房地产财务人员学习资料

第一篇：房地产财务人员学习资料

房地产财务人员学习资料

（一）一、基本规定

1、纳税义务人

《房产税暂行条例》第二条：

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

2、计税依据

《房产税暂行条例》第三条：

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

3、税率

《房产税暂行条例》第四条

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

4、房产

《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[87]财税地字第003号）第一条：

“

房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

5、争议

按道理房产税的范围已经很明确了，但是在实务中总是有各种各样的理解，例如有的针对煤气公司的大罐，有的针对有顶棚的游泳池，有的对楼顶的装饰物等等，具体的以《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号）为例就可以知道了。

二、房地产公司的房产税

1、纳税时间

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

2、工地用房

财税地字[1986]第008号第二十一条：

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

3、地下人防

⑴ 2005年12月31日前

财税地字[1986]第008号第十一条：

为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。⑵ 2006年1月1日后

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：.工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房产原值。

应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 — 80 ％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86] 财税地字第 008 号）第十一条同时废止。⑶ 简单解读

财税[2005]181号明确了关于具备房屋功能的地下人防需要缴纳房产税，但对于谁来交则没有明确。由于地下人防是在当地人防办的监督下修建的，根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，因此竣工后要移交给当地人防办。当然根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发单位可以以少量的租金予以回租使用。

根据《房产税暂行条例》第二条对于纳税义务人的规定，房产税由产权所有人缴纳。当地的人防部门肯定在房产所在地，同时不存在产权未确定及租典纠纷未解决的，因此人防部门是房产税的纳税义务人。开发单位只是地下人防的使用部门；在对外转租的情况，使用转租的规定。

当然，这种观点需要取得当地税务部门的认可。

4、售楼处

根据前面的整理，售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租； ⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。根据售楼处的来源不同，分别适用不同的房产税政策。

三、特殊情况

1、无租金房屋

⑴ 《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第七条：

纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

⑵ 财税地字[1986]第008号第二十三条

承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

2、企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产 财税地字[1986]第008号第十条：

企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

3、房产原值

⑴ 财税地字[1986]第008号第十五条

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。⑵2005年12月31日前

《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地[1987]28号）第一条：

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题。经研究，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。⑶2006年1月1日后

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）

一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。?

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。?

三、城市房地产税比照上述规定执行。?

四、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部 税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》(〔87〕财税地字第028号)同时废止。

4、共有财产

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条：

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

5、转租

各地对转租房产征税规定各有不同，大致有三种： ⑴ 发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。

例如：《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”

⑵ 发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税。

根据房产税的规定，直接按照租金全额计征房产税。但根据《房产税暂行条例》第二条，纳税义务人包括的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，不包括出租/转租人。

⑶ 对于转租收入不征收房产税。

例如：《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，应产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。

四、免征房产税

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第一款）但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（财税地字[1986]第008号第六条）

人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。（财税地字[1986]第008号第三条）这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（财税地字[1986]第008号第六条）

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第二款）实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。（财税地字[1986]第008号第四条）

由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。（财税地字[1986]第008号第五条）

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第三款）宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。（财税地字[1986]第008号第六条）

公园，名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院，饮食部，茶社，照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。（财税地字[1986]第008号第二十二条）

4、个人所有非营业用的房产免征房产税（暂行条例第五条第四款）

个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。（财税地字[1986]第008号第十三条）

个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。（财税地字[1986]第008号第十二条）

5．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。（国税函[2001]770号）

6．经财政部批准免税的其他房产（暂行条例第五条第五款）

⑴ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（财税地字[1986]第008号第十六条）

⑵ 对因企业停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市地方税务局批准可暂不征收房产税。但如果这些房产转让给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应照章纳税。（财税地字[1986]第008号第二十条）

⑶ 房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（财税地字[1986]第008号第二十四条）

⑷ 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交换或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。（财税地字[1986]第008号第二十一条）

⑸ 为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。（财税地字[1986]第008号第十一条，2006年1月1日起被财税[2005]181号代替。）

(6)对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益，但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。（财税地字[1986]第008号第十八条）

⑺ 从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民用房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营利用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

⑻ 对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。（《财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》财税[2006]100号）

⑼ 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。对营利性医疗机构自用的房产，自2000年起免征房产税3年。（财税[2000]42号）

⑽ 老年服务机构自用的房产。(财税[2000]97号)老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。

⑾ 从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。（财税[2000]125号）

⑿ 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在现邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。(国税函[2001]379号)⒀ 未开征地区免税。在未开征地区范围之内的工厂、仓库，不征收房产税。(财税地[1986]8号)

