催讨物业管理费的法律思考

第一篇：催讨物业管理费的法律思考

催讨物业管理费的法律思考

随着住宅小区的不断增多，物业管理越来越得到人们的关注。人们在关注保护业主合法权益的同时，也开始逐步关注对物业管理者合法权益的保护状况。在物业服务合同履行过程中，物业管理者最经常受到侵害的就是业主拖欠物业管理费。业主拖欠物业管理费的现状

业主拖欠物业管理费，已经成为了小区物业管理的一个普遍现象。笔者曾对福建省福州市、厦门市和漳州市的物业管理现状进行调查，结果发现80%以上的小区存在着业主拖欠物业管理费的现象。有的小区的物业管理收费率甚至不到50%。笔者为此专门了解了业主拖欠物业管理费的成因。发现主要有以下几个原因：一是业主认为物业管理公司服务不到位，而以不交或拖欠物业费进行对抗；二是房地产商遗留下来的房屋质量问题，部分业主将此归咎于物业管理公司； 三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业买卖中前业主遗留的物业欠费；五是一些业主以没钱等为由恶意拖欠物业费等。业主拖欠物业管理费无论是基于什么原因，其结果是物业管理公司无法收到预期的物业管理费，其运营资金往往得不到保障，并会因此产生与业主抵触的心理，影响到正常的物业管理。笔者的调查发现，物业管理公司因业主的拖欠行为往往采取减少物业服务支出、降低服务质量等手段来缓解资金压力，而这种手段则导致更多的业主拒交物业管理费用，这样就形成了恶性循环，物业管理者与业主之间的矛盾变得越来越不可调和，最终物业公司和业主的利益都受到了损害。例如，在福州等地方都存在这么一种状况，那就是因物业管理者与业主之间的矛盾，业主拒交物业管理费，物业管理者降低服务质量，业主大会决定另聘物业管理公司，而原物业管理公司则因业主拖欠物业费而拒绝撤离，新物业管理公司无法进驻，从而导致一个小区有两个物业管理者，但两个管理者却都形同虚设，小区极其混乱的现象。

物业管理者催收物业管理费的做法

针对业主拖欠物业管理费的行为，各物业管理者都会采取一些措施，以期保障自己的权利。物业管理者针对业主欠费问题的传统做法是：首先是找业主进行沟通，通过思想工作来达到目的；其次是通过停水停电等措施来迫使业主妥协；再次是加强服务质量来感动业主；最后是在无奈之下诉诸于法院。

然而据笔者了解，这些措施却收效甚微。在笔者调查过程中，有不少物业管理者告诉笔者：对业主拖欠物业管理费，如果采用思想沟通的方式收效甚微，反而会引起负面效果，那就是在催讨过程中往往是双方互相指责，闹得不欢而散，矛盾越积越深；而通过停水停电手段又于法无据，因为现在的水费、电费等多数都是采用银行缴费方式，物业管理者不直接收取，不少业主拖欠的仅仅是物业管理费，而非水费、电费，物业管理者停水停电的行为易受到指责；而对于通过加强服务质量来感动业主的做法，物业管理公司普遍不予以认同。首先物业管理者多数认为自己的管理没有问题，完全按照物业服务合同来进行，业主认为管理不到位是无理取闹，其次有不少物业管理者则认为是因为业主的欠费而导致物业管理者经费支出困难，继而导致物业管理质量下降，改进服务质量前提必须是业主交清拖欠的物业费；而对于通过诉诸法院的法律手段来催讨物业费，物业管理公司却都有着许多的无奈——成本太高，得不偿失。在福州，有一业主从2004年底开始拖欠某物业管理公司物业费，到2006年3月，共计欠费1,900多元，该物业管理公司一方面因诉讼时效问题，另一方面也为了杀一儆百，就到晋安区法院状告该业主，该案件经过一审、二审，直到2006年底，判决才下来并生效。判决生效又面临执行问题，到2007年6月才将该业主拖欠的2005年3月以前的物业费拿到，但2005年3月之后的物业管理费该业主仍继续拖欠，物业管理公司还得去起诉。而且在这起案件中，物业管理公司希望案件能够打得漂亮一些，于是聘请专业律师代理。大多数律师一听说只有2,000元的标的，纷纷退避三舍。人家律师说你物业费纠纷看似简单，实则不省事，就算按件收费最低一件3,000元律师费，还是吃力不讨好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律师费，人家干什么不好？而从欠费业主的角度看，就算你按程序全部做下去，输了官司也就是付你物业费了，谈不上什么损失。物业管理公司都只能知难而退，成本太高了。因此，在笔者调查中，多数物业管理公司都认为通过诉讼方式催讨物业管理费的做法并不可取。

