地产人必须懂的房地产项目开发中细节问题[精选多篇]

第一篇：地产人必须懂的房地产项目开发中细节问题

地产人必须懂的房地产项目开发中细节问题

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

房地产项目开发中细节问题的个人思考

1、进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃；

2、地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源；

3、电梯前室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏；

4、不能种桑树等有违风土人情的树种；

5、管道设备门要有框收边；

6、门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调；

7、进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的；

8、无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管；

9、公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品；

10、地下室除机动车、非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起；

11、地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道；

12、单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料；

13、牛奶箱个数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理；

14、地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品；

15、电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明；

16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗；

17、室内管线、空调机位、烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持；

18、物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于敝，更多的是经济效益和品牌延伸。客服部、营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节；

19、任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补；

20、地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水；

21、非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦；

22、小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏；

23、小区卫生间设置要考虑朝向、上下左右建筑对业主的影响，使企业利益最大化；

24、车位销售时间要前移，最好与住宅销售同步或者送（可以避开产权纷争）；

25、门厅里要装非正规装饰的镜子，方便业主进出“臭美”；

26、小区绿化与道路衔接处，不论今后车辆如何通行，在美化的前提下，都要将侧石做高或有其它阻挡物；

27、会所要与交付同时装修；

28、好的公司还是能做出好东西的，别老是为几元钱而无为降低品质，但不能做傻瓜；

29、地下室电梯前室的照明，要刻意设计一下； 30、卫生间、厨房、空调排气（污）洞要早打多打；

31、施工号与交付幢号的提前认定；

32、商铺空调位的设计除考虑美观外还不要打搅业主，为考虑今后的商业气氛，能否事先做好地灯的铺设，店招设计要留有充足空间且不要与其它设施打架；

33、晾衣阳台能不放在客厅阳台吗；

34、门厅由于单元住房设计原因，在留有较大曲径时，能否把它用一道或门封住，使门厅较规正的同时也能降低能耗；

35、为防止沿街商铺顶上的住宅楼道不安全因素，可以在最低层装上防盗网；

36、为保一方平安，使业主居住放心，开发商在满足规范的同时，多为业主提供全方位防范措施；

37、房产商今后要提供的住宅可以分为三档或更多的交付款式：1）毛坯房；2）精装修；3）初装房。在达不到精装能力时，初装房应该是趋势，可以保护整个环境和提升小区品质；

38、样板房装修要考虑今后出卖给业主使用，同时出卖时的合约必须注明相关法律风险；

39、进入小区要设人车分流道，如今的车流量太大；人行出口用IC卡识别，业主的安全感大大增强；

40、公用部位一定要用节能灯；

41、单元门厅设计不要太压抑，尽量敞亮；

42、如一楼电梯前室面对电梯的正方，留有一块可以开启的告示栏位置（成品后的平面与面砖几乎持平）；

43、-1楼进入电梯和安全楼梯均考虑用同一张IC卡识别进入，可以省去繁锁的两道门；

44、签总包合同时，是否能增加一条关于交付后业主提出的因施工质量引起的补（赔）偿款项，由我们在施工单位工程款中直接扣除，总不能让我们买单吧；

45、楼梯要设有挡水条，主要是防止污染墙面，便于保洁；

46、空调位最好沿自家窗台高度走，既少影响楼下住户又可以缩短裸露铜管的长度，保持外立面整齐；

47、幢墙上的门牌号安装高低不一致，一般以一、二层之间；

48、架空层没有出水口且绿化土流入；

49、进入-1层楼道，灯的开关设在1层，一标段感应灯到底，二标段感应灯到一层为止；

50、一、二标段-1层电梯前室地面铺装不同；

51、小区道路太宽，车速飞快，存在安全隐患；

52、建议门卫玻璃房改造；

53、单元门厅砖与外地面砖高差有问题，应有收口以防门厅砖缺损；

54、绿化中要设有落水沟，通过绿化的生长可以遮住沟；

55、建筑物的四周要设置滴水沟（明暗均可），防止滴水管只装了半截导致建筑物受损；

56、总之，小区的排水系统设计一定要可操作性强些；

57、签订设施设备的采购和维保合同时，要给物业公司留道程序并且要求供应商做出维保计划方便今后物业管理的衔接。由于现在缺少这个环节，供应商、物业服务、开发商简直就是在玩猫捉老鼠，内部怨声叹气外部损坏品牌还便宜了供应商；

