试论我国不动产登记制度的建立和完善

第一篇：试论我国不动产登记制度的建立和完善

试论我国不动产登记制度的建立和完善

自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，我国的不动产事业有了飞速发展。不容忽视的是，在市场交易中存在一些混乱现象，与物权法立法的滞后，特别是不动产登记制度的不完善有很大关系。如何完善不动产物权登记制度，成为我国制定物权法要解决的重点和核心问题。

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

一、我国不动产登记制度的现状。

1949年到1956年我国也曾建立有不动产登记制度，之后一直中断到上世纪90年代才恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。我国目前有关不动产登记的立法在一定程度上已经避免了上述偏见。但有关不动产登记的法律规定很零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性，这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

如“担保法”第四十二条、第四十三条规定，涉及到的登记机关有：有土地管理部门、林木主管部门，工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。还有其他法律法规对登记机关进行了规定。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权，或者

说，权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。作为政府部门的登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。

二、为什么要建立不动产登记制度

建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。

因为物权具有绝对性和对世性，故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公示手段，而登记是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件，尽管从表面上看是约束当事人之间的法律关系，即只有经过登记才能发生不动产物权转移的效力。其实从最终意义上说，登记作为公示手段主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。不动产登记是不动产物权本质和现实生活的客观要求。因为，不动产的本来性质就是对不动产的支配权(物权)，而这种支配权必须也应当依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。

登记的权利正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。“不动产登记簿记载之物权应该与实际的不动产物权一致，动产的占有与实际之物权一致，这是正常的法律秩序的基本要求。”现实中，由于当事人的过错或者登记机关的过错，致使登记簿上记载的权利与当事人的实际权利不一致。无论是谁的过错，登记对社会一般的第三人来说都应该是正确的，这是因为，登记是国家专门机关所为，当然也最具有社会公信力。

善意保护效力，是指一旦当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行了登记，则即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。假如登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都要调查标的物的权利状态，否则就要为此而承担风险。显然，这对善意第三人是不公平的。登记的公信力以登记的告知和权利的推定力为逻辑起点，以登记功能之实现-“善意取得”为其最终归宿。它以牺牲原权利人的利益为代价，以换取交易安全价值的实现。

三、如何完善我国的不动产物权登记制度

(一)制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法，保证不动产交易的安全和客观公正

目前我国没有统一的不动产物权登记法，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散，而且法律层级低效力不足。这些只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。如“担保法”、“土地管理法”、“城市房地产管理法”虽然都是由全国人民代表大会常务委员会审议并通过的，但有许多涉及不动产登记的事项规定不一致，甚至相互矛盾，以致人们无所适从。故此，一些司法解释作了一些变通规定，但只是权宜之计，不能从根本上解决不动产物权登记的法律适用问题。因此，当前应按照建立在公示原则上的物权法对现行法律中涉及不动产物权登记的规定予以统一，由国家立法部门(全国人民代表大会)制定一部统一的不动产登记法。

(二)完善不动产登记的程序，保障权利人的权利

从不动产登记的工作程序上来看，不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。

所谓初始登记，也称之为总登记。它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记，也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地使用权的登记。因为是第一次登记，其权利对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义，所以未来的不动产登记法应对该登记规定特别的申请程序和申请条件。

所谓变更登记，包括不动产物权转让登记和在不涉及其他人的情况下权利主体对自己的权利内容的变更，如国有土地使用权的权利人变更土地使用目的、或者扩大与缩小原来的权利范围的登记等。这在我国目前的不动产登记规则已经建立的制度。

所谓更正登记，即不动产物权人或者登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。当登记机关或权利人和利害关系人发现错误登记时，可以由登记机关以公示催告的方式更正，也可以由权利人或者利害关系人申请。更正登记是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，故凡建立不动产登记制度的国家，其法律中必然建立有更正登记制度。所谓涂销登记指的是对灭失的不动产物权所进行的登记。包括权利人抛弃其不动产物权的登记，和不动产的自然灭失等。

作为更正登记的前置程序异议登记的预告登记制度，许多国家和地区的民法中对此制度均有规定，而我国对该制度尚没有相关规定。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效力是使得申请人具有中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利人只对未来取得物权享有请求权时，法

律为保护这一请求权而为其进行的登记。在附条件或者附期限的不动产物权转让中，在债的合同缔结后，因当事人约定的条件未成就，权利取得人不可能在不动产登记簿中登记为该物权的权利人;此时虽然原权利持有人已经承担了债法上的出让物权的义务，但该物权和取得人除其债法上请求权外，并无排斥第三人的权利。这种情况对取得人不利显而易见的。为保全此债法上的请求权，未来的不动产登记法应规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记簿上进行预告登记。在预告登记之后，如所涉及的不动产发生被强制执行或者被纳入破产财产后，或者被设置抵押(这种情况是经常的)后，则这些妨害了被保全的请求权的行为不能生效。预告登记生效后，债权人能够进行不动产登记的，或者该债权消灭的，应在一定的期限申请登记。否则，对该登记可以由利害关系人申请涂销，或者由登记机关依职权予以涂销。

(三)建立以土地登记为基础的不动产登记，统一登记机关。

在当前市场经济条件下，针对我国的多个登记机关、多头登记的现状，有必要统一不动产物权登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，当前理论界和实务界存在几种不同意见。有学者认为由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织负责登记。

而事实上不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权(主要指土地使用权)为基础。我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外，大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。我国目前国土资源部门实行的登记，主要目的在于行政监督和管理，而不是服务于市场交易的秩序和安全。我国正在进行的政府机构改革正在使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此要达到避免公权力侵犯私权利的目的，在物权法上是难

以实现的。在现有行政体制下，既要维护交易秩序，又要防止公权力对私权利的侵犯，关键不在于使不动产物权登记机关脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能。由此可以得出这样的结论，国土资源部门作为统一登记机关有两点好处：一是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度;二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关，使得登记机关的设置目的不能实现。

我国当前正在进行的司法改革，其核心是司法独立，其主要内容之一就是法院要独立于行政机关。如果由法院作为登记机关，会使得法院与行政机关产生种种关系，由此必然会阻碍司法改革的进程。因此，在我国法院不适合作为不动产物权登记机关。

