房地产基础知识培训(宏观及微观)

第一篇：房地产基础知识培训(宏观及微观)

房地产基础知识培训(宏观)

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： “写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼 “住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅 “商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

房地产销售基础知识(微观)

1.房屋的结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。2.房屋的建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3.商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。4.建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：

1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。

6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

8)有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。11)以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。5.套内建筑面积的计算

房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

1)套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

2)套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

3)套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

6.公有建筑面积的计算和分摊

一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。

1)共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。

2)共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

3)各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊 第1步：计算分摊系数

分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。7.使用率

房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。

比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。11.居住面积

房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即结构面积）。12.使用面积

房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。13.建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。14.房屋的开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。15.房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

16.层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17.净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。18.什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。19.什么是花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。20.居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。21.跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准： 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22.现房

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。23.期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。25.尾房

又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。26.公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。27.公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。28.标准层：是指平面布置相同的房屋楼层。

29.平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部

30.地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

31.玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

32.隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

房地产五证两书:

一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要勤劳的蜜蜂有糖吃

依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

第二篇：微观宏观经济学教学大纲

“微观与宏观经济学”教学大纲

一、课程性质、目的和任务

1．课程性质

微观与宏观经济学（西方经济学）是我国改革开放后教育部规定的经济管理类专业必修的11门核心基础课程之一，其作为市场经济和国家干预调节经济的重要理论依据，在国内外经济管理类专业教育中倍受重视，同时也是理工类、信息类、外语类、艺术类等专业学生的热门选修课程。

西方经济学，首先是相对马克思主义经济学而言的；其次本课程所谓的“西方经济学”主要是指在欧美等发达国家的大专院校通行的课程，即经济学，英文为“Economics ”,通常称之为主流派经济学。它是西方发达国家几个世纪以来，针对市场经济中一系列理论问题发展起来的一门学科，属于理论经济学范畴。

当代中国，西方经济学已经是一种普及性的专业理论知识；它是经济、贸易、金融、投资、会计、统计、管理、国家政策、国际经济合作等各个方面的基础理论课程之一；已成为所有经济管理类专业课程的重要理论基础之一。因此，大学生学好西方经济学将对学好专业知识和未来工作有着不可替代的基础性意义。

2．课程目的和任务

通过本课程的学习使学生系统掌握西方经济学的基本理论和分析方法，理解市场经济运行的基本原理和各种宏观调控手段，以提高学生发现问题、分析问题和解决问题等方面的核心能力和职场就业竞争力；同时，通过必要的评论，使学生对西方经济学中的错误理论具有基本的鉴别能力。

二、教学基本要求

1．理论知识方面要求

（1）理解微观宏观经济学在解决资源配置和利用方面所能发挥的作用，了解微观宏观经济学理论知识与经济实践的辩证关系。

（2）要求学生掌握微观经济学的理论体系和基本理论，尤其是需求、供给和均衡价格理论，消费者行为理论，生产理论，成本理论，厂商理论，要素价格决定理论，市场失衡和微

观经济政策。

（3）要求学生掌握宏观经济学的理论体系和基本理论，尤其是国民收入核算、国民收入决定与调节、宏观经济政策与实践、失业与通货膨胀和开放经济的收入决定等，特别强调掌握各部分理论之间的关系，以增强学生所掌握理论的系统性和整体性。

（4）要求学生掌握每一部分理论的核心内容和教学重点难点；了解每一部分理论要解决的主要问题和分析问题的主要方法。

（5）结合马克思主义经济学和非主流经济学的相关理论，了解某些理论的错误、缺陷和不足。

2．本课程学习的相关知识要求

本课程一般以具备微积分数学基础和一定的经济学基础知识为基本条件，但由于受课时限制，因此，对于本课程相关的数学模型与公式只讲授结果应用，而不进行数学过程的推导。

三、教学内容及要求

第一章 导 论

第一节 西方经济学研究的对象 1． 理解：资源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性与资源配置 第二节 微观经济学与宏观经济学 1． 理解：微观经济学 2． 理解：宏观经济学 3． 理解：二者的关系