由此可见，传统的催讨物业管理费的做法并不能收到很好的效果。这就需要我们寻找一些新的行之有效的法律途径。催讨物业管理费的法律思考

由于我国的物业管理制度仍然是处于起步阶段，因此各种制度的构建仍处于探索之中，不够完善。针对物业管理者催收物业费困难的现状，笔者认为应该通过比较分析的方法，结合现实中的一些有效的做法，逐步完善我国物业管理立法，保障物业管理者的合法权益，维护良好的社会秩序。笔者经过调查，认为以下几种做法不妨可以尝试：

第一、由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业服务合同，将相关欠费业主资料交给律师事务所，授权给律师事务所对相关住宅小区物业费进行催收，由律师事务所派专门律师进行统一催收。这种做法已经在不少地方实行，福州、厦门等地的部分物业管理公司也正采用这种方式，并且普遍反映收效较好。通过律师事务所，利用律师的专业法律知识进行统一催讨，多数欠费业主都能在律师的法律说教下交纳拖欠物业费，这种做法不仅可以避免物业管理公司与业主的正面冲突，还可以避免物业管理公司对欠费业主逐一催讨的繁琐过程，对物业管理公司来说可以节省时间和催讨的费用。利用律师事务所进行催收可以起到事半功倍的作用。

第二、借鉴美国的一些做法，赋予物业管理者对物业享有法定的优先权。在我国司法实践中，我们仍将物业管理者对业主的管理费的请求权与一般的债权等同，这显然是不合理的，物业管理者是通过提供劳务来获取报酬的，是一种劳务性质的合同，物业管理者对业主的管理费的请求权应当优先于普通债权得到行使。在美国，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴物业管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳所欠费用，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。笔者认为，我们可以尝试参照美国的做法，制定相关的立法，赋予物业管理者对物业的优先权，当业主拖欠物业管理费时，在合理的催讨期间，业主仍未交纳拖欠物业费的，物业管理公司可以按法律规定的程序，请求法院强制拍卖该物业，并享有优先受偿的权利。

第三、针对物业买卖无需经过物业管理公司而产生的前业主拖欠物业管理费问题，可以规定物业买卖，如果有物业管理的，必须结清物业管理费，否则应当由新旧业主承担连带责任。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这是明确了业主与承租人对物业费的连带责任，只要物业在，物业管理公司最后找到业主，总是能收到物业费的。第四十二条还规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”这也明确了开发商在卖房之前要负担物业费的责任，而且开发商卖房后业主入住都要到物业公司办入伙手续，物业公司随时可以了解物业交易的动态。但是到了二手房交易市场，物业公司可能就会被蒙在鼓里了。买卖物业只要在交易所里就可进行了，不需要你物业公司交接把关。“买卖不破租赁”，承租人向谁交租都是一样，所以也不一定告诉物业公司说自己承租的物业已经更换主人了。等到物业公司发现了，老业主可能就找不到了。在福州，有个业主的写字楼虽然天天在出租使用，但就是不交物业费。忍无可忍之下物业管理公司将业主告到了法院，但是当法院来送传票时，承租人告诉法官上个月业主已将物业卖掉了，前面的老业主已经联系不上了。法官说如果没有老业主其他财产的资料，起诉后将来执行也是个难题，还是先撤诉吧！笔者认为，要杜绝这种现象实际是比较容易的，那就是通过立法规定物业买卖必须通知物业管理公司，结清物业管理费，否则新老业主要承担连带责任。这种做法无论是对买卖双方还是物业管理公司，都是轻而易举的事。这样不仅可以保障物业管理者的利益，而且也可以对新业主的权益起到保障作用，避免此类拖欠纠纷的发生。