我国事业单位的现行体制本身存在问题，“政事不分，一部分事业单位承担着政府行政的职能”，再加上行政机关本着管理的需要，难以保证事业单位的真正独立。设立独立的事业单位作为登记机关，也行不通。

由国土资源部门作为不动产物权的登记机关，充分利用了我国现有的行政资源，并通过扩大登记范围，统一了不动产物权的登记机关。

四、结语。

不动产登记机关应该统一，应由国土资源部门作为登记机关。且这仅适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力。保障不动产物权权利人的财产权利，推动不动产物权事业的健康发展。

第二篇：论我国不动产登记制度的建立与完善

论我国不动产登记制度的建立与完善

摘要：《中华人民共和国物权法》于2007年出台，该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为，《物权法》仍存在一定的缺陷，本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述，并对制度的完善提出自己的建议。

关键词：不动产登记登记效力登记类型完善

一、不动产登记制度的概念

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

二、建立不动产登记制度的意义

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

由于物权具有绝对性和对世性，所以，物权进行任何变动，都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段，而登记则是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件，即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见，不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。而从最终意义上说，是有利于维护不动产交易安全，从而保护善意的第三人。所以，建立不动产登记制度的意义是十分重大的！

三、我国不动产登记制度的现状

（一）我国没有形成统一的不动产登记管理体制

1、没有一部统一的不动产登记法

我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩，是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以，行政机关会设置一些烦琐的登记程序，这样一来，就会在一定程度上阻碍不动产 1的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的负面影响。

2、登记的范围不明确

《物权法》中对不动产登记的范围也不明确，比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

3、不动产登记机关不统一

依据我国现行的法律、法规或规章,约有6 个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一，多个登记机关、多头登记，登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之，界限不明，这都会损害人民的利益，不能很好解决矛盾问题，所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

（二）不动产登记的种类不完善

预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

但在我国，预告登记并没有在法律上有一个明确的地位，似乎不能得到法律的承认，所以，对于预告登记的性质等，我们在实践中遇到这种问题，就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定：“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管

理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。

由此可见，我国不动产登记制度仍然很不完善，现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权，这缺乏明确的法律保护。所以，我们应该要建立健全不动产登记制度，以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。

四、我国不动产登记制度的完善

（一）建立统一的不动产登记制度

1、统一不动产登记机关

由于我国的登记机关较为分散，这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先，我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务，若要再负责登记的工作，这将大大加重法院的压力。而且，作为登记机关，法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以，我认为法院并不适合为不动产登记机关。

我认为，行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的，而且，这样也能够减轻法院的工作压力，提高法院的工作效率，并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。

2、确认不动产的登记范围。

我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说, 对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。

3、统一不动产登记法

不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以更好地保护当事人。

4、对不动产物权登记进行公告

我国法律规定，不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已，对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的，我们应当讲不动产登记公诸于世，这样才具有公信力。

（二）完善预告登记制度

要完善预告登记程序，一是要统一登记机关，这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要进行形式上的审查，即审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。而且，还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登

记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来，我国的登记机关将会提高登记的正确率，也会提高办事效率，以更好地保障权利人的利益！

注释  谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005,23(8):49-50.参考文献

黄辉.中国不动产登记制度的立法思考[J ].北京科技大学学报·社会科学版,2001 ,(3):68.孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.457

高宏广.不动产预先登记制度研究[D].北京: 中国人民大学法学院,2002

王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J ].求索,2001 ,(6):42 ,44

欧世龙.不动产物权登记的若干思考[J ].当代法学,2002 ,(9):56

第三篇：我国不动产登记制度的完善

我国不动产登记制度的完善

摘要：2007年颁布的《物权法》在第9条明确的规定了不动产物权的设立和变动须经登记才可发生法律效力，未经过登记，不可发生法律效力。根据这一条文的规定，我国物权法所确定的不动产物权变动的公示方式就是不动产登记制度。但不动产的登记在实际的操作中还存在着一些争议，本文通过对现行不动产登记制度的探讨，指出了我国不动产登记制度中存在的问题，对如何完善我国不动产登记制度提出了合理化的建议。

关键词：物权公示公信 统一登记 不动产

一、引言

2007年颁布实施的《物权法》中明确的规定物权公示公信原则，对于动产而言其公示方式是交付制度，而不动产的公示方式主要是登记制度。物权法颁布至今已经有8年时间，在这期间我国的物权法得到了很好的实施，个人的财产权得到了保障。但目前不动产登记制度并不十分健全，需要尽快完善我国不动产的登记制度，从而保障公民的私人财产权神圣不受侵犯。

二、物权公示公信原则的含义及基本法理

我国物权法之所以规定了物权的公示公信原则，是由物权的绝对权、支配权、对世权和排他权的权利属性所决定的。这当然的要求物权的变动需要予以公示，从而产生法律上的公信力。物权公示的最根本作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。①物权变动，依其发生的情形不同可以划分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动两种。物权变动需要公示的法理基础也因这两种情形的不同而不尽相同。根据法律行为所产生的物权变动行为，其法理基础就是依据物权变动双方当事人的物权变动合意并不当然的发生物权变动的法律效力，因而必须对物权变动提够相应的法律保障。而物权公示制度就是这一法律保障。非依法律行为法发生的物权变动，基于法律的直接规定而产生法律效力，但如果权利人要进一步的处分该物权，则必须予以公示。

公示与公信是密切联系在一起的。公示是物权变动生效的必备要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差别。公信主要是针对第三人而言的，第三人因为这种信赖公示的物权的存在，并基于这种信赖而与当事人订立转让物权的协议。②这种信赖利益值得我们去加以保护，我认为在双方当事人之间不太需要考虑这种公信力的问题，因为双方当事人应当是熟识的，因而不需要公信原则的保护。