第三节 西方经济学研究的方法（了解）第二章 均衡价格理论

第一节 供给与需求

1． 掌握：需求的基本理论 2． 掌握：供给的基本理论 第二节 均衡价格

1． 熟练掌握：均衡价格的形成

2． 掌握：供求变动对均衡价格的影响 第三节 弹性理论

1． 熟练掌握：需求弹性及其计算 2． 理解：需求弹性与收益 3． 了解：供给弹性 第三章 消费者行为理论

第一节 基数效用论--边际效用分析法 1． 了解：基数效用论

2． 掌握：总效用与边际效用 3． 熟练掌握：边际效用递减规律 4． 熟练掌握：消费者均衡

第二节 序数效用论:无差异曲线分析 1． 了解：序数效用论 2． 熟练掌握：无差异曲线 3． 理解：消费可能线 4． 理解掌握：消费者均衡 第三节 理解：价格与收入对消费者均衡的影响

第四节 了解：收入效应与替代效应 第四章 生产论

第一节 理解：厂商的含义与目标

第二节 一种要素的合理投入:边际收益递减规律

1． 理解：边际收益递减规律

2． 掌握：总产量、平均产量与边际产量的关系

3． 熟练掌握：一种要素的合理投入 第三节 两种要素的配置:要素的最佳组合 1． 掌握：要素最佳组合的边际分析 2． 熟练理解：等产量线 3． 理解：等成本线

4． 熟练掌握：生产要素的最佳组合 第四节 多种要素的合理投入:规模经济 1． 熟练掌握：规模经济的含义与成因 2． 理解掌握：内在经济与内在不经济 3． 理解掌握：外在经济与外在不经济 4． 掌握：适度规模 第五章 成本与利润

第一节 成本理论

1． 理解：短期成本 2． 理解：长期成本 3． 理解：机会成本 第二节 理解：收益分析

第三节 熟练掌握：利润最大化原则 第六章 厂商均衡理论（市场结构）

第一节 完全竞争市场

1． 熟练掌握：完全竞争市场的含义与条件

2． 理解：完全竞争市场的价格、需求曲线平均收益与边际收益

3． 熟练掌握：完全竞争市场短期均衡 4． 掌握：完全竞争市场的长期均衡与市场效率

第二节 完全垄断市场

1． 熟练掌握：垄断市场的含义、条件与成因

2． 理解：垄断市场的需求曲线、平均

收益与边际收益

3． 熟练掌握：垄断市场的厂商均衡与

差别订价策略 第三节 垄断竞争市场

1． 熟练掌握：垄断竞争市场的含义与

条件

2． 熟练掌握：垄断竞争市场的厂商均

衡与非价格竞争策略 第四节 寡头垄断市场

1． 熟练掌握：寡头垄断市场的含义、条件与特征

2． 了解：寡头垄断市场上产量的决定 3． 掌握：寡头垄断市场上价格的决定 第五节 理解：不同类型市场的评价 第七章 分配理论（要素价格决定）

第一节 理解：工资、利息与利润的决定 第二节 社会收入分配与收入分配政策 1． 理解：洛伦斯曲线与基尼系数 2． 理解：平等与效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理论和福利经济学

第一节 瓦尔拉斯的一般均衡理论 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供给 3．理解：商品供给和要素需求 4．理解：一般均衡 第二节 福利经济学

1．了解：福利经济学概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交换的帕累托最优条件 4．理解：生产的帕累托最优条件 5．交换和生产的帕累托最优条件 6．理解：一般均衡与帕累托最优 7．了解：补偿原理 8．了解：社会福利函数 9．理解：效率与平等

第九章 市场失灵与政府干预（矫正）

第一节 理解掌握：市场失灵（垄断低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二节 理解：微观经济政策（对垄断管制、解决外部性问题、公共产品的决定、解决不完全信息的思路）

