合作建房合同的法律和税收风险及管控

第一篇：合作建房合同的法律和税收风险及管控

合作建房合同的法律和税收风险及管控

作者：财政部财政科学研究所 肖太寿

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种特殊房地产开发方式。根据《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第六十条的规定，合作建房涉及到项目的立项和规划审批。由于“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属就不一样，即谁的立项，房屋和土地的所有权就归其所有，实践中，“合作建房”的立项分为供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请立项等三种情况。因此，合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。在合作建房中，涉及到营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税和个人所得税等税种，由于合作双方共同合作建房通常有两种情况：一种情况是双方成立合营公司而进行项目合作开发，另一种情况是双方不成立合营公司而进行项目合作。在这两种合作情况下，涉及的税应该怎样计算并缴纳，确实困惑不少税务机关执法人员、房地产企业的老板和财务总监等人员。由于有关合作建房的涉税政策比较零碎，在履行合作建房合同的过程中，存在不少法律风险和税收风险，因此，对合作建房合同中存在的法律和税收风险隐患及时进行诊断和规避显得非常紧迫和重要。

一、合作建房合同的法律风险及控制

（一）合作建房合同的法律风险

从法律层面来讲，合作建房合同的法律风险主要体现在以下三点：

1、提供土地的一方没有把土地使用权变更到合作建房的另一方——房地产公司名下而导致合作建房合同的无效。

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）第十八条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”第十九项规定：“当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。” 基于此规定，合作建房中提供土地的一方必须把土地使用权变更登记到合作建房的另一方——房地产公司名下，否则，该合作建房合同认定为无效。

2、合作建房的两方都是非房地产公司从而导致合作建房合同的无效。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”基于此规定，合作建房的双方必须有一方是具备房地产开发资质的房地产企业，否则，签订的合作建房合同也是无效的。

3、提供土地一方的房地产公司与提供资金的非房地公司不是真正意义上的合作建房而错用国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）的规定所产生的纳税风险。《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）规定：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”基于此规定，具备房地产开发资质的房地企业提供土地与提供资金的企业进行合作建房的行为，不是真正的合作建房，而是房地产公司吸收非房地产公司的资金进行建房的行为，也是一种房地产公司融资建房的行为。该行为不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

（二）合作建房合同的法律风险控制策略

根据以上合作建房合同中存在的法律风险分析，合作建房的双方必须采取以下法律风险的控制策略：

1、合作建房时，必须注意合作双方的法律主体中，必须有一方为具备房地产开发资质的房地产公司。

2、合作建房的双方中，出土地的一方必须是非房地产开发企业，而且必须要把土地使用权变更到房地产企业名下。

3、提供土地的房地产公司吸收非房地产公司的资金进行建房是一种房地产公司融资建房的行为。该行为不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

4、合作建房的一方或双方必须到当地政府的发展改革委员会，进行项目立项，税收意义上的合作建房是以出资方的名义或出资方与出土地的一方联合进行立项审批。

二、合作建房合同的涉税风险

在合作建房合同中，因签订合作开发合同或协议中的合作方式不同，营业税、企业所得税、土地增值税的纳税依据有所不同。企业如果不能准确划分，就会面临较大的纳税风险: 要么多缴纳税，要么少缴纳税。

三、合作建房合同的涉税风险控制策略

为了控制合作建房合同中存在的涉税风险,必须依照税法规定，区分组建合营公司和不组建合营公司两种合作建房模式,按照以下营业税、企业所得税和土地增值税的处理方法进行税务处理。

（一）不组建合营公司合作建房的税务处理

1、不组建合营公司合作建房的营业税处理

在实践中，不组建合营公司合作建房的营业税处理，根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第一款的规定，主要体现为纯粹的“以物易物”的合作建房方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有两种：一种是土地使用权和房屋所有权相互交换；另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。这两种交换方式下的营业税处理分析如下：（1）以土地使用权和房屋所有权相互交换的营业税处理。

根据国税函发[1995]156号文件第十七条第一款的规定，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产” 税目征收营业税。

[案例分析：某非房地产公司出土地与另一房地产公司出资金合作建房共同分配开发产品的营业税处理]

1、案情介绍

鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2012年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰房地产公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成的比例分配开发产品。土地使用权已经办理变更登记。2013年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2012年1月公允价值为50000万元，2013年2月账面价值为28400万元。天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。2013年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰房地产公司分得房产的出售收入为70000万元。请分析天峰房地产公司与鸿宇置业公司各自的营业税应如何计算？

2、营业税计算分析

（1）供地方鸿宇公司投入土地的营业税处理

合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，天峰房地产公司也享有50%的土地使用权。根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第一款的规定，上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，供地方鸿宇公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对供地方鸿宇公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。”注意该条中对于受让土地是否可以差额征收营业税，隐藏了一个重要条件：不能对该土地进行任何的开发，否则不可以差额征收营业税。由于本案例的土地是用来合作建房的，进行了一定程度的开发，因此，鸿宇公司土地转让不能按差额计算缴纳营业税。

由于合作建房双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。即按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。

