重庆市城市土地储备机制的现状分析

第一篇：重庆市城市土地储备机制的现状分析

重庆市城市土地储备机制的现状分析

2002年，重庆市出台了《重庆市国有土地储备整治管理办法》，建立土地收购、储备、整治制度，土地储备效果立竿见影，当年土地出让金就增加到11亿元，2003年增加到22亿元。到2004年上半年，主城区征收土地出让金达37.8亿元，同比增长153%。从目前的情况来看，代表重庆市政府行使土地运营职能的土地储备企业共4家：重庆市地产集团、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司和重庆市水利投资有限公司。此外，重庆市高等级道路投资公司也参与土地储备。土地储备机制不仅有利于城市对建设用地进行总量控制，也增强了政府对土地市场的宏观调控能力，土地储备获得的利差，能够成为未来政府的财源和城市建设的资金。

一、重庆市城市土地供应形势紧张

根据重庆市国土资源和房屋管理局披露的数字，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，但到2005年上半年已用去了4.5万公顷。这意味着，未来5年重庆用地量将不得不控制在5000公顷以内。从工业用地来看，按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩，现在已经基本用完。

随着国家宏观调控后银行对房地产开发贷款的严控，中小房地产开发商陷入了资金或土地储备的困境：一是花巨资购买的土地因为不能继续从银行获得贷款而无能力自行开发;二是由于国家对土地的调控政策趋紧，重庆市的商业开发用地愈益紧张。在重庆出现“地荒”的严峻形势目前，迫切需要土地储备机构发挥积极的作用。从长远来看，国家的土地政策越来越严格，“地根”呈紧缩的趋势。只有实现土地市场化运作，才能提供更多的优质土地资源，促进土地的高效、集约、协调利用，优化城市功能，提升城市形象，实现城市经济社会的可持续发展。

二、重庆市存在五大城市土地储备运作主体

为了实施城市土地储备，促进土地资源优化配置，确保国有土地资产保值增值，重庆两家最早的土地储备运营商是重庆市地产集团和重庆市城市建设投资公司。

2003年2月，重庆市成立了“重庆市地产集团”，这标志着重庆市的土地储备制度进入了一个崭新的阶段。“重庆市地产集团”作为重庆市的八大投资集团之一，是由重庆市政府注资的专门从事土地收购、储备、开发、整理、出让、战略投资的市场经济主体。重庆市地产集团的主要任务：一是建立政府主导型土地储备供应机制，调控土地供应市场，保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施，通过市场运作机制进行土地整治，提供“熟地”交由政府拍卖，为政府积累资金;二是落实市政府关于土地开发整理的要求，为实现耕地“占补平衡”提供新的耕地资源;三是承担市政府确定的廉租住房项目建设;四是结合土地储备，承担市政府涉及旧城改造建设等交办的任务。

重庆市城市建设投资公司是重庆市建设委员会和重庆市财政局为了完善城市基础设施建设领域的建设项目业主制，于1992年共同发起组建的国有独资公司。2002年6月，为加快重庆投融资改革进程，市政府明确重庆市城市建设投资公司的战略定位为：城市建设筹融资的总渠道、主城区路桥建设的总账户、城建资金筹措所需土地的总储备。围绕着“三总”定位，公司经过资源整合、资产重组、改革创新，在主城区重大基础设施项目建设、路桥收费体制改革、土地整治储备以及在深化投融资体制改革、强化管理和加快发展等方面逐步建立起了良好的市场基础和良性循环的城市建设筹融资偿债机制。2003年，公司的注册资本金增加到20亿元人民币，同样也是市政府直属的八大投资集团之一。

2005年5月，重庆市政府分别以渝府(2005)66号文和70号文件，增加确认了重庆渝富资产管理公司和重庆市水利投资有限公司的土地储备职能。这样一来，参与土地储备的运营商又增添了新角色。

重庆渝富资产管理公司除了负责搬迁、破产等企业遗留资产处置权利外，还将增加土地储备职能，土地储备范围包括：市政府为工业结构调整和发展安排的政策性储备;国有企业“退二进三”、环保企业搬迁及破产企业土地的收购储备;其它闲置土地的收购储备。

直属重庆市水利投资有限公司的重庆市水投集团土地储备整治公司，注册资本2亿元，主要负责组织实施市水投集团(包括其全资、控股子公司)土地储备整治项目。土地储备由重点水利项目所在区县政府及市政府有关部门根据其

城市总体规划和土地利用总体规划，落实储备地块和用地指标。储备用地计划按重点水利工程项目资金缺口测算下达。储备土地经整治后，交由项目所在区县政府委托土地交易中心实行“招、拍、挂”出让，出让收入在扣除整治成本后，收益将全部返还市水投集团，作为区县水利项目的建设资本金。 至此，代表重庆市政府行使土地储备职能的企业共有4家。此前有重庆

市地产集团和重庆市城市建设投资公司，前者主要承担重庆市几乎所有类型的土地储备及整治;后者则在政府授权下，承担重庆市城市基础设施建设土地的储备任务。

从目前的情况来看，重庆市地产集团拥有权证的储备土地4万多亩，另外受委托管理的土地不下20万亩;而重庆市城市建设投资公司主要负责城市基础设施建设的土地储备，按政府的设想，2005年土地储备新增2万亩，而目标是要达到3万亩。

此外，同样属于重庆市政府的重庆高等级公路投资公司，还拥有3万亩土地储备，其中不乏重庆市主城区外、二环高速公路内被业界认为是黄金区域的土地，升值潜力巨大。

这样一来，重庆便存在五大城市土地储备运作主体：重庆市地产集团、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司、重庆市水利投资有限公司、重庆高等级公路投资公司，共同组成重庆市城市土地储备机构，执行土地储备职能。

