关于全面推进城镇住房制度改革的意见

第一篇：关于全面推进城镇住房制度改革的意见

关于全面推进城镇住房制度改革的意见

（一九九一年十月十七日）

为了落实七届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划纲要》中有关改善居民居住条件的要求，贯彻《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》的精神，经全国住房制度改革工作会议认真讨论，现就全面推进城镇住房制度改革提出以下意见：

一、城镇住房制度改革的总目标。

城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的，是要缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。

二、城镇住房制度改革的分阶段目标。

（一）“八五”计划期间的目标。以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计租标准力争达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）的水平，逐步增加家庭收入中住房消费支出的比重；紧紧围绕“解危”、“解困”，重点解决危险住房和人均居住面积在三至四平方米以下的住房困难户以及无房户的住房问题，使人均居住面积达到七点五平方米，住房成套率达到百分之四十至百分之五十；房改方案正式出台的城市，要建立城市、单位和个人三级住房基金，并使之合理化、固定化、规范化，保证住房建设有稳定的资金来源，通过改革奠定机制转换的基础。

（二）十年目标。到二○○○年，公房租金计租标准要努力达到包括五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平；住房成套率达到百分之六十至百分之七十，城镇人均居住面积达到八平方米，群众居住条件和居住环境得到明显改善；发展房地产市场，建立和健全住房资金的融资体系，加速机制的转换，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环。

（三）长期目标。住房租金计租标准要达到包括八项因素（在前述五项因素基础上再增加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。

三、城镇住房制度改革的基本原则。

（一）坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则。在保持现有建房资金渠道的前提下，增加个人在住房建设投资中的比重。

（二）坚持租、售、建并举的原则，形成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。

（三）坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。全国房改的目标方向是一致的，但各地房改的步骤、办法和措施不能一刀切，要在国务院有关文件规定的统一政策下，因地制宜、分散决策、分步实施。

（四）坚持机制转换的原则。首先，要改变现行资金分配体制，把住房资金从作为积累形式的计划实物分配变为消费形式的商品交换分配，把住房基金逐步纳入正常渠道，使目前实际用于职工建房、修房的大量暗补资金转化为明补资金，并逐步纳入职工工资；其次，要把现行的住房作为固定资产投资的计划管理体制变为住房作为商品生产投资的指导性计划管理体制；再次，要通过财政、税收、工资、金融、物价、房产管理和土地使用制度等方面的配套改革，在理顺目前围绕住房所发生的各种资金渠道的基础上建立住房基金，逐步形成能够实现住房资金良性循环的运行机制；最后，要通过调整产业结构，开放房地产市场，发展房地产金融和房地产业，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入整个社会主义有计划商品经济的循环体系。

四、城镇住房制度改革中的有关政策问题。

住房制度改革涉及面广、政策性强，是一项长期的工作。需要重申和进一步明确的有关政策是：

（一）提租与补贴问题。合理调整公房租金是住房制度改革的核心环节。提高房租要着眼于租售比价的合理化；提租次数和提租幅度由各地根据物价指数控制目标和群众承受能力等因素统筹安排。各地要坚持“多提少补”的原则，一些地区在理顺租金、小幅度提租的前提下也可以不补。明后两年，对出租公房的租金按统一标准进行调整，这个标准至少要包含两项因素，有条件的应争取达到三至五项因素；同时，应把计算租金标准和补贴所依据的各项参数统一在一九九○年底实际发生的水平。

（二）售房问题。向居民个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的价格要合理，既要考虑到职工的购买能力，又不能定得过低。住房价格区分为标准价和市场价，标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂可以考虑由单位适当负担。出售公有住房的价格，要经评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，报所在省、自治区、直辖市人民政府审查批准，严禁以过低的价格出售公有住房。按市场价格出售的住房，出售对象主要是高收入者，要按体现国家宏观调控的原则定价。要重视降低住房造价，把不应摊入住房建设的费用划分出来。对拆迁户的安置用房应按国务院有关规定，结合住房制度改革，以合理价格有偿提供。要加强公房售后维修、管理和服务。

（三）新房新制度问题。对从一九九二年起投入使用的新房，全面贯彻先卖后租、新房新租、有偿租房的原则。租金要在贯彻“多提少补”的原则下较大幅度地提高。对新房交纳租赁保证金或认购住房债券，要作出适合于本地区情况的具体规定。新房实转的住房券资金来源，企业可进入成本，机关、事业单位可列入财政经费预算。

（四）住房基金问题。为了建立城市、单位和个人三级住房基金，要把基建投资中的住房投资划出来，并把住房的修缮拨款固定下来，划入城市住房基金；把企业用于生产和住房消费的资金分列，使企业住房基金规范化；并通过逐步提高公房租金、收取租赁保证金、发行住房债券、组织住房储蓄等形式，增大个人筹资在住房投资中的比重。各级人民政府要切实做好住房资金筹集和转化工作，凡是房改方案出台的城市，都要把住房基金建立起来，并把基金管好用活。公积金是建立个人住房基金的有效方式，各地区要紧密联系各地区的特点和经济能力，正确引导，逐步推行。

（五）住房金融问题。要逐步建立集中调度、统筹使用、可供融通的住房信贷资金，使资金有借有还、有偿使用、滚动循环。要办好抵押贷款，使分散、分期实现的居民家庭收入，能适应集中、一次性支付的住房购置的需求；住房建设单位要通过住房的出售尽快收回投资，投入建新房，加快资金周转。在住房金融管理体制上，要区别政策性信贷和经营性信贷。政策性业务要划分出专项资金来源，建立房改信贷基金，单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、就地完税，国家在计划安排、信贷规模、利率、税收等方面给予优惠。经营性业务要充分发挥各金融机构的积极性，按现行规定拓展房地产开发信贷业务。继续开展职工购房保险配套工作。烟台、蚌埠两市成立了住房储蓄银行，要继续积极探索、总结经验。

（六）住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。要正确引导和改革现行房产开发的建设体制，确立政府对住房价格的有效调控和制约机制。要形成指令性和指导性计划相结合的住房建设计划管理体制，除指令性计划安排的住房建设外，对个人集资与合作建房的部分可以不受规模的控制，实行指导性计划。

（七）住房管理问题。各地可以采取逐步引导、渐进过渡的办法，逐步实现公有住房的社会化管理。先在企业内部实行分离，把对消费性住房的管理从以往的与生产性房产的混合管理中分离出来，专项核算，自成体系，独立经营。再以信托方式把这部分住房委托给由社区组织的，或由若干企业单位的房产部门合并而成的经济实体进行具体经营管理。

（八）住房权属问题。职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。各地在推行按标准价和部分产权原则出售公房时，要结合本地实际，拟定公房出售后的产权管理办法，把公房出售继续推行下去。

（九）房地产市场问题。在房地产市场的推进过程中，要加强法制建设，建立法规体系，把房地产市场纳入法制轨道。既要形成一个以传递信息、促成交易、余缺互补的交易场所，又要严格交易程序，严格交易人的资格审查，打击非法倒买倒卖行为。要搞好房地产的价格评估和价格调节，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入，形成一个可调控的住房出租、出售、交换和抵押的房地产市场。

（十）条块、点面关系问题。中央和国务院各部门要积极支持所属企事业单位进行房改，地方政府也要适当照顾到各部门的特点。试点地区和单位要继续先行改革，摸索经验。对于不同市、县，不同单位在提租补贴等方面出现的交叉和辐射问题，要坚持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。

（十一）房改中的减免补问题。住房制度改革中对低收入职工、离退休职工、政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，在一定时期内可以实行减免补政策。各地要严格控制减免补的范围。

（十二）机关干部要在统一政策下参加房改，并要以身作则，起表率作用。

五、城镇住房制度改革明后两年的总体部署。

各省、自治区、直辖市要根据党中央、国务院提出的“八五”计划期间“要积极推进住房制度改革”和“住房制度改革要统筹规划、因地制宜、分类指导、稳步向前推进”的要求，按照房改的统一目标、统一政策和基本原则，从实际出发，制定切实可行的房改总体方案，选择适合本地实际情况的起步方式，抓住有利时机，有计划地在明后两年内分期分批地实行住房制度改革。

建议直辖市、各省会（自治区首府）城市、沿海城市和有条件的城镇在一九九二年底以前率先进行全面配套的住房制度改革；其余的城市和城镇凡是有条件的，力争在一九九二年底以前起步。已经进行住房制度改革试点的城镇、企事业单位要按既定政策、原则和办法继续推行改革。各省、自治区、直辖市的房改方案经国务院住房制度改革领导小组会同有关部门审查批准后实行。

