法律文书写作中应当注意的问题(三)

第一篇：法律文书写作中应当注意的问题(三)

【前言】今天我受院里的委托来和大家一起学习一下法律文书写作当中要注意的几个问题。谚语说“兵行诡道是正道，文走曲径是坦途”。那么对于我们的法律文书写作是不是也要走曲径呢？答案是否定的。因为我们法律文书的受众也就是读者想要看的重点在于结论以及结论所依据的理据，所以我们的法律文书要求的是严谨、平实和技术。

法院法律文书写作中应当注意的问题

（2009年10日上午9点，大审判庭讲稿）

（三）【要探讨的话题】 精确或模糊

翻开每一本法律文书写作指导书籍，几乎都会告诉你：法律文书需要的是精确再精确，这确实是法律文书写作的重中之重。

法律唯有精确才能区分各自权利义务的界限。体现法律精确性的典型例子莫过于国际贸易当中信用证审查的“镜像标准”。“镜像标准”曾经是英美法院所援用的主要审单标准之一，即要求信用证项下的单据要与信用证条款的描述要像镜像一样完全一致、不差分毫。任何偏差，哪怕是很细微的，都将导致信用状失效。

法律的精确有时候甚至关乎一个人的生命和自由。坊间流传，当年武松杀死西门庆后，被收监候判。由于武松属报复性故意杀人，按宋律应判死刑。后来有个押司（相当现在的律师），出于对英雄好汉的同情，有意为其开脱，在原状词中改将“仇杀”一词改为“斗杀”。一字之差，性质就变 1 了，报复性的故意杀人改成了相互斗殴而致死人命，罪不致死，从而保留了武松的性命。

又如2008年的一个盗窃案，一个保安在柜员机上171次的取款，竟然颠覆了多年以来，法律人一直以为毫无歧义的“秘密窃取”一词的含义。一时之间，何谓“秘密”、何谓“窃取”，竟然连一众法学大腕们都众说纷纭，这让法院左右为难，最后只好对“秘密”一词采取扩张解释，认为只要嫌疑人在犯案时自认为无人知晓，就构成“秘密”。但是，这种依据犯罪嫌疑人主观意志判断其行为特征的解释方法显然难以令人信服。

有更多的例子，似乎都可以说明对精确性的追求可以更加彰显法律的力量。所以，甚至一些“极端的概念法学家认为，法律概念内涵可以做到逻辑计算那样的精确，法律规则可以通过概念化并借助不同层次的抽象达成完整无缺的体系。”

但还有更多的例子证明，对法律精确无比的追求是不切实际的。越精确往往意味着越刻板和僵化。现实世界是丰富多彩的，失去了一定弹性和灵活度的法律，很难适应现实的多样化需要。

因此，法律实务当中运用模糊词语的现象俯拾皆是。有学者介绍，在澳大利亚和英格兰，约40%的法庭活动需要对特定的立法条款的意义做出裁决；在美国各级法院，普遍采用词典作为审理案件，解释法律文本的辅助工具；在我国，有学者统计我国《刑法》法条后发现，从《总则》到《分则》运用模糊词语共一百余条，占全部条文的50%以上。

在法律文书写作当中，恰当地使用模糊性词语有时候更有利于保护当事人的利益和促进交易的成功。可见，法律语言中模糊性的存在不仅不会损害法律的准确性和力量，相反会有助于消除法律本身刚性有余而柔性不足的缺陷。

这个规律告诉我们，只有将不确定性这头暴躁的牛圈养在词语和定义筑成的栏圈之内，才能有效地控制不确定的风险。

简洁或啰嗦

中文里面有“惜墨如金”的说法，法律文书将中文的这一特点发挥到极致。论点鲜明、论述简练和结构严密，系其典型特征。具体而言，一个句子能够表达的意思，绝不用两个句子；一个较短的句子能够表达的意思，就绝不用较长的句子。

例如有人主张将判决所依据的法律法规，如《民法通则》、《合同法》、《公司法》等，一股脑地罗列在判决正文当中，以求给当事人“一种合法严谨感觉”，并将之引以为经验之谈。这样的做法实际上是本末倒臵，不值一提。

