第二部分：房地产基础知识培训教材 - 精简版

第一篇：第二部分：房地产基础知识培训教材 - 精简版

分为三个大部分：  房地产基本制度与政策  房地产相关知识  房地产常用概念解释

三、国有土地使用权出让

1、国有土地使用权出让的概念：

国有土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、土地使用权出让的方式和年限：

1)依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式：

 招标  拍卖  挂牌  协议

2)土地使用权的出让年限：

 居住用地：70年  工业用地：50年

 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年  商业、旅游、娱乐用地：40年  综合用地或其他用地：50年

“区位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关）的距离，周围环境、景观等„

商品房交付使用：

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，并提供两书一表，两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表即《商品房竣工验收备案表》

《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。注：住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

房地产交易管理制度

商品房销售管理

1.商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。2.申请商品房预售所需资料：

 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

 投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明；  工程施工合同及关于施工进度的说明；

 商品房预售方案（应包括商品房位置、面积、竣工日期、分层平面图）；  商品房预售许可申请书；

 开发企业的《营业执照》和资质证书；

3.商品房预售的条件：

1)已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用证书》； 2)持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

3)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确

定施工进度和竣工交付日期；

4)已办理预售登记，并取得《商品房预售许可证》

1.共有建筑面积的分摊：

1)不应分摊的建筑面积包括：

 独立使用的地下室、车棚、车库；  作为人防工程的地下室、避难室（层）；  用作公共休憩、绿化等场所的架空层；  为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；

 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

2)应分摊的建筑面积包括：

 作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管

理用房的建筑面积；

 单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

物业管理制度

一、物业与物业管理

1.物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

2.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.物业管理企业的概念： 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。

二、物业管理实施

  物业管理的主要三个环节：物业管理准备阶段、前期物业管理阶段、物业管理 物业管理企业的资质等级：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。

（企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信、内部规章制度）

其层高也受到限制。所以这种建筑正逐步被钢筋混凝土结构的建筑所代替。2)钢筋混凝土结构建筑

该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。此类结构建筑的特点：结构的适应性强、抗震性能好、耐用年限长。从多层到高层，甚至超高层都可以采用，是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构形式。

钢筋混凝土结构建筑的主要结构形式有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。3)钢结构建筑

主要的承重构件都是由钢材承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的厂房等。

1.按建筑物的层数分类：

1)低层建筑，指1~3层的建筑。多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。

2)多层建筑，指4~6层的建筑，多为居民住宅楼、普通办公楼等。3)7~9层为中高层建筑。

4)高层建筑，指10层以上（含10层）的建筑。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的分高层（但不包括总高度24m的单层建筑）。

5)建筑总高度超过100m的，不论是住宅，还是公共建筑，综合性建筑，均为超高层建筑。

2.变形缝

为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物相邻部分结构的差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、建筑结构破坏二设置的将建筑物垂直分开的缝隙。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。

 伸缩缝：也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。伸缩缝的宽度一般采用20-30mm。

 沉降缝：是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生的不均匀沉

降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。沉降缝的宽度与建筑层数有关。

 防震缝：是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响。根据抗震设计规范规定，抗震烈度9度以上的地区，都有关于抗震缝的设计要求。

三、建筑给水设备

违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。按揭

按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

个人住房抵押贷款

是借款人购、建、修住房时以借款人或 7

销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。生活机能

指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

[房产权属登记和交易税费术语] 房地产产权

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。产权置换

是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

变更登记

是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋所有权登记发证

是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。转移登记

是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

所有权证

指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。

共有权证

指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。

他项权利

指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

房屋权属登记

是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋权利人

是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。房屋权属证书

是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。注销登记

是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

他项权利登记

是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。——法律、法规规定的其他情形。五 证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规

划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

房地产交易手续费

是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。目前为了促进房地产销售，国家出台优惠政策，初次购买90平米以下住房契税按1.0%收取，90-144平米按1.5%收取，144以上按3%收取。西安市政府对于在2008年9月4日至2009年12月31日在西安城六区（含四个开发区）购买９０平方米（含９０平方米）以下商品住房或购买１４４平方米（含１４４平方米）以下二手住房的，购房户按购房款总额的１．５％享受政府财政补贴； 购买９０—１４４平方米（含１４４平方米）商品住房的，按购房款总额的１％享受补贴；购买１４４平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的０．５％享受补贴。目前已经取消此优惠政策。印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

