重庆市物业管理企业文化建设现状与问题分析

第一篇：重庆市物业管理企业文化建设现状与问题分析

题 目

重庆市物业管理企业文化建设现状与问题分析

注 意 事 项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词 4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论 7）参考文献 8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画 3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

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4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档 5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订 3）其它

目录

摘要................................................................................I Abstract...........................................................................II 绪论................................................................................1

（一）重庆市物业管理企业文化建设现状与问题的背景................................1

（二）研究重庆市物业管理企业文化建设现状与问题的目的和意义......................1

（三）研究的方法................................................................2 一 有关物业管理企业文化建设的理论综述...............................................3

（一）企业文化概述.............................................................3 1.企业文化的含义与特点......................................................3 2.组成企业文化的要素........................................................3 3.建设企业文化的作用........................................................4

（二）物业管理企业的企业文化建设................................................4 1.建设物业管理企业文化的必要性..............................................4 2.在建设过程中会有的难点与应该坚持的原则....................................5 二 重庆市物业管理企业文化建设的现状与问题分析.......................................6 三 针对问题的改进建议...............................................................7

（一）识别系统建设..............................................................7 1.理念识别系统..............................................................7 2.视觉识别系统..............................................................7 3.行为识别系统..............................................................7

（二）传播途径建设..............................................................8 1

1.内部信息平台建设..........................................................8 2.对外宣传管道建设..........................................................8 3.社区文化建设..............................................................8 4.硬件载体的建设............................................................8 四 浅谈重庆市物业管理企业文化建设的认识.............................................9 致谢...............................................................................11 参考文献...........................................................................12

摘要

物业管理行业在世界范围内已有了长足的发展，但在我国它仍是一个新兴的行业，人们都视其为潜力股、朝阳产业，行业的兴起，必定诞生与之相符的企业。在我国随着市场经济的不断发展与完善，各行的企业都有了前所未有的发展，当然物业管理企业也不例外。在市场经济条件下，没有能回避市场的企业，也没有不搞企业文化建设的企业。一个企业的生存和发展，必须依靠建设优秀的企业文化，企业文化被当作为一种社会文化的反映，在企业发展和生存中的作用日益重要。越是紧张激烈的市场竞争，就越是需要建设企业文化。那么重庆市的物业管理企业文化建设又是一个怎样的现状，并且在建设中存在哪些问题呢，本文将结合当前我国物业管理企业文化建设的现状与问题做出简要的陈述。

关键词：企业文化 物业管理企业文化 现状与问题

I

Abstract

Property management industry in the world has seen significant development, but in China it is still an emerging industry, people have them as potential stocks, sunrise industry, the rise of industry, must be the birth of compliance with the enterprise.As the market economies in our continuous development and improvement of lines of businesses have an unprecedented development, of course, the property management business is no exception.In a market economy, no company can avoid the market, nor engage in business enterprise culture.An enterprise's survival and development, we must rely on building excellent corporate culture, corporate culture is treated as a reflection of social culture, enterprise development and survival in the increasingly important role.The more intense market competition, the more need to build corporate culture.Chongqing, then the property management enterprise culture is a kind of status quo, and what problems in the construction of it, this will combine the corporate culture of property management status and issues a brief statement.Keywords: Corporate culture；Corporate Culture Property Management；Status and Problems

II

绪论

（一）重庆市物业管理企业文化建设现状与问题的背景

物业管理起源于英国而向全世界不断的发展与进步，但在我国他却是一个新兴行业、朝阳产业。随着20世纪80年代我国大陆深圳第一家物业公司的成立，物业算是在我国广博的大地上起步了。重庆物业管理从20世纪90年代初开始起步距今已差不多20年。20年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在大的市场经济条件下，各物业企业的竞争也是日趋的激烈。物业管理企业要想在行业中取得立足之地，就必须提升各方面的竞争力，来提升整个企业的综合竞争力。保利物业：全面提升企业核心竞争力！保利物业真正开始在全国范围内拓展业务不到一年的时间，已在全国6个城市服务了20多个项目，公司产值翻了10倍。在管理上保利一别与有发展商后台的物管企业，管理上不断推陈出新，真正的融入市场而力求高于市场。在2005年10月18日更在业内突破性地推出了国内首部非官方品质管理标准，得到了物管行业领导的高度肯定和业内人士的一致好评。如何继续保持企业的良好发展势头？如何在新的一轮竞争中占据新的至高点？回答就是：要建立独特的保利物业企业文化，并让企业文化成为核心竞争力。学习保利的成功经验是有很多的物业管理企业的，但都有着不同程度的问题。着眼于此，对物业管理企业的文化建设的研究就不显得那样的多此一举了！

