房地产项目规划设计注意事项

第一篇：房地产项目规划设计注意事项

房地产开发项目规划设计注意事项

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。

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一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

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二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

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三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

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四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

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五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。



第二篇：房地产项目规划设计策划营销

房地产项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其它特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其它公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其它（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

.住户特征描述

.社区文化规划与设计

第三篇：房地产项目示范区参观沿线规划设计

示范区参观沿线：

走出售楼处大门：

您这边请，您看到的就是我们商业街的下沉式休闲广场，花池高低错落有致,地面用防腐蚀的木板跟彩砖铺设，还特别设有供您休息的休闲凳。路口高耸的东郡标志和水景的搭配，使我们小区在长江北路沿线显得非常醒目、大气。上电瓶车

您这边上车，这个裙楼部分就是我们小区今后的会所和商业街，主要以咖啡、休闲茶餐厅为主，会所则以健身、休闲为主，为您的日常生活提供方便。小区主入口

从这个方向您就可以直观的感觉到我们小区的景观是精心设计的，门口非常大气、醒目的东郡logo，突显出小区的尊贵、气派。入口处的行道树，长成以后树冠相连，形成别致的林荫大道，让您更会有回家的感觉。

下电瓶车

这边是小区的车行道，我们小区的车库采用ID感应停车系统，避免了您停车刷卡的麻烦。这里是人行入口，通过智能门禁系统和楼宇对讲系统可以保证闲杂人等不能进入小区，提高小区的安全系数。

入口景观处

这边就是我们小区的入口景观广场，水流沿着阶梯从高至低层跌落，形成一个跌水瀑布，无一不体现出水的流动性和跌落性。您可以沿着瀑布两侧的小径直接身临其境的感受到水从身边流过，还可以在顶上的水帘里穿行。您看，这样的设计可以让您充分享受小区景观所带来的乐趣，而不像一般小区的景观设计仅仅只是观赏。

上楼参观：

您这别请，我们从这里上楼参观样板房，我们样板房做在3楼。我们每个单元为两梯三户的设计，两房和三房各做有一套样板间。您看我们的公共部分都是精装修交付，地面与墙面都铺设了面砖，顶部的吊顶和射灯设计使得整个公共部位精致、高档，完全不同于目前大部分高层公共部位毛坯交付，大大提升了您的居住品质。

这里就是我们东郡的样板房，麻烦您先穿下鞋套，这套是140平米的三房两

1厅两卫的户型，你先看下户型，我先给您大概介绍下（户型大致介绍）。您看，动静分明，全明设计，我们进去看一下。

样板房：

三房

我们右手面的位臵就是玄关，这里可以做鞋柜，左面的墙上是可视对讲系统。先和您介绍下朝向（指明朝向）。我们先来到客厅看一下，朝东的4.6m超大开间的客厅设计，同时采用大面积得落地玻璃，充分保证您客厅的采光。超大开间的设计也让您的客厅更显宽敞阔绰。

位于客厅西侧的就是餐厅，将近14m2的餐厅面积为您和家人的聚餐提供宽敞的空间。

餐厅对面就是厨房，这样您家里烧好菜后端进端出也会比较方面。较为规整的厨房具有三面稳定墙面，为您提供充足的操作台面。厨房内我们特别帮你设计了两扇大面积的下推式窗户，比一般的平推窗更有利于厨房热气和油烟的散出。此次我们突出了大厅小卧的房型设计理念，有效的控制次卧面积，突出客厅及主卧的尊贵。这里是家里的书房或者客房，朝东并设有阳台，以保证充足的采光。为了考虑到您主居住区的私密性，我们将客卫设计在客卧的附近。您可以看到我们为您设计了一个将近7m2的超大客卫，宽敞的卫浴空间不仅方便您的使用更可以大大提升您居住的舒适度。

我们还特别帮你设计一个储藏室，你这边看。为您提供了足够大的收纳空间，这样您家里的杂物可以放在这里，保证房屋的整洁性。旁边为朝南的次卧，我们的次卧采用大窗采光，窗户面积要比别的楼盘大的多，以保证充足的采光。您看这里，这就是主人专用的套内洗手间，一般楼盘套卫面宽最多做到1.8m，而我们做到2.1m，方便您安臵一个大的浴缸，泡一泡澡，消除您一天的疲劳。您这边看一下，最后向您介绍的就室您家的主卧。我们的主卧开间3.8m，像一般大多数楼盘卧室开间最多做到3.6m。主卧整面的落地玻璃推拉门，让您的卧室得到充足的采光。卧室外特别设计超宽大的阳台，您可以坐在阳台欣赏到楼下的景观、绿化，以及充分的享受阳光。

