青地税函 2009 47 土地增值税问题

第一篇：青地税函 2009 47 土地增值税问题

青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 青地税函[2009]47号

颁布时间：2009-4-17发文单位：青岛市地方税务局

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局:

《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）下发后，通过各单位的认真贯彻落实，对推动全市土地增值税清算工作发挥了重要作用。为进一步加强土地增值税清算工作，结合各单位清算工作中存在的问题，市局编写了《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》，现印发给你们，请贯彻执行。

附件：《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》

二〇〇九年四月十七日

房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答

一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定, 已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？

答：该规定可用下列公示表示：

（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？

答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？

答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。

四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？

答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：

（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、开发土地的成本；

3、加计开发土地成本的百分之二十；

4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？

答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用；

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；

（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？

答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？

答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

九、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？

答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。

十、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？

答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。

出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按《办法》第三十四条、第三十七条规定处理。

十一、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？

答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

十三、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？

答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。

十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？

答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

十五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？

答：房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

十六、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？

答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。

十七、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？

答：房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《办法》第十三条的规定确定销售收入。此外，符合《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

第二篇：淄地税函[2012]14号关于规范土地增值税清算有关问题的通知

淄博市地方税务局 淄地税函[2012]14号

淄博市地方税务局

关于规范土地增值税清算有关问题的通知

各区分局、各县局、高新区分局、市局各直属征收单位：

为进一步加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关税收法律、法规的规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税清算工作要求

（一）清算实施

房地产项目主管税务机关要成立清算实施小组，小组由2-3人组成。实施小组主要负责清算计划的制定、报批及实施；清算问题的汇总请示；清算税款的补、退税审核；清算档案的整理和归集；清算审核报告的撰写等工作。

（二）清算审议

土地增值税清算结果要集体研究确认。

区县局土地增值税清算结果由所长办公会审议，所长办公会参加人员为所长、副所长、清算实施小组成员。

市局各直属征收单位、高新区分局土地增值税清算结果由局长办公会审议，局长办公会参加人员为局领导班子、清算实施小组人员及相关科室人员。

（三）审议确认

清算实施小组要对纳税人报送的土地增值税清算资料进行调查核实后撰写的清算审核报告签字确认。

所（局）长办公会参加人员要对经所（局）长办公会审议确认后的清算审核结论签字确认。

（四）清算结果备案

土地增值税清算处理结果报区县法规税政科审查备案。市局各直属征收单位土地增值税清算处理结果报市局税收管理一科审查备案。

二、土地增值税清算工作流程

（一）纳税人自行提出清算申请

1、对于纳税人主动申请清算的，由主管税务机关涉税事项受理岗对申请资料进行审核，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完整的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定的期限内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。

2、涉税事项受理岗将审核完整的清算资料传递到清算实施小组，由清算实施小组安排专人对纳税人报送的土地增值税清算资料进行调查核实，撰写清算审核报告。

3、将纳税人报送的清算资料及清算实施小组撰写的清算审核报告提报所（局）长办公会审批。

4、由清算实施小组将清算结果通知纳税人，纳税人根据清算审核结果，办理相应的补退税手续。

5、清算工作结束后，土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

（二）征收机关提出清算要求

1、税务机关依据规定认为需要进行清算、而纳税人未申请清算的，清算实施小组拟订清算项目清单，所（局）长对清算项目清单作审核意见后下发清算通知书，要求纳税人进行清算，并将清算资料报主管税务机关审核。

2、涉税事项受理岗将审核完整的清算资料传递到清算实施小组，由清算实施小组安排专人对土地增值税清算进行调查核实，撰写清算审核报告。

3、将纳税人报送的清算资料及清算实施小组撰写的清算审核报告提报所（局）长办公会审批。

4、由清算实施小组将清算结果通知纳税人，纳税人根据清算审核结果，办理相应的补退税手续。

5、清算工作结束后，土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

三、土地增值税清算审核方式

清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

实地审核工作必须由两名以上税务人员共同实施。

清算审核的内容按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》及相关税收政策规定执行。

四、土地增值税清算的责任落实

（一）全面排查、清算，严格落实执法责任制

各单位要对所管辖的房地产开发企业和开发项目进行一次全面清理，做到项目一个不漏；对已清算的项目要严格进行审查核实；对符合清算条件的开发项目，要认真组织清算；对未及时对符合条件的开发项目进行清算而造成税款流失的或对已清算项目审核不严而造成税款流失的，要严格按照省局下发的鲁地税发〔2008〕77号《关于印发〔山东省地税系统税收执法责任制度〕的通知》的有关规定追究相关部门和人员的责任。

（二）认真总结经验、不断提高清算质量

各单位要紧密结合自身工作实际，进一步规范和细化工作流程，充分借鉴和吸收其他地区好的做法，积极探索和完善土地增值税清算执法风险控制办法，市局也将进一步加大服务指导力度，适时进行督导和调研，认真总结工作经验，大力促进土地增值税的清算水平和质量的不断完善提高。

二〇一二年五月四日

信息公开选项：主动公开

淄博市地方税务局办公室 2012年5月7日印发

打印：魏苹 校对：税收管理一科 王前明 印3份

第三篇：吉地税函[2010]34号吉林省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知

吉地税函[2010]34号

吉林省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知成文日期:2010-06-10 各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属税务局、稽查局：

现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，结合我省实际，作如下补充规定，请一并贯彻执行。

一、调整普通标准住宅面积和价格标准。根据《吉林省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于改善群众住房条件和促进房地产市场健康发展指导意见的通知》（吉政办发电〔2008〕12号）规定，自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%.土地增值税政策规定的“普通标准住宅”面积和价格，按上述“普通住房”标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。

二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。

吉林省地方税务局

二O一O年六月十日

第四篇：江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题

江苏省地方税务局

关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规〔2012〕1号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

五、关于房地产开发成本、费用的扣除

（一）房地产开发成本核定扣除

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

（二）公共配套设施成本费用的扣除

房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

（三）装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

（五）相关费用、基金的扣除

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

本公告自2012年10月1日起施行。

二○一二年八月二十日

第五篇：关于土地增值税问题的解答

关于土地增值税问题的解答

一、纳税人

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。

转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。

二、征税范围

土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

三、纳税地点和纳税期限

土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款，以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此之外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。

四、计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。

五、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％。

上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

六、计算增值额时的扣除项目

计算增值额时包括下列扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

七、扣除项目的具体内容

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10％计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。

八、应纳税额的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

方法

一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法；

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

九、减免规定

有下列情形之一的，减免土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市（区）住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房。

（三）将购买的房地产再转让的减免规定：1.个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的（含五年）免征土地增值税；居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

（四）个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

（五）国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

（六）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（七）以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

（八）法律法规规定的其他减免税项目。

十、征收方式

（一）对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式。即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售收入的先按预征率征收税款（转 让别墅、度假村、酒店式公寓的按销售收入的1％预征，转让其他房地产的按销售收入的0.5％预征），待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税 款。

（二）对非房地产开发企业和个人转让自建房地产的，按转让收入扣除法定扣除项目后的增值额为计税依据向主管税务机关申报纳税。

（三）对单位和个人将购买的房地产再转让的由国土房管部门代征税款。

十一、清算程序

房地产开发企业在房地产项目全部竣工后，应及时进行财务会计结算，结算后向主管税务机关提交清算申请和经会计师（或税务师）事务所审核的清算报告。主管税务机关经审核对预缴的税款进行多退少补。