农村土地流转抵押贷款——发展模式制约因素

第一篇：农村土地流转抵押贷款——发展模式制约因素

农村土地流转抵押贷款：发展模式、制约因素及策略安排

摘要：加快农村土地承包经营权流转，增强信贷支持农业规模经营是进一步优化农村资源配置和推进农村金融创新，促进现代农业发展的必然选择。本文以湖南省益阳市为案例，深入分析了农村土地流转的现状和作用、金融部门创新农村土地流转抵押贷款的做法和成效及农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素，在此基础上提出了加快农村土地流转和土地流转抵押贷款的对策和建议。

农村土地流转抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、稳定农村土地承包关系和加快农村土地承包经营权流转等方面有着积极的作用。中国人民银行益阳市中心支行在湖南益阳市南县开展了涉农金融机构农村土地流转抵押贷款的创新试点工作，创新“公司（农户或农合组织）+土地经营权抵押（产品预期收入质押）+信贷”的贷款模式，对促进农业适度规模经营和农民增收起到了积极作用。

一、农村土地流转贷款管理模式的创新举措

（一）明确流转主体对象

在保障农民基本生活的前提下，选择“抛荒”地、城镇一体化土地和开发成本核算低或增值潜力大的土地作为抵押土地。以流转土地使用权作抵押向取得土地使用权的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。涉农金融机构有权根据贷款合同，监督项目资金运行，到期偿还有困难的，可依法对土地使用权及地面作物进行

拍卖。

（二）政策措施配套支持到位

当地政府对办理土地流转贷款实行“三优”：即政策优先。当地政府明确提出所有相关政策均依据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的相关精神，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

1.抵押便利。鉴于目前农民土地流转抵押登记无相关法律规定，当地政府积极支持由村委会及村民代表与信用社签订“土地流转使用权抵押协议”，无需到土地、房产部门办理抵押登记，缴纳相关费用。

2.处置便利。当土地流转受让大户、企业或公司由于经营管理不善出现不能按期归还信用社贷款时，当地政府积极支持并协调流转土地使用权的处置拍卖，拍卖所得优先偿还农信部门贷款本息，农民土地转让费由土地再次受让方支付。

3.信用社则实行流转贷款“三优”政策，即资金计划优先，在考虑全年信贷计划时优先

做好流转贷款资金计划安排。资金安排优先，在贷款投放上优先安排并尽量满足流转贷款资金。贷款利率优惠，流转贷款利率优惠于其他贷款利率。

（三）流转模式因地而异

根据流转土地的属性以及要求，明确了可供选择的“三种”流转模式。一是和谐互利模式。该模式先由村支两委与企业洽谈意向，再由村委会向农民发放土地流转意见征求书，农民在自愿的前提下跟村委会签订合同，农信社凭合同办理抵押贷款。二是价格引导模式。该模式先由村委会垫资，按市场价格从农户手中收购土地种植权，进行规模整合后，对外招商承包。如浪拨湖农村信用社以土地经营权为抵押，对8户承包户的600亩土地发放了土地流转贷款60万元。三是能人经济模式。该模式将土地流转给长期从事规模种养殖经营的本村或外地种植大户[1]。

农村土地经营权抵（质）押贷款模式的创新延伸，不仅有效保证了农村规模经营主体的资金需求，有效促进了农村土地经营权的合理流转，实现了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢。通过土地流转，一方面，使农民自愿将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去。另一方面，使部分经营有方、有能力扩大经营规模的农民能及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的人地矛盾，为土地规模化经营创造了有利条件，如南县低洼土地开发后其收益助长了20倍，土地流转加快提高了农村土地的规模化经营水平。通过土地流转，探索出三种流转农民利益保障机制。一是建立了粮食收购及土地租金价格浮动机制。如大通湖粮食加工企业每年每亩以300元的保底价格受让农民水田的种植权，国家粮食补贴由农户享受。当粮食价格超过100元／50公斤时，粮食企业按每亩150公斤稻谷总价计付给农户，而土地租金随粮价的上涨而浮动。二是建立了价格协商机制。以“公司+农户+基地”的生产模式为基础，打破垄断经营，由当地政府及有关部门引进多家