（二）研究重庆市物业管理企业文化建设现状与问题的目的和意义

只有找出了问题，我们才能更好的解决问题，提出并树立要达到一个怎样的目标、采用什么样的途径来规避物业管理企业文化建设中的问题，提出正确的改建意见，促进行业的发展。作为一个企业，也只有明确了自身的问题所在，才能对症下药。研究重庆市物业管理企业文化建设的现状与问题，有利于引导企业健康快速的发展，促进整个区域经济的发展。

（三）研究的方法

以宏观指引微观，在大的环境下做到具体问题的具体分析，既是在探讨了整个大的国内情形，在考看重庆的现状问题；采用观察法、问卷法、查阅资料等辅助方法。同时运用了将理论阐述与改善运用相结合的方法，做到了有理有据。

一 有关物业管理企业文化建设的理论综述

（一）企业文化概述

1.企业文化的含义与特点

所谓企业文化既是指企业在市场经济实践中，逐步形成的带有本企业特色的并为全体员工所认同、遵守的价值观、经营准则、经营作风、企业精神、道德规范和发展目标的总和。企业文化的提倡者是企业领导层，它需要的是共同遵守传承和革新，体现在企业的价值观、经营理念和行为规范，渗透在企业的各个方面。

企业文化具有间接性、无形性、继承性、客观性、渗透性、综合性、独特性和革新性的特点。

2.组成企业文化的要素

企业文化不是由哪一个单一的要素组成，它是由多个层次间的相互链接而形成的企业文化的整体模式.这些层次就包括了：

（1）精神层，主要是指企业的领导和员工共同信守的基本信念、价值标准、职业道德及精神风貌。精神层是企业文化的核心和灵魂，是形成物质层和制度层的基础和原因。企业文化精神层包括6个方面内容：企业核心价值观、企业哲学、企业精神、企业风气、企业道德与企业宗旨。

（2）制度层，规定了企业员工在共同的生产经营活动中应当遵守的行为准则，主要包括以下三个方面: 企业法规、企业的经营制度、企业的管理制度和企业规范.（3）物质层，这是企业文化的表层部分，它是企业创造的物质文化，是形成企业文化精神层和制度层的基本。从物质层中往往能够折射出企业的经营思想、管理哲学、工作作风和审美意识。它主要包括下述几个方面：

第一，企业名称、标志、标准字、标准。

第二，企业外貌。场容场貌、绿化美化、污染治理等。第三，产品的特色、式样、外观和包装。第四，技术工艺设备特性。

第五，厂徽、厂旗、厂歌、厂服、厂花。

第六，企业的文化体育生活设施。第七，企业造型和纪念性建设。第八，企业纪念品。

第九，企业的文化传播网络。包括企业自办的报纸、刊物、有线广播、闭路电视、计算机网络、宣传栏、广告牌、信息公开栏等等。

企业文化的三个层次是紧密联系的，物质层是企业文化的外在表现和载体，也是制度层和精神层的物质基础；制度层则约束和规范着物质层及精神层的建设，没有严格的规章制度，企业文化建设便无从谈起，精神层是形成物质层和制度层的思想基础，也是企业文化的核心和灵魂。在企业文化的建设中，只有将三个层次和谐共建，企业文化才能最大限度的发挥它应有的作用。

3.建设企业文化的作用

导向功能，是指企业以自己的价值观和自身追求的奋斗目标明确企业职工在生产与经营的奋斗方向。

约束功能，指的是企业文化对企业的每个职工在思想和行为具有的约束与规范作用。

凝聚功能，当一种企业精神文化被成员认同之后就会产生一种粘合集，使得成员无一不向其走进。通过这种凝聚作用，企业成员就会把自己的情感和命运与企业的兴衰相结合，进而产生一种“灌输感”，跟企业同呼吸、共命运，促进企业的发展。

（二）物业管理企业的企业文化建设

1.建设物业管理企业文化的必要性

（1）企业文化是物业管理企业提供优质服务的保障

相信很多人都知道物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。比如说：中国移动要求的微笑服务，但是我们很难知道，即使有了那样标准的微笑是不是真的发自内心，是不是能真的愉悦和打动客户。很多物业管理公司制定了规范化的服务标准体系，比如说，电话铃响三声接电话，要用规范的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对电话交谈的内容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规范要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。

（2）企业文化影响物业管理企业服务形象的传递

要想作为一个好的物业管理人员，就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。很显然，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏陶，单纯的制度规范的约束是不能达到的。

