土地储备解析

第一篇：土地储备解析

土地储备融资分析

作者:路焜时间:2013-02-25浏览量 815评论 000

土地储备融资分析

土地储备，是各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备工作的开展离不开巨额资金的支持，但长期以来围绕着土地储备所产生的融资问题，一直是各方面临的一个难题。现笔者就土地储备融资有关问题作出以下分析。

一、土地储备资金来源现状

由于土地储备成本日益上升，造成各级土地储备机构土地储备资金严重不足。按照有关规定，原来的土地储备资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。国土资源部 财政部 中国人民银行于2007年联合颁发的《土地储备管理办法》【国土资发[2007] 277号】明确规定了土地储备机构向银行等金融机构申请贷款的融资方式。

但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金。因此，银行贷款成为土地储备资金来源的主要方式。

1、财政拨款

财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限；其次，财政拨款常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性；再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地储备目标的实现。

2、土地储备专项资金

虽然各地都出台规定，建立了土地储备专项资金，但因地方政府受当地眼前利益或局部利益等各种原因的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另外，由于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。

3、银行贷款

银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行也明确要求商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。

《土地储备管理办法》【国土资发[2007] 277 号】第二十五条明确规定：“ 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。

土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。”

2008年7月29日发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》【银发〔2008〕214号】规定，土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。

二、土地储备银行贷款担保法律问题

根据《土地储备管理办法》【国土资发[2007] 277 号】第二十五条的规定，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。当前土地储备机构向商业银行贷款采取的担保方式主要为保证和土地使用权抵押。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。

1、保证贷款

保证贷款是指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。

2、土地使用权抵押贷款

土地使用权抵押贷款是指土地储备机构以储备土地的土地使用权作为抵押，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。首先，土地储备机构的性质使其难以设定抵押权。《土地储备管理办法》【国土资发[2007] 277 号】第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”目前，我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的，其性质和功能也不尽一样，主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构（部门）和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。土地储备机构不是完全市场化操作的企业法人，从其行政职权上来说只是政府部分职权的代理机构。并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地谈不上拥有使用权，这使其难以设定抵押权。

其次，抵押必须取得土地使用权证。我国《担保法》规定了土地使用权可以抵押，但前提是抵押人依法取得土地使用权并持有土地使用权证书。根据我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权的主要取得方式为：出让、转让、划拨、租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。土地储备在出让和划拨前是否能够取得土地使用权证在法律中没有明确的规定。从法理上来说，土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，储备地块上的土地使用权应当处于虚置状态，只有通过法定程序才能在其上重新设置土地使用权。而《土地储备管理办法》【国土资发[2007] 277 号】第二十五条规定：土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必

须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。由此可看出，土地储备机构在办理抵押登记前应当取得土地使用权证。土地使用权抵押需要取得土地使用权证，而土地使用权的取得只能通过出让和划拨两种方式，储备土地抵押需要取得土地使用权证却不能以划拨和出让的方式来取得，这在法律上难以自圆其说。

再次，土地使用权价值不确定性。土地储备后由政府根据实际需要来重新进行处置，设定土地使用权。抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。可见，土地储备机构以具体储备地块进行抵押时，其土地使用权的价值是模糊的、不确定的，这使得抵押的办理存在一定的障碍。

三、土地储备新的融资渠道分析

由于目前土地储备融资渠道较窄且存在一定的问题，已成为制约土地储备的瓶颈。而现在国内大量的存量资金缺乏多样化的投资渠道，这为开辟土地储备融资新渠道提供了市场基础。目前可以借鉴的融资渠道主要有：

1、土地证券化

土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券，在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产，吸收了直接融资和间接融资的优点，是一种非负债型的全新融资方式。

2、土地储备资金信托

土地储备资金信托是指土地储备机构与信托公司合作，由信托公司作为受托人发行集合资金信托计划，将社会上闲散的大量资金集中起来运用于土地储备项目，并将获取的收益分配给广大投资者。

实行土地储备资金信托制度的意义：（1）对土地储备机构而言，土地储备资金信托填补了土地收购和开发中的资金缺口。（2）对信托公司而言，通过在土地融资中提供充裕的资金而拓展了信托业务并获得了信托报酬。（3）对广大投资者而言，购买具有政府信用担保和土地增值保障的土地储备资金信托产品，则可以获得风险相对较低而收益相对较高的投资机会。总之，土地储备资金信托解决了土地储备融资难题，推动了土地开发和利用，促进了社会经济发展。

