中国烟草应对WTO的宏观和微观对策范文合集

第一篇：中国烟草应对WTO的宏观和微观对策

云南烟草经济信息研究中心主任程永照日前专门为《中国烟草在线》撰文，针对中国加入WTO后中国烟草的应对问题，从宏观和微观两个方面提出了对策。宏观上，必须对烟草经济结构实施战略性调整，做大做强优势企业，抓紧名牌战略的实施，抓提高卷烟产品的市场集中度，大力扶持优势品牌，着力培育国际名牌，提高烟草产业的竞争力的对策。微观上，必须要把着力点和功夫放在提高企业整体素质，提高市场竞争力上，具体说是应该要全力抓产品质量，抓低限价格，抓优质服务，抓降低消耗。《中国烟草在线》分上下两部分发表程永照先生的专文，供大家参考。

中国加入WTO，指日可待。作为经济产业，中国烟草如何面对WTO，见仁见智，普遍而集中的说法是：加入WTO，对中国烟草来说，既是机遇，也是挑战。

众所周知，加入WTO，既要享受权利也要承担义务。就中国烟草产业而言，尽管WTO涉及烟草的条款协议很多，但笔者认为，最重要的是两个方面：一是降低关税，二是取消配额。

降低关税，意味着国外烟草公司在中国市场上和我们平等竞争成为事实。取消配额，意味着国外烟草公司的卷烟产品可以便捷地进入中国市场。

以“万宝路”、“555”、“骆驼”、“柔和七星”、“健牌”为例，目前在高关税和配额限制的情况下，中国卷烟品牌可以与其抗衡的屈指可数。而加入WTO后，关税降低，以上所说的国际名牌卷烟的竞争优势就更加突出，配额限制一取消，其市场前景可想而知。

所幸的是中国入世协议的有关烟草的承诺，是到2004年把关税降到中国与各有关国就WTO市场准入协议的规定。如按《中美WTO市场准入协议》的规定，中国必须把从美国进口的卷烟关税由现行的65的实施税率降低到2004年的25。

在WTO内，除特殊情况外，配额、许可证等非关税壁垒是不允许存在的。而中国对烟草制品的生产、销售和进出口一直实行严格的计划管理和许可证制度，特别是对外国烟草商，各种管制更加严格。但在中国加入WTO之后，总量计划、许可证制度虽然还可以存在，但却不可能通过行政手段和计划指标把国外烟草商拒之门外，国外烟草商如果想进入中国市场，他们将根据“国民待遇”等WTO基本规则要求许可证，并同国内烟草企业展开平等、公平的市场竞争。因此，中国将不得不对计划和许可证制度进行相应的调整与改革，配额保护也只能维持在有限的一段时间内。

WTO的一条重要原则就是逐步实现成员国之间的贸易自由化，并通过自由贸易来优化资源配置和实现经济增长。为此，WTO要求所有成员国都要通过降低关税、取消非关税壁垒、扩大市场准入机会等来促进成员国国内市场的不断开放。从WTO的原则要求来看，如果其它成员的烟草想进入我国市场，我们是不可能通过行政手段或利用法律安排来阻止它们的产品进入的。中国加入WTO后，烟草业应承担的义务之一就是尽快清理限制市场竞争的制度性规则，为国外烟草商进入中国市场提供必要的制度环境。换句话来说，中国烟草市场对外开放也是渐进的。

因此，我们还有一段宝贵的缓冲时间，准确说应该叫“过渡期”。机不可失，时不我待。对中国烟草来说，在有限的过渡期内，要突出抓什么呢？

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，从中国烟草产业的实际出发，笔者认为，要回答这个问题，应该从宏观和微观两个层面来考虑。

从宏观上说，必须对烟草经济结构实施战略性的调整，把优势企业做大做强；抓紧实施名牌战略，抓提高卷烟品牌市场的集中度，扶持优势品牌，努力培育国际名牌；提高烟草产业的竞争力。

