解读最高院关于审理不正当竞争案件的司法解释

第一篇：解读最高院关于审理不正当竞争案件的司法解释

解读最高院关于审理不正当竞争案件的司法解释 ——兼谈反不正当竞争法对知识产权的附加保护 作者：侯杨

发布时间：2007-10-31 14:27:08

作为最高人民法院发布的第一个涉及不正当竞争案件审理的司法解释，《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（以下简称《不正当竞争若干解释》）已于2007年2月1日起施行。

一、《不正当竞争若干解释》的理解

（一）《不正当竞争若干解释》的总体评价

1993年12月1日施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》是我国现行的维护公平竞争和规范市场秩序的基本法。该法施行以来，在促进并维护市场公平竞争的同时，也有效地保护了知名商品、商业秘密和商业信誉等知识产权。随着市场经济形势的变化和审判实践的发展，各地法院受理的不正当竞争纠纷持续多年大幅增长，法院审理各种不正当竞争纠纷过程中不断感受到层出不穷的新情况和新问题，迫切需要对《反不正当竞争法》进行细化和具体解释。为解决实践中一些突出的法律适用问题，加强知识产权保护，落实有关国际条约义务，最高法院在总结审判经验，经过长期调研的基础上制定并发布了该司法解释。

《不正当竞争若干解释》共十九条，涉及反不正当竞争法第五条、第九条、第十条、第十四条规定的仿冒、虚假宣传、侵犯商业秘密和商业诋毁等与知识产权有关的不正当竞争行为的认定、民事法律责任的适用和相关诉讼程序问题，对《反不正当竞争法》相对粗放的规定和笼统概念进行了深入界定，特别是实践中出现的类型较新，争议较大的反不正当竞争案件的法律适用问题做出许多重要的细节规定。因此，司法解释的公布施行标志着“在基本奠定了专利权、商标权和著作权等保护的司法机制后，最高法院现已转入到与市场更加贴近的领域——反不正当竞争法律适用领域”，（最高人民法院知识产权庭庭长蒋志培讲话，刊发于2006年5月23日法制日报）其对于人民法院正确审理不正当竞争案件，统一司法尺度，依法保护有关知识产权，制止不正当竞争行为，具有重要意义。

（二）《不正当竞争若干解释》的重要内容

1、仿冒行为

反不正当竞争法上的仿冒行为，是指经营者使用与他人商业标识相同或近视的商业标识，致使与他人的商品（包括服务）或者营业活动产生混淆，减损他人商业标识的市场价值的行为。

《反不正当竞争法》在第五条中，规定仿冒行为具体包括：（1）假冒他人的注册商标；（2）擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品；（3）擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品；（4）在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示。其中第二项知名商品特有的名称、包装、装潢是实践问题较多，并且也是不正当竞争法调整保护的重点，因此，在《不正当竞争若干解释》十九条规定中，第一、二、三、四、五、七条对构成仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为：“知名商品”的认定，“特有的名称、包装、装潢”含义，“造成和他人知名商品相混淆”的判断等核心要素，参照商标的相关规定进行了具体解释。