⒁ 集贸市场减免。工商行政管理部门的集贸市场用房，由各省、区、市根据具体情况暂给予减征或免征房产税。(财税地[1987]3号)⒂ 个人住房免税。个人以标准价向单位购买公有住房，以及通过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税。(财综[1992]106号)

⒃ 铁道部企业房产免税。铁路运输、工业、供销、建筑施工企业，铁道部直属铁路局的工附企业和由铁道部自行解决工交事业费的单位，其自用房产，免征房产税。(财税[1997]8号)⒄ 劳改劳教企业免税。对由国家财政拨付事业费的劳改劳教单位，免征房产税。对经费实行自收自支的劳改劳教单位，在规定免税期满后，实行下列税收优惠：(财税地[1987]21号、财税地[1987]29号)

对少年犯管教所的房产，免征房产税；

对劳改工厂、劳改农场和生产规模较大的监狱，凡作为管教或生活用房产，免征房产税。凡生产经营用房产，照章征税；

对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少数用于生产经营的，可全部免征房产税。⒅ 农民居住用房产，免征房产税。(国税发[1999]44号)

⒆ 对批准从事采集、提供临床用血的血站，自用的房产，免征房产税。(财税[1999]264号)⒇ 对主要从事应用基础研究或向社会提供公共服务的非营利性科研机构自用的房产，免征房产税。(国办发[2000]78号)

（21）从2000年11月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带销户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税。(财税[2000]125号)

（22）从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，房产暂减按4％的税率征收。(财税[2000]125号、财税[2008]24号)

（23）对经国务院批准成立的中国信达、华融、长城和东方等4家资产管理公司及其分支机构回收的房产，在未处置前的闲置期间，免征房产税。(财税[2001]10号)

（24）对大连证券在清算期间自有的和从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税、土地使用税和车船使用税。(财税[2003]88号)

（25）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(国税发[2003]89号)（26）对经国务院批准的原国家经贸委所属242个科研机构和建设部等11个部门所属的134个科研机构，以及经科技部、财政部、中编办审核批准的国务院部门(单位)所属社会公益类科研机构中，转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用房产的房产税。(财税[2003]137号)

（27）从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销金融机构及其分支机构(不包括所属企业)，清算期间自有的或从债务方接收的房产，免征房产税。(财税[2003]141号)（28）对铁道部所属铁路运输企业自用房产，继续免征房产税。从铁路系统分离出来的和铁道部所属的其他企业包括工业、供销、建筑施工企业等，从2003年1月1日起恢复征收房产税。(财税[2003]149号)（29）对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产，免征房产税。对港澳国际(集团)所属内地公司在清算期间自有的和从债务方接收的房产，免征房产税。(财税[2003]212号)

五、减免税

1、实际税负

应当说房产税的税负是很高的，不管是依照房产余值计算缴纳的（名义税率1.2%，一次减除后大都为0.84%）还是依照房产租金收入计算缴纳的（税率为12%，相比较营业税才5%）。以房产税税负最终的酒店行业为例，国税发[2005]173号下发后，有的酒店缴纳房产税的金额甚至要比营业税还要高，成为了第一税种。

2、减免税的规定

《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号第十八条：

房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。

3、实际缴纳比例

由于房产税的税负以及各地减免税的权利，房产税就成了企业与当地税务部门博弈的一个焦点。各地的实际要求情况各不相同，媒体上也会突然一惊一乍的爆出例如某某地区集中收缴欠交的房产税上亿元的报道。不过随着今年情况的变化，房产税的要求也越来越严格了。

六、土地使用权的争议

1、会计准则的变化

⑴ 2001年《企业会计制度》第四十七条：

企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本； 企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。⑵ 2007年《企业会计准则第6 号—无形资产》应用指南第六条：

土地使用权的处理 ：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

⑶ 《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南第二条第三款： 首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。

2、房产税的规定

《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字【1986】8号第十五条：

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

3、具体的情况

从以上的资料可以看出，由于新会计准则的实施，对于土地使用权的核算有所变化，相应的对房产税的计税依据产生影响。并且由于《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南的规定，对于同一家企业前后年度的房产税产生了变化。对于这一点，目前没有统一明确的规定，各地执行过程中也有不同的理解，有的继续以固定资产帐簿为准，有的则要求额外加上土地使用权的价值（这里还要分原值和分摊后的净值）。