但是，法律文书在某些特定情形下，需要很啰嗦。一份好的法律文书，对于重点问题的叙述，应当很啰嗦，反复说，从多个侧面说，正面说，反面说；从实体上剖析，从程序考虑如何保障；从时间、经济成本等不同角度反复论证等。

当然，文书的简洁或啰嗦，其实都是相对的，需要围绕文书的立意和终极目的灵活变化。

【关于创新与保守】

法律文书也存在着一个保守和创新的问题。究竟什么时候保守，什么时候创新，这个尺度需要法律职业人依靠自己的技能和经验在实务当中自行控制和把握。但是，保守或创新的基点应该是法律，所有争取权利或者减轻责任的行为都应该在法律允许的范围内进行。

超越法律之外的所谓创新，其实不过是掩耳盗铃。只有保守地遵从法律，创新才有价值。

非常感谢大家，希望同志们多批评指正，谢谢！

第二篇：法律文书写作(三)

法律文书写作

（三）★一审刑事判决书正文包括哪几项内容？

包括事实、理由和判决结果三部分内容。

1.事实，包括（1）控辩双方的意见；（2）法院确认的犯罪事实。

2.理由，包括（1）确定罪名；（2）确认量刑情节；（3）对公诉机关指控的罪名成立的应当表示肯定；不构成犯罪或者指控的罪名不当的，应当有理有据地作出分析认定；对于辩解、辩护的主要理由，应当据理表明是否予以采纳。（4）确认辩解、辩护的理由是否被采纳。（5）写明判决的法律依据。

3.判决结果。

★第一审刑事判决书叙述事实，应当写清哪些要素？

第一审刑事判决书叙写事实时，应当写明案件发生的时间、地点、被告人的动机、目的、手段，实施行为的过程、危害结果以及被告人在案发后的表现等内容，并以是否具备犯罪构成要件为重点，兼叙影响定性处理的各种情节。★第一审刑事判决书的判决理由应当写明哪些内容？

理由是判决的灵魂。判决理由应当写明下列内容：（1）确定罪名，应以我国刑法和最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑法》确定罪名的规定为依据。

（2）确认量刑情节。（3）对公诉机关指控的罪名成立的应当表示肯定；不构成犯罪或者指控的罪名不当的，应当有理有据地作出分析认定；对于辩解、辩护的主要理由，应当据理表明是否予以采纳。（4）确认辩解、辩护理由是否被采纳。

（5）写明判决的法律依据。

★刑事裁判文书的概念和作用及其类别

1.概念：刑事裁判文书是指人民法院在刑事诉讼中，就刑事案件的实体问题和程序问题依法制作的具有法律效力的文书。刑事裁判文书，是刑事诉讼文书中的主要组成部分。

2.作用：刑事裁判文书既是人民法院行使审判权、适用刑事法律、保护人民、惩罚犯罪的有力武器，又是宣传法制、教育公民遵守法律的生动教材。制作刑事裁判文书是人民法院刑事审判工作的重要组成部分，也是刑事审判人员的一项重要任务。

3.类别：人民法院的刑事裁判文书，主要指刑事判决书和裁定书。★刑事裁定书的概念和作用

1.概念：是指人民法院对刑事案件在审理和执行过程中的程序问题和部分实体问题，依照我国刑法、刑事诉讼法的规定作出的书面决定。

2.作用：刑事裁定书是人民法院常用的文书之一，其格式、内容和制作方式与刑事判决书基本相同，但内容一般比较简单。

★民事裁判文书的概念、作用及其种类

1.概念：是指人民法院在民事诉讼中，为解决诉讼当事人之间的民事权利义务的争议，就案件的实体问题和程序问题依法制作的具有法律效力的文书。

2.作用：民事裁判文书既是人民法院行使审判权，适用民事法律、法规，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，解决民事案件、经济纠纷案件，保护公民、法人和其他组织合法权益的有效工具，又是宣传社会主义法制，教育公民自觉遵守法律的生动教材，还是客观地衡量审判工作水平高低的重要尺度。它对于提高全社会的法制观念和法律意识，增强人民内部的安定团结，促进经济建设的发展，促进社会主义精神文明和物质文明的建设，具有重要作用。