粮食加工企业参与价格竞争，保障农民利益。三是建立了价格联动机制。如大通湖新裕村，每亩粮食加工企业付农户租金400元，种粮补贴由企业享受。每两年由企业、村委会及村民代表根据市场和国家粮食补贴政策变化情况，共同确定价格补偿办法。

二、农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素

（一）农村土地承包经营权主体不明确

益阳市在1998年开始农村土地二轮延包工作。过去，由于种田负担过重，比较效益低，农民承包积极性不高，有的自愿放弃承包土地，不愿签订二轮土地延包合同。近年来，承包土地有补贴，农户又要求土地承包经营权，加之有的地方新增人口承包土地无着落，导致人

地矛盾日益突出，确权发证工作难度很大。尤其是部分村组实行“三年小调整，五年大调整”的“土政策”，确权确地向农户颁发土地承包经营权证的少。以南县为例，由于前些年许多农户弃耕抛荒外出务工等特定原因的影响，该县确权确地向农户颁发土地承包经营权证的比例不到30%。目前，益阳市农用地中，新签农村二轮土地承包合同802145份，签订率86.1%，换发新经营权证书706510份,到户率76%。由于土地权属不确定，致使外来承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地的顺利流转。由于土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转纠纷不断，以土地承包经营权作为抵押的信贷业务就失去了存在的基础。

（二）农村土地流转手续不完备

调查发现，农村土地流转呈以下“三多三少”的现象：即集中流转的少，零星流转的多；合同流转的少，口头流转的多；长期流转的少，短期流转的多。农户与农户之间、农户与经营承包大户之间的土地流转大多是采用“田头协议”或“委托村组协议”的方式，无合同或合同不规范现象较为普遍。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。截至2009年6月末，以书面合同形式进行土地流转的农户为1252户，仅占涉及农户的4.1%；面积9736亩，仅占流转面积的5.9%，且大多数流转合同不规范。流转土地约定期限短，在两年以内达到67.9%，且一般规定为一年。由于农村土地流转手续不完备，零星流转且期限短，农村土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。

（三）农村土地流转操作不规范

尽管各级对农村土地基本政策是稳定明确的，但由于基层在土地流转操作过程中存在不规范行为，导致流转权益难以得到保障。如安化县CT镇HZ村村委会将该村265户农户经国土整理后的1600亩水田出租给资阳区8位农民种粮，按每年每亩400斤稻谷的条件承租期限三年。目前，承租农民已经开始耕作，并已交村上24.8万元租金,但该村迟迟不能与承租农民签订有流转农户签名认可的租赁合同，承租农民权益得不到保障。

（四）农村土地流转信息网络和渠道不畅

《农村土地承包法》明确规定，“农村土地承包权证的发放和管理机关是农业主管部门”；《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）中明确，“农村土地承包经营权流转双方要签订规范的流转合同，到乡（镇）农村经营管理机构办理流转合同签证手续。”但据调查，目前基层土地流转信息网络和流转渠道不畅，甚至部分乡（镇）还没有明确土地流转和纠纷仲裁机构。有的土地流转即使通过了合同签证，而一旦发生纠纷，大多农户根本不予认可。

（五）缺乏专业的土地评估机构

由于目前尚无具备专业资质的土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，金融机构开办农村土地承包经营权抵押贷款，如果仅以土地租金及地上种养物价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，实际价值难以合理确定。

（六）缺乏土地流转市场要素

由于没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行，流转对象也仅限于亲朋好友之间。由于流转市场发育缓慢，缺少有权威的流转中介，流转信息不畅，无法对农村土地经营权进行公开竞标，无法对林权、“四荒”资源、水面等使用权进行公开拍卖，一旦经营户出现贷款违约，农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以

变现。由于农村土地承包经营权变现能力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广步伐。

（七）风险保障机制缺失

因农业抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。一旦承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，都会直接影响土地流转价值。贷款人对这些因素难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。

（八）相关法律法规制约

《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”；《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明确土地承包经营权可以抵押，农村土地经营权抵押贷款操作难度较大。

三、对策建议

（一）加大《农村土地承包法》的宣传力度

有关部门要采取贴近农村、贴近农民等多种方式，通过宣传教育提高广大农村干部的法律水平，增强依法行政、依法维护农民土地承包权益的主动性和自觉性，增强广大农民群众依法维护自身合法土地承包权益的意识和能力，以稳定农村土地承包关系，为农村土地承包经营权合理、合法流转提供坚实基础。