3、发行土地债券

土地债券是指发行人为筹措土地收购、整治资金而向投资者发行并且承诺按一定利率还本付息的债权债务凭证。土地债券的特殊性就在于发行债券所筹措的资金专项用于土地收购和整治，除此之外，与其他债券没有区别。

第二篇：土地储备规划

xx县土地储备总体规划

近年来，我县建设工作围绕城市经营发展战略，建设投入逐年加大，县城基础设施更加完善。为深入贯彻落实科学发展观，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，实现全县经济社会跨越式发展，实现全县土地资源可持续利用，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步完善城市经营体制机制，加快基础设施建设 步伐，提高对城市土地资源的利用，根据 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 和 《中华人民共和国城市规划法》等法律法规，结合我县城市建设和基础设施运营实际，编制土地储备中期规划（2012—2015年）和长期规划（2016—2020年）

规划是实行最严格土地管理制度的文件，是落实土地宏观调控和规划城乡建设和各项建设的重要依据。凡在全县辖区内进行各类项目建设使用土地的单位和个人，均应遵守本规划。

规划以2012年为基期，2012—2015年为土地储备中期规划，2010——2020年为长期规划。2020年为规划目标年。

规划范围为xx县行政管辖范围内按规定应纳入土地储备所有土地，土地总面积xx公顷。

一、xx县基本概况

xx县位于xxx州东部，地理座标介于东经xx°46′—xx°02′，北纬xx°10′—xx°10′之间，东接xx县、xx县，北靠xx县、xx县、xx县，南邻xx县和xx省xx县，西通xx市、xx县，中部与xx县环接。是一个以xx族为主体，汉、土、回、苗、蒙等少数民族聚居县，辖xx镇xx乡，xx个行政村，土地总面积xxx平方公里。2011年全县总人口xx万人，其中城镇人口xx万人，城镇化水平15.13％，2009年全县实现生产总值5.89亿元，农牧民人均纯收入达到2102元。全县一、二、三产增加值分别为19500万元，16400万元，18700万元，三次产业结构为36:30:34。

依据全国第二次土地调查数据：2009年全县土地总面积为5138.80平方公里，其中：农用地面积为490753.89公顷，占全县土地总面积的95.50%；建设用地面积为4259.26公顷，占全县土地总面积的0.83%。其他土地面积为18866.43公顷，占全县土地总面积的3.67%。

二、土地储备中的主要问题

1、土地利用水平不高

我县自然条件较差，土地开发利用效率低，土地前期开发投入少，基础条件改善缓慢，群众对土地基本农田保护积极性不高，土地利用水平不高。

2．重利用轻保护

在对土地资源的利用中，重用轻养现象普遍存在，资源破坏比较严重。加之土地储备工作是一门全新的工作，政府及有关部门对该项工作的重要性认识不足，部分应纳入政府储备的土地未按规定未列入储备范围。

3、土地储备资金筹集困难

由于我县是国列贫困县，县财政十分困难，土地储备资金东借西凑，对土地储备工作带来严重影响。

4．可储备土地资源后备资源开发潜力有限

全县因县城区位限制，县城面积狭小，加之近几年城镇化建设步伐加快，建设用地供应很紧缺，易开发的优质后备土地资源越来越少，土地储备难度不断加大。同时，由于全县经济发展滞后，土地专项整治资金欠缺的刚性约束依然严峻，规划期可挖掘潜力小。

三、指导思想

以党的十七大、十七届四中全会精神为指导，按照“向西延伸、零星收集”的总体思路，充分发挥基础资源运营优势和效益，规范城镇规划区土地储备经营体制，实现政府对土地一级市场的高度垄断，建立“公平、公开、公正、规范”的土地经营市场，加大储备土地挖潜力度，有效控制新增用地规模不断提高节约集约用地水平，进一步盘活国有土地资产，最大限度地提高城市建

