土地增值税和营业税中甲供材料问题

第一篇：土地增值税和营业税中甲供材料问题

关于土地增值税清算中甲供材税收问题的探讨

在对符合土地增值税清算条件的房地产企业开发的项目进行清算过程中，涉及房地产企业的土地成本、公建配套成本、开发间接费等各种成本费用的清理、归结及核算，本文拟就房地产企业的工程成本中甲供材涉税事项引发的相关税收问题进行探讨。

一、甲供材征税的税收政策依据

根据1994年版的《营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第十八条规定纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。而2009年版的《实施细则》第十六条规定除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。而第七条规定是纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。因此我们从新旧营业税实施细则可以看出上述相关规定实质是一条反避税条款。从工程造价来讲，无论材料如何核算，工程总造价中都包含所有的材料价款。如果材料由施工单位购买，就并入营业额征收营业税，而换了一种方式，将本应由施工单位购买的工程材料转由建设单位购买，就不要并入营业额缴纳营业税，将导致国家税款的大量流失。材料的购买主体虽然发生了变化，但其经济实质和营业税的计税依据并没有发生相应变化，因此我们不能由于企业运作方式的变化而导致国家税款的流失。

二、甲供材征税范围确定

甲供材是指由基本建设单位提供原材料，交由施工方施工完成工程作业。由于1994年版的《实施细则》第十八条将设备包含在营业额内作为营业税计税依据，导致建筑工程中的设备存在既缴增值税又缴营业税的可能性，所以国家税务总局相继出台了国税发【2002】117号文、财税【2003】16号文和国税发【2006】80号文，解决五类自产货物

（一）金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；

（二）铝合金门窗；

（三）玻璃幕墙；

（四）机器设备、电子通讯设备；

（五）国家税务总局规定的其他自产货物（建筑防水材料）如何征收营业税的问题，从而避免了重复征税的弊端。2009年版的《实施细则》就是在此基础上明确了营业税征税范围不包括建设方提供的设备的价款，也明确了提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额，但前提条件是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质。如果没有施工（安装）资质，就形成基本建设单位采购除设备以外的材料交由施工方施工完成工程作业的甲供材概念。（如图所示）

建设方采购所有材料 建设方采购非设备的材料 判断是否属于设备 属于设备范围不征收营业税 建设方采购非自产自销企业的材料

判断是否自产自销

建设方采购无施工资质企业的材料

判断是否具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质

分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额

甲供材（营业税征收范围）

三、甲供材征税金额的确定

一般来说，工程造价中分别包括人工费、材料费、机械费及甲方供应的材料。施工方根据建设部《清单计价规范》的要求，由甲方自行负责采购供应的材料费，投标人将“甲供材料”费进入综合单价中计取相应的税费、利润后再将“甲供材料”费从综合单价中扣除，这种形式的报价就包含了甲供材料税金，在以后的申报缴纳建筑税金时，甲方就不再另外支付甲供材料的税金部分，乙方以后开具的建安发票也会包含甲供材料税金在内。但在土地增值税清算过程中我们发现一部分施工企业对房地产企业提供的甲供材实际成本不予认可，而是按施工方确定的定额成本进入工程造价成本，导致房地产企业实际材料成本与施工方定额成本出现差异，而房地产企业对该成本差异在房屋竣工后直接结转成本，对于甲供材材料成本差异也只有在土地增值税清算过程中才能发现。（如图）

工程建造成本

甲供材成本 施工企业

人工费、材料费、机械费

施工企业

人工费、材料费、机械费

甲供材材料 成本差异 甲供材定额成本

成本=施工企业人工费、材料费、机械费+甲供材定额成本*3.445%

*

建造成本（未缴纳营业税）

四、对于甲供材征税问题的几点想法

我们从政策、范围及计税依据三个方面分析了甲供材涉及营业税征收的相关内容，从我们基层税务人员实际对甲供材税款的征收、检查都有相当大的困难。第一、对于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额的前置条件是纳税人必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，房地产企业以及有工程项目的单位在订立此类合同是是否会要求提供资质，并保存此类资质；第二、对于甲供材中材料成本差异产生的营业税有谁承担问题，施工方对材料成本差异概不认账，他只对工程决算中的甲供材成本负责营业税，对于房地产企业来说材料成本差异的营业税列支途径不明，按条例实施细则应由施工方缴纳，但施工方不认可，自己通过营业外支出核算处理，则税务机关一般会认定为不能税前扣除，房地产企业处于两难境地。综上所述，我认为解决甲供材的税收问题应从两方面入手：