（二）建立农村土地价值评估专业机构

制定《农村土地经营权价值评估管理办法》，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值

进行评估。土地管理部门也可组建成立独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。同时，建立科学的农村土地资产评估体系，合理评价农村土地价值。

（三）加快推进农村土地流转市场建设

建立健全土地流转管理和服务中介机构以及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，并明确其相关法定职责。即土地流转供求登记和信息发布，接受供求双方质询；协调供求双方有关事宜，落实契约关系，办理合同签证手续；对土地流转跟踪服务，调节纠纷，协调供求关系，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

（四）逐步建立农业保障机制

加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，对农业保险的亏损进行适当的补偿。农村信用社要积极探索多种担保方式，对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。

（五）修订和完善农村土地相关法律制度

农村土地承包经营权既然被定义为农民的“用益物权”，就属于农民的“财产权”，应该允许土地承包经营权抵押。建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》等相关法律，明确规定土地承包经营权可以抵押，为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。

（六）建立农村土地流转长效机制

农村土地流转在很大程度上取决于当地经济发展水平和农业产业化程度的高低。依托特色产业，抓好产业培育，加大农业项目招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，提高农业经济效益，努力推进由农业大市向农业强市的发展转变。坚持走“公司+科技+基地+农户”的现代农业发展模式,稳妥推进流转土地使用权逐步向具有较高生产技术的专业化公司、协会、经纪人集中，建立土地流转长效机制，实现土地规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地综合经济效益，促进农业增效、农民增收。

（七）着力推进农民素质技能培训

大力扶持农村教育事业发展，在巩固九年制义务教育基础上，努力发展高中阶段教育和职业技术教育培训体系，扩大农民子弟就学面。继续实施“阳光工程”，抓好

农村转移劳动力就业技能培训，把传统农民改造培养成为能适应时代发展需要的新型农民，为农村劳动力转移创造条件。抓住国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩

大基础建设投入这一契机，加快建设小城镇步伐，搞好规划，把小城镇建设成上档次、上规模，商业发达，环境优美的非农产业聚集地，鼓励农村劳动力到小城镇务工、经商、办企业，就地将农民转为市民。

第二篇：吉林省农村土地流转的制约因素与对策

吉林省农村土地流转的制约因素与对策

摘要：从总体上看，吉林省农村土地流转处于全国的中下游水平，在一定程度上制约了农村经济的发展。应采取多方面措施进一步促进农村土地流转。

关键词：土地流转；制约因素；对策

中图分类号：F327．34 文献标识码：A

文章编号：1007―7685(2006)05―0046―03

自农村实行家庭联产承包责任制以来，吉林省农村土地流转一直呈现规模小、数量少、范围窄的特点，并多是一种零星、分散式的流转。目前，农业逐步成为投资的新领域，专业大户、农业龙头企业、工商企事业单位、科技人员、再就业职工等纷纷进入农业领域，扩大了对流转土地的需求，加速了农村土地的流转。据对全省19个县(市)、340个村中3400个农户的抽样调查，2004年人均流转土地0．29亩，占承包土地面积的6％，比上年提高1个百分点。从总体上看，吉林省农村土地流转在全国处于中下游水平。

一、吉林省农村土地流转的特征

1．土地流转地域扩大化。过去农村土地流转主要发生在二、三产业比较发达、农民非农就业和收入比较稳定的大中城市郊区，欠发达地区农民因就业门路少，家庭收入对土地依存度高，很少发生土地流转。近两年，土地流转地域由大中城市郊区向大中城市远郊和欠发达地区扩展。

2．土地流转主体多元化。过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主体主要是农产。现在，参与农村土地流转的主体除农户外，工商企业、科研机构、城镇居民等都纷纷到农村租地、包地。

3．土地流转形式多样化。土地流转形式主要有转包(承包方将自己承包期内的部分或全部土地，以一定条件转给第三者，承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务)、转让(承包方经发包方同意将承包期内全部或部分承包土地转让给第三方。由第三方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原承包户在承包期内的土地承包经营权自然丧失)、互换(承包方之间或集体经济组织之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移)、人股(即承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权入股组成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司对土地实行招标承包，或对外租赁，或直接开发，农民按股分红)、租赁(承包农户将承包土地租给第三方经营，并收取一定租金)等。其中以转包、转让为主。