设管理水平，走出一条“以城养城、以城建城、以城兴城”的城市经营发展道路。

四、工作目标

规范城镇规划区土地储备经营体制，建立“一个口子进、一个池子蓄、一个口子出”的城镇规划区土地储备、开发、经营新体制。县城规划区内建设用地，一律按照城市总体规划、详细规划、土地利用计划和法定程序，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收等方式，将分散在不同使用者手中的土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场公开出让，最大限度地创造城市土地的经济价值，并利用城市土地升值所带来的效益，加快城市基础设施建设，从根本上改善城市的硬件条件和人居环境。

五、主要内容

土地收购储备经营是经营城市的核心，是指在政府主导下，土地储备机构按照城市总体规划、详细规划和土地利用计划，对城市规划区建设用地进行统一收购，统一储备，统一进行以基础设施为主的前期开发，依据土地法规，按市场化方式向社会供应土地，取得土地收益的行为。城镇土地储备管理经营主要包括以下内容：

（一）土地收购储备

土地储备机构根据城市总体规划、详细规划和土地利用

计划，会同建设局、发改局、财政局等部门共同拟定土地储备计划和土地储备计划，明确拟储备土地的数量和范围，报县人民政府批准后实施。、土地收购储备的范围： 为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的土地；依法收回的荒芜、闲置土地；因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因停止使用的原划拨国有土地；为政府征收征用的土地；被依法没收的土地；公路、工矿企业、学校等经核准报废的原划拨国有土地；人民法院依法判决处置的土地；以出让方式取得国有建设用地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地；土地使用权人申请收购的土地；土地使用权人需要置换的土地；改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目的土地。、土地收购储备程序： 申请收购储备，权属核查，征询意见，现场踏勘，费用测算，方案报批，签订收购合同，支付土地安置补偿款，权属变更，纳入政府储备土地。

五、运行方式

（一）国土局拟定城镇规划区土地储备计划，并报县政府批准。

（二）（县土地储备中心）拟定单宗土地收购方案，报国土局同意后收购入库。

（三）国土局对入库土地按照城镇规划进行先期整理开发，完成道路、供排水、供热、电力、通讯等基础设施配套建设，提升土地价值。

（四）县国土局负责办理土地出让具体业务。包括发布出让公告、签订土地成交确认书、出让合同、办理国有建设用地使用证和建设用地批准书。

（五）土地出让金使用。对于由县政府储备的土地，其土地在依法公开出让后，首先由国土局及时将土地出让金全部上缴财政；关于土地出让金的使用方式，由国土局提出意见，财政局审核后，共同提交县政府有关会议研究审定，之后根据会议审定情况，分阶段、适量或用于城市土地储备和基础设施建设。

六、规划实施保障措施

（一）．建立部门领导实施规划目标责任制

按照规划确定的目标和任务，建立部门领导实施规划的目标责任制。把规划实施工作列为部门工作的重要内容，确保总体规划得到贯彻落实。

（二）建立项目用地前期审查制度

加强建设项目用地预审，对项目建设用地规模，进行规划实施评估和审查论证，建立和完善建设项目审批部门间的协调联动

机制与信息共享机制，项目建设用地单位申报批准或核准建设项目时，必须附具建设项目用地审查意见，（三）加强土地执法力度

建立健全土地执法部门联动制度、建设垂直型监察体制、落实巡查制度、加强执法队伍建设、加大监管力度。通过舆论、行政和司法手段监督土地规划的实施。对于违法用地，坚决依法查处，维护规划的严肃性。

（四）加大土地储备金的筹措力度

进一步加大资金筹措力度，通过财政，银行贷款等多渠道筹集土地储备的资金，确保每宗土地储备资金及时到位。

（五）建立规划实施的动态监测平台

建立全县统一的土地储备规划管理信息系统，对城镇土地储备的规划用地信息进行及时准确的更新，实现全县规划管理一张图，有效地对规划实施进行动态监测。

七、附表

（一）xx县土地储备中期规划（2012年—2015年）

（二）xx县土地储备长期规划（2016年—2020年）

第三篇：土地储备管理办法

土地登记（registration Of land），也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》引第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。具体包括：土地所有者、使用者及他项权利者，土地权属性质，土地权属来源，土地使用期限，土地面积，土地坐落及四至，土地用途，土地等级、地价，建筑占地面积，建筑容积率，建筑密度，建筑物类型等。