一是从税收政策角度出发让税法条例明晰化和可操作性。首先是对2009版《实施细则》及其配套的规范性文件进行整理，现在国家税务总局仅通过国税发[2009]29号和财税[2009]61号两个文件对营业税规范性文件进行清理，无法全面看出政策的连贯性，只有出台有针对性的文件才能使税务人员及企业财务人员全面掌握政策；其次是设备的内涵，由于财税【2003】16号文规定具体设备名单可有省级地方税务机关根据各自实际情况列举，这就会引起一些纳税人在跨省经营过程中对于设备相关政策使用上出现税收争议，第三是2009版《实施细则》第七条中未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额的规定可操作性不强，由于没有相关的文件规定，主管税务机关核定的应税劳务的营业额无法确定，也就无

从征收营业税。只有甲供材的税收政策明晰化，才会减少征纳双方对政策理解的歧义，才会使政策更具有可操作性。

二是从税款征收管理检查角度出发甲供材的营业税直接成本化。通过工程造价成本分解图可以看出施工方在甲供建筑材料的税金成本放入结算金额中，合并开具建安发票给房地产企业，实质甲供材的营业税仍然是由房地产企业承担，只不过反映方式是以建安发票进入成本核算。因此对于房地产企业的甲供材的营业税征收就只从房地产企业进行管理和核算，直接把甲供材的税金计入工程成本，既能做到计税依据的清晰化，又能做到操作的简单化，从而堵塞税收漏洞。

解读“国税函〔2010〕220号文”：国税总局再次明确土地增值税从

时间:2010-06-14 13:34来源:未知 作者:海众成财务 0755-2752 点击:

186次 2010 年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条。它的第二条明确指出： 税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产

2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。它的第二条明确指出：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，于2010年5月19日以“国税函〔2010〕220号文”发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《新通知》），明确土地增值税清算过程中若干计税问题，不仅对原有的土地增值税清算政策进行重申，且提出了更加严厉的相关要求。《新通知》主要有八个方面的规定，现根据文件精神结合房地产企业的实际情况解读如下：

（一）清算应税收入的确认

不管是《土地增值税暂行条例》以及实施细则，还是关于土地增值税清算的其他文件（“财税〔2006〕21号文”、“国税发〔2006〕187号文”、“国税发〔2009〕91号文”等）均没有对土地增值税的应税收入的确认问题进行明确。为了解决税企的分歧，《新通知》对应税收入确认的具体问题进行了规范：

1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

上述规定与企业所得税的收入确认保持一致，消除了二者的差异。

（二）工程质量保证金的税前扣除

一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法：

其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；

其二，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。

按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：

1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；

2、与施工单位结算竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。

需要说明的是：这一点是与企业所得税的税前扣除不一致的，按照“国税发〔2009〕31号文” 规定，只要符合该文件要求，施工企业不开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，也是可以在企业所得税税前扣除的。

（三）房地产开发费用的税前扣除

房地产开发费用的税前扣除问题，《土地增值税暂行条例实施细则》进行了明确规定，但是在实际执行过程中出现了新情况、新问题。《新通知》对此进行了重申和明确：

首先，重申了《土地增值税暂行条例实施细则》关于房地产开发费用的税前扣除规定。即：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的

金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

其次，对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。

也就是说，对全部使用自有资金，没有利息支出的房地产企业，其房地产开发费用的税前扣除标准是：按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

这一规定，解决了长期以来困扰房地产企业的难题，对企业是相当利好的。再者，对利息支出的税务处理进行了统一。

按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。

（四）土地闲臵费的税前扣除

关于土地闲臵费的税前扣除问题，“国税发〔2009〕31号文”规定将其作为“土地征用及拆迁补偿费――土地闲臵费”，可以在企业所得税税前扣除。《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在土地增值税税前扣除。

企业支付逾期开发的“土地闲臵费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地

政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关。

（五）取得土地使用权时支付契税的税前扣除

按照《企业会计准则――无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。

按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。

但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税”（按照《土地使用权出让合同》缴纳的）并没有提及。笔者认为，印花税和契税性质是一样的，都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”，应该可以在土地增值税税前扣除的。