应该指出的是，随着土地流转的深化，土地流转出现的各种纠纷也逐渐增多。主要表现在两个方面。一是农户之间的纠纷。近年来由于耕地产出效益偏低，使个别农户将土地使用权有偿转让，甚至出售，而现在看到粮价及其它农产品价格上涨，中央出台了取消农业税等增加农民收入的优惠政策，有偿转让土地使用权的农户，现在又想要回土地使用权。但承包方农民又不愿意轻易交出自己耕种多年的这块土地，从而产生矛盾和纠纷。二是农户与村委会之间的纠纷。一方面，过去，有的农产由于种种原因把自己的耕地退回给村委会后，村委会又将其耕地转包给其他农户耕种。今天，这部分弃耕农户又找到村委会索要原本属于自己的耕地，由自己来重新经营。因此，产生纠纷。另一方面，承包乡村两级“机动地”产生纠纷。第二轮土地承包时，乡村两级抽出了一定比例的机动地，现在这部分土地已大部分承包出去，承包期5年至20年不等。这部分土地当初的承包价每公顷多在1000元以下，2004年农村的土地承包价每公顷均在2000元以上。由于价格上涨，加上当初承包时不够公开，导致农民与乡村两级组织间产生矛盾。

二、吉林省农村土地流转的主要制约因素

影响土地流转的主要制约因素如下：

(一)部分农民不愿离开土地。吉林省的地理位置和自然条件使其适合水稻、玉米、大豆的生产，是世界三大玉米带之一，农民人均占有耕地面积5．1亩，比全国平均水平高出近2倍，发展粮食生产具有得天独厚的资源优势。多年来，全省粮食商品率始终保持在80％以上，高出全国平均水平20个百分点。而土地是吉林省农民收入来源的主要载体。特别是由于“一免三补”政策的落实，引发了农民新一轮的种粮热和承包热。据对19个县(市)380个农产的抽样调查，82．6％的农户希望承包更多的土地，仅有1．3％的农户想把土地转包给他人。可见，农民对土地的依赖性很强。

(二)部分农民难以走出去。主要原因是：

1．没有门路。一是农村劳动力不但文化水平低，而且缺少技术(外出劳动力接受系统职业培训的只占19％，而发达省份有的达到40％以上)。自己没有技术，不知道出去干什么，找不到工作，致富无门。二是即使有技术，由于缺少用工信息，也不知道到哪里能找到工作。

2．农民工再就业的环境不理想。一是前些年农民工的工资得不到保障，拖欠农民TI．资的现象比比皆是。二是农民工转移的成本太高。如子女就学费用特别高等，许多农民对此望而生畏，打消了外出务工的想法。

3．农民外出从业的组织化程度较低。吉林省农民外出从业主要是以自行外出和亲友介绍为主，占全部外出从业人数的92．1％，经政府组织、市场中介等方式出去的仅占6．9％。在流动方式上存在很大程度的盲目性。一些地方政府由于在观念认识上不到位，认为劳务输出是富民不富县的事，往往只注重资金回归的效应，而对以劳务输出为主寻求就业门路的农民却很少给予主动有效的服务，更没有把组织农民劳务输出纳入政府的重要职能。

(三)农村土地流转的服务、监管体系没有建立起来。农村土地使用权流转仍以农民自发、私下进行为主，大多数地方还处在自然流转状态。部分基层干部对土地流转认识不足，认为土地承包期已延长30年不变，土地承包经营权流转属承包者个人的事情，不积极引导和规范，造成土地流转纠纷无人受理，处于放任自流状态，留下许多弊端和隐患。

三、进一步促进吉林省农村土地流转的对策

(一)基层政府应把为土地流转服务列为重要职能。一是加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握农村土地流转动态，把握农村土地承包关系的实际状况和发展趋势。二是指导农村土地流转合同的订立。对已形成稳定流转关系的要督促流转双方订立流转合同。三是乡镇农经部门要建立并管理好农村土地流转的档案。四是及时调节处理土地流转纠纷。