土地收益金

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给

[城市规划术语] 居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。容积率

容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑总面积，其容积率为0.4。

日照间距

指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于1:1.2。绿化率

是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

建筑密度

指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

住宅平均层数

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）

道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

生地

还未开发，尚有青草，未规划作用。七通一平(熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平(净地)是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。[建筑名词] 错层式住宅

是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

跃层式住宅

是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。

复式住宅

是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。TOWNHOUSE 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。框架结构住宅

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构住宅

砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等。

混合结构

是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建筑。砖木结构

是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。钢结构

是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构

是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。智能化住宅如何分类？ 一

玄关

玄关就是登堂入室

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

露 台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。[房产描述术语] 套建筑面积

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。住宅使用面积

是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。住宅建筑面积

是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

公有建筑面积

共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。面积误差比

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）x100%/合同约定面积 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平摄影全部计算建筑面积，未封闭的阳中按水平投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。得房率

是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。商品房维修基金

是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。房改房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。

第二篇：房地产基础知识培训教材

房地产基础知识培训教材

引言

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房地产基本知识介绍

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第一节 房地产业与房地产市场

一、房地产的涵义

1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而方，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性。

2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。

二、房地产市场的涵义及其特点

1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。

2、房地产市场特点：

(1)市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。(2)市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。(3)市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。(4)市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。(5)市场调节机制与计划调节机制共同作用。

3、房地产市场的分类

(1)房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。

按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。

按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。

第二节 房屋建筑基础知识

一、建筑业基础知识

1、房屋建筑分类：

按使用功能分为居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分为：

一、24米以下非高层建筑

二、24米以上为高层建筑

三、100米以上为超高层建筑

2、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类：

(1)钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等）

(2)钢和钢筋混凝土结构（房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。

(3)钢筋混凝土结构

(4)混合结构（房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其 它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主）

(5)砖木结构（房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋）

（6）其它结构

3、房屋建筑按结构承重方式分类：

(1)叠砌式（以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上）

（2）框架式（用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载，楼板搁于梁上，以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件）

(3)剪力墙式（当房屋的主体结构全部采用剪力墙时，即为剪力墙结构形式，在高层建筑中大量采用这种形式。优点：侧向变形小，承载力高，整体搞震性好，缺点：灵活性不够。用于15-40层高层住宅建筑。）

(4)框架——剪力墙式（在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙，便形成此结构，常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑，框剪结构可发挥结构和剪力墙结构的长处，克服它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。）（4）筒体式。

4、房屋建筑的构件

一幢建筑物一般是由基础、墙（柱）、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所构成。基础：是位于建筑物最下部位的承重构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。

墙：是建筑物的承重的围护构件，作为承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础；作为围护构件，处墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。

楼地层：是楼房建筑中水平方向的承重构件，有楼板层和地面之分。楼板层承受着家具、设备和人的重量，并把这些荷载传给墙或柱，同时还对墙起着水平支撑作用。地面或地坪，承受首层房间的荷载。

楼梯：是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。屋顶：是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和结构层两部分组成，层面层用以抵御自然界面、雪及太阳辐射对顶层房间的影响；而结构层则承受着房屋顶部荷载交将这些荷载传给墙或柱。

门：是供人们内外交通和隔离房间之用；窗则有采光和通风同时又起分隔和围护作用。

5、目前上海地区的物业主要可以分为以下几类：

（1）公寓 公寓是具有分层住宅形态，各有独用的厨房、卫生间的独立居住单位。每一居住单元房间较多，居住面积较大，设备和装修也较高级。一般有两种式样：公寓大楼和里弄式公寓。