三、重庆市通过资本手段进行土地市场化运营

在城市土地储备运作主体较多的情况下，重庆市政府如何实现土地市场化运营呢？

从重庆市的情况来看，主要是通过资本手段推动土地市场化运营，挖掘土地最大潜力，促进土地优化配置，实现土地集约利用。

六年前，重庆市城市建设投资公司因67亿债务而陷入困境，重庆市政府遂采取了四个措施对其进行了重组。其中，最主要的就是政府追加30亿的资产给重庆市城市建设投资公司，即把重庆城市中的各种路桥、存量资产统统划给重庆市城市建设投资公司，又划了当时市值为20亿的10000亩土地给重庆市城市

建设投资公司，而该公司正是在拥有了这20亿的土地资产后，才在三年里终于赢利。

重庆渝富资产管理公司原来主要以处理重庆市国有不良资产为职，也在具体的操作中更多地运用了土地这个重要的资源。其中，引人关注的重庆市商业银行12.5亿元不良资产处置，就是一次典型的重庆资产置换模式——即由重庆市政府划拨一块价值上10亿元的土地给重庆渝富资产管理公司，再由重庆渝富资产管理公司以这块地作为抵押品，向重庆市商业银行贷款12.5亿元，重庆渝富资产管理公司再用这笔贷款直接购买重庆市商业银行账面价值12.5亿元的不良资产，然后再进行资产处理。在这笔交易中，土地的增值是重庆渝富资产管理公司最大的获利，也是土地市场化运作的具体体现。

同样地，属于重庆市政府的重庆高等级公路投资公司也是以资本手段获得不菲的土地储备。重庆高等级公路投资公司的途径是“通过公路建设项目来取得地权”，即以路权换开发权的新的融资模式。重庆高等级公路投资公司以市政府直属国有公司的信誉获得银行授信130多亿元，然后与和路桥建设相关的地方政府达成协议，重庆高等级公路投资公司负责公路及桥梁的建设，所在政府不用直接出资，而是以路桥附近的土地作为对重庆高等级公路投资公司的投资回报。而重庆高等级公路投资公司在拿到土地后，储备一段时间再通过招投标的形式拍卖地块，所得资金除路桥建设及银行本息后，获利也较大。例如，重庆高等级公路投资公司用投资2亿元的嘉陵江碚东大桥的所有权，与重庆市北碚区政府换回了大桥附近的4000亩土地储备权。当时单价每亩10万元的土地，在升至15万元后卖出，重庆高等级公路投资公司由此获得了近4个亿的利润，促进了国有土地资产的保值增值。

第二篇：土地储备融资分析

土地储备的融资方式分析

随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。目前，各地土地储备中心大都面临资金严重短缺的问题。

一、城市土地储备机制的运作过程

城市土地储备运作过程包括土地征购、土地整理、土地储备和土地供应四个阶段，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。由于土地资产价值巨大，土地整理费用(特别是拆迁、安置费用)比较高，在土地征购、整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件，并且要到土地供应阶段才能收回。因此，土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转，而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一。

二、土地储备融资的必要性分析

土地储备资金来源主要包括政府财政收入、银行贷款和土地销售收入三种形式。一方面为土地储备中心提供资金来源，另一方面在土地供应后收回资金。为了保证城市土地基金的积累和发展，收回的资金在总体上必须大于全部占用的

资金成本。这样才能为城市政府积累财政收入，为落实有关土地政策提供财力保证。在现阶段，土地基金的自有资金还十分有限，土地储备中心运作的主要资金来源依靠各种融资解决，资金成本压力很大，风险控制和融资管理就显得十分迫切和关键。

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。土地储备机制的功能是通过对城市土地资产的优化配置，达到社会经济全面持续发展的目的。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储备制度的正常运作。

财政拨款有以下特点有无偿性、无风险性、不确定性和有限性。且财政拨款的时间经常受到各种因素的限制，拨款时间和交易时间的错位性影响了土地一级开发的运作。政府拨款一般是前一的年底做计划，然后拨款，但拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，这个不一致不利于土地征购和储备目标的实现。

所谓土地出让资金收回，是指土地储备中心在土地征购或者整理过程中，可以通过将前一的销售收入作为本期土地开发的资金来源。土地出让资金可以作为项目的自由资金，其无风险、成本低。

三、融资方式分析

（一）土地储备银行贷款融资模式。

通过银行贷款筹资是土地储备中心向银行等金融机构通过贷款方式融通资金，其中银行贷款筹资是最主要的贷款筹资。贷款在土地储备中发挥了重要的作用，占资金来源的比重也较大。银行贷款筹资的特点是有偿性、风险高、贷款程序复杂且成本高，但贷款的优点是资金来源比较广发，方式也灵活多样。

此外可以考虑土地信托方式，信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用，投向于具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题。从社会效益来说，信托资金参与土地开发整理，有利于整理闲置、分散的土地，在加快城市建设方面也具有巨大的社会效应。

但无论哪种方式的资金来源，都具有着一定的融资风险。当债务资本比率较高时，投资者将负担较多的债务成本，并经受较多的负债作用所引起的收益变动的冲击，从而加大财务风险；反之，当债务资本比率较低时，财务风险就小。它有两层含义：一是指负债筹资导致土地基金所有者收益下降的风险；二是指负债筹资可能导致土地基金财务困难甚至破产的风险。