物权公示公信原则对于法院执行活动的开展具有积极意义。众所周知，当前法院对于法庭判决在某些情况下难以执行，也就导致胜诉一方的合法权益得不到有效的保证，从而对于培养民众对于法律的信仰精神也极为不利。如果原告在诉讼中申请财产保全，法院当然要对财产进行查封、扣押。但法院必须对被保全或的财产的物权状态予以明确的掌握如是否存在共有人在一些实际的案例中，许多需要保全或强制执行的财产都被财产所有人通过各种方式加以隐藏，从而逃避债务。这就需要进一步的完善物权的公示制度，增强其公信力，更好的维护胜诉一方的利益诉求。

三、不动产登记制度的完善

物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据这一条规定，我国《物权法》所确定的不动产物权变动的公示方式是不动产的登记制度。例外情形则是指不动产物权的变动通过交付等方式实现。

（一）不动产的登记制度及存在的问题

所谓不动产登记制度是指经权利人的申请，由登记部门将申请人的不动产物权记载于不动产登记簿的行为。我国《物权法》的第9条至第22条都是不动产登记制度的法律规定，主要包括登记机构，变更登记，异议登记，预告登记，等制度。我国物权法所建立的不动产登记立法模式以实质主义为基本原则，在准不动产登记方面采取了形式主义的登记体例。

从行政法的意义上讲，登记行为仅仅是行政机关众多具体行政行为中的一种。但在物权法的层面上，不动产的登记在不动产的物权变动过程中具有相当重要的作用。当前我国可以行使不动产登记权力的国家行政机关并不单一，诸如土地管理机关，房地产管理机关，森林管理机关，草原管理机关，水域管理机关等都可以进行不动产的登记。房屋这种典型的不动产，要发生所有权的移转，至少要经过房地产管理机关，土地管理机关，税务机关等一系列行政机关的审批，才能完成物权变动。这种纯粹意义上的民事法律行为被赋予了太多行政色彩，这与我国的法制传统是密不可分的。上述制度的基本出发点和制度诉求更侧重于对不动产事务的管理，而不是物权变动的公示制度。基于此，《物权法》第10条第2款明确的指出，我们必须要尽快的改变多部门、多级别的登记制度。这一原则写入物权法的条文之中，足见立法者的智慧。通过该条文的规定，可以促进行政部门积极的改变当前多部门、多级别的登记制度，尽快建立统一的不动产登记制度。通过建立这样一个统一的登记制度，可以减少行政权力对于私权行使的干涉，对于培植人文主义、私权神圣这样一些理念具有重要作用。

（二）不动产登记制度的完善

虽然《物权法》第10条第二款明确规定了不动产物权统一登记制度，但从实际情况看，统一不动产登记，建立统一的登记机构，统一登记的范围，统一登记的办法，统一登记的效力，目前还是无法实现。现行不动产登记制度存在的不完善，不统一，不全面等问题，不仅不便于国家掌握不动产物权的实际状况，更严重的是不能使进行不动产交易的双方当事人通过不动产登记簿物完全了解不动产物权的真实情况。要想尽快解决当前不动产登记制度的混乱状态，必须制定《中华人民共和国不动产登记法》，明确不动产登记机构，登记程序、登记办法等事项。只有通过法律统一不动产物权变动的登记制度，才能够保障不动产物权的正常流转，实现对公民财产权的合理保护。

四、结语

不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众 予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。具体来说，登记的目的就在于向公众公示如下情况：一是物权的设立。二是物权的移转和变更。三是不动产的负担。四是不动产物权的消灭。五是不动产权利的其他情况。为此我们需要尽快制定《不动产登记法》，发挥不动产登记的公示作用。

基金项目：黑龙江大学研究生创新科研项目（YJSCX2015-046HLJU）

参考文献：

[1]王利明著 《与民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孙宪忠著 《中国物权法总论》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法学院听讲座》第一辑 中国法制出版社 2007年

[4]《物权法名家讲座》 中国社会科学出版社 2008年

[5]王利明主编 《民法》（第四版）中国人民大学出版社 2008年

注解：

①孙宪忠 中国物权法总论（第二版）法律出版社 2009年 271页

②王利明 物权法的基本理念《与民法同行》

第四篇：我国不动产登记制度研究

编辑。

摘要： 不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前 世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有 中国 特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的 历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳 总结 了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种 法律 效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章 分析 了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿 问题 进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。关键词：不动产登记 登记效力 登记类型 责任赔偿

不动产登记是物权法中的一项重要制度。在 现代 市场 经济 社会 中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究 不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。

一、不动产登记概述

（一）不动产登记的意义

不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。不动产登记具有如下含义。1.登记是依当事人申请的行为。当事人提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请，就不会产生登记法律关系。但是，并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。因此，只有与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人，如权利人和利害关系人，才能依法定程序向不动产登记机关提出登记申请。

2.登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。然而，由于登记具有公示作用，对当事人权利具有重要 影响，这就要求登记机关必须具有权威性。如果登记机关没有权威性，其所办理的财产登记就可能失去公信力，申请人的权利也无从得到保障，从而不能实现财产登记的基本目的。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。因此各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。例如，德国办理不动产登记的为属于地方普通法院系统的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地 方法 务局及其派出所；在瑞士大多为各州的地方法院。只有法律明确规定的登记机关，才享有办理不动产登记的职权；也只有在该机关进行登记，登记才能发生法律效力。3.登记 内容 为不动产物权及其变动事项。不动产登记的内容是法律规定要求进行登记的不动产权利。在采不同登记模式的国家，法律对于登记内容的规定存在重大差异。总体而言，在采物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。例如，日本《不动产登记法》规定，不动产登记的对象包括以下权利：（1）所有权；（2）地上权；（3）永佃权；（4）地役权；（5）先取特权；（6）质权；（7）抵押权；（8）租赁权；（9）采石权。我国 台湾 地区“土地登记规则”第5条亦有类似规定。我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故登记内容应为不动产物权及其变动事项。4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。在采实质主义登记立法的国家，不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据，它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。不动产物权只有由登记机关记载于不动产登记簿，才能由国家行为担保其公信力，并依此对不动产物权变动的可信性作出保障，才便于由登记机关长期保存，并为权利人和利害关系人查询提供方便。因此，登记机关在受理不动产登记申请后，须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿，对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载，才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。

