房地产规划设计管理

第一篇：房地产规划设计管理

房地产规划设计管理

摘要

规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批及设计变更等进行统一管理和协调。

房地产项目的设计管理要有明晰的程序，管理规划应当要知道什么时候做什么事。做出明智的选择比什么都重要，选择意味着下一步的方向，如果选择出偏差，就会走入误区，走很多弯路，因此管理和规划同样重要。

规划设计管理师开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是 基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。

关键词 规划设计管理；目标管理

如何做好房地产项目规划设计管理要点？

1.做好详细的规划调查研究

一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争的特点，也就无法进行项目的定位，规划设计设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

必须从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细的规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持联系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待由市政基础设施建设带来商机。

另外，在进行规划调查时，要避开规划有争议的细节地方，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，尽可能想的更远一些，3年5年或者10年后该地段的预测情况要从规划的战略发展中而不是规划的细微处，寻找市场的价值和投资点。

2.加强报批过程目标管理，确认规划设计的要点

报批不仅仅是批准的问题、时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化，跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部下达的，但我们可以通过合法的正当的途径将公司的而目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通。

规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司留下调整的余地。所以用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下去，地产公司要及时跟踪或协调，如果在一个范围内允许选择或与规划部门有商量的余地，就要结合下一步的城市规划以及公司的项目定位，做出最优价值评估和判断。比如商业，最好临近道路和便于出入，如果住宅最好远离市政干道，选择僻静处。而周边如果要有好的景观如公园、海景或水库、山体，则对办公或住宅的销售或租赁有较大的吸引力。所以用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

规划设计的要点是项目的灵魂和技术的核心。它影响着公司的一系列抉策和经济战略的确定。比如，3.5的容积率对于开发住宅来讲就是高层住宅，它在某些城市如消费人群还达不到可以承受电梯的管理成本和高层土建成本 的情况下，茫然采用高容积率，会使经营陷入困境。所以在签订土地合同时就要做好经济技术分析，重点对容积率公共配套（学校，商场等）进行成本分析，计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并做出方案判断和选择。因为规划这几要点在下达后就不容易调整。所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在规划设计要点中考虑进去，为今后自我调整留有余地。

3.完善管理制度，保证规划设计水平

规划设计必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密策结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能达到所定的目标。其中规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目更应重视规划设计，大型项目要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以对于大型项目的规划设计首先要有一个整体清晰的概念，而后腰清楚开始做什么，中间做什么，实施做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中，并逐步实行落实和反馈。

做好一个规划设计方案离不开三个前提条件:甲方的指导和目标激励，高水平善

于沟通的设计单位，推出优秀的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。

3.1规划设计管理制度

3.1.1集团规划设计评审会管理办法

目的：为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对规划设计管理与成果标准中实施方案阶段的集团规划设计评审会这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的。

3.1.2主管部门

集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或者项目所在地方召开，有集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作。

3.1.3．时间计划

评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开之前至少7日向规划设计部提出正式的申请，会前至少3日提交评审文件汇编。评审文件汇编应包括以下内容：

（1）项目可行性研究报告。其中规划设计部分按投资分析阶段的成果标准完成（2）项目设计工作控制性计划

（3）集团规划设计部对设计前期工作总体计划的意见

（4）集团规划设计部队设计前期工作结论的意见

（5）概念设计方任务书

（6）概念设计方案文本

（7）项目设计指导书

（8）规划方案设计招标书

（9）规划方案设计任务书

（10）规划方案设计文本

（11）规划方案分析表

4.文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符合要求的，可以要求评，审会延期审核。

5.会议组织

会议组织应在评审会召开前至少两日向参会者发出会议通知及议程。

6.评审会议投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家。

7.评审会议议程

7.1时间安排

整体时间安排视项目的复杂程度而定，委托项目以不超过六小时为宜，投标项目以不超过9小时为宜。

7.2评审会具体安排

①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对“规划设计指导书”进行讲解重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论和设计工程部门的前期研究成果，以不超过60分钟为宜。（此时 投标单位应不在场）②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍的项目向评审团答疑，以不超过15分钟为宜。

③投标单位分别介绍方案，并向评审团答疑，每家时间不宜超过40分钟为宜（其他投标单位应不在场），如果是委托一家设计单位做多方案比较时间可以适当延长。

④评审团以记名投票的方式从投标方案中选择2~3个优选方案（如果是委托设计，可以直选一家）。

⑤评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形成评审结论时间不宜超过60分钟为宜。

8.评审会组织安排注意事项

8.1会前

①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录影机、白板和大铁夹（用于挂图和板书）

②如果是视频会议，应与对方同步调试。

③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编、会议议程、选票、每一位投票人员应有以上文件。

④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用姓名牌指定。

8.2会议服务按票服务安排

①会场上应备有饮用水、水果及点心

②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水

③长时间的评审会应安排好工作餐事宜

④会议进行过程中应留出适当的休息时间。

8.3开会期间组织者应注意维持会场纪律和秩序

①与会者应关闭手机保持会场安静

②投标单位介绍方案时，应保证其他投标单位不在场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位使用

③投标单位在场内的活动，如摄影、摄像、录音，应手组织者的限制。

9.会议纪要

由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应该包括投标结果、方案简评和会议决议。

10.会议决议

会议决议如下：

① 同意××方案，建议增加××内容，在××方面应予注意

② 倾向通过××方案，应在××方面改进后再确认规划思路，不需另行开会。③ 各方案均难满足要求，须在××方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会