(二)制定相关的政策，确保农村土地合理流转。土地流转过程中，要认真执行现行土地制度，按照自愿、有偿的原则依法进行，不应以任何理由强制农户转让。一定要做到确保所有权，稳定承包权，搞活使用权。对土地的流转，要在政策上给予鼓励和支持的同时，对流转的程序、合同关系的变更等问题要做出明确的规定。

(三)加强管理，规范流转秩序

1．加强土地转出方的管理。首先，加强农户自发的土地流转管理。农户自愿将承包土地以转包、转让、互换、人股、出租等形式流转，应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。流转土地的税费缴纳方式要在流转协议上予以明确。其次，规范乡村集体经济组织和乡村行政组织参与土地流转的行为。乡村集体经济组织和乡村行政组织不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转其土地经营承包权。再次，农户可委托中介组织进行土地流转。委托流转要签订委托流转协议，并报集体经济组织和乡农村土地承包合同管理机关备案。

2．加强土地转入方的管理。首先，农村土地流转期限不得超过农产家庭承包土地的剩余承包期。流转期满后，经双方协商，可续签土地流转协议。为防止土地投机行为，已流转的农村土地，受让方不得进行再流转。其次，引导、监督工商企业选择适当方式开发农业。工商企业开发农业要不侵害农民利益，要有利于保护和巩固农村基本经营制度。政府应鼓励他们采取公司加农户、订单农业等方式，带动农户发展农业产业化经营。再次，应允许有条件的地方探索组建土地股份合作社。农户间以土地使用权为股权，本着自愿、互利的原则，发展土地股份合作制，这是新时期稳定农村土地家庭承包关系、发展农村合作经济、克服小生产与大市场矛盾的一种有效形式，应密切关注并积极加以引导。

(四)积极为土地流转创造条件。农村土地承包经营权流转不能只靠农民自发进行，各级政府和有关部门要在坚持农民自愿的前提下，采取有效措施，积极进行推动。一是把剩余劳动力的转移和培训工作列为政府重要职能。加快对剩余劳动力的培训，建立劳动用工发布制度。二是加快农村经营制度和组织制度的创新，引导和扶持农民专业合作组织建设，积极推进农业产业化经营。三是大力发展农村二、三产业，为农民流转土地后创造足够的就业空间。四是逐步建立土地流转市场和农村社会保障机制。通过这些综合措施，使农民能愿意走出去，而且能走出去，进而为土地流转创造良好条件。

课题负责人：吴美林

课题组成员：王晓红、于国印、孙靖涛、王洪娟、乔 壮、范秋明、臧宝颖

执笔：吴美林、王晓红

(责任编辑：耿玉春)

第三篇：浅谈制约农户担保贷款因素（精选）

农信社发展农户担保贷款的新思路是以农民合作组织为桥梁，提高农民合作化程度，使贷款与担保、保险相互结合、相互促进，逐步解决农民贷款难和农信社难贷款的问题。

一、农户担保贷款拓展中的制约因素

（一）农业保险体系不健全，制约着农户担保贷款拓展。

这里的农业保险是针对农业（种植业、养殖业）生产的保险

业务，是指通过农户投保在更大范围内分散经营风险，在受灾后及时得到损失赔偿的制度形式。据调查，辖区农业没有上保险，保证不了受灾后农民的收益，因而制约了担保贷款的拓展。

（二）农业的分散经营和高风险性，制约了一些金融机构的信贷投向。目前农户的分散经营方式，使得面向农户的贷款工作琐碎而复杂，且盈利不易，也从客观上给进一步加大金融支农力度带来了难题。如果没有政府引导或者其他组织协调和农户的融资关系，农信社很可能会因为风险大而不予贷款。

（三）农村专业合作组织的缺乏，制约了信息的准确传递。农民对于银行之所以缺乏信用，除了抵押物不足，主要原因是两者之间信息不对称，管理半径过长。没有农村专业合作组织提高农民的组织化程度，就不能依托地缘、业缘关系发展和规范农村金融，包括发展和规范合作金融业务。当前某些地方自发成立的农村专业合作组织虽然在一定时间内起到了作用，但由于缺乏专业性的指导和运作不规范，真正作用难以显现。

