社区及社区商业业态划分说明

第一篇：社区及社区商业业态划分说明

社区及社区商业业态划分说明

一、社区划分说明

（一）按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分

1、老社区

是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区

是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区

是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明

（一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店

美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)

总体要求：

1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。

社区商业中心：

1.规模

1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。

2.便利性

2.1社区商业中心应设在交通便利处。

2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。

3.设备设施

3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。

3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求 3.3商业、服务设施齐备。

4.环境、安全设施

4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。

餐饮店：

1.规模

1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。

1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。

1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。

2.便利性

2.1应提供电话订餐及送餐服务。2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。

2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。

3.设备设施

3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。

3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。

3.3有洗涮消毒设备。

3.4有空调系统，温度适宜。

4.环境卫生、安全设施

4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。

4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。

4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务

5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。

5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。

5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。

超市：

1.规模

1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。

2.便利性

2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。

2.2超市经营商品种类不得少于5000种。

2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。

2.4超市应有刷卡通道。

3.设备设施

3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。

3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。

3.3超市应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。

5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。

便利店：

1.规模

1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。1.2便利店的面积在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。

2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。

3.设备设施

3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。

3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。

美容美发店：

1.规模

1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。

1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性

2.1最远消费距离500米。

2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施

3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。

3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全

4.1及时清理，保持店内外的清洁。

4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务

5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。

5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。

维修店：

1.规模

1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺

1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2家电维修应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。

4.环境、安全设施

4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。

4.2应配备消防设施。

5.服务质量

5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

洗染店: 1.规模

1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。1.2应至少有一家连锁店。便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。

2.3应提供上门取送服务。

3.设备设施

3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。

4.服务

4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。

4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

照相馆：

1.规模

1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。

1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。

2.4应提供立等可取的证件照服务。

3.设备设施

3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。

3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。

4.服务

4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

旧货废弃物回收站：

1.规模

1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时 2.2应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有封闭的废品存放处。

2.4.服务

4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。

4.2回收站应每天进行物资清理、转运。

4.3上门服务应及时。家庭服务：

1.规模

1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。

1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。

2.设备设施

2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。

3.服务质量

3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

书店、音像店：

1.规模

1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。

1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

3.设备设施

3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配

项目

比重 % 总体要求

10.5 商业中心

餐饮店

超市

12.5 便利店

维修店

洗染店

美发美容店

回收店

家庭服务

书店、音像店照相馆

总分

社区商业评价规范之三(在建社区)

总体要求：

1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3

社区商业业态设置：

1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。

2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：

1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：

1.集中独立商业

要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。

2.底商

要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。预留水、电、气、污等各项设施的接驳。预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配

项目 比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100

第二篇：社区商业业态说明

社区及社区商业业态划分说明

一、社区划分说明

（一）按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分

1、老社区

是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区

是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区

是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明

（一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店

美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)

总体要求：

1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。社区商业中心： 1.规模

1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。2.便利性

2.1社区商业中心应设在交通便利处。2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。3.设备设施

3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求。3.3商业、服务设施齐备。4.环境、安全设施

4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。4.2有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。餐饮店： 1.规模

1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。2.便利性

2.1应提供电话订餐及送餐服务。2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。3.设备设施

3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。3.3有洗涮消毒设备。3.4有空调系统，温度适宜。4.环境卫生、安全设施

4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务

5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。超市： 1.规模

1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。2.便利性

2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。2.2超市经营商品种类不得少于5000种。2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。2.4超市应有刷卡通道。3.设备设施

3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。3.3超市应配备空调系统，温度适宜。4.环境、安全设施 4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。4.4有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。便利店： 1.规模

1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。1.2便利店的面积在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。3.设备设施

3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。4.环境、安全设施

4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。4.2有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。美容美发店： 1.规模

1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性

2.1最远消费距离500米。2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施

3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全

4.1及时清理，保持店内外的清洁。4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务

5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。维修店： 1.规模

1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2家电维修应提供上门服务。3.设备设施

3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。4.环境、安全设施

4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。4.2应配备消防设施。5.服务质量

5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。洗染店: 1.规模

1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。1.2应至少有一家连锁店。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。2.3应提供上门取送服务。3.设备设施 3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。4.服务

4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。照相馆： 1.规模

1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。2.4应提供立等可取的证件照服务。3.设备设施

3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。4.服务

4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。旧货废弃物回收站： 1.规模

1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2应提供上门服务。3.设备设施

3.1应有封闭的废品存放处。4.服务

4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。4.2回收站应每天进行物资清理、转运。4.3上门服务应及时。家庭服务： 1.规模

