如何正确处理土地增值税清算过程中产生的若干问题

第一篇：如何正确处理土地增值税清算过程中产生的若干问题

如何正确处理土地增值税清算过程中产生的若干问题

发表日期:2008-08-21 问：在房屋销售过程中，会出现由于人情关系、商业促销、楼层户型等给予的销售折扣，如何合理确认开发成本？如何正确计算销售收入？能否请贵刊找税务干部就这方面的问题作一详细讲解。

答：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用扣除等方面做出较为明确的规定，并要求各级税务机关对符合清算条件的房地产开发项目认真组织土地增值税清算。这些规定应该引起我们的关注。

一、销售收入的确认问题

房地产企业在开发产品的销售上有着多种多样的销售方式，最后的结算价格、结算方式、开票金额等都可能存在较大的差异。这就需要税务部门对企业的销售情况认真分析、界定，并依据征管法的有关规定进行适当地调整。

（一）明显不合理低价的确认与调整问题

在开发产品的销售过程中，肯定会出现由于人情关系、商业促销、质量问题等原因而给予一定的销售折扣。对于销售折扣，在营业税、企业所得税的政策中都有较为明确的规定，即只有将折扣与价款开具在同一张发票上，才允许在营业额中予以扣除，否则不论在财务上如何处理都不予扣除。土地增值税的政策中并未明确规定，而且房地产企业的销售折扣一般都直接体现在发票上，但这种销售折扣肯定要有一个合理的控制范围，否则将直接影响到土地增值税的税基。另外，近两年房地产销售市场又出现了“一房一价”的销售方式，即对同一房地产开发项目内的开发产品，在销售时根据楼位、层次和户型等因素，确定不同的销售价格。这就把销售折扣等都隐藏在销售价格中，给税务部门确认销售收入带来了更大的难度与不确定性。

为了避免税收流失，税务部门在进行土地增值税清算时需要界定销售折扣是否合理、是否存在销售价格明显偏低又无正当理由的情况。但目前的土地增值税政策中并没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围。此外，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后如何进行收入调整，也无具体操作办法。

笔者建议应充分利用财政、税务、建设、物价等相关部门掌握的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业的销售价格是否明显偏低。但这一标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益。对于“正当理由”的范围，在执行过程中可主要认定为开发产品的质量问题，对于其他理由一般不予认可。

（二）委托销售方式下的收入确认问题

委托销售方式主要包括：支付手续费方式、视同买断方式、保底价加分成方式和包销方式。房地产开发企业在销售开发产品时采取委托销售方式，就涉及到开发产品的销售收入确认时间、金额等问题。《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称31号文件）文件中在明确“关于完工开发产品的税务处理问题”时，对这四种委托销售方式下的收入确认原则进行了较为详细的规定。在这四种方式中，综合税收负担率最低的是包销方式，因此也逐步成为房地产企业首选的销售方式。包销方式下房地产开发企业与销售公司签订包销协议，约定以某一价格将所有的开发产品包给销售公司销售，到期未销售完毕的，由销售公司全部购买。由于目前包销方式下的销售价格一般都比较优惠，因此在很大程度上减少了房地产开发企业的土地增值税计税收入。另外，在委托销售方式下，31号文件规定“以月或季为结算期，定期结算”，因此，房地产开发企业的销售收入确认时间一般都根据受托代销单位开具代销清单的时间确定。这给企业带来了纳税时间上的调节空间，造成了税款缴纳时间的滞后。

笔者建议：一是建立房地产开发产品的预约定价机制，即：将关联企业业务往来的预约定价机制引用到房地产开发企业委托销售中，要求房地产开发企业在委托销售前，将订立有销售价格、款项支付时间等内容的委托销售协议报主管税务机关备案，由税务部门界定销售价格是否合理。界定标准是税务部门与其他部门联合确定的最低计税依据。二是应明确委托销售方式下（开发产品未完工之前预售阶段的委托销售）包括代销清单的结算时间为按月结算，结算时间为次月的10日内。这既统一了营业税、企业所得税、土地增值税的税款申报缴纳时间，也有效控制了企业在纳税时间上的调节空间。