六、加强对城镇住房制度改革工作的领导。

住房制度改革的全面推开，是一项艰苦而细致的工作，直接关系到人民群众的切身利益。各级人民政府要高度重视和加强对这项工作的领导，领导同志要亲自抓房改工作，取得房改的直接经验。要认真对群众进行宣传教育和解释工作，向群众说明改革的政策、方法和步骤，讲清改革中所出现的困难和问题，真心实意地听取群众意见，吸取群众智慧。推进住房制度改革，必须正确处理局部与全局、当前与长远的关系，必须正确处理改革与稳定的关系，把住房制度改革纳入整个经济体制改革中去，结合企业、工资、价格、以及宏观调控体制的改革，统筹规划，协调配套地进行。同时要制定相应的法规，做到有法可依。住房制度改革工作，要有强有力的领导班子和必要的人力来抓。要有规划、有安排，切实抓好干部的培训工作。

各级宣传部门要积极、准确地宣传房改政策，引导群众参与房改、支持房改。在起步以后，适当加大改革的分量，加快改革的步伐，不断总结经验，使住房制度改革顺利健康地发展。

注：这个意见已经国务院同意，并于一九九一年十一月二十三日由国务院办公厅转发

第二篇：山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见

山西省人民政府印发《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》的通知

（晋政发[1994]109号

1994年11月17日）

各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各大中型企业：

《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》及其附件印发给你们，请认真贯彻执行。

山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见

为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），推动我省城镇住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，现结合我省实际，提出如下实施意见：

一、改革的根本目的和基本内容

（一）住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

（二）基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

二、近期内改革的任务

城镇住房制度改革要坚持综合配套、分阶段推进。近期的任务是：全面建立和完善住房公积金制度，积极推进公有住房租金改革，稳步进行公有住房的出售，鼓励职工集资、合作建房，加快经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，努力使我省城镇居民住房达到小康水平。在全省统一部署和政策指导下，各地要结合本地区社会经济发展水平，分阶段推进。有条件的地区和单位，步子可以大一些。

（一）全面建立和完善住房公积金制度

建立住房公积金制度有利于转变住房分配体制，提高职工购、建住房的能力，有利于积累住房建设资金和建立政策性抵押贷款制度。1995年6月底以前，全省所有市（县）都有袄建立起住房公积金制度。

1、住房公积金的筹集

所有行政和企事业单位及其在职职工都要按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。职工及其所在单位，各按职工工资的一定比例逐月交存，归职工个人所有，存入个人住房公积金帐户。目前，职工和单位住房公积金的缴交率分别掌握在5%，有条件的市（县）和单位缴交率可以适当提高。外商投资企业及其中方的职工的住房公积金缴交率应高于5%。

2、住房公积金的管理

各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。省、地、市、县要在同级住房制度改革领导小组领导下设立住房公积金管理中心，按照责、权、利一致的原则，实行分级管理，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专户存储，专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

3、住房公积金的使用

住房公积金使用的基本原则是：在保证个人正常支取的前提下，主要用于经济适用住房的开发建设和购、建房贷款；滚存结余的公积金，可用于购买国债。要保证住房公积金的政策性、安全性、保障性和滚动增值。

职工个人使用其交纳的公积金，只能定向用于购买自住住房，自建和大修自住住房。

（二）积极推进租金改革

合理调整公有住房租金是房改的重要环节。提高房租应着眼于租售比价合理化，调整租金采取分步到位的办法。

1、建立健全住房租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。凡城镇公有住房，在同一城市（县城、工矿区）实行同一租金标准。收取公房租金以住房使用面积计算。

2、分步提租的具体要求是：从本实施意见发布起，各市（县）公有住房调租幅度不低于双职工家庭月平均工资的4%测定；到2000年年底以前，公房租金应达到15%。按此办法测定，租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

各市（县）要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革的规划，有计划、有步骤地逐年实施，实现向成本租金和市场租金的过渡。

3、在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准，应当高于同期现住房的租金标准。如分配住房采取交纳租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

4、租金调整后，对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军、抗日战争和解放战争时期参加革命工作的，租金净增支部分可以给予减、免。

对社会救济户、优抚户、已故老干部配偶及退休职工困难户，各市（县）可根据各自的实际，制定租金减、免的具体办法。

5、住房在规定之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。

6、租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

（三）稳步出售公有住房

1、城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售，职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

2、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧住房的成本价按售房当年新房的成本价新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。目前，以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价格和标准价由市（县）人民政府逐步测定，报省人民政府批准后公布执行。

现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

公有住房出售，应坚持先评估出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

3、标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

旧住房的负担价按售房当年新房的负担价的成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。旧住房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。

4、职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐步减少，2000年前全部取消。

售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

5、职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的面积必须严格按照国家和省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

6、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年达到3.5倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价和市场价的过渡。

7、付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的首次付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定，经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

8、明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权，有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租住房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

9、发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

10、加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、公用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务工作。

11、要加强售房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入，售房款要及时存入配套银行售房款专户，所有权不变，归单位所有，纳入单位住房基金，全部用于单位住房建设和住房制度改革。

（四）加强经济适用住房建设，鼓励职工集资合作建房

1、各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面予以支持。

2、鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房的改造。

3、严格掌握住房建设标准。新建的住房占地面积、建筑面积，都要按国家和省人民政府规定标准执行。对住房造价要严格控制，制止不合理收费，切实把住房造价降下来。

4、各市（县）的旧城改造和新区开发，都要配合住房制度改革进行，紧密协作，互相促进。

（五）做好原有政策同本实施意见的衔接工作

1、要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的标准价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。1994年1月日至本实施意见发布之前出售的公有住房，一律按本实施意见规定售房政策进行规范。

2、原有文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

3、要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有住房补贴，要逐步纳入职工工资或用于列支公积金。

三、几项具体规定

（一）除军队系统住房制度改革方案由中央军委审批外，在同一市（县）内的单位，不论隶属关系，都应服从所在市（县）人民政府对房改的统一部署。

（二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

（三）财政税收政策

职工离退休时，住房公积金本息余额一次结清，退还本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金、营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、土地使用税、契税等减免政策，按照国家有关规定执行。对经济适用住房开发建设和地方政策统筹建设的“解危”“解困”住房及“特困户”集资合作建房，按晋政发[1991]21号文件执行。

单位向职工按标准价出售住房后，对留存的部分产权可以继续提取折旧费和大修理基金。

（四）房地产开发公司在每年的建房总量中，经济适用住房要占20%，作为“解危‘”解困"房源，优先出售给住房困难户，主要用于教师和住房特殊困难的单位。

（五）住房金融业务

要发展住房金融业务，开展个人购房、建房储蓄和贷款业务。实行住房抵押贷款制度，从贷款利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。属于房改政策性的信贷业务，由当地人民政府委托专业银行办理。公积金管理中心在配套银行存储的住房公积金和政策性房改资金按规定提取存款利率。

四、加强领导，统筹规划，积极推动城镇住房制度改革

住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项长期细致的工作。为了保证房改全面、持续、有序地推进，需要做好以下几方面的工作：

（一）加强领导，健全工作机构。加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。省已调整加强了住房制度改革领导小组，下设办公室负责日常工作。各地、市、县要健全由政府主要负责同志主持的，有关部门领导参加的房改领导小组，并成立常设办事机构，定编定员，做好日常工作。

（二）各有关部门要密切配合，积极支持房改工作。各级计划、建设、体改、财政、劳动、人事、金融、税务、土地、物价、国有资产管理、统计、工会等部门，要积极配合同级房改领导小组和房改办，及时总结经验，协调解决深化改革中的矛盾和问题。今后凡涉及房改的有关政策均由省住房制度改革领导小组行文，任何部门、单位不得制定涉及房改的政策规定和办法。国务院有关部门下发的涉及房改的有关文件、规定、办法，省有关部门可根据实际提出的意见，经省房改领导小组审议后，报省政府批转执行，以保证城镇住房制度改革的顺利实施。

（三）认真做好宣传工作。各级宣传部门和新闻单位，要采取多种形式，大力宣传房改的重要意义、有关政策和实施的方法步骤，引导干部群众转变观念，增强改革意识，积极参与城镇住房制度改革。

（四）要严肃房改纪律，严格执行国家和省制定的房改政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、多购或套购住房、变相增加折扣等违法、违纪行为要严肃查处。