3.种类：人民法院的民事裁判文书，按照裁判案件的方式不同，可分为民事判决书、民事裁定书、民事调解书、民事决定书和民事制裁决定书；按照审判所适用的程序不同，又可分为第一审民事判决书、第一审民事裁定书和第一审民事调解书，第二审民事判决书、第二审民事裁定书和第二审民事调解书，再审民事判决书、再审民事裁定书和再审民事调解书。此外，还有为适用特别程序、公示催告程序、督促程序、企业法人破产还债程序而制作的民事裁判文书。★一审民事判决书的概念和作用

1.概念：是指第一审人民法院依照民事诉讼法规定的第一审程序，对审理终结的第一审民事纠纷和经济纠纷等案件就实体问题作出的书面决定。

2.作用：第一审民事判决书是民事判决书的一类。民事判决的作用是一致的，基本根本作用在于正确地处理各类民事权益纠纷，保证我国民事法律、法规的正确贯彻执行，维护公民、法人和其他组织的合法权益。

★一审民事判决书的结果制作要求是什么？

书写判决结果，要求做到明确、具体、完整。

明确，就是主文要明确地指出解决当事人之间纠纷的结论。

具体，就是主文决定的事项必须是具体的，应具体到如何履行、何时履行。完整，就是主文决定的事项要全部交代清楚，不要有遗漏。

★第一审民事判决书应当写明哪些内容？

根据我国《民事诉讼法》第138条的规定，第一审民事判决书应当写明：（1）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（2）判决认定的事实、理由和适用的法律依据；（3）判决结果和诉讼费用的负担；（4）上诉期间和上诉法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。

★第一审民事判决书事实部分应当写明哪些内容？

根据我国《民事诉讼法》第138条的规定，第一审民事判决书的事实部分应当写明：当事人的诉讼请求、争议的事实和理由；判决认定的事实和证据。★民事裁定书的概念和种类

1.概念：是指人民法院在审理民事案件或者在民事判决执行过程中，为解决程序问题而作出的书面决定。

2.种类：民事裁定书分为第一审民事裁定书、第二审民事裁定书、再审民事裁定书，督促程序的民事裁定书、公示催告程序的民事裁定书、企业法人破产还债程序的民事裁定书和执行程序的裁定书。依照法律不同的规定，还可分为：准予上诉的民事裁定书、不准上诉的民事裁定书和准许复议的民事裁定书等。★民事一审裁定书适用的范围

我国《民事诉讼法》第一百四十条规定，第一审民事裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）财产保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

★民事调解书的概念

是指人民法院通过调解方式处理民事案件和经济纠纷案件，根据双方当事人自愿、合法地达成的协议所制作的具有法律效力的文书。

★民事调解书应当写明哪些内容？

根据我国《民事诉讼法》第89条的规定，调解达成协议的，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件事实和调解结果。调解书由审判人员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人，调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

★什么是诉状？诉状的作用

是指各类案件的当事人为了维护自身的合法权益，依法行使诉讼权利，自书或委托他人代书的向司法机关提出指控、答辩或申诉等法律意见的书状。它通常被称为“状子”。符合法定要求的诉状，有引起诉讼并促使诉讼活动深入发展和最后得以解决诉讼实体问题的重要作用

第三篇：法律文书写作需要注意的问题

法律文书写作需要注意的问题

提高检察人员法律文书写作能力是检察机关强化法律监督能力建设的最基本途径。今年6月至7月，成都市检察院分别对近年来该市两级检察机关（共计21个检察院）公诉、民行检察部门撰写的法律文书开展评查活动。从评查结果看，多数法律文书能够以静态的形式全面反映诉讼的动态过程，客观地表达出案件的焦点和证据的对抗，阐述了检察机关认定案件事实和适用法律的正确性、合法性；但仍有相当一部分法律文书存在质量不高、制作粗糙、内容不全面、说理不充分等现象。常见问题主要有以下几方面：