土地登记的基本程序：不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：

（1）《土地登记申请书》；

（2）申请人身份证明；

（3）土地权属来源证明；

（4）地上附着物权属证明。

房屋用地

房屋用地是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

房屋用地面积

房屋用地面积是以丘（地表上一块有界空间的地块）为单位进行测算。下列土地不计入用地面积：

（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；

（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；

（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；

（4）其他按规定不计入用地的面积。

（5）按照规划审核列为绿化用地的面积。

房屋用地按用途分类

1.住宅用地

【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地。

2、工业仓储用地

【工业用地】 是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

【仓储用地】 是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

3.商业金融业用地

【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

4.市政用地

【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。

【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。5.公共建筑用地

【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。其中：

【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。

【教育用地】 是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。

【医卫用地】 是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

6.交通用地

【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。其中：

【铁路用地】 是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

【民用机场用地】 是指民用机场及其附属设施用地。

【港口码头用地】 是指专供客、货运船停靠的场所用地。

【其他交通用地】 是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

7.其他用地

包括军事设施、涉外、宗教、监狱类特殊用地、水域用地、水田菜地旱地园地类农用地和各种未利用土地、空闲地等其他用地。

土地管理

【土地管理】 是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。

【地籍】 是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。

【地籍管理】 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施

【土地使用权划拨】 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

【土地使用权出让】 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

农用地转用

定义：[农用地转用]是指按照和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变其他用途的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

农用地转用是指将农用地转为建设用地，国家规定凡建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续：

（一）征用农村集体经济组织农用地的；

（二）农村集体经济组织使用本集体农用地的；

（三）使用国有农用地；

（四）需要办理农用地转用的其他土地。

农用地转用通常征地范围都在靠近城市的农村和郊区，有利于土地的利用和综合发展。但基础用地一般不会遭到征用。因为国家有农业用地保持在18亿亩这条红线的规定。也就是说大部分被征用的农用地都为贫瘠土地或低产田。

[土地一级开发]是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）

土地一级开发流程

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的（政府主导型），由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的（市场化），由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库

盈利模式、工程总承包模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）。

2、利润分成模式

重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式

土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的。

第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行。第二章 计划与管理

第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等共同编制土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条 土地储备计划应包括：

(一)储备土地规模；

(二)储备土地前期开发规模；

(三)储备土地供应规模；

(四)储备土地临时利用计划；

(五)计划末储备土地规模。

第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。第三章 范围与程序

第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地；

(二）收购的土地；

(三)行使优先购买权取得的土地；

(四)已办理农用地转用、批准手续的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条 因实施进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条 政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第四章 开发与利用

第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立的，要先行依法解除。

第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备行为的发生。

第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。第五章 土地供应

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一农用地转用计划时扣减相应指标。第六章 资金管理

第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。第七章 附 则

第二十八条 各省、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。

国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日

第四篇：土地储备计划

篇一：2013土地收储计划表(新)松滋市2013土地收储计划表（新增地）

土 地 收 储 计 划 表（存量地）

土地收储计划表（存量地）

土 地 收 储 计 划 表（存量地）

闲 置 土 地 收 储 计 划 表（闲置地）

篇二：张家界市市本级土地储备计划文本

目 录

限.............................................1 储备范围和对象...........................1 围.......................................1 象.......................................1 土地规模、结构、分布.....................2 备土地规模...............................2 备土地结构...............................2 备土地分布...............................2 土地前期开发规模、时序...................3 土地供应规模.............................3 土地管护与临时利用安排...................4 存储备土地情况...........................4 地融资情况...............................4 措施.....................................4

一、计划期

二、计划土地

（一）土地储备范

（二）土地储备对

三、计划储备

（一）计划储

（二）计划储

（三）计划储

四、计划储备

五、计划储备

六、计划储备

七、计划末库

八、2014年储备土

九、计划实施保障

十、特殊情况说明.........................................4

十一、附件...............................................5 张家界市市本级2014土地储备计划

为加强张家界市市本级土地调控，优化城乡土地利用格局，发挥土地资源支持市本级经济社会发展作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《国有建设用地供应计划编制规划（试行）》（国土资发〔2010〕117号）、《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《湖南省国土资源厅 湖南省财政厅 中国人民银行长沙中心支行 中国银监会湖南监管局关于加强土地储备与融资管理的实施意见》（湘国土资发〔2013〕44号）、《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资发〔2013〕188号）、《土地储备计划编制实施细则》等相关文件规定，结合2014年张家界市市本级经济社会发展需要，特制定本计划。