（1）认定商品是否属于“知名商品”一直是司法中较难把握的问题，本次解释既概括定义了“知名商品”的含义，又规定人民法院认定知名商品的具体方法和标准。其中，否定了实践中采用“反推原则”直接认定“知名商品”的做法，即不能仅依商品名称、包装、装潢被他人擅自相同或近似使用，足以导致购买者误认，就直接反推认定为知名商品，从规定原告对商品知名程度的举证范围看，知名商品应从个案角度进行综合判断；（2）明确了知名商品知名度具有地域性，不要求在全国范围知名。在后使用者不同地域范围内善意或恶意使用的法律后果不同，为平衡在先知名商品使用者和在后善意使用者的利益，可以要求在后善意使用者附加区别性标识；（3）界定“特有”是指区别商品来源的显著特征，具有显著性和区别性是认定“特有”的关键。此次，《不正当竞争若干解释》排除了通用称号、仅直接表示基本特征的名称、自身或实质形状等缺乏显著特征的名称、包装、装潢具有特有性，但与《商标法》对应，仍有限肯定了部分通用标识经使用取得区别特定商品的“第二含义”，可以认定其具有特有性给予保护，并承认他人在一定条件下使用此类标识的正当性而作为限制；（4）扩大“装潢”含义，服务性经营的整体营业形象可以认定为“装潢”。从狭义字面理解，商品装潢通常仅指具有识别或美化等功能作用的商品外在装饰，但从《反不正当竞争法》立法本意看，服务性经营中，独特风格的整体营业形象只要具有区别服务来源的显著特征的商业标识作用，也应纳入“装潢”的范畴予以保护；（5）明确“足以使相关公众对商品的来源产生误认”既包括实际的混淆，也包括可能的混淆，商品来源的误认是指经营者许可使用、关联企业关系等特定联系的误认；（6）规定在相同商品上使用相同的商品名称、包装、装潢，“应当视为”足以造成和他人知名商品相混淆，但未涉及跨种类商品使用的认定情况，笔者认为，反不正当竞争法在名称、包装、装潢的保护上，并非只限于相同商品，这样规定不过更侧重于梳清“知名”这一条件，同时隐含了立法对跨种类商品侵权判定的审慎态度，以与《商标法》中注册商标和未注册商标区别保护力度相协调；（７）立足于国内企业名称的登记管理实际和国际条约中关于厂商名称保护的需要，将企业名称在狭义解释的基础上界定为“企业等级主管机关依法登记注册的企业名称，以及在中国境内进行商业使用的外国（地区）企业名称”，同时把保护范围有限扩大到具有一定市场知名度、为相关公众所知悉的字号或笔名和艺名；（8）列举属仿冒行为的“使用”情形，尤其是将“用于商品交易文书，或者用于广告宣传、展览”认定为非法使用的范围内，对于解决越发突出的会展中涉及的知识产权和不正当竞争保护问题具有积极意义。

2、虚假宣传行为

虚假宣传行为是指利用广告或其他途径，以虚构或歪曲事实等误导性方式，对商品作出与实际情况不符的宣传。

《反不正当竞争法》第9条第一款“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”是关于禁止经营者不正当竞争行为中虚假宣传行为的规定。《不正当竞争若干解释》第八条规定了引人误解的虚假宣传行为具体包括：对商品片面宣传或对比，将未定论事实作为定论事实或以歧义性语言进行宣传等足以造成相关公众误解的行为。从司法解释的规定看，“引人误解”和“虚假宣传”是认定此类不正当竞争行为的关键要件。要强调的是，根据立法本义对“虚假宣传”的理解应侧重于宣传中表述事实与实际事实状态的不一致，就事实认知程度而言，除确定为真伪外，尚有真伪待定的情况，因此，对虚假宣传行为的认定不能限于“虚假”的字面含义，仅对事实真伪的进行判断，否则将导致法律保护范围的缩小。

3、侵犯商业秘密行为

《反不正当竞争法》第十条规定：“经营者不得采用下列手段侵犯商业秘密：

（一）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密；

（二）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密；

（三）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密。第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密。本条所称的商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”

（1）具体界定商业秘密的构成要件：新颖性、价值性和保密性，新颖性即“不为公众所知悉”是指有关信息不为所属领域相关人员普遍知悉和容易获得，具有知悉标准客观性和范围相对性的特点。价值性即“能为权利人带来经济利益，具有实用性”是指有关信息具有现实的或者潜在的商业价值，能为权利人带来竞争优势，体现经济价值的具体性和确定性。保密性即“保密措施”是指权利人为防止信息泄露所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施，认定保密性关键在于量化把握采取的措施是否适度的问题；（2）在无约定义务或权利人保密要求的情况下，确认通过自行研发或反向工程等正当手段或途径获悉商业秘密的合法性；（3）明确客户名单属于商业秘密的保护范围，受保护的客户名单既包括名册记载的众多客户，也包括某一特定的客户。认定构成商业秘密意义上的客户名单，重点在于审查名单上客户信息是否具有区别性和特殊性。基于对职工个人信赖进行交易，客户资源可以认为已转化成职工个人的知识或能力，一方面，法律应当对职工的个人价值和客户的自由交易权进行保护，排除商业秘密保护的限制，另一方面，为平衡保护商业秘密的商业价值，法律允许保密协议另有约定。（4）规定商业秘密侵权之诉的诉讼主体范围、举证责任，以及诉讼救济中判决停止侵害时间和赔偿额的确定。其中，诉讼主体与《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的范围相似，两者不同在于，商业秘密侵权诉讼包括了注册商标侵权诉讼中没有的普通被许可人与权利人共同起诉的情形。对因侵权行为导致商业秘密丧失秘密性，不能简单适用定额赔偿方法确定损害赔偿额，而应根据该商业秘密的商业价值和案件的具体情况确定赔偿。