1．法律文书格式不够规范。公诉、民行检察部门对外叙述性法律文书的首部对于人民检察院名称的表述应在本院名称前标注所在省的名称，而一些法律文书却忽视了这一要求；部分法律文书编号存在问题，如将“检刑诉  号”误为“检公诉  号”；一些法律文书字体、字号、间距与法律文书格式规范要求相异，使人阅读起来格外吃力，形式不够完美；有的法律文书在数字、符号等书写上不规范，本应用大写却为小写，或本应用小写却为大写；起诉书中只标明对被告人适用的强制措施，而未标注具体的地点；对涉案主体基本情况的叙

写不够准确，有的缺少关键内容，有的则啰唆庞杂。

2．个别文书未反映案件基本概况。法律文书是对整个案件诉讼的归纳和总结，不管是当事人或是案外人看了法律文书，应该对整个案件有一个清晰的思路。然而，部分法律文书却没有对案件受理时间、案件来源、证据补查等问题进行详尽表述，而这些叙述涉及到对事

实、证据的审核与认定，是法律文书反映程序公正的重要体现。

3．存在方言、土语、口语等非规范性语言。一些承办人撰写法律文书时未对当事人的诉辩高度概括，而是直接引用当事人在讯（询）问过程中的一些方言、土语乃至黑话，使法律文书谐而不庄，失去了严肃性。个别法律文书中存在非规范性语言，如直接书写当事人的绰号、把“连襟”表述为“老挑”、把“妻弟”表述为“舅子”等等。

4．叙事不够简练和清晰，缺乏内在逻辑性。法律文书认定案件事实要按一定的逻辑进行，或者按照事情发展的经过认定，或者按时间顺序叙述。如故意伤害案件，由于案件涉及到定罪量刑，应先把伤害的原因、经过、后果叙述清楚。又如对嫌疑人所犯重罪的叙述要占

主要篇幅，而轻罪应占次要篇幅，不能不分轻重，两者几乎同等叙述。

5．认定案件事实的证据未罗列完整。案件认定的事实要有证据来证明，如没有证据证明，事实也就不存在，其正确性显然要受到质疑。个别法律文书对证据的罗列不是很完整，主要表现为对不是很重要的次要证据没有完全罗列出来，客观上影响了证据之间的衔接和印

证作用。

6．论理部分不够充分，个别文书存在“不讲理”的现象。论理部分是法律文书的精髓，也是检察人员工作水平、技巧及职业素养高低的最集中体现。一份好的法律文书不但能使当事人看到检察人员辨法析理的过程，而且能够使当事人达到胜败皆服的息诉效果。但有相当部分法律文书在论理部分阐述理由时，要么寥寥几笔，草草收尾；要么虽有阐述，但很不充

分，也不完整，难以达到以理服人的效果。

7．引用法律条款有不妥之处。法律条款往往是法律文书中最具说服力的依据，在撰写过程中加以引用，可以增强法律文书的权威性。评查中发现，部分检察人员在引用法律条款上存在不妥之处：一是引用法律条款发生错误；二是过多地反复引用同一条款，显得重复、啰唆；三是引用条款不具体，只引用条文而未具体到项或款。

针对上述问题，笔者认为要提高检察人员法律文书写作能力，必须从三方面着手：一是明确制作优秀法律文书的重要意义，强化检察人员责任。二是要加强学习和培训，提高撰写法律文书的各种基本能力。如检察人员要熟悉法律文书格式，按格式规范制作，同时熟知法律条文、熟悉法理，才能在文书中针对诉讼理由、查明的案件事实及证据，以及法律规定把理说深说透，否则，就会使文书内容显得苍白和单薄。另外，检察人员还要具备较高的文字写作能力、综合分析能力和逻辑思维能力。三是加强职业道德教育，不断提高检察人员的敬