（六）拆迁安臵用房土地增值税计算问题

《新通知》对拆迁安臵用房的税务处理进行了规范，弥补了过去在对拆迁安臵用房税务处理方面的缺陷。

1、本项目房地产安臵回迁户

房地产企业利用建造的本项目房地产安臵回迁户的，其税务处理为：（1）

安臵用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入

根据“国税发[2006]187号”规定，安臵用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：

A 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

B 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（2）安臵用房应计入开发成本

在确认安臵用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

（3）补差价款的处理

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2、异地安臵的税务处理

（1）异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

（2）异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3、货币安臵的税务处理

《新通知》明确规定，货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

这里并没有对“合法有效凭据”进行界定，笔者认为至少应该包括以下内容：（1）

房地产公司与拆迁户签订了《拆迁补偿协议》，且是真实有效的；（2）

支付拆迁补偿费的票据要合规：

A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；

B、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可；

C、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的转让建筑物等财产性质的其他补偿费，收款人应该开具发票或者提交免税证明。（3）

领款人的身份证明、签章等手续齐备。

（七）转让旧房准予扣除项目的加计问题

1、重申了转让旧房准予扣除的规定

按照“财税[2006]21号”第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不

能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2、对“财税[2006]21号”未明确的重新界定

在执行“财税[2006]21号” 第二条第一款规定过程中，主管税务机关与纳税人在理解“每年”的含义上产生了歧义，因此《新通知》对此进行了重新界定，明确规定：

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（八）关于滞纳金问题

1、未按规定预缴税款的滞纳金处理 按照“财税〔2006〕21号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理

房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。

第二篇：营业税改征增值税相关问题汇总

营业税改征增值税相关问题

1.什么是增值税？

2.什么是提供应税服务？

3.营业税改征增值税试点纳税人分为哪两类？如何划分？

4.境外的单位或者个人在境内提供应税服务如何纳税？

5.非营业活动中提供的交通运输业和部分现代服务业服务不属于提供应税服务，什么是非营业活动？

6.什么是在境内提供应税服务？哪些不属于在境内提供应税服务？

7.向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务是否缴纳增值税？

8.提供应税服务的增值税税率是多少？

9.提供应税服务的增值税征收率是多少？

10.增值税的计税方法包括哪两个？

11.一般计税方法的应纳税额如何计算？

12.什么是销项税额？

13.什么是进项税额？

14.简易计税方法的应纳税额如何计算？

15.纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务的，应如何纳税人？

16.纳税人兼营免税、减税项目的核算要求是什么？

17.纳税人提供应税服务发生折扣的，应如何开具发票？

18.试点纳税人提供的公共交通运输服务如何纳税？

19.试点纳税人销售使用过的固定资产如何纳税？

20.纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得的进项税额是否准予抵扣？

21.营改增纳税人纳税义务发生时间是怎么规定的？

22.增值税纳税人扣缴义务发生时间是怎么规定的？

23.代扣代缴增值税的纳税地点是在机构所在地还是应税服务发生地？

24.外地发生的应税服务应向服务发生地税务机关申报缴纳税款吗？

25.总、分支机构不在同一地区的，可以合并申报纳税吗？

26.提供应税服务哪些情况不得开具增值税专用发票？

27.财税[2011]111号文件规定：“个人提供应税服务的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税”，其中，个人含个体工商户吗？

28.小规模纳税人提供应税服务，可以向税务机关申请代开增值税专用发票吗？

29.什么是增值税差额征税？

30.哪些纳税人可以适用增值税差额征税政策？

31.增值税小规模纳税人和增值税一般纳税人都可以适用增值税差额征税政策吗？

32.什么是试点纳税人？什么是非试点纳税人？

33.适用增值税差额征税政策的纳税人支付给非试点纳税人的价款是否可以扣除？

34.适用增值税差额征税政策的纳税人支付给试点纳税人的价款是否可以扣除？

35.适用增值税差额征税政策的哪些纳税人支付给试点纳税人的价款可以扣除？

36.增值税差额征税政策规定可以扣除的具体支付项目包括哪些？

37.增值税差额征税的计税销售额如何计算？

38.应税服务适用增值税差额征税的，本期应纳税额如何计算？

39.纳税人支付的价款如果既符合抵扣进项税额的规定，同时也属于增值税差额征税可以扣除的项目，应如何处理？

40.截止目前国家有关营业税差额征税的政策规定包括哪些具体项目？

41.什么是增值税一般纳税人？

42.营业税改征增值税纳税人，财政部和国家税务总局规定的标准是多少？

43.增值税一般纳税人是否需要办理有关申请手续？增值税小规模纳税人是否需要办理有关申请手续？

44.应税服务年销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的营业税改征增值税纳税人，是否必须申请认定为增值税一般纳税人？不申请认定的如何处理？

45.应税服务年销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的营业税改征增值税纳税人，什么情况下可以申请不认定一般纳税人？

46.应税服务年销售额未超过财政部和国家税务总局规定标准的营业税改征增值税纳税人和新开业的营业税改征增值税纳税人，是否可以申请认定为增值税一般纳税人？需要具备哪些条件？