第四、改变诉讼的模式，降低诉讼的成本。诉讼是权利的最后一道保障，所以我们也不应排斥通过诉讼来催收物业管理费的做法。但因为业主拖欠物业管理费的金额往往较少，而且涉及面较广，这类纠纷，应尽可能采用简便程序以有效保障物业管理者的权益。而目前我国民事诉讼中的简易程序并不是以金额的多少来确定，因此，实践中物业管理者催收物业费的诉讼大多因涉及业主较多而采用普通程序，不能及时地处理纠纷。笔者认为，我们可以尝试设立小额钱财诉讼程序，尽量简化程序，减少诉讼成本，以保障物业管理公司的利益。

总之，针对物业管理公司催收物业管理费的困境，我们应该尽快完善相关的物业立法，以促进物业行业的良性发展。

第二篇：什么是物业管理费

什么是物业管理费？

在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元／建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?

首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。

因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三篇：物业管理费测算

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

--------------------物业管理收费标准测算初探

摘要：物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键，合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展，业主自觉自愿交费将起到积极作用。而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面，力求全面、准确、合理。

物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。

一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等 这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

（二）工资的确定：

1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社会职工平均工资计算。

政府每年 3月公布上本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。

3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。

4.加班费的测算：社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ～ 3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。

5.保险费用：规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 1.历史成本法：根据历年成本开支情况，加上不可预见费（一般为 10%，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。

2.简单测算法：按照设备或系统造价(投资)的 5% 6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

三、物业管理区域清洁卫生费用

该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高 30% ～ 50%。

四、物业管理区域绿化养护费用

包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。

五、物业管理区域秩序维护费用

包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

六、办公费用

包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会

议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

七、物业管理企业固定资产折旧

计提折旧的方法主要有两类：一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下：固定资产折旧额 =（固定资产原值惠州业主论坛厦门业主论坛-未来海岸

福建省物价委员会关于印发

《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知

一九九九年十二月四日 闽价［1999］房字443号

各市(地)物委(物价局)：

现将《福建省物业管理服务收费管理规定》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请迳报省物价委员会。

福建省物业管理服务收费管理规定

第一条 为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发［1998］34号)等法律、法规和政策，制定本规定。

第二条 本规定适用于在本省范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。本规定所称的物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条 各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关，价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督和检查。物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。省价格部门负责制定全省统一的物业管理服务收费规定，并管理在省及省以上工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费；各地价格部门负责管理在市、县工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费。

第四条 提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。

综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。

停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。

房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。

特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，为其个别需要提供服务所收取的费用。

第五条 物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。

综合管理服务费、停车管理费实行政府定价；房屋装修垃圾清运费实行政府指导价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。

第六条 本规定所称的公共性服务内容包括：

1.监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房，确保楼宇的安全使用；

2.公共环境卫生保洁工作，包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等；

3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作； 4.安全保卫和消防监督工作； 5.绿化管理维护工作； 6.公共场所秩序的管理工作；

7.接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作； 8.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务； 9.其它管理服务项目。

第七条 综合管理服务费实行分等级定价。综合管理服务费的收费等级，由各市(地)价格部门按《福建省物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容，结合当地实际，制定具体的收费等级考评办法。

各收费等级的收费指导标准，由各市(地)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以及按质论价的原则合理确定，并向社会公布。

同一城市范围内有两级以上价格部门的，其收费等级的考评办法和收费指导标准应主动协调，保持同城一致。

第八条 各物业管理单位综合管理服务费，在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准，自评收费等级和收费标准，向价格部门申报，价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准，对普通住宅小区的收费标准要从严核定；在物业管理区业主管委会成立后，由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。

在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。

第九条 物业管理单位在申报物业管理服务收费时，应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料。

第十条 停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由各市(地)价格部门制定。

第十一条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的，其收益应用于物业管理服务费用开支。

第十二条 物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题，按如下规定执行：

1.水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时，应将水电周转金如数移交。

水电周转金实行政府指导价，由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。

2.公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费，物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费；多层带电梯住宅、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。

公共水电费可由物业管理单位会同业主管委会确定具体分摊办法，未成立业主管委会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行：

(1)对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户或按房屋建筑面积合理分摊。

(2)电梯、中央空调电费由物业产权人、使用人按房屋的建筑面积合理分摊。(3)水泵用电按用水量为系数合理分摊。(4)变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