（三）特殊销售方式下的收入确认问题

“以租代售”是指房地产开发企业在销售开发产品时，在销售协议上约定以某价款出售，但由购房者先租赁X年，租赁期结束后如需购买则在结算购房款时扣除以前年度已经支付的租金。“包租”是指房地产开发企业为了保证整个开发项目后续的经营管理，针对一些不符合经营要求或条件的购房者，在签订购房协议时约定购房者放弃X年的房屋使用权，销售价格给予一定的优惠。

这两种销售方式，最主要的问题就是如何确定开发产品的销售收入。31号文件规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。但最后的销售收入按照何种价格来计算，在营业税、土地增值税以及企业所得税的税收政策中并无明确的规定。

笔者建议上级税务部门应根据房地产销售市场的动向变化，及时提出相应的指导性意见或措施，便于基层税务干部进行操作。

（四）开发产品的惜售问题

虽然国家七部委已经对房地产市场进行了专项整顿，但惜售现象仍然大量存在，县级城市主要体现在门面房的销售方面。例如，海门市局清算试点的4户企业中有2户就存在大量门面房未销售的现象。惜售问题体现在税收上主要是延迟了税款的入库时间。这一问题目前在税收政策上尚无有效的办法来处理。

笔者建议制订土地增值税清算的后续管理办法，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文中已有相关的表述，但在实际征管工作中必须建立相应的台账和管理措施才能保证税款不流失，同时对于清算后税款的结算时间也需进一步做出明确规定。

二、开发成本的确认问题

房地产企业的开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的组成部分。开发成本的审核是土地增值税清算工作的核心环节，也是最难查实、工作量最大的环节。很多的房地产开发企业都是在开发成本上“做文章”，以达到少缴土地增值税、企业所得税的目的。

（一）土地成本的确认问题

土地成本主要包括三个部分：取得土地使用权时支付的价款、拆迁补偿费、土地平整费等。其中：拆迁补偿费由于直接支付给被拆迁户，基本都是白条或收据，清算时核对数据工作难度很大。同时，清算中也发现不同房地产开发企业的土地平整费差距较大，在调查了解其详细情况时，企业一般都有合理解释，并且也取得了合法的票据，税务部门在成本的认定上较为困难。近两年政府在土地“招拍挂”前，一般都对待开发的土地进行前期的拆迁与平整，这在很大程度上解决了拆迁补偿费无正式发票、土地平整费差异较大的问题。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地拆迁或平整等特殊原因政府返还或补偿一部分款项的现象。这一款项是应该作为补贴或返还计入收入总额还是应冲减土地成本，计算方法的不同将影响到最后土地增值税的应缴税款金额。

笔者建议对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，应冲减房地产开发企业账面的土地成本，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额。由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，这需要国、地税部门加强沟通协调，统一税收政策执行标准。

（二）建筑施工成本的确认问题

建筑施工成本（包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等）是房地产开发中最大的一项支出，也是土地增值税清算中存在问题最多、涉及内容最繁、查证难度最大的项目。这方面最突出的问题就是人为增大建筑成本，主要表现在：①开发企业与建筑企业互相利用多开建筑安装发票；②重复列支建筑材料发票；③虚构工程项目、工程量。如海门市某房地产开发公司在2004年开发了一高档小区，小区高层住宅的单位建筑成本1460元／平方米，比市场同期平均建筑价格高出20%左右。通过清算发现，建筑施工企业是其关联企业，工程采用包工包料形式，但最后经审计部门审计确定的工程结算款项远远超过招投标时合同签订的价款。通过审核原始凭证，发现账面列支有钢材发票且不包含在工程结算价款内；另外，原合同将桩基工程包含在内，但房地产开发企业又与桩基工程施工企业签订合同并单独结算价款。虽然带有疑点，但由于税务干部对纷繁复杂的建筑施工知识匮乏，无法一一分辨各施工项目所需的材料、设备、构件、人工等，基本没有办法去核实真实的建筑施工成本。建筑材料市场管理又比较混乱，现金交易居多，部分企业舍近求远到外地去购买，税务人员核实的难度很大；再加上单位有审计部门的最终审计报告，税务部门也没有足够的依据去调整。