47.应税服务年销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的营业税改征增值税纳税人、应税服务年销售额未超过财政部和国家税务总局规定标准的营业税改征增值税纳税人和新开业的营业税改征增值税纳税人申请认定为增值税一般纳税人分别需要提交哪些资料？

48.营业税改征增值税纳税人在改征增值税之前的营业额如何确认是否超过财政部和国家税务总局规定标准？ 49.减免税是什么？ 50.减免税分为哪些类别？

51.纳税人发生减免税行为，是否需要在申报前到主管税务机关备案或审批？

52.纳税人在执行备案类减免税之前，必须向主管税务机关申报哪些资料备案？

53.纳税人申请报批类减免税的，应提供哪些资料？

54.纳税人不符合减免税规定条件而享受减免税优惠的，如何处理？

55.营业税改征增值税试点地区共制定了多少项过渡优惠政策？ 56.什么是即征即退？

57.上海试点地区的13项减免税政策都包括哪些？ 58.上海试点地区的4项即征即退政策都包括哪些？ 59.营业税改征增值税的纳税人如何进行增值税纳税申报？ 60.原有的一般纳税人和营业税改征增值税的一般纳税人使用的申报表是否相同？

61.一般纳税人进行增值税纳税申报时，需要填报哪些申报表和清单？

62.《增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税人）》及其附列资料主要填报哪些内容？

63.一般纳税人即征即退项目如何填报申报表？

64.一般纳税人应税服务实际计征增值税的销项税额体现在申报表的哪些栏次？

65.《货物运输业增值税专用发票》如何进行纳税申报？ 66.需将2012年6月30日增值税期末留抵税额挂帐的一般纳税人，如何申报挂帐的留抵税额？

67.纳税人提供应税服务的纳税期限有何规定？

68.纳税人在纳税期内没有应纳税款的，或者享受减税、免税待遇的，是否办理纳税申报？

69.增值税小规模纳税人填报的纳税申报表有调整吗？ 70.现有增值税小规模纳税人是否也使用调整后的纳税申报表？申报项目有何变化？

71.增值税小规模纳税人只从事“销售货物、提供加工修理修配劳务”业务，应如何填报申报表。72.增值税小规模纳税人只从事“提供交通运输业和部分现代服务业服务”业务，应如何填报申报表。

73.增值税小规模纳税人既从事“销售货物、提供加工修理修配劳务”业务，又从事“提供交通运输业和部分现代服务业服务”业务的，如何填报申报表？

74.《增值税纳税申报表（适用小规模纳税人）》“应税货物及劳务”申报项目与“应税服务”申报项目可否合并计算？ 75.什么情况下可以申报“应税服务扣除额”？

76.营业税改征增值税试点的征税范围包括哪些行业？ 77.应税服务的税率和征收率有哪些？

78.纳税人如何确定其经营业务是否属于营业税改征增值税范围？

79.专用发票有几种？ 80.专用发票的概念？ 81.专用发票价格是多少？

82.专用发票的基本联次及用途是什么？ 83.专用发票各联次是什么颜色的？ 84.发票开具的规定是什么？ 85.专用发票开具的规定是什么？

86.货物运输业增值税专用发票填写规定是什么？ 87.什么是未按规定保管专用发票？

88.增值税一般纳税人在什么情况下不得开具专用发票？ 89.专用发票作废条件？ 90.增值税专用发票如何作废？

91.货物运输业增值税专用发票如何作废？ 92.什么是专用发票最高开票限额 ？

93.专用发票最高开票限额由哪级税务机关审批，审批的依据是什么？

94.不得领购开具专用发票的规定是什么？ 95.什么是虚开发票？

96.什么是虚开专用发票和构成虚开专用发票罪？

97.一般纳税人办理注销税务登记时，开票专用设备和专用发票如何处理？

98.丢失专用发票抵扣联怎么抵扣进项税额？

99.辅导期一般纳税人领购专用发票限额数量有何规定？ 100.辅导期一般纳税人怎样在一个月内多次领购专用发票，如何预缴增值税？

101.增值税一般纳税人是否必须使用防伪税控一机多票系统开具增值税普通发票？

102.专用发票的税控系统是指什么？

103.纳税人开具专用发票的开票专用设备是什么？ 104.开票专用设备的初始发行内容是什么？

105.开票专用设备初始发行后，信息发生变更怎么办？ 106.纳税人购买开票专用设备，能否抵减增值税应纳税额？ 107.什么是红字专用发票？ 108.如何开具红字专用发票？ 109.红字专用发票需要认证吗？