供地方鸿宇公司转让土地使用权营业额若以2011年1月立项时土地使用权变更登记算起，应按照公允价值50000万元核定计税营业额。应缴营业税＝50000÷2×5%＝1250（万元）；应缴城建税＝1250×7%＝87.50（万元）；应交教育费附加＝1250×3%＝37.50（万元）。以投入时点核定转让土地使用权营业额，会对置换双方核定营业额产生对价差异。如果参照企业所得税的规定，在开发产品完工后实质交付时确定营业税纳税义务发生时间，则相对比较便利，根据房屋公允价值确定转让土地使用权营业额依据更加充分。此时应缴营业税＝68000÷2×5%＝1700（万元）；应缴城建税＝1700×7＝119（万元）；应交教育费附加＝1700×3%＝51（万元）。

由于以完工时点核定转让土地使用权营业额的政策依据不甚明确，实务中主要取决于主管税务机关的裁量权。笔者认为，以土地使用权和房屋所有权相互交换是一种非货币性交易行为，商业目的明确，应该按照市场公允价值进行入账，为保证双方的营业税计税的一致性，应该以完工时点分配开发产品的市场公允价值作为出土地方转让土地使用权的营业额。

（2）出资金的天峰房地产公司的营业税处理

根据国税函发[1995]156号文第十七条第一款有关合作建房的规定，天峰房地产公司以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目征税。由税务机关依照同类不动产的平均销售价格即开发产品的公允价值核定营业额。应缴营业税＝68000÷2×5%＝1700（万元）；应交城建税＝1700×7%＝119（万元）；应交教育费附加＝1700×3%＝51（万元）。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权(该方式不是真正法律意义上的合作建房)的营业税处理。

出地方将土地使用权出租给出资方若干年，出资方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，出资方将土地使用权连同所建的建筑物归还出地方。在这一经营过程中，出资方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，出地方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。但由于土地使用权和房屋权属未发生转移，因此，这种情况只有在出地方立项的情况下才会出现，其实质是出地方用土地及新建房屋的使用权为代价，向出资方融资，换取资金建房。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”

对出地方来说，发生了出租土地使用权的行为，根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第一款的规定，应对其按“服务业-租赁业”税目征收营业税；对出资方要按“销售不动产”税目征营业税。但笔者认为156号文此项规定存在争议，因为，出地方以出租土地使用权为代价换取房屋所有权这种形式，只有在出地方立项的情况下才会存在，出资方不存在对房屋拥有所有权，因此，对出资方来说，不存在销售不动产行为，不需要缴纳营业税。

需要提醒的是，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”对于以上出地方以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的应税行为，虽然出地方在签订合同时未收取到预收款，但实质是一次性收取了若干年的房屋租金，计税依据应为出资方的出资额。

[案例分析：某企业以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的营业税处理]

1、案情介绍

2013年1月，甲企业与乙企业签订合同，甲企业将土地使用权出租给乙方10年，乙企业出资3000万元委托某建筑公司在该土地上建房并使用，该土地上的建房项目由甲企业进行立项，双方合同约定：租赁期限满后，乙方将土地使用权连同房屋归还甲企业。试问甲乙企业如何缴纳营业税？

2、营业税的处理分析

（1）出土地方甲企业的营业税处理

根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第一款第（二）项的规定，出地方将土地使用权出租给出资方若干年，出资方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，出资方将土地使用权连同所建的建筑物归还出地方的行为，应对出地方按“服务业-租赁业”税目征收营业税；对出资方要按“销售不动产”税目征营业税。营业税计税依据应为出资方的出资额。基于此规定，有甲企业应缴纳租赁业营业税=3000×5%=150万元。（2）出资金的乙企业营业税的处理

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”基于此规定，乙企业是以建筑物的建设成本为代价换得甲企业若干年的土地使用权，是一种房屋租赁合同关系，则乙企业不需缴纳营业税。

但根据（国税函发[1995]156号）第十七条第一款第（二）项的规定，应对出地方按“服务业-租赁业”税目征收营业税；对出资方要按“销售不动产”税目征营业税。双方营业税的计税依据应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。即按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。假设当地税务机关确定的 “销售不动产”计税价格中成本利润率为10％，则： 甲方应纳营业税＝3000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝173.67（万元）

乙方应纳营业税＝3000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝173.67（万元）

（3）营业税计税依据的评析

以上两种关于营业税的计税依据问题，我认为第二种营业税的计税依据，虽然符合国税函发[1995]156号的规定，但不符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十七条的规定，更何况从事建设必须要进行立项审批，从实践来看，本案例中的情形，只有出土地方从事立项，而出资金一方对房屋没有产权归属，谈何销售？因此，第二种计算营业税的计税依据是错误的，应以第一种，即出资方的出资额作为出土地方计算营业税的计税依据，出资金的乙企业不应该缴纳营业税。

2、不组建合营公司合作建房的企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十六条的规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（1）产品分配模式

凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（2）利润分成模式

凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

第一，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

第二、投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。” 《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。”

3、不组建合营公司合作建房的土地增值税的处理 在分析合作双方不成立合营企业合作开发土地增值税涉税问题上，应当区分两个环节进行分析，一是土地投入环节，一是房产处置环节。

（1）土地投入环节

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对这一条款作了补充规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”根据以上税收文件，可以用如下图来表示：只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税。

（2）房产处置环节

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地、一方出钱合作建房，完工分房自用的情况免征土地增值税，如建成后转让则应当征收土地增值税。”

[案例分析：某非房地产公司出土地与另一房地产公司出资金合作建房共同分配开发产品的土地增值税处理]

1、案情介绍

甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，双方没有组建合营公司，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。请问：甲公司和乙公司的土地增值税应如何处理？