（五）各地、市、县根据省实施意见，制定本地区房改方案和实施细则，报经省房改领导小组批准后方可实施。

附1

山西省城镇住房租金改革实施细则

第一章

总

则

第一条 为了逐步改变低租金、福利型、无偿分配的住房制度，依据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

第二条 所有党政机关、群众团体、国有和集体企业等单位管理的公有住房，均按本规定执行。

第三条 同一城市（县镇）内的公有住房执行同一的租金标准。

第四条

公有住房租金改革要着眼于租售比价合理化和有利于加快解决城镇居民的住房问题，有利于实现住房建设资金的良性循环。租金改革的基本方针是：租金与职工工资增长相挂钩，在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大租金改革力度。

第五条

公有住房一律按使用面积计收租金，并区别层次和内外装修、设备、环境等因素予以增减，拉开不同档次住房租金差价。

第二章

公有住房租金标准

第六条

公有住房租金标准起步阶段以不低于双职工家庭月平均工资收入的4%测定，以后逐年递增，到2000年的住房租金支出应达到占双职工家庭平均工资的15%。

第七条 租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

第八条

各市（县）要根据实际情况制定提高租金标准的步骤，要与当地居民的收入水平相适应，根据物价指数控制目标统筹安排，逐步实现向成本租金和市场租金的过渡。

各市（县）的租金改革规划和每年的调租标准报省住房制度改革领导小组批准后实施。

第九条

在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准应高于同期现住房的租金标准。如分配住房采取交纳住房租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。

第三章

超标准住房加收租金

第十条 在公房租金未达到成本租金之前，对多占住房超过国家和省政府规定住房面积标准的部分加收租金。租金标准根据住房的不同结构按住房本租金核定。

第十一条 本细则规定的住房标准只是租金改革中计算家庭住房面积是否超标的依据，不是职工住房必须达到的标准，也不是分配住房的标准。

第四章 减、免、补办法

第十二条 租金调整后，对下列人员在本户规定住房面积标准之内的部分租金实行减免。

第十三条

对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军，租金净增支部分可以全免；1945年9月2日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免80%；1949年9月30日以前参加革命工作的，租金净增支部分可以免50%。他们的子女不得享受此项待遇。

第十四条

享受国家定期抚恤的孤老优抚户、享受社会福利的社会救济户、民政部门确认的社会贫困户、已故老干部配偶和退休职工困难户，调整租金后，可分别适当给予租金减免。各市（县）根据实际制定具体减免办法。

第十五条

住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足以支付房租的，差额可由其所在单位给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其它行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未形成城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。

第五章 附 则

第十六条

实施租金改革涉及到住房交叉辐射问题，根据国务院放制度改革领导小组《关于解决房改中发放住房补贴辐射问题的通知》（[1989]房改字第003号）的有关规定执行。

第十七条

调整公有住房租金后，要建立健全租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。公有住房的租金收入权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和住房补助。产权单位应加强对住房的维修和管理，不断提高服务质量。

第十八条 本细则未尽事宜，由省住房制度改革领导小组办公室补充修订并报省住房制度改革领导小组批准实施。

第十九条 本细则自发布之日起施行。

第二十条 本细则由省住房制度改革领导小组负责解释。

附2

山西省公有住房出售管理实施细则

第一章 总 则

第一条

为建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度，加快住房商品化、社会化的进程。根据《山西省深化城镇住房制度改革实施意见》，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于城镇房地产管理部门直接管理和国家党政机关、社会团体、全民及集体所有制企事业单位自行管理的公有住房。

除已列入规划需改造的、地处临街宜改造为营业性用房的、产权未定和具有历史保护价值以及当地政府认为不宜出售的公有住房以外，其它公有住房均可以出售。

第三条

房改中出售公有住房对象为家住城镇且有城镇常住户口的职工，本着购房自愿的原则，产权单位应将新建住房（含腾空旧住房）优先出售给原住户、无房户和住房困难户。每个家庭按标准价或成本价购房只能享受一次。

自住私房且面积已达到规定标准的职工家庭，暂不准以标准价、成本价购买公有住房。

第四条 出售公有住房按建筑面积计算。

第二章 售房价格

第五条 售房价格的构成

房改出售公有住房的价格分为市场价、成本价。对高收入职工家庭购买公有住房实行市场价；对一般收入职工家庭购买公有住房实行成本价，在成本价售房确有困难的市（县）和单位，可以实行标准价售房。

（一）新建公有住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费，住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息，税金等7项因素构成。

（二）新建公有住房标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米新房的负担价，1994年为所在城市（县城）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地上年平均工资计算。抵交价按双职工64年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

双职工年平均工资按当地统计部门公布的上职工平均工资乘以2计算。

新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

公有旧住房负担价按购房当年新房负担价成新折扣。折扣率为每年2%，折旧年限按50年计算，计算折旧期高于30年的按30年计算。旧住房的抵交价根据使用年限折减，最多不能低于新房抵交价的80%。

（三）新旧公有住房在核定统一价格的前提下，根据地段、朝向、层次、环境、内外装修和设备等因素拉开差价，其差价率由各市（县）确定。

现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

第六条

房改售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。根据上年平均工资增长的水平和单位资助职工建立住房公积金年增长水平，测算确定售价，成本价和标准价要一年一定。

第七条

以成本价或标准价出售公有住房，必须先评估后出售。评估公有住房价格业务可由市（县）住房制度改革领导小组办公室委托有资格的房地产评估专业机构办理。对公有住房的评估由省房地产管理部门和国有资产管理局共同认定资格的房地产评估专业机构办理，经房改办核准后，方可公布执行。任何单位不得自行定价出售。

第三章

房价折扣办法

第八条 房改中，职工以成本价、标准价购买公有住房享受下列房价折扣：

（一）关于税收减免按国家有关规定执行。

（二）职工购买现已住用的公有住房，1994年的折扣率为负担价的5%，今后逐年减少，2000年全部取消。

（三）按购房时购房职工家庭双职工实际工龄之和给予工龄折扣。每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。

离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。

第四章 付款方式

第九条 职工家庭购买公有住房可以一次付款、也可以分期付款。一次付清购房款的，可给予实际售价70%部分的20%以内的利息补偿。

分期付款的，首次付款不低于实际售价的30%。分期付款期限，一般不超过10年，分期付款期间，要计收利息。利率按人民银行规定的利率标准执行。

第十条 房改配套金融机构，要利用政策性住房资金，开办政策性抵押贷款业务。具体抵押办法另定。

第十一条

购房职工在分期付款期间去世，所欠房款由合法继承人或受遗赠人承付，合法继承人不需住房或无合法继承人和受遗赠人的，住房由原售单位或房产管理部门按法律程序接管，任何人不得侵占。

第十二条

购房职工在分期付款期间因调离职工所在地区或出国定居等原因不需要住房的，经本人申请，当地房改办批准，经评估后优先出售给原单位，原单位撤销，由当地房产管理部门收回。

第五章

权利和义务

第十三条

职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，以标准价购买的公有住房拥有部分产权（产权比例按售房当年标准价占成本价的比重测定）。以成本价和标准价购买公有住房的，住用5年后，可依法进入市场出售或出租，在同等条件下原售房单位有优先购买权和租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权和租用权。

职工个人出售以成本价购买的住房，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按房地产交易规定程序交纳有关税费后所得，收入归个人所有；出售以标准价购买的住房，扣除上述有关费用后所得按产权比例进行分配。

国家依法保护购房者的合法权益。当地人民政府房地产行政管理部门发放的住房产权证件为合法证件，受法律保护。

第十四条

职工购房后，售房单位对售后的住房要建立共用部位、公用设施的维修管理资金。购房后室内所需维修费用由购房户负担。共用部位、公用设施的维修管理基金主要来源于：单位售房收入的10%；按住房所有人占有面积合理分摊的资金和其他资金。

第十五条 改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

第六章 售房资金的管理

第十六条 单位以成本价或标准价出售的住房对尚存的产权仍可继续提取折旧费和大修理基金，做为单位的住房新建和维修管理资金。

第十七条

加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基本；其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。

第十八条 售房款全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪作他用。

第七章 附 则

第十九条 购房人住房在城市建设需要时，必须服从城市建设有关规定。

第二十条 对违反本细则有关规定，擅自降低公有住房出售价格和倒卖公有住房的，要区别情况，严肃查处。

第二十一条 本实施细则自发布之日起施行。以前颁发的规定和办法，凡与本实施细则规定不一致的，一律以本实施细则为准。

第二十二条 本实施细则由省住房制度改革领导小组负责解释。

第三篇：关于全面推进公务用车制度改革的指导意见

关于全面推进公务用车制度改革的指导意见

来源：人民日报 发布时间：2014-07-17 15:49

为贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神及《党政机关厉行节约反对浪费条例》，改革公务用车制度，规范公务用车运行管理，有效降低行政成本，现就全面推进公务用车制度改革提出如下指导意见。