4、商业诋毁行为

根据《反不正当竞争法》第十四条规定，商业诋毁行为是指经营者捏造、散布虚伪事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉的行为。此次，《不正当竞争若干解释》对商业诋毁行为的人民法院的管辖和损害赔偿额的确定办法作出具体规定。

二、从知识产权附加保护角度谈反不正当竞争法的不足与完善

人们曾形象地把传统知识产权的三项主要法律(专利法、商标法、版权法)比作三座浮在海面上的冰山,而把反不正当竞争法比作在下面托着这三座山的海水,商标、专利、版权法管不到的违法行为,由《反不正当竞争法》来管。反不正当竞争法主要在两个方面影响着对知识产权的保护：一方面，当事人行使知识产权权利时，必须服从反不正当竞争法确立的总原则，如商标法、专利法都有强制许可的规定以防止当事人只注册不使用以达到垄断的目的。另一方面，在知识产权领域发生的侵权行为仅靠知识产权法中专利法、商标法、版权法等专门法的保护是远远不够的，还有一些不在知识产权法保护范围，或与知识产权专门法调整原则不符，不便调整的。反不正当竞争法正是为这些超出知识产权法范围的权益制订出保护措施。

在市场经济体制形成和发展的过程中，经营活动在竞争秩序上体现多变性和复杂性的特点，现行反不正当竞争法律制度根据制定当时经济领域中的竞争形态，仅明确界定十一种不正当竞争行为，致使许多新出现的不正当竞争行为无法纳入法律的调整范围，就整体而言，反不正当竞争法律制度对知识产权的附加保护仍存在一些亟待完善，而本次司法解释未能解决或仅依靠司法解释不能解决的突出问题。

如《反不正当竞争法》及此次司法解释关于商业秘密的规定虽然为专利法保护不到的研发技术和信息提供了保护，但将权利人和侵权人仅限定为“经营者”，与Trips协议中所提到的商业秘密“持有人”的概念相比，缩小了保护范围。司法解释中将商业秘密的“能为权利人带来经济利益，具有实用性”界定为“具有现实的或潜在的商业价值，能为权利人带来竞争优势”，是否可以理解为商业秘密的保护扩大到处于研发而未实际应用的阶段，信息是否存在潜在商业价值，以及是否对商业秘密采取了合理保护措施等问题的判断仍将引起司法实践理解与适用的争议。

而如何在著作权法之外提供更宽的保护,如对排除独创性的单独作品名称或整个作品，仍没有相应的规定。对商标法调整不到或调整较弱的违背诚实信用的商业行为,反不正当竞争法本应进行兜底保护。突出的以假冒他人未注册商标为例,《商标法》仅对未注册、已有一定影响的商标，在他人恶意抢注的情形下予以有限的保护,却不在《反不正当竞争法》第五条关于仿冒行为的适用范围内。

虽然受司法解释权限的影响，《不正当竞争若干解释》无法兼顾到司法与行政的实践需要，也未能全面修改或补充规定新类型的不正当竞争行为，仅对现有《反不正当竞争法》部分内容进行了有限的解释和界定，如仿冒行为保护范围仍无法扩大到除注册商标、特有的名称、包装、装潢以及企业名称或者姓名等其他具有区别性显著特征的商品标识，但本解释的施行为解决目前人民法院审理新型反不正当竞争民事纠纷案件过程中，存在的争议大、缺乏法律依据等问题提供了可操作的具体司法指导，对未来进一步修改完善《反不正当竞争法》还是具有积极的意义。