（二）不动产登记的性质

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：（1）公法行为说。认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。（2）证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”（3）私法行为说。认为登记本质上应为私法行为。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。

不动产登记是依当事人申请，由国家专职部门实施的活动。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。在不动产登记法律关系中，当事人的权利来源于法律法规的规定，登记不过是对该权利的“宣示”或“确认”。登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。毋庸讳言，正是由于国家公权力介入了登记，以国家行为作担保，才赋予不动产登记强大的公示效力。从登记制度的起源看，其最初是随国家征收税赋的需要而产生的，带有明显的行政色彩。但随着商品经济的 发展，登记制度发生了质的变化，它不再仅仅与国家利益相关，而且与社会公共利益及经济秩序紧密相连。对不动产物权进行登记，目的是通过登记向公众昭示权利，从而表明权利人权利的存在，维护交易安全。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。正如我国有学者指出的，“土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。” 登记并非公法上的行政行为。行政行为强调行政机关单方的行政意思表示，而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示，当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。该意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。因此，登记不是登记机关的单方行政职权行为。事实上，登记并非登记机关的权力，而是其法定职责，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，登记效力并不受登记机关的意志左右。不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然联系，就不动产登记机关的选择而言，国家完全可以不受有关不动产行政管理权力配置的制约，而指定行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记。因此，我们必须明确区分不动产登记与不动产的行政管理行为，摒弃那种把不动产登记视为行政管理手段，将登记行为视为公法上行政行为的观念，确立登记为法律服务、为当事人服务的立场。

二、不动产登记模式考察

近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。

（一）契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。契据登记制度以法国为代表，日本、意大利、比利时、西班牙等国以及美国多数州也采行此制。《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承、生前赠与或遗赠，以及因债的效力，取得与转移。”第1583条规定：“当事人一经对标的物与价金协议一致，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告完全成立，且买受人对出卖人依法取得标的物的所有权。”《日本民法典》第177条亦规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”依据契据登记制度，由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况，以便有利害关系的第三人进行查阅。不动产物权变动并不以登记为生效要件，只要当事人意思表示一致，订立契约，就能发生物权变动的效力。登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记，对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，因而该种登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力。

契据登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的对抗要件。即不动产物权变动因当事人合意而生效，登记只起简单的公示作用，对当事人实体权利无决定影响。（2）登记与否不予强制。由于登记不发生权利变动的效果，登记与否对当事人的权利没有直接关系，当事人可以自愿选择是否登记，法律对此并无强制性规定。（3）登记实行形式审查主义。登记官吏对于登记申请，只进行形式审查，即只审查契约及手续是否完备。如手续完备，即依契据内容记载于登记簿。至于契据所载权利是否真实，有无瑕疵，则在所不问。（4）登记无公信力。登记仅对当事人物权变动行为的存在进行证明和表彰，对于已经登记的权利，公众不可信赖其为真实的权利。交易完成后，就第三受让人而言，对于已登记的权利事项，如有人主张权利，应依实体法确定权利归属。（5）登记簿采人的编成主义。即登记簿以权利人为标准编辑而成，而不以不动产为标准。登记完毕后，仅在交易契约上注记登记经过，不发权利证书。（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。

（二）权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。《德国民法典》第873条第（1）项规定：“转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册”。我国台湾地区“民法”第758条亦规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。”根据权利登记制度，任何基于法律行为的不动产物权变动都必须登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。也就是说，不动产登记不仅具有物权变动公示的效力，而且还具有决定物权变动是否生效的效力。

权利登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的生效要件。登记为不动产物权的法律行为成立生效的必要条件，不动产物权依法律行为而取得、设立、丧失及变更，非经登记，不生效力。因此，对于依法律行为的不动产物权变动，除当事人意思表示一致外，还必须践行法定登记的形式，才能发生效力。（2）登记采实质审查主义。登记官吏对于申请人的登记申请，有实质审查权，不仅审查申请必须具备的形式要件，还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后，方可予以登记。（3）登记具有公信力。公众可以信赖登记权利为真实的权利，登记关于权利状态的表示具有绝对效力。登记簿上记载的权利，即使在实体上存在登记原因不成立、无效或可撤销情形，也不得以其不成立、无效或可撤销对抗善意第三人。（4）登记采用强制主义。不动产物权的变动，不经登记不发生效力。这就要求当事人订立契约后，要取得物权变动的效果，还必须依法进行登记。（5）登记簿采物的编成主义。登记簿以不动产物权为标准编成，即依土地地段、地号先后次序编制而成。登记完毕不发权利证书，仅在契约上注记登记经过。（6）登记以不动产权利的静态为主。登记簿先办理不动产权利的现在状态，再及于不动产权利的变动情形。

（三）托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制度产生于澳大利亚南部。除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国以及美国的加利福尼亚、马萨诸塞等十余州也采用此制度。根据托伦斯登记制度，在初次登记不动产时，登记机关按照一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。转让不动产时，当事人之间作成让与证书，连同地券一起交给登记机关。经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的转移。对于受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权属状态。

托伦斯登记制度具有如下法律特征：（1）登记不实行全面的强制主义。并非一切土地都必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。但土地一经登记即进入强制状态，日后如有土地移转或变动，非经登记不生效力。（2）登记采实质审查主义。登记官吏对于登记申请有实质审查权，登记机关进行登记时须依一定程序，详细审查登记原因及证明文件，以便精确确定不动产的权利状态。对必须公告者应经公告程序，登记始能确定。（3）登记具有公信力。土地一经登记，即具有不可推翻的效力。法律保护信赖登记簿记载的善意第三人，故任何人皆可信赖登记。（4）交付权利证书。权利证书为申请人享有登记权利的确定凭证。当土地进行第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制成权利证书一式二份，一份交申请人保存，作为确认权利的证明；一份由登记机关保存，以用来编成登记簿。申请人保存的权利证书内容与登记簿完全一致。（5）登记土地上的权利负担。已登记的土地上如设有抵押权等他项权利时，应办理他项权利的设定变更登记。（6）设置赔偿基金。登记权利有不可推翻的效力，如登记有遗漏或错误，致使真正权利人遭受损害时，登记机关负赔偿责任。登记机关以申请人所缴纳的费用设置赔偿基金，以供将来赔偿之用。