(5)备用电源(发电机)耗油量按物业产权人、使用人的用电量为系数合理分摊。

第十三条 物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。否则按价格违法行为论处。

第十四条 综合管理服务费由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交锁匙为准)按月交纳，物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合管理服务费、公共水电费由房地产开发企业或包销商承担。

第十五条 经价格部门核定的或由物业管理单位与业主管委会以及物业产权人、使用人代表协商议定的收费项目和收费办法应当在物业管理合同中明文规定。

第十六条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。

物业管理单位应当定期(一般为6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费的收支情况，公布物业管理和小区或楼宇的重大措施，接受业主管委会或物业产权人、使用人的监督。

第十七条 物业管理服务收费实行年审制度。物业管理服务收费年审有关规定另行下达。第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向物业产权人、使用人提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

第十九条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的价格纠纷，业主管委会应予调解，调解不成的，可由价格部门进行调处。

第二十条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向物业产权人、使用人重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

第二十一条 未经价格部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取本规定第四条规定以外的其他费用。

第二十二条 实行物业管理的物业产权人、使用人应当按价格部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

第二十三条 对违反本规定的行为，由价格部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第二十四条 各市(地)价格部门可根据本规定制定实施细则，并报省价格部门备案。

第二十五条 本规定由省价格部门负责解释。

第二十六条 本规定自2000年2月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》(闽价［1995］房字184号)同时废止。

福建省物业综合管理服务收费等级考评目录

考评项目 考评内容

一、管理运作

1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所，实行综合管理服务； 2.业主管理委员会组织机构是否健全；

3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同，管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确；

4.各项管理制度完善，制定业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度；

5.辖区内物业档案资料齐全，管理完善； 6.有应用计算机等现代化管理手段，并进行科学管理。

二、环境卫生与绿化管理

1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍，管理制度落实； 2.辖区内环卫设施完好，并保持整体环境及环卫设施清洁；

3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作； 4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池，并定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害，确保辖区整洁； 5.工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准，无有毒有害物质； 6.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%；

7.辖区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当，花草树木定期修剪，管理及养护制度完善，无人为破坏；

8.绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安专业队伍，实行24小时保安巡视制度；

2.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况，工作认真、文明执勤、言语规范； 3.安全监控、消防监控设施完备，各种消防设备、器材齐全，完好率达到98%以上； 4.配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实； 5.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施；

6.有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配置齐全，功能完好； 7.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各种车辆行驶、停放有序，管理制度落实，无违章行驶、停放及管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象；

四、房屋及其配套设施的管理和养护

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻； 2.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等；

3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序，查阅方便；

4.房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象； 5.房屋完好率达97%以上，并坚持房屋修缮制度，保证房屋零修、急修及时率达到98%以上，维修质量100%合格；

6.道路平坦通畅，停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损； 7.路灯、通道照明等公共照明设施完好，完好率达95%以上。

五、公用配套设备的日常管理和维护工作

1.配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗；

2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；

3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，并归档保存；

4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养，各种安全检查审核证件齐全； 5.有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度； 6.建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划； 7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好；

8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备，设备及周围环境整洁，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；

9.供电、供水计量及收费严格执行有关部门的规定，无不合理计量和乱收费现象。

六、管理人员素质

1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实；

2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训，并取得相关技术证书； 3.管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范； 4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度；

5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标，服务意识好，敬业精神强。

七、社区文化

1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化； 2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备； 3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动； 4.为业主开展多项便民服务，为业主提供方便； 5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。

八、经营服务及收费执行情况

1.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费； 2.按规定明码标价，收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布； 3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用；

4.严格执行规定的收费项目和收费标准，提供质价相称的服务，无只收费不服务或多收费少服务行为； 5.物业管理单位费用支出合理，并定期向业主公开费用的收支情况，自觉接受业主监督； 6.业主的投诉率要在0.5%以下，处理率达95%以上，回访率95%以上； 7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。