（四）农信社信贷员队伍超负荷运转，限制了其对农户贷款的支持力度。农信社办理的贷款大部分是农户小额信用贷款，具有点多、面广、额小的特点。据调查，一个信贷员平均负责５个村左右的信贷业务，业务分散，客户管理上很难到位。

（五）农村信用环境差和资金需求日趋多元化，使信贷管理体制亟需改观。当前，农村社会信用体系建设不完善，制度上也不健全，在部分农村地区还存在一些问题，大量强壮劳动力外出务工，剩下所谓“3861部队”，即妇女和儿童，信用意识淡薄，还款能力有限，农村信贷业务难以开展。随着经济结构和收入结构的多元化、复杂化，农村各经济主体的需求呈现多样化的特征，现有的信贷管理方式、信贷业务品种和金融服务水平滞后，难以满足农业经济持续发展的客观需要。

二、发展农户担保贷款的新思路

（一）以农业保险来分散信贷风险。农信社应与保险公司建立合作关系，在具体运作中，农业保险保单如指定银行作为第一受益人的，保单可作为质物质押给银行从而获得贷款。

（二）建设多层次、多元化的农贷担保体系。通过建立政府引导型担保基金，进行市场化运作，具体的运作方式可以采取从中央和上级政府下拨给农村的扶持资金中划出一部分、地方政府小财政收入中挤出一部分的办法建立县、乡（镇）两级农贷担保基金。农贷担保基金专户存储在农信社，专人负责管理，专门为农户大额贷款提供担保。

（三）因地制宜，发挥农村金融机构的优势。农信社应将传统的信贷业务向支持农业产业结构调整的方向转变。主动引导农民改变传统的耕作模式，优化种植结构，发展高效农业、特色农业、生态农业和观光农业。在支持畜牧养殖业方面，应以发展标准化规模养殖为重点，把信贷资金投向效益高、风险小、潜力大、市场稳定的绿色环保养殖项目上。

（四）推进农民组织化。农村金融问题与农民组织化问题是一个硬币的两面。破解农村金融问题需从提高农民组织化入手，反之提高农民组织化要从发展金融组织着眼。信用合作社以金融为核心，以信用为脉络，通过支持和引导农民发展合作组织，并在合作社与合作协会平台上开展农村信用评级和信用联保，实现与现有银行体系的对接和互补，将社会资本有效转化为经济资本。

（五）创新服务方式，打造特色金融服务。坚持以农户为中心，围绕支农重点，拓宽服务领域，结合市场对不同的客户“量体裁衣”，提供个性化、差异化信贷服务。

（六）建立科学的人力资源管理体制。加大人才培育力度，建立一支高素质的信贷管理队伍。要采取引进来、派出去、上下交流、异地交流等方式，多渠道培育信贷管理人才，逐步优化信贷队伍。在用人的激励机制方面加以优化。

第四篇：农村土地流转模式解析

农村土地流转模式解析

编者按：《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。实际上，一些地方在此前已经因地制宜进行了一些尝试。可以说，这与十七届三中全会的精神不谋而合。

各地目前探索出了哪些土地流转模式?在实践中又有何创造?为方便基层国土资源工作者深入了解农村土地流转有关情况，把握好土地流转政策，本版结合具体个例，对农村土地流转模式进行解析。

模式一：转包

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

实践

温州：耕地向种田大户集中

浙江省温州市通过创新耕地流转模式，实现耕地向种粮能手、村级集体、专业合作社集中，并实施全程机械化服务，这些举措不仅遏制了耕地抛荒现象，还成功稳定住了粮食生产。

人均耕地面积仅0．31亩的温州是典型缺粮地区，粮食自给率只有35％。由于粮食生产受比较效益、耕种规模、台风灾害等因素影响，当地农民种粮积极性近年来持续下降，粮食生产特别是早稻生产出现连年下滑趋势，一些地区出现耕地抛荒现象。

在基层政府的倡导下，温州各地农村近年来积极创新耕地流转模式，促进粮食规模化经营。其主要内容为农户把承包田有偿转包给大户集中经营，模式包括“招投标式转包”、“中转站式转包”和“中介机构合同转包”等三种。作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40％以上的早稻生产任务。