一、计划期限

张家界市市本级土地储备计划期限为2014年1月1日至2014年12月31日。

二、计划土地储备范围和对象

（一）土地储备范围

计划土地储备范围为张家界市市本级所辖区域全部国有建设用地。

（二）土地储备对象

1、依法收回的国有土地；

2、依法收购的土地；

3、依法行使优先购买权取得的土地；

4、已办理农用地转用、土地征收批准手续并完成征地拆迁的土地；

5、其他依法取得的土地。

其中闲置和低效利用的国有存量建设用地，优先纳入土地储备。

三、计划储备土地规模、结构、分布

（一）计划储备土地规模

2014土地储备规模368.86公顷，其中已入库储备地块面积113.07公顷，拟入库储备地块面积255.79公顷，计划前期开发土地面积288.26公顷，计划供应储备土地面积88.29公顷，年末土地储备库存面积280.57公顷，储备土地拟融资面积149.30公顷。

（二）计划储备土地结构

2014张家界市储备土地总量中，商服用地69.83公顷，工矿仓储用地7.64公顷，住宅用地284.44公顷，公共管理与公共服务用地6.95公顷，交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地暂无储备量。

（三）计划储备土地分布

1、沙堤片区拟收储整理的土地共计1宗，总面积13.33公顷。

2、且住岗组团拟收储的土地共计7宗，总面积56.08公顷。

3、永定组团拟收储整理的土地共计3宗，总面积6.00公顷。

4、官黎坪组团拟收储整理的土地2宗，总面积1.84公顷。

5、崇文组团拟收储整理的土地共计4宗，总面积10.33公顷。

6、西溪坪组团拟收储整理的土地共计4宗，总面积16.84公顷。

8、南庄坪组团拟收储的土地共计1宗，总面积0.80公顷。

9、武陵源区画卷路居委会拟收储的土地共计2宗，总面积6.94公顷。

10、武陵源区宝峰路居委会拟收储的土地共计5宗，总面积26.32公顷。

11、武陵源区吴家峪居委会拟收储的土地共计2宗，总面积4.93公顷。

12、武陵源区喻家嘴居委会拟收储的土地共计2宗，总面积5.13公顷。

13、武陵源区迎宾路居委会拟收储的土地共计3宗，总面积13.03公顷。

14、其他片区拟收储的土地共计12宗，总面积94.22公顷。

四、计划储备土地前期开发规模、时序

2014张家界市本级计划进行前期开发土地288.26公顷，第一季度储备计划前期开发土地43.24公顷，二季度计划前期开发土地100.89公顷，三季度计划前期开发土地86.48公顷，四季度前期开发土地57.65公顷。

五、计划储备土地供应规模 2014年储备土地供应规模88.29公顷，其中商服用地32.75公顷，供应住宅用地51.09公顷，公共管理与服务用地4.45公顷。篇三：土地储备办法

====人民政府办公室

关于印发《====土地储备管理实施办法》的

通 知（代拟稿）

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门：

?====土地储备管理实施办法?已经县政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年五月 日

====土地储备管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强国有土地资产管理，增强土地市场宏观调控能力，充分发挥土地资产效益，根据?中华人民共和国土地管理法?、?中华人民共和国房地产管理法?、?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?、?土地储备管理办法?和?土地储备资金财务管理暂行办法?等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 ====行政区域内的土地储备管理，适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备，是指县政府国土资源管理部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用目标，根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划，对城镇建设用地范围内依法征收的土地以及依法收回、收购的国有土地予以储存，进行前期开发利用，以备供应土地的行为。

第四条 县人民政府对本行政区域内的土地实行统一规划、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理。



第二章 土地储备机构及职责

第五条 县政府设立县土地储备管理委员会（以下简称土地储备委员会），负责土地收购(收回)、储备、供应的协调和决策工作；批准成立====土地收购储备中心（以下简称土地储备中心），隶属于县国土资源部门，是具有独立法人资格的事业单位。土地储备中心受土地储备委员会委托，代表县政府统一实施土地

