房产基础知识培训内容090318（含5篇）

第一篇：房产基础知识培训内容090318

房地产基础知识

一、什么是房地产？它分为哪几类？

房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a)二者属性不同； b)二者增值规律不同； c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。

二、什么是房地产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

三、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？

房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。

六、影响房地产需求和价格的因素有哪些？

1、收入的变化；

2、银行存贷款利率的变化；

3、对未来的预期；

4、政府政策的变化。

七、房地产市场是如何分类？

1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。

2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。

3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅等。

4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅

5、按购买目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。

6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。

7、按交易方式不同分为：记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。

八、房地产市场宣传的形式和手段有哪些？

房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面 对面的交流。

借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决 策。

市场人员与消费中顾客面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基

础，看到广告后顾客找上门来，由销售人员向顾客具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和费用等情况，还要带顾客去看样板房和现房，最后达到成效的目的。（1）媒体广告、含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；（2）邮寄宣传材料、邮政专递广告；

（3）发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；（4）制作现场广告牌、大幅横幅标语；

（5）样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。

九、什么叫中介？什么叫经纪？什么叫代理？

中介是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。经纪就是市场上的一种为买卖双方达成交易获取佣金的中间商。

代理又叫委托，是代理人在代理权限内以委托人名义进行民事活动，由此产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律概念。

十、什么叫房地产代理？

房地产代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名义在授权范围内实话一定的与房地产相关联的，法律后果直接由被代理人所承提的房地产交易、租赁行为。

十一、什么叫房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

十二、面套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

十三、套内房屋使用面积：为套内到房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

十四、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

十五、套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。

十六、共有共用面积的内容：包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

十七、共有共用面积的处理原则：

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行；

2、无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

十八、共用建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电到、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

十九、什么叫房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

二十、购房的建筑面积包括哪些？

房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。二

十一、什么是使用面积？

住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。二

十二、房屋的建筑结构类型？

1、钢结构；

2、钢筋混凝土；

A 现浇钢筋混凝土； B 预制装配式混凝土构件；

3、钢和钢筋混凝土；

4、混合结构；

屋顶、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或别的建筑材料。

5、砖木结构；

墙、柱用砖楼层、屋架用木材。

6、其它结构。

竹结构、木结构、竹木结构。

二十三、层高：地面至上层楼板或楼面板顶面之间的垂直高度。二

十四、净高：地面至上层楼板底面的垂直高度。二

十五、开间：建筑物横墙之间的轴线距离。二

十六、进深：建筑物重墙之间的轴线距离。

二十七、砖混结构：砖石为承重墙，楼盖用楼板建造的房屋。

二十八、框架结构：由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。二

十九、地基：建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。三

十、基础：建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）三

十一、山墙：房屋两端侧面的墙。三

十二、檐墙：与屋檐平行的两侧外墙。三

十三、女儿墙：房屋外墙高于屋面的矮墙。

三

十四、过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。三

十五、圈墙：沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。作用：使墙受力均匀，增强房屋的刚度和整体稳定性。三

十六、勒脚：指室外地面以上的一小段房屋外墙。三

十七、散水：指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。

三

十八、墙裙：位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。

三

十九、踢脚线：指沿室内地面边缘的墙面上10——15cm高特殊装修。

四

十、沉降缝：指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。

四

十一、伸缩缝：指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。

四

十二、变形缝：沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。

四

十三、住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。四十四、七通一平：指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。四

十五、塑钢门窗的优点：

1、能防火，绝缘；

2、节能、保温、密封性好；

3、耐腐蚀、不老化；

4、成品尺寸密度高，不变形。

四

十六、什么是容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑物建筑面积之和与规划建设用地面积之比。四

十七、什么是占地面积：一切建筑工程占用的土地面积。

四

十八、什么是绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

四

十九、房屋转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。五

十、国有土地出让：

五

十一、房屋的几种使用年限：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。五

十二、房屋买卖：

五

十三、什么叫按揭？

按揭一词始于香港，90年代初传入内地，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美法律制度中主要指房地产担保，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产所有权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款保证，在偿还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产所有权归还给原按揭人。