（2）花园住宅

花园住宅的结构，早期以砖木结构为主，后期则以混合结构为主，设备方面大体与公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比较紧凑、合理，设有卧室、厨房和卫生间。近年来大量建造的新建住宅还布置了客厅。这类房屋一般分为高层住宅和多层住宅两种，前者设有电梯，均为钢筋混凝土结构；后者多为混合结构，少数为钢筋混凝土结构。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄内接连式新颖住宅，平面布置比较紧凑，卫生设备齐全，主要是混合结构和砖木结构。其式样有两种：新颖新里和普通新里，前者式样新颖，卫生设备在两套以下，有的还有暖气设备；后者式样一般，装修设备等较前者为差。（5）旧式里弄 装修经济，一般仅有水电。

（6）简屋

二、房地产价格

1、房地产价格的构成：三个部分：

一、物质消耗支出、二、劳动报酬（工资）支出、三、盈利。

具体包括：

(1)土地取得费用；(2)前期工程费；(3)房屋建筑安装工程费(4)基础设施建设费；(5)公共配套设施建设费；(6)经营管理费；(7)销售费用；(8)利息；(9)利润；(10)税费

2、房地产价格的影响因素

主要因素有：

一、供求状况、二、位置物理因素、三、环境、四、行政经济、五、经

这类住宅建造年代较早，以砖木为主，平面布置紧凑，一般指砖墙、木屋架、瓦屋面三者不全，无设备的简单住宅。济因素

六、人口

七、社会、八、心理、九、国际环境

3、房地产估价方法：(1)市场比较法；(2)收益还原法；(3)成本法

第三节 房地产交易的政策与法规

一、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事项。

二、房地产交易的原则

(1)房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则

(2)接受国家价格管理原则(3)遵守出让合同的原则

三、房地产转让的程序

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书，当事人 的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。

(4)房地产管理部门核实申请的成交价格并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估。

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。(6)房地产管理部门核发过户单

四、转让合同内容

(1)双方当事人姓名或者名称、住所(2)房地产权属证书名称和编号(3)房地产座落位置、面积、四至界限(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限(5)房地产的途径和使用性质(6)成交价格及交付方式(7)房地产交付使用的时间(8)违约责任

(9)双方约定的其他事项

五、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

(一)商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

(二)商品房预售的条件

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(3)01年1月1日后，申请商品房预售的，应达到的工程进度标准调整为：七层以上（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上的（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。

00年12月31日前申请商品房预售的，按调整前的工程进度标准执行（投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经合格）

(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证。

六、商品房的税收

（1）契税0.75%，（单位和个人在1999年8月1日后，2000年12月31日前购买1998年6月30日前已竣工验收、取得住房交付使用许可证的空置商品房可免征契税。

（2）印花税，万分之三

（3）交易手续费：购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米3元的交易手续费，全部由开发商承担。存量住房交易手续费标准国家规定每平方米可以收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50%（4）合同登记费：100元

第四节 专业名词术语

1、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，7 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

2、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地

使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。

4、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

5、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立的条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的经营场所；3有符合国务院规定的注册资本；4有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员足够的专业技术人员；

5、有100万元以上的注册资本 6法律、行政法规规定的其他条件。）

6、房地产中介服务机构包括：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。

7、房地产可分为：

(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。

(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

8、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求。

9、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。

10、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何为“七通一平”（达到最终要求，费用均计算在土地出让金计算成本）达到了人口居住的要求，“七通”是指通供电、通供水、通排水、通电讯、通供热、通供气、通道路，“一平”指土地平整。

12、计算公式：

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

即=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 容积率：建筑总面积/土地面积

建筑密度：建筑占地面积/建筑用地面积（基地）之比 建蔽率：建筑占地面积/土地面积 × 100% 建筑占地面积：是指建筑底层所占的土地面积 绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 居住建筑面积：是指卧室、厅（按一半计）的结构墙面之间的面积。居住使用面积：是指卧室、厅、过道、厨房、卫生间、壁橱等面积之各。

建筑面积是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。它不仅是建筑工程的重要经济技术指标，而且还是决定房产价值的重要因素之一，在房地产交易日趋成熟的今天，房价的计算就是以每建筑平方米的单价来作为计价单位的，所以建筑面积的计算显得尤其重要。我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分所占的面积，方构成建筑面积。