2、土地增值税的处理分析

（1）若乙公司只取得房屋自用情况下，甲公司和乙公司的土地增值税的处理

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。其公允价值可按财税〔2006〕187号文件第三条第（一）款的要求确认：①.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。

（2）若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目情况下，甲公司和乙公司的土地增值税的处理。

根据财税〔2006〕21号文件的规定，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。

（3）若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产情况下，甲公司和乙公司的土地增值税的处理。

如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字〔1995〕48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司的土地增值税应进行如下处理：

①对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成本配比计算土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的情况下，则允许扣除的土地使用权成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（万元），增值额＝1200－600＝600（万元），应纳土地增值税额＝600×40%－600×5%＝210（万元）。

②对于分得的房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。

对于甲公司，应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。

[案例分析：某非房地产公司出土地与另一房地产公司出资金合作建房共同分配开发产品的企业所得税和土地增值税处理]

1、案情介绍

鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2012年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰房地产公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成的比例分配开发产品。土地使用权已经办理变更登记。2013年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2012年1月公允价值为50000万元，2013年2月账面价值为28400万元。天峰房地产公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。2013年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰房地产公司分得房产的出售收入为70000万元。请分析天峰房地产公司与鸿宇置业公司各自的企业所得税、土地增值税和契税如何计算？其账务处理如何？

2、企业所得税的计算分析

（1）供地方鸿宇公司分得50%房产所有权的企业所得税处理及其账务处理。

《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。”以完工时点交换房屋公允价值核定土地转让营业税计税依据，供地方鸿宇公司分得50%房产所有权的企业所得税计算如下：

第一步，供地方鸿宇公司转让土地使用权的营业税及其附件费用的计算。

供地方鸿宇公司应缴营业税＝68000÷2×5%＝1700（万元）；

应缴城建税＝1700×7＝119（万元）；

应交教育费附加＝1700×3%＝51（万元）。

第二步，供地方鸿宇公司转让土地使用权印花税的计算。

供地方鸿宇公司以鸿宇商务大厦50%土地使用权换取50%房产所有权，按照印花税政策的有关规定，转让土地使用权以及换取不动产需要依照产权转移书据0.05%缴纳印花税。应缴印花税＝（68000÷2）×0.05%＋（68000÷2）×0.05%＝34（万元）。

第三步，供地方鸿宇公司转让土地使用权企业所得税的计算。

供地方鸿宇公司应缴企业所得税＝（68000÷2－28400÷2－1700－119－51－34）×25%＝4474（万元）。

由于项目完成后，鸿宇公司分得50%的房产，说明该项交易行为具有商业实质，会计处理上应按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条的规定，以换出资产的公允价值作为确定换入资产的成本基础，换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。则鸿宇公司的账务处理（单位：万元，下同）：

借：固定资产——房屋 34000（68000÷2）

贷：无形资产——土地使用权

14200（28400÷2）

应交税费——应交营业税

1700 应交税费——应交城建税

应交税费——应交教育费附加

营业外收入 17930 借：管理费用——印花税 34 贷：银行存款 34.（2）出资金方天峰房地产公司的企业所得税处理及其账务处理。

根据《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。”根据此规定，天峰房地产公司的企业所得税计算如下：

第一步，营业税及其附加费用的计算。

由税务机关依照同类不动产的平均销售价格即开发产品的公允价值核定营业额。天峰房地产公司应缴营业税＝68000÷2×5%＝1700（万元）；应交城建税＝1700×7%＝119（万元）；应交教育费附加＝1700×3%＝51（万元）。

第二步，天峰房地产公司转让房产的开发费用和开发成本的计算。天峰房地产公司分配给鸿宇公司的开发产品计税成本是31000÷2＝15500（万元），开发费用为（40000－31000）÷2＝4500（万元），而鸿宇公司转让给天峰公司的50%土地使用权即可视为投资额，按照国税发[2009]31号文件第三十一条规定，首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本，应为68000÷2＝34000（万元）。

第三步，天峰房地产公司转让房产印花税的计算。

天峰房地产公司以开发产品鸿宇商务大厦50%的产权换取鸿宇公司50%的土地使用权的行为，分别发生了不动产转让和土地使用权转让行为，按照印花税书的有关规定，需要依照产权转移书据0.05%缴纳印花税。应缴印花税＝（68000÷2）×0.05%＋（68000÷2）×0.05%＝34（万元）。

第四步，天峰房地产公司转让房产的企业所得税的计算。

天峰房地产公司应缴企业所得税＝（34000－15500－4500－1700－119－51－34）×25%＝3024（万元）。

商务大厦项目完工后，按照协议约定向鸿宇地产公司分配开发产品时，根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条的规定，应当以换出资产的公允价值确定换入资产入账价值，换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于换出资产为存货的情形，视同销售处理，根据《企业会计准则第14号——收入》按其公允价值确认销售收入，同时结转销售成本。则天峰房地产公司以房换地涉及的账务处理如下： 借：开发成本——土地使用权 34000 贷：主营业务收入

34000（68000÷2）借：主营业务成本

15500 贷：开发产品 15500（31000÷2）

借：营业税金及附加 1870

贷：应交税费——应交营业税

1700 应交税费——应交城建税

应交税费——应交教育费附加

借：管理费用——印花税 34 贷：银行存款 34

3、土地增值税和契税的计算

（1）供地方鸿宇公司分得50%房产所有权土地增值税和契税的处理 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。鸿宇商务大厦建成后，合作方鸿宇公司分房自用，免征土地增值税。”