从中国烟草产业的现状来看，中国是两烟产销大国，已形成了相对庞大的产业规模和较为完整的产业体系。全国烟草工商企业有职工50万，烟叶种植农户570万，涉及种烟农民2200万人，烟草消费者达3.1亿人，是国民经济中一个重要产业部门。特别是烟草税利，从1987年开始就一直是国家财政税收第一大户，2000年实现税利达1050亿元，相当于国家财政总收入的9。为国家经济建设提供了巨大的资金积累。在现阶段，烟草产业的地位和影响仍是举足轻重。我国两烟产量均居世界第一位，但在世界烟草贸易中，我国所占的份额与世界烟草大国地位非常不相称。近几年，我国烟叶出口仅占世界的3左右，卷烟出口仅占世界的不到2。

在烟草种植方面，全国种植133万公顷的烟田，一家一户分散种植，平均每个烟农种0.060公顷烟田，从选种育种到采烤分级都是烟农靠手工操作，技术水平落后，经营粗放，处在既小又散的小农经济状态，生产力水平极低。与美国、巴西、津巴布韦等烟叶生产的水平简直不能同日而语。

在卷烟工业方面，中国现有烟草工业企业184家，其中卷烟企业146家，其中计划内烟厂121家，地方烟厂25家，2000年生产1181个牌号共2568多个规格的卷烟产品。全国最大的卷烟企业玉溪红塔烟草（集团）公司年生产最高达220多万箱，最小的浦北卷烟厂2000年只生产2823箱。全国各类卷烟年产量最大的卷烟牌号是“红梅”，2000年产量达100.5万箱，最少的牌号只生产几箱，全国还没有一个称得上国际名牌的卷烟产品。就企业来说，2000年全国年产卷烟3335多万箱，其中100万箱以上的有4家，50万箱--100万箱以上的有11家，30万箱--50万箱的有23家，20万箱--30万箱的有21家，10万箱--20万箱的有24家，5万箱--10万箱的有20家，1万箱--5万箱的有32家，1万箱以下的有11家。2000年，计划内的121家烟厂中有24家亏损，25家地方烟厂中有13家亏损，总亏损面达25.3。在世界工业500强的排行榜上，找不到中国烟草企业的影子。

在烟草商业方面，全国有2000多家烟草公司。其设置基本上是按行政区划进行的。全国卷烟的零售商户达430多万户。

长期以来，行业“统一领导”与财政“分灶吃饭”，行业的“垂直管理”与“坐地为牢”，烟草的“专卖专营”与“利益主体分散”的矛盾没有得到解决，以致条块分割，各自为政，国家专卖演变成“地方专卖”，地方封锁，市场封锁，产品销售上出现“专卖地方”的市场分割矛盾，“假、私、非、超”四种烟屡禁不绝。

研究中国卷烟工业企业的现状，显而易见的是呈现“小、散、低、差、乱”几个特点。

所谓“小”，是小企业过多，2000年，年产30万箱以下的企业有108家，占全国卷烟工业企业74，它们生产着1098.3万箱卷烟，占全国年生产总量的32.9。其中10万箱以下企业63家，生产着244.8万箱卷烟，占全国总产量的7.3。

所谓“散”，是小企业太多，生产布点又极为分散，几乎形不成什么规模。

所谓“低”，是总体上装备落后，技术水平低，管理水平低，产品科技含量低，生产力水平低。技术与管理落后的矛盾极为突出。

所谓“差”，是由于烟厂规模小、装备落后，产品缺科技含量，有的卷烟产品只有微利，有的根本就无利，不少品牌长期亏损且亏损额大，税额长期挂帐，包袱

重，效益差，以劳动生产率为例，我国最好水平与国际平均水平相差一倍以上；卷烟单箱税利，我国先进水平与美国相差4倍以上。

所谓“乱”，是全行业2200多家工商企业都是独立核算的经济实体，而且产销联系又是建立在行政关系的基础上，没有切身的利益联系，由于受自身利益驱动，不顾大局的短期行为和系统内部违反专卖法规、不规范经营的问题较为严重。

而国外的情况，尤其是美国、日本、英国等国家的烟草产业的情况正好与我相反。头号烟草经济强国美国七十年代有数十家烟草公司，通过竞争和优胜劣汰，现只剩下5家大公司。英国现只有烟草大公司3家，日本现只有1家烟草公司。