第三篇：资源型城市转型现状分析

文章标题：资源型城市转型现状分析

一、资源型城市的形成、发展和特点

资源型城市是随本身丰富的资源开发而兴起，并以资源开采利用为主导产业和支柱产业的城市。我国存在较多的资源型城市。据统计中国现有矿业城市178座，占到全国城市总数的1/4以上。这些矿业城市按其开采年限,可分为幼年期、中年期和老年期三种情况。其中有29座城市发展时间不足20年，属于幼年期矿城；有131座城市建市在20-50年之间，步入中年期；还有18座城市建市时间超过50年，进入了老年期。人在不同的时期有不同的体力和生活方式，一个城市亦然。也有其少年、中年和老年，也应该有不同的发展模式。特别值得注意的是，在全部矿业城市中，有1/10的城市矿产资源开始枯竭，如辽宁的阜新市、甘肃的白银等，已经亮起红灯，开始了从资源丰富型城市向资源枯竭型城市的滑落，开始面临经济衰退，环境恶化，就业困难，生活质量下降等一系列问题。急需转型，重振雄风。资源枯竭的定义是指矿产资源开发进入后期，其累计采出储量已达到可采储量的70以上的情况。按此分类，资源枯竭型城市可划分为发展型、警戒型和危机型三类。其中第一类约有20多个，正在成长，前途风光：第三类也约有20多个，日子十分难过；其余的都在第二类之列，再过10-15资源开始枯竭，属于眼下不急，马上就难过的境地。全国有95座高度依赖矿业的资源型城市，其中58座是煤城。解决资源型城市转型必须解决好认识、规划和环境和调产问题。资源是资源型城市的立身之本。资源型城市过去得以笑傲天下，依靠的就是得天独厚的自然资源优势。所谓人无我有。比较那些资源缺乏的地区，相对来讲处于较为优越的地位。但是，正因为如此，资源型城市大多依赖资源的开发，只是在扩大资源开发规模上想的办法比较多，在资源的深度加工上作的文章少。对本地优势资源以外的产业涉猎更少。过分依赖资源，靠山吃山的想法和做法都非常有市场，并且显得十分合理和可行。可是资源总量是有限的，他的可利用程度也是受到限制的。一味靠山吃山，结果必将是坐吃山空，资源枯竭。要想使资源型城市的发展走上正确道路，首先要设法改变根深蒂固的单纯依赖自然资源过日子的思想。这方面的难度很大。但是不做就无法改变人们的认识。认识不改变。走转型之路就可能成为空话，或者被淡化和边缘化。其次我们要未雨绸缪，尽早对城市的发展和转型进行规划。俗话说：常将有日思无日，莫到无时想有时。如不及早动手，现在那些资源枯竭型城市的今天可能就是我们的明天。资源是有限的，不停的挖总有一天要采完的。我市的煤炭资源按现在的开采强度，大矿不到50年，盂县15年左右，郊区不到10年，平定也只是30年。而且现有的资源我们也不能吃干喝净，总要给子孙后代留下发展余地。第三、要尽早发展接续产业。资源型城市的转型势在必行。就好象人要老一样，资源型城市也要老的。我们人老了要享受社会保险，城市呢，就必须发展接续产业，延缓他的寿命。造成空气污染，影响全市的城市形象和人民身体健康。已经花费了大量人力物力财力。而且还需要大量资金治理。我市的支柱产业是煤炭，经济结构缺乏足够的弹性和回旋余地，对付市场波动乃至市场风险的能力脆弱，一旦煤炭市场价格发生下滑，全市的经济马上围绕之发生不良后果。所以我们无论煤炭市场好与坏，都必须坚定调整产业结构的信心和决心，市委确定的建设两个基地，发展六大优势企业的方向不能动摇，速度不能走慢，步伐不能停止，更不能倒退。

三、解决问题的途径和可行的办法

（1）要走科学发展道路。资源型城市转型要走可持续发展之路。走循环经济之路。变废为宝。大力发展综合利用，大量煤矸石，粉煤灰和工业废弃物要充分用起来。提高原料的利用率，吃干榨净。提高资源的利用程度，增加其附加值。要走自主创新之路。过去我们走的是拼消耗浪费资源的路子，但是我们的资源储量和人口数量都不允许再走下去。要加大自主创新的力度。我市去年的18项技术创新项目达效后就可以新增销售收入2亿6千万元。如有意识的加大扶持力度。将会产生更大效益。

（2）要早做规划，科学规划，合理规划。作好规划。要有所为而有所不为。引进新项目时，既要考虑经济效益，更要考虑环境因数和环境容量。要以人为本，以民为本。要牢固树立科学发展观，变企业与环境保护的对立关系为互助关系。

（3）进一步加强保护环境和生态的宣传力度，增强市民对城市转型的紧迫感和责任感，大家献计献策。

（4）要十分注重人才的培养和使用。人才缺乏是我市发展的一个大问题。人才老化和人才断档尤为突出。我市是山西省高考大市之一，每年外出到外省就学的人数以千计，恢复高考以来先后输出上万名大学生。由于我市发展速度较东部发达地区和大城市相对滞后。加上环境污染问题和生活条件环境不尽人意，他们大多选择留在外地和国外境外。培养了没回来，为其他地区作了铺路石。可是要从另一

方面看，这样也未必全是坏事。这些人在外面经历风雨和考验，有着自己的研究方向和成果，他们是我们的一笔宝贵的人才库。虽然他们人在外，但是对家乡还是有感情的。对他们要作到不为我所有。

（5）民营经济在转型中要起到排头兵的作用。充分发挥一切积极性，调动一切积极因素。放开手脚发展非公经济。真正落实中央36条。消除发展民营经济的障碍，作到法无禁止既自由。要着力培养高速发展的中小企业。发展高速成长的“瞪羚企业群”。

（6）国企要做转型的主力军。**是资源型城市。开发资源型国企占的比重很高。其中煤炭企业的人数和产值在全市占有突出地位。煤炭作的贡献很高，它的稳定与否直接影响全市的发展。国有煤炭企业责无旁贷地应该承担起转型的责任。其应该按照现代企业的模式和要求，加大改革的力度。促进其政企分开、政资分开、社企分开、事企分开，加快主辅分离，减少办社会负担，在煤炭主业以外多元化发展，逐步改变过分依赖煤炭的单一结构，增强企业的抗风险能力。避免煤兴企兴，煤落企衰，进而造成煤盛城兴，煤竭城衰。市委市政府已经看到了这一点。并且在支持煤炭主导产业的同时针对性的制定了调产的战略，并逐步实施，取得了一定的成果。2005年确定的23项重点调产项目中已有13个建成投产或部分投产，可以年销售收入15亿元。实现利税3亿元。下面要做的就是在煤炭市场看好，价格高扬的时候，要坚持不懈的支持调产项目达产达效。