作者单位：沈阳市中级人民法院民四庭

第二篇：最高院关于执行案件的司法解释最新汇总

最高院关于执行案件的司法解释最新汇总

最高人民法院 关于执行案件的司法解释最新汇总 汇编人书剑飘零 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 2008年9月8日最高人民法院审判委员会第1452次会议通过 为了依法及时有效地执行生效法律文书维护当事人的合法权益根据2007年10月修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》以下简称民事诉讼法结合人民法院执行工作实际对执行程序中适用法律的若干问题作出如下解释 第一条 申请执行人向被执行的财产所在地人民法院申请执行的应当提供该人民法院辖区有可供执行财产的证明材料。第二条 对两个以上人民法院都有管辖权的执行案件人民法院在立案前发现其他有管辖权的人民法院已经立案的不得重复立案。立案后发现其他有管辖权的人民法院已经立案的应当撤销案件已经采取执行措施的应当将控制的财产交先立案的执行法院处理。第三条 人民法院受理执行申请后当事人对管辖权有异议的应当自收到执行通知书之日起十日内提出。人民法院对当事人提出的异议应当审查。异议成立的应当撤销执行案件并告知当事人向有管辖权的人民法院申请执行异议不成立的裁定驳回。当事人对裁定不服的可以向上一级人民法院申请复议。管辖权异议审查和复议期间不停止执行。第四条 对人民法院采取财产保全措施的案件申请执行人向采取保全措施的人民法院以外的其他有管辖权的人民法院申请执行的采取保全措施的人民法院应当将保全的财产交执行法院处理。第五条 执行过程中当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的可以依照民事诉讼法第二百零二条的规定提出异议。执行法院审查处理执行异议应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。

第六条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百零二条规定申请复议的应当采取书面形式。第七条 当事人、利害关系人申请复议的书面材料可以通过执行法院转交也可以直接向执行法院的上一级人民法院提交。执行法院收到复议申请后应当在五日内将复议所需的案卷材料报送上一级人民法院上一级人民法院收到复议申请后应当通知执行法院在五日内报送复议所需的案卷材料。第八条 上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请应当组成合议庭进行审查。第九条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百零二条规定申请复议的上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕并作出裁定。有特殊情况需要延长的经本院院长批准可以延长延长的期限不得超过三十日。第十条 执行异议审查和复议期间不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的人民法院可以准许申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的应当继续执行。第十一条 依照民事诉讼法第二百零三条的规定有下列情形之一的上一级人民法院可以根据申请执行人的申请责令执行法院限期执行或者变更执行法院 一债权人申请执行时被执行人有可供执行的财产执行法院自收到申请执行书之日起超过六个月对该财产未执行完结的 二执行过程中发现被执行人可供执行的财产执行法院自发现财产之日起超过六个月对该财产未执行完结的 三对法律文书确定的行为义务的执行执行法院自收到申请执行书之日起超过六个月未依法采取相应执行措施的 四其他有条件执行超过六个月未执行的。第十二条 上一级人民法院依照民事诉讼法第二百零三条规定责令执行法院限期执行的应当向其发出督促执行令并将有关情况书面通知申请执行人。上一级人民法院决定由本院执行或者指令本辖区其他人民法院执行的应当作出裁定送达当事人并通知有关人民法院。第十三条 上一级人民法院责令执行法院限期执行执行法院在指定期间内无正当理由仍未执行完结的上一级人民法院应当裁定由本院执行或者指令本辖区其他人民法院执行。第十四条 民事诉讼法第二百零三条规定的六个月期间不应当计算执行中的公告期间、鉴定评估期间、管辖争议处理期间、执行争议协调期间、暂缓执行期间以及中止执行期间。第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定向执行法院提出异议。第十六条 案外人异议审查期间人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣

押、冻结的人民法院可以准许申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的应当继续执行。因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误致使该标的无法执行的人民法院可以直接执行担保财产申请执行人提供担保请求继续执行有错误给对方造成损失的应当予以赔偿。第十七条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼对执行标的主张实体权利并请求对执行标的停止执行的应当以申请执行人为被告被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的应当以申请执行人和被执行人为共同被告。第十八条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的由执行法院管辖。第十九条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理理由不成立的判决驳回其诉讼请求理由成立的根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。第二十条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的诉讼期间不停止执行。案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的可以裁定停止对执行标的进行处分申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的应当继续执行。案外人请求停止执行、请求解除查封、扣押、冻结或者申请执行人请求继续执行有错误给对方造成损失的应当予以赔偿。第二十一条 申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼请求对执行标的许可执行的应当以案外人为被告被执行人反对申请执行人请求的应当以案外人和被执行人为共同被告。第二十二条 申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的由执行法院管辖。第二十三条 人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。第二十四条 申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理理由不成立的判决驳回其诉讼请求理由成立的根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。第二十五条 多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的执行法院应当制作财产分配方案并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。第二十六条 债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的执行法院应当通知未提出异议的债权人或被执行人。未提出异议的债权人、被执行人收到通知之日起十五日内未提出反对意见的执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配提出反对意见的应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内以提出反对意见的债权人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼异议人逾期未提起诉讼的执行法院依原分配方案进行分配。诉讼期间进行分配的执行法院应当将与争议债权数额相应的款项予以提存。第二十七条 在申请执行时效期间的最后六个月内因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起申请执行时效期间继续计算。第二十八条 申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起申请执行时效期间重新计算。第二十九条 生效法律文书规定债务人负有不作为义务的申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。第三十条 执行员依照民事诉讼法第二百一十六条规定立即采取强制执行措施的可以同时或者自采取强制执行措施之日起三日内发送执行通知书。第三十一条 人民法院依照民事诉讼法第二百一十七条规定责令被执行人报告财产情况的应当向其发出报告财产令。报告财产令中应当写明报告财产的范围、报告财产的期间、拒绝报告或者虚假报告的法律后果等内容。第三十二条 被执行人依照民事诉讼法第二百一十七条的规定应当书面报告下列财产情况 一收入、银行存款、现金、有价证券 二土地使用权、房屋等不动产 三交通运输工具、机器设备、产品、原材料等动产 四债权、股权、投资权益、基金、知识产权等财产性权利 五其他应当报告的财产。被执行人自收到执行通知之日前一年至当前财产发生变动的应当对该变动情况进行报告。被执行人在报告财产期间履行全部债务的人民法院应当裁定终结报告程序。第三十三条 被执行人报告财产后其财产情况发生变动影响申请执行人债权实现的应当自财产变动之日起十日内向

人民法院补充报告。第三十四条 对被执行人报告的财产情况申请执行人请求查询的人民法院应当准许。申请执行人对查询的被执行人财产情况应当保密。第三十五条 对被执行人报告的财产情况执行法院可以依申请执行人的申请或者依职权调查核实。第三十六条 依照民事诉讼法第二百三十一条规定对被执行人限制出境的应当由申请执行人向执行法院提出书面申请必要时执行法院可以依职权决定。第三十七条 被执行人为单位的可以对其法定代表人、主要负责人或者影响债务履行的直接责任人员限制出境。被执行人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的可以对其法定代理人限制出境。第三十八条 在限制出境期间被执行人履行法律文书确定的全部债务的执行法院应当及时解除限制出境措施被执行人提供充分、有效的担保或者申请执行人同意的可以解除限制出境措施。第三十九条 依照民事诉讼法第二百三十一条的规定执行法院可以依职权或者依申请执行人的申请将被执行人不履行法律文书确定义务的信息通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。媒体公布的有关费用由被执行人负担申请执行人申请在媒体公布的应当垫付有关费用。第四十条 本解释施行前本院公布的司法解释与本解释不一致的以本解释为准。最高人民法院关于加强和改进委托执行工作的若干规定 2000年2月24日最高人民法院审判委员会第1102次会议通过 为了加强和改进高级人民法院对委托和受托执行案件的统一管理严 格依法执行受托案件切实保障跨辖区案件当事人的合法权益根据《中 华人民共和国民事诉讼法》的规定对委托执行工作的有关问题作如下规 定。

1、被执行人或被执行的财产在本省、自治区、直辖市辖区以外的案件 除少数特殊情况之外应当委托执行。被执行人或被执行的财产在本省、自治区、直辖市辖区内需跨中级 人民法院、基层人民法院辖区执行的案件亦应以委托执行为主。直辖市内法院间的跨辖区的执行案件以及设区的市内跨辖区的执行 案件是否以委托执行为主由各高级人民法院根据实际情况自行确定。

2、有下列特殊情况的可以不委托执行 1被执行人在不同辖区内有财产且任何一个地方的财产不足以单 独清偿债务的 2分布在不同法院辖区的多个被执行人对清偿债务责任的承担有一 定关联的 3需要裁定变更或追加本辖区以外的被执行人的 4案件审理中已对当事人在外地的财产进行保全异地执行更为方 便的 5因其他特殊情况不便委托执行经高级人民法院批准的。