值得研究的是20世纪末，世界烟草产业进行了几次大的合并。1994年，世界第二大烟草公司的英美烟草公司以10亿美元收购了美国烟草公司。1999年1月11日，为加强联合化、集团化的竞争，世界第二大烟草公司--英美烟草公司又在反复研究国际烟草市场发展态势及对国际烟草企业竞争力分析判断认定之后，毅然出资76亿美元以收购股票的方式，兼并了世界第五大烟草公司--乐富门国际公司。此举，使英美烟草公司原在世界烟草市场上所占约为12的份额，加上乐富门占有率为4，产品份额占到世界烟草市场的16，便几乎与占世界烟草市场17的全球“烟草之王”的菲利普·莫里斯并驾齐驱。1999年3月2日，世界第四大烟草公司日本烟草公司宣布斥资1兆日元，收购了以生产“骆驼”、““云丝顿”等品牌香烟而闻名的世界第三大烟草公司美国雷诺士烟草公司在海外的业务，成为日本企业界有史以来最大规模的收购活动。经过兼并与重组，世界烟草市场形成了菲莫、英美、日本烟草公司三大寡头角逐争霸的局面。

菲莫公司、英美烟草公司、日本烟草等三大国际烟草巨头，2000年卷烟产量分别为1775万箱、1614万箱、761万箱。

而我国最大烟草企业的规模如玉溪红塔烟草公司也远不能与国际上的大烟草公司相比。以菲莫公司为例，2000年销售卷烟1775万箱，是我国烟草行业当年总产量50以上，销售收入490.3亿美元，比当年我国烟草行业总计还多。

中国烟草企业没有国际名牌卷烟产品以及不能形成规模经济是中国作为烟草生产大国不能成为烟草经济强国的重要原因。以烟草加工业为例，国际通行的衡量市场集中度的“四厂商指数”（最大的四家企业产量占整个行业总产量的比重）仅为17.5，而美国的同一指标为97.5。以品牌而言，中国第一品牌“红塔山”的市场集中度最高年为2，而世界第一品牌“万宝路”的市场集中度为61，且前者的年产量还不到后者年产量的10。

由此可以看出，从目前状况来说，无论是从企业规模还是从品牌规模而言，中国单个的烟草企业是很难同国外烟草大公司相抗衡的。这是与国际烟草行业领先的国家和企业相比。

从我国的工业战线来看，党的十五大提出实施大公司、大集团战略，组建“四跨”集团公司以来，尤其是1999年贯彻中共十五届四中全会作出的《中共中央关于国有企业改革和发展若干问题的决定》以来，国有企业的改革和调整迈出较大步伐，工业生产运行质量有所提高。国有企业战略性改组取得了初步成效。重点行业组建了一批大企业集团，军工成立了包括核工业、航天、航空、船舶、兵器等十大集团，有色金属工业组建了铝、铜铅锌和稀有金属三大集团，信息产业组建了四大集团，民航2000年8月宣布以国航、东航、南航为核心对总局下属10个航空公司实施重组，组建三大集团。纺织、煤炭、冶金、军工等行业结构调整和重组步伐加快。一部分符合条件的企业开始实行债权转股权，资产负债结构得到改善。

烟草产业的结构调整，组织集团公司，进行重组，从“八五”就开始酝酿了，也先后组建了12家地区性烟草集团和两家全国性专业化集团公司。到2000年底，卷烟企业停产11家，关闭5家，申请破产9家，已关、停、并、转了25家卷烟企业，还取消法人资格的卷烟生产点20家。但我国烟草企业组织的结构性矛盾并没有从根本上得到解决，企业组织结构不合理已成为制约我国烟草企业发展壮大和提高经济效益的重要因素。可以说烟草企业战略性重组至今未取得实质性进展。这严重制约了产业的进一步发展壮大。

怎么办？笔者认为，应对加入WTO，必须用市场经济竞争和全球的观点来审视中国烟草产业的现状，研究分析清楚我国烟草产业的特点、现状，以及优势和劣势，科学地确立新的发展战略。

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中关于“加快工业改组改造和结构优化升级”的要求，中国烟草产业也“必须以提高经济效益为中心，对经济结构进行战略性调整”。《建议》指出：“工业改组改造和结构优化升级，是经济结构战略性调整的一个十分紧迫的任务，对于经济持续增长至关重要。要坚持以市场为导向，以企业为主体，以技术进步为支撑，突出重点，有进有退，努力提高工业的整体素质和国际竞争力。”《建议》要求，“综合运用经济、法律和必要的行政手段，依法关闭产品质量低劣、浪费资源、污染严重、不具备安全生产条件的厂矿；淘汰落后设备、技术和工艺，压缩部分行业过剩生产能力。完善企业的市场退出机制，对长期亏损、资不抵债、扭亏无望的企业实行破产。”