通常房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件，以该房屋的产权作为抵押向银行取得贷款，采取分期还本付息的方式，并由发展商承担其还款担保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方间的一种融资方式。五

十四、按揭月供如何计算？

按揭月供计算方法是：每月供款额＝贷款金额×相应年限的还款系数。

办理按揭的同时，按照国家及银行有关具体规定，需缴纳一定费用，具体费用明细和计算公式如下： 保险费率：（暂定）1——5年

1‰ 6――9年

0.8‰ 10――19年

0.6‰ 19年以上 0.45‰

1、财产保险费：总房款×费率×（贷款年限）

2、公证费：贷款金额×1‰

3、抵押登记费：贷款金额×1‰+80元

4、契税：总房价的2%；同时符合单价3500元/平方，面积160平方以上4%。

5、印花税：总房价的万分之三

6、维修基金：65元/㎡ 五十五：何谓抵押贷款：

又称“按揭”，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。抵押费包括抵押服务费和抵押登记费，服务费=总房款×1%，登记费为每户80元。

五十六：抵押贷款必须购买保险：

贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，贷款银行为保险的第一受益人，保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，一量贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；一旦投保人在保险期间内因疾 4 病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。五

十七、贷款资格：

贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人 贷款条件：

1、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口本、军人证件、暂住证等）；

2、有稳定的职业和收入；

3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

4、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

5、有购买住房的合同或协议有关批准文件；

6、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

7、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

8、贷款行规定的期他条件；

9、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性、如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

五

十九、房地产相关法规及政策

（一）维修基金

1、维修基金是用于房屋保修期过后的的，对小区共用部位共用设施设备的中修及大修。

2、所称共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。

3、共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公共益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4、维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的管理原则。

5、市房地产管理部门是维修基金管理的行政主管部门，负责监督、指导维修基金的归集、管理、使用。

6、购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购房人按每平方米45元计交，购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。

（二）契税

1、契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收一种行为税。

2、新条例规定土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换的税率为：3%—5%，经河南省人民政府批准，我省契税税率为4%。1997年7月，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，财政部、国家税务总局规定，个人购买自用普能住宅，暂减半征收契税，相对我省契税税率即为2%。自2001年9月份，经河南省人民政府批准，凡购买房屋面积大于160㎡，单价每平方超过3500元者，征收契税均为4%，此二项有一项不符者，则为2%。

（三）售房五证

1、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用权，向国家支付土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。

2、《建设用地规划许可证》：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

3、《建设工程规划许可证》：本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证其核发的目的是确认建设关建设活动和合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

4、《建设工程施工许可证》：本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。

5、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：此两证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

◆玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指没有装修的房。

六、房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

价格方面

一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

第二篇：房产中介培训内容

房产中介培训内容

2008-11-09 00:48

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2；经纪人提高课程：买方客户开发与维护

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经纪人情绪管理

经纪人个人计划管理

优质服务计划

4；中介公司管理课程：中介公司管理架构

中介公司的基础法律知识

薪酬制度

中介公司选址技巧

公司培训体系的建立

财务与报表管理

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5：中介门店管理课程：如何召开晨会及销售会议 店内商业计划的制定与执行

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6；店务秘书培训课程：店务秘书职业素质培养 店务秘书日常工作

中介档案管理

店务秘书与店长的配合店内数据统计

7；经纪人认证资格辅导：

第三篇：(入职培训内容很重要)房产基础知识

房产基础知相关知识

1.房地产代理

房地产代理即房地产经纪人接受当事人的委托，在委托权限内以委托人的各义为代理行为，代理事务完成后，向委托人收取报酬的活动

2.房地产居间

房地产居间即房地产经纪人接受当事人委托，在当事人之间穿针引线，向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立。合同成立后，房地产经纪人向委托人收取报酬的活动。

3.商品房

指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

4.商品房的结构主要有那5种? 答案：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构.5.建筑高度是哪里到哪里的高度？