110.小规模纳税人如需开具专用发票，怎么办？

111.未达起征点的小规模纳税人可以申请代开专用发票吗？ 112.小规模纳税人申请代开专用发票时需要什么手续？ 113.代开专用发票后发生退票如何处理？ 114.代开的专用发票如何开具红字发票？

115.小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，可以申请代开专用发票吗？

116.9月1日以后北京市增值税一般纳税人使用哪种专用发票？ 117.9月1日以后北京市货物运输服务企业，原开具公路、内河货物运输业统一发票，试点后还可以继续开具吗？

118.收到试点地区企业开具的公路、内河货物运输业统一发票可以抵扣吗？

119.试点前提供改征范围内的应税服务开具的发票，试点后发生折让能开专用发票吗？

120.什么是增值税专用发票报税？报税期限如何规定的？ 121.因报税盘质量等问题无法报税的如何办理？ 122.未按照规定进行报税的如何处罚？ 123.增值税专用发票的报税方式有哪几种？ 124.什么增值税专用发票认证？ 125.纳税人取得增值税专用发票如何抵扣？ 126.增值税专用发票的认证方式有哪几种？

127.货物运输业增值税专用发票的有关规定是怎样的？ 128.零税率应税服务的范围是什么？

129.提供零税率应税服务实行免抵退税办法的主体是谁？ 130.什么是免抵退税办法？ 131.退税率是多少？

132.对于零税率应税服务提供者属原适用免退税计税方法的出口企业，适用哪种计税方法？

133.零税率应税服务提供者如何办理出口退（免）税认定？ 134.零税率应税服务免抵退税申报期限是如何规定的？ 135.零税率应税服务提供者办理增值税免抵退税申报时应提供哪些凭证资料？

136.零税率应税服务的免抵退税如何计算？

137.对新发生零税率应税服务的零税率应税服务提供者办理出口退（免）税有哪些规定？

138.试点地区的单位和个人向境外提供的哪些应税服务免征增值税？

139.向境外提供的免征增值税应税服务有哪些政策规定？ 140.纳税人如何办理增值税一般纳税人资格认定 141.初次申请审批专用发票的流程是什么？ 142.增值税的主要特点是什么?

第三篇：甲供材料如何缴纳土地增值税

甲供材料如何缴土地增值税

甲供材”工程就是甲方（基本建设单位）与乙方（施工单位）在签订建筑工程承包合同时事先约定的，由甲方提供材料、乙方提供建筑劳务的工程。本文主要梳理甲供材料（设备）涉及的土地增值税和企业所得税问题。

甲供材料（设备）的土地增值税问题

房地产开发企业在缴纳土地增值税时，关于甲供材料（设备）能否作为开发成本，进而作为计算增值额的扣除项目的问题上，存在不少争论。但无论是主张扣除，还是主张不扣除，政策依据都是土地增值税暂行条例第六条和增值税暂行条例实施细则第七条第二项的“建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费”。

归根到底，就是建筑工程安装费是否包括甲供材料（设备）。主张扣除的一方认为，建筑安装工程费包括以出包方式支付和以自营方式发生两部分，甲供材料（设备）就是自营方式发生的部分。主张不扣除的一方认为，建筑安装工程费就是工程费，不包括甲供材料（设备）款。争论的焦点是对“建筑安装工程费”的界定，双方有不同的理解。

建筑安装工程费在实际操作上的误区，尚待有关部门作进一步界定。在这里，笔者就甲供材料（设备）是否属于建筑安装工程费，依据《国家税务总局关于土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）作一个反向推定。国税发〔2009〕91号文件第二十五条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：

房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

房地产企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

国税发〔2009〕91号文件第二十五条强调的是“重复计算”、“虚列”和“多列”。换句话讲，只要不是重复计算、没有虚列和多列，实际支付的甲供材料（设备），允许在建筑安装工程费中计算扣除。《海南省地税局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕104号）规定，对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。

甲供材料（设备）的企业所得税问题

企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，自产无偿提供、外购无偿提供等方式的甲供材料（设备），即狭义上的甲供材料（设备），应当计入甲方的在建工程成本或开发成本；自产有偿提供、外购有偿提供和甲方代购提供等方式的甲供材料（设备），即广义上的甲供材料（设备），应当计入乙方的建筑安装成本。

依据发票管理办法第二十一条、《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）第八条第二项和《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条的规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。也就是说，自产无偿提供的甲供材料（设备），应按成本计算单和计提的增值税，确认在建工程成本。外购无偿提供的甲供材料（设备），凭采购时取得的增值税发票，确认在建工程成本或开发成本。自产有偿、外购有偿等方式的甲供材料（设备），凭甲方开具的增值税专用发票，计算建筑安装成本。代购方式的甲供材料（设备），凭甲方转交的销货方开具的增值税专用发票，计算建筑安装成本