3、执行法院到异地办理执行案件时应当主动请求当地法院协助执行。当地法院应当按照外地法院的请求予以积极办理。

4、受托法院应当于收到委托执行手续后十五日内开始执行一般应当 在三十日内执行完毕最迟应当在六个月内执行完毕。委托手续不全的 执行期限自受托法院收到齐全手续之日起算。

5、申请执行费和执行中实际支出的费用在案件委托后由受托法院 直接向当事人收取。委托法院已经预收的应当在办理委托手续后三日内 将预收的费用退给申请执行人由其直接向受托法院缴纳。

6、受托法院接受委托执行案件后应当依法自行决定采取执行措施和 强制措施也可以与委托法院共同商定执行方式方法。

7、委托执行后委托法院应当及时告知申请执行人。申请执行人可以 直接向受托法院或者请求委托法院向受托法院催促执行也可以向受托法 院的上级法院请求督促执行。委托法院或者申请执行人要求了解案件执行情况的受托法院应当及 时告知。

8、委托执行后委托法院发现被执行人在本辖区内有可供执行的财产 或者其他有关情况时应当及时向受托法院通报。受托法院可以与委托法 院协商视情决定共同执行或采取其他措施执行。

9、委托执行后遇有下列情况由受托法院依照法律和司法解释的规 定处理 1需要变更或追加被执行主体的 2因执行担保需要暂缓执行的 3当事人之间达成执行和解协议的 4案外人对非属据以执行的生效法律文书指定交付的执行标的物提 出异议的。

10、案外人对据以执行的生效法律文书指定交付的财物和票证提出异 议的受托法院应当及时将案外人的书面异议转交委托法院处理。委托法 院应当及时作出中止执行或驳回异议的裁定并通知受托法院。

11、受托法院在办理受托执行案件过程中发现据以执行的生效法律 文书有明显错误如予执行将造成严重后果的应当首先对被执行人的财 产采取查封、扣押、冻结等措施然后将书面意见及时转交作出生效法律 文书的法院处理。

作出生效法律文书的法院收到受托法院的书面意见后应当于二个月 内作出书面答复。受托法院应当按照其答复意见执行。超过二个月未作出 答复的受托法院可以将案件退回委托法院并抄告其上级法院。

12、高级人民法院统一管理和协调本辖区内各级人民法院的委托执行 工作。中级人民法院辖区内基层人民法院间的委托执行案件可以由中级人 民法院进行统一管理和协调。

13、高级人民法院和中级人民法院对所属下级法院办理的受托执行案 件应当采取有效措施监督执行必要时可以采取指定执行、共同执行和 提级执行以及统一集中清理的办法执行。