业精神和责任感

第四篇：买房应当注意哪些问题

买房前需要了解的几个指标

对多数经历过和正在经历的人来说，买房不是件轻松事。其实，购房是件改善生活的高兴事，本应该是轻松愉快的；要让你的购房经历轻松自如，无非是朝着舒服的方向去做，只要不冒险买无证房、不贪心买价低质次房、不冲动买天价概念房……便可实现你的轻松购房梦。

“买房看五证”已成为每一个购房人最先掌握的基本原则。其实，这五证手续办理过程中都存在联系———从《房地产开发资质证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程施工许可证》，具备了这些证件，才能领到《商品房预售许可证》。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，您基本上就可以放心了。不过，购房者应特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。这一证最好到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

看房的关键指标在了解完你打算选购的房屋是否具有合法销售的资格后，接下来就要了解，房屋是否住得舒适，你可以根据以下关键几个指标来进行判断。

指标一：住宅的使用率在你掏钱买的面积中，一部分是楼内所有业主都要分摊的公摊面积，另一部分才是落实到自家地盘上的使用面积，使用率反映的是使用面积与总面积之间的比值，计算方法是使用面积／建筑面积×100%。

指标二：楼间距即从一栋楼的首层到另一栋楼首层的直线距离。一般来说，两个楼房南北之间的距离，如果能大于或等于1倍，就会比较舒适，比如说，南排房间的高度为18米，那么北排房间距它的距离如果能大于或等于18米，就比较好了。

指标三：住宅的开间住宅的开间就是住宅的宽度，又叫面宽，习惯上，人们把一个房间的主采光面称为面宽，它主要决定了房间的采光条件。

指标四：住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长，一般被限制在5米左右。对于板楼来说，进深在13米左右比较合适。

指标五：住宅的层高住宅的层高是指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的高度要合适，太低了显得压抑，太高了使用起来能耗较高，不太经济。厦门的层高一般在2.8米左右。

指标六：住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高和楼板厚度的差叫“净高”，在层高一定的情况下，千万不要以为净高越高越好，因为楼板的厚度是有规定的，事关安全，千万马虎不得。

一般来说，在决定买房之前，了解一下上述指标，就可以对房屋的居住品质大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情况发生。当然，除了上述指标外，房屋的户型结构也是决定居住品质的重要方面。

购房杀价18式

第一式：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二式：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三式：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四式：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五式：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六式：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七式：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八式：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九式：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十式：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一式：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二式：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三式：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四式：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五式：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六式：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七式：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八式：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

买房及签合同应注意的重大事项

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第五篇：农村土地流转中应当注意的问题

土地流转工作中值得注意的几个问题近年来，农村土地流转工作在全国各地大有提速之势。素有山西“乌克兰”之称的运城市，更是把解决今后“谁来种地”、“怎么种地”的问题当作大事来抓，一时在全市出现了加快土地流转工作热的现象。截至目前，全市农村土地流转面积154万亩，约占家庭承包经营耕地总面积的20%，已有四分之一的农户成为耕地流出户。

面对这种土地流转的热现象，运城市政协进行了深入广泛的调研。在调研中，首先看到了一些可喜变化，土地流转主体出现多元化、流转形式呈现多样性、示范带动效应初步显现、流转双方尝到了共赢的甜头。但是，面对这种土地流转热，我们也进行了一些冷思考，发现有7个问题值得注意。

一是有贪大求快的倾向。个别地方还存在靠行政命令下指标、定任务、赶速度的情况。有流转面积越大越受鼓励支持的倾向。若不加以正确引导，容易造成流入主体盲目扩张，盈利压力倍增，违约违规的风险；也容易出现违背流出主体意愿，强行搞流转的问题。二是“非粮化”趋势明显。在调研过程中，我们实地查看了十余处土地流转后的经营情况，只在临猗县牛杜镇看到一家农户流转了300亩土地种植小麦和玉米，其余全是种植经济作物和林木等。由于流入主体经营成本加大，种粮不合算，甚至要赔钱，因此土地流转的速度越快，“非粮化”趋势就越严重。