（7）借鉴国外成功转型的经验，为我所用。老工业基地重振，尤其是资源型城市经济转型是西方发达国家工业化过中遇到过的一个共性问题，也是一个世界性难题。德国的鲁尔，法国的北加莱地区的转型经验值得我们借鉴。他们的做法大致有几条：

一、高层次设立专门机构负责老工业基地重振；

二、把解决民生问题放在首位：对矿工进行免费转岗培训；给矿工进行创业咨询同时提供小额优惠贷款；允许不够正常退休年龄的矿工提前退休并给以较高的退休待遇，并对其免费培训。创造再就业条件；确保矿工的医药费来源，并对职业病进行免费治疗；由国家出资对矿区旧房进行改造。

三、采取多种措施支持资源枯竭地区发展接续产业。进行生产力布局时优先在矿城布点；同时给予价格补贴、税收优惠、投资补贴、环保资助、增加研究和发展补助等措施支持矿区。

四、营造良好环境吸引外来投资。

五、建立培养从事老工业基地重振的专业队伍。我们是资源准枯竭城市，应该学习别人好的经验和做法.（8）要选好项目。说千道万，这是关键。选好接续项目，这是实实在在的，要出真正经济效益的事。等煤炭，矿产等资源枯竭时，要依靠它吃饭的。这方面我建议要一方面利用过去的煤城的名气，搞好传统产业。传统产业要做强，要在产业链的延伸，产品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，还要特别注重煤层气的开发利用。这方面我们有着特殊的优势，而且每年放空的数量以亿立方米计算，必须抓紧进行利用。要发展煤炭加工产业链，大力发展煤化工，乙炔化工，煤机制造，煤炭工业配套产品。已有的煤电铝产业链要作大作精。进一步发展铝的深加工产业，发展铝箔，铝型材、铝镁合金、蒸发器等产品。利用**的能源优势和资源优势，建成全国的铝生产和深加工基地。要作好两个基地的大文章。另一方面。就要脱离传统产业，把眼睛盯在那些高附加值，高新技术产业上。这方面主要是要使有潜力的产品和产业做大规模。这个说来容易，但是做起来十分艰难。一来、本身高新技术产业就有较大风险，失败的概率较高；二来、掌握高新技术并使之产业化，商业化，进而为大家接受，在竞争和挑战下生存和壮大，成为能产生巨大经济效益的支柱产业，其中每一步的困难，都是以指数形式增长。要正视困难。要百折不挠。

（9）要争取中央的政策支持。

（10）资源型城市转型时尤其要城乡兼顾。城市周边的农村是矿产丰富地区。开采时造成的损失也集中在农村。要及时足额给农村和农民以足够的补偿。转型时要特别注意保护农民的利益，要优先推动农村的发展。要按照社会主义新农村的标准。建好新农村。只有城市区的繁荣，没有高标准新农村的建设，城市的转型就不能说彻底和顺利完成。

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方面看，这样也未必全是坏事。这些人在外面经历风雨和考验，有着自己的研究方向和成果，他们是我们的一笔宝贵的人才库。虽然他们人在外，但是对家乡还是有感情的。对他们要作到不为我所有。

（5）民营经济在转型中要起到排头兵的作用。充分发挥一切积极性，调动一切积极因素。放开手脚发展非公经济。真正落实中央36条。消除发展民营经济的障碍，作到法无禁止既自由。要着力培养高速发展的中小企业。发展高速成长的“瞪羚企业群”。

（6）国企要做转型的主力军。**是资源型城市。开发资源型国企占的比重很高。其中煤炭企业的人数和产值在全市占有突出地位。煤炭作的贡献很高，它的稳定与否直接影响全市的发展。国有煤炭企业责无旁贷地应该承担起转型的责任。其应该按照现代企业的模式和要求，加大改革的力度。促进其政企分开、政资分开、社企分开、事企分开，加快主辅分离，减少办社会负担，在煤炭主业以外多元化发展，逐步改变过分依赖煤炭的单一结构，增强企业的抗风险能力。避免煤兴企兴，煤落企衰，进而造成煤盛城兴，煤竭城衰。市委市政府已经看到了这一点。并且在支持煤炭主导产业的同时针对性的制定了调产的战略，并逐步实施，取得了一定的成果。2005年确定的23项重点调产项目中已有13个建成投产或部分投产，可以年销售收入15亿元。实现利税3亿元。下面要做的就是在煤炭市场看好，价格高扬的时候，要坚持不懈的支持调产项目达产达效。

（7）借鉴国外成功转型的经验，为我所用。老工业基地重振，尤其是资源型城市经济转型是西方发达国家工业化过中遇到过的一个共性问题，也是一个世界性难题。德国的鲁尔，法国的北加莱地区的转型经验值得我们借鉴。他们的做法大致有几条：

一、高层次设立专门机构负责老工业基地重振；

二、把解决民生问题放在首位：对矿工进行免费转岗培训；给矿工进行创业咨询同时提供小额优惠贷款；允许不够正常退休年龄的矿工提前退休并给以较高的退休待遇，并对其免费培训。创造再就业条件；确保矿工的医药费来源，并对职业病进行免费治疗；由国家出资对矿区旧房进行改造。