4、特殊情况

⑴ 土地与房产不配套

这个对于工业企业比较普遍，厂区占地面积很大，只用了一少部分修建办公楼和车间，从配套的角度来说土地与房产不完全配比的。对于这种情况使用新准则的当然不算问题，但对仍使用会计制度的企业来说，也是一个麻烦。⑵ 商品房与自建

前面说的是纵向比较，这里再说一下横向比较。同样的厂房，同样的土地，如果是自建，按照新会计准则可以区分；如果是外购，难以合理分配的，则应当全部作为固定资产。这样子，就存在纳税情况不平等的情况。

相类似的情况，也存在开发单位自用商品房的情况，感兴趣的可以自己研究一下。⑶ 双重征税

这个是一个老话题了，土地使用税和房产税有一定的重合点（不是完全重合），因此存在双重征税的情况，以购买的房屋为例，既缴纳了房产税，又需要缴纳分摊的土地使用税。常用文件：

1、《中华人民共和国房产税暂行条例》；

2、《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号；

3、《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》[87]财税地字第003号；

4、《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》财税地[1987]28号；

5、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》国税函发[1993]368号；

6、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号；

7、《财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》财税[2004]140号；

8、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》国税发[2005]173号；

9、《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号；

10、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税》〔2006〕186号

第二篇：房地产财务人员工作总结

房地产财务人员工作总结

2010年开始进入晋鹏房地产，这一年多学习到了很多，觉得财务工作必须是严格正规、合理合法的一项制度性很强的工作。作为一名财务人员，做好本职工作是首要的。财务工作有它的专有属性，但怎样做好本职工作，我觉得第一要有过硬的专业知识，第二做事灵活细致，第三要善于沟通与协调，第四工作负责与保密。

一、常规性工作

1、反映，是财务工作的基本职能之一。每一笔经济业务通过不同的方式、方法进行规范记录，反映在凭证、账簿和报表中，以备随时查阅。刚来时，由于交接时的不完备，导致在随后的账务处理上有点滞后，没能及时反应上来，给工作的效率带来了不好影响。希望在以后的日常工作中，加强自身督促，对日常工作流程熟练掌握，能做到条理清晰、帐实相符。做到全面、及时、准确的反映。

2、核算，也是财务工作的基本职能。工资核算、费用核算在开始的工地工作中我做为会计是逐渐介入的，由于公司在制度上还不能做到费用核算采取分部门核算，但是可以根绝项目和工地（如宁德建总泉分公司那些工地）分门别类的核算，严格审查每笔费用单据的合规性和金额。对每个月实际发生的费用加以明晰化。

3、监督，是财务工作的另一项基本职能。首要注意每笔款的合法性、合理性进行监督，保证公司不受不必要的经济损失，更不能无意的为款项经手和使用人员创造犯错误的氛围。在这方面，一定遵照财务部已有有关制度执行，铁面无私从不放过任何不合理事情；其次一方面做的相当不足的，甚至没有介入的，那就是对公司整体资产进行监督，定期进行固定资产盘点、存货盘点、库存现金余额盘点等，以保证公司财产不受侵害。这方面，我想在接下来公司和财务制度逐渐完善，人员和逐渐分工明细后会有一个良好的执行过程。

4、管理，是财务工作的一项重要职能。首先是为领导管理和决策提供准确可靠的财务数据，使公司财务部能够随时完成公司领导和其他部门要求提供的数据资料；其次是参与公司管理和决策，对公司存在的不合理现象，财务部应该提出合理化建议。这方面不是很到位，以后希望能更好的落实到位。

二、存在问题

1、有关制度和规定执行力度不够。

2、财务部的管理职能没有充分发挥。

三、解决方法

1、首先确定制度和规定的适用性和可执行性，如有问题，修改，然后坚决执行到底；

2、条件允许的情况下，实行ERP核算和管理；

3、通过参与管理，来充分发挥财务部的管理职能，先从管理会计的角度做起。

四、几点感想

1、工作方法及工作效率至关重要，充分体验到事半功倍和事倍功半的差距。

2、凡事都要付诸热心，相信耐力无所不能。

3、团队协作精神非常重要。

4、工作上完成积极到位，不出现大的过失，希望逐渐提升财务人员的薪水待遇。

总之，在这半年多的年的工作中，有成绩和喜悦，也有不足之处，但我会在今后的工作中不断努力、不断改进。我确信公司财务部是一个团结、高效的工作团体，每位成员都能够独挡一面，我有信心协同财务部全体人员共同走向辉煌！