答案：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

6.什么是架空房屋？

答案：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

7.什么是骑楼？

答案：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

8.什么是架空通廊？ 答案：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

9.什么是围护结构？

答案：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。

10.什么是日照标准？

答案：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

11.什么是结构面积？

答案：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

12.什么是套内墙体面积？

答案：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

13.什么是容积率？

答案：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

14.什么是建筑密度？

答案：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

15.什么是绿化覆盖面积？

答案：所有植被垂直投影面积的总和。

16.什么是面积配比？

答案：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

17.什么是房型配比？ 答案：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

18.什么是阁楼？

答案：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

19.什么是准现房？

答案：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

20.什么是居住组团？

答案：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

21.什么是商住住宅？

答案：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

22.什么是别墅？

答案：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

23.什么是跃层式产品？

答案：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

24.什么是复式产品？

答案：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

25.什么是错层式住宅？ 答案：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

26.什么是商品房综合验收合格？

答案：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

27.什么是空鼓？

答案：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。

28.什么是地基？

答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

29.什么是基础？

答案：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

30.什么是墙体？

答案：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

31.什么是契税？

答案：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

32.什么是印花税？

答案：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。

33.国家税收的显著特征有哪些？ 答案：强制性、无偿性、固定性。

34.地产有哪些类型？

答案：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。

35.什么是居住用地？

答案：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

36.什么是工业工地？

答案：工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

37.什么是房地产产权初始登记？

答案：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

38.房地产登记的种类分为哪五类？

答案：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记

39.什么情形属于房地产变更登记? 答案：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除

40.商品房预售须符合哪些条件？

答案：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

41.哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同？

答案：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

42.五证是指？

答案：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

43.什么是国有土地使用证？

答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

44.什么是建设用地规划许可证？

答案：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

45.什么是建设工程规划许可证？

答案：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

46.什么是商品房预售许可证？

答案：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

47.什么是“两书”？

答案：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。48.什么是房地产业？

答案：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

49.什么是房地产开发？

答案：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

50.房屋的所有权包括哪些？

房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权。

51.什么是土地所有权？

答案：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

52.什么是熟地？

答案：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。

53.什么是国有土地？

答案：国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

54.什么是集体土地? 答案：集体土地是属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

55.什么是国有土地证？

答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

56.国有土地使用权取得方式有几种？

答案：土地使用权的出让、土地使用权转让、土地使用权划拨

57.土地使用权的出让

答案：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

58.土地使用权的出让方式有

答案：协议出让、招标出让、拍卖出让

59.土地使用权转让

答案：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

60.土地使用权划拨

答案：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

61.什么是宗地：

答案：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

62.什么是宗地图（红线图）

答案：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。63.什么是SP？

答案：销售促进，一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。

64.什么是SOWT？

答案：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写。

65.什么是销海？

答案：用以促进销售的单张平面印刷海报。

66.什么是夹报？

答案：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。

67.什么是墨线图？

答案：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。

68.什么是家配图？

答案：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。

69.什么是效果图？

答案：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。

70.什么是地理位置图？

答案：一种表明个案所处位置的平面表现图。

71.什么是交通表现图？

答案：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。

72.什么是生活机能图？ 答案：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图。

73.什么是房型单片? 答案：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。

74.什么是楼书？

答案：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。

75.什么是道旗？

答案：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。

76.什么是灯箱? 答案: 一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。

77.什么是高炮? 答案: 一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。

78.什么是软文? 答案: 直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。

79.什么是硬广告? 答案: 以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的广告手法。

80.什么是主力房型? 答案: 个案中最为主要或最多的房型。

81.什么叫去化? 答案: 指个案的销售情况。

82.什么叫利多？

答案：指个案的优点或主要卖点。

83.什么叫利空？

答案：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。

84.市场调研包括那八项分析？

答案：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。

85.计算一半的面积有哪些？写出3种以上

答案：1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

86.不计算建筑面积的有那些?说出3种以上

答案：1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。87.什么是公用面积？

答案：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

88.公用建筑面积计算方法：

答案：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

89.哪些公用面积应分摊？说出5种

答案：应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

90.哪些公用面积不能分摊？

答案：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

91.什么是三通一平？

答案：通水、通电、通路、平整土地

92.什么是七通一平？

答案：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

93.什么是期房的介定？

答案：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

94.什么是现房？

答案：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

95.什么是毛坯房？

答案：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

96.什么是成品房？

答案：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

97.什么是二手房？

是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工程的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。