三、采取多种措施支持资源枯竭地区发展接续产业。进行生产力布局时优先在矿城布点；同时给予价格补贴、税收优惠、投资补贴、环保资助、增加研究和发展补助等措施支持矿区。

四、营造良好环境吸引外来投资。

五、建立培养从事老工业基地重振的专业队伍。我们是资源准枯竭城市，应该学习别人好的经验和做法.（8）要选好项目。说千道万，这是关键。选好接续项目，这是实实在在的，要出真正经济效益的事。等煤炭，矿产等资源枯竭时，要依靠它吃饭的。这方面我建议要一方面利用过去的煤城的名气，搞好传统产业。传统产业要做强，要在产业链的延伸，产品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，还要特别注重煤层气的开发利用。这方面我们有着特殊的优势，而且每年放空的数量以亿立方米计算，必须抓紧进行利用。要发展煤炭加工产业链，大力发展煤化工，乙炔化工，煤机制造，煤炭工业配套产品。已有的煤电铝产业链要作大作精。进一步发展铝的深加工产业，发展铝箔，铝型材、铝镁合金、蒸发器等产品。利用**的能源优势和资源优势，建成全国的铝生产和深加工基地。要作好两个基地的大文章。另一方面。就要脱离传统产业，把眼睛盯在那些高附加值，高新技术产业上。这方面主要是要使有潜力的产品和产业做大规模。这个说来容易，但是做起来十分艰难。一来、本身高新技术产业就有较大风险，失败的概率较高；二来、掌握高新技术并使之产业化，商业化，进而为大家接受，在竞争和挑战下生存和壮大，成为能产生巨大经济效益的支柱产业，其中每一步的困难，都是以指数形式增长。要正视困难。要百折不挠。

（9）要争取中央的政策支持。

（10）资源型城市转型时尤其要城乡兼顾。城市周边的农村是矿产丰富地区。开采时造成的损失也集中在农村。要及时足额给农村和农民以足够的补偿。转型时要特别注意保护农民的利益，要优先推动农村的发展。要按照社会主义新农村的标准。建好新农村。只有城市区的繁荣，没有高标准新农村的建设，城市的转型就不能说彻底和顺利完成。

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第四篇：重庆市地产集团土地储备实践和对策

重庆市地产集团土地储备实践和对策

重庆市地产集团副总经理龚昌立在北京市深化土地使用制度改

革实践论坛上的发言

一、运作理念和模式

众所周知，自上世纪90年代中后期，房地产开发作为一项新兴产业迅速发展起来，并且很快成为经济增长的有效方式之一。毋庸置疑，房地产业的发展为完善城市形态，优化城市功能，改善人居环境起到了非常积极的作用，但是，随之而来的是土地粗放型利用的弊端逐渐显现，土地在供给和需求方面的矛盾日益明显。为了加强土地管理，提高利用率，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以经营性土地招拍挂为主要内容的土地使用制度改革在全国展开，土地储备正是在改革过程中产生的一种新的土地运作方式。

重庆是一个年轻的直辖市，基础比较薄弱，经济和各项社会事业欠帐多，而且重庆是山城，以山地和丘陵为主，特别是三峡工程导致的移民迁建和库区淹没，使耕地和可开发利用的土地更见紧张，人均耕地低于全国人均水平。直辖以来，在“大城市带大农村”这一思想指导下，市委、市政府加快了城市化进程，逐步探索出适应市场经济运行机制的城市建设以及与之相配套的投融资体制改革思路：一是以建立有诚信的举债机制为重点，扩大政府投资规模；二是以搞好土地批租为重点，挖掘资源性资金；三是以资本运作为重点，扩大社会融资，最终形成“政府引导、社会参与、市场运作”的多元投资格局。在国家推进土地使用制度改革的大背景下，结合重庆市投融资体制改革的实际，重庆市地产集团应运而生。作为市政府“土地市场的调节器”和投融资主体，如何在市场经济条件下，以资金为媒介，通过运作，实现土地“资源-资产-资本”的循环增值，最终直接服务社会，是重庆市地产集团成立以来一直探讨的课题，也是我们的投资根本和工作实践的主要落点。

土地资源的内涵是非常丰富的，这些年来，房地产开发是城市实现土地增值收益的主要表现形式，我们认为，地产集团作为政府的投融资主体，应着眼于能够带动或推动经济和社会事业全面发展的城市基础设施、教育、文化、工农业生产对土地的需求上。因此，我们运作理念是：在政府主导下，立足于土地一级市场，主要对主城规划区的土地进行收购储备或征用，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后以招拍挂方式出让土地使用权，实现土地价值的最大化。我们的运作模式总体上讲就是充分考虑到重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点为辅，片点结合，协同发展。具体表现为以下三种方式。

（一）依托重庆的城市发展规划和结构性调整方向，集中向中心城市的扩张区进行区域性投资。

自2003年2月集团成立以来,我们已经成功地运作了几个大片区投资项目：

一是西部新城项目。为开发西部新城，我们储备了该片区10000亩土地，同时承担了西部新城中20平方公里范围的基础设施建设任务。这一片区土地如果直接出让，价值20万元/亩，10000亩土地只能收入20亿元，而基础设施建设需投入40亿元，存在20亿元的资金缺口。为此，我们准备对储备的10000亩土地进行整治后出让，以解决资金问题。从2003年6月至今，集团已投资28亿元，随着道路、管网、水、电、气、讯等基础设施的逐步完成，昔日地势偏远的农村现在已经成了热火朝天的热土，集团储备地块已经表现出强劲的升值势头，现在出让价格可达60万元/亩，10000亩土地就可收回资金60亿元，扣除基础设施建设投入，还可产生20亿元的升值效益。

西部新城项目是我们集团比较成功的项目，成功之处在于它的开发建设不仅推动了重庆城市化进程，更为重要的是带来了西永微电子工业园的诞生。我集团在园区内集团储备土地11000余亩，并与当地区政府共同成立了园区开发公司。园区启动不到一年时间，已引进高科技项目6个，总投资20多亿美元，预计建成后年产值将达千亿元，同时提供大量的就业机会。我们的目标是将这一园区打造成中国西部信息产业高地，并通过做大做强这一产业实现重庆的产业结构调整，实现工业经济的上档升级和全面振兴。