第三篇：学习资料：房地产专业知识培训

房地产专业知识培训

一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

10、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

二、建筑基础知识

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米（km2）1公顷=1万平方米（hm2）

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各4份，结婚证或单身证明；

2）首期购房款（不低于40%，二次购房者首付不低于60%）购房人已付购房款收据原件及复印

件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；9）贷款申请书。

2、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；6）提供商品房买卖合同（公积金、按揭或一次性付款 均可）

3、预售房的条件：

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证》

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米，低于2.2米的国家规定不得计算面积

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；

次级商圈：拥有客户占20%；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

3）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

4）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

销售技巧

1、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

2、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

3、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；2）了解消费需求；3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈； 具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

4、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

5、行销沟通：

1）行销：直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性；

2）行销目的：A、将产品信息传递给客户（有清晰、直接）；B、拓展信息的传播渠道；

C、增加客户来源；通过传播---接触---来源

3）行销方式：发传单、上门拜访、拦截客户，竞争对手的地方（投资客、经营户）、组织意向客户召开恳谈会议；

4）传达信息内容：A、项目片区的介绍（目前商业状况如交通、车站、公交车）、未来前景和市政规划；

B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量；项目背景介绍、项目立项、开发、建设等；产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍；

5）寻找目标客户的方式：湖南省黄页，寻找生产厂商、代理商、场部、科研单位、查找电话、地址；上网查询、大型的展览会、交易会、目标客户；多家咨询；媒体收集；

6）需要准确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录；

7）信心问题：核心问题，市场能否作活，作大；

第四篇：房地产销售资料

甘肃晟大集团公司财务管理制度

第一章 总则

第一条 为了加强公司的财务工作，目的为提高公司经济效益并发挥财务管理在公司经营中的积极作用，特制定甘肃晟大公司财务管理制度。

第二条 本财务管理制度根据财政部2006年颁布的《企业会计准则》，结合我公司财务管理的实际情况而制定。

第三条 企业内部财务管理制度的基本原则是建立健全企业内部财务管理制度，规范会计确认计量和报告，保证会计信息质量。

第四条 财务管理制度的任务是；做好公司各项财务收支计划、控制、分析、考核工作，有效利用公司的各项资产，提高公司经济效果。

第五条 集团公司以房地产开发、销售，建筑施工、物业管理、商贸、酒店多元化产业组成的各自独立的法人单位，实行独立核算并以全部资产对负债承担有限责任，对集团公司下达的各项经济指标，技术指标承担责任。

第二章 机构设置及原则

第六条 集团各公司会计机构的设置（撤消）必须经集团公司审批，会计人员实行集团公司委派制，会计人员岗位调整必须报集团公司财务部批准，会计人员必须接受集团财务的业务指导。

第七条 会计岗位必须设置会计专业人员，会计、出纳不得由一人兼任，设置会计主管一人。

第八条 集团各公司需要根据自身的经营模式建立及完善各项财务制度，财务岗位细分，责任明确。

第九条 在岗的会计人员必须持有财政部颁发的《会计人员从业资格 1

证》，各公司不得自聘和借用财务人员。如因工作需要调整会计人员必须报集团公司主管部门，经批准后，方可调整。

第十条 会计核算一律采用权责发生制，记账方式一律采用借贷记账法，会计计量一律采用历史成本，会计科目依据《企业会计准则》及行业特点设置（如不能满足会计核算的要求可增加或减少会计科目），会计期间定为公历1月1日至12月31日。

第十一条 会计人员严格遵守《会计法》，处理公司的各种会计事项。第十二条 集团公司定期或不定期的检查或抽查公司的财务工作，各公司财务部门予以配合第三章 资产管理（流动资产及固定资产管理）

第十三条 现金管理，集团各公司财务部门应设置现金日记账，所发生的现金收支必须通过出纳人员，由出纳人员根据会计凭证按照业务发生的顺序逐笔登记，做到日清日结，账款相符。严禁白条抵冲库存现金。月末账实相符，并于总账余额核对。

第十四条 银行存款管理，集团各公司根据业务需要在其所在地银行开设账户进行存取款以及各种收支转账业务的结算，只允许开基本户，如有特殊需要可申请开设专项资金账户和临时账户，并上报集团公司财务部门备案。银行存款日记账应按照收支逐笔登记，及时准确与所开户银行核对，月末编制银行存款调节表。

第十五条 应收款项及预付款项管理，应收和预付款项是资产的一个重要组成部分，包括其他应收、应收票据、应收账款、预付账款。应收和预付款项的发生按债务人进行明细核算，按发生时间确定账龄，集团各公司应遵循会计谨慎性原则，及时清理债权。