公用建筑面积：总建筑面积—总套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共用建筑面积分摊系数之积。（封闭式阳台：面积计算100%、敝开式阳台：面积计算50%）阁楼、露台，一楼花园，一般赠送

建筑红线：是指建筑物的外立面所不能超出的界线

13、住宅交付时的要求

(1)交付使用许可证，入住许可证(2)质量保证书(3)产品使用说明书

前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）；

14、何为代理，何为中介？二者区别

代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。

中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。

第三篇：房地产销售基础知识培训教材

地产培训教材 1 第一章

项目规划

一、规划知识

1.建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。2.日照系数： 多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西南偏东或南偏西 角度 所建地区 0－30˚ 南偏东或南偏西 30˚以上 改造区片 新建区片 高层建筑与居住建筑的间距： ≥1.2 ≥1.5 ≥1.1 ≥1.0 高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑； 多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑； 建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3.建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4.建筑退线要求： 建筑主体高度 道路宽度 小于或等于20米 大于20米 3 5 小于或等于24米 大于24米小于或等大于50米 于50米 6 10 10 15 2 5.道路红线 boundary lines of roads 规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6.建筑红线 building line 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7.建筑密度 building density,building coverage 地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 8.绿地率 greening rate 城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。9.容积率 plot ratio , floor area ratio 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积 10.什么是确定规划设计要求 任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容：（1）给定与建设项目有关的道路红线； 3（2）给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求；（3）建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等；（4）城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺；（5）涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见；（6）建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求；（7）临街建筑的退让道路红线要求；（8）必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等；（9）其他要求。11.规划设计条件包括哪些内容 《城市规划法》第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括：（1）该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2）根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。（3）综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。（4）该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。（5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。（6）提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。（7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8）有关的特别要求，如人防、净空限制等。城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。4 12.各种建筑类型容积率对比： 独栋别墅：0.3 ~ 0.4 联排别墅：0.6 ~ 0.8 多层住宅：小于1.5

二、建筑部分 1.建筑类别与层数 建筑类别 层数区间 别墅，TOWNHOUSE 2.5~3.0 洋房 4.5 多层公寓 5.5~6.0 小高层 7.0~9.0 高层 10层以上 超高层 100米以上 2.基座面积估算阶段经济范围： 建筑形式 基座尺寸或面积 建筑面积 双拼；TOWNHOUSE 6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220 洋房 24.5x(11.0+6.0)600 多层公寓；板高(45.0～50.0)x(12.0~13.0)基座x层数 点高 450～650M2 基座x层数 5 地下车库车位 地上车位 3.电梯的设置： 35-40 M2 25 M2 35(40)x车位数 25x车位数 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。4.双电梯的设置： 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。5.封闭楼梯间： 是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。6.防烟楼梯间： 是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于6m2，并设有防排烟设施)或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。7.关于连廊： 板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊

三、结构部分 1.结构形式的确定 一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为8度外，其他地区均为7.5度）（1）≤7层（6.5层计为7层）：一般采用砖混结构（8度区为≤6层）（2）≤12层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）（3）≤16层：一般采用短肢剪力墙结构（4）>16层：一般采用剪力墙结构 以上为一般规定，但是也有例外，如半岛豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混 6 结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不认同框轻结构）。2.建筑物高度的成本界限： 从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构30m为界限，对于剪力墙结构80m为界限（此限值尤为突出，亦即当总高稍稍超过80m时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过100m或120m）注：100m为7度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为7度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建筑，成本、设计施工难度、周期将大幅度增加，在我们的项目操作中应不予考虑）3.建筑形体要求： 在土地阶段的地块建筑物初步布置中，应该充分考虑建筑物的高度、长度、宽度的比例关系，这在结构规范中有明确规定：