58、阳台下裙不要做玻璃，业主入住后窗帘挂上后立面会象一块块补丁；建议最好采用水泥柱加玻璃，若一定要全用玻璃，就在下裙用黑色玻璃上部用透光玻璃或全用黑色玻璃（但仍旧是补丁；

59、正南晒衣在未找到不影响客厅和主房条件时，不妨给个背阳的阳台提供晒衣条件，若业主一定需要阳光时，她会用移动晒衣架找到阳光来解决的； 60、信报箱留有一定位置，给乱涂乱划的投报员有个可以写下记号的地方； 61、不让住户在室外安晒衣架，除非在设计时已考虑到建筑设计的特殊性，住户无法安装且有合理的晒衣处。要么就是先给装好，省得不统一；

62、骆驼绿城的空调架已做了很好的设计，但高度不够特别是低层只达到了一半的效果和百叶窗间隔太紧，如果我们做最好能有所区别高度和百叶窗上翻的间距； 续

63、良好绿化生长的环境：架空层中不要种耐阴植物，因为没有露水照样会死去，耐阴植物适合种在没阳光但有水的地方；沿建筑物周边的耐阴植物或绿化，设计时有坡度有起伏，可以很好的遮掩许多设计时无法弥补的不足部分； 64、尽管规划指标对地下车棚没要求，但在验收后能给业主提供地下车棚哪怕是几户拚有一个，即规整地下室的空间，又满足了业主的需求，多个销售亮点； 65、阻碍轻易进入门厅的非机动车，设计时地面和门厅要有高差，总不能天天和业主搞躲猫猫吧；

66、汽车道沿着外环行，保持区内无机动车穿行；

67、空调架、晒衣架、封阳台的出现，除了物业不尽职外，更大的原因是设计的人更本没有生活经验的积累所造成；

68、水景要有，但不能以无谓的牺牲利润作为日后的管理累赘；

69、设计师们和老板们，当初一次置业的人们在双方均不知情的情况下被呼悠了，现在有了众多一次置业人们的教训在做参谋，同时又加入了二、三次置业的大军，我们的设计能有市场吸引力，值得探索？

70、地下室电缆架箱与电缆是否兼容的问题，由于设计中或安装中没想得更多，造成重新购置架箱，既多花钱又不完全匹配；

71、如果在做土建时对铺往地下车道的橡胶排水系统未做充分考虑的，对橡胶的分割要考虑安全和耐用。建议除两边有排水外，在上下车道即车肚子中间排水，并且不需要太宽；

72、看见过绿城的楼道吗，只有照明电源开关一个，太羡慕了；还有涂料是上色的，太温馨了；还有停车线是点到为止，太简洁了；

73、空调洞的打法研究一下是否可行，能否打在与主机摆放位置高低相差不远的地方，主要是考虑让外露的管线在室内走，少影响外立面； 续74、有的小区单元进户门采用的像银行自动取款机的门比较好，出来时只要按下按钮。这样能省掉一把锁，玻璃门因无框也显得比较透亮又好清洁。75、地下室地坪颜色在考虑感观的同时，也要照顾到交通组织的便利，如：

1、把主通道和停车位的颜色区分开，便于汽车的进出口线路畅通和认记；

2、把管理区域或楼幢区域的颜色区分开，便于日后管理和认记；

3、等等。

76、车位编号刷在地上，可以避免标识标牌太多太乱改善地下室的整体视觉环境。

77、物业管理用房应具备与业主享有同样的生活功能设施（不至于有烟没处冒，有热水没法享受，安全只为保障别人）。

78、注意在楼层每五层间和地下室的某一小间处留有自来水取水处和出水处（为做环境清洁提供条件）。

79、建造中的另碎空间尽量利用分隔成屋，可以给日后的管理提供保障。80、如果找不到理想的中标绿化施工单位在两年内让绿化出型，还不如早点让物业绿化维保单位进场，但有很多前期的工作要做实，尤其是如何界定绿化成活率和人民币结算。

81、现在有一种不锈钢已不是铮凉的感觉了，而是看上去有一种温柔，不仿在选用不锈钢材质时换个眼光审视。

82、业主上不上档次，关键看地产商开发的理念，你想好就能好，想得过且过也很容易，环境造就人哟（是人都知道的故事：随地吐痰者在五星级宾馆和三星以下宾馆的表现）。

83、为了有一个好的物业团队给哥哥们的产品增光添彩，请在造房子的时候把一些边角费料做成寝室，当然有卫浴、厨房更攒些，更当然在设计的时候就考虑，万万分感动了，那是领跑者的风范哟。（试想他们住在地下室或花月收入三分之一的钱去租房，这种内在动力从何而来）