瑞安市梅屿乡马中村部分耕地先由村集体承包形成基地，然后再转包给种粮大户，这种形式叫“中转站式转包”。今年承包了1000多亩耕地用于粮食种植的瑞安市马屿镇的种粮大户项宝荣，通过当地老人协会出面协调，与农民签订了转包合同，他采用的是“中介机构合同转包”形式。而在瑞安市飞云镇林中村，伯特利粮食专业合作社的陈庆福则是通过“招投标式转包”，以每亩高出当地市场价10至15元的价格，承包了1500亩水田。

除了大户以外，村集体代耕代种也逐渐成为温州粮食生产的主体之一。在瑞安市桐浦乡，乡政府明确规定，土地流转超过2000亩的村集体可以获得5000元的奖励。重赏之下，该乡缺少青壮年劳动力的岭南村，由村集体一举承包全村200余户农户的600多亩水田，并聘请农机合作社进行集约化管理。往年6月仍是一片荒草的水田，今年5月便插满了绿油油的秧苗。据统计，温州目前由村集体直接或间接参与经营的土地有10万亩，占全市早稻播种面积的20％左右。这种由村集体出面进行季节性土地流转的模式，可以打消农民一直以来担心土地流转后承包权变更的顾虑，农民愿意，大户放心，各得其所。

温州三种土地流转方式的广泛运用，已经收到了遏制耕地抛荒、稳定粮食生产的预期效果。据最新统计，今年温州早稻播种面积达 51．89万亩，比上年增5．5万亩，超额完成了50万亩的计划任务，全市耕地抛荒现象得到了有效遏制。

模式二：互换

互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移了则须按规定办理相关手续。

实践

沙湾农地互换节地又增收

2004年，时任新疆维吾尔自治区沙湾县四道河子镇下八户村党支部书记的赵金财动员村上八户村民在自愿、公平、依法的原则下互换了土地。当年，就增产丰收了。

2005年初，下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定：全村进行大规模土地互换。多数支持土地互换的群众按照合同约定开始换地，当年，全村共互换土地1万多亩。七零八落的上千块土地，一下改造成一块块大条田，对这些大条田又开始大面积推广滴水灌溉技术。土地互换后，下八户村节水30％，增地 5％，人均增收347元，节省劳动力50％。

赵金财上任时村里负债169万元，3年后，不仅还清了外债，村集体经济还积累存款40万元。村委会投资120万元兴建的办公大楼也拔地而起。村里富了，农民也在土地互换中得到了实惠。如今百分之百的土地实现滴水灌溉，1／3的农民外出务工。

去年，下八户村农民人均纯收入近8000元。“这个数字相当保守，一些农户的收入在几十万元，甚至上百万元。全村20多辆小轿车，70多户农民有电脑，家家户户都有拖拉机。他们的真正收入应在万元甚至几万元以上。”沙湾县县长努尔·加海说。

与2007年全国农村居民人均纯收入4140元相比，下八户村农民的收入是全国平均水平的一倍甚至几倍!

模式三：入股

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。

实践

甘肃成立首个土地股份合作社 甘肃省首个土地股份合作社——甘肃省庆阳市宁县民生农民专业合作社近期正式在工商部门登记成立。

该合作社由甘肃宁县焦村乡任村村党支部书记兼焦村兴达养殖有限责任公司经理杨军发起。近年，杨军承包本村80亩耕地，效益不错。这让当地农民看到了土地规模经营的好处。今年，由杨军牵头，该村开始成立土地股份合作社。

这一合作社以土地入股为主要方式，农户携地入股，由合作社集中使用，由种田能手或企业承包租种，双方签订合同，合作社统一管理。加入合作社时，农民要有书面入社申请，准入后，农民以土地和现金两种方式入股，土地每亩为1股，参与农业收入分红；现金股用于建办企业，每股为500元，以100股封顶，参与企业利润分红。入现金股的农户必须入土地股，否则不予确认。

目前，该村入社农户已达161户、712人，分别占全村农户的51．4％、人口的 54．6％，入股土地达1150亩，古全村耕地的 33．5％。合作社成立后，入社农民已开始根据村里的土地、劳力、基础设施情况，对村里的土地制定发展规划，寻找合适的农业产业方向。