笔者建议在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为税务部门进行土地增值税清算的参考依据。对于房地产开发企业报送的相关成本资料不全或不实的，依照国税发[2006]187号文件规定，可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定部分开发成本的单位面积金额标准，具体办法由省级税务机关确定。

三、开发费用的确认问题

根据相关规定，对于房地产开发、销售过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，有两种计算扣除的方法：一是开发费用＝允许扣除的利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%；二是开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10%。在实际清算过程中，这两种方法计算得出的结果经常存在差距，有时会被房地产开发企业作为税收筹划的依据。

笔者建议可以考虑统一按照第二种计算方法计算扣除，既利于基层税务机关具体操作，又保证了税收政策执行的一致性。

通过土地增值税清算工作的开展，基层税务干部都觉得清算工作难度很大、业务要求很高、较多政策不明，但也发现土地增值税的预征率偏低等因素导致纳税人申请清算的积极性不高以及国家税款入库的不均衡。在综合计算后，普通住宅的土地增值税负担率应该在3%左右，门面房的土地增值税负担率应该在5%左右，相比较我们目前的预征率明显偏低。

通过综合分析，笔者建议：应该提高土地增值税预征率与清算条件，进一步明确核定征收操作办法，即在每个房地产开发项目取得销售（预售）许可证后，按照土地增值税的计算方法计算确定该项目的土地增值税预征率。具体的计算方法如下：①根据物价部门核定的开发产品销售价格预测其可能取得的销售收入；②根据企业支付的土地出让金等相关费用或合同规定的金额确定取得土地使用权支付的金额；③根据实际发生的金额确定土地征用和拆迁补偿费；④根据税务部门确定的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用扣除标准确定相关费用金额；⑤按照预计的销售收入计算应缴的营业税金及附加；⑥统一加计扣除30%的房地产开发费用与加计扣除费用；⑦根据相关数据计算得出预计的增值额、增值率、土地增值税额。

最终的预征率＝预计的土地增值税额÷预计的房地产转让收入 房地产开发项目竣工销售完毕后，税务部门根据企业申请进行土地增值税清算，如相关成本指标明显偏高又不能提供合法有效证明材料的，依法对其进行合理调整或采取核定征收。