结束语

规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。

第二篇：浅谈房地产项目的规划设计管理

浅谈房地产项目的规划设计管理

作者：杨光清

改革开放30多年，房地产开发10多年，在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，然而，效果并不竟然。

纵观房地产开发项目，市场对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。”

而设计师则对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。”

在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。

在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。

三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。

营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；（2）、工作阳台的设置，应合理、方便（以前是家务操作、观景在一个空间内实现）；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；（4）、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能，促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显：（1）、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；（2）、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：（1）、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样

重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一。而在那些户型比较一般的项目上，就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

七、选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）

八、发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图； 开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设

计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

限时间、赶进度的设计难出精品；发展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；发展商对建筑高度干预太多，难出精品。

九、策划师与建筑师

在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。

现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。策划好的楼盘，不但能卖出去，而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值，这才是真正的策划大师。

策划师把市场调查结果、分析的结果、决策的结果告诉发展商，并与发展商共同研究。在有决策权的发展商同意后，策划人再去找

第三篇：房地产规划设计学习心得(经理)

改变，需要我们用心去做

——赴北京、天津学习规划设计与管理心得体会

此次北上之行所观赏的项目有豪华的、有普通的，但户型设计都很实用、也很新颖，园林景观更是深功细雕，让身为初访者的我们都赞叹不已。与此相互比较，才知道自己现在的优势与劣势，优势是xx市的房地产开发项目还没有到那个水平，我们下一步学着做，肯定会占有很大的市场，劣势是公司欠缺的东西太多，整体差距过大，没做过类似的项目，没有改进的基础平台，实施起来人员、技术困难多，而且现在时间紧张。

认识到困难，就应该奋力向着困难前进，其实这是开发公司一贯的优良作风，抬高一个层面来说，我们现在为了打造优质项目所付出的，不仅是为了企业效益，更多是为了筑造出百姓梦想中的“家”，不断提高我市人民居住生活的品质，造福社会。

梦想中的“家”

11个房地产开发建设项目一一欣赏过后，第一感受是自己做梦也想住进这样的房子，丰富的文化底蕴、诗情画意般的美景、再加上人性化的户型设计，优质的物业服务等等，不论是面向高端客户的豪宅，还是面向工薪中层的温馨小居，给人的都是一种美感，让人感到如果自己拥有仿佛就拥有了幸福生后的基础。而且有的项目是真正做到了满足顾客

需求，不断丰富项目的人性化设计，而这恰恰是人民日益增长的物资文化需求中对家居生活的憧憬。

我们要做的是“华而不奢”

通过这次参观学习，也给了我这样一种启事，我们现在的住房，已经不仅仅是满足人民的基本住房需求，高档次的住房还满足着人民对身份的需求，但档次不论高低我们做项目始终都要坚持以追求卓越品质为目标，有人把奢华作为最能体现品质的代名词，而我们要做的是“华而不奢”，这与我们企业的本质相统一的，华美的东西我们要用先进的设计理念、优异的文化底蕴、秀美生态的外部环境通过精细化施工要做出来，但是成本要为买房子的消费者控制好，毕竟物美价廉才是消费者始终都在追求的。

对今后发展的想法

每当闭上眼睛回想参观学习时的美景图片，总能让人久久回味。而看看我们自己开发的项目，不光我们自己在找毛病，顾客、参观的领导也提出了大大小小很多建议，这就是差距！可以说从根本上我们忽略了太多的东西，从一个项目的整体规划设计、园林绿化、道路设计、户型设计、户型构造等都需要逐步加强提高，“善析者进，善思者成”，想要改变，就要我们用心思考，用心去做，努力的汇报我想是不用再赞美别人的项目，而是越来越多人赞美咱们自己开发建设的项目。

今后我们可以尝试着在配套较为齐全的地方做大面积的户型多一些。在配套设施不完善的地方做小户型，通过招商合作重点做项目配套，以“小户型、大配套”的思路组建城市社区综合体，让居者足不出户就能享受到“方便、舒适、健康、节俭、快乐、尊贵、环保”的幸福生活。

第四篇：房地产规划设计—5大基本原则

房地产规划设计—5大基本原则

中国房地产策划联盟

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。

西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。

“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。

深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。

湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是

小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。

卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。搜建筑网。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

第五篇：房地产项目规划设计注意事项

房地产开发项目规划设计注意事项

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。



一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。



二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

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三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

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四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

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五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

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