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：“土地使用权交换、房屋权属交换，交换价格相等的，免缴契税。”基于此规定，供地方鸿宇公司分得50%房产所有权免缴契税。

（2）出资金方天峰房地产公司销售分配房产的土地增值税、契税和企业所得税的处理及其账务处理。

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：“土地使用权交换、房屋权属交换，交换价格相等的，免缴契税。”基于此规定，出资金方天峰房地产公司获得土地使用权免缴契税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”，但是天峰房地产公司分得房产直接用于销售，取得的销售收入为70000万元，直接用于销售的房屋应当计算缴纳土地增值税，计算如下：

①对外出售应纳营业税及其附加的计算

应缴营业税＝70000×5%＝3500（万元）；

应缴城建税＝3500×7%＝245（万元）；

应交教育费附加＝3500×3%＝105（万元）。

②土地增值税的计算

天峰房地产公司将分得房产对外出售，属于有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的行为，应当缴纳土地增值税。假设房地产开发费用按取得土地使用权的支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。

允许扣除的项目金额＝（34000＋15500）×（1＋20%＋10%）＋3500＋245＋105＝68200（万元）；

增值额＝70000－68200＝1800（万元）；

增值率＝1800÷68200×100%＝2.63%； 应缴纳土地增值税＝1800×30%＝540（万元）。

③印花税的计算

天峰房地产公司将分得房产对外出售要按照产权转移书据缴纳印花税70000×0.05%＝35（万元）。

④企业所得税的计算

分得房产销售应缴纳企业所得税（70000－34000－15500－4500－3500－245－105－540－35）×25%＝2893.75（万元）。⑤天峰房地产公司将分得房产再销售的账务处理：

借：银行存款

70000 贷：主营业务收入 70000 借：营业税金及附加 4390 贷：应交税费——应交营业税 3500 应交税费——应交城建税 245 应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

540 借：管理费用——印花税 35 贷：银行存款 35 借：主营业务成本 49500（34000＋15500）

贷：开发产品 49500.（二）组建合营公司合作建房的税务处理

1、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的营业税处理 非房地产公司以土地使用权出资，房地产公司以货币资金出资，双方成立合营企业，合作建房。该模式下只有营业税方面与普通房地产开发企业有所不同，双方合并成立合营企业之后其土地增值税和企业所得税的涉税问题同普通房地产开发企业相同，在此仅针对该模式下的营业税问题进行分析。根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函发[1995]156号文件第十七条第二款的规定，组建合营公司合作建房的营业税处理分为以下三种情况处理。

（1）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式的营业税处理。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，基于此规定，对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。

[案例分析：某非房地产企业以土地投资入股，房地产公司出资金组建合营企业，采取风险共担、利润共享的分配方式的营业税处理]

1、案情介绍

非房地产公司甲以土地使用权 10000平方米，房地产公司乙以货币资金8000万元合股，成立合营公司，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。请分析甲和乙的营业税如何计算？

2、营业税计算分析

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项第一款规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”，基于以上两个文件规定，非房地产公司甲以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围，不缴纳营业税。

当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元（400×16万元），按销售不动产征收营业税6400×5%＝320万元。

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5+8）×16×5%＝10.4万元。

（2）房屋建成后，出土地的非房地产公司采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。” 根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函发[1995]156号文件第十七条第二款的规定，上述方式因出土地的非房地公司和出资金的房地产公司不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税[2002]191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于非房地产公司将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对非房地产公司取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。

[案例分析：某非房地产企业以土地投资入股，房地产公司出资金组建合营企业，出土地的非房地产公司采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的营业税处理]

1、案情介绍

非房产公司甲以土地使用权、房地产公司乙以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，非房产公司甲取得投资收益200万元。请分析非房产公司甲的营业税处理。

2、营业税的计算分析

根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条和《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）第八条第（一）项第一款的规定：房屋建成后，非房产公司甲如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于非房产公司甲将土地使用权转让给合营企业的行为，对非房产公司甲取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。因此，应当对非房产公司甲按转让无形资产征收营业税200×5%＝10万元，对合营企业按销售不动产征收营业税1000×5%＝50万元。

（3）房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第二款第三项的规定，此种经营行为也未构成财税[2002]191号文件所称的“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税”的行为。因此，首先对非房产公司甲向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”因此，对合营企业的房屋在分配给非房产公司甲、房地产公司乙，应视同合营企业把房屋销售给甲和乙，分配房屋后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

[案例分析：某非房地产企业以土地投资入股，房地产公司出资金组建合营企业，房屋建成后双方按一定比例分配房屋的营业税处理]

1、案情介绍

非房地企业甲提供5000平方米的土地使用权，房地产企业乙提供 2000万元资金组建合营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为3000万元，请进行有关的营业税处理分析。

2、营业税计算分析

在这一合作建房的过程中，非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进行货币结算，应按市场公允价格计算。

合营企业应纳销售不动产营业税＝3000×50％×5％＝75（万元）

甲方应纳营业税＝2000×50％×5％＋800×5％＝115（万元）

（三）合作建房的第一种特殊形式（不是真正税收意义上的合作建房）：吸收资金建房的税务处理

在实践中，有一种合作建房的特殊形式，即房地产公司提供土地，非房地产公司提供资金，不组建合营公司从事合作建房的行为。这种特殊的合作建房方式实质上是房地产公司吸收资金或筹集资金建房的行为，因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。