14、各高级人民法院可以参照本规定制定本辖区委托执行工作的实 施细则。

15、本规定自公布之日起执行。最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定 2002年9月28日 法发200216号 为了在执行程序中正确适用暂缓执行措施维护当事人及其他利害关系人的合法权益根据《中华人民共和国民事诉讼法》和其他有关法律的规定结合司法实践制定本规定。第一条 执行程序开始后人民法院因法定事由可以决定对某一项或者某几项执行措施在规定的期限内暂缓实施。执行程序开始后除法定事由外人民法院不得决定暂缓执行。第二条 暂缓执行由执行法院或者其上级人民法院作出决定由执行机构统一办理。人民法院决定暂缓执行的应当制作暂缓执行决定书并及时送达当事人。第三条 有下列情形之一的经当事人或者其他利害关系人申请人民法院可以决定暂缓执行 一执行措施或者执行程序违反法律规定的 二执行标的物存在权属争议的 三被执行人对申请执行人享有抵销权的。第四条 人民法院根据本规定第三条决定暂缓执行的应当同时责令申请暂缓执行的当事人或者其他利害关系人在指定的期限内提供相应的担保。被执行人或者其他利害关系人提供担保申请暂缓执行申请执行人提供担保要求继续执行的执行法院可以继续执行。第五条 当事人或者其他利害关系人提供财产担保的应当出具评估机构对担保财产价值的评估证明。评估机构出具虚假证明给当事人造成损失的当事人可以对担保人、评估机构另行提起损害赔偿诉讼。第六条 人民法院在收到暂缓执行申请后应当在十五日内作出决定并在作出决定后五日内将决定书发送当事人或者其他利害关系人。第七条 有下列情形之一的人民法院可以依职权决定暂缓执行 一上级人民法院已经受理执行争议案件并正在处理的 二人民法院发现据以执行的生效法律文书确有错误并正在按照审判监督程序进行审查的。人民法院依照前款规定决定暂缓执行的一般应由申请执行人或者被执行人提供相应的担保。第八条 依照本规定第七条第一款第一项决定暂缓执行的由上级人民法院作出决定。依照本规定第七条第一款第二项决定暂缓执行的审判机构应当向本院执行机构发出暂缓执行建议书执行机构收到建议书后应当办理暂缓相关执行措施的手续。第九条 在执行过程中执行人员发现据以执行的判决、裁定、调解书和支付令确有错误的应当依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第258条的规定处理。在审查处理期间执行机构可以报经院长决定对执行标的暂缓采取处分性措施并通知当事人。第十条 暂缓执行的期间不得超过三个月。因特殊事由需要延长的可以适当延长延长的期限不得超过三个月。暂缓执行的期限从执行法院作出暂缓执行决定之日起计算。暂缓执行的决定由上级人民法院作出的从执行法院收到暂缓执行决定之日起计算。第十一条 人民法院对暂缓执行的案件应当组成合议庭对是否暂缓执行进行审查必要时应当听取当事人或者其他利害关系人的意见。第十二条 上级人民法院发现执行法院对不符合暂缓执行条件的案件决定暂缓执行或者对符合暂缓执行条件的案件未予暂缓执行的应当作出决定予以纠正。执行法院收到该决定后应当遵照执行。第十三条 暂缓执行期限届满后人民法院应当立即恢复执行。暂缓执行期限届满前据以决定暂缓执行的事由消灭的如果该暂缓执行的决定是由执行法院作出的执行法院应当立即作出恢复执行的决定如果该暂缓执行的决定是由执行法院的上级人民法院作出的执行法院应当将该暂缓执行事由消灭的情况及时报告上级人民法院该上级人民法院应当在收到报告后十日内审查核实并作出恢复执行的决定。第十四条 本规定自公布之日起施行。本规定施行后其他司法解释与本规定不一致的适用本规定。最高人民法院关于人

民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 法释号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于年月日由最高人民法院审判委员会第次会议通过现予公布自年月日起施行。二○○四年十一月四日 为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施维护当事人的合法权益根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定结合人民法院民事执行工作的实践经验制定本规定。第一条 人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权应当作出裁定并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的人民法院应当制作协助执行通知书连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权第三人书面确认该财产属于被执行人的人民法院可以查封、扣押、冻结。第三条 作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定保全裁定应当立即执行。第四条 诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的进入执行程序后自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。第五条 人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结 一被

第三篇：最高院关于审理单位犯罪案件的司法解释解释

《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》已于１９９９年６月１８日由最高人民法院审判委员会第１０６９次会议通过，现予公布，自１９９９年７月３日起施行。

一九九九年六月二十五日最高人民法院关于审理单位犯罪案件

具体应用法律有关问题的解释

（一九九九年六月十八日最高人民法院审判委员会

第一０六九次会议通过 法释〔一九九九〕十四号）

为依法惩治单位犯罪活动，根据刑法的有关规定，现对审理单位犯罪案件具体应用法律的有关问题解释如下：

第一条 刑法第三十条规定的公司、企业、事业单位，既包括国有、集体所有的公司、企业、事业单位，也包括依法设立的合资经营、合作经营企业和具有法人资格的独资、私营等公司、企业、事业单位。

第二条 个人为进行违法犯罪活动而设立的公司、企业、事业单位实施犯罪的，或者公司、企业、事业单位设立后，以实施犯罪为主要活动的，不以单位犯罪论处。

《最高人民法院关于审理单位犯罪案件对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员是否区分主犯、从犯问题的批复》已于２０００年９月２８日由最高人民法院审判委员会第１１３２次会议通过。现予公布，自２０００年１０月１０日起施行。

二０００年九月三十日

最高人民法院关于审理单位犯罪案件对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员是否区分主犯、从犯问题的批复

（２０００年９月２８日最高人民法院审判委员会

第１１３２次会议通过 法释〔２０００〕３１号）

湖北省高级人民法院：

你院鄂高法〔１９９９〕３７４号《关于单位犯信用证诈骗罪案件中对其“直接负责的主管人员”和“其他直接责任人员”是否划分主从犯问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