另外，还有中央商务（南部）开发区项目储备面积13000亩，基础设施建设基本就绪，已出让土地462亩，回收资金3亿多元；九龙坡华岩片区项目储备土地5000亩，现征地拆迁工作已经完成，横贯片区的道路也已贯通，将成为2006年集团出让土地的重点区域；大渡口双山-建胜-钓鱼嘴片区将沿江21000亩土地全部纳入集团的储备范围，形成延伸到江中的半岛，是打造高档别墅区的最佳场所，具有极大的升值潜力；渝北悦来片区25500亩，是迄今为止集团最大的一个土地储备整治项目，项目区内两个水库面积4000多亩，使该地块刚刚纳入储备就成为开发商关注的热点。

（二）依据重庆的城市改造规划，在建成区内有选择的进行重点投资。

我集团的另一种土地运作模式是，由我集团融资，对旧城改造的重点——渝中区18个危旧房片区实施拆迁改造，整治土地后进行招拍挂；另外，根据市政府的规定，退二进三企业和主城区污染企业的老厂区土地和高校搬迁后的旧校区土地由我集团进行收购，收购资金用于企业和高校的搬迁和职工安置。

这种模式的好处在于不仅有利于城市规划的实现，而且有利于盘活存量土地，避免土地资源的闲置和浪费，实现土地价值的最大化，为城市建设集聚了财力，同时解决了企业搬迁和职工安置资金，促进了产业结构调整，维护了社会稳定。

（三）面向农村，积极开展土地开发整理工作，在实现耕地土地占补平衡的同时，为社会主义新农村建设作出积极贡献。

重庆地产集团把土地开发整理工作与社会主义新农村建设相结合，作为集团的重要工作来抓。在国土资源部土地整理中心和市国土房管局的领导和业务指导下，认真扎实开展了一系列土地开发整理的基础性、事务性、技术性的管理工作，严格按照“五制”管理原则规范有序的推进土地开发整理工作。截至目前，先后实施土地开发整理项目70余个，新增耕地3万余亩。目前，国土资源部重大工程三峡库区移民安置土地开发整理项目也已开始启动，我们承担了方案编制工作任务，这一项目的实施对于解决备受全世界人们关注的库区移民安置、生态环境建设和发展库区经济三大“世界级难题”，实现妥善安置移民、重构库区生态环境和发展库区经济三大跨世纪历史任务的完成具有现实意义。土地开发整理工程的实施不仅保持了集团自身储备和建设占用耕地的占补平衡，而且为全市耕地动态平衡作出了贡献，最重要的是，通过在广大农村实施土地开发整理工程，使农民得到了实惠，极大的改善了农民的生产生活条件，增加了农民收入，增强了农民群众对党和政府的信心。

如潼南县安兴镇水毁地复垦项目投资1500多万元，新增耕地3371亩，修建机耕道、生产道、田间道50000米，特别是2120米的防洪大堤为复垦的3371亩耕地和807户村民的生命安全提供了可靠保障，村民们把大堤称为“安心堤”。这一项目使当地村民人均耕地增加0.83亩，人均收入可望增加5000元，村民们切切实实地享受到了土地开发整理的成果，自发在项目区立“安心 碑”，写道：“共产党好，人民政府亲”。

经过三年多的努力，重庆市地产集团通过土地运作完成投资116.63亿元，不仅实现了资产的保值增值，积累了大量的有效资本，而且为城市基础设施和文化设施建设筹集了资金。目前，集团共承建了大学城、少年宫、科技馆等5个文化设施项目和多个桥梁、道路建设项目，为重庆的城市形态改造和城市功能完善作出了积极的贡献，成为重庆市政府的重要的投融资力量和城市建设中一支不可或缺的生力军。

二、面临的困难和问题

总的看来，重庆市地产集团运作情况良好，但与各地的土地储备机构一样，也面临一些困难和问题：

（一）融资问题。主要表现为融资渠道单一。我们重庆市地产集团目前资金来源主要有三个渠道:一是政府投资，也就是市政府以土地资产方式注入的20亿元注册资本金。二是银行贷款。目前，集团已与建设银行、农业银行、国家开发银行、重庆市商业银行等多家银行建立了比较良好的信贷关系，获得银行200亿元的授信额度。三是土地出让收益提成。按照《重庆市国有土地储备整治管理办法》规定,将储备土地出让后的增值部分的10%，作为土地储备整治发展专项资金供集团使用。

土地储备整治的一个突出特点是投入高、风险高、周期长。要将一个地块由生地整治为熟地，需要先期投入大量资金，完成土地收购或征用，再进行道路、管网等一系列基础设施建设，最后才是通过“招拍挂”出让，其回报周期至少在2-3年。而2003年人民银行121号文件规定，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年，而我们地产集团成立仅三年多的时间，自有资金少，绝大多数项目正处于前期运作阶段，投资数额较大，融资渠道主要依靠银行贷款。因此，面临较大的融资压力。

（二）法律法规问题。我想这是一个共性问题，表现在现行的法律法规和政策对土地储备行为没有明确规定，尤其是没有明确政府性土地储备机构的主导地位，也没有具体的操作规范。土地储备这种运作方式是1999年《土地管理法》颁布后派生出来的，土地储备机构正是各地贯彻执行《土地管理法》，实施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里开展的一项调查表明，全国共有1600多家土地储备机构，主要成立高峰时间段为2000-2003年，主要依据是国务院2001年下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和2002年国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。重庆土地储备整治工作开始比较早，早在1992年就成立了土地整治处，但当时规模很小，2000年成立了土地储备中心，2003年又在学习老大哥上海地产集团的建设经验基础上，结合自身实际，成立了地产集团。但是，到目前为止，由于法律、法规和政策对土地储备的实施没有具体的规定，我们和全国的土地储备机构一样，都是在“摸着石头过河”。