第二篇：《土地增值税清算讲解》

《土地增值税清算讲解》

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。

一、土地增值税的概念

（一）什么是土地增值税

要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。

（二）土地增值税的主要特点

归纳起来四个方面：

第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。

第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。

第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。

第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。

二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围

（一）土地增值税的征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。

《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

（二）土地增值税征税范围的界定

1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。

2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：

第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。

第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。

凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。

3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

这里要注意两个方面情况：

第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。

第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。

三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序

（一）、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）

这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：

第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

第二、单套建筑面积在144平方米以下；

第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。

（二）房地产开发企业土地增值税清算范围

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；

（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；

（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（3）、直接转让土地使用权。

对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。

对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。

（三）、清算应报送的资料

目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。

各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。

四、土地增值税的计算

根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。

（一）房地产转让收入的确定

1、房地产销售收入确认范围

转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。

对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。

2、确认收入时限。（U盘资料）

3、视同销售行为收入的确定

前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：

（1）、按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定：

（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。

（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：

1、取得土地使用权所支付的金额。

包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；

二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。

（1）、如何确认地价款

第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金（土地一级市场）。

第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。

第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。

（2）、取得土地交纳费用如何规定。

是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。

2、房地产开发成本

开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补

偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。

（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。

（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。

（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：

一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：

第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。

（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。

3、房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。

《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金

是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。

5、加计扣除

对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。

以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：

第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。

第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。

第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。

（三）、土地增值税的税率和具体计算方法

1、税率略

2、具体计算步骤

（1）计算增值额

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

（2）计算增值额与扣除项目金额的比例

该比例=增值额/扣除项目金额

（3）计算土地增值额的税额

土地增值额=

Σ增值额*适用税率

3、具体计算方法。

第三篇：土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）：XXXXX

甲方税务登记号：

乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司

乙方税务师事务所执业证编号：18285

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项

（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目

（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。

（三）完成时间：2015年9月30日前。

二、甲方的责任与义务

（一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。

三、乙方的责任和义务

（一）乙方的责任

1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

（二）乙方的义务

1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。

四、约定事项的收费

经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。

上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。

五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用

（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。

（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

六、约定事项的变更

如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

七、约定事项的终止

（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

八、适用法律和争议解决

本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。

九、本约定书的法律效力

（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。

（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。

十、其他事项的约定

本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山东红旗税务师事务所有限公司

（盖章）

（盖章）

法人代表：（签名或盖章）

法人代表：（签名或盖章）

地址：

地址：

电话：

电话：

联系人：

联系人：

签约地点： 签约日期： 年 月 日

第四篇：土地增值税清算考试6

一填空题（每空1分，共20分）

1、清算审核包括（）、（）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（）÷（）

8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元；（3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；

③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；

⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元

(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。

第五篇：土地增值税清算讲义

土地增值税清算

培 训 讲 义

上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜

一、土地增值税清算概述

（一）定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）

（二）总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）

（三）相关法规

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）

3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）

4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税[1995]48号）

5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）

6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发„2006‟187号）

8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发„2007‟132号）

9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发„2009‟91号）

10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函„2010‟220号）

11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发„2010‟53号）

12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发„2013‟67号）

13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发„2007‟22号）

14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发„2007‟99号）

15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发„2008‟76号）

16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函„2009‟110号）

17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发„2009‟117号）

18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）

19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）

20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发„2013‟117号）

21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函„2013‟101号）

22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）

23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）

24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）

二、土地增值税清算实施

（一）前期管理 注意点：

1、项目管理；

2、数据分析；

3、调研评估；

4、发票管理。

（规程第六条、第七条、第八条）

（二）清算主体

1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）

2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算。

一种是企业自行清算，……

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发„2008‟76号）

3、市局办法：

一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。

二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。

四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

（三）清算条件

1、规程：

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、市局办法：

第十二条

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（二）省税务机关规定的其他情况。

3、办法规定解读：

一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。

即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：

“

二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”

“

四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”

二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。

作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。

（四）清算单位

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）

2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税„2006‟21号）

3、“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发„2006‟187号）

4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发„2008‟76号）

5、土地增值税清算单位

自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

三、土地增值税清算审核

（一）审核方式

1、案头审核

2、实地审核。

（二）审核内容

1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2、审核收入情况

3、扣除项目审核

4、关联方交易行为的审核

5、中介机构鉴证报告的审核。

（三）审核要求 市局办法：

1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。

2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。

3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。

5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。

6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。

7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。

※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等

※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

四、土地增值税核定征收

（一）核定征收环节

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）

（二）核定征收条件

1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）

2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）

进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）

2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）

3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）

5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）

（四）核定征收率的确定

1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：

一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发„2009‟91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。

二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】

2、之前：

12（1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）

（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）

（4）核定征收率按以下原则确定：

（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；

（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）

五、土地增值税税务检查 市局办法：

第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

六、土地增值税清算后续管理

（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款

（二）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发„2006‟187号）

（三）清算后补差款的处理

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）

（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳

纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）

（五）退税审批手续

对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）

七、土地增值税清算法律责任

1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任

2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任

3、财政部、总局、省地税局相关文件规定

八、土地增值税清算文书档案

（一）清算案例评审

要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）

（二）档案管理

土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）

（三）清算文书

1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；

2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；

3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；

4、补充完善了一系列征管文书。※市局办法10个附件：

（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账（2）土地增值税清算申报表（企业填写）（3）土地增值税清算审核表（税务机关填写）（4）土地增值税清算通知书（5）责令限期改正通知书

（6）土地增值税清算审核受理通知书（7）土地增值税清算审核补充资料通知书（8）土地增值税清算申报通知书（9）土地增值税清算终止审核通知书（10）土地增值税核定征收通知书