1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。2.设备设施

2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。3.服务质量

3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。书店、音像店： 1.规模

1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。3.设备设施

3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配 项目 比重 % 总体要求 10.5 商业中心 8 餐饮店 18 超市 12.5 便利店 8 维修店 8 洗染店 8 美发美容店 9 回收店 5 家庭服务 3 书店、音像店 5 照相馆 5 总分 100

社区商业评价规范之三(在建社区)

总体要求：

1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3 社区商业业态设置： 1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：

1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：

1.集中独立商业

要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。2.底商

要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。预留水、电、气、污等各项设施的接驳。预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配

项目 比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100

（一）、社区商业的特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。

（二）、国外社区商业的发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社区商业的功能

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。2）社区商业中心的业态构成

国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的

其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。4）社区商业的布局与设计

国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。

（三）、国内社区商业概况

1、国内社区商业现状 我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

2、国内社区商业的发展方向

我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

Ø 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务

Ø 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成

Ø 各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。

Ø 社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。

第三篇：社区商业规划与业态组合要点

社区商业规划与业态组合要点

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。

第四篇：社区商铺的商业业态和规划设计

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0755-83513598 QQ:69031789 社区商铺的商业业态和规划设计

很多开发商一直想做好社区商铺，却总感到力不从心，原因往往在于无法很好地控制业态。在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。

有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而形成更为紧密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经验的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。

“主力店效应”带热商圈

早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市挑选新鲜食品或日用品；也可以在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲时光„„这是坤和·亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。

傍晚下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右结束运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影„„这是红石·中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。

随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。

有主力店的地方，就有无穷的商业机会。

继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和·亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦·绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就形成成熟的商业氛围。今年年初，星巴克率先入驻，开业当天，就达到了100％的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团——百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子热闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局基本上也就形成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，虽然3000平方米的实用面积比之前高出了两倍，到晚上却还是供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。”

同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺即将推出，也是采取可租可售方式。

“社区商业联盟”引发关注

在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在相互寻找中失之交臂。

“开发商与商家之间合作条件难以达成共识，这是很大的问题。”我爱我家事业发展部副经理沈静以超市行业为例分析说，超市行业是微利行业，利润是靠做量、做规模创造的，因此，在合作方式上首选租赁方式，以缓解巨额成本低额压力，同时零售商进入一个新的市场，一般需要3―5年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的配合，以实现最终的共赢。而房产公司投入开发以后，希望通过出售快速回笼资金，出租租金定价比较高，所以双方很难达成共识。

基于对杭州社区商业发展趋势的把握和房产开发商、商家在社区商业招商过程中产生的各项需求，日前汉嘉机构百盛招商还倡议成立了“杭州社区商业联盟”。汉嘉机构执行总裁梅杰介绍说，社区商业联盟的成立将实现社区商家之间的优势互补、提升与开发商的谈判层次、减少开发商社区商业招商过程中的各项阻力，促进杭州郊区大盘生活配套的快速成熟，从而推进住宅郊区化的实现。

早在2002年，坤和建设就尝试着构建社区商业联盟，为的就是联合社会各界优势品牌和投资者，形成三方紧密盟友，以科学规划业态，统一开业，统一宣传包装，包括返利等经营支持，从而实现开发商、投资者、经营者三赢的经营模式。通过社区商业联盟，坤和建设已经成功运作了山水人家、亲亲家园的社区商业。

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0755-83513598 QQ:69031789 为了确保亲亲家园高品质完全功能社区的定位以及整个三墩商业品位，坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订《商业用房品质经营保证协议》，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。在今天，我们看到的亲亲家园生活广场上许多开业的商家，包括新华书店、世纪联华，可以说都是经过开发商精挑细选，按照不同业态规划控制并采取诸多销售、返利等优惠政策所引进的。正是由于社区商业联盟的作用，许多商家对亲亲家园高规格的商业配套设计以及6000多位业主的入住规模、未来三墩近40万人口的巨大消费潜力充满信心，纷纷主动与坤和建设洽谈社区商铺的购买和进驻事宜。开发商在社区商铺销售的同时，自己实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式，在杭州也属首次，这为今后杭州乃至整个浙江的房地产社区商业的开发与经营提供了借鉴。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。

社区商业的销售难、招租难、经营难，一直是备受关注的一个行业话题。实际上，除了招商能力与业态组合，社区商铺的规划设计也是非常关键的。如果布局及尺度设计不当，商铺很可能就会成为“伤铺”。