三是土地流转欠规范。土地流转后有的将部分耕地用于非农设施建设。个别土地流入大户因流转规模过大，导致经营能力和管理水平

跟不上。有的合同中有关失地农民权益的保障措施缺失。有的流转工作民主程序不健全。多数地方没有建立土地流转保证金，一旦流入主体经营失利，农民利益难以保证。特别是有些合同违规违法，将流转期设定为50年，甚至长达70年，严重超越了《农村土地承包法》中规定的30年剩余年限。

四是村委会履职缺位。村委会作为基层群众性自治组织，依法享有“管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产”的管理权。但是，在不少地方的土地流转合同中，村委会职责基本没有体现。村委会监管责任的缺失给日后工作埋下诸多隐患。

五是乡镇农经站力量薄弱。大多数乡镇农经站只有一名工作人员，工作经费少、工作条件差。人少事繁，很难承担起政策宣传、合同管理、化解矛盾、农民培训等重要工作。

六是科技含量普遍不高。农业现代化设施、农产品品牌和品种、农业先进技术，大多还停留在一般化水平上；土壤污染、农药化肥使用量过大，导致农产品质量不高，能叫得响的品牌和高端产品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多数流转合同中，没有涉及失地农民的社保条款，没有风险保障措施。一旦失地农民丧失劳动能力，收入将急剧下降，仅靠微薄的土地租金很难维持生活。如果流入主体经营失利或遇重大灾害，租金支付困难，流转双方就会产生矛盾和纠纷，给社会稳定带来隐患。

为了正确引导和积极稳妥地搞好土地流转工作，以便对出现的问

题有应对之策，特提出如下建议。

一、应正确引导稳步推进，切忌冒进求快。各级政府应正确引导、稳妥推进土地流转工作，避免“夹生饭”，杜绝后遗症。应坚持“依法、自愿、有偿”的原则，因势利导，不下硬性指标；宣传引导，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；规模适可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒进求快。应以市场调节为主，鼓励农户之间进行中小规模流转。单户流转宜根据实际情况控制在适度规模。同时，政府应加强引导和必要的审核、监管，保证土地流转在取得实效中稳步推进。

二、应加大粮食靶向扶持力度，遏制“非粮化”倾向。粮食安全已上升为国家战略。总书记讲，“饭碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流转“非粮化”倾向，必须要有应对的政策性措施。一是划定基本粮田红线。二是改善农业基本条件的项目款要定准靶向，直接补给种粮大户。三是在农机、仓储、良种、农资、水利设施等项目上加大补贴力度。四是每年按照种粮面积和产量，采取以奖代补的方式对种粮大户进行奖励，充分调动种粮积极性。

三、应严格规范土地流转合同，强化监管服务机制。一是各级政府应做好农村承包土地流转的跟踪监管工作，建立种植业结构调整的审核机制，不得以任何名义改变流转土地的农业用途；要求流转主体双方签订土地保护责任书，将流转土地的位置、数量和保护责任与义务落到实处；进一步明确农业、国土等部门保护农村土地的责任，强化执法监察和动态监管，确保土地数量不减少，质量有提高，用途不

改变。二是建立健全县乡村三级土地流转服务体系，依据各自职能，全面开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询、合同管理、技术培训、纠纷调处等服务工作。三是加强和充实乡镇农经站的力量，保证工作经费，改善工作条件，提高人员素质，提升服务水平，确保土地流转工作健康有序进行。

四、应建立和完善保障机制，维护农民基本权益。一是各级政府应进一步加大财政对农村社会保障的倾斜力度，坚持广覆盖和低起点的原则，在农村逐步完善以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主的社会保障机制。二是提倡在大型流转项目的合同条款中，对流出土地的农户给予更多的保障。三是应设立土地流转保证金，防止流入主体经营失利，将来把矛盾和风险转嫁给政府。四是建立土地流转风险基金，应对自然灾害等风险，有效解决农业保险认定难、赔付难和标准低的问题。

运城市政府希望通过总结农村土地流转中出现的以上各种问题，反复总结，为农民朋友们解决土地流转中的问题，扎扎实实为农民朋友们做好服务。