6、7度地区 砖混结构 框架结构 剪力墙结构 4.施工图设计周期： 在本项中以一个假设项目举例说明施工图设计时间。假设项目A总建筑面积为15万平米，分三期开发，一期均为五层半的砖混结构住宅，二期均为9层的框轻结构住宅，三期均为24层剪力墙结构点式高层住宅，各期建筑面积均为5万平米，且假设每期中的所有单体的施工图设计均全面展开（考虑施工图设计院配备足够的设计人）。（1）一期施工图设计时间大约为35天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后10天后可完成基础图（如需打桩，则完成桩位图，再7天后完成基础图）。（2）二期施工图设计时间大约为45天。高度与宽度的比值 6、7度区 2.5 4 6 8度区 2 3 5 长度与宽度的比值 6、7度区 8、9度区 无伸缩缝单体长度不超过50m 6 5 7 其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图（在天津地区，此层数建筑一般需要考虑做桩基础），再10天后完成基础图。（3）三期施工图设计时间大约为60天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图，20天后完成基础图（含地下室结构图纸）。注：如打桩、试桩总共时间少于20天，可在完成桩位图设计10天后，完成基础底板结构图纸，供施工现场进行底板施工。8

第四篇：自创房地产基础知识培训教材

房地产基础知识培训

第一节 房地产

一、房地产的概念 ▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地

产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a)二者属性不同； b)二者增值规律不同； c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。

二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。▲房地产的经济特征 a)生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅1—3层

多层住宅4—6层

中高层住宅12-16层 16层以上为高层住宅

四、土地使用权的获取方式：

1、出让：1．土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护

2、划拨：土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给

五、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用

1、拆迁费用：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。

2、土地出让金：

指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款

六、土地的使用年限

住房用地70年、工业用地50年、科教、文体、卫生用地50 年

商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年

第二节

房屋产权性质

按房屋产权性质可分为：商品房、公房、经济适用房，已购公房。

1、什么是商品房

商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部

门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物

2、什么叫经济适用房

国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜，但是位置相对较偏，而且需提供较多证明，审批后才能购买，房号很不容易获得。

经济时用房在5年内不得买卖，5年后买卖需补差价（按当时房价，政府在有个估价，按估计补差价）。

根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

3、什么是公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。包括军产房、校产房、央产房等。

使用权房

住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房；二是以市场价格

租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业

单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差

价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一

种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。

单位产权房(或系统产权房)不可售公房

是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

4、已购公房

又称房改房。是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同

住成年人工自1994年以来，按照出售公有住房方案购买的公有住 房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权证的，均可上市出售。

第三节：房产市场分类及房屋预售条件

市场分类：

房地产一级市场

 指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

房地产二级市场

 指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；如:①向发展商购买的商品房；②企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；③市区住宅局出售的福利房或微利房。房地产三级市场

 指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；如:房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等

房屋预售所需

1、五证两书”：

五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：

商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。

2、预售的条件：

⑴已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。⑵持有其余三证。

⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证

第三节 专业名词

一、房屋类型的分类：

1、按建筑材料分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构

a、砖木结构----承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

b、砖混结构----承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

c、钢筋混凝土结构----承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

d、钢结构----承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2、按建筑物类型分为：板楼、塔楼、其他

3、按房屋内部结构分为：平层、错层、跃层、复式

二、小区

1、小区占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积

2、小区建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和

3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。

4、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

5、三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整；

6、五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地

7、七通一平:指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

8、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。例：银行、交通、医院、学校等。

三、房屋内部

1、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的总建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积

公摊面积：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算

2、住宅的开间：住宅的开间就是住宅的宽度。在住宅设计中，住宅的宽度指一间房屋内一面墙皮到另外一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0—3.9米，规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性

3、住宅的进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效节约用地。但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不能任意地扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

4、住宅的层高：是指下层地版面或楼板面到上层楼板下表面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

5、住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高—楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

6、玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所

7、地下室：

地下室顶板的底面标高高于室外地面标高的称半地下室，即房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3，且小于等于1/2 者。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题。地下室顶板的底面标高低于室外地面标高的，称为全地下室。

