级技术岗位、二线技术岗位，三级辅助岗位。

6.3.2、一级技术岗位：车工，铣工，数控车，数控加工中心，划线工，钻孔工，装配工。6.3.3、二级技术岗位：镗工，刨工，电工，磨工，油漆工，线切割工，检验员，仓库管理员。6.3.4、三级协助岗位：锯工，辅助工。6.4、技能工资

6.4.1、根据本公司的生产工艺制作要求，本公司一级技术岗位参与和享有技能考核和技能工资，二级技术岗位不参与技能工资考核，享有四级技能岗位工资标准，三级协助岗位不参与和不享有技能工资，技能等级分为二级到八级。

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6.4.2、技能工资标准：三级：0元/月，四级：400元/月，五级：500元/月，六级：600元/月，七级：800元/月，八级：1000元/月。

6.4.3、技能定级每半年进行一次，每年2次调整，经考核定级后按新的级别计算次月技能工资。6.5.4、每次技能考核定级未达到提升标准，按重新考核的级别计算技能工资。6.5.5、技能考核定级方式采用理论和实践相结合，合并计算。6.5.6、技能考核总分为100分，理论和实践各占50%。

6.5.7、定级标准：59.9分以下为三级，60分-69.9分为四级，70分-79.9分为五级，80分-89.9分为六级，90分-99.9分为七级，满分100分为八级。6.5.8、6.5、绩效工资

6.5.1、绩效工资级别根据岗位分级标准执行。

6.5.2、绩效工资标准：一级：600元/月，二级：500元/月，三级：200元/月 6.4.3、绩效工资考核办法

6．4.4、绩效工资考核项目：质量考核，生产效率考核，工作态度考核，劳动纪律考核，5S现场管理考核。

6.4.5、绩效考核以评分方式进行，共5个项目，每个项目20分，总分100分。6.4.6、评分结果根据比例计算绩效工资最终数据。

6.4.7、员工考核由班组长和生产部长分别评分，班组长由生产部长和生产副总综合评分。6.4.8、绩效考核评分由班组长和生产部长对每个员工进行公平、公正的原则分别评分，班组长评分按绩效评分总额的30%（总分30分）计算，生产部长按绩效工资总额的70%（总分70分）计算，合并计算结果由生产统计汇总计算，报生产副总审批。6.4.9、当月未完成生产计划订单任务的，取消当月绩效考核工资。6.4.10、绩效考核表见附件三 6.5、加班工资，加班申请

6.5.1、加班工资以基本工资和技能工资合并计算。

6.5.2、加班工资按照《劳动法》规定的平时1.5倍、休息日2倍、国定假日3倍的方式计算加班工资。

6.5.3、公司因生产订单交期等原因安排相应人员加班，被安排加班的人员必须服从加班安排，拒绝加班者自拒绝之日起3个月内不得安排加班。

6.5.4、非生产要求安排加班而私自加班者，不计算加班工资。6.5.5、因定额生产任务未完成造成加班的不计算加班工资。

6.5.6、所有加班工资计算以加班申请单和考勤记录为准，缺一者均不计算加班工资。

6.5.7、加班必须先申请后加班，所有加班均需由生产部长提前一日安排，提前填写加班申请单。

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6.6、工龄工资

6.6.1、根据员工为公司服务的年限每年增加工龄工资，提升员工长期为公司服务的理念。6.6.2、每满1年给于50元/月的工龄工资标准，累计计算。

6.6.3、中途离开公司后再次到公司就职的，以最后一次到公司报到的日期起算，离开公司之前的一律不予计算工龄工资。

7、岗位职责

7.1、各岗位职责根据公司《岗位工作规范要求》和《岗位安全技术操作规程》等相关公司文件盒规定执行。

8、劳动纪律

8.1、违反公司员工守则相关条例的，按员工守则相关处罚规定同时执行。

8.2、违反公司相关劳动纪律和规章制度的，按公司相关规章制度处罚规定同时执行。8.3、服从生产管理，听从调配，认真工作，不怠工，保质保量的完成生产任务。

8．4、消极怠工者、不服从管理者、不安心、认真工作者、闹情绪者，视其情节给予警告、记过、记大过、罚款、开除等处罚。

8.5、公司因生产订单交期等原因安排相应人员加班，被安排加班的人员必须服从加班安排。8.6、非生产要求安排加班私自加班者，不计算加班工资。

9、激励机制9、1、生产过程中提出的工艺改进方案、合理化建议等经论证被公司采用并为公司创造经济效益的，对提议人给予100元-500元不等的奖励。

9.2、当月超额完成月生产计划订单任务的，给予100-500元奖励。

10、其它

10.1、本方案推行日期由公司董事长确认后执行。10.2、本方案最终解释权归公司董事长。

编制：日期：

审核：日期：

批准：日期：

发布部门：日期：

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2014年6月28日

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附件一

GB/T1804-2000机械加工未注公差标准

第五篇：公司运作合同

合作协议

甲方：乙方：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规、规定，甲乙双方本着互惠互利、合作共赢的原则，就”运作协议如下：

一、乙方的权力和义务

1、乙方全权运作甲方“、”的品牌，内容包括：品牌推广、品牌管理，品牌加盟，技术出让，包装设计，市场营销，加盟店统一设计装修，新店育成等；

2、乙方享有甲方品牌运作的唯一特权，积极推广维护；

3、乙方积极参与市场营销全面工作，加盟商的寻找与确认，店面位置的寻找与确认，统一店面风格的设计与装修等；

4、乙方收取技术转让费、品牌管理费和品牌加盟费的30%作为佣金；

5、前期运作相关费用，有甲方支付；

6、经过乙方运作，品牌价值升值后，乙方应拥有不低于20%的股权。

二、甲方的权力和义务

1、甲方把“、”的品牌，全权交由乙方运作，在本合同存续期间，不得交由第三方运作，或乙方以外的第三方以相同的形式合作；

2、乙方在品牌运作过程中应及时和甲方商量沟通，双方同意后方可执行；

3、甲方应及时支付前期运作的相关费用，乙方所需费用金额、用途应先取得甲方的同意；

4、甲方应积极接纳乙方建议进行店面升级改造，产品升级改造，保持产品的色、味、形高度的统一；

5、甲方应积极进行其他衍生产品的研发创造。

6、品牌升值后，甲方应以合作共赢为原则，同意乙方占有20%的股权。

三、费用

在双方合作过程中，其他需要甲方承担的费用，经协商，甲方应及时付给乙方。

四、在合作过程中如一方违约，协商解决。

五、本合同一式两份，甲乙双方保存。

六、本协议签字之日生效。

甲方：（签章）乙方：（签章）

时间：时间：