对吸收资金建房涉及到营业税、企业所得税和土地增值税的处理，具体论述如下：

1、对于吸收资金建房的营业税处理

由于房地公司出土地，非房地产公司出资金，不组建合营公司进行合作建房的行为，涉及到谁去当地政府进行立项审批，实践中，一定是出地方去当地政府进行立项，即出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，出资方一般不承担经营风险，只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。按照国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）的规定，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税发[1995]156号文件的规定。不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”但文件并没有明确双方如何纳税。实际上，由于出资方利润分配方式的不同，带来了双方纳税义务的不同。（1）出资方只收取固定数额收益情况下的营业税处理

货币对出地方来说，由于土地使用权未转移给出资方，并未涉及到转让无形资产的行为，实际上是相当于向出资方借款建房，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”因此，出地方如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税；只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税。

对出资方来说，应认定其拆借资金给出地方使用，根据国税函[1995]156号文第十条的规定，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为。因此，对出资方应以收取的货币金额按“金融保险业”税目征收营业税。

[案例分析：某房地产公司吸收非房地产公司资金建房，出资方收取固定数额收益的营业税处理]

1、案情介绍

房地产企业甲投入20000平方土地，非房地产企业乙投入货币资金6000万元，由房地产公司甲企业立项，合作建房。双方约定：房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到2000万元的收益。房地产企业甲委托建筑公司承建房屋共100套，销售收入为17000万元，试问甲乙企业如何缴纳营业税？则，甲和乙的营业税如何计算？

2、营业税计算分析

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。” 因此，出地方如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税；只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税。基于以上分析：甲企业应纳销售不动产营业税=17000×5%=850万元。

乙企业应纳金融保险业营业税=2000×5%=100万元。

（2）出资方只分配固定数量房屋的营业税处理

房屋建成后，出资方按合同内容分配房屋的，相当于出资方花钱购买出地方的房屋，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”。因此，对出地方应以出资方的出资额，按“销售不动产”税目缴纳营业税。而对出资方来说，出资额实质是购买房屋的预付款，不需缴纳营业税。房屋分配后，一方或各方分别将分得的房屋对外销售的，应对销售者再按“销售不动产”税目征收营业税。

[案例分析：某房地产公司吸收非房地产公司资金建房，出资方收取固定数数量房屋的营业税处理]

1、案情介绍

房地产企业甲投入20000平方土地，非房地产企业乙投入货币资金6000万元，未组建合营公司，由房地产公司甲企业立项，合作建房。双方约定：房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，取得销售收入7500万元，甲企业将房屋留为自用，试问，甲乙企业如何缴纳营业税？

2、营业税计算分析

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”。因此，对出地方应以出资方的出资额，按“销售不动产”税目缴纳营业税。而对出资方来说，出资额实质是购买房屋的预付款，不需缴纳营业税。房屋分配后，一方或各方分别将分得的房屋对外销售的，应对销售者再按“销售不动产”税目征收营业税。

基于以上税收政策规定，甲企业应纳销售不动产营业税为6000×5%=300万元；而由于甲企业土地使用权未转让，则不需要缴纳转让无形资产营业税。对于乙企业来说，需要注意的是，根据财税[2003]16号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，乙企业应纳销售不动产营业税=（7500-6000）×5%=75万元。

（3）出资方只以租赁或者其他形式使用房屋的营业税处理

由于出地方将房屋出租给出资方或以其他形式给出资方使用，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”因此，对出资方来说，则不需缴纳营业税，而对出地方按照“服务业-租赁业”税目征收营业税。但需要注意的是，由于出地方和出资方存在利益关系，因此对其营业税的计税依据要按照公平交易原则进行确认。对出地方营业税计税依据明显偏低的且无正当理由的，税务机关可以核定。

2、对于吸收资金建房的企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十六条的规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（1）产品分配模式

凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（2）利润分成模式

凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

第一，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

第二、投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。”

《国家税务总局关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税法[2009]31号）第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。”

[案例分析：某房地产企业吸收非房地产企业资金合作建房的企业所得税处理]

1、案情介绍

乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：

方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。

方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。请针对每一种方案进行税务处理分析。

2、税务处理分析

（1）方案一的涉税分析

根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》的规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。基于以上政策规定，乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，乙单位不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000÷(1-25%)=1333.33(万元)。甲公司可实现净利润1500×(1-25%)-1000=125(万元)。（2）方案二的涉税分析：

乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。根据以上规定，乙单位相当于以2000万元购入了40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商品住宅。假设乙单位已将40套房产销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为(3000-2000)×(1-25%)=750(万元)。对甲公司来说，正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500-(3000-1800)=300(万元)，但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额，分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000-1800=200(万元)，调整增加应纳税所得额200万元，当期应纳税所得额即为300+200=500(万元)，甲公司净利润为(300+2000-1800)×(1-25%)=375(万元)。

从以上两种涉税分析来看，甲和乙企业的税负和税后利润都不一样。[综合案例分析：某房地产企业吸收非房地产企业资金合作建房的税务处理]

1、案情介绍

非房地产企业B公司以4000万元人民币投资A房地产公司，合作开发某住宅项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由A房地产公司独立开发，B公司根据双方约定按照投资比例分配开发产品。项目竣工验收后，B公司分得的计税成本为3600万元，市场售价为5000万元的房屋200套。针对上述房产分配事项，企业所得税、营业税及土地增值税如何进行收入确认？

