房开企业装修费涉及的电器问题增值税问题

第一篇：房开企业装修费涉及的电器问题增值税问题

房地产开发企业取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时扣除应提供哪些凭据？

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

具体为以下资料：

（1）房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。（2）房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

（3）被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据；被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。

房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作，而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其他开发企业，由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用。其他开发企业适用一般计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，由其他开发企业全额开具增值税专用发票，开发企业凭增值税专用发票抵扣进项税额。其他开发企业适用简易计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，其他开发企业已在2016年5月1日前缴纳营业税未开具发票的，开发企业可以凭其他开发企业补开的增值税普通发票（商品和服务税收分类与编码为“603已申报缴纳营业税未开票补开票”）在计算销售额时予以扣除。

房地产开发企业中的一般纳税人如何扣除土地价款？ 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款

已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。

（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款能否差额扣除？

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此，房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款可以差额扣除。房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款？

可以扣除。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税？

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税？ 房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格；实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格；实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单位作为还建房屋的计税价格。

还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税？

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

第二篇：房开企业增值税问题汇总

房开企业增值税问题汇总

1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

3.税率和征收率

（1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。

（2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。

4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

7.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

8.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。9.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

10.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

11.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

12.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向住房所在地主管地税机关申报纳税。13.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。14.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

15.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

16.税收优惠（1）为配合国家住房制度改革，企业或行政事业单位按房改成本价，标准价出售住房，免征增值税。（2）个人销售自建自用住房，免征增值税。

（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。）17.预缴申报

除其他个人之外的纳税人转让其取得的不动产预缴增值税时，需填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管税务机关预缴税款。其他个人转让不动产不需预缴税款。纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

18.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

19.房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

20.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

发票开具：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

第三篇：房开企业增值税抵扣抵减及抵扣划分问题

房地产开发企业的增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

答：增值税留抵税额不可抵减应当预缴的税款。

实行分期开发房地产开发项目，首期销售完成后，如产生多缴税款，原多缴税款可否申请退税或抵减二期预售时产生的应预缴税款？

答：销售不动产预缴税款在项目全部销售完毕后，出现预缴税款多于应纳税款的，可申请退税或结转到下期继续抵减应纳税额，但不得抵减预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣进项税符合划分在36号文第29条规定按销售额计算划分，18号公告第13条按建设规模划分，企业如何适用这二个标准建设规模是否包含已完工的部分，是否需要考虑尚未开工的规模施工许可证上的规模如何折算计算？

答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”（即面积）为依据进行划分。“建设规模”以已取得的《建筑工程施工许可证》为准，并根据取得情况按期调整，与已完工或未开工没有关系。

第四篇：增值税零申报涉及的问题

增值税零申报涉及的问题 什么是零申报

零申报指企业纳税申报的所属期内没有发生应税收入，当期增值税、企业所得税等真实申报数据全部为0，可以进行零申报。什么情况下可以零申报

零申报并不仅仅指收入为零。增值税小规模纳税人当期收入为0就可以零申报； 增值税一般纳税人如果当期没有销项税额，且没有进项税额，才可以零申报； 企业所得税纳税人当期未经营，收入、成本都为0才能零申报。何为长期零申报

通常情况下，税务机关认定半年以上为长期，当然具体时限还是以各省、市税务机关认定的时间为准。

第五篇：增值税专用发票使用涉及的问题

增值税专用发票使用涉及的问题

增值税专用发票只限于增值税一般纳税人领购使用，增值税小规模纳税人和非增值税纳税人不得领购使用。但是，一般纳税人如有下列情形之一者，不得领购开具增值税专用发票：

1.会计核算不健全，不能向税务机关准确提供增值税销项税额、进项税额、应纳税额数据及其他有关增值税税务资料的。

2.有《税收征管法》规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的。

3.有下列行为之一，经税务机关责令限期改正而仍未改正的：

（1）虚开增值税专用发票；

（2）私自印制专用发票；

（3）向税务机关以外的单位和个人买取专用发票；

（4）借用他人专用发票；

（5）未按规定开具专用发票；

（6）未按规定保管专用发票和专用设备；

（7）未按规定申请办理防伪税控系统变更发行；

（8）未按规定接受税务机关检查。

4.销售的货物全部属于免税项目者。

5.一般纳税人不得开具专用发票的情形：

6.自2009年1月1日起，从事废旧物资回收经营业务的增值税一般纳税人销售废旧物资，不得开具印有“废旧物资”字样的增值税专用发票。

纳税人取得的2009年1月1日以后开具的废旧物资专用发票，不得作为增值税扣税凭证。原因：取消“废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税”