在审理单位故意犯罪案件时，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可不区分主犯、从犯，按照其在单位犯罪中所起的作用判处刑罚。

此复

第四篇：解读《最高院商品房买卖合同司法解释》

解读《最高院商品房买卖合同司法解释》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，进一步明确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同；个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲，是一手房与二手房的区别。

另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊，因此有人认为为了避免歧义，应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的，本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】根据《合同法》第１5条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”但是建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。

本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是如果站在开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注意。另外，本条中关于“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为详细的解释，应该说给法官留下了自由裁量的空间。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”？言之不详。鉴于这种情况的不确定性，将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件：第一，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“

（一）当事人的名称或者姓名住所；

（二）商品房的基本情况；

（三）商品房的销售方式；

（四）房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间；

（五）交付使用的条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方法；

（十）办理产权登记的有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。”；第二，开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类文件并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【释义】本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。同时，体现了当事人意思自治的原则，但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应认定其有效。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人，被拆迁人有取得该房屋的优先权。同时，本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任。

以上三款情形都是对消费者知情权的保护，但就如何确认“故意隐瞒”这一事实，在诉讼中做起来比较难。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效：

1、开发商与第三人恶意串通，2、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，3、购房人无法取得房屋。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】本条规定了房屋交付的标准。即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。这种原则下，不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。另外，值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的，因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清楚，否则容易产生纠纷。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。但对于什么叫“严重影响正常居住使用”，这一点也未作出明确的规定。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。注意第一款最后一句“当事人另有约定的除外”，也就是说，双方达成一致的情况下是可以对这一点作出其他约定的。第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个30%的标准。这一条在诉讼中被运用的机会应该来说还是比较多的。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【释义】这里需要注意的是，关于“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的，因为有关主管部门并非每年都会公布租金标准，而房地产评估机构一般不做房屋租金的评估。第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【释义】本条规定的是因开发商的原因，购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的除另有约定外，由开发商承担违约责任及违约责任的计算标准。本条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定，更有利地保护了购房人的合法权益。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任。

另外需要注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也就是说，办理房产证也并非都是开发商的义务。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【释义】本条所称商品房担保贷款，就是俗称的“按揭”。我国法律此前对此没有相关的规定。这是我国首次以司法解释的形式对此行为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下，如何确定买卖双方权利义务关系的原则。联系上下文的内容，“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，似应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，银行审查购房人的贷款申请过程中，购房人没有过错，只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很多，如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任，显然是不公平的。为保险起见，建议在订立类似合同时，双方在合同中明确约定过错责任。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人的身份提出诉讼请求，法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，这是该解释确定的诉讼程序；如果担保权人不告则不理；如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同另行起诉，则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以选择单独分别审理。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款，且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下，如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款，但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续的情况下，银行起诉购房人时，案件处理结果不再与开发商有法律上的利害关系，开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提供保证的，仍应当列为共同被告。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。【释义】本条是对该解释的时间效力的解释，规定了《解释》实施的时间及其效力所及的纠纷案件的范围。以《中华人民共和国城市房地产管理法》实施的时间为界限，根据合同订立的时间，分成三种情况确立法律、司法解释的适用原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起实施，此前的商品房买卖行为发生的纠纷案件，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》，而不适用本解释；1995年1月1日后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，2003年6月1日前已经终审，或正在再审的，亦不能适用本解释；只有 1995年1月1日后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，2003年6月1日后尚处于一审、二审阶段的，方能适用本解释。

第五篇：最高院答记者问关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释

最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释答记者问

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。

明确租赁合同无效的范围

问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？

答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。

问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？

答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。

对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约

定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

适用不同民法理论处理装饰装修问题

问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何规定的？

答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。

答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

依法保护承租人的优先购买权

问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？

答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？

答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。

问：按照《解释》规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？

答：这种理解是错误的。《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：

（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维

护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。

（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。

（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

■背景■

司法解释 适用范围

《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？

最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性规范的调整。

如建筑法规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。该类工程按照消防法的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。上述工程未经竣工验收，不得交付使用。而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少。同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活跃程度不同，租赁交易规则和租赁纠纷产生的原因亦有很大不同。从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。为解决审判实践中的突出问题，我们确定本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。

随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁在适用法律和采用的交易规则方面已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案

件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”

承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。