第十章 国民收入（经济）核算

第一节 理解：国民收入帐户

第二节 熟练掌握：国内生产总值的含义 第三节 掌握：国民收入核算方法与公式 第四节 了解：其他经济指标与核算缺陷 第十一章

消费、储蓄与投资

第一节

消费--凯恩斯的消费理论

1．理解掌握：消费的含义与影响因素 2．理解掌握：消费函数与消费倾向 3．了解：居民消费函数与社会消费函数 4．了解：消费函数的拓展（特例）第二节

储蓄

1．理解掌握：储蓄的含义与影响因素 2．理解掌握：储蓄函数与储蓄倾向 3．理解掌握：消费函数与储蓄函数关系 第三节

投资及其决定

1．理解掌握：投资需求与决定因素 2．理解投资的类型 3．理解掌握：投资函数

4．理解掌握：资本边际效率及递减规律 第四节

乘数原理与加速原理 1．熟练掌握:乘数原理 2．理解：加速原理

3．理解：几个重要的乘数

第十二章 国民收入的流转、决定与调节

第一节 简单国民收入的流转与决定 1． 理解：均衡产出的含义 2． 理解：储蓄、消费和投资

3． 掌握:两部门经济中国民收入的流转与决定

第二节 复杂国民收入的决定

1． 掌握：三部门经济中国民收入的流转与决定

2． 理解：四部门经济中国民收入的流转与决定

第三节 国民收入的变动与调节 1． 理解:国民收入的变动与失衡 2． 熟练掌握：国民收入的调节

第十三章 产品市场与货币市场的一般均衡

第一节

IS曲线（产品市场均衡）1． 理解掌握：IS曲线推导与经济含义 2． 理解：IS曲线的变动与提出目的 第二节 利率的决定

1．理解掌握：货币需求 2．理解掌握：货币供给

3．掌握：货币供求均衡与利率决定 4．理解：均衡利率的变动

第三节

LM曲线（货币市场均衡）1．理解掌握：LM曲线的推导与图 2．掌握：LM曲线的经济含义与目的 3．理解：LM曲线的变动与斜率

4．理解：LM曲线的区域与分析 第四节

IS--LM分析

1．理解：两个市场同时均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的稳定性与非均衡区域

3．掌握：均衡收入和利率的变动 4．掌握：IS-LM分析的意义

第四节 凯恩斯有效需求理论的基本框架 1．理解：基本内容

2．理解：有效需求决定就业水平3．熟练掌握:有效需求不足及其原因 4．熟练掌握:解决有效需求不足的主张 第十四章 宏观经济政策

第一节 熟练掌握:宏观政策的目标与工具 第二节 需求管理政策

1． 熟练掌握:财政政策及其应用 2． 熟练掌握:货币政策及其应用 3． 理解：财政与货币政策的配合 第三节 供给政策

1． 理解掌握：收入政策含义及其应用 2． 理解掌握：人力政策含义及其应用 3． 了解：增长政策 4． 了解：产业政策

第四节 理解：相机决择与政策协调 第十五章 就业、失业与通胀理论

第一节 就业与失业理论

1． 理解：失业与充分就业

2． 熟练掌握：失业的类型与原因 3． 熟练掌握：失业的影响及其治理 第二节 通货膨胀理论

1． 理解：通胀含义及衡量

2． 熟练掌握：通胀的类型及其原因 3． 熟练掌握：通胀的影响及其治理 第三节 失业与通货膨胀的关系 1． 了解：凯恩斯观点-失业与通胀不会

并存 2． 理解：菲利浦斯曲线-失业与通胀之

间的替代关系

第十六章 经济周期与经济增长理论

第一节 经济周期理论

1． 理解：经济周期的含义 2． 了解：经济周期的阶段 3． 掌握：经济周期的分类 第二节 经济增长理论

1． 掌握：经济增长的定义与特征

2． 理解：经济增长源泉 3． 掌握：经济增长模型

4． 了解：经济增长的极限与代价 第十七章 开放经济中国民收入均衡与调节

第一节 了解：开放经济的基本知识 第二节 开放经济的中国民收入均衡 1． 理解：开放条件下总需求与国民收入的决定

2． 理解：国民收入均衡的变动

3． 掌握：其他因素变动对国民收入均衡的影响

第三节 开放经济中的国民收入调节 1． 了解：开放经济中各国经济的相互依赖性

2． 理解：内外均衡的不同情况 3． 理解：最优政策的配合 第四节 对外经济政策 1． 了解：对外贸易政策 2． 了解：汇率政策 3． 了解：对外投资政策

第三篇：房地产基础知识培训

房地产基础知识培训(1)