98.超高层的定义式如何? 答案：总高度超过100米的建筑，叫超高层。

99.什么是开间？

答案：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

100.什么是进深？

答案：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

101.什么是层高？

答案：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。102.什么是净高？

下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

103.什么是建筑用地面积？

答案：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

104.什么是房屋的基地面积？

答案：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

105.人均总占地面积的公式？

答案：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

106.什么是住宅建筑面积？

答案：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。包含了使用面积加各种公摊面积。

107.阳台的分类？

答案：封闭式和非封闭式

108.什么是半封闭阳台？

答案：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

109.什么是基地面积？

答案：一个小区总的占地面积。

110.什么是套内使用面积？

答案：指套内住户独自使用的面积。111.房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

112.阳台面积如何计算？

答案：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

113.人口毛密度的计算公式？

答案：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

114.绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

115.什么是楼面价格

答案：楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价＝土地单价÷容积率

弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

116.什么是绿地率？

答案：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

117.什么是绿化覆盖率？

答案：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%。118.什么是公共能耗？

答案：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。119.什么是单元式住宅？

答案：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式

120.什么是一级市场？

答案：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。121.什么是二级市场？

答案：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

122.商品房买卖属于房地产中的几级市场？ 答案：二级市场

123.公共维修基金的交纳人？

答案：商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。

124.居住用地年限？

答案：70年

125.商业用地年限？

答案：40年 126.教育用地年限？

答案：50年

127.旅游用地年限？

答案：40年

128.加油、加气站用地年限？

答案；20年

129.土地使用年限届满后土地如何处理？

答案：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

130.什么是联排别墅？

答案：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

131.什么是健康住宅？

答案：是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

132.什么是智能住宅？

答案：是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。

133.申办产权需具备哪些资料？

答案：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

134.办理产权需交纳哪些费用？

答案：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。135.申请房地产登记可否委托他人代理？

答案：申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

136.什么是房地产转让？

答案：指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

137.房地产转让时其他公用设施是否一起转让？理由

答案：房地产转让时，转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

138.什么是房地产抵押

答案：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

139.在什么情况下房地产开发项目可以交付使用？

答案：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

140.什么是预售面积？

答案：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。

141.什么是竣工面积？

答案：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

142.什么是建设用地规划许可证？ 答案：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

143.什么是建设工程规划许可证？

答案：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

144.申请抵押登记应提交什么资料？

答案：（1）《房地产抵押登记申请书》；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

145.什么是银行按揭？

答案：是指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

146.个人住房按揭需提交哪些资料？说出5种以上

答案: 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。147.等额本息还款法

即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。148.等额本金还款法

在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息

149.什么是住房公积金？ 答案：是指单位为其在职职工缴存的长期住房储金。

150.什么是住房公积金贷款？

答案：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。

151.公积金贷款担保费用？

答案：贷款金额×贷款年限×千分之0.75。

152.目前公积金担保费用的优惠幅度？

答案：优惠40%。

153.申请住房公积金贷款的条件？

答案：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。154.办理公积金贷款应提供哪些资料？

答案：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。

155.什么是包销？

答案：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。

156.什么是起价？

答案：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。

157.什么是均价？

答案：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。158.什么是基价？

答案：经过核算而确定的每平方米的基本价格。

159.什么是PR？

答案：用以提升企业和产品形象的公关活动。

160.什么是定金？

答案：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，双倍返还，客户违约定金不退。

161.什么是订金？

答案：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

162.什么是CF？

答案：电视广告。

163.什么是DM? 答案：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告。

164.什么是POP？

答案：指树立在户外的，大型的平面看板广告。

165.什么是NP？

答案：报纸广告。

166.什么是KT版？

答案：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板。167.什么是LOGO？

答案：展现产品形象和特色的标志。

168.什么是销控表? 答案：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。

169.计算建筑面积的有哪些？说出3种以上？

答案：

1、屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2、20米以上部位计算建筑面积。

2、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2、20米以上的，按其水平投影面积计算。

3、楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

4、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2、20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2、20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