专家介绍，当前一家一户的小农经济已难以应对市场，农民增收困难。进行土地流转，实施规模化种植已是农业发展的必然趋势。土地股份合作社这种土地流转形式的产生是农村发展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改变当前土地承包政策，却可实现规模化经营，提升农业应对市场的能力，增加农民收入，并可将部分劳力从土地上彻底解放出来。

模式四：出租

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(承包方)负责。

实践

从“分田到户”到新型合作化

30年前，当安徽省小岗村村民严金昌在曾经推动了中国农村重大变革的“分田到户”的秘密协议上摁下手印时，他没有想到，有一天，他会把分到自家的田地又租出去。

两年前，严金昌和十几户农民一起，以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海公司，发展规模经营，年终参与分红。

这些农民们有的外出打工，有的则接受了这家上海公司的返聘，成为企业员工，每人每月领取600元左右的工资。

今年65岁的严金昌也接受了公司聘用。不仅如此，因为经验丰富、具有一定号召力，他还被提拔为这个占地200多亩的现代企业的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年终分红，这可比一年到头种地划算得多。粮食种得再好，一年的收成也不会超过1000元。”这位30年前领头实行分田到户、自主生产的老农现在成了土地集中流转、发展合作经济的积极倡导者。这种集中利用土地、实现规模经营的新型合作经济给当地农民带来了实惠。2007年，小岗村人均收入已达6000元，而当年全国农村居民人均纯收入是4140元。

模式五：抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时，债权人(即抵押权人)依照担保法规定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。

实践

三明土地承包经营权可抵押

福建三明农村信用社从2006年起探索开展农村土地承包经营权抵押业务，目前全市农信社累计已发放该类贷款318万余元。

2006年6月，将乐县农信社在全市率先推出农户土地承包经营权抵押贷款业务。白莲镇小王村村民温元宝以140亩农地的承包经营权作抵押，获得首笔10万元贷款，从事无公害水果、蔬菜规模种植。

将乐县农信社主任钟先礼说：“近年来，随着农村劳动力大量转移，将自家土地交由同村农户经营的现象越来越多，这给农业规模经营创造了有利条件，融资难问题也随之产生，探索土地承包经营权的多种流转方式是解决农户融资难的出路。”

近年来，三明市各地农村信用联社先后探索“公司+农村土地经营权抵押”“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式，解决农民对土地规模化开发资金需求。

钟先礼说，2007年10月1日实施的《物权法》对农村土地承包经营权抵押作出明确规定，但由于与农村土地承包经营权抵押相配套的登记、风险评估、抵押权实现等制度尚未出台，这些配套制度亟待完善。

（来源：中国国土资源报）

第五篇：农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告

一、农村土地承包经营权流转的现状

至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：

1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金那一世小说网 http://www.xiexiebang.com为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。

2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。

3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。

4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。

二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法

去年我市在**、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，**县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：

1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。

3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。

4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。**县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。

三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析

（一）有利因素

1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。

2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发

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展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。

3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一那一世小说网 http://www.xiexiebang.com方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。

4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。

2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。

四、土地流转和抵押存在的主要问题

1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。

2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如**县沙溪乡于2001年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。

3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。

4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。

5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。

五、对策与建议

1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。

2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。

3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、发布流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。

4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。

5、积极探索，推动抵押。要强化地方政府与金融部门互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营权相互分离、用土地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农民在稳定承包权30年不变的基础上，以土地承包经营权抵押融资的方式，使农民较为方便地获得急需的启动资金。要建立健全农村土地价值评估制度。应建立农村土地价值评估机构，可以委托有资质中介机构来承担，使土地流转、抵押、清偿等行为做到公正、合理。

6、加强引导，优化服务。要把农村土地承包经营权流转工作摆上各级党委和政府议事日程，切实加强领导。要加强党的农村政策的学习和宣传教育，认真搞好调查研究，发现与解决新问题，总结新经验，探索新路子，处理好各方面的利益关系。对二、三产业发达、就业门路较多、农民收入比较稳定、部分农民不再以土地收入为主要来源的地方，要积极引导，做好工作，确保农村土地承包经营权流转工作的顺利进行。要切实执行党的土地承包政策，为土地流转及时提供法律、政策、信息服务和搞好协调服务，建立土地经营权流转机制，促进土地适度规模经营和集约经营。

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