一、住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

二、什么是使用率？什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

三、怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建 筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住 的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？ 某客户问：

什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

销售人员答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

八、商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998] 所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

九、产权证如何办理？手续否很麻烦？

客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？ 销售人员答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？ 客户问：

银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

销售人员答：

在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向 房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

十一、什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价

十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑 以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。

“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。

根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这 栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？

其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞争得太激烈，为了吸引“眼球”，一些发展商在项目推广时，打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。

有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。

十三、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

十五、什么是印花税？购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位 置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

十六、什么是契税？购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。

十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共 同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安 全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

十九、业主委员会应如何成立？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。

二十、小区绿化面积的标准是多少？

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

二十一、公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996] 规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。

二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？

二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。

二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？

有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。

集资建房与经济适用住房涵义不同

集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。

但是两者也有不同点：

1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资 建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。

2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成

买了经济适用房，仍能获得住房补贴

其实北京市政府早在1999年就在《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知(京发[1999]21号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。

另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪 二十四、十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

第四篇：房地产基础知识培训

房地产基础知识培训

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： “写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼 “住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅 “商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

房地产有关法规

1、土地管理法

在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3)有关土地的六项制度：

国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家建立土地调查制度 国家建立土地统计制度 国家实行土地占用耕地补偿制度 国家实行基本农田保护制度 4)土地管理法

中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

2、房地产交易管理制度 所要了解和熟悉的内容：

1)城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。2)房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

3)《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

3、房屋权属登记管理办法 所要了解和熟悉的内容：

1)国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。

2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

3)房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。4)房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

4、租赁条例

所要了解和熟悉的内容： 1)房屋租赁实行登记备案制度

2)申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。

3)经审查后颁发《房屋租赁证》，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

4)房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。

5、物业管理条例 所要了解和熟悉的内容：

1)住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。2)住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。3)物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。

4)物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。

5)物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

6、房屋抵押贷款管理规定 所要了解和熟悉的内容：

1)银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。

2)房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3)抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

7、有关房地产税费及按揭手续费

①房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税

②按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税

商品房销售常用词语的解释

土地类型

土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的《物权法》将有新规定）土地使用费

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年 确权

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产抵押登记

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地））

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。红线图

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑密度

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

公共建筑面积

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。银行按揭

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。隔热层 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。（2）检修、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

第五篇：房地产基础知识培训--文档 (免费)

房地产基础知识培训

目录

一、房地产的分类和概念

二、房地产的特征

三、房地产与建筑业的关系

四、我国现行土地制度

五、相关专业术语（建筑、价格、基本）

六、建筑结构

一、房地产的概念和分类

房地产业

专门从事房地产开发和经营的产业。主要包括土地的开发、房屋的建造以及出租、销售、评估、管理等业务。

房地产开发

指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施和房屋建筑的活动。

房地产

也称不动产，是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房地产的分类 按土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地；

2、公用设施用地（含商业用地等）；

3、工业用地；

4、仓储用地；

5、对外交通用地；

6、道路广场用地；

7、市政公用设施用地；

8、绿化用地；

9、特殊用地。

二、房地产与建筑业的关系

房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系 建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。

房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋 建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。

在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。

三、房地产的特征

位置固定性

土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。

地域差别性

房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值 都不同。

高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般几十年甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。保值增值性