（四）对三种登记模式的评析

上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的 政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

契据登记制度与法国、日本的物权变动债权意思主义相适应，物权交易仅凭双方当事人独立的意思表示即能发生实际的物权变动，毋需登记的繁琐程序，极大地限制了国家公权力对物权交易和个人意思的干预，实现了“人之意思尊重”的社会理想，保障了交易迅捷。然而，在契据登记制度下，由于物权变动完全取决于当事人的意思，使社会不能从外部认识当事人之间物权变动的时期与有无，物权变动法律关系无法明确化，其结果就产生了当事人之间的内部关系与对第三人的外部关系不一致的问题，有害交易安全，不符合现代市场经济重视对动态的物权交易安全保护的基本要求。

权利登记制度与托伦斯登记制度，由于将不动产登记作为物权变动的生效要件，并且采实质审查主义，克服了契据登记制度存在的不足。在两种登记模式下，因登记具有公信力，使信赖登记的善意第三人的利益得到了彻底的保护，从而有效地保护了交易安全，使当事人之间的物权变动关系与对第三人的公示关系明确化，物权变动的时期也得以明确，物权交易关系变得透明。同时，完善的登记制度使交易当事人能够便利地获得与作为交易标的的不动产相关的信息，大大降低了交易成本。但他们也并非完美无缺。由于他们要履行申请、审查、公告等繁琐程序，使物权交易的手续复杂化，不具有契据登记制度下交易的便捷性。

以实用主义的态度来审视三种登记制度，它们各有所长，均有许多值得我们 学习借鉴之处。因此，我们在制定不动产登记法时，应充分比较、借鉴上述制度的长处，根据我国的现实国情，将其加以整合，在保障交易安全的基础上实现交易便捷，从而使登记制度更好地发挥为社会主义市场经济服务、为当事人服务的作用，构建具有中国特色的不动产登记制度。

三、我国不动产登记制度的演变

（一）我国古代的土地登记制度

我国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，我国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。《周礼•大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”受社会经济发展水平制约，当时的土地登记仅具雏形。唐代以后，我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。唐《均田令》规定：“凡买卖皆须经所部官司申碟，年终彼此除附。若无文碟辙买卖，财没不追，地还本主。”由此可见，唐代土地登记制度较前已有较大发展，不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度，而且初步建立了土地交易登记制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

北宋时期，随着商品经济的发展，土地登记制度进一步完善。宋《方田均税条约并式》规定，由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。南宋时期，更颁布《经界法》，设置了专司土地登记管理工作的经界所，隶属转运司。民户按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”，土地转让才发生效力。可见，宋代的土地登记制度不仅相当发达，而且已出现了专司土地登记管理工作的机构。

元、明时期，由于土地关系极不稳定，土地登记制度也处于不断变化中。元初为解决因长期土地兼并而出现的“强者田多而税少，弱者产去而税存”的问题，曾颁布《经理法》，对土地田产进行清查登记。《元典章》中甚至定有“经官给据”制度，“已后典卖田地，须要经诣所属司具给据，方许成交，随时标附，明白推收，各司县置簿附写”，即出卖土地要提出申请，经官勘查后发给公据才可交易。这一制度可以视为我国古代社会不动产管理制度的典型。明初实施核田法，建“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，也成为解决土地纠纷的重要依据。鱼鳞图册的编制为明朝土地的管理甚至政权的稳定，都发挥了重要作用。清朝入关后，因进行多次大规模的圈地运动，使明代建立的地籍登记制度荡然无存。至清朝中期，土地财产权登记制度也未得到充分发展，直到清末引进西洋法制后，这一状况才稍有变化。《大清民律草案•物权》采德国立法例，对物权登记给予高度重视，并作系统规定，现代不动产登记制度才被引入中国，但终因满清王朝的覆灭而破产。

从我国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，我国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

（二）我国不动产登记制度的建立与发展

清末变法尽管以失败告终，但其引入的现代财产权登记的理念却深入人心，为现代不动产登记制度的建立奠定了基础。民国以后，随着西方法治思想的传播以及国民政府对西方法制的模仿与移植，我国逐渐建立起了现代意义上的不动产登记制度。到1922年，北京当局颁布房地产登记条例，建立了不动产登记制度；1930年国民政府颁布了《土地法》，规定要对土地及地上定着物——建筑物进行登记；1946年国民政府又颁布了《土地登记规则》，并建立了土地登记的程序制度。当然，由于时局的动荡，这些制度未能得到很好的贯彻、执行，但由此产生的社会影响与相关法制意识的觉醒却不容忽视，我国台湾地区的不动产登记制度，就是在此基础上逐渐发展、完善起来的。新中国成立以后，根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《土地改革法》的规定，开展了土地改革运动。在土地改革中，对 农村 的土地实行了清丈、化界工作，并由人民政府向农民发放了土地证和房产证。在城市则逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实行了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。

但从20世纪50年代后期开始，随着我国中央高度集权的计划经济体制的建立，经济生活政治化，民事关系公法化，人们摒弃了诸如权利、义务等传统民法上的概念。国家经济完全建立在社会主义公有制基础之上，不存在所有权以外的其他物权，法律上也只承认所有权。相当一段时间内，我国不仅在 理论 上否认物权制度，而且在实践上也一直没有建立一个物权体系。在这样的一种社会背景下，我国原先建立的房地产登记工作逐渐放松，在十年**期间，房地产管理完全遭到破坏，机构被撤销、登记制度被废弛，不动产登记制度实质上也就完全不存在了。

第五篇：论我国不动产登记制度的完善

论我国不动产登记制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不动产登记制度是世界物权立法发展的趋势。我国目前没有专门的不动产登记法，虽然《物权法》的颁布在一定程度上完善了不动产登记制度，但不动产登记相关制度、操作程序等还有待明确、完善。