《建议》要求，“按照专业化分工协作和规模经济原则，加快企业组织结构调整。通过兼并、联合重组等形式，形成一批拥有自主知识产权、主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，提高产业集中度和产品开发能力。”

为此，要实施大公司大集团战略、名牌战略、科技兴烟战略、多元经营战略、国际化发展战略。

以名牌产品为龙头，以资产为纽带，按建立现代企业制度的要求，按扶优扶强及“抓大灭小”的原则，下决心把30万箱以下形不成规模的卷烟企业果断地关停并转，下功夫扶持优势企业，把优势企业做大做强。瞄准世界先进水平，组建可以在世界烟草市场的汪洋大海中搏击竞争的几艘中国烟草“航空母舰”，如此才能提高市场竞争力，以利在无情的市场搏杀中取胜，让中国烟草企业能够尽早跨入世界工业500强行列。

针对卷烟牌号太多，不利于竞争的实际，要瞄准世界先进水平，按照培育发展世界大名牌的总体思路，下决心提高品牌集中度，并千方百计扶持优势品牌使之成为档次高、科技含量高，受消费者喜爱的产销量大、销售范围广的大名牌，靠名牌去与外国跨国烟草公司在市场竞争中取胜。

云南烟草经济信息研究中心主任程永照在为《中国烟草在线》撰写“中国烟草应对WTO的宏观和微观对策”一文，从宏观和微观两个方面提出了对策。宏观上抓提高卷烟产品的市场集中度，大力扶持优势品牌，着力培育国际名牌，提高烟草产业的竞争力；微观上抓提高企业整体素质，提高市场竞争力。今天发布的是关于微观对策的部分，程永照先生提出了质量至上、低限价格、优质服务和降低消耗的具体应对措施。

从微观也就是从烟草企业来讲，必须要把着力点和功夫放在提高企业整体素质，提高市场竞争力上，具体说是应该要全力抓产品质量，抓低限价格，抓优质服务，抓降低消耗。

一是质量至

上。随着中国加入世贸组织后，卷烟市场的竞争必将愈来愈激烈，以质取胜将成为共同的竞争法则。因此，要靠质量兴企，品牌立本。所谓质量，就是消费者认可，并愿意掏钱来买你出品的卷烟，市场接受。这就要认真研究市场，以市场为转移，乘需而入。立足市场，消费者需要什么卷烟产品，就研究生产提供什么；实施名牌战略，努力创出优秀品牌，多出精品，同时，靠技术创新，狠抓受消费者和市场接受的产品的质量，努力提高其科技含量，做到同等性能同等类别的产品，我的产品质量最优。以优质赢得消费者，占领市场。

二是低限价格。从商品交换历史来看，质量优价格廉的商品最受消费者的欢迎。因此，企业产品的定价策略至为重要。中外一些成功企业在市场竞争搏杀中，对自己的品牌实行廉价入市，廉价扩市；待发展到一定规模之后，为立于不败之地，在激烈竞争中采取降价保市、降价争市的经验给人很多启迪。为此，要坚持不赔就是赚的经营理念。开发市场、培育品牌不惜微利、无利、甚至血本去培养与消费者的亲和力，低限价格，做到同等性能、同等类别、同等质量的产品，我的产品价格最便宜，以此去开拓并占领市场。

三是优质服务。要想使自己的产品占领市场，就要真正奉行顾客就是上帝的理念，努力确立起消费者利益至上的观念。要真正认识到，市场经济及市场经济的法律法规所认可的是：消费者作为市场利益主体之一，是市场繁荣、企业发展的原动力。消费者享受物美价廉的产品与服务是天经地义的。因此，除质量优，价格廉之外，还要服务周到。要时时刻刻想顾客所想，事事处处满足顾客所需。近几年，在为消费者服务方面商家可谓新招奇招叠出。一些工业制造企业开展的服务上门，终身保修，可谓深得个中三昧。就烟草企业来说，热情接待客商，按合同办事，信守合同，履行合同，送货上门，保证卷烟有效货源的供应；认真受理消费者的投诉，并给予圆满解决，都是应该做到的。因为，在供过于求的市场形势下，企业成功的标志最终要看拥有多大的消费群体。