影响房屋价格的因素：

• 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

• 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

• 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）

• 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

• 房屋的市场价格定位

• 房屋的供需状况

• 物业管理公司的口碑

• 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

• 政府因素、土地价格的变动 • 其它因素

二手房交易市场：（4个阶段）

1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式

1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升

2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升

2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易

不能正常上市出售的房屋范围：

1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的

5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装

修费用的

6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价 款及装修费用的

7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的

第五篇：电镀基础知识培训教材

欣宇科技（福建）有限公司之培训教材

电镀基础知识

讲师：尹松

电镀：利用电解原理，使金属或合金沉积在制件表面，形成均匀、致密结合力良好的金属层的过程。

抛光：借助予高速旋转的抹有抛光膏的抛光轮，以提高金属制作表面光亮度的机械加工程。抛光应注意哪些问题：

1、轮子选样

〈塑胶产品必须用纯棉布轮，并具叶片与叶片之间必须有夹层布，防止产品烧焦〉根据产品的大小选择不同叶片的抛光轮。

2、抛光的转速 正常情况下，1200转/分左右

3、抛光膏的选样：红膏、白膏、青膏（绿膏）油性越大，抛光膏越难除掉，卫浴件应该尽量使用红膏，抛光纹路太粗选择抛光浆。

4、抛光的技巧：抛光轮要保持柔软，抛光膏要每次少打勤打，要轻抛不能重抛，手势要均匀；

除蜡：1.温度60-65 ℃

2、超声波注意频率的大小〈手感不扎为宜〉

2.除蜡工艺：超声波除蜡（3-5分钟）→手工海棉擦洗→超声波除蜡3分钟左右。上挂：

1、每批产品在上挂之前作抽检工作；

2、挂具的选择是否合理，是否有按QC工程图上选择。另挂具

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弹性太强会引起产品变形，弹性太弱会引起产品脱挂。

3、挂针是否靠胶，上挂的手法是否正确；

4、挂具有无破胶，针尖是否有空隙，挂具有无退干净；

5、上挂产品是否有黄油、涂料乃至胶质物质；

上机：

1、灰巴有无擦干净；

2、挂具是否靠得太近有无错位上机；

3、上机的产品有无松动、掉落；

1、挂具是否摆放到固定位置； 除油：

1、除去产品表面附着的灰尘、手印、油印等污渍，所含的NP-1对产品表面具有深胀作用。另温度应在控制范围以内，温度会提高碱性盐类的水解，加快动植物油的皂化过程，增加反应速度，加快溶液的循环，使后面的粗化较易进行。

2、除油不彻底会导致镀层与胶件结合力差，并且外观会出现大理石花纹。

3、外观判定：水洗后产品不挂水珠为止。

4、温度45-55℃，时间2MIN。亲水：

1、中和前面的碱、并进行微蚀粗化。2.45-55℃，时间2MIN。粗化：

主要将ABS塑胶表面之B组分氧化，使之胶离成为一个个小坑，从而使产品表面变得“粗糙”，使无电镀镀镍层可以附着，该工序是将来镀层

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结合力是否优良的关键。粗化效果的评定：

1.外观判定：

粗化不足：表面光滑、有光泽、对强光源反射好（影响结合力）粗化适当：表面平滑、微暗、不反光，水滴下时均匀成线。

粗化过度：表面平滑、明显发暗，呈白色绒状，重则表面出现裂纹，疏松。2.温度60-67℃ 中和：

主要成分是亚硫酸钠或盐酸，主要是还原或中和塑胶表面的铬酸，减少对后面工序的污染。

温度：室温。注意：挂具破胶、产品肓孔太深、六价铬离子很难清洗到位,产品出现漏镀。敏化：

将经中和后呈弱碱性的产品表面酸化，以方便NP-8活化的进行。（室温）催化：

具有很高活性的金属胶体微粒，该胶体很容易吸附于经粗化后的塑胶产品表面。使胶件表面吸附一层含有催化性的胶体钯颗粒，能够与工艺中的化学镍发生催化作用而产生较为均匀的镍合金沉积。

1、温度20~30℃，温度过低，催化效果不好（出现漏塑）温度过高，会缩短溶液的使用寿命，并且挂具易沉积

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2、催化过度：使活性金属在表面还原过度而形成不连续膜层，也会使结合力下降。解胶：