84、在制作消防、阴井、路灯、音响、机箱等配套设施时，把该设施的编号统一进行编排，免得日后贴纸、喷漆既不耐用又不好看。

85、如果不是用名贵的石头，小区里的部分标识标牌（如指路牌或其它）能否用石材替代，这样可以达到一劳永逸，降低更换成本。

86、开发建设中留下的多余建材或破损建材，切忌当成废物处理，请花点小力进行归类收集在指定地方，节约日后改善、维护、修复的支出和采购成本。87、小区里能不能在设计时与城市道路一样，考虑行道树或有更美观的遮阳设施，让业主回家的路更加轻松。

88、小区大马路若一定要浇柏油，小马路或转弯多或路短，则可以考虑铺装，因为柏油马路是越直越长天天受重压，它的质量会保养的更好。

89、有业主对已购置房产建筑物的玻璃顶（公共部位和自有部位提出了异议），单就自有部位，业主提出了损坏由谁承担责任。原先的阳台四周合成后，若是玻璃在保修期也好，非保修期也罢，换顶付出强大的人力财力的同时，所有的迁怒是不是又该发泄到开发商和物业的头上，何况公共部位还给小区品质和日后物业维护留下了较大的隐患。为此，提请慎用这种华而不实的玻璃产品。

90、基于草皮喜阳光等特性，绿化大树时最好依次是大树、蓄养保护圈、喜阴耐旱的灌木、马尼拉草皮（目前还是其耐看些）。

91、大面积绿化上安装喷淋浇水装置，可以降低日后维护成本和工作场景改善。尽可能利用河水浇灌，为此要考虑两条管线均可取水。

92、商铺的交付标准值得商榷，可以减少大批不必要的建设成本，只要是满足验收低标即可（交付后大面积更新形象）。

93、住宅小区门房的设计要能环顾四周保持通透，给小区的安全提供监控保障和降低人力成本。

94、建议设置小区入口智能化管理，目的人防加技防，光人防是人总归有空子可钻，居住业主的素质是靠有素质的开发商去引导的，上梁不正下梁肯定歪，上梁正差一直

第二篇：房地产项目开发过程中容易出现的问题新

房地产项目开发过程中容易出现的问题

1、项目的定位问题。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。房地产开发的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的问题。

2、项目的投资支持能力问题。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。

3、项目的质量问题。在项目决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过，造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量问题；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。

4、项目的合约履行能力问题。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

5、项目建设的 “创新”问题。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，何况正常地创新本身就是有风险的。

6、项目的“政府”问题。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关法律。必须掌握对于相关法律、法规和操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

第三篇：房地产项目开发中的非诉法律服务内容

房地产项目开发中的非诉法律服务内容

一、土地开发:

1、协助成立房地产开发项目公司，协助取得房地产开发资质证书，为项目公司的内部机构的设立、公司章程及管理制度的制订出具法律意见；

2、协助委托人以投标、竞拍、挂牌交易等方式取得房地产项目开发的土地使用权，草拟、审核土地使用权出让合同；

3、协助委托人取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准证书等项目规划批准文件；

4、为房地产公司的并购、重组提供法律意见，草拟相关协议及文件；

5、为房地产项目转让（开发项目转让、项目公司股权转让）提供法律意见，草拟、审核项目转让或股权转让协议书，并协助向政府部门办理相关的报审、报批手续；

6、为委托人的经营利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法律意见和实施方案；

7、负责或协助沟通与国土部门的关系，使项目开发运作方案能得到政府部门认可并顺利实施；

8、协助委托人办理项目用地的抵押手续；

9、协助委托人确定委托拆迁单位，制定拆迁方案，为房屋拆迁、安置补偿提供法律意见，参与拆迁、补偿谈判，协助和被拆迁人及有关部门进行沟通并向拆迁部门报送文件档案，草拟、审核房屋拆迁、安置补偿协议；

10、协助委托人处理因土地使用权出让、项目转让、合作开发、土地使用权抵押、房屋拆迁等引起的各类纠纷。

二、项目建设:

1、参与项目工程勘察设计招标、施工招标及监理招标文件的制定，审查投标方的资质以及相关资料的有效性、合法性并出具法律意见书，协调处理在招投标过程中出现的纠纷；

2、协助委托人办理工程款支付担保，审核承包人的履约担保文件；

3、草拟、审核项目设计合同、项目建筑安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等；

4、草拟、审核各类分包合同，包括防火防盗门工程、基础工程、铝合金门窗工程、燃气工程、消防工程、电梯工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等；

5、协助委托人审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同；

6、协助委托人办理建设工程施工许可证；

7、为委托人依法履行各类工程合同提供法律意见，防范合同风险；

8、协助收集和运用有关工程建设资料，为工程质量、工期、工程价款等的索赔和反索赔提供法律意见，参与工程索赔和反索赔谈判；

9、草拟、审核各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购；

10、参与隐蔽工程、分部分项工程、甩项工程等的验收工作，协助处理因工程质量引起的争议；

11、协助委托人控制工程造价，对工程签证、设计变更引起的造价增减提供相关依据，协助处理因工程造价引起的争议；

12、协助委托人建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等；

13、协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的顺利进行；

14、协助委托人对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见；

15、为委托人在建工程或房地产实物抵押融资提供法律意见，并草拟、审核相关合同及文件；

16、协助委托人办理工程竣工结算和确定工程最终造价；

17、协助委托人处理因工程承包、材料设备采购等引起的各类纠纷。

三、项目经营:

1、参加与销售代理商的谈判，草拟、审核商品房销售代理合同；

2、参加与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，草拟、审核相关合同；

3、协助审核售楼书、楼盘模型、样板房、报刊广告，确保项目广告宣传的合法性；

4、协助办理商品房预售许可证；

5、草拟、审核、完善项目《购房须知》、《认购书》、《房地产买卖预售（现售）合同》补充条款等销售法律文件；

6、参加与银行有关商品房按揭贷款的谈判，草拟、审核相关商品房贷款保证合同等法律文件；

7、草拟、审核《前期委托物业管理合同》、《业主公约》等相关法律文件，协助物业管理公司与业主签署委托管理合同；

8、草拟、审核《入伙通知书》，协助办理业主入伙交楼手续；

9、草拟、审核《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》；

10、为签约提供律师见证，代办登记、产权过户和合同公证手续，协助确定税费负担等；

11、草拟、审核商品房租赁合同及相关文件，并提供律师见证，代办租赁登记手续；

12、对商品房销售过程中产生的拖欠楼款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为代表房地产开发公司向业主出具律师函、提供解决方案；

13、协助处理有关房屋质量保修引起的纠纷；

14、协助处理商品房销售过程中与业主产生的各种争议。

第四篇：房地产培训【成都】2013标杆地产精品住宅项目实地考察-中房商学院

房地产培训【成都】2013标杆地产精品住宅项目实地考察

（9月13日）

房地产考察：2013标杆地产精品住宅项目实地考察

【课程背景】

房地产考察：2013标杆地产精品住宅项目实地考察，集结住宅缔造者的经典作品，记录让城市骄傲的住宅标签，彰显建筑新地标2013。第一站蜀渝之地：重庆、成都是一座景色秀丽、气候宜人的城市，同时也是一座具有两千多年历史的文化名城，历代留下来的名胜古迹很多，在全国楼市中彰显着自己的本土特色以及世界建筑学的风貌。

【行程安排】

2013年9月13日（重庆）上午 龙湖紫云台、红鼎高尔夫社区 下午 金科中央御院、复地花屿城、万科城 2013年9月14日（重庆）上午 首创渝阅、西郊庄园 下午 金融街融景城、（前往成都）2013年9月15日（成都）上午 铂雅苑、中海城南华府

下午 蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景、棠湖泊林城

【考察项目】

项目一：复地花屿城

【建筑类别】独栋、叠拼别墅【开发商】重庆复信置业有限公司

【项目介绍】复地花屿城以法国鲜花小镇吉维尼小镇为蓝本，打造纯法式浪漫鲜花小镇，创新九曲花街、莫奈的荷花池等融法式景观、外立面、情调为一体，打造“五感别墅”，360°鲜花、公园美景，让家的感觉更加实际。复地花屿城原创新生代别墅，集城市别墅、圈层别墅、公园别墅、台地别墅四重概念于一身。复地花屿城还拥有适合人居的自然环境，三大公园环抱，其中10531亩的环山森林公园式西部最大的城市中央公园，还有以体育文化为主题的120亩的黄桷坪南侧公园，而80亩的黄桷坪北侧公园更是为花屿城私享，丰富的自然资源、优美的自然环境，展示了一个高尚人居板块宜居生后范本。