四是降低消耗。在卷烟市场买方占主导地位的今天，在竞争日益加剧的情势下，企业要想靠市场获取更多的利润是困难的。因为，高利润的年代毕竟已经过去。那么，要怎么办呢？富从节俭来，败从浪费起。要依靠科学管理，在企业内部真正做到处处节约，精打细算。树立起节约增效的观念。要眼睛向内，加强管理，裁减非生产人员，讲求投入产出，加快资金的周转率，节约水、电、气及物资消耗，堵塞跑、冒、滴、漏，发扬节约一厘钱精神来强化成本管理，来挖掘潜能，来增加效益。要确立减少了开支就是增加了效益的观念，切实做好降耗增效工作。

有诗云：“上山千条路，共仰一月高”。面对WTO，我们要以成败在此一搏的气魄，不断提高企业的整体素质，努力树立起自己品牌和企业的形象，在与跨国烟草公司无情的搏杀中立于不败之地。

加入WTO，给中国烟草带来的冲击将是全方位的。为了掌握主动，我们要认真研究WTO的协议和规则，认真研究国外烟草企业，认真研究我们的优势和劣势，进而发挥优势，并积极化劣势为优势，并从宏观上制定出指导性强的发展战略，从微观上采取切实可行的战术，如此才能顺应经济全球化的潮流，并在竞争中壮大发展中国烟草产业。

第二篇：微观宏观经济学教学大纲

“微观与宏观经济学”教学大纲

一、课程性质、目的和任务

1．课程性质

微观与宏观经济学（西方经济学）是我国改革开放后教育部规定的经济管理类专业必修的11门核心基础课程之一，其作为市场经济和国家干预调节经济的重要理论依据，在国内外经济管理类专业教育中倍受重视，同时也是理工类、信息类、外语类、艺术类等专业学生的热门选修课程。

西方经济学，首先是相对马克思主义经济学而言的；其次本课程所谓的“西方经济学”主要是指在欧美等发达国家的大专院校通行的课程，即经济学，英文为“Economics ”,通常称之为主流派经济学。它是西方发达国家几个世纪以来，针对市场经济中一系列理论问题发展起来的一门学科，属于理论经济学范畴。

当代中国，西方经济学已经是一种普及性的专业理论知识；它是经济、贸易、金融、投资、会计、统计、管理、国家政策、国际经济合作等各个方面的基础理论课程之一；已成为所有经济管理类专业课程的重要理论基础之一。因此，大学生学好西方经济学将对学好专业知识和未来工作有着不可替代的基础性意义。

2．课程目的和任务

通过本课程的学习使学生系统掌握西方经济学的基本理论和分析方法，理解市场经济运行的基本原理和各种宏观调控手段，以提高学生发现问题、分析问题和解决问题等方面的核心能力和职场就业竞争力；同时，通过必要的评论，使学生对西方经济学中的错误理论具有基本的鉴别能力。

二、教学基本要求

1．理论知识方面要求

（1）理解微观宏观经济学在解决资源配置和利用方面所能发挥的作用，了解微观宏观经济学理论知识与经济实践的辩证关系。

（2）要求学生掌握微观经济学的理论体系和基本理论，尤其是需求、供给和均衡价格理论，消费者行为理论，生产理论，成本理论，厂商理论，要素价格决定理论，市场失衡和微

观经济政策。

（3）要求学生掌握宏观经济学的理论体系和基本理论，尤其是国民收入核算、国民收入决定与调节、宏观经济政策与实践、失业与通货膨胀和开放经济的收入决定等，特别强调掌握各部分理论之间的关系，以增强学生所掌握理论的系统性和整体性。