福建省物业综合管理服务费收费等级表

收费等级 考评得分(满分为100分)一 级 90分以上 二 级 80－89分 三 级 70－79分 四 级 60－69分

注：

1.物业综合管理服务费收费等级考评各项目的具体评分标准及各收费等级物业综合管理服务费收费指导标准，由各市(地)价格部门制定。

2.物业综合管理服务费收费等级考评得分在60分以下的，不得收费。

第四篇：物业管理费包括哪些

物业管理费包括哪些，什么时候开始交物管费？

一、物业管理费包括哪些 物业管理费项目构成

(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；

(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；

(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出；

(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；

(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；

(八)公共区域植花、种草及其养护费用；

(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用；

(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用；

(十一)节日装饰的费用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；

(十四)公共电视接收系统及维护费用；

(十五)其他为管理而发生的合理支出。

二、什么时候开始交物管费

在开发商发出收楼通知后，业主应该按时收楼。因为在商品房买卖合同中双方已经约定了收楼时间，如不按时收楼则属于违约。而且就算业主不按时收楼，该房屋因此而发生的费用、风险等也要业主自行承担。

但有一点必须注意，物管费的收取应该按照业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期开始算起。如果到交楼日期后，开发商没有书面通知业主收楼，业主因此延迟收楼的，不必缴纳物管费。就算是有销售人员口头通知业主收楼，这也不符合流程，不能算作是开发商已经通知业主收楼。在收楼时，倘若业主发现楼盘有质量问题需要整改，整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担，业主无需缴纳物管费。因为这属于开发商造成的，应由开发商承担相应责任。

第五篇：物业管理费几个催款方式

物业管理费几个催款方式

几个物业催款方式:

1、利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。

2、按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。

3、“温馨提示”预定缴纳时间截止后５日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－１0天。

4、敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作最为艰苦的时期。

5、催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。

6、经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的１０％以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决。

7、物业管理是一个系统工作，催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时，物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、联席会，通报各项工作进展、征求业主意见、互动交流，以解决拒交管理费问题为突破口，贴近业主、明辨是非，充分协调各方关系，实质性地推动业主和建设单位矛盾和问题的解决。建设单位也应以此为契机，展开大规模的公关活动，切实树立诚信负责的良好企业形象，彻底扭转被动局面，争取物业遗留问题的全面妥善解。

物业催款方法及技巧

1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。

2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。

3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。

4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。

5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来

推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。

6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。

8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。

10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。

12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。分享些收费方法与技巧

1、经理助理（尤其是客户主管）要亲自上门收费。笔者服务中心收费小组分成几部分：一部分是以客户主管牵头，客户助理为组员，此小组占整个收费工作的三分之一；第二组以经理牵头，所有经理助理是组员，解决一些客户助理无法完成的疑难问题；第三部分，以经理为主，处理往年欠费的遗留问题。

2、在催费时，先发催费函，然后给业主发律师函，第三轮发“律师函后函”，“律师函后函”上恳请业主将不交费的原因和家中存在的问题在“律师函后函”上写明，返回服务中心，服务中心将尽力解决，服务中心本着与业主真诚相处的原则，最好与业主以友好、解决问题的态度和方式与业主沟通协调问题。发律师函后，笔者有15%的业主能交物业费。

3、服务中心对收费成员在收费过程中遇到的问题进行汇总分类，每天经理助理都要开“碰头”会，不断调整收费策略，在收费较好的高峰时，预测会有低谷的出现，提前对收费策略制定预防措施。

4、打仗要靠司令部，服务中心经理和经理助理相当于收费工作的“司令部”，对整个收费工作要作好全面指挥。

5、收费“司令部”核心成员每天要分析收费进展状况；同时，特别关注客户助理等收费小组成员的心态，对连续几天收费排名靠后的成员，了解其原因：是主观倦怠，还是需要服务中心的支持；经理助理要主动对下属给予关心，保持沟通。

6、每3天就要给客户助理开会，大家共同探讨收费措施。

7、离年底越近，催收时间越紧迫。与业主比较有效、节省时间的沟通方式是通过文字交流，服务中心制定统一的“收费答客问”，对业主反映比较共性的问题编写成页，遇到业主提出疑问，为避免纠缠，可以给他一份，以提高收费人员与其沟通的效率；同时避免收费人员中了业主的“圈套”。

8、与业主是一个长期相处沟通的过程，在收取物业费的同时，要及时为业主解决问题，不能只收费，不解决问题；要逐渐建立物业在业主心目中好的口碑，为明年更好地收费奠定基础，埋下伏笔。