项目二：中海城南华府

【建筑类别】板塔结合高层豪宅【开发商】中海振兴（成都）物业发展有限公司 【项目介绍】该项目位于金融城发展与千亿级地段，作为成都全新的CBD政金中心，金融城经历五年时间的打造，成为了成都最顶级的商业中心、商务中心、高端生活中

心，【中海城南华府】以史无前例的超越标准，远超中海城南1号400米楼间距；从

未有过的中央墅景公园；阔绰的豪景阳台，俯览金融城从90㎡奢适公馆到255㎡的纯板式平层大宅，汲取了中海城南1号CBD巅峰豪宅的户型优势，缔造成都顶级豪宅的全新标准。项目三：西郊庄园

【建筑类别】独栋别墅、北美湖畔别墅【开发商】重庆恒润置业有限公司

【项目介绍】西郊庄园总占地面积约为240亩，一期香格里拉别墅90亩，二期西郊庄园150亩，为纯独栋别墅小区，地处西部新城，现为高新区，为政府继北部新区后第二个极力打造的热点居住区域。功能定位为都市后花园、近郊高尚休闲度假村。西郊庄园用地分布在缙云山、中梁山之间的宽缓丘陵地带，其海拔高度在196-350米之间，是最适宜人居住的建设用地。西郊庄园附近楼盘有天赐温泉、贝迪颐园、陶然居阳光餐厅、海兰云天、金凤高尔夫、上邦高尔夫。生态旅游风景区有海兰云天风景区、白鹭自然保护区、皇田花卉、天赐温泉、长海生态旅游风景区。环境空气质量好，氧的含量是市区的3倍，负氧离子含量高。生态资源丰富，度假、休闲、商务会议场所较多。项目四：龙湖紫云台

【建筑类别】住宅、别墅、洋房【开发商】重庆龙湖地产发展有限公司

【项目介绍】龙湖紫云台总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，位于高出地平

约80米的台地之上，内拥两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集台地两山两湖三公园于一体的大社区。龙湖紫云台分两期开发，业态包括联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房。项目内有约3000平米私家亲水会所、约3万方高端小镇风情商业、约10万平湖滨生活娱乐区、约480亩森林公园、登山步道、慢跑道、瑜伽场、晨练场、无边际泳池等，沉淀龙湖十八年高端开发修为，以独创十大生活系统开启龙湖别墅庄园时代。项目五：铂雅苑

【建筑类别】高层住宅【开发商】四川雅居乐房地产开发有限公司

【项目介绍】铂雅苑是雅居乐和星河湾两大地产开发商携手贡献的合作项目，采用纯点 式板楼布局，这是雅居乐、星河湾第一次真正采用纯点式板楼设计，是成都首个纯点

式板楼项目，在全国高端项目中也是极少见的。铂雅苑的园林景观被业内专家誉为“同纬度最美园林”“天然植物

博物馆”，建筑风格为独具一格的星河湾风格，卓越的设计诠释完美主义的建筑美学，获得业内及市场的高度

赞誉。所有户型均为全套房设计，各栋标准层层高3.6M，楼王标准层层高甚至达3.9M 打造成都全所未有的舒适空间感受。项目六：金科中央御院

【建筑类别】联排独栋叠拼、洋房【开发商】重庆市金科宸居置业有限公司

【项目介绍】金科中央御院总占地面积345亩，总建筑面积约54万方，项目绿化率达到了50%以上，主要

打造以湖景联排、叠拼、类独栋等别墅物业为主，以及少量部分洋房产品的高品质社区。金科中央御院做为中央别墅区里最中心的核心位置，拥有这个区域里最核心稀缺生态资源，一湖三公园环绕，整个项目最大限度利用原生坡地形势，利用坡地的高差情况，最大限度的保证了每栋楼的观景面。金科中央御院主打artdeco（新古典主义），即经过改良的古典主义风格。项目七：置信牧山丽景