收购（收回）、储备和供应工作，其他任何单位和个人不得代行其责。

第六条 土地储备中心承担下列工作职责：

1、编制土地储备计划并上报县政府审批；

2、根据储备计划具体实施土地收购（收回）、储备、供地前期开发和管理，建立建设用地储备库，扩大土地储备量，创造净地出让条件；

3、筹措、管理和使用土地储备资金；

4、其他相关工作。

第三章 计划与管理

第七条 土地收购（收回）储备实行预报制度。凡符合收购（收回）储备条件的国有土地用地单位和个人，均应提前报告土地储备中心。

第八条 土地储备中心可以依照法律法规及本办法将依法收购（收回）的土地进行前期开发，并做好出让前期准备。集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征收手续。

第九条 土地储备实行计划管理。县国土资源、财政及人民银行等部门，应根据我县经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划、土地市场供需状况以及县政府的要求和目标，共同编制土地储备计划。

第十条 土地储备计划应包括：

1、储备土地规模；

2、储备土地前期开发规模；

3、储备土地供应规模；

4、储备土地临时利用计划；

5、计划末储备土地规模。

第四章 范围与程序

第十一条 下列土地应当纳入土地储备范围：

1、依法征收的国有土地；

2、城市范围内未确定土地使用权的国有空闲土地；

3、本行政区域内未利用的国有土地；

4、土地使用期限届满被依法收回的土地；依法收回的闲置土地；擅自改变土地使用用途，被国土资源部门责令交还的土地；

5、经核准报废的公路、铁路、水利等土地；

6、因单位撤销、迁移等原因停止使用的划拨土地；

7、因单位破产、产业结构调整等原因调整出的划拨土地；

8、企业改制中以土地资产变现为目的的土地和通过兼并、收购方式取得土地使用权而改变土地用途的土地；

9、为公共利益或实施城市规划进行旧城改造需要储备的土地；

10、以有偿方式取得土地使用权后无力继续开发，又不具备转让条件的土地；

11、原属军事用地现今不再使用的土地；

12、依法行使优先购买权购买的土地；

13、土地使用权人申请收购的土地；

14、人民法院、土地抵押权人依法拟执行的土地；

15、无土地使用权人或者土地使用权人不明确的土地；

16、其他需要进行储备的国有土地。

前款规定的储备范围内的土地，任何单位和个人不得自行开发和转让。

第十二条 土地收购的程序

1、申请收购：土地使用权人持土地使用权证书及相关资料申请土地储备中心进行收购；没有土地使用权证书的，应当由县国土资源局确认权属。

2、实地勘查：土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物数量与面积、“四至”范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。

3、确定用途：土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查情况，向规划部门征求意见，确定规划建设用途。

4、费用测算：土地储备中心根据调查、征询和协商意见的结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算，实行土地置换的，还要进行相应的土地置换费用测算。

5、方案报批：土地储备中心根据土地权属调查和收购费用测算结果，提出土地收购的具体方案，经县国土资源部门审核后报县政府审批。

6、签订合同：土地收购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订?国有建设用地使用权收购合同?。

7、收购补偿：土地储备中心按照?国有建设用地使用权收购合同?约定的金额、期限、方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。

8、权属变更：根据?国有建设用地使用权收购合同?的约定，原土地使用权人与土地储备中心共同向县国土资源、房管部门申请办理权属变更登记手续。篇四：2014年土地收储计划表3 松滋市2014年土地收储计划表(存量地1)松滋市2014年土地收储计划表(存量地2)松滋市2014年土地收储计划表(存量地3)松滋市2014年土地收储计划表(存量地5)篇五：土地储备规划编制方法探析

土地储备规划编制方法探析

【发布日期】2010-3-8 【作者】刘保奎 冯长春 韩丹 【来源】《中国房地产》

刘保奎 冯长春 韩丹 北京大学城市与环境学院

但《办法》并未在规划目标、依据、规划期限、内容、规划实施保障等方面提出强制性要求或详细的指导意见。因此从各地的实践情况来看，土地储备规划编制深浅不一，进而对土地储备工作的指导作用也存在很大差异。本文以《办渤为主要依据，就现阶段土地储备规划的编制进行探讨，以期对各地土地储备工作有所帮助。

