土地储备融资分析

第一篇：土地储备融资分析

土地储备的融资方式分析

随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。目前，各地土地储备中心大都面临资金严重短缺的问题。

一、城市土地储备机制的运作过程

城市土地储备运作过程包括土地征购、土地整理、土地储备和土地供应四个阶段，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。由于土地资产价值巨大，土地整理费用(特别是拆迁、安置费用)比较高，在土地征购、整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件，并且要到土地供应阶段才能收回。因此，土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转，而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一。

二、土地储备融资的必要性分析

土地储备资金来源主要包括政府财政收入、银行贷款和土地销售收入三种形式。一方面为土地储备中心提供资金来源，另一方面在土地供应后收回资金。为了保证城市土地基金的积累和发展，收回的资金在总体上必须大于全部占用的

资金成本。这样才能为城市政府积累财政收入，为落实有关土地政策提供财力保证。在现阶段，土地基金的自有资金还十分有限，土地储备中心运作的主要资金来源依靠各种融资解决，资金成本压力很大，风险控制和融资管理就显得十分迫切和关键。

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。土地储备机制的功能是通过对城市土地资产的优化配置，达到社会经济全面持续发展的目的。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储备制度的正常运作。

财政拨款有以下特点有无偿性、无风险性、不确定性和有限性。且财政拨款的时间经常受到各种因素的限制，拨款时间和交易时间的错位性影响了土地一级开发的运作。政府拨款一般是前一年度的年底做计划，然后拨款，但拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，这个不一致不利于土地征购和储备目标的实现。

所谓土地出让资金收回，是指土地储备中心在土地征购或者整理过程中，可以通过将前一年度的销售收入作为本期土地开发的资金来源。土地出让资金可以作为项目的自由资金，其无风险、成本低。

三、融资方式分析

（一）土地储备银行贷款融资模式。

通过银行贷款筹资是土地储备中心向银行等金融机构通过贷款方式融通资金，其中银行贷款筹资是最主要的贷款筹资。贷款在土地储备中发挥了重要的作用，占资金来源的比重也较大。银行贷款筹资的特点是有偿性、风险高、贷款程序复杂且成本高，但贷款的优点是资金来源比较广发，方式也灵活多样。

此外可以考虑土地信托方式，信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用，投向于具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题。从社会效益来说，信托资金参与土地开发整理，有利于整理闲置、分散的土地，在加快城市建设方面也具有巨大的社会效应。

但无论哪种方式的资金来源，都具有着一定的融资风险。当债务资本比率较高时，投资者将负担较多的债务成本，并经受较多的负债作用所引起的收益变动的冲击，从而加大财务风险；反之，当债务资本比率较低时，财务风险就小。它有两层含义：一是指负债筹资导致土地基金所有者收益下降的风险；二是指负债筹资可能导致土地基金财务困难甚至破产的风险。

第二篇：土地储备融资模式

（一）财政拨款

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为

（二）银行贷款

银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。

（三）土地储备收益

土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。

以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。

创新的土地储备融资模式

（一）土地信托

土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。

（二）土地基金

土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。

（三）土地置换

土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。

（四）土地债券

土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

第三篇：严控土地储备及融资规模

严控土地储备及融资规模

《经济参考报》记者从权威渠道获悉，根据国土部等四部委近日联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。

在国土部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的这份通知中，明确提出国土资源主管部门将统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》规定，建立土地储备机构名录。然后将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会。地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。

按四部门要求，土地储备总规模和融资规模将被严格控制。土地储备机构优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。除了这些，还应组织开展对储备土地的前期开发。

土地储备机构经过审核确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。

省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发融资规模控制卡，明确可融资规模并同时反映已发生的融资额度。银行业金融机构拟批准的融资额度累计不得超过可融资规模，对本年融资额度已达到可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。土地储备融资资金应按照专款专用。纳入储备的土地，不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。国有土地收益基金要按规定比例及时计提，并按规定用于土地储备，不得挪用。

第四篇：房地产融资分析

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

第五篇：土地储备管理办法

《土地储备管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100 号)等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部 财政部 中国人民银行

二○○七年十一月十九日

土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。

第二章 计划与管理

第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等共同编制土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条 土地储备计划应包括：

(一)储备土地规模;

(二)储备土地前期开发规模;

(三)储备土地供应规模;

(四)储备土地临时利用计划;

(五)计划末储备土地规模。

第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第三章 范围与程序

第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地;

(二)收购的土地;

(三)行使优先购买权取得的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条 政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第四章 开发与利用

第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第五章 土地供应

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一农用地转用计划时扣减相应指标。

第六章 资金管理

第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第七章 附 则

第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日