将附着于产品表面的钯胶体的外层组分二价锡离子脱去，露出具有催化活性的金属钯微粒。

温度：40-55℃ 化学镍：

镀液中硫酸镍与次亚磷酸钾在钯催化剂的作用下反应。产生化学镍镀层，使塑胶具有导电性。温度：36-42℃

镀层沉积速度低

1、镀液PH值太低

2、镀液浓度太低

3、还原剂浓度太低

4、镍盐浓度太低

5、铬合剂浓度过高 焦铜前活化：

除去产品表面的氧化膜，使之后的金属镀层结合力良好。焦铜：

利用电化学方法在化学镍上镀一层铜，提高镀层的导电性。若直接进行光亮镀铜，化学镍镀层较薄。将难以承受高的电流密度，故需要先预镀一层均匀的延展性良好的镀层，使之电流承受力提高，经方便光铜的电镀。注意：焦铜在空气中不可暴露太久，太久会变色，不允许空挂进入下道工序。

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温度：45-55℃ 活化：

每道电镀工序间要进行活化，除去产品表面的氧化膜和镀层表面多余光剂等，使镀层和镀层间的结合力良好，减少电镀起泡。光铜：

光铜具有较高的光亮度，良好的填平能力。温度：20-30℃

1、光亮度不足：A、光亮剂失调B、CuSO4偏低C、阳极布置不匀 D、电流偏低 E、H2SO4偏高 F、Cl-过高

2、毛刺：A、H2SO4偏低 B、阳极质量有问题（使用发现无棕黑色薄膜）

3、树枝条纹：→Cl-少 半光镍：

为铜层的保护层，镀层不含硫，有较佳防蚀性能 温度：52-60℃

光镍：为半光镍的保护层，同时为最后镀铬提供良好的底层金属。温度：52-60℃

温度：温度对镀层内应力影响较大，10~35。C：有明显下降;55~60。C镀层内应力稳定；

电流密度：电流密度过大→镍层出现白雾；

电流密度过小→镍层没亮度（尤其中间产品）阳极：阳极少→引起镍层发雾；

问题：镍产生针孔的原因：

1、镀镍时阳极有氢气析出，吸附在镀件的表

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面上，阻碍着镀层金属的沉积。

2、镀液中的小气泡（过滤机漏气）或油类物质的滞留

3半固体的非导电粒子也能产生针孔。无整平镍: 公司亮雾对比产品的主要镀槽，只有亮度无填平性，且耐蚀性能优越。温度：45-55℃ 雾镍：

使产品表面呈现珍珠般光泽的装饰性效果。温度：48-52℃ 光铬;镍层的保护层，防止镍层氧化。铬层硬度大，耐腐蚀，厚度不能太厚，一般控制在0.15-0.3UM之间。温度：36-43℃ 三价黑铬 三价白铬

镀铬特点：

1、在镀铬过程中，由铬的含氧酸即铬酸来提供获得镀层所需的含铬离子（其他单金属电镀都是由其自身盐来提供金属离子）属强酸性镀液。在铬酸镀液中，阴极过程相应复杂，阳极电流大部分都消耗在析出氢气及六价铬还原为三价铬两个副反应上，故镀铬过程阳极电流效率极低，一般在8%~18%

2、在镀镍液中，必须加一定的局外阴离子，如SO42-等，才能实现金属铬的电沉积过程。

3、镀铬需要采用较高的阴极电流密度，又由于阴极及阳极之间析

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出大量的H2、O2，尽管铬酸的导电性很好，仍需采用大于12V的电源。

4、阳极不能用金属铬而是采用了不溶性的铬合金，镀液内由于沉积出铬，及其他消耗，故铬的补充要依赖于添加铬酸来解决；

5、镀铬液的分解能力及覆盖能力极差，欲获得均匀的铬层，必须采取一些措施，保护阴极及辅助阳极等。

6、镀铬的操作温度和阴极电流密度有一定的依赖关系，改变二者的关系可获得不同性能铬镀层，阴极电流效率随铬酸浓度的升高而下降，随温度升高而下降，随阴极电流密度的提高而增加。