三、采取的措施和对策

（一）充分利用国家宏观调控政策，加大土地储备力度，增强调控土地市场的能力，巩固集团“土地市场的调节器”地位。

最近一两年来，国家实施宏观调控，对土地采取了最为严格的管理措施。我们地产集团在实施土地储备的过程中也遇到了不少困难，尤其是2003年人民银行121号文件对土地储备机构贷款作出了严格规定后，我们的资金流受到了比较大的影响。但是，作为地方政府土地储备的主渠道，我们对国家的政策进行了冷静认真的分析研究，最后把思想统一起来，将国家政策的出台看作是增强自身调控土地市场能力的机遇，认真贯彻落实国家宏观调控政策，同时，采取积极措施，拓展筹资渠道，如采用BT运作模式实施工程建设，吸引社会资金投入土地储备整治，同时积极探索多元化发展道路等，保证了每一笔银行贷款本息的按期偿还，从而保证了集团良好的信誉度，并且使土地整治和项目建设有序推进。前面提到的几个重大项目都是在这样的背景下实施的，集团“土地供应的主储备”和“土地市场的调节器”地位得到有效巩固，也进一步增强了银行与集团合作的信心。去年7月，经国家保监委批准，由集团与新加坡大东方人寿保险公司共同出资组建的中新大东方人寿保险公司开始正式筹建，今年4月，国家保监委刚刚对筹建工作进行了验收。待正式批文下达即可正式挂牌营业，这将是首家总部设在重庆的中外合资保险公司，进入保险业，为集团创建多元化的融资平台将产生深远影响。

（二）用好用活融资政策，变单一渠道融资为多渠道融资。前面说过，2003年人民银行121号文件规定，土地储备贷款只能是短期贷款，最长不得超过2年，这就使周期较长的土地储备整治面临较大的还贷压力。但是，通过深入研究融资政策，我们注意到一个个问题：基础设施建设的贷款期限长达5-10年。而我们在进行整治的过程中，必然要先进行大量的道路、桥梁等基础设施建设，我们找到了融资政策与土地储备运作的结合点。为此，我们与国家开发银行重庆分行进行了深入的商谈，双方很快达成共识。2005年10月27日，双方签署协议，由开发银行为我集团提供50亿元的授信，集团以基础设施建设项目申请办理中长期贷款，贷款期限为5年。这样，在符合银行贷款政策的前提下，我们找到了新的融资渠道，成功的解决了贷款期限与整治周期的矛盾，银行也找到了有实力的贷款对象，取得了“双赢”的效果。

（三）积极探索，大胆实践，为土地储备的规范和完善作出积极的贡献。

近年来，全国各地都在土地储备整治机构和运作方式等方面进行了一些实践和有益的探索。重庆市的土地储备整治工作从1992年的土地整治处到2003年的地产集团，无论是规模还是在全市城市建设中的地位都发生了质的飞跃，对于土地储备的重要性体会比较深刻。三年多来，我们先后接待了40余批前来考察的兄弟城市的土地储备机构。通过学习交流，广泛了解了各地土地储备的工作情况和运作理念。去年4月，全国土地收购储备机构联谊会成立，又为土地储备机构提供了一个良好的交流平台。全国的土地储备探索已经引起了国土资源部的高度重视，并开展了一系列调查研究工作。也许可以这样预见，土地储备法律法规政策的出台已经指日可待。各位同仁，我国的土地储备制度尚需进一步探索和完善，这是时代赋予我们的重要使命。让我们顺应时代的发展，树立科学的发展观，共同努力，大胆探索，为促进土地高效集约利用，推动经济社会可持续协调发展，构建和谐社会作出应有的贡献！

第五篇：重庆市国有土地储备整治管理办法

【发布单位】重庆市 【发布文号】

【发布日期】2002-08-22 【生效日期】2002-08-22 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

重庆市国有土地储备整治管理办法

《重庆市国有土地储备整治管理办法》已经2002年8月2日市人民政府第117次常务会议审议通过，现予发布，自2002年10月1日起施行。

市 长

二○○二年八月二十二日

重庆市国有土地储备整治管理办法

第一章 总 则

第一条第一条 为加强地产市场的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《 中华人民共和国土地管理法》、《 中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合重庆实际，制定本办法。

第二条第二条 本市行政区域内国有土地的储备、整治及其管理，适用本办法。

第三条第三条 本办法所称土地储备，是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地予以储存的行为。

本办法所称土地整治，是指经市或区县（自治县、市）人民政府批准设立的土地储备整治机构依据本办法的规定，根据国有土地供给计划、控制性详细规划与土地管理实际，对国有土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设，将其变为可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。

第四条第四条 国有土地储备整治须经县级以上人民政府依法批准，由土地行政主管部门组织实施。

市人民政府土地行政主管部门主管全市土地储备整治管理工作；区县（自治县、市）人民政府土地行政主管部门依照本办法的规定负责本行政区域内的土地储备整治管理工作。

市、区县（自治县、市）土地储备整治机构受县级以上人民政府土地行政主管部门的委托，具体实施土地储备整治工作。计划、经济、建设、财政、规划、房屋等行政管理部门应按照各自职责，协同做好土地储备整治管理工作。

第五条第五条 土地储备整治，应当符合土地利用总体规划、城市规划，并应遵循统一储备、统一整治、统一调配、统一供给、统一管理的原则。

第六条第六条 土地储备整治机构可以依照法律法规及本办法的规定储备、整治国有土地，并应根据加强宏观调控与降低成本相结合的原则，合理确定储备整治总量与储备期，加强经营管理，防范经营风险。

第七条第七条 商业、金融、旅游、娱乐、商品住宅等建设项目使用新增建设用地的，必须经储备整治后方可出让；使用存量建设用地的，原则上应经储备整治后方可出让。

第二章 土地储备

第八条第八条 市、区县（自治县、市）土地储备整治机构应根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际等因素，草拟国有土地储备计划，明确拟储备土地的范围，按国有土地使用权出让审批权限，报有审批权的人民政府土地行政主管部门批准后执行。