（4）要求学生掌握每一部分理论的核心内容和教学重点难点；了解每一部分理论要解决的主要问题和分析问题的主要方法。

（5）结合马克思主义经济学和非主流经济学的相关理论，了解某些理论的错误、缺陷和不足。

2．本课程学习的相关知识要求

本课程一般以具备微积分数学基础和一定的经济学基础知识为基本条件，但由于受课时限制，因此，对于本课程相关的数学模型与公式只讲授结果应用，而不进行数学过程的推导。

三、教学内容及要求

第一章 导 论

第一节 西方经济学研究的对象 1． 理解：资源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性与资源配置 第二节 微观经济学与宏观经济学 1． 理解：微观经济学 2． 理解：宏观经济学 3． 理解：二者的关系

第三节 西方经济学研究的方法（了解）第二章 均衡价格理论

第一节 供给与需求

1． 掌握：需求的基本理论 2． 掌握：供给的基本理论 第二节 均衡价格

1． 熟练掌握：均衡价格的形成

2． 掌握：供求变动对均衡价格的影响 第三节 弹性理论

1． 熟练掌握：需求弹性及其计算 2． 理解：需求弹性与收益 3． 了解：供给弹性 第三章 消费者行为理论

第一节 基数效用论--边际效用分析法 1． 了解：基数效用论

2． 掌握：总效用与边际效用 3． 熟练掌握：边际效用递减规律 4． 熟练掌握：消费者均衡

第二节 序数效用论:无差异曲线分析 1． 了解：序数效用论 2． 熟练掌握：无差异曲线 3． 理解：消费可能线 4． 理解掌握：消费者均衡 第三节 理解：价格与收入对消费者均衡的影响

第四节 了解：收入效应与替代效应 第四章 生产论

第一节 理解：厂商的含义与目标

第二节 一种要素的合理投入:边际收益递减规律

1． 理解：边际收益递减规律

2． 掌握：总产量、平均产量与边际产量的关系

3． 熟练掌握：一种要素的合理投入 第三节 两种要素的配置:要素的最佳组合 1． 掌握：要素最佳组合的边际分析 2． 熟练理解：等产量线 3． 理解：等成本线

4． 熟练掌握：生产要素的最佳组合 第四节 多种要素的合理投入:规模经济 1． 熟练掌握：规模经济的含义与成因 2． 理解掌握：内在经济与内在不经济 3． 理解掌握：外在经济与外在不经济 4． 掌握：适度规模 第五章 成本与利润

第一节 成本理论

1． 理解：短期成本 2． 理解：长期成本 3． 理解：机会成本 第二节 理解：收益分析

第三节 熟练掌握：利润最大化原则 第六章 厂商均衡理论（市场结构）

第一节 完全竞争市场

1． 熟练掌握：完全竞争市场的含义与条件

2． 理解：完全竞争市场的价格、需求曲线平均收益与边际收益

3． 熟练掌握：完全竞争市场短期均衡 4． 掌握：完全竞争市场的长期均衡与市场效率

第二节 完全垄断市场

1． 熟练掌握：垄断市场的含义、条件与成因

2． 理解：垄断市场的需求曲线、平均

收益与边际收益

3． 熟练掌握：垄断市场的厂商均衡与

差别订价策略 第三节 垄断竞争市场

1． 熟练掌握：垄断竞争市场的含义与

条件

2． 熟练掌握：垄断竞争市场的厂商均

衡与非价格竞争策略 第四节 寡头垄断市场

1． 熟练掌握：寡头垄断市场的含义、条件与特征

2． 了解：寡头垄断市场上产量的决定 3． 掌握：寡头垄断市场上价格的决定 第五节 理解：不同类型市场的评价 第七章 分配理论（要素价格决定）

第一节 理解：工资、利息与利润的决定 第二节 社会收入分配与收入分配政策 1． 理解：洛伦斯曲线与基尼系数 2． 理解：平等与效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理论和福利经济学

第一节 瓦尔拉斯的一般均衡理论 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供给 3．理解：商品供给和要素需求 4．理解：一般均衡 第二节 福利经济学

1．了解：福利经济学概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交换的帕累托最优条件 4．理解：生产的帕累托最优条件 5．交换和生产的帕累托最优条件 6．理解：一般均衡与帕累托最优 7．了解：补偿原理 8．了解：社会福利函数 9．理解：效率与平等

第九章 市场失灵与政府干预（矫正）

第一节 理解掌握：市场失灵（垄断低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二节 理解：微观经济政策（对垄断管制、解决外部性问题、公共产品的决定、解决不完全信息的思路）