一、土地储备规划的目标和指导思想

(一)规划目标

《办法》中对土地储备的内涵有如下阐述：“土地储备，是指市、县

人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”

应该说，土地储备规划的目标与土地储备的目标，二者在本质上应该是一致的，即“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

(二)指导思想 土地储备规划应该以科学发展观为指导，遵循“以人为本、全面、协调、可持续”的要求，树立科学的土地利用观，正确处理社会主义市场经济条件下经济发展与土地资源利用和保护的关系，做到四个统筹，即“统筹区域之间、城乡之间、近期与远期之间、增量与存量之间”的用地需求，转变规划编制理念、创新规划编制技术、提高规划实施质量，促进土地资源合理配置与集约利用，保障城市经济社会环境协调发展。

二、土地储备规划的依据和期限

(一)规划依据

土地储备规划编制首先应遵循相关法律、法规、条例、办法等，主要有：《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理

法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《、城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发 [2001]15号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发

[2004]28号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)、《国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见的通知》(国土资发[1999]222号)、《关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》(国土资发[2000]337号)、《国土资源部闲置土地处置办法》、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发

[2008]138号)等。还应当依据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划，以及土地供应计划、控制性详细规划、商业网点规划、住房建设规划等，做到与上位规划相协调，与当地经济社会发展相协调。

(二)规划期限

考虑到我国经济社会发展速度和土地政策的调整，土地储备规划期限不宜过长，建议分近远期，远期为5年，近期为3年。土地储备计划是土地储备规划在时间维度上的细化，应受土地储备规划的指导和指标约束。考虑到基础数据收集的难易和数据口径的一致性，土地储备规划的编制应尽量与上位规划相协调，特别是要与经济社会发展五年规划在编制节

奏和期限上相协调。

三、土地储备规划的工作组织与规划实施

(一)工作组织

1。由市政府组建土地储备规划修编领导小组，其主要职责是：研究确定工作计划；协调各部门的关系；研究解决规划工作中的重大问题：审查规划方案。2．规划修编领导小组下可设临时办公室，负责规划修编中的具体组织与协调工作。各部门和各地市指定联络员，负责向办公室提供有关资料，反映用地需求和意见，参与规划方案的研究和协调。

3．制定工作计划，包括规划指导思想、工作内容、工作步骤与方法、工作人员组成与分工、工作经费等。

(二)技术准备

制定技术方案，包括规划依据、规划内容与方法、技术路线、成果要求等；配置相应的设备，以满足专题研究、分析测算、规划制图、信息化管理等需要：对规划编制人员进行必要的技术培训。

(三)资料准备

1．宏观经济数据。包括近年城市gdp、人口、地方财政收入、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资、合同利用外资等数据，以及上级行政单元内同级别城市的宏观经济数据。

2．相关规划、计划。包括城市土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划、产业发展规划、商业网点规划、旧城改造规划、城中村改造规划、重点建设项目计划、招商引资计划等。

3．土地利用资料与数据。包括土地利用现状资料(数据和图件)、土地利用总体规划文本与图件、基准地价文本与图件。

4．土地市场相关资料。包括近年土地储备、供应计划，土地储备与供应规模、结构、布局；近年来关于土地市场、土地储备、土地开发、土地供应、收益分配、资金管理等方面的文件、条例、办法。

(四)前期调查

对规划范围内建设用地供应潜力、规模、布局等进行全面摸底，对土地储备规划修编中涉及到的专项问题进行调研。

第五篇：土地储备管理办法

《土地储备管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100 号)等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部 财政部 中国人民银行

二○○七年十一月十九日

土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。

第二章 计划与管理

第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等共同编制土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条 土地储备计划应包括：

(一)储备土地规模;

(二)储备土地前期开发规模;

(三)储备土地供应规模;

(四)储备土地临时利用计划;

(五)计划末储备土地规模。

第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第三章 范围与程序

第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地;

(二)收购的土地;

(三)行使优先购买权取得的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条 政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第四章 开发与利用

第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第五章 土地供应

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一农用地转用计划时扣减相应指标。

第六章 资金管理

第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第七章 附 则

第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日