一、充分认识公务用车制度改革的重要意义

新中国成立以来，公务用车一直实行实物供给制度，对保障公务出行发挥了重要作用。随着社会主义市场经济体制不断完善，传统公务用车制度越来越难以适应形势发展需要，车辆配备范围过大、运行管理成本偏高、公车私用等问题日益突出，社会对此反映强烈。为解决公务用车领域存在的突出问题，总书记、李克强总理多次作出重要指示，党中央、国务院专门作出部署，强调要全面推进公务用车制度改革。近年来一些地方和部门进行了积极改革探索，为全面推进公务用车制度改革积累了有益经验。

全面推进公务用车制度改革，是加强党风廉政建设、厉行节约反对浪费的重要举措，是转变政府职能、推进后勤服务社会化改革的重要内容，是顺应民意、维护党和政府形象的迫切要求。各地区各部门要充分认识公务用车制度改革的重要意义，采取切实有效措施加快改革步伐。

二、指导思想、基本原则和总体目标

（一）指导思想

按照中央关于厉行节约反对浪费的要求，坚持社会化、市场化方向，加快推进公务用车制度改革，合理有效配置公务用车资源，创新公务交通分类提供方式，保障公务出行，降低行政成本，积极推进廉洁型机关和节约型社会建设。

（二）基本原则

1.创新制度、分类保障。改革公务用车实物供给方式，取消一般公务用车，普通公务出行实行社会化提供并适度补贴交通费用，从严配备定向化保障的公务用车。

2.统筹协调、政策配套。妥善处理公务用车制度改革涉及的各种利益关系，科学制定改革方案和配套政策，确保新旧制度平稳过渡、有机衔接。

3.统一部署、分步实施。各地区各部门按照中央确定的改革方向和原则制定改革实施方案，中央和国家机关先行示范，地方党政机关加快实行，事业单位、国有企业和国有金融企业有序推进。

（三）总体目标

力争在2014年年底前基本完成中央和国家机关及其所属参照公务员法管理的事业单位公务用车制度改革，2015年年底前基本完成地方党政机关公务用车制度改革，用2至3年时间全面完成公务用车制度改革。通过改革，切实实现公务出行便捷合理、交通费用节约可控、车辆管理规范透明、监管问责科学有效，基本形成符合国情的新型公务用车制度。

三、主要任务

（一）改革公务交通保障方式

改革党政机关（包括各级党委、人大、政府、政协、审判、检察机关，各民主党派和工商联，参照公务员法管理的人民团体、群众团体、事业单位，下同）公务用车实物供给方式，取消一般公务用车，保留必要的机要通信、应急、特种专业技术用车和符合规定的一线执法执勤岗位车辆及其他车辆。改革后，行政区域（城区或规定区域）内普通公务出行方式由公务人员自行选择，实行社会化提供，适度发放公务交通补贴。公务交通补贴保障范围要与差旅费保障范围搞好衔接，对边远地区和交通不便地区，要做好远距离公务出行的差旅费保障。鼓励省（自治区、直辖市）所属厅（局）正职主要负责人和市（地、州、盟）、县（市、区、旗）及乡（镇）党政主要负责人参加改革，确因环境所限和工作需要不便取消公务用车的，允许以适当集中形式提供工作用车实物保障，但须严格规范管理，不得再领取公务交通补贴，具体范围由各地根据本意见研究确定。

规范事业单位、国有企业和国有金融企业职务待遇和业务消费，对原符合车辆配备条件的岗位和人员，逐步按规定纳入改革，改革后不得再配备车辆；对保留的必要的国有企业、国有金融企业经营用车和事业单位业务用车实行集中管理；取消与经营和业务保障无关的车辆。事业单位、国有企业和国有金融企业公务用车制度改革要与年薪制、岗位津贴及国家相关财务管理制度等统筹考虑、相互衔接。

（二）合理确定党政机关公务交通补贴标准

各级党政机关要从实际出发，综合考虑公务出行成本、经济发展水平、社会承受能力、辖区面积、自然地理环境、公务出行次数和距离、行政级别和实际承担的工作职责等因素，按照节约成本、保证公务、便于操作、简化档次的要求，确定本地区公务交通补贴标准。根据交通成本等相关因素变化情况，公务交通补贴标准可适时适度进行调整。允许参改单位根据实际情况，从公务交通补贴中划出一定比例作为单位统筹部分，集中用于解决不同岗位之间公务出行不均衡等问题，统筹资金使用须公开透明，具体管理办法由各单位制定。对特别重大抢险救灾、事故处理、突发事件处置等不可预测的特殊事项，各地可从实际出发在应急预案中另行制定特殊情况下公务用车保障办法。地方公务交通补贴标准不得高于中央和国家机关补贴标准的130%，边疆民族地区和其他边远地区标准不得高于中央和国家机关补贴标准的150%。各省（自治区、直辖市）之间补贴标准差距不宜过大，同一省（自治区、直辖市）内不同地区补贴标准差距不得超过20%，同一市（地、州、盟）实行统一的补贴标准。地方补贴标准层级划分可不与中央和国家机关层级完全对应。驻地方的中央垂直管理单位补贴标准按属地化原则参照所在地区标准执行，经费由中央财政负担。

（三）妥善安置司勤人员

各级党政机关根据改革后的实际需要，合理设置司勤人员岗位，采取公开、平等、竞争、择优的方式确定留用人员；未聘人员原则上以内部消化为主，通过内部转岗、开辟新的就业岗位、提前离岗等措施妥善安置。依法做好未留用人员聘用合同或劳动合同的终止、解除工作，维护其合法权益，相关必要支出由各级财政安排专项经费予以保障。各级人力资源社会保障部门会同有关部门组成工作组，负责指导参改单位做好司勤人员安置工作，确保改革平稳推进。参改事业单位、国有企业和国有金融企业要依法做好司勤人员安置工作。

（四）公开规范处置公务用车

取消的公务用车，由各级相关职能部门统一规范处置。对取消的一般公务用车，要制定处置办法，公开招标评估、拍卖机构，通过公开拍卖等方式公开处置。取消车辆处置要防止甩卖和贱卖现象，避免国有资产流失。党政机关公务用车处置收入，扣除有关税费后全部上缴国库。参改事业单位、国有企业和国有金融企业车辆处置收入，按国家有关财务管理制度执行。各地可根据实际情况，对未能及时处置的车辆，采取设立过渡性车辆服务中心或社会化车辆租赁公司的方式，进行市场化运营，减少车辆闲置浪费，过渡期由各地确定，政府不得变相为其提供财政性补贴。

四、健全公务用车管理和保障制度

（一）加强定向化保障车辆管理

各级党政机关公务用车主管部门要会同有关部门严格核定定向化保障公务用车的编制和标准，车辆配备优先选用新能源汽车。执法执勤用车配备应当严格限制在一线执法执勤岗位，机关内部管理和后勤岗位以及机关所属事业单位一律不得配备。除涉及国家安全、侦查办案等有保密要求的特殊工作用车外，执法执勤用车应当喷涂明显的统一标识。机要通信、应急等车辆要充分考虑不同部门的工作差异，根据实际需要合理配备，保障到位。按规定保留的公务用车实行集中管理，逐步探索社会化监督的有效形式和具体办法。在从严控制总量的前提下，各地可根据实际情况确定和优化配置相关一线执法执勤岗位车辆，鼓励各地建立跨部门综合性执法用车平台。进一步精简地方公务用车管理机构。

（二）完善财务管理

党政机关公务交通补贴属于改革性补贴，统一纳入财政预算，在交通费中列支、按月发放，用于保障公务人员普通公务出行。各单位要加强财务管理，按照在编在岗公务员数量和职级核定补贴数额，严格公务交通补贴发放，不得擅自扩大补贴范围、提高补贴标准。

（三）加强公务用车监督检查

把公务用车配备和运行维护费用、交通补贴发放、车辆处置情况等纳入日常和专项审计监督及政务公开范围。党政机关不得以特殊用途等理由变相超编制、超标准配备公务用车，不得以任何方式换用、借用、占用下属单位或其他单位和个人的车辆，不得接受企事业单位和个人赠送的车辆，不得以任何理由违反用途使用或固定给个人使用执法执勤、机要通信等公务用车，不得以公务交通补贴名义变相发放福利。公务人员不得既领取公务交通补贴、又违规乘坐公务用车。纪检监察机关要强化监督检查，及时受理群众举报，依法依纪严肃查处违反公务用车制度改革和公务用车管理的行为，严肃追究相关责任人的责任。