第十六条 存货管理，存货是指企业为正常施工建设和销售等储存的各种存货资产，包括原材料、库存材料、周转材料、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品、及周转房。存货以取得的形式确认价格。存货设置数量、金额明细账，建立

存货的入库、出库制度。存货入库、出库一律采用实际成本核算。当有存货被生产耗用、对外销售，将已耗、已售存货的成本予以结转。为了保证集团各公司存货数量的准确性，做到账实相符，应当定期盘点，每年年末必须进行全面盘点，盘点结果如与账面不符，应于期末前查明原因，并根据公司的管理权限批准后在期末结帐前处理完毕。周转材料根据预计使用年限按其账面价值进行摊销，加强实物管理，设置在库、在用、摊销明细科目进行核算。低值易耗品采用五五摊销，并设置备查账。

第十七条 固定资产管理，固定资产取得的形式有购置、自建、投资者投入、融资租入，不论何种取得形式，固定资产入账价值都以实际发生价值入账。固定资产的折旧方法一律采用平均年限法，每季计提折旧，预计残值率在5%，固定资产使用年限，参照有关规定执行。临时设施的计价以实际成本的计价，临时设施的摊销在工程建设期内按季进行摊销，当月增加的当月不摊，当月减少的继续摊销，从次月起停止摊销。固定资产的清理核算，设置清理科目。固定资产的盘盈、盘亏、报废、价让、损失必须由固定资产实物管理部门办理相关手续，报集团公司批准后，方可进行账务处理。

第十八条 无形资产的管理，企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权按照实际支付的价款，作为实际成本。第十九条 资产的各项减值准备，根据税法规定做出处理。

第二十条 集团各公司根据自身的经营模式按照税法规定，缴纳各种税费。

第四章 收入、成本、费用

第二十一条 收入管理，集团各公司按照企业日常经营活动在企业的重要性，可将收入分为主营业务收入，其他业务收入等。如实确定收入的实现，不得隐瞒，虚报。

第二十二条 成本费用管理，按《企业会计准则》成本项目进行归集

核算，集团各公司根据自身经营模式和成本核算对象设置相应的成本费用项目。月末结转成本、费用，与收入相匹配。集团各公司业务招待费、广告费、业务宣传费、折旧费均按税法规定扣除限额执行。

第五章 财务报表

第二十三条 集团各公司每季报送的财务报表有：资产负债表、利润表、债权债务表、费用明细表、应交税金明细表、收入明细表、成本明细表、存货明细表、财务状况说明书；年终加报现金流量表。第二十四条 会计档案的管理，会计凭证、账簿、报表及其它会计信息资料按照国家规定建立档案，妥善保存。查阅会计档案要严格遵循相关制度，并办理借阅登记手续，不得随意将会计档案携带外出，本单位人员调阅需经会计主管人员同意，外单位人员调阅需有介绍信，经会计主管同意，并报单位财务主管批准。

第六章 附则

第二十五条 本制度由集团公司财务部解释。

第二十六条 本制度自颁布之日起执行。

二〇一二年 三月

第五篇：房地产备案资料

商品房销售价格备案明细表

商品房销售明码标价表

价格举报话：12358黄石市价格监督检查局监制

商品房销售价格申报备案总表

商品房销售备案申请材料(甲方): 1.商品房备案申请表 2.房地产开发企业营业执照 3.房地产开发企业资质证书

4.土地使用权证(附土地受让合同和土地出让金缴交票据)5.建设工程规划许可证 6.建设工程施工许可证

7.建设工程竣工验收报告质量监督报告 8.商品房峻工面积测绘报告

以上资料需提交复印件和原件(原件核对后退回)9.拆迁安置已落实的证明资料

10.供水供电供气通读等配套基础设施具备交付使用条件的证明资料,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工和交付使用日期: 11.物业管理方案:

A前期物业服务合同.B业主临时公约 C物业管理用房落实情况证明 12.房地产开发项目手册

商品房销售备案手续办理(甲方): 1.商品房现房销售备案申请审批表 2.土地使用权证

3.房地产开发经营权证 建设工程规划许可证和施工许可证 4.竣工验收备案证明

5.商品房销售方案

6.商品房总平面图分层平面图 分户面积图

7.供电供水供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件的证明文件 8.物业管理合同

代理公司提供的资料有:

销售策划方案开盘时间开盘价格

营业执照三个从业证机构代码证

税务登记证