【建筑类别】独栋别墅 【开发商】四川川投置信丽景置业有限公司

【项目介绍】牧山丽景二期产品以英伦高端住区为范本，三期产品延续牧山丽景一致的英伦风格，以埃文河畔斯特拉福德小镇为原型，形成国际高端人文社区；同时作为成都稀缺的山地别墅项目，在保留小区内原生态山地地质地貌的前提下，通过英式皇家园林体系原则，以山间缓坡草坪，规范严谨的整体景观，同时创新地运用中央湿地公园，结合小区内层次丰富的立体造型，营造出建筑、山地、水景和谐统一的生态主题社区，让每栋别墅的生态景观面最大化，将生态资源与产品最大程度地融合。项目八：金融街融景城

【建筑类别】塔楼高层超高层【开发商】金融街重庆融拓置业有限公司

【项目介绍】共由约45栋高层、超高层滨江豪宅组成，同时项目还配备近10万方特色 商业街区、两栋顶级写字楼以及奢华会所，根据地形特征，形成城市商业轴、体育绿 化带、滨江绿化带及四个商业节点“一轴两带四节点”的规划结构，项目内部采用分

组团围合设计，每个组团都拥有超大中庭园林景观，各组团亦形成多个休闲广场，最终将呈现一个系统、完备的景观园林体系，让您不仅能够享受城市带来的便捷生活，更拥有舒适宜人的景观资源和居住环境。项目内部规划有“九曲花街”，以美国旧金山“九曲花街”为蓝本，并参考日本著名的“难波公园”，形成错落有致、极具参与性的商业空间。项目九：棠湖泊林城

【建筑类别】联排独栋 【开发商】成都棠湖泊林城房地产开发有限公司

【项目介绍】棠湖泊林城总占地千余亩，社区内引水入园、造坡就景打造出层次丰富的空间质感，层叠坡景平均高度更是达到了6米，既是观礼台又是门阶级，在隔绝纷扰的同时充分保证了居住隐私。依靠静谧蜿蜒江安河，400亩湿地公园围绕，绝版自然资源与建筑无缝衔接，高端生态别墅区由此诞生，棠湖泊林城由此成为城南高尚低密住宅区最后的舞台。项目十：红鼎高尔夫社区

【建筑类别】独栋别墅【开发商】重庆红鼎实业发展有限责任公司

【项目介绍】红鼎高尔夫社区背靠缙云山、南观嘉陵江，三面环水，山丘河谷纵横交错，上风上水一块宝地；红鼎高尔夫社区占地面积约2000亩，拥有18洞国际锦标级高尔 夫球场、近2万平方米高端会所和完善的居住。配套设施；红鼎高尔夫社区总建筑面 积28万㎡,总户数347套，采用嵌入式规划布局、保证户户景观别致；依山梯步修建，层层叠筑铸就建筑经典；红鼎高尔夫社区汇集了浪漫的法式宫廷建筑、经典的英伦维多利亚建筑和人文气

质的

意大利地中海建筑，在山峦起伏、葱绿平整的果岭上分布不同风格的独栋和类独栋别墅；其中一期占地约110 余亩，共计102套，户型面积从450－1800平米不等。项目十一：蔚蓝卡地亚

【建筑类别】独栋别墅【开发商】蔚蓝卡地亚集团

【项目介绍】牧马山蔚蓝卡地亚占地1400亩，仅规划修建500栋纯独栋别墅，其中近50%的建筑直接临湖，剩下的土地将全部用来打造公共环境，包括：20万平米水域，50 万平米森林公园，10万平米果园，10公里森林花径，还有六湾、六岛、两会所、一个

迷你高尔夫球场。皇家园林风格和森林公园是牧马山蔚蓝卡地亚在环境打造上的最大特色。同时项目采用欧式

进口石材与顶级材料，打造纯正经典英法建筑，雄浑大气，精致华丽。项目十二：首创渝阅

【建筑类别】联排独栋双拼【开发商】首创·重庆润智建设开发有限公司

【项目介绍】项目整体规划用地约1500亩，环400亩金马湖而建，绿化率高达56%，是九龙坡区罕有的千亩低密度生态大盘。项目一期300亩A组团64套纯别墅产品即 将推出，涵盖独栋、双拼、联排三大物业形态。项目采用“新中式”建筑风格，在建