第十章 国民收入（经济）核算

第一节 理解：国民收入帐户

第二节 熟练掌握：国内生产总值的含义 第三节 掌握：国民收入核算方法与公式 第四节 了解：其他经济指标与核算缺陷 第十一章

消费、储蓄与投资

第一节

消费--凯恩斯的消费理论

1．理解掌握：消费的含义与影响因素 2．理解掌握：消费函数与消费倾向 3．了解：居民消费函数与社会消费函数 4．了解：消费函数的拓展（特例）第二节

储蓄

1．理解掌握：储蓄的含义与影响因素 2．理解掌握：储蓄函数与储蓄倾向 3．理解掌握：消费函数与储蓄函数关系 第三节

投资及其决定

1．理解掌握：投资需求与决定因素 2．理解投资的类型 3．理解掌握：投资函数

4．理解掌握：资本边际效率及递减规律 第四节

乘数原理与加速原理 1．熟练掌握:乘数原理 2．理解：加速原理

3．理解：几个重要的乘数

第十二章 国民收入的流转、决定与调节

第一节 简单国民收入的流转与决定 1． 理解：均衡产出的含义 2． 理解：储蓄、消费和投资

3． 掌握:两部门经济中国民收入的流转与决定

第二节 复杂国民收入的决定

1． 掌握：三部门经济中国民收入的流转与决定

2． 理解：四部门经济中国民收入的流转与决定

第三节 国民收入的变动与调节 1． 理解:国民收入的变动与失衡 2． 熟练掌握：国民收入的调节

第十三章 产品市场与货币市场的一般均衡

第一节

IS曲线（产品市场均衡）1． 理解掌握：IS曲线推导与经济含义 2． 理解：IS曲线的变动与提出目的 第二节 利率的决定

1．理解掌握：货币需求 2．理解掌握：货币供给

3．掌握：货币供求均衡与利率决定 4．理解：均衡利率的变动

第三节

LM曲线（货币市场均衡）1．理解掌握：LM曲线的推导与图 2．掌握：LM曲线的经济含义与目的 3．理解：LM曲线的变动与斜率

4．理解：LM曲线的区域与分析 第四节

IS--LM分析

1．理解：两个市场同时均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的稳定性与非均衡区域

3．掌握：均衡收入和利率的变动 4．掌握：IS-LM分析的意义

第四节 凯恩斯有效需求理论的基本框架 1．理解：基本内容

2．理解：有效需求决定就业水平3．熟练掌握:有效需求不足及其原因 4．熟练掌握:解决有效需求不足的主张 第十四章 宏观经济政策

第一节 熟练掌握:宏观政策的目标与工具 第二节 需求管理政策

1． 熟练掌握:财政政策及其应用 2． 熟练掌握:货币政策及其应用 3． 理解：财政与货币政策的配合 第三节 供给政策

1． 理解掌握：收入政策含义及其应用 2． 理解掌握：人力政策含义及其应用 3． 了解：增长政策 4． 了解：产业政策

第四节 理解：相机决择与政策协调 第十五章 就业、失业与通胀理论

第一节 就业与失业理论

1． 理解：失业与充分就业

2． 熟练掌握：失业的类型与原因 3． 熟练掌握：失业的影响及其治理 第二节 通货膨胀理论

1． 理解：通胀含义及衡量

2． 熟练掌握：通胀的类型及其原因 3． 熟练掌握：通胀的影响及其治理 第三节 失业与通货膨胀的关系 1． 了解：凯恩斯观点-失业与通胀不会

并存 2． 理解：菲利浦斯曲线-失业与通胀之

间的替代关系

第十六章 经济周期与经济增长理论

第一节 经济周期理论

1． 理解：经济周期的含义 2． 了解：经济周期的阶段 3． 掌握：经济周期的分类 第二节 经济增长理论

1． 掌握：经济增长的定义与特征

2． 理解：经济增长源泉 3． 掌握：经济增长模型

4． 了解：经济增长的极限与代价 第十七章 开放经济中国民收入均衡与调节

第一节 了解：开放经济的基本知识 第二节 开放经济的中国民收入均衡 1． 理解：开放条件下总需求与国民收入的决定

2． 理解：国民收入均衡的变动

3． 掌握：其他因素变动对国民收入均衡的影响

第三节 开放经济中的国民收入调节 1． 了解：开放经济中各国经济的相互依赖性

2． 理解：内外均衡的不同情况 3． 理解：最优政策的配合 第四节 对外经济政策 1． 了解：对外贸易政策 2． 了解：汇率政策 3． 了解：对外投资政策

第三篇：房地产基础知识培训(宏观及微观)