5、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

7、与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

8、建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

9、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2、20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

10、有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

11、有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

12、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

13、依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2、20米以上部分的外围水平面积计算。

14、有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。170.分摊公用建筑面积的计算方法？

答案：分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

171.公用建筑面积分摊系数计算方法？

答案：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

172.得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

173.什么是楼面价？

答案：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

174.房地产按用途划可以分类那五类？

答案：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产

175.什么是建筑物？

答案：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

176.什么是构筑物？

答案：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

177.什么是钢结构？

答案：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

178.什么是钢混结构？

答案：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。179.什么是砖木结构？

答案：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

180.什么是砖混结构？

答案：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

181.什么是框架结构？

答案：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

182.房地产的交易形式主要有？

答案：地产交易形式与房产交易形式。

183.夹层是指？

答案：夹层是位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次

184.间距标准？

答案：国家标准是楼高:间距＝1:1.2。

185.国家日照标准是

2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

186.套内建筑面积包括

答案：使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

187.什么是公共维修基金？

答案：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳 188.什么情况下可以使用房屋维修基金？

房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

189.目前苏州商品房维修基金收费标准为

电梯房120元/㎡；无电梯75元/㎡

190.哪些绿化不能算入绿地面积：

答案：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

191.什么是半地下室？

答案：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

192.什么是地下室？

答案：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

193.停车场面积小型汽车按每车位多少平方米计算。

答案：25平方米

194.停车场自行车按每车位多少平方米计算。

答案：1.2平方米

195.什么是物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

196.业主委员会指的是什么？如何产生？

答案：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。

197.标准接待流程是怎样的？

答案：前接待—裱板区—模型区—销售桌—工地—样板房—送客户

198.前接待要求

答案：在前接待桌等候，准备好销夹、指挥棒，看见客户到来，提前站至门口等待客户，客户进门前，主动拉门，请客户进来，并大声告知案场,“客户到”，案场全体业务人员起立，“欢迎参观”。进门之后先询问客户是否第一次到，之前有没有打过电话来，如客户第一次到访，则需要先进行自我介绍，双手递过名片，字体方向应对着客户，问客户是否方便交换下名片

199.裱板区要求

答案：站在客户前方，引导客户至裱板区，讲解裱板时，腰挺直，销夹夹在左手，右手拿指挥棒，讲解时吐词清晰，注意与客户互动，避免出现冷场，站位应该位于客户的右侧方，不能挡住客户的视线，指挥棒指点时，线路清晰，不能在裱板上乱敲击。介绍完裱板，应该对客户的基本信息有所了解，如出行工具，家庭结构等。

200.在裱版区主要介绍哪些内容？

答案：项目地理位置、周边交通配套、周边商业配套、周边市政配套、未来片区规划等。201.模型区要求

答案：自然的将客户从裱板区引导至模型区，讲解模型时，注意讲解层次分明，代看线路清晰，避免在模型区出现绕圈的情况；

如果客户在模型区吸烟，应该主动递烟灰缸，客户递烟，可以委婉的告诉客户目前自己在工作，不能够吸烟；

客户如果想坐在模型上面休息，应该委婉提醒客户，更不能出现自己与客户一起坐在模型上的情况；

模型区是和客户进入深入了解的机会，在模型区应该要了解到客户买房的动机、需求房型、预算等情况，方便下一个销售环节的进行

202.在模型区主要介绍哪些内容？

答案：项目规模、总体规划、在售区域、小区内交通组织、车位相关信息、景观特点、建筑形式、户型特点、交付标准、物业管理形式与相关资费情况等

203.销售桌要求

答案：客户入坐后，主动帮客户倒水，水倒2/3满，端杯下部，手指不要接触杯口，递项目的销平、销海，自己的坐向应该朝着控台一面，坐资端正，不要随意的靠，躺在沙发上，造成懒散的感觉。