（四）切实保障公务出行

鼓励公务出行利用公共交通服务。各地要采取有效措施，完善城市公共交通服务体系，探索发展适合公务出行的市场化交通定制服务，增加社会化交通供给。及时解决公务出行遇到的实际问题，确保改革后公务出行得到有效保障。

五、认真做好组织实施工作

（一）加强领导，明确责任

公务用车制度改革政策性强、任务艰巨，各地区各部门要高度重视，切实加强领导，严格工作纪律，明确工作责任。中央和地方分别建立公务用车制度改革领导小组，明确工作机制，负责落实各项改革任务，确保改革扎实稳步推进，既要改成，更要改好。

中央公务用车制度改革领导小组由国家发展改革委、国管局、中直管理局牵头，财政部、人力资源社会保障部、审计署等部门参加，主要负责指导、协调全国公务用车制度改革工作，制定并组织实施中央和国家机关公务用车制度改革方案及配套政策，会同有关部门制定中央和国家机关所属非参公事业单位、中央企业和中央金融企业公务用车制度改革方案。

各省（自治区、直辖市）公务用车制度改革领导小组要根据本地区实际情况，负责制定并组织实施本省（自治区、直辖市）党政机关、事业单位、国有企业和国有金融企业公务用车制度改革方案及配套政策。各省（自治区、直辖市）党政机关公务用车制度改革方案报中央公务用车制度改革领导小组批准后实施。

（二）精心组织，扎实推进

各地区各部门要健全工作机制，深入调查研究，细致统计测算，周密制定公务用车制度改革方案，明确时限要求，加强监督检查，及时有效解决改革中遇到的新情况新问题，确保各项工作落到实处。中央和国家机关及各省（自治区、直辖市）要尽快启动公务用车制度改革工作，确保在规定时限内完成改革任务。已先行开展公务用车制度改革的地区和部门要按本意见进行规范。

（三）加强舆论引导，营造良好氛围

切实加强公务用车制度改革舆论宣传工作，做好政策解读，阐释改革的目的和意义，正确引导社会舆论，及时回应社会关切，使广大公务人员和人民群众了解、支持改革，努力为改革营造良好社会氛围。

第四篇：陕西省城镇住房制度改革总体方案

陕西省城镇住房制度改革总体方案

党的十一届三中全会以来，陕西的住宅建设有了较大的进展，在一定程度上缓解了住房紧缺的矛盾。但是，几个大中城市住房困难的状况仍十分突出，特别是现行的“国家包、低租金、福利制、实物分配型”的住房制度，存在着严重的弊端，因而，改革住房制度势在必行。根据国务院有关住房制度改革的规定和要求，结合我省实际情况，特制定《陕西省城镇住房制度改革总体方案》。

一、主要目标

全省城镇住房制度改革的根本目的是：从改革公房低租金制度着手，将现行的实物福利制度逐步改变为商品货币制度，使住房这个大商品进入消费品市场，逐步实现住房商品化和住房资金投入产出的良性循环，努力缓解居民住房困难，不断改善居住条件，发展房地产业，更好地促进国民经济发展。为此，我省房改的分阶段目标如下：

（一）“八五”目标。以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金标准力争达到或接近实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）的计租水平，逐步增加家庭住房消费支出的比重；紧紧围绕“解危”“解困”，重点解决危险住房和人均居住面积在三至四平方米以下的住房困难户和无房户住房的问题；使人均居住面积达到七平方米（使用面积为

十平方米），住房成套率达５０％左右；建立城市、单位和个人三级住房基金，使之合理化、固定化、规范化，保证住房建设有稳定的资金来源，并通过改革奠定机制转换的基础。

（二）“九五“目标。到二０００年，公房租金标准要努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平，使家庭住房消费结构基本趋于合理；大力发展住房成套率，使之达到６０－７０％，城镇人均居住面积达到八平方米（使用面积为十一点四平方米），群众居住条件和居住环境得到明显改善；发育房地产市场，建立健全住房资金的融资体系，加速机制转换，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环。

（三）长远目标。住房租金标准要达到八项因素（前述五项再加上土地使用费、保险费和利润）即商品租金水平，家庭住房消费更加合理；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房，形成房地产市场和住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。

二、基本原则

全省城镇住房制度改革必须遵循以下原则：

－－坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。充分发挥三者积极性，扩大资金来源，加快住房建设步伐。

－－坚持租、售、建、管并举的原则。努力形成一个提高租金、促进售房、回收资金、多建新房、加强管理的联带序列。

－－坚持在统一政策下的因地制宜、分散决策的原则。房改以市、县为基本单位进行。各市、县在执行全省房改总体方案的前提下，从实际出发，确定自己的改革步骤、办法和措施，制订实施方案，精心组织落实。

－－坚持机制转换的原则。改革住房分配体制、投资体制、消费体制、建设体制、管理体制和住房金融制度，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制，逐步实现住房商品化。

－－坚持积稳妥的原则。改革步伐既要积极力争实现党和政府提出的战略目标的要求，又要与国家、单位、个人的承受能力相适应。

三、实施办法

全省城镇住房制度改革实施办法是：提租发补贴，实行公积金，租房购债券（或租房交保证金），出售公有房，集资多建房，分级设基金，建立房改委。

（一）提租发补贴

合理调整公房租金是房改的核心环节。提高房租应着眼于租售比价的合理化。租金的调整采取分步到位的办法，同时本着多提少补的原则，相应给予适当补贴。

１、重新建立健全租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。凡城镇公有住房，在同一城市（县城）实行同一租金标准。收取公有住房租金一律以住房使用面积计算。

２、分步提租与补贴的具体要求是：起步时，租金至少提高到维修费、管理费两项因素之和的一半；在二至三年内，租金提高到维修费、管理费两项因素水平；在四至五年内，租金提高到维修费、管理费、折旧费三项因素水平；二０００年年底前，公房租金提高到维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素水平。本着多提少补的原则，提租后新增租金由个人、单位、国家共同负担。随着工资制度的进一步改革，再逐步过渡到商品租金。居住单位集体宿舍和自有私房的职工，暂不发给住房补贴。

县城和建制镇应从自己的实际情况出发，确定相应的办法。

３、新配公有住房实行新租金标准。凡从一九九二年元月一日起分配的新建公房和迁出腾空的旧公有住房，其租金标准最好一步到位，即达到成本或准成本租金水平，如果有困难，至少也不得低于包括管理费、维修费两项因素的水平，并按上述要求相应给予补贴。

４、实行住房超面积加收房租。职工拥有两处以上且住房面积超过当地政府规定住房标准的必须退回多占住房。超标部分的租金标准，不得低于商品租金的水平。在一套住房内，确因设计、结构等原因不可分割且超过使用面积在八平方米以内的，可暂不按超标处理。职工住房面积标准和超标加租办法，各地可按国家和省有关文件制定。

５、补贴资金的来源。住房补贴资金，企业承担的部分，在住房的折旧费、大修理基金和管理费中列支，不足部分可进入成本；新房新租实转所发住房补贴的资金，企业可以进入成本；全额预算的行政事业单位承担的部分列入预算；差额预算事业单位承担部分，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位承担的部分，比照企业开支渠道列支。

（二）实行公积金

公积金是一种义务性的长期储蓄。实行公积金制的单位，职工和单位都要按月收缴占标准工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有。通过长期的储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房的能力，扩大住宅建设资金的投入产出和融通。

１、凡在我省城镇工作并有当地常住户口的行政、事业和企业单位的在职职工（固定工、合同工和计划内临时工），均实行公积金制度。不具备条件的县城可暂不实行。离休干部和退休职工、计划外临时工和”三资“企业中的外籍职工，不实行公积金制度。

２、公积金收缴额，等于职工标准工资乘以公积金收缴率。一九九二年至一九九三年全省公积金收缴率分别定为３％－５％，以后随着经济发展和个人收入的变化，可以分别进行调整，每年公布一次。存储公积金的利息，比照银行活期存款利率进行结算。公积金及其利息作为个人收入，无论收缴、提取、继承或受遗赠，均可免交个人收入调节税。

３、公积金的来源。个人承担的部分，由个人支付；企业提供的部分，由企业公有住房提取的折旧划转解决，不足部分经各级财政核定，可在成本中列支；行政事业单位提供的部分，原则上由其自有资金解决，不足部分经各级财政部门核定后，可由国家预算适当安排。