筑和景观设计上注重细节，吸纳当地建筑色彩及建筑风格，自成特色。在外立面采用高档石材，将中式建筑的

优雅元素与现代建筑对生活空间的要求进行融合；在景观设计上，将金马湖的湖景融入到景观体系中，用现代

美学及设计观念以尊重自然为核心，实现“自然、建筑、人”的和谐统一。项目十三：万科城 【建筑类别】塔楼多层高层

【开发商】重庆万旭置业公司,万科（重庆）蓝山置业公司

【项目介绍】万科城是位于照母山板块万科大社区的重要组成部分；是项目规模约65万方的综合大盘，首期为城市装修高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体（同时还有洋房、别墅）；万科城背山面水，毗邻近4200亩照母山森林公园和建设中的400亩市政规划公园、林地公园，环境十分宜居。万科城占地417亩，总体量约为65万方，容积率为2.3，产品形态非常丰富。万科城利用场地内地势高低变化，在高地规划了高层，可以获得最大的景观视野。在地势平坦的地方规划了叠拼别墅与花园洋房，可以享受最大的私家花园；规划了联排与双拼别墅，可以俯瞰整座照母山。

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第五篇：房地产项目转让中应注意的问题hzx

房地产项目转让中应注意的问题

1、房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；

（9）双方的其他权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

2、签订项目转让合同前应进行尽职调查，调查的主要内容是：

（1）项目公司的基本情况，如股东、出资情况、经营资质、证照等是否合法有效，是否存在股权纠纷等。

（2）项目概况及现状，土地使用权的现状（包括土地性质、出让年限、土地 出让合同履行情况、是否可能被土地管理部门处罚或追究责任等）、土地使用权是否抵押查封、已取得的项目批复文件、土地上的房屋、建筑物现状及拆迁问题、规划条件等

（3）公司签订的主要合同及履行情况，是否影响项目的后续开发。（4）公司的债务情况，债务总额及明细等（5）公司职工人员情况。

（6）是否存在其他重大的经济法律纠纷等

3、关于转让价款中应注意的问题

（1）应对项目公司股权转让价款的作价方式作出明确的约定，该价款的计价依据，包括但不限于：项目公司股权计价时项目应达到的条件（取得相应项目批复文件及完成拆迁的费用）及已支付费用、转让价款中是否包含债权（主要是股东对项目公司的债权）、债务。

（2）为保障受让方的权益，转让价款应分期支付，一般情况下，分下列

期支付：

A、转让合同签订后三个工作日内支付定金，受让方开始末对项目公司进行尽职调查（如尽职调查项目公司无重大经济和法律问题，合同继续履行，否则，项目转让合同终止，转让方退回定金）；

B、转让方办理完将项目公司股权过户至受让方名下的手续后或者并取得工商行政管理部门出具的关于股权转让变更手续相关收件文件后，受让方支付相应的股权转让价款。

C、如需转让方用转让价款清偿项目公司债务的，则应对转让价款的支付设方共管帐户用于专门清偿项目公司的债务，避免转让方将款项挪作他用； D、如需转让方完善项目的证照和相关手续，应在转让方完善相应的手续后支付相应价款。

E、应预留一部分转让价款作为公司或有债务的担保，如一年内无潜在债务的纠纷，再支付余下转让款。

F、应注意约定转让方履行交接义务（公章、证照、重要文件资料、发票、合同、帐册等及其他资产）的时间，否则不予支付相应的价款或支付扣除相应的价款后的余额部分。

（3）因转让价款一般以土地资产价值为作价依据，且该价格远高于项目公司 所交纳的土地出让金及后期投入，受让方支付原股东转让款溢价一般不能计入项目开发成本，将严重增加受让方的土地增值税等成本，因此，应要求转让方对溢价部分尽可能提供能计入项目开发成本的发票等凭证。

4、关于债务问题

（1）应对转让方已披露的项目公司债务的清偿作出明确约定，由原股东负责或由受让方代为清偿。

（2）对项目公司潜在的债务的范围作出明确的约定，并要求转让方提供相应的担保。

5、关于交接手续

（1）关于工商变更登记手续的办理时限、办理责任人应明确约定；（2）项目公司营业执照、税务登记证、机构代码证、贷款证、公章、合同及项目的相关资料证照的交付时间、地点、交接程序等。（3）关于项目公司原聘用职工的安置问题及费用承担问题。

（4）如转让方未按约定全部交付公司证照或项目证照，以及公司和项目财务（如发票）、合同、文件资料，因此造成的费用增加或税收负担应由转让方承担或由受让方在应付转让价款直接扣除。