2、涉税处理分析

（1）企业所得税的处理

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应将分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。”

基于此规定，本例中的非房地产企业B公司相当于以投资额4000万元购入了200套成本价值为3600万元，市场价值为5000万元的房产，由于计税成本已经确定，根据国税发〔2009〕31号文件第三十六条的规定，对此房产分配，A公司确定销售收入为4000万元，与收入相配比的计税成本3600万元之间的差额为400万元，应计入当应纳税所得额。如果B公司的投资额为3500万元，则确认销售收入为3500万元，与收入相配比的计税成本3600万元之间的差额为-100万元，应调减当期应纳税所得额。在不考虑其他因素的情况下，B公司假如又将所分配房屋按5000万元全部销售，则此间产生的应纳税所得额则为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。

（2）营业税的处理

首先，关于营业税中的合作建房问题，《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156）第十七条规定，合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的行为。而本例中项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为A公司，未发生营业税条例规定的转让无形资产的行为。依据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）规定，A、B两公司房地产开发项目合作，不属于合作建房，不适用国税发〔1995〕156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

其次，项目开发合作中营业税计税依据的确定按照以下方法进行确定。

①分配开发产品的A公司应申报缴纳销售不动产营业税，但在营业税计税依据的确定上存在以下两种情况：

第一，A公司按B公司实际投资额4000万元或3500万元确认营业税的计税收入。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》（国税函发〔1994〕644号）、《国家税务总局关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复》（国税函〔1997〕387号）和《国家税务总局关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕413号）的相关规定，本例中的A公司分配给B公司后取得销售收入为4000万元或3500万元，房屋的所有权发生了转移，因此，应按“销售不动产”税目征收营业税，此时的营业税收入确认与企业所得税的收入确认是一致的。

第二，按所分配开发产品的市场销售价格5000万元确认收入。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条、第二十条的规定，纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，按下列顺序确定营业额：①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格；②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格；③按公式：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。

本例中，如果税务机关认为此项目所分配开发产品计税依据偏低且无正当理由，则可以按市场价格确定营业税的计税收入为5000万元，但发票开具仍为4000万元或3500万元，因为这5000万元不是A公司实际取得的销售收入而是视同销售收入。B公司营业税的计税依据为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。此时营业税的收入确认与企业所得税是不一致的。

②B公司将分得的开发产品再销售，仍要申报缴纳销售不动产营业税。

如果B公司将所分配的房产按市场价5000万元全部销售，仍应申报缴纳销售不动产营业税，其应确定的计税营业额为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。

（3）土地增值税的处理

①A公司土地增值税的确认同营业税的税务处理一样，也存在如下两种处理方式：

第一，适用企业所得税特定事项处理的规定，土地增值税分别按4000或3500万元确认收入。

第二，按照市场销售价格5000万元确认收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一项、《国家税务总局〈关于印发土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

②B公司应按照实际售价5000万元确认转让收入，并将A公司根据其投资额4000万元或3500万元所开具的销售不动产统一发票确认扣除成本。

（四）合作建房的第二种特殊形式（不是真正税收意义上的合作建房）：委托代建合作建房的涉税风险控制

委托建房模式通常是甲方作为拥有土地使用权一方，没有房地产开发资质，乙方作为房地产开发企业以货币资金进行投入，甲方借用乙方资质双方联合开发。在实际操作过程中常会存在以下二个方面的问题：一是甲方无开发资质，无法取得预售许可证；二是项目预售过程中，通常需要以乙方名义进行办理，之后再进行房产的二次转让。因此，代建房存在一定的税收风险。

1、委托代建合作建房的涉税风险

目前，由于代建模式涉税问题国家层面的文件规定较少，因此，此经营模式存在以下三个税务风险。

（1）对于委托方而言，由于其不具备房地产开发资质，在项目进行土地增值税清算过程时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的优惠政策。

（2）对于受托方而言，主管税务机关极有可能认定为销售不动产要求征收营业税。

《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）规定：“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税”。基于此规定，房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后按照其他单位的要求进行施工，并按施工进度收取委托方预售房款，项目完工后受托方（房地产开发企业）替委托方办理产权转移手续，受托方应按“销售不动产”征收营业税，并对其自建行为按照“建筑业”征收营业税。

（3）由于委托方无法办理预售许可证，在预售过程中，通常需要由受托方与业主签订预售合同，导致销售主体与实质不符，之后。在日后产权办理方面存在再进行房产的二次转让的税收风险。

2、委托代建合作建房的涉税风险控制策略 要化解委托代建合作建房的涉税风险，必须按照代建模式进行经营，依据各地市目前的相关税收政策规定，代建模式应当同时满足以下四个条件：（1）事先与委托方签订代建合同，并书面约定收费依据及标准；（2）房屋基建计划与立项审批手续必须下达给建设单位，不发生土地使用权的转移；（3）以委托方名义与施工队进行结算；（4）不垫付建设基金。只有同时满足以上四个条件，委托方仅针对收取的代建费用缴纳营业税，否则主管税务机关极有可能认定为销售不动产要求征收营业税。

第二篇：法律风险管控建议

川开集团法律事务风险管控建议书

为了保障和规范法律事务工作，进一步建立健全法律风险防范机制，提高防范和化解法律风险的能力，依法维护集团公司合法权益，依据法律法规、集团公司章程和相关规定，联系实际，提出以下风险管控建议：