您看，140平米的三房，动静分明，空间布局合理，其实这样的房子住起来才是最为惬意的。

二房

下面带您看一下我们另外一套两房的样板房

这套是约98平米的两房两厅一卫的户型，你先看下户型，我先给您大概介绍下（户型大致介绍）。您看，同样有是动静分明，全明设计，下面我们进去看一下。

我们为两房的户型专门设计了一个玄关收纳空间，足够的空间让您摆放鞋柜和储物柜，让您家里看起来更加的整洁。墙上的是您家的可视对讲系统。先和您介绍下朝向（指明朝向）。这里是餐厅，餐厅旁边就是厨房，这样的设计让您做完菜后端进端出非常方便。大约7m2左右的厨房，这样宽敞的厨房空间在一般的高层当中是很少见到的。厨房外还为您特别设计了一个工作阳台，您可以放臵拖把池和洗菜池，这样您买完菜直接拎到阳台洗净，再进入厨房操作，这样保证您厨房的干净，也是比较科学的。

两房的卫生我们为您设计了2m的超宽开间，如果您想安装浴缸也是完全可以的。像这样宽敞的卫生间相信您在一般的两房当中是很少看到的。这里就是朝南的客厅，4m的客厅开间，整个客厅的空间比一般的高层两房更为宽阔。大面积的落地玻璃移门让您的客厅采光充足。让同时采用大面积得落地玻璃，充分保证您客厅的采光。

此次我们突出了大厅小卧的房型设计理念，有效的控制次卧面积，突出客厅及主卧的尊贵。这里是家里的次卧，同样也是朝南的设计。您这边看一下，最后向您介绍的就是您家的主卧。主卧整面的落地窗让您的卧室得到充足的采光。卧室外的阳台与客厅阳台相连接，大面积的阳台在高层中是很少见到的，这样的设计让住在高层的您也有宽敞的空间休息、活动，充分的享受阳光。

您看，98平米的两房，动静分明，布局紧凑合理，其实这样的两房子住起来是非常实用、舒适的。

第四篇：房地产项目报建注意事项

一、关于建设用地类证照

1、《建设用地批准书》

通过招拍挂公开出让取得的土地，办理《建设用地批准书》时，必须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意，国土部门公开出让的土地，与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》后，在缴交土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案，避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完成征地或拆迁结案，给《建设用地批准书》的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。

注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期，建设项目逾期施工的，注意要提前向发证机会申请延期

2、国有土地使用证

(1)股权转让或土地转让项目：应及时办理《国有土地使用证》的移交或过户。

(2)通过招拍挂取得项目：在签订《国有土地使用权出让合同》时应在付款条款上列明分期交纳。分期办理《国有土地使用证》。

(3)如所取得《国有土地使用证》为预登记的临时证照，应按规定办理变更，否则到期应办理延期手续。

(4)《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。

(5)为便于项目融资，一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。如不能分期办理国土证，在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证，可分块分别在不同银行抵押贷款。

3、《建设用地规划许可证》(1)办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。

(2)核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。

(3)该证的附件有：①建设用地规划红线图；②规划设计条件

★注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。

4、规划设计条件

(1)规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据，直接影响项目开发建设的效益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施，在申领规划设计条件时争取最优的指标。

(2)容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制，在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持，取得最大限度的突破。

(3)公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规模要求。

(4)拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。

(5)非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。

二、关于规划建设类证照

1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复(1)取得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设用地规划许可证》同步办理。

(2)在详规报批之前，开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。

(3)详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项：

①所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；

②综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）；

③建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；

④公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。

(4)详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。例如：小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。

注意各地报批详规的一些特别要求。

2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批

(1)详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间。(2)小区环评批复工作要提早启动，提前让有实力、有信誉、有关系（与环保局）的环评公司编制环评报告书。申报小区环评时特别注意一些敏感性的公配项目如垃圾压缩站、消防站、卫生院、污水处理站以及小区雨水、污水的排放方向及地点，其定位选点要考虑透彻，编写环境意见时尽量向着风险小的方面去评价，避免日后在环保验收时引起不必要的麻烦。若项目是分期建设，为便于办理项目的竣工验收手续，须分期报批项目的环境影响登记表。

(3)人防专业意见报批：了解清楚当地对新开发的小区人防面积核定以及人防异地建设费缴交的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面积宜多不宜少，减少开发成本。

(4)消防专业意见报批：开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防支队沟通，了解当地消防审查的规定，对小区消防通道、登高面等要求，减少设计的工作量和时间。在申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员的事前沟通，开发部门与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益。

(5)其他专业意见批复。各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控高意见、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各专项规划要求的意见。

3、小区综合管线规划审批

详规批复后，用地面积超过20000平米的要申请小区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平衡。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批提供依据。