销售桌是最重要的一个销售环节，在销售桌上，客户的心理价位，户型的喜好，购买力等因素，销售人员应该已经了如指掌。

204.带看工地要求

答案：带看工地主动帮客户拿安全帽，如果有看房车，则先请客户先上车，如果没有，要选择最安全的路线，最能够突出项目卖点的路线、带看时引导客户行走路线，沿途提醒客户安全，看完工地回来则主动提醒客户拿下安全帽，收回。带看工地的目的在于让客户对产品有更深刻了解

205.带看样板房要求 答案：进入电梯时，提前按电梯，电梯到达时，请客户先进，出电梯时，自己走在前面引导客户，进入样板房前，主动递鞋套，讲解样板房时，客户如果小孩，婉转提醒客户注意小孩子的安全，带看样板房线路基本选择，主－次－主的顺序，走出样板房时，提醒客户脱下鞋套。样板房是逼定客户，促使成交的重要环节。

206.带看样板房时介绍哪些内容？

答案：户型结构、楼房朝向、各房间大约面积及开间、交楼标准与非交楼标准、物业安防系统等。

207.送客户要求

答案：如果客户没有定购，客户离开之前，则需要让客户登记，留下下次追踪的机会，客户出门时主动送客户，帮客户拉门，如果客户有车，需要将客户送至停车处，客户离开时，目送客户离开，最后，及时给客户发送关怀短信。

208.逼定的前提是？

答案：客户本人一定要有“决定权”；客户本人有充足的预算；客户本人对楼盘感兴趣。

209.逼定的方法有哪些？（三种以上）

答案：利用户型逼定；利用楼层逼定；利用户型、楼层一起逼定；利用价格、付款方式逼定；利用优惠活动期限逼定；利用假想竞争客户逼定，制造“二顺位”情况；等等。

210.接听来电的注意事项

电话中不得回答销控

电话中不得谈具体的折扣、优惠、价格 不得在电话中私自确定付款方式、签约时间 不能随意告之开发商电话

不要在电话中纠缠，让客户接受所推物业即可 211.约电话客户来现场办法

传递热销气氛

现场SP活动（促销活动、联谊会等）长期客户可不间断的告之客户工程进度

第四篇：消防基础知识培训内容

消防基础知识

“火”最早只被人们认为自然灾害的一种，但正是因为“火”的使用，才真正加速了我们的祖先的进化过程。然而，人们从怕火、用火至今“火”造成的灾害性事件从未停止过。时至今日，在物质文明高度发达的年代，直接用火的机会愈来愈少，但从全世界范围来看，火灾非但没有减少，反而呈逐年上升之势。有些悲观主义人士曾发出这样的感叹，称“人类文明付出的代价”。

这种说法虽过于悲观，但有一定道理，那就是现在的生产生活条件太多的火灾的必然性。

不过，可喜的是随着科技的进步，人们对“火”的认识正在不断加深，防火、灭火的技术产品也在不断完善，效率也越来越高。

一、燃烧与火灾的基本知识

1、什么是燃烧？

燃烧是可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴有火焰、发光和（或）发烟的现象。

2、燃烧有几种类型？

四种类型：闪燃、着火、自燃、爆炸

3、燃烧形成的要素和条件是什么？

可燃物、助燃物和引火源。

4、燃烧的本质是什么？

自由基的连锁反应。

5、什么是火灾？

在时间和空间上失去控制，对财物和人身造成一定损害的燃烧现象，叫火灾。

6、火灾造成人员伤亡的主要原因是什么？

烟熏、火烧、跳楼等。

7、根据物质及燃烧特性划分，火灾可分为哪几类？

A类火灾：是指固体物质火灾。如：木材、棉、毛、麻、纸张、塑料制品、化学纤维等火灾。B类火灾：是指液体火灾和熔化的固体物质火灾。如：汽油、柴油、酒精、植物油、变压器油、各种溶剂、沥青、石蜡等火灾。C 类火灾：是指气体火灾。如：天然气、氢气、氨气等火灾。D类火灾：是指金属火灾。如：钾、钠、铝、镁及合金材料等火灾。电气类火灾