一、加强与提高各公司管理层、业务员的法律风险意识，树立五大理念，即企业经营中的法律风险意识；业务流程中的程序与规则意识；项目论证合法性审查意识；事后诉讼中举证的证据意识；借助法律专业人士的把关意识。

二、建立和完善以法务部为核心的法律事务管理制度，高度重视法务部在对外经营及内部事务中的重要性，特别是对于一些重大的投资或经营事项（如进出口公司）。

三、法务部须遵循以事前防范法律风险和事中法律控制为主，事后法律补救为辅的原则。

四、法务部划分为非诉事务岗和诉讼事务岗，双方根据历年的诉讼纠纷和非诉讼事务，不断地发现和识别法律风险源，制定和不断修正相应的控制措施。

具体体现在，非诉事务岗需要制定合同范本，审查各类合同，提供详细的法律意见书，参与重大事项的谈判和把关工作，参与企业的合并、分立、产权转让等重大经营活动等有关法律事务。诉讼事务岗则参与企业的诉讼、仲裁、行政复议听证等事项。

非诉事务岗和诉讼事务岗在合同制订、审查，诉讼案件处理等方面要相互配合，互相协调，作为一个整体全面履行职责。

五、集团公司应为法务部的顺利开展提供必要的基础保障。建立健全激励约束机制，营造有利于法务部工作人员充分发挥潜能的用人环境。

六、以文件形式下达通知，对于涉及法律的事项需及时征询法务部建议及意见。法务部人员根据工作需要查阅公司有关文件、资料，询问有关人员，各部室、所属单位应给予支持、配合。

七、对合同的审查与管控：

1、把合同文件作为企业经营最重要的武器。建立完善合同审核审查、监督检查、纠纷预警等合同管理工作制度，对重要合同法务部应先期介入、全程参与。

2、进一步强化合同集中统一管理，加大对重要合同的法律审核力度，推进操作性条款的研究，加强对合同履行的监管，及时发现和解决存在的问题。

3、所属单位发现对方当事人在合同履行中存在问题时，要积极与各方协商，积极咨询、听取法务部人员的建议，要及时依照合同所赋予的权利及法律程序督促对方履行，并做好证据材料的收集工作；对方当事人经过催告仍不履行，或已经丧失履约能力的，要及时依法解除合同，情况十分复杂的，要及时向集团公司汇报，经过集团公司统筹意见后，采取相应的措施。对自身在履行合同文件过程中所存在的问题，要及时纠正。

八、加强内控，防患于未然：各公司随时对经营过程中已经产生的问题进行梳理，不要等到事情几乎不可挽回或挽回成本已然巨大再采取补救措施（如进出口公司），发现问题要及时向法务部及相关部门汇报。

九、加强对在外地的分公司（项目部）法律事务的管控及管理，对项目经理进行谨慎的选拔任用，在确定项目经理时，要考察该人员的实际履行能力，业务素质、人品道德、工作作风等因素。

十、对于案件及债权的管控：

1、对全部债权进行梳理，对可能超过诉讼时效的采取补救措施,对证据存在缺陷的及时采取补正措施。

2、对不同的债权采取分类处置方案，尽可能及时处理，太久的搁置或催收将增加债权落空的可能性。

3、法务部在收到法院传票等诉讼材料、有关部门的待处理单、律师函等相关案件材料后，做好收案工作，及时联系相关单位及负责人，把相关材料复印件转到相关部室及所属单位。

4、在法律纠纷处理过程中，未经分管领导批示，任何人不得向对方作出实质答复、提供文件资料，案件知情人应坚持保密原则，不得泄露案件的信息内容。

5、对于案件处理进程中所需要的必要条件和关系协调，涉案单位应积极、主动配合法务部或所聘律师开展针对性工作，保证案件处理的顺利进行。根据案件情况、纠纷性质，选择和解、调解、仲裁、诉讼中最适合的纠纷解决方式，将损失减至最低。

6、加强对法律纠纷案件的管理，定期对所属单位发生的法律纠纷案件情况进行统计，并对其发案原因、发案趋势、处理结果进行综合分析和评估，建立健全防范法律风险的机制。

7、案件处理完毕后，由法务部负责对全案情况进行总结，形成材料，并向有关部门、人员酌情通报，条件允许可作为法制宣传教育材料加以运用。法务部应当系统、全面地对案件材料进行整理归档，发挥好信息库作用。要充分利用自身案件资源，定期统计分析，及时总结经验和教训，不断提高处理纠纷的水平。

十一、本建议书适用于川开集团公司和子公司、分公司、项目部及所有的控参股公司。

第三篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龙岗街道南约社区汉田居民小组 乙方: 身份证号码: 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。第一条 前言

1、甲方土地使用权情况：位于深圳市龙岗街道汉田社区返还的土地，坐标号为J1: J2: J3: J4: 占地面积约7383平方米。

2、乙方自行组建具有独立资格的施工企业。

3、在此合同约定没有完成之前，任何一方都无权用此地进行质押。第二条 合作建房

1、甲方同意提供依状上述第一条所指地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成两栋十七层的商住楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