4、建筑物放线

详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线，为加快办理建设工程规划许可证做好准备。在放线测量办案中注意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离，以免影响下期相邻建设项目的楼层高度。

根据公司开发建设的要求，各地公司应在详规批复前协调先行放线。

5、建设工程规划许可证

(1)在详规批复后，各地区公司应在办理专业意见时同步办理《建设工程规划许可证》。专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评批复环节，要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复。

(2)在《建设工程规划许可证》办结取证之前要缴纳市政配套费，对于每期开发建设20万平方米的规模，市政配套费金额较大，应做好减免缓工作，节省开发成本。必要时考虑分层办理规划许可证。

(3)要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一致。

(4)报建的图纸要求符合退缩间距，开口天井、采光、通风符合建筑规范要求，要满足各专业意见要求。

6、建筑工程施工许可证

(1)因办理施工许可证的前提条件较多，因此要精心策划，做好同步和穿插报建工作，以尽量节省时间。

(2)为使办理中标通知书的工作顺利进行，开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通，提醒招投标部在对投标单位资格审查时的注意事项，以减少施工许可证办理的麻烦或时间延续。办理招投标手续时尽量协调缩短公示期，以早日取得中标通知书，加快施工许可证的办理。同时应与招投标部门沟通，降低工程造价的标注，减少开发报建规费。

(3)提前进行施工图审查，缩短开发报建时间。

(4)对于有提前动工要求的建设工程，应及时协调质监部门和安监部门提前介入。并提前与城管部门进行协调，需要办理先行施工的处罚的，要协调按已完成的投资额作为处罚依据。在质监站现场查勘时协调形象进度的描述与城管处罚决定书相一致。(5)为顺利办理施工许可证，现场的配合工作也很重要，开发部门应加强与施工现场的沟通，及时检查施工现场是否三通一平，是否建好围墙、洗车槽，施工工棚，现场安全维护设施是否已落实，施工材料、机械是否按要求规范布置，安全文明生产的管理制度是否落实，施工用电是否按规范敷设，现场查勘及发证时，建设、施工、监理、设计相关人员是否到位等。

(6)对于分层办理规划许可证的项目，可以续建的方式办理施工许可证，避开施工图审查、质监站现场查勘、缴交劳保金手续等，缩短办证时间。

7、预售许可证

(1)由于此证属公司的重要节点，办理此证所需准备的资料较多，因此必须按当地的要求，提前做好报案的资料准备工作，如提前开设好预售款监控帐户，签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标，取得中标备案书等，而且要资料核对无误。

(2)销售面积预测的工作量较大，应提前介入。建筑面积务必要注意尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差，避免在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的损失、减少业主的投诉。因此，提供预测的施工图一定要注意是不是三层会验后的最新施工图，包括建筑图、能显示剪力墙和柱子变化的结构图。平立剖、阳台窗台风道等大样图与现场施工的图纸是否一致，现场施工有无变动。取得预测面积的结果开发部要提交预决算部审核。

(3)如国土证已抵押贷款，在办预售证之前应提前与资金计划部沟通，把握好涂销抵押的时机。

(4)如工程形象进度未达到或相差不大的情况，可根据当地法规要求争取变通的办法过关。

(5)如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积，须提前调整土地出让合同面积，并在办理预售证前完成《国有土地使用权出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。

(6)当预测总面积超过报建面积，须由销售部确定不可预售房屋

8、商品房屋面积实测及初始登记（大确权）(1)公司制度规定开发部要在规划验收完成后60天内取得权属证明书。

(2)工程竣工后现场实测时，要对经办人积极引导，提高测绘效率，在经办人计算实测结果时，要争取有利于公司的计算方法，当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况，应协调经办人对实测结果进行适度调整。

(3)因确权能否及时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼，因此大确权要提早谋划，早日完成。

(4)如果申请确权的面积累计超过土地出让合同上总建筑面积，须提前调整土地出让合同面积，并在申报确权前完成《国有土地出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。

三、配套报建的办理

1、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复）

(1)小区地名批复：由策划部部门提供小区命名的方案。

(2)小区道路命名报批：由策划部门提供小区路名的方案意见；规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见。

(3)施工临水临电的报批：此项工作必须确保在项目计划开工节点时间之前完成，临水临电方案以接入点越近越好，并能满足施工现场需求。对于当地所要求的相关规费应协调减免。

2、建设阶段

(1)防雷报建：防雷审图费和检测费应通过谈判降低费用。

(2)各期通邮报批：签订邮箱制作安装协议，确定好安装时间，保证交楼。同时注意控制成本，不该交的费用不要交。

(3)小区永久供水工程的报批 为控制成本，在总工室计算小区总水量之后，在申报永久性供水协议时在满足小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小、供水线路最短为原则。

对远离市区、周边无市政设施的项目，小区永久供水方案的报批应提早策划、报批、要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题。提前做好应对措施。