二、燃烧知识在消防工作中的运用

1、怎样控制火灾？

根据物质燃烧原理，消除燃烧的三个基本条件中的一个或两个，以及限制其影响等而采取的相应措施。

2、初期火灾怎样扑救？

使用灭火器对准火焰根部喷射，随着火势减小逐步靠近，直至火被扑灭。

3、灭火的方法有几种？

冷却法、窒息法、隔离法、抑制法。

4、常用灭火器有哪几种？

水、泡沫、干粉、二氧化碳、卤代烷灭火剂等类。

三、火场逃生基本知识和技能

1、建筑物内人员安全疏散一般要经历哪几个阶段？

疏散路线一般可分为四个阶段：第一阶段从着火房间内到房间门，第二阶段是公共走道中的疏散，第三阶段是在楼梯间内的疏散，第四阶段为出楼梯间到室外安全区域的疏散。这四个阶段必须是步步走向平安，以保证不出现“逆流”。疏散路线的尽端必须是安全区域。疏散过程中不能乘坐电梯。

2、疏散通道的要求有哪些？

疏散通道应保证其耐火性能；走道中的墙面、顶棚、地面的装修应符合《建筑内部装修设计防火规范》要求；疏散走道内不应设置阶梯、门槛、门垛、管道、踏步等突出物，以免影响疏散；疏散走道内不应堆放物品，以免影响疏散的通畅；疏散走道内应有火灾事故照明和疏散指示标志。

3、疏散注意事项有哪些？

疏散的人员要听从引导沿最近的消防楼梯和消防通道撤离，严禁乘坐电梯；烟雾较大时，采取低位行走，用毛巾手帕等织物捂住口鼻，减少烟气进入呼吸道引起窒息；并避免因拥挤和人流堵塞造成人员伤害。

四、《消防法》有关内容

1、关于公民义务

第五条

任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务。

2、关于火灾预防

第十八条

禁止在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火；因特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续。作业人员应当遵守消防安全规定，并采取相应的消防安全措施。

进行电焊、气焊等具有火灾危险的作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。

第二十一条

任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。

公用和城建等单位在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，必须事先通知当地公安消防机构。

3、关于灭火救援

第三十二条

任何人发现火灾时，都应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。

公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。

发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。

4、关于法律责任

第四十三条

机关、团体、企业、事业单位违反本法的规定，未履行消防安全职责的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者处警告。

营业性场所下列行为之一，责令限期改正；逾期不改正的，责令停产停业，可以并处罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处罚款。

（一）对火灾隐患不及时消除的；

（二）不按照国家有关规定，配置消防设施和器材的；

（三）不能保障疏散通道、安全出口畅通的。

在设有车间或者仓库的建筑物内设置员工集体宿舍的，依照第二款的规定处罚。

第四十七条

违反本法的规定，有下列行为之一的，处警告、罚款或者10日以下拘留：

（一）防安全规定进入生产、储存易燃易爆危险物品场所的；

（二）违法使用明火作业或者在具有火灾、爆炸危险的场所违反禁令，吸烟、使用明火的；

（三）阻拦报火警或者谎报火警的；

（四）故意阻碍消防车、消防艇赶赴火灾现场或者扰乱火灾现场秩序的；

（五）拒不执行火场指挥员指挥，影响灭火救灾的；

（六）过失引起火灾，尚未造成严重损失的。

第四十八条

违反本法的规定，有下列行为之一的，处警告或者罚款：

（一）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；

（二）埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道的，或者损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材的；

（三）有重大火灾隐患，经公安消防机构通知逾期不改正的。单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。

有第一款第二项所列行为的，还应当责令其限期恢复原状或者赔偿损失；对逾期不恢复原状的，应当强制拆除或者清除，所需费用由违法行为人承担。第四十九条

公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。

第五十三条

有违反本法行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五篇：新人房产基础知识

1、住房二级市场包括哪些方面？

答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已购公有住房？

答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

5、什么是房改房？

答：经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改 并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