第四篇：关于增值税营业税合并问题的思考

关于增值税、营业税合并问题的思考

内容提要：我国增值税、营业税两税并存的弊端，社会已有共识。本文认为，随着 我国经济市场化、国际化程度的日益提高，社会分工进一步细化，货物和劳务的界 限日益模糊，货物和劳务贸易的国际竞争也更加激烈。在这种背景下，增值税、营 业税两税并存的弊端更加突出，无论从国内市场的税制公平角度，还是从国际市场 的税收竞争角度，研究改革营业税，将之纳入增值税征收范围，已是当务之急。本 文主要对不同的营业税征收项目在纳入增值税征收范围后的征税方式和税率设计进 行了初步思考，并对增值税、营业税两税合并后如何与征管水平相适应，如何协调 对国、地税系统管理职能和中央与地方的收入分配的影响两个相关问题提出看法。关键词：增值税

营业税

合并改革

我国自1994 年税制改革以来，确立了对货物和

加工、修理修配劳务征收增值税，对其他劳务和无形 资产、不动产征收营业税，形成增值税和营业税两税 并存的格局。这在当时是与中国市场经济发展阶段和 税收征管水平相适应的，并对促进中国市场经济的健 康发展发挥了重要作用。但随着改革开放的深入，中 国经济的市场化和国际化程度日益提高，新的经济形 态不断出现，货物和劳务的界限日趋模糊，增值税和 营业税并存所暴露出来的问题日益突出。因此，面对 新的国际、国内经济形势，研究改革营业税，将之纳 入增值税征收范围，已是当务之急。另外，随着信息 技术在税收领域的发展和应用，我国税收征管水平不 断提高，为合并增值税和营业税，对货物和劳务全面 征收增值税创造了条件。

一、增值税和营业税并存的弊端

关于增值税与营业税并存的弊端，社会上已多有 共识，主要表现在三个方面 ：

第一，两税并存，而且营业税主要按营业额全额 征税，货物生产需要消耗劳务和其他货物，劳务提供 也需要消耗货物和其他劳务，因此，货物销售和劳务 提供实际都存在重复征税。在市场化程度日益加深，社会分工不断深化的今天，重复征税无疑不利于社会 分工，也不利于市场公平。特别是在目前增值税归国 家税务局管理，营业税主要归地方税务局管理的情况 下，两税并存还造成了许多征管方面的矛盾。第二，对服务业原则上按营业额全额征收，使服 务业税负过重，而且重复征税的弊端容易阻碍新兴服 务业如现代物流业等的发展。目前在中国，一方面是 服务业对国民经济的贡献度偏低，另一方面是服务业 税负过重。①

显然，这两者之间存在关联，服务业税

负过重制约了其发展。而现行的营业税制度无疑是造 成服务业税负过重的重要原因。但中国目前需要大力 发展服务业，不仅是创造就业、稳定社会的需要，更 是促进产业升级、优化经济结构的需要。2007年国务 院发布了 《关于加快发展服务业的若干意见》（国发 [2007]7 号），要求从财税、信贷、土地和价格等方面 进一步完善促进服务业发展的政策体系。笔者认为，改变对服务业的征税方式，将其纳入增值税征收范 围，统一征税，是促进服务业发展的有效途径。第三，增值税、营业税两税并存，重复征税，不 利于对货物和劳务的出口实行零税率，制约了中国产 品和劳务参与国际公平竞争，削弱了中国产品和劳务 在国际市场的竞争力。增值税在短短半个世纪内能够 普及全球，一个很重要的原因就是，增值税零税率机 制可以实现彻底退税。对内，有利于促进本国产品和 劳务在国际市场上的竞争力 ； 对外，有利于形成国际 公平竞争的税收机制。因为 “出口退税、进口征税” 的机制可以确保来自不同国家的货物和劳务面对相同 的税负，即都按输入国的税制征税。换言之，增值税 是一个与经济全球化相适应的税种。而在各国征收增 值税的实践中，多数国家均把服务纳入增值税征收范 围。据笔者对220 个国家和地区资料的检索，开征增 值税或类似性质的税种 ① 的国家和地区有153 个,实

行传统型销售税的有 34 个 , 不征税的有 33 个。② 其

中，在征收增值税的国家和地区中对货物和劳务全面 征收增值税的约90 个, 不对劳务征收增值税的只有 巴西和印度。可见，无论从内在需要还是从国际实践 看，都有必要把劳务纳入增值税的征收范围。