４、公积金的使用和提取。（１）同一城市的职工家庭，可使用本户成员及其亲属积累的公积金支付购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用，如仍不足，可由户主按规定申请贷款，并按期偿还。其他一切费用不得用公积金支付。职工用公积金购买的住房如出售，须将原购买住房时使用的公积金如期如数存入原公积金的户名内。职工调动，公积金可以划转。职工离退休，其结余的公积金本息全部归还职工本人；职工出国定居，可将其个人提供的公积金本息归还给本人；职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由继承人或受遗赠人领取。（２）各单位原则上可以有偿使用本单位职工结余的公积金，专项用于住宅建设。

５、公积金由各级住房资金管理中心负责归集、管理和使用。公积金归集、存贷、结算等业务，委托专业银行代理。

（三）租房购债券或交保证金

为了多方筹集资金，加快住宅建设，在房改初始阶段，实行租房认购债券或租房交纳保证金办法。各市、县可从实际出发选取一种。

１、认购债券（缴纳租赁保证金）的标准。新公房每平方米使用面积认购债券（缴纳租赁保证金）定为二十元至五十元；原已承租的旧公房按同类新房的三分之一至二分之一认购（交纳）。各市、县可依据房屋的质量、结构、层次、朝向、设备等因素确定具体数额。

２、债券认购（缴纳租赁保证金）的方式。租房债券经住房管理部门核定，由住户个人向本地发售债券的代理银行一次性购买（租赁保证金由住户一次性足额向产权单位缴纳）。认购债券（缴纳租赁保证金）后，方可获得或重新确认住房租用权，并按规定缴纳房租。

３、债券（保证金）的收存、使用与返还。债券期限一般五年，可以转让。住房租赁保证金由产权单位收取并专项存入指定金融机构，只能作为周转金用于住宅建设，不得挪作它用。使用期一般不应少于五年，年利率定为３.６％，不计复利，到期后一次或分次偿还本息。购买公有住房者，租赁保证金可抵交购房款。

４、租住集体宿舍、母子房、宿办合一的职工，暂不认购债券，（缴纳租赁保证金）。

５、对烈属、离休干部和民政部门确认的社会救济、优抚对象，可区别不同情况，适当给予减免照顾。

（四）出售公有房

为逐步推行住房商品化，提倡和鼓励职工购买自住住房。

１、向城镇居民出售住房，主要是成套公房。可分两个层次：一是以市场价格向社会出售商品房；二是以标准价向单位职工出售公有住房。对已列入旧城改造规划地段的住房，地处临街宜改造为营业用房的住房，代管房产，产权尚有争议的房产以及具有历史意义的房产等，均不出售。

２、从一九九二年元月一日起，新竣工的公有住房先卖后租，优先从售给无房户和住房困难户。

３、按建筑面积标准价向单位职工出售公有住房。新建住房按标准价（住房本身建筑造价及征地、拆迁补偿费）为基价。在一九九二年至一九九三年内，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费可暂由单位适当负担。旧公有住房以重置价（即上一年新建同类住房的本身建筑造价）成新折扣为基价。两者均按地段、朝向、楼层等因素确定售价。凡具有常住城镇户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工，均可购买公有住房，单位要优先安排房源出售。按标准价售房以户为单位，每户只能购买一次。超过国家规定的住房标准部分，按市场价计价。

４、职工购房一次付清房价款，售房单位可把房价款７０％部分以２０％的折扣给予优惠。无力一次付清的，应先付不少于房价款３０％的现金，剩余部分可向银行申请抵押贷款，贷款期限根据职工的偿还能力和贷款金额确定。新房一般不超过十五年，最长不超过二十年，旧房最长不超过十年。

５、职工以市场价购买的公有住房，拥有全部产权；以标准价购买的公有住房，拥有部分产权。职工拥有部分产权的住房，可以继承，付清房款并住满五年后允许出售，原产权单位有优先购买权；售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。

６、严禁以过低价格出售公有住房。向职工出售公房价格，统一由各级评估机构评估，经同级房改、房地产、物价和国有资产管理部门核定，由市、县政府报省人民政府审批，各产权单位不得自行定价出售。

７、产权单位出售新建公房，免缴固定资产投资方向调节税、营业税；出售已租的旧公房，免缴营业税。购房者，免征房产税、和一次性的契税，通过出售公房筹集的住房资金，缓缴预算调节基金、能源交通基金和农业基础建设基金。８、出售公有住房回收的资金，除提取１０％用于住宅公共部位的维修外，其余必须全部纳入住房基金，并存入指定的银行房地产信贷部，资金所有权归出售房产者所有，只能用于住宅建设和房改的融通周转资金。

（五）集资多建房

集资建房和合作建房是体现国家、集体、个人三结合解决住房困难的有效途径，要大力提倡，以有利于提高全省城镇居民的居住水平。

１、积极发展以“解危”“解困”为重点的集资、合作建房。各单位均可组织集资建房，无房户和住房困难户可优先参加，职工集资部分最低不得低于房屋单方工程造价的四分之一。各地可组织多形式的住房合作社发展合作建房，并实行个人筹资为主、单位资助、国家扶持、民主管理、自我服务的原则。

２、集资、合作建房享受优惠政策。凡以个人筹资为主的集资、合作建房，经各级房改委审核认定，不受固定资产投资规模限制，实行指导性计划管理，计划、规划、土地、城建、房管、建工等有关部门应优先办理各种手续；职工集资部分按国家规定减免有关税费，市、县政府也应减免市政建设配套费等有关费用。

３、集资、合作建房要以建楼房为主。逐步纳入综合开发建设的轨道，实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，科学管理”。对综合开发建设的住宅小区要实行统一管理，逐步实现住房管理社会化。

４、集资、合作建房的产权归属。采取以下方式：（１）产权共有。即产权由单位和参与集资的职工共有。属职工产权部分免缴房租。（２）产权公有。即职工集资款计抵租赁保证金后，产权归单位所有。（３）产权部分归职工个人所有。即单位按出售公有住房办法将集资所建的住房售给参与集资的职工，职工集资款计抵购房款后，产权归职工个人部分所有。

５、严格掌握住房建设标准。无论集资建房还是合作建房，新建的住房占地面积、建筑面积，都严格控制在国家和省有关规定的标准以内。对住房造价要严格控制，坚决制止不合理的收费，切实把住房造价降下来。严禁用公款高标准装修住宅。对个人自建住房，要加强规划和用地管理，尽可能采取统建；以发展有组织的个人建房，严禁以权谋私。

６、各市、县的旧城改造和新区开发，都要结合住房制度改革进行，努力做到互相促进。

（六）分级设基金

房改的中心问题是建立住房基金。根据国务院国发（１９８８）１１号文件精神，要分级建立住房基金，把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，变无序为有序，使之合理化、制度化、规范化。

１、立足现有资金的转化，逐步建立起城市（县城）、单位、个人三级住房基金。城市（县城）住房基金来源：市、县财政原来预算安排用于住房建设、维修和房租补贴的资金；按规定提取的房地产税和留成的投资方向调节税，出售公产住房以及拆迁安置私房户购买产权回收的资金；通过其它渠道筹集的资金。单位住房基金来源：按规定提取的住房折旧费、大修理基金；从留利中提取一部分资金；从福利基金、奖励基金中分离出来用于建房的资金，出售公产住房回收的资金；房租收入、住房租赁保证金（或债券）和其他渠道筹集的资金。个人住房基金来源：主要是公积金和其他住房储蓄。

２、各级住房基金的建立和管理，应与现行财政体制相一致。各级财政部门要按各级政府的房改政策规定，认真做好各级住房基金的划转和监督工作。在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤应当统一，所有单位不论隶属关系，都应服从当地人民政府对房改的统一部署。地方政府也要适当照顾到条条的体制特点，使条块之间的利益有所兼顾和协调。

３、各级住房基金统一由各级住房资金管理中心管理和使用。住房基金的信贷和结算业务，委托银行房地产存贷部统一办理。各级住房基金，必须坚持“专款专用、专户储存”的原则，统一筹划、管理和使用（城市之间住房基金也可以互相拆借），专项用于住房建设和住房制度改革，不得挪作它用或变相挪用。

４、金融部门要积极开展个人购房建房储蓄和贷款业务，实行住房抵押贷款购建房制度，从存贷利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。