(4)小区永久性用电工程的报批

①为降低成本，开发部应该会同总工室与当地供电局加强沟通，事前充分了解其政策规定，如每户用电量的计算标准，电房设置的原则，变压器配备的原则，按用电标准计算出来的小区总用电量是否计算同期率等。以求最终审批的供电方案最有利于降低成本。

②要了解项目周边的供电规划，周边有无已建、在建和拟建的变电站，最近的接驳点在何处，在不同的线路方案中选择最短又可行的供电线路方案。

③要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性，提早谋划，越早取得供电协议越好，以便为工程施工预留足够的时间。

(5)小区通信工程的报批：签订小区电信综合业务协议书，小区电信机房属于有偿提供电信部门使用，由销售部与电信局签订《售房协议》。

(6)小区永久性供气工程的报批：在详规报批阶段就要了解项目周边有无市政煤气管道，小区是否要自建煤气瓶站。通过与供气公司的谈判降低成本。

3、竣工阶段

(1)公建配套设施的移交

①要了解当地的政策及土地使用权出让合同的约定，区分哪些属于小区服务性无偿移交的公配项目，哪些属于小区经营性有偿移交的公配项目，哪些属于政策没有明确移交接收的单位，可交可不交的原则上不移交，由商业部或物业公司自行出租处理。②对于有偿的项目，要了解有偿移交的文件依据及计算标准，无依据的可与接收部门协商确定移交价格。

③小区规划配套的教育及医疗卫生服务设施如小学、幼儿园、卫生院等是否属于无偿移交还是有偿移交主要看该项目公配设施有无相应扣减土地有偿使用出让金。

四、验收工作的办理

1、规划验收

公司制度规定“开发部必须在工程竣工后30天取得《规划验收合格证》”，为顺利完成规划验收，开发部须跟踪协调工程部按公司要求的工程竣工标准完成竣工验收，即“竣工标准应以满足规划验收条件为标准，主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或建筑物30米）范围内的道路、绿化（含天面）全面完工所有临建、构筑物拆除完毕。”

各地应了解当地的政策规定，例如政策允许竣工面积比报建面积超出比例，对可能影响规划验收的因素提前采取应对措施，使各期工程的规划验收能尽早顺利完成。

2、质量验收

各期工程的质量监督意见书一般由工程部负责向当地的质检站申办。开发部门应做好沟通协调工作。

3、人防竣工验收备案

人防工程竣工验收备案表是公司制度规定的交楼标准之一，工程竣工后，应跟踪工程部尽快提交竣工资料，并对初验未达要求的工程尽快完成整改。

4、消防验收

消防验收意见书是公司制度规定的交搂标准之一。消防验收通常由消防工程施工单位负责办理并取得消防验收合格证。开发部门应做好沟通协调工作。

随着政策的越来越严格、规范，须先对所有的消防设施、设备逐一进行检测，检测不合格的要完成整改，合格后方可办理消防验收合格证。

5、环保验收

环保验收意见书是公司制度规定的交楼标准之一；

做好项目污染源排污口登记，对污染源进行检测并达标；

对发电机电房进行现场检测并取得达标报告；

环境保护设施经负荷试车检测合格，其防治污染能力适应主体工程的需要。

6、竣工验收备案

竣工验收备案表是公司制度规定的交搂标准之一，公司制度规定开发部必须在工程竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。

7、永久水、电、供气工程的竣工验收

在交楼前确保永久水、永久电、供气的开通。

第五篇：房地产项目规划调整请示报告

关于 “”项目一期“”楼局部微调的请示报告高新区住房和规划建设局：

在政府和领导的关怀下，“”项目一期已经顺利封顶，后续工作正在积极的推进。我公司初次涉及建筑项目，缺乏必要的建筑知识和建筑人才，在准备不足的情况下仓惶上马本项目，给各位领导添了不少麻烦，也给自身造成了巨大的经济损失。经过之前的沉淀，我们也积累了不少宝贵的经验，现在我们正在采取一切补救措施，加强管理，加大投入，争取让我们的项目为开发区添光增彩。

当下在党中央习主席大力提倡节能减排、治理污染的号召下。我公司认为一期建设的“研发中心”楼的外立面和办公分区在节能减排方面有些不足，所以请了业内的专家进行了论证和研究，大家一致认为在原规划经济指标不变的前提下，可以对外立面和办公分区进行微调来实现节能降耗的目标。节能减排、治理污染是造福子孙后代的大事。为此，我公司特向贵局提出对“研发中心”楼的外立面和办公分区进行微调的请示，望批准为盼！

附：

1.原批准方案（盖“同意”）图纸复印件。

2..局部微调前后方案对比。发展有限公司

2014年3月11日