二、增值税、营业税两税合并后相关征税 对象的增值税税率设计

现行营业税分交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形 资产和销售不动产九个税目。其中，交通运输业、建筑 业、邮电通信业和文化体育业适用3 % 税率 ； 金融保险 业、③

转让无形资产、销售不动产和娱乐业中的台球、保 龄球适用5% 税率；娱乐业的其他项目适用20% 税率。那么，如果这些项目全面纳入增值税征收范围后，是统 一按现行的标准税率（17 %）征税，还是另设一档税率？ 如果另设一档税率，税率水平多高合适？现行适用不同 营业税税率的项目，是否适用同一档税率，还是应有所 区别？笔者认为，营业税改征增值税的目的是建立一个 避免重复征税、符合社会市场分工和国际公平竞争要求 的税制机制，因此，改革在原则上应保持总体税负不 变，既考虑财政承受能力，也考虑企业负担水平。在此 基础上，根据征税项目——无形资产、不动产和各项服 务业的不同特点，合理设计适用税率。

（一）转让无形资产的增值税税率设计

笔者认为，无形资产的物耗投入比例较低，而以 技术专利为主体的无形资产的开发和转让却对提升经 济发展的技术含量、转变经济发展方式具有重要意 义。因此，对无形资产原则上实行轻税政策是符合我 国当前经济发展要求的，就是说，对无形资产宜按低 税率而非标准税率征收增值税。对其具体税率设计，可以根据无形资产的平均增值率和现行3%税率折算，并适度从轻征税。而且，可以与现行符合条件的软件 生产企业销售软件税负超 3% 返还政策统筹兼顾，④

即原则上两者可以统一适用低税率从轻征税。

（二）提供劳务(服务业)的增值税税率设计

服务业种类繁多，差异大，有的服务行业利润率 高，负税能力强，有的服务行业则物耗投入比率和利 润率都不高，但对创造就业和满足社会服务需求的作 用很大，有的服务业(特别是一些新兴服务业)对带动 经济发展具有重要意义。因此，对服务业的税率设 计，有必要作适当的区别对待 ：

1.对于现行适用20%营业税税率的娱乐业项目，可以考虑两种选择 ： 一种选择是增设一档增值税高税 率，比如27%（原则上应与20% 税率的营业税税负基 本持平，具体的税率设置需要在调查基础上进行测 算）。另一种选择是，按17%标准税率征收增值税，但 在消费税中增加娱乐业税目征收消费税，两者的综合 税负与现行20%营业税税负持平，或者略有提高。笔 者倾向于后一种选择，因为按这种方案设计的税制更 加规范，也与增值税普遍、中性征收和消费税特殊调 节的税制理念相一致。

2.对金融保险业，鉴于其业务上的特殊性和金融 企业较强的负税能力，也为了避免对财政收入的冲 击，可以考虑对金融保险业按5%的税率征收增值税。如果财政能够承受，可以考虑将税率降至3%，以支 持金融保险业的发展。

3.其他服务项目 ： 对于邮政、文化体育等具有社 会意义的服务，应与转让无形资产一样适用低税率 ； 对于其他一般性服务，可以按17% 标准税率征收，如 果企业因此税负提高较大，则可以考虑统一适用现行 13%这一档低税率。对于现行免征营业税的项目和需 要特别鼓励的项目，可以免征增值税（其进项税额因 此也不能扣除）。同时建议给予纳税人放弃免税待遇（而换取进项税额扣除）的选择权。

4.对劳务输出以及与出口有关的服务，应实行零 税率。

（三）销售不动产的增值税税率设计

对不动产销售征税，应该对现行不动产销售征收 的营业税、不动产转让征收的契税和印花税综合考 虑。鉴于不动产典型的地域特征，适合作为地方税的 征收对象，建议合并现行征收的上述税种，对不动产 转让（包括销售）单独征收不动产转让税，不征增值 税（其进项自然也不能抵扣）。

这样，全面扩大增值税征收范围以后，除对不动 产转让不征增值税（而代之以征收不动产转让税），对金融保险服务按5%（或 3%）征收率简易征收增值 税和对出口及与出口相关的劳务提供实行零税率以 外，增值税税率拟设三档 ： ①

除原来的17% 标准税率

和13%低税率以外，增设一档超低税率（譬如说5%～ 8% 内的适当税率），适用于一些公益性、社会性的服 务项目和需要鼓励发展的项目，对于现行适用13%税 率的一些生活必需品的销售也可以考虑改按这一档税 率征税，以减缓增值税的累退性。