５、积极开展职工购房保险配套工作。由各地保险公司经办此项业务，坚持单独核算，保本经营，自求平衡的原则，以为房改服务为宗旨，不以盈利为目的，做到低费率经营。经办政策性购房保险免交有关税费，所得收益用于建立赔款准备金；专户存储的保费收入享受银行的优惠存款利率。

（七）建立房改委

为了确保房改的顺利进行，必须建立各级住房制度改革委员会（简称房改委）。

１、各级房改委是各级政府领导下的推行住房制度改革的决策、研究、管理和监督机构。

２、房改委的职责主要是：（１）负责住房制度改革实施方案的制定并监督实施，研究提出进一步深化房改的对策、方案和政策；（２）参与住宅建设的规划、计划、建设和住房管理的决策；（３）确定住房制度改革筹集资金的有关政策；（４）确定住房制度改革资金的投向和分配计划；（５）公布公积金收缴率、租房认购债券或租赁保证金缴纳基数、标准价房出售基价；（６）制订住房分配管理办法，并对住房分配进行监督；（７）负责辖区内各单位住房制度改革的业务指导。

３、各级房改委实行委员制。委员由各级政府分管住房制度改革的领导、政府有关部门负责人、部队代表、工会代表担任。

４、各级房改委下设两个常设机构：办公室，负责房改委员会的日常工作；住房资金管理中心，属事业性经济实体，负责房改资金的归集、管理和使用。省、市（地）、县都要建立房改委员会，并下设办公室和住房基金管理中心。

四、组织领导

城镇住房制度改革是一项利国利民的大事，也是一项艰苦细致的工作。搞好房改，关键在于组织领导。早改早主动，迟改则被动。房改贵在起步，贵在坚持，贵在落到实处。为了保证房改全面、持续、有序地推进，需要采取以下措施：

１、切实加强对房改的领导。领导的改革决心是推进房改的关键。各级政府应当高度重视，要将此项工作列入重要议事日程。主要领导要亲自抓，分管领导要具体抓，亲身投入房改实践，取得经验，指导工作。各级领导干部要以身作则，带头执行房改的各项政策规定，以自己的模范行为来推动房改。

２、积极开展宣传教育工作。各级宣传部门和新闻单位，要采取多种形式，大力宣传房改的重要性、必要性、紧迫性和有关方针、政策，增强广大群众的改革意识。要广泛听取群众意见，集思广益，以完善各项改革措施，并形成一个广泛的、坚实的群众基础。

３、分步实施、分类指导。一九九二年上半年省辖市全面房改的实施方案要出台；地区所在地城市和其他城市以及部分条件好的县，要在一九九二年年底前逐步出台；其余的县、镇要在一九九三年上半年起步。各地市要加强房改的分类指导，确保房改的顺利推进。

４、各有关部门密切配合，积极支持房改工作。各级计划、财政、税收、金融、劳动、人事、工商、物价、建设、土地、房地产等部门，都要制定与房改有关的配套改革措施，通力协作，共同完成房改任务，各级纪检、监察部门要加强房改工作的检查和监督，防止产生新的不正之风，对违法、违纪者必须严肃查处。

５、搞好对房地产市场的统一管理。各地要建立健全房地产交易规则，严禁非法买卖、投机倒把、牟取暴利等各种非法活动，确保房地产交易活动的正常发展。

６、房改方案实行分级审批。各市、县都要根据本方案制定自己的实施方案。省辖市、地区所在市的方案由省房改委员会审批；其他市、县方案由地（市）房改委员会审批，并报省房改办备案。

７、驻陕部队的房改，主要按照中央军委的房改部署进行，但凡与地方有关的房改，可参照本方案执行。

８、本方案自批准之日起实施，在实施过程中遇到的问题，由省住房制度改革委员会负责解释，并予以完善。

第五篇：城镇住房制度改革加快住房建设的

国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

国发[1998]23号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，现就有关问题通知如下：

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住 宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：住宅止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜。量力而行;坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制、老房者办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

(四)1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止位房实物分配后，新建经济 适用住房原则上只售不租：职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住 房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

(五)全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高：要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监 督”的原则，加强住房公积金管理工作。

(六)停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市(县)人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

(七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉

租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市(县)人民政府制定。

(八)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

(九)廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市(县)人民政府制定。

(十)购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府制定。

四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

(十一)按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》)规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。

(十二)按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按教育部、建设部有关规定执行。

(十三)要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。

五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

(十四)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用她的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应；

(十五)各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。

(十六)经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。

(十七)在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

(十八)完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。

(十九)经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料；应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

六、发展住房金融

(二十)扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

(二十一)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

(二十二)完善住房产权抵秤登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。(二十三)调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

(二十四)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

七、加强住房物业管理

(二十五)加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

(二十六)加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位，设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

(二十七)物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担：物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施

(二十八)各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导；各地可根据本通知精神，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省、自治区、直辖市人民政府批准后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策，并加强对地方工作的指导和监督。

(二十九)加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。(三十)严肃纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。国务院责成建设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贸彻执行情况。

本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以通知为准：

中华人民共和国国务院

一九九八年七月三日

北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案

（京发〔1999〕第21号）

中共北京市委 北京市人民政府

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕第23号，以下简称《通知》）和《中共中央办公厅国务院办公厅关于转发建设部等单位关于（在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案）的通知》（厅字〔1999〕第10 号）精神，结合本市实际情况，制定本方案。

一、指导思想、主要内容和基本原则

（一）本市进一步深化城镇住房制度改革的指导思想是：按照建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度的要求，稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设，促进住宅业成为首都经济新的增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）本市进一步深化城镇住房制度改革的主要内容是：停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度，建立职工住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化；继续推进现有公有住房改革，加快实现住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

（三）本市进一步深化城镇住房制度改革的基本原则是：在国家统一政策的指导下，因地制宜，量力而行；国家、单位和个人合理负担；新房新制度，老房老办法，一次性补贴和按月补贴相结合，平衡过渡，结合配套；与在京中央和国家机关住房制度改革实施方案和政策衔接，协调推进。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（一）从1998年底起，本市地方所属机关、企业、事业单位、社会团体停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建经济适用住房和腾退的可售公有住房，除用于廉租住房外，原则上只售不租。在建立住房补贴制度、完善住房公积金制度和个人合理负担的基础上，由职工通过使用住房公积金、住房补贴和住房贷款购买住房。

凡在1998年底前已开工的单位自建联建的住房，或已交纳房预定金购买的住房，并于1999年底前竣工的，可按《通知》规定的办法向职工出售，也可按可出售现租住公有的住房的成本价向职工出售。

（二）建立机关单位住房补贴制度。1.住房补贴发放对象。

无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工（含离退休职工，下同），按经济适用住房价格或市场价格购买住房（包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房），均可按规定申请住房补贴。

2.住房补贴发放方式。1998年12月31日（含）前已参加工作的无房职工（以下简称无房老职工），其1999年1月1日（含）后工作年限内的住房补贴，以及1998年12月31日后参加工作的职工（以下简称新职工）的住房补贴，均按月发放，计入职工个人帐户，比照住房公积金进行管理，专项用于住房消费。

无房老职工1998年底以前工作年限内的住房补贴（包括建立住房公积金制度前的工龄补贴）采取一次性发放方式，在职工购房时，向所在单位提出申请并得到批准后，由所在单位直接付给售房人（单位）。

1998年12月31日（含）前已参加工作而住房未达到住房面积补贴标准的职工的补差办法加紧制定。3.住房补贴发放标准。

无房老职工和新职工月住房补贴为职工当月标准工资（包括基础工资、职务工资、级别工资和工龄工资，下同）乘以月住房补贴系数。1999年月住房补贴系数为0.66。

无房老职工一次性发放的住房补贴额为：（职工1998年月均标准工资*1999年月住房补贴系数*职工1998年底前的工作之和）+（1999年工龄补贴额*职工建立住房公积金制度前的工龄*职工住房补贴建筑面积标准）。

工龄补贴额按出售公有住房有关工龄折扣办法计算，1999年为每平方米建筑面积13元。公务员住房补贴面积（指建筑面积，下同）标准为：科级以下，60平方米；正、副科级，70平方米；副处级，80平方米；正处级90平方米；副局级，105平方米；正局级，120平方米。

机关工勤人员住房补贴面积标准为：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人，60平方米；技术工人中的高级工、技师和25年（含）以上工龄的普通工人，70平方米；技术工人中的高级技师，80平方米。