2、甲方把土地交给乙方合作开发建房，乙方必须向甲乙双方共管的账户打入2000万人民币，待施工时作为进度款返还乙方。

3、甲方保证提供合作建房土地权属清楚，来源合法，未转让、出租、抵押，未被法院查封等。第三条 建房资金

1、建房资金全部由乙方提供。

2、建房资金指开工至房屋验收合格的所有建筑成本（含图纸设计、广日电梯等、公共通道、消防楼梯、附属工程、增加变更批文等费用）。第四条 报批手续

甲方委托乙方负责协调相关部门办理开工手续，并以其他途径获取批文，所需活动经费1100万元人民币计入建筑成本。第五条 设计、建筑

1、工程建筑的招标、施工由乙方负责，甲方负责设计、监理，招标费用由乙方负责。

2、工程设计的招标工作应在本合同生效后的20个工作天内完成，整个建筑主体工程封顶应在本合同生效后的三个半月内完成，封顶后三个月内完成整个工程的竣工，即建筑施工期约为215个工作天，特殊情况除外。第六条 产权分成

1、全部建筑资金由乙方提供的产权分成：甲方拥有两栋楼房的25%的房屋产权，乙方拥有两栋楼房的75%的房屋产权。

2、全部物业管理归方拥有和支配。

3、甲、乙双方按套房内毛坯建筑标准和约定的公共装修标准进行产权交接。双方各自处置房屋所得，互不干涉。第七条 违约责任

1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作，或在本合同生效后第30天未开工，或在215个工作天内未完成竣工。甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损

失。

2、由于不可抵抗的自然灾害，地震、战争、**等解除合同。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还乙方。但是土地上的建筑物归甲方所有，双方免责且互不追究。

3、由于乙方资金短缺或者其他人为因素造成不能继续施工超过十天的，视乙方无能力施工而解除合同。乙方的全部债务，所欠工人工资、材料款等与甲方无关。其乙方工程的全部投入物业等全部归甲方所有，以物赔偿因违约使用甲方土地的违约金（从合同签署日期开始）和土地归还甲方所用的费用。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还给乙方。

4、乙方无特殊情况下未按期完工交付甲方，则乙方须付给甲方滞纳金。

5、违约金、滞纳金均按每平方米/每天/五元计算。第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商。协商不成，应申请仲裁或依法向人民法院起诉，仲裁裁决或法院裁决，对双方均有约束力。第九条 特殊约定

乙方先行交付350万元人民币办理活动批文时，甲方将以自有物业抵押给乙方。第十条 合同份数

本合同一式二份，双方各持一份，自签名之日生效。

本合同全文以打印当字为准，任何手写或涂改（双方当事人手签名除外）无效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

签订日期：2010年12月11日

第四篇：合作建房合同样本

合作建房土地分割合同

合作甲方： 身份证号：

地址：

合作乙方： 身份证号：

地址：

根据《中华人民共和国土地管理法》和其它相关法律的有关规定，甲乙双方就合作建房分摊土地事宜，按照“平等、自愿、合法”的原则，签订该土地分割合同。

一、土地情况： 土地证号码： 土地座落：

土地面积：109.4平方米 土地用途：住宅 房屋建筑面积：643.36 土地按建筑面积分摊，分摊系数为0.17其中分割给：

XX住房和杂房分摊面积为：平方米 XX住房分摊面积为：18.75平方米 XX住房和杂房分摊面积为：19.83平方米 XX住房和杂房分摊面积为：19.85平方米

XX住房和杂房分摊面积为：平方米

二、该产权清晰，无纠纷。否则，甲方违约，该合同无效，并赔偿乙方全部损失。

三、双方约定建造房屋所需资金由乙方负担，建成房屋后甲方应协助乙方进行土地分割，甲方则提供土地。

四、本合同经双方同意、盖章，并经有关主管部门审查批准有效。

五、双方议定乙方一次性建房所需资金。

六、本合同签订后即生效，双方应认真履行本合同所规定的条款，如甲方中途反悔不卖，须以定金的两倍赔偿乙方，如乙方反悔不买，则定金归甲方所有。

七、甲、乙双方应遵守国家土地政策、法规，并按规定交纳税费。

八、本合同未尽事项，甲、乙双方可另行协议，其补充协议经双方签字后与本合同具有同等效力。

九、本合同一式叁份，甲、乙方各执一份，土地管理部门一份。

十、双方在履行本合同过程中如有纠纷，可选择向人民法院提起诉讼。

甲方： 乙方：

年 月 日

第五篇：合作建房合同

二、房屋以及土地所有使用权

楼房建成后，属乙方自建的房屋以及土地永久归乙方所有使用，乙方对自己所有的部分房屋享有居住、修缮、自由出转、出租、赠予、继承等全部权利，甲方一家无权干涉。

三、甲方所提供的房屋地基和四邻边界线清楚，甲方必须出面协调村、社及相关部门，以保该房的建设顺利进行。

四、征用补偿问题

如果将来国家征用或拆除，该房屋以及土地的所得补偿款：属于乙方的房屋归乙方所有，属于甲方的房屋归甲方所有，甲方保证配合乙方共同办理有关补偿手续。

五、违约责任

甲、乙双方必须遵守合同的约定去履行，不管今后发生什么情况，任何一方不得以任何借口或理由违约，否则由违约方承担一切责任。

六、本合同协议一式两份，双方各执一份，合同经双方协商满意后签字即生法律效力，双方必须共同遵守执行。

甲方代表：身份证号码：

合建房：

乙方代表：身份证号码：

二零一一年月日