关键词：不动产制度完善

不动产登记制度是物权法重要的组成部分，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》的颁布，可谓揭开了我国房地产登记制度发展的新篇章。《物权法》对房地产统一登记规则、房地产登记的效力、房地产登记机关的职责、登记信息的公开查询、更正登一记、异议登记、预告登一记以及登一记错误赔偿责任等重要内容做出了规定，确定了我国房地产登记的根本制度，为完善我国房地产登记制度奠定了坚实基础。《物权法》出台后，虽然对实行统一的不动产登记制度进行了总体上的规定，但对不动产登记的相关制度及具体操作程序还需要进一步明确和改善。

一、《物权法》对不动产登记制度的贡献

一、房地产登记基础理论得以发展

(一)确立了物权变动的公示原则，明确规定登记是房地产物权变动的公示方式

公示原则作为物权变动的基本原则，己为世界各国物权立法所普遍确立，而物权变动的公示方式，在世界各国也均为一致，不动产物权的公示方式为登记，而动产物权的公示方式为占有或交付。《物权法》物权变动公示原则的确立，一方面是对国际认可的法理的遵守，使我国物权立法与国际接轨;另一方面，如前所述，我国一直缺乏明确的房地产登记基础理论，就我国《物权法》颁布前的房地产登记法律制度而言，其并非完全民法物权意义上的登一记制度，而主要以行政权干预或管理为目的，重点强调公法上的意义，私法意义却显较弱。《物权法》的出台，并明确确立了物权公示原则，将房地产登一记制度首先视为是一种物权变动的公示方法，不仅极大地强化了房地产登记制度的私法意义，而且对于维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。而《物权法》之后的《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则进一步重申了《物权法》关于登记物权公示的私法意义，如《土地登记办法》第二条明确规定土地登记是将国有土地使用权、集体土地所有权等依法需要登记的土地权利记载于土地登记簿“公示”的行为，明确规定登记是上地物权变动的公示方式。

(二)构建了“以折衷的债权形式主义为原则，以登记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式

以法国为代表的登记对抗主义立法模式不利于维护交易安全;以德国为代表的物权形式主义立法模式实践操作过于繁琐、无因性法律后果过于绝对且与公信力效力重叠:而以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义立法例正好克服了二者之不足，从而“成为物权变动立法模式的基本潮流”。①针对我国理论界关于不动产物权变动模式的重大分歧，《物权法》在借鉴德、日、法等国不动产物权立法的基础上，结合我国的历史传统、具体国情，最终确立了“以折衷的债权形式主义为原则，以登一记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式，在很大程度上明确、奠定了我国房地产登记的基础理论，体现出我国独有的物权立法特点。具体说就是:第一，承认物权合意的客观存在性，但不承认其具有独立性、无因性。就单纯的当事人物权变动的意思表示而言，作为一种客观存在在物权变动之中是不可或缺的。即“承认物权行为概念本身，但并不一定必须承认物权行为的独立性和无因性，抑或虽然承认物权行为概念及物权行为的独立性，但并不一定必须承认物权行为的无因性。”②第二，规定在一般情况下房地产物权变动经登一记生效，即房地产物权变动原则上采用登记生效主义模式。此外，在不动产登一记生效为主的基础上，也确立了登一记对抗主义模式作为房地产物权变动的例外原则，即非经登一记不能对抗善意第三人。登记对抗主义的适用范围主要包括:土地承包经营权、宅基地使用权以及地役权。

二、统一的房地产登记规则得以初步确立

我国一直没有统一的房地产登一记规则，在实践中存在着房地产登一记法律规范不统一、登记机关不统一、登记程序不统一等混杂局面，这种混杂局面已经严重妨碍我国房地产市场的顺利发展。为克服上述实践中存在的弊端，《物权法》首次明确规定国家对不动产实行统一登记制度，确定了我国将在房地产登记领域建立统一的不动产登记规则的大方向。其次，针对房地产登记程序中房、地不统一的现状，《物权法》规定了基本的房地产登记程序:申请~审查一记载于登一记簿。《土地登记办法》与《房屋登一记办法》则以《物权法》的相关规定为依据，分别对土地登一记及房屋登一记的程序进行简化，分别取消了原先土地登一记中的地籍调查程序、房屋登记中的公告程序，上地登记(土地总登一记除外)的程序简化为申请

①梁慧星、陈华彬.物权法〔M].北京:法律出版社，19卯.②陈华彬.论基于法律行为的物权变动.梁慧星主编，民商法论从(第6卷)[M].北京:法律出版社，1997.一权属审核~注册登记一颁发或更换证书，房屋登记的程序简化为申请一受理一审核一记载于登记簿一发证。至此，土地登一记与房屋登记的程序应该来说己实现了统一，因为土地登一记中的权属审核这一程序其实己经隐含有受理这一程序了，若不受理，则谈何权属审核?再次，针对之前房地产登记权属证书与登一记簿之间关系不明确的问题，《物权法》

第17条、《土地登记办法》第16条、《房屋登一记办法》第26条均明确规定，除有证据证明不动产登一记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

三、有关房地产登记效力的规定更为合理

(一)根据登记原因之不同区分房地产登记的效力

我国之前的房地产登记立法不区分房地产物权变动的原因，对于因非法律行为如继承、新建等设立、移转、变更和消灭房地产物权的一律规定非经登一记不发生物权变动的效力。《物权法》参照国际上惯行的物权法基本原则，对于不经登记也发生房地产物权变动效力的情形做出了具体的规定。《土地登记办法》、《房屋登记办法》则与《物权法》保持一致，同样规定因人民法院、仲裁机构生效的法律文书、合法建造房屋、继承或受遗赠等均属于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登一记为生效要件。

(二)明确规定登记仅只是物权变动的生效要件，克服了以往立法中混淆

物权变动与债权合同成立、生效要件的缺陷按照区分原则，以发生物权变动为目的的基础关系，即物权变动的原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为标准判断。如以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时，其成立以及生效应该依据债权法，即以当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件。至于物权变动能否成就，并不是合同成立生效的必要条件。而物权的变动，必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系即原因行为的成立生效就必然发生物权变动的结果。《物权法》第巧条的规定就体现了区分原则的思想。一方面，《物权法》区分原则的确立，彻底克服了以往我国房地产登记法律规范中将登记视为债权法上的合同成立、生效的要件，混淆物权变动和债权合同的成立、生效条件的缺陷;另一方面，区分原则的确立符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、为物权变动与债权变动建立科学规范基础、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。①而作为《物权法》配套法的《土地登一记办法》与《房屋登一记办法》也秉承了《物权法》区分原则思想，规定登记仅只是土地物权变动或房屋物权变动的生效条件，如