房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。

四、我国现行土地制度

国有土地

全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有

集体土地

劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

全部土地都为

社会主义公有制

全民所有制（国有土地 集体所有制（集体土地）国有土地使用权出让

国有土地使用权出让方式

1.2.3.4.招标方式

拍卖方式 协议方式 挂牌

国有土地使用权出让年限

1.2.3.4.5.居住用地：70年 工业用地：50年

教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年

商业、旅游、娱乐用地：40年

五、相关专业术语

总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。

例如，在1万平方米的土地上，有20000平方米的建筑总面积，其容积率为2.0。容积率=总建筑面积÷总用地面积 绿化率 ：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，既绿化率＝植被垂直投影面积/居住区总面积×100%。对购房者而言，绿化率高为好。

地比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。的建筑覆盖率 ：又称“建筑密度”，用地内各类建筑的基底总面积与居住区用 低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层

多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层

至六层。

高层建筑：高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。

超高层建筑：高度超过100米的建筑。

房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅楼层

建筑间距：也称楼间距，是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。以冬至日照时间室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

标准层不低于1小时（房子最底层窗户）为标准，可按楼高:楼间距=1:1.2比值计算。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定

层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间

平台：指供居住者进行室外活动的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间

隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 过道：指住宅套内使用的水平交通空间

玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所

地下室：指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室：指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

建筑术语

复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等

跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊公用建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积之和 /套内建筑面积之和 得房率＝套内建筑面积/建筑面积

哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内走廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

哪些公用面积不能分摊 ?

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为了栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

期房:期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。从2013年1月1日起，预售商品房项目的工程形象进度标准调整为：多层结构的须建到地面四层以上(四层以下的须主体封顶)；小高层、高层结构的须完成主体结构地面二分之一以上

现房:现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

三通一平：三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。

五证：建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

国有土地使用证

建筑工程施工许可证

商品房销售（预售）许可证

两书：住宅质量保证书

住宅使用说明书

价格术语

均价：将各单位的销售总价相加之后的和数除以总建筑面积，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常见“×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

违约金：违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

六、建筑结构

地基：不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须稳定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用

对墙体的要求

A满足热工方面的性能（如保温、隔热, B一定的隔声性能

C一定防火性能

D足够的强度和稳定性

地面：指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其基本构造是面层、结构层和顶棚。其中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。

是跨过空间的横向构件，主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。根据所采用的材料，可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁； 根据传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；根据梁与支撑的搭接状况，梁可分为 简支梁、连续梁和悬臂量；圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而环绕整 个建筑物墙体所设置的梁。

门：门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。一般由门框、门扇、五金等组成。按所处的位置：可分为单元门、分户门、内门等；

按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。

窗：窗的主要作用是采光、通风及观望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。

按使用材料分：木、钢、铝合金、塑钢窗。

按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗 门窗的设计、施工都应该造型美观大方、构造坚固耐久、开启灵活、关闭紧严、隔声、隔热。

楼梯：是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上下楼层和疏散人流之用。包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。

在建筑物中，布置楼梯的房间称为楼梯间。楼梯分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯、钢楼梯。

屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。

由屋面、承重结构层层、保温隔热层和顶棚组成。主要作用是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。应满足防水、保温、隔热和隔声、防火的要求，必须稳固。屋顶有平屋顶、坡屋顶（坡度大于5%）之分，还有各种曲面形屋顶；屋顶一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层，屋顶的底面叫顶棚。

剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结中的梁和柱，以钢筋混凝土墙板承受来自竖向和水平力的结构。

特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般的10几层住宅都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构即节约成本又方便住户。

框架结构： 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱

优点：可自由分割、组成灵活的使用空间缺点:抗震性能差，不宜家具布置和装修 钢结构：指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的 砖木结构： 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的

物管维修基金

物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人，均须交纳商品住宅共用部位共用设施设备维修基金。商品住宅购房者应按多层35元/平方米，电梯房45元/平方米向市房地产管理局交纳维修基金。商品住宅购房者应在办理转移登记手续时将维修基金足额交清，商品住宅维修基金代管期间内按活期存款利率计息。住宅物业管理委员会成后，应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。

物业管理委员会

又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作。