三、增值税、营业税两税合并改革需要注 意的问题

（一）服务业纳入增值税范围后对征管的 要求

服务业纳税人不仅数量多，情况繁杂，而且经营 规模普遍较小，财务核算管理也相对不规范，因此，对服务业征收增值税要注意与征管水平相适应。作为 政策选择，可以考虑根据实际征管条件和能力，逐步 扩大增值税征收范围，如先在交通运输业、建筑业进 行改征增值税。但这样做的缺点是 “治标不治本”，上 述提及的增值税、营业税两税并存的问题始终存在。笔者倾向于另一种政策选择，即原则上将服务业全面 纳入增值税征收范围，但服务业增值税一般纳税人的 界定标准应与征管水平相协调 ： 在改革之初，可以适 当从严控制服务业增值税一般纳税人的规模，随着征 管水平的提高，再逐步扩大服务业增值税一般纳税人 的认定范围。当然，原则上认定服务业增值税一般纳 税人标准，仍应以财务核算是否健全作为根本标准，而把营业额作为辅助标准，而且一定要强调，对不符 合营业额标准的纳税人，只要财务核算健全，完全可 以自主选择申请认定为一般纳税人。

（二）增值税、营业税合并改革对现行国家 税务局与地方税务局征管范围及中央与地方税 收收入分配的影响

目前营业税主要归地方税务局管理，也是地方政

府的主体税种之一，因此，将营业税纳入增值税征收 范围应充分考虑对地方财政收入的影响和地税系统的 职能变化，需要采取相应的配套调整措施。有两种方 案可供选择 ： 一种是 “过渡型” 思路，即对现行属于 营业税征收范围的，在管理上归地方税务局管理的纳 税人，改征增值税后，仍归地方税务局管理，收入的 划分，比照燃油税费改革的做法，将原归属地方政府 的营业税收入部分，改征增值税以后相应的部分仍归 地方政府，或者以此为基数，相应调整增值税收入在 中央与地方政府之间的分配比例。这种思路的优点是 对收入归属和地方税务机构的职能影响不大，利于平稳过渡，缺点是中央与地方的收入分配关系、国税与 地税系统的职能分工将变得更为不规范。另一种是 “彻底改革型” 思路，即营业税改革与进一步的分税 制改革同步进行，根据新的税制体系和改革要求，在 原有分税制实践经验的基础上，重新设计，明确中

央、地方的收入归属，规范国税、地税系统的职责分 工。这一思路的优点是税制改革与财政管理体制改革 同步进行，相互配套，有利于从根本上理顺中央、地 方的分配关系。但是改革的动作大，面临的问题和困 难也多。笔者倾向于后一种改革思路。参考文献

（1）王道树《推进政府收入结构性改革应对经济增长与转型挑战》，国 家税务总局税收科学研究所《研究报告》2008 年第 29 期。

（2）国家税务总局课题组《借鉴国际经验 进一步优化中国中长期税制 结构》，国家税务总局税收科学研究所《研究报告》2009 年第 1 期。（3）刘 佐《新中国税制 60 年》，中国财政经济出版社 2009 年版。

第五篇：关于土地增值税问题的解答

关于土地增值税问题的解答

一、纳税人

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。

转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。

二、征税范围

土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

三、纳税地点和纳税期限

土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款，以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此之外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。

四、计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。

五、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％。

上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

六、计算增值额时的扣除项目

计算增值额时包括下列扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

七、扣除项目的具体内容

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10％计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。

八、应纳税额的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

方法

一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法；

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

九、减免规定

有下列情形之一的，减免土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市（区）住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房。

（三）将购买的房地产再转让的减免规定：1.个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的（含五年）免征土地增值税；居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

（四）个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

（五）国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

（六）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（七）以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

（八）法律法规规定的其他减免税项目。

十、征收方式

（一）对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式。即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售收入的先按预征率征收税款（转 让别墅、度假村、酒店式公寓的按销售收入的1％预征，转让其他房地产的按销售收入的0.5％预征），待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税 款。

（二）对非房地产开发企业和个人转让自建房地产的，按转让收入扣除法定扣除项目后的增值额为计税依据向主管税务机关申报纳税。

（三）对单位和个人将购买的房地产再转让的由国土房管部门代征税款。

十一、清算程序

房地产开发企业在房地产项目全部竣工后，应及时进行财务会计结算，结算后向主管税务机关提交清算申请和经会计师（或税务师）事务所审核的清算报告。主管税务机关经审核对预缴的税款进行多退少补。