职工家庭实际购房面积由职工根据家庭支付能力自主决定。4.住房补贴资金来源。

机关单位住房补贴资金的来源，包括原市和区（县）财政预算内住房建设资金划转部分、各单位出售公有住房的收入和自筹的建房资金。原市或区（县）财政预算内的住房建设资金划转部分原则上不低于原有住房建设资金投入总额。各机关单位住房基金，设立住房补贴资金专户。按照效率优先，兼顾公平的原则，综合考虑职工的工龄、职务等因素，确定老职工的住房补贴的发放顺序。

5.职工住房补贴免征个人所得税办法按财政部、国家税务总局《关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税的通知》（财税字〔1997〕第144号）文件规定执行。

（三）事业单位住房补贴规定：停止住房实物分配后，事业单位住房补贴办法由各单位参照机关单位住房补贴办法并结合本单位实际情况自行制定，报主管部门批准后执行。事业单位职工住房补贴面积标准，由各单位在本方案规定的机关职工住房补贴面积标准范围内，结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行确定；事业单位月住房补贴系数按单位职工工资水平、职工住房补贴面积标准，以及单位所在地区（地段）经济适用住房基准价格测定。

（四）国有企业及其它单位住房补贴规定。停止住房实物分配后，国有企业及其它单位按有关规定，结合本单位实际制定住房补贴办法，报主管部门批准后执行。职工住房补贴标准和方式，结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行确定。企业住房补贴来源立足于单位原有住房基金转换，转换资金不足的可列入成本。列入成本的核定办法由市财政局制定。

三、完善住房公积金制度，发展住房金融。

（一）全面贯彻落实《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），进一步完善住房公积金制度。到2000年底，职工个人和单位住房公积金缴存比例分别达到8%，其中外商投资企业（含代表处、办事处）住房公积金缴存比例应为10%。

（二）按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则，规范住房公积金的管理，加强对住房公积金的监督。按照《住房公积金管理条例》的规定，建立职工个人住房公积金帐户。住房公积金应当于职工购买、建造、反建、大修自住住户，任何单位和个人不得挪作他用。

（三）加大个人贷款力度，支持个人住房消费。积极开办政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款，以及二者的组合贷款业务。发展新的住房金融工具，简化贷款手续，提高服务质量。完善住房贷款抵押登记制度，发展住房贷款保险和住房贷款担保业务，增强贷款风险的防范能力。

四、继续推进现有公有住房改革，加快实现住房商品化。

（一）稳步提高公有住房租金。地方单位的租金标准和提租时间与在京中央和国家机关联动，并尽快实现同步。租金标准的提高与提高职工收入相结合，租金提高后，要进一步完善有关减免政策。对领取城市居民最低生活保证障金的家庭、享受国家定期抚恤补助的优抚户和其它低收入家庭及领取提租补贴后仍有困难的离退休职工家庭，要减收或免收新增租金。

（二）积极组织出售公有住房。售房价格要严格执行《国务院关于深化城镇住房改革的决定》（国发〔1994〕第71号）文件的规定，自1999年起房改售房一律实行成本价，并与经济适用住房价格相衔接。出售现有公有住房回收的资金，除按规定提取住宅共用单位、共用设施设备的维修基金外，纳入单位住房基金，专项用于发放住房补贴。

（三）对城镇职工家庭住房状况进行普查，建立职工个人住房档案。建立已购公有住房和经济适用住房上市交易准入制度，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理，稳步开放职工已购公有住房和经济适用住房上市交易市场。

五、建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系。

（一）对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可承租廉租住房，中低收入家庭可购买经济适用住房，其它收入高的家庭以市场价购租商品住房。家庭收入线标准由市人民政府有关部门定期公布。

（二）调查住房投资结构，发展经济适用住房，带动住房消费，促进住宅业成为首都经济新的增长点，加快改善城镇居民的住房条件。新建的经济适用住房实行政府指导价，按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（除小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项，利润控制在3%以下。采取有效措施，取消各种不和理收费，控制和降低开发建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购房。

（三）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地计划中统筹安排。

（四）对经济适用住房建设实行扶持政策。经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应；市住房资金管理中心和商业银行应对个人购买经济适用住房的贷款和经济适用住房的建设贷款优先安排。

（五）经济适用住房的开发建设实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设单位的成本管理和监控。要积极采用新技术、新材料，注重节约能源和原材料。确保工程质量，完善住房竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度。

（六）经济适用住房的供应对象为国家公务员、教师、科技人员、事业单位和国有企业职工，及其它中低收入家庭的居民。

（七）采取多种形式加快住房建设。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房；各单位经有关部门批准，近期可利用现有土地自建住房，按不低于同等地段经济适用价格向本单位职工出售。

（八）廉租住房是指向最低收入家庭出租的、具有社会保障性质的住房。租金标准实行政府定价，由市政府有关部门定期公布。廉租住房主要从腾退的公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。对最低收入家庭租住的符合规定面积和装修标准的现住房按廉租住房的政策定租。

（九）购买经济适用住房和承租廉租房实行申请、审批制度。

六、加强住房物业管理

（一）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业专业管理相结合的社会湖化、专业化、市场化的物业管理体制。

（二）加强业主委员会的组建工作。加快住宅共用部位、共用设施维修基金的建立，健全业主对维修基金管理和使用的监督制度。加强住房出售的前期管理。出售住房时，售房单位应与购房者签订住房售后的管理协议，明确住房出售后的售房单位和购房者的管理权利和义务。

（三）物业管理要引入竞争机制，促进物业管理服务水平的提高。同时，物业管理企业要加强内部管理，降低服务成本，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。

七、加强组织领导，严肃住房制度改革纪律。

（一）加强住房制度改革工作的组织领导。

北京市住房制度改革领导小组负责全市住房制度改革工作的组织、领导工作。各单位要加强对住房制度改革的领导和组织实施工作。各部门要相互配合，保证全市进一步深化住房制度改革工作的健康发展。

（二）严肃住房制度改革纪律。加强监督检查，严肃查处违反国家统一政策，继续进行实物分配住房，低价或超面积标准出售、购买公有住房及公房非法私租牟取暴利等行为。对未按规定管理和发放住房补贴，不如实申报住房状况、售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的单位，要追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房状况和配偶住房情况，弄虚作假领取住房补贴的个人，除令其退出住房和退回全部住房补贴外，依据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚。具体处罚办法另行规定。

各级监察部门要加强对深化住房制度改革中违纪违规行为的调查、纠正和处理。财政审计部门要加强对单位住房补贴发放、管理的监督、检查。

（三）做好宣传工作，加强舆论领导，转变居民住房观念，推动住房制度改革的不断深化。

八、附则。

（一）各远郊区、具依据本方案，结合本区、县的实际情况制定实施方案，抱市住房制度改革领导小组批准后执行。

（二）本方案未及事宜仍按本市原有住房制度改革政策规定执行。原有住房制度改革政策规定与本方案不一致的，以本方案为准。执行中的具体问题，由市政府房改办公室负责解释。

（三）本方案自发布之日起实施。附件：《关于预测住房补贴的说明》

1999年9月1日

附件：

关于测算住房补贴的说明

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕第23号）的规定，结合我市具体情况，确定职工住房补贴额包括基准补贴和工龄补贴。根据基准补贴和职工住房补贴建筑面积标准及职工月标准工资，测算月住房补贴系数。

⒈每平方米建筑面积基准补贴额按经济适用住房基准价格除以2与个人合理负担额之差测定；职工个人负担额不低于上年职工平均工资的4倍除以60平方米（建筑面积）确定。1999年城近郊八区经济适用住房基准价格为每平方米建筑面积4000元，每平方米建筑面积基准补贴额为1265元。

⒉工龄补贴额按工龄补贴额与职工工龄以及职工住房补贴建筑面积标准的乘积计算。其中，工龄补贴额按出售公有住房工龄折扣办法计算，职工工龄按建立住房公积金制度前工龄计算。1999年工龄补贴额为每平方米建筑面积13元。

公务员住房补贴面积（指建筑面积，下同）标准为：科级以下，60平方米；正、副科级，70平方米；副处级，80平方米；正处级，90平方米；副局级，105平方米；正局级，120平方米。机关工勤人员住房补贴面积标准为：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人，60平方米；技术工人中的高级工、技师和25年（含）以上工龄的普通工人，70平方米；技术工人中高级技师，80平方米。

⒊基准补贴额和工龄补贴额根据职工工资、经济适用住房基准价格、住房公积金缴存比例的变动而变动，定期公布。

⒋无房老职工和新职工月住房补贴系数是以上述基准补贴额、职工住房补贴建筑面积标准和职工月标准工资为基数测算的，1999月住房补贴系数为0.66。