第九条第九条 下列国有土地，经市或区县（自治县、市）土地行政主管部门依法处置后纳入储备范围：

（一）为实施城市规划政府统一征用、转用的土地；

（二）无主地；

（三）土地使用期限届满被依法收回使用权的土地；

（四）依法收回使用权的闲置土地；

（五）依法没收的土地；

（六）以出让方式取得土地使用权后无力开发且不具备转让条件的土地；

（七）因单位迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用而依法收回或收购的原行政划拨土地；

（八）因公共利益需要，经依法批准收回使用权的土地；

（九）因实施城市规划的需要，经依法批准收回使用权的土地；

（十）因土地整治的需要，经依法批准收购的土地；

（十一）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废后收回使用权的土地。

征用集体所有的土地或国有农用地转用，需依法办理征用、转用手续并依法缴纳耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费后方可纳入储备范围。

第十条第十条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区、渝北区范围（含北部新区、经济技术开发区、高新技术开发区）内的土地储备，由市土地行政主管部门会同市规划行政管理部门研究确定储备范围并报经市人民政府批准后，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件，委托土地储备整治机构开展土地储备整治工作。

前款规定以外的区县（自治县、市）行政区域内的土地储备，由所在区县（自治县、市）土地行政主管部门会同有关部门研究确定储备范围，按国有土地使用权出让审批权限报有审批权的人民政府批准后，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件，委托土地储备整治机构开展土地储备整治工作。

第十一条第十一条 国有土地使用权收购，按下列程序办理：

（一）土地储备整治机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物的面积、四至范围、土地用途等进行实地核查，并到有关权属登记机关核实权属后，根据城市控制性详细规划测算土地收购补偿费用，编制土地收购方案；

（二）土地储备整治机构持土地收购方案，经区县（自治县、市）土地行政主管部门初步审查并商规划行政管理部门后，按国有土地使用权审批权限报市或区县（自治县、市）人民政府审批，并由批准收购方案的人民政府所属的土地行政主管部门按照本办法第十条的规定确定收购范围，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件；

（三）土地收购方案经批准后，由土地储备整治机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同，并按合同约定支付土地收购补偿费用。

第十二条第十二条 国有土地使用权收购合同一经签订，即产生法定效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。

国有土地使用权收购合同生效的同时，原国有土地有偿使用合同或行政划拨决定书自行失效。

第十三条第十三条 国有土地被依法纳入储备范围的，单位或个人必须按期按规定交付土地，并做好土地储备的相关工作。

第十四条第十四条 土地储备整治机构应持土地储备批准文件、储备用地红线向土地行政主管部门申请办理储备土地的权属登记手续，由土地行政主管部门核发作为土地储备整治权属证明的权属证书。

第三章 土地整治

第十五条第十五条 土地整治，按照谁储备、谁整治的原则，由相应的土地储备整治机构实施。

第十六条第十六条 列入国有土地储备计划或经有批准权的人民政府批准纳入储备范围的土地，规划行政主管部门应及时组织编制控制性详细规划，划定规划红线，按相关程序报审批机构批准后抄送同级人民政府土地行政主管部门，由相应的土地储备整治机构组织实施土地整治。

第十七条第十七条 土地储备整治机构应根据国有土地储备计划、控制性详细规划、地产市场供需状况，组织有关工程施工单位完成场地平整、道路铺设等前期开发工作。

对重大的土地储备项目，土地储备整治机构应以招标投标方式确定整治工程施工单位。

土地储备整治机构应当与工程施工单位签订整治工程施工书面合同。

第十八条第十八条 纳入储备范围的土地的地上建（构）筑物及其他设施需要拆迁的，由土地储备整治机构作为拆迁申请人，持市或区县（自治县、市）土地行政主管部门核发的土地储备批准书、规划红线、拆迁计划和补偿安置方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置专项资金证明向房屋拆迁行政主管部门申请办理房屋拆迁许可证，依法实施拆迁。

第十九条第十九条 土地整治工程竣工后，由有国有土地使用权出让审批权的人民政府所属的土地行政主管部门组织验收，经验收合格，按供地计划依法组织出让。

土地整治工程，应符合控制性详细规划，达到水、电、气、路畅通和场地平整等要求。土地整治工程验收标准，由市土地行政主管部门会同规划、建设行政主管部门制定。

第四章 土地储备整治资金与出让收益管理

第二十条第二十条 土地储备整治机构应当在银行设立土地储备整治资金专户，并报同级土地、财政、审计部门备案。第二十一条第二十一条 土地储备整治机构凭土地权属证书及规定的其他要件向银行申请土地储备整治贷款。

第二十二条第二十二条 储备整治的土地，由市或区县(自治县、市）土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配：

（一）出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户；

（二）扣除第一项以后的资金，全额上交财政，按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县（自治县、市）人民政府按规定比例分配；第十条第一款范围的剩余资金，集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业及政权建设。

第二十三条第二十三条 土地储备整治成本，包括土地储备、整治与管理过程中发生的实际成本（含规划设计费）和贷款利息等。土地储备整治成本，按照本办法第十条的规定，由市或区县（自治县、市）土地行政主管部门会同同级财政部门核定。

第二十四条第二十四条 土地储备整治资金的使用与管理，接受财政、审计部门的监督。

第五章 法律责任

第二十五条第二十五条 土地使用权人未经批准擅自转让已列入储备范围的土地及其地上建（构）筑物的，有关行政管理部门不得为其办理审批或登记手续。

第二十六条第二十六条 违反本办法第十条的规定，未按规定报有审批权的人民政府批准，或者拒不执行有审批权的人民政府及其土地行政主管部门的决定实施土地储备整治的，由市监察机关会同市土地行政主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。

第二十七条第二十七条 有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按有关规定给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：

（一）弄虚作假或恶意串通，抬高土地储备整治成本的；

（二）挪用、侵吞土地储备整治资金的；

（三）利用职务上的便利索取或收受他人财物的；

（四）玩忽职守、滥用职权的。

第六章 附 则

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。