《房屋登记办法》第31条就规定当事人买卖房屋应在有关法律文件“生效”后申请房屋所有权转移登记。

四、三类特殊的不动产登记制度得以构建

我国《物权法》出台前的房地产登记法律规范对房地产登记的类型有一些相关的规定，但都不够全面。为适应我国房地产交易市场的发展需要，解决房地产登一记过程中可能出现的争议，《物权法》科学地构建了三类新的登记制度—更正登一记、异议登记及预告登记。《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则以《物权法》为依据，在制订时增加了更正登记、异议登记、预告登一记等登一记类型并细化了这些登记类型的内容与程序。

(一)确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度

根据不动产物权公示原则，一记载在登一记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予真正权利人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第19条规定了更正登一记和异议登一记制度。同时，为了克服异议登记给不动产物权交易造成不稳定状态的缺陷，《物权法》还规定异议登一记申请人在异议登一记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。而《土地登记办法》第58至61条及《房屋登一记办法》第74至79条则对《物权法》第19条的规定进行了细化。如对更正登记和异议登记如何申请、应提供哪些材料、异议登一记的注销等问题做出了可供房地产登记实践操作执行的规定，更在《物权法》第19条的基础上对异议登记的法律效力予以明确，填补了《物权法》异议登记法律效力不明的漏洞。更正登记和异议登记制度的建立，丰富、完

①孙宪忠，论物权法[M].北京:法律出版社，200847.我国房地产登一记制度的现状、发展与完善善了我国的房地产登一记类型体系。

(二)确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度

现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复销售、重复抵押的不良现象。如近年来频频被媒体曝光的一房多卖、假房地产骗取贷款、开发商 卷款潜逃等等。之所以频频出现这些现象，一是与开发商的不诚实经营有关，二 是现行的商品房预售合同登一记备案制度不能从根本上解决将合同请求权推进到 登一记请求权的问题。为此，《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有 的商品房预售和住房贷款按揭制度，规定了预告登记制度，创新了房地产登记的 种类。而《土地登一记办法》、《房屋登记办法》则以《物权法》的相关规定为依 据，对预告登记的适用范围、效力期间、申请预告登一记所需文件材料等做出更进 一步的详细、具体的规定。如《房屋登记办法》第67条明确规定预告登记适用

于预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让及抵押等，比《物权法》 的规定更为明确，更有利于实践操作。

五、房地产登记机关的审查责任得以强化

对于房地产登记的审查，《物权法》第12条、《土地登记办法》第13条、《房屋登记办法》第18、19条均规定了房地产登记机关应当履行的职责。《房屋登一记办法》更是以《物权法》为依据，对登记机关的审查职责如查验、询问事项、需实地查看的具体情形做出明确规定，更有利于房地产登记实践操作。比起《物权法》颁布之前的相关房地产登记立法，《物权法》、《土地登一记办法》、《房屋登一记办法》明确了房地产登记机关应当审查的事项范围，“询问申请人”、“实地查看”等的职责要求，在当前我国诚信体系尚未建立、社会信用缺失的情况下，应该来说可以起到一定的监督作用，对保障房地产交易安全具有显著促进作用。

六、房地产登记信息公开查询制度得以确立

房地产登一记是物权公示最重要的方法。如果把登记的资料当成秘密档案，不允许查询复制或者设置苛刻的查询复制条件，就无法起到公示的作用，影响整个物权法律制度规范调整物权法律关系的社会功能。我国在《物权法》颁布之前对房地产登记信息公开查询制度的立法存在明显缺陷。究其原因，除了不重视便利群众、服务社会以外，很重要的原因是仍然在思想上将房地产登一记作为房地产管理的手段，而轻视其物权公示的功能。因此，《物权法》第18条、《土地登记办法》第72条、《房屋登记办法》第28条均明确规定了对房地产登一记信息的公开查询制度，《物权法》更是取消了之前的房地产登记立法对不动产登记簿记载事项查询范围的限制。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据，从而有利于为房地产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险的功能，维护正常的房地产流转秩序。

七、登记机关的赔偿责任得以明确

《物权法》、《房屋登记办法》规定的房地产登一记制度中，有一个非常令人瞩目的制度安排，就是《物权法》第21条、《房屋登记办法》第92条明确规定了登一记机关登记错误的赔偿责任。对房地产登一记机关因登一记错误造成当事人损失的赔偿责任，以往的房地产登记法律规范对其规定仍比较笼统、模糊，这也导致过去因登一记错误而造成的互相推诱、责任不清的情况时有发生。更有甚者，有些因房地产登记而引起的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机关存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据《物权法》、《房屋登记办法》的规定，登记机构就登一记错误导致他人损害的，应当承担赔偿责任。这对于规范房地产市场秩序、强化登一记机关的责任、保障房地产登一记的公信力，充分实现房地产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。

二、我国不动产登记制度仍存在的问题

虽然《物权法》的制定为不动产登记制度的完善做出了重要的贡献，但是与法治国家和市场发展的客观要求相比，现有的不动产登记制度仍存在许多缺陷。主要包括以下几点：

（一）不动产登记的法律依据不统一

虽然《物权法》第九条和第十条就（“就”换“阐明”）不动产统一登记的范围、登记机关和登记办法由法律、行政法规规定，但至今我国尚未就不动产登记制度专门制定法律。实际操作中，只能依据《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，导致出现不同的法律后果及各行政部门各自为政的现象。因此，仅《物权法》的口号性规定已不足以解决现实中遇到的问题。

（二）不动产登记范围不明

《物权法》对登记范围的规定并不明确，导致了不同规则在登记对象上出现各自不同的规定，如《土地登记规则》将他项权利定义为“土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。”而《城市房屋权 属登记管理办法》则将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