房地产基础知识培训(宏观)

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： “写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼 “住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅 “商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

房地产销售基础知识(微观)

1.房屋的结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。2.房屋的建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3.商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。4.建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：

1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。

6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

8)有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。11)以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。5.套内建筑面积的计算

房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

1)套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

2)套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

3)套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

6.公有建筑面积的计算和分摊

一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。

1)共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。

2)共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

3)各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊 第1步：计算分摊系数

分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。7.使用率

房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。

比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。11.居住面积

房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即结构面积）。12.使用面积

房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。13.建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。14.房屋的开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。15.房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

16.层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17.净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。18.什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。19.什么是花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。20.居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。21.跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准： 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22.现房

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。23.期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。25.尾房

又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。26.公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。27.公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。28.标准层：是指平面布置相同的房屋楼层。

29.平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部

30.地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

31.玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

32.隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

房地产五证两书:

一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要勤劳的蜜蜂有糖吃

依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

第四篇：酒店宏观环境和微观环境分析

酒店宏观环境和微观环境分析

成都总府皇冠假日酒店

一：宏观环境

①政治法律因素：中国成都是一个政局稳定的城市，国家形势良好。国家旅游政策：我国正处于旅游的完善阶段（2003——至今）。随着人们对旅游这种休闲方式的不断认可，入境、国内、出境三大旅游形式在我国的有序开展，我国旅游政策的发展走向了稳健而全面完善阶段。成都政府行为：成都市一直都支持成都的旅游业的发展，快完善旅游产业体系，推动旅游新业态新领域发展，大力提升旅游产业素质，不断优化旅游发展环境。

② 文化因素：周围有文殊院，武侯祠，成都市博物馆 四川省展览馆 文化多样，文化内涵深厚。

③ 经济因素：酒店坐落于成都市中心，位于总府街购物中心和顺城街办公中心交汇处，毗邻四川省展览馆和省政府大楼；消费人群都属于收入比较高的工作人员，消费者的支付能力也很高。

④ 科技因素：没什么特别的科技因素。

⑤ 人口因素：成都人口1404.76万，特别是总府路一段路每天的人口流动很大。人口城市化不断上升

⑥ 地理因素：地理位置优越，交通便利，距双流国际机场约40分钟车程、火车北站仅20分钟车程，步行至天府广场只需10分钟。

二：微观环境

① 酒店企业：皇冠假日酒店及度假村隶属洲际酒店集团,是分布于世界主

要都会、门户城市和度假胜地的高端酒店品牌,为商务旅客带来高水准服务、舒适享受和愉快体验,。全国皇冠假日酒店共有35家，分布在北京 成都 烟台 长沙 三亚 中山 厦门等城市。

② 酒店消费者：消费者包括高收入人群和中等收入人群。

③竞争者：在成都市有几家豪华的五星级酒店，在周边就有城市名人酒店，锦江宾馆等，只有做到比别人更加高质量的服务，才会在竞争中脱颖而出。

分析评价结果及建议：

综合上述调查结果，在宏观营销环境方面，豪庭拥有政府的大力支持，广大的消费群众，先进的科技和很好的地理位置，在微观营销环境方面，拥有强有力的企业后盾，这些都很有利于酒店的发展，但是，它拥有很多的竞争者，竞争压力比较大，需要推出更能吸引消费者的策略和更好的改进才能发展得更好。

第五篇：作业一 企业宏观微观环境分析

第一次课后作业

：企业宏观及微观环境分析报告

选择或虚拟一个本组所确定行业的企业（如XX房地产开发公司），参照教材绪论中的相关内容，并运用老师在课堂补充讲解的SWOT分析法，对该企业的现状及发展前景进行宏观及微观环境分析，形成分析报告。

要求：

1、用PPT文档格式，约15页篇幅，可以添加图片，视频等多媒体内容。

2、在文档中写明本组成员的分工。

3、做好在课堂讲解PPT的准备。

4、第七周周二前完成。