尾房销售土地增值税问题汇总

第一篇：尾房销售土地增值税问题汇总

一、尾楼销售需要缴纳土地增值税

依据

1、国家税务总局国税发〔2006〕187号----

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

（八）、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

二、尾楼销售土地增值税可以按月缴纳

依据

1、国税函〔2004〕938号---国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知

（二）、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

三、销售尾楼土地增值税不需要预缴

依据

1、镇江地税局三分局

按预征率先预征，再进行清算，不符合土地增值税清算管理的规定，存在同一项目两次清算的情况。

依据

2、江苏省地税局

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。

第二篇：三元名城尾房销售策划

三元名城销售尾房营销策划初稿

三元名城的优势：

1、曲靖连续两年被评为中国十佳宜居城市

2、曲靖的经济环境、社会环境、区位优势和交通优势

3、主推西片区的特点和三元中学的教学背景优势

4、现在第二期，团购的比较多，师范学院和曲靖一中的老师——“孟母三迁”的典故；

5、除了上述独具特色的优势外，此次活动的特点：

销售率达到90%，发行主流读者群定位：

1、曲靖部分机关单位、企业、宾馆酒店和娱乐场所、所有出租车、临街商铺和小区；

2、曲靖各县市县城机关单位、部分宾馆酒店和娱乐场所、所有出租车、临街商铺和小区；

3、一些指定客户群体；

1、限定期限（即日起至五月八日——包括黄金周看房营销和可能参加房展会的情况设订的时间），九点五折优惠

2、征集套餐送地板等装修建材等

3、三元名城第二期回馈社会新活动：即日起，预约报名并在黄金周每天公开抽签两户特价房活动，每套优惠5000至10000元；

4、交房庆典火热进行中：国庆特价

三元名城2007年12月交房，从3月起大部分购房者已经可以看房 样板房的展示，届时将为业主组织团购和零售，全现房，买即住！全精装修，品位生活！

第三篇：楼盘尾房销售方案

衡阳某名苑尾房营销策划方案

一、待售房源

1#62套（其中7套交了小定、大定）

2#25套（其中5套交了小定、大定）

合计80套

二、目前面临的问题：

1、客户上门量太少；

2、销售人员尾盘销售积极性不高；

3、缺乏行之有效的宣传手段；

4、销售态势冷淡，给人以售完的感觉；

5、网上数据显示基本全红（黄），带给外界已无房可售的信息；

三、精准营销实施的必要性：

1、能够有效精准打击片区内同品质或与我们竞争客源的项目；

2、能够直接幅射潜在客户所在区域；

3、让潜在客户知晓并认知我们的楼盘；

4、迅速有效的收盘；

四、解决问题需注意的三个中心点：

1、客户上门；

2、看得见的实惠；

3、销售团队的信心重建；

五、建议方案：

1、5-8个业务派单高手，深入到各社区、居民楼、农贸市场、沿街商铺；

2、派单区域特别幅射铁路单位、家属区；

3、派单区域增加晖晖区东阳渡、茶山坳、酃湖、咸塘各集镇；

4、销售人员增加尾盘销售的工资性补助300-500元/人；

5、制定一口价价目表，一次付款92折，按揭90折，5天付

款并网签总价再减10000元（现在我们两房单位，起价都在4000左右，跟目前周边楼盘在价格上差距不大，突显不出价格优势）

六、推广工作：

1、售楼部现场户外广告；

2、现场X展架

3、通过微信、QQ群人海战术营销；

4、加印宣传单页；

七、清盘目标：

3个月全销

八、本次推广广告要素：

清盘

90-105㎡面积

首付98000元起，坐享江景现房不是梦！

衡阳某房地产公司

2013-12-6

第四篇：房开企业增值税问题汇总

房开企业增值税问题汇总

1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

3.税率和征收率

（1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。

（2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。

4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

7.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

8.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。9.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

10.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

11.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

12.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向住房所在地主管地税机关申报纳税。13.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。14.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

15.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

16.税收优惠（1）为配合国家住房制度改革，企业或行政事业单位按房改成本价，标准价出售住房，免征增值税。（2）个人销售自建自用住房，免征增值税。

（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。）17.预缴申报

除其他个人之外的纳税人转让其取得的不动产预缴增值税时，需填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管税务机关预缴税款。其他个人转让不动产不需预缴税款。纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

18.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

19.房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

20.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

发票开具：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

第五篇：关于土地增值税问题的解答

关于土地增值税问题的解答

一、纳税人

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。

转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。

二、征税范围

土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

三、纳税地点和纳税期限

土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款，以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此之外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。

四、计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。

五、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％。

上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

六、计算增值额时的扣除项目

计算增值额时包括下列扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

七、扣除项目的具体内容

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10％计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。

八、应纳税额的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

方法

一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法；

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

九、减免规定

有下列情形之一的，减免土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市（区）住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房。

（三）将购买的房地产再转让的减免规定：1.个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的（含五年）免征土地增值税；居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

（四）个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

（五）国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

（六）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（七）以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

（八）法律法规规定的其他减免税项目。

十、征收方式

（一）对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式。即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售收入的先按预征率征收税款（转 让别墅、度假村、酒店式公寓的按销售收入的1％预征，转让其他房地产的按销售收入的0.5％预征），待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税 款。

（二）对非房地产开发企业和个人转让自建房地产的，按转让收入扣除法定扣除项目后的增值额为计税依据向主管税务机关申报纳税。

（三）对单位和个人将购买的房地产再转让的由国土房管部门代征税款。

十一、清算程序

房地产开发企业在房地产项目全部竣工后，应及时进行财务会计结算，结算后向主管税务机关提交清算申请和经会计师（或税务师）事务所审核的清算报告。主管税务机关经审核对预缴的税款进行多退少补。