（三）不动产登记机关不统一

目前不动产物权登记机关是“多头执政”，其根据的法律各不相同。《物权法》第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”根据不同登记类型，我国有以下登记机关：国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。《物权法》附则补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”即同一部门或不同部门都可以依据各自地方性法规，主张不动产登记的权利。如房地产登记，有的城市将涉外房地产登记留在市级办理，而将其他下放到区一级办理，结果导致市区争夺登记业务，出现许多重复登记的现象。

（四）登记机关收费标准不尽合理

《物权法》第二十二条规定不动产登记费按件收费，不论标的大小的做法明显不合理。同时，由于多部门登记，获利的多少极具可能影响各部门的办公积极性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因为登记费用过高而逃避登记，最终将损害老百姓的利益。

（五）登记机关错误登记的赔偿责任机制不健全

虽然《物权法》第二十一条规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”但对于具体如何赔偿以及由谁承担费用并没有做出规定。登记机关的责任究竟属民事责任还是行政责任？是依据国 家赔偿法来实现赔偿责任，还是通过建立一套新的合理的追究机制？这些问题仍需要进一步立法明确。

三、完善我国不动产登记制度的建议

不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在分析不动产制度存在缺陷的基础上，笔者对于如何进一步完善不动产登记制度提出如下建议：

（一）制定统一的不动产登记法

虽然我国有关于不动产登记的规范，但其散乱且相互之间存在大量的矛盾。梁慧星在主编的《物权法草案建议稿》中主张，首先，在《物权法》“通则”中明确物权法定、物权公示等原则，并规定“依法律行为设立、转移、变更和废止不动产物权，不经登记无效”。其次，建议稿第10 条明确“关于不动产登记机关的组成，登记官员的资格、登记程序等，由不动产登记法规定。”制定不动产登记法，要以《物权法》确定的登记模式、基本规范等作为原则，以国务院制定专业的房地产、矿产、树木、渔业等实施细则及管理制度为辅助，确立起适合我国国情的不动产登记的法律体系。笔者认为，这种主张符合我国民法体系设置结构。通过以《物权法》作出原则性规定为基础及完善相关的法律法规，制定一部统一适用的不动产登记法。

（二）规范登记范围

为了改变现行不动产登记物权种类配置滞后于社会经济发展的状况，必须通过相关法律对已成熟稳定的物权种类加以确认，同时也要规范与确定需要物权登记的种类。如由于科技和对不动产开发利用技术的提高，会出现的空间利用权等。此外，不动产登记的范围不应过窄，应扩大登记的范围。有学者提出，不动产登记范围实质包括两个方面，一是不动产物权，另一方面是不动产物权之限制。不动产物权之限制，主要关系到权利人的处分权以及第三人的交易安全，如未来物权之预告、登记物权之解除条件、登记物权之异议、企业破产之宣告、不动产租赁等。

（三）统一不动产的登记机关

要改变目前“多头登记”的现象，维护登记公示、公信力的关键在于统一不动产登记机构。通观世界各国，他们在设立登记机关时都遵循两个准则：（1）不动产登记机关的独立性。（2）不动产登记机关的统一性。这两个准则都是物权公示原则决定的。目前学术界存在两种观点：一是选择法院为登记机关。如德国《土地登记条例》规定，不动产登记簿由地方法院掌管。二是选择行政机关。如台湾地区土地登记规则规定，土地登记由直辖市或县（市）地政机关办理。而笔者同意第二种观点。结合我国国情，如果由法院进行登记，必然会增加司法机关的负担。如果出现登记错误，又由法院进行纠正，那么其信服力就会变弱且不利于维护司法权威。相反，由行政机关进行登记，利用政府权威和国家信用作为担保，一旦出现登记错误，司法机关也能予以监督纠正。

（四）完善不动产登记错误赔偿责任制度

登记内容正确与否，不仅影响交易当事人的利益，而且还影响到交易的安全和秩序。虽

然《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任，但该规定仅为原则性规定。对登记机构承担赔偿责任的性质、赔偿责任的归责原则以及损害赔偿的范围等均未涉及。因此，笔 者从以下几方面入手：

首先，关于不动产登记机构赔偿责任性质问题，究竟属于国家赔偿还是民事赔偿，理论界存在不同的观点。一种观点认为，由于我国办理不动产登记实务的机构为行政机关，所以因其行使职权而给当事人造成损害时应承担国家赔偿责任。另一种观点认为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事利益，这属于民事领域中的侵权行为，应为民事侵权责任。目前国内通说认为不动产登记行为应为行政行为。就此而言，笔者认为，由于不动产登记是一种行政行为，形成的是国家与公民之间的法律。所以登记作为登记机关实施的具体行政行为，登记错误造成损害应承担国家赔偿责任。

其次，登记机构赔偿责任的归责原则。目前，理论与实践中均存在不同理解。一种主张登记机关的赔偿责任是一种国家赔偿责任，应适用过错责任原则。另一种主张适用无过错责任原则，认为国家机关及其工作人员在执行职务中造成损害的，不论行为人是否有过错，都应首先由国家机关承担。笔者认为，从《物权法》第二十一条的规定来看，我国采取的是无过错责任原则。如果采纳过错责任原则，仅以登记机关或其工作人员无过错为由即可免除登记机关的赔偿责任，让登记错误的受害人自行承担巨大的经济损失，显然是极不公平的。

再次，赔偿范围的确定。《物权法》第二十一条并没有明确规定具体承担赔偿的范围包括哪些。笔者认为，登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，该赔偿数额应以其权利受损害时的价值来确定，不得超过受损害时的价值。具体而言，应包括：（1）不动产本身因错误登记所造成的损失。（2）当事人或利害关系人基于登记所支付的必要费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用等。最后，赔偿资金来源。赔偿资金来源有三种途径：（1）国家财政；（2）建立基金；（3）引进保险机制。有学者主张借鉴美国的权原保险制度，由当事人投保，保险公司为由于登记簿或产权证上的瑕疵而造成的损失提供赔偿。笔者认为，建立赔偿基金较为符合我国。因为要引进外国的保险制度，将要面临如何立法、如何完善等问题，最终会增加立法压力，不能有效解决当前的问题。

参考文献：

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