一字排开未必聚财

“‘一’字和‘U’字的区别在哪里？从长度上看，‘U’字型显然比‘一’字型更长，而且‘U’字型比‘一’字型更富有节奏变化。”这并不是为了对中西文字进行比较，而是建筑师林松在分析社区商铺的沿街面问题。

林松是林松建筑设计有限公司总建筑师，在商业规划设计上拥有丰富的经验。他认为把社区商铺的沿街面设计成“U”字型，不仅可以增长人们逛商街的时间，而且使整条社区商业街富有更明显的节奏变化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以让张扬的商店进驻到凸出来的商铺，而相对内敛的则可以进驻到凹进去的商铺中。

但是，在杭州的大多数楼盘中，更多的社区商铺沿街面还是“一”字型设计。建筑设计师们经常把这类社区商铺形象地称作“沿街绣花边、路边一层皮”。既然“U”字型比“一”字型更有优势，开发商却宁愿选择“一”字型呢？林松直截了当地解释说，利益使然。由于在通常情况下商铺价格高于住宅价格，许多开发商将其视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高的案例。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也为过剩埋下了隐患。根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。

开发商为了做足容积率，通常让小区住宅部分有更大的花园景观，商铺一般会贴近马路，紧靠建筑红线做。当然也有例外。如红石·中央花苑在红线范围内做了后退，并且做出了“U”字型的社区商铺沿街面。“红石·宜家道商铺一般在红线范围内后退了12米，最深的地方后退了22米。”红石房产工程部经理陈荣兰介绍说：“‘U’字型商铺，使沿街面更长，立面更为丰富。人流比较不容易快速通过，会停留更长时间，商业氛围更加浓厚。空出了大块面积，为整个区域形成广场的效应，不仅可以聚集更多的人群，也为日后的停车创造了有利的条件。”

商与住“互补不互扰”

建筑师林松认为，如何在建筑设计过程中处理好底商与上层住宅的关系，也将影响到商铺日后的招商经营。

比如在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。这种情况其实完全可以避免，只是需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商屋顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人身伤害。当然，为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当地在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变得宽大，失去部分中小户型的购买群体。

不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：商品房的底层大堂、电梯井、消防通道、上下水管道等设施必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，底层大堂空间较为宽敞，这样降低了底商的实际使用面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。最常见的思路是将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。

此外，底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。

布局定位要贴近社区

许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。

“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，商铺的布局很重要。”负责红石·宜家道规划和招商的红石房产副总经理祁国英，曾经先后在杭州大厦和西湖时代广场从事过招商工作，对于商业业态有着自己独到的见解。在宜家道的定位之初她就强调，“社区商铺业态定位、规划、招商和管理一样都不能偏废，才能保证良好的运营。”

个别社区商铺设计成三楼甚至更高，是违反商业规律的。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。通和·都市枫林的临街商铺控制得比较严格，局部采用上下双层设计，一层层高3.6米，二层层高2.95米，开间3.6—7.2米以上，单铺面积36—360平方米。

底层商铺上面的住宅，特别是高层住宅，对商铺的影响很大，有些开发商为了节约成本，不设计结构转换层，导致住宅的柱网、剪力墙、大型管道(井)直接下到店铺中，使得店铺在空间设计时相当困难。最典型的例子是，柱距不当导致汽车销售、汽车美容、汽车修理等需要较大开间的业态无法进驻。

因此，当初建筑设计院欲将宜家道商铺设计成杭州大多数社区商铺普遍采用的4米左右短开间时，红石房产坚持要把开间做成8米以上，还要做上下两层的商铺。这样的想法直接遭到了建筑设计师的反对，因为这种做法非常冒险，意味着每家商铺的使用面积比一般的底商增大了一倍，面积的增大一方面可能会直接影响今后商铺的销售，另一方面也淘汰了一般的小业主，对于日后招商的要求也更高了。

当然，提出这样大胆的定位是经过了详细的市场调查。从面积上进行区分，前几年杭州可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在1000～5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对社区商业进行业态组合形成了限制。自商业零售市场对外资开放以来，品牌商家的数量在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。

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第五篇：社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

一、社区商业分类

目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：

国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能

社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。

按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：

1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%

此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；

2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间

此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；

3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下

此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。

三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题

1、“杀猪式”销售带来的后果

通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。

2、体量过大，超出社区承受范围

社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。

预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

3、住宅入住率长期的超低

由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。

4、社区商业存在先天不足

对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。结果最终导致很多社区商业很难良性运作。

五、社区商业运营成功的因素总结

深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。

• 合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键，同时也是保证项目人气的要点之一；

• 合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经营有着直接影响；

• 租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；

• 恰如其分的运营管理将是保证项目长久良好运营的关键。