6、什么是房屋拆迁？

答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

7、什么是商品房？

答：应具备以下条件：

向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；

已交清购房款（持有全额购房发票）；

房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

8、已购公房上市需要什么条件？

答：需要条件是：

取得《土地房屋权证》；

开具家庭住房情况证明；

已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇

9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？

答：土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。

土地房屋权属登记应具备三个基本条件：（1）土地房屋权属来源合法；（2）四至界线清楚无争议；

（3）面积准确

10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？

答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能输继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。

11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何输安置房产权登记？

答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、折产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其捭补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予输安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

12、几种不能办理土地房屋权证的情况

答：不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：

（1）完全没有合法的用地、建房批准手续的；

（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；

（3）房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；

（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；

（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；

（6）购买手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；

（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；

（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。

13、商品房、房改房拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完事齐全。具体如下：

A、商品房：

a已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；

b已交清购房款（持有全额购房发票）；

c房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封冻结）。

B、房改房：

a经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；

b已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

C、拆迁安置房：

a拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。

b拆迁安置房产办理，均由拆迁人统一输被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税收政策费及申办领取土地房屋权证。

14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？

答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：

（一）1990年4月1日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。

（二）1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。

（三）2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？

答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：

(一)、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积压物资1%以内（含1%）的，由国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

（二）、对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。

（三）、凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

17、什么是土地权属争议？

答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权（包括国有土地、集体土地）归属争议。

18、土地权属争议应向谁提出申请？

答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县市（区）级国土资源行政主管部门调查受理和处理。

前款规定的个人、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？

答：

（一）申请人与争议的土地有直接厉害关系

（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。

20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政住管部门应当如何处理？

答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部

门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予以受理建议书，报同级人民政府作出不予以受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者涕泣提起行政诉讼。

国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。

21、什么是房产测绘？

答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。

22、目前施房产测绘所依据的标准是什么？

实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）地相关规定执行。

23、商品房面积由谁来申请测绘？

答：目前购房人办怔难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？ 答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：

①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：

②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3—以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

25、商品房建筑面积的组成？

答：商品房建筑面积由套内建筑和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

26、共有建筑面积的组成？

答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

应分摊的共有建筑面积：

1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物、车棚、车库、为他幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园”以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的边配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有基本罗列的建筑部位。

27、什么是要进行地籍调查？

答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。

28、为什么要进行地籍调查？

答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。

29、地籍调查为什么要权利人签字？

答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。

30、农村房屋可以抵押吗？

答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（（1997）国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，可以得出一个结论，即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地的使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案查档案核实的，应提供档案管证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。

32、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？

答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。

下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核法的相关文件；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门用用地审批部门签署处理意见并盖章的或相关证明材料。

34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？

答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书，了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售楼许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。（5）通过国土房产局查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。

35、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押放能否购买？

答：根据当地市场规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。

36、签定商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？

答：根据当地市场相关规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签定合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现“一房多卖“、”先卖后抵“等现象，切实保障自身权益。

37、开发商有权出售露台吗？

答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

38、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？

答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的。买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。

39、高档住宅与普通住宅如何界定？

答：依照的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，高档住宅除外的住宅界定为普通住宅。

40、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？

答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。

41、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？

答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭共同缴纳部分，应视为共同财产。

42、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一个名字？

答：产权证上登记的产权主是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增减手续（限于直系首要必备 若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。

43、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？

答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，换手房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。

44、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。

45、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？

答：根据《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。房地产专业知识篇

46、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。

47、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。

48、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

49、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。

50、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。

51、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

52、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

53、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

答：2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。税费篇

54、买卖二手房应缴纳哪些税、费？

答：买卖二手房应缴的税费有：契税、印花税、交易手续费、营业税，个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局蝗近的规定数据为准。

55、普通商品房的契税是多少？

答：普通商品房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%.56、公有住房的契税是多少？

答：公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%.57、高档住宅的契税是多少？

答：高档住宅的契税是成交总价（或评估价）的3%.58、契税只交一次就可以了吗？

答：对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。