（3）企业文化是物业管理企业品牌竞争的需要

随着物业管理市场的逐步建立和完善，物业管理企业间的竞争将愈发激烈，竞争也必然从最初的价格竞争、产品竞争进而为品牌竞争。品牌的重点不仅仅是它的知名度，更重要的是品牌所蕴含的文化内涵。对于物业管理企业来说，品牌中蕴含的人文关怀的精神更是不可或缺的。企业自身的价值观能否从商业氛围中升华出来必然直接影响到品牌的文化内涵。而且在品牌建立起来以后，需要每一个员工像爱护自己的孩子一样去爱护它、支持它，以员工对于品牌的忠诚度来影响业主对品牌的忠诚度。

（4）物业管理企业引进人才的关键需要

现在令很多物业管理公司头疼的问题是人才难寻，人才难留。物业管理人才市场成为卖方市场确实有点始料未及，物业的不断发展，专业的人才需求是很大的。物业不断接管，却没有合适的人才去管理，更谈不上人才的储备了，甚至很多公司自己培养的人才也在不断流失。这个问题的解决不能只从经济激励着手，还需要企业文化所特有的感召力和凝聚力。在强调团队精神、公平竞争的企业文化下，人才更容易产生对企业的归宿感，更愿意将自身的愿景和企业的发展结合起来。

2.在建设过程中会有的难点与应该坚持的原则

（1）难点：

第一，物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。

第二，与其他社会文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社会文化的协调又要保持个性。

（2）原则：

真正做到“以人为本”注重人文氛围的创造 建立良好的经营管理理念 建立企业的共同愿景 建设企业文化需要导入CIS 注重创新，突出自己的文化特色

二 重庆市物业管理企业文化建设的现状与问题分析

随着物业管理行业在我国的快速发展，带动物业管理企业发展的同时，也促进了物业管理企业文化的建设与发展。由于我国经济的不平衡发展，一个行业、一个企业、企业文化都必定在不同的区域有着不同差异的发展，即便是在同一区域也有着不可能完全相同的发展步调。就拿重庆市而言，在其区域内各个不同片区的行业发展情况都不尽相同，但总体都有一个共同的特点，在共同之处略显不同亦。

（一）难以真正做到“以人为本”的原则，当前很多物业管理企业强调以业主为本，业主至上的经营理念。他们以为这样做就体现了“以人为本”的原则，实质上只是做到了其中的一个方面，而忽视了员工方面的人本理念。

（二）不注重与社区文化的融合，物业管理企业在自身文化建设时，往往忽视了企业与社区的一个融合。文化本不是一个封闭自足的，而是开放吸纳的，只有当文化间相互的融合，才能发挥它应有的作用。

（三）不能很好的建立一个企业共同愿景，企业目标虽说是企业的领导者制定的，但那都需要每一个成员的共同努力，企业愿景建立的好坏，可以说对企业发展起着至关重要的作用。

（四）无文化现象，严明的各种规章制度，规定员工必须怎么做和不能怎么做，在一定时间内可能会有很好的效果，但想要达到一种长效的规范员工的言行，就得形成一种大家认同的文化价值观。

（五）文化愚民现象，很多企业太过于强调自己的文化，进而过于强调企业的某种文化理念，却不考虑员工的实际情况。推广教育手段过急，可能会使企业员工盲从，而缺乏独立思考创新。

（六）文化理想现象和文化万能现象的并存，企业文化的建设不能没有实际，如脱离实际，其倡导的文化理念超出企业范围，或认为企业文化可代替一切企业管理所有其他内容，可能会使企业忽视眼前的险恶环境，会流于假大空的陷阱；文化万能是把企业文化当成万能钥匙了，认为企业文化的问题解决了，那么企业的其他问题都会不解解之。显然，这都是不可取的。

三 针对问题的改进建议

每个人都有自己的一张面容，同样每个企业必然不会少了属于她的形象。企业形象设计（CI），在企业文化建设中有着不可限量的作用，CI就是将企业的经营理念和企业文化，通过统一的视觉识别设计加以整合与传达，使公众产生一致的认同感，从而营造最佳的企业运行环境。CI设计它包括了企业精神、文化礼仪、经营理念、管理风格、员工的行为规范、形象发展战略、广告宣传活动、视觉识别系统以及社会公益活动。所以在企业文化建设中必然少不了CI设计这个重要的环节，同时还应包括识别系统的建设、传播途径的建设。

（一）识别系统建设

识别系统是企业文化的重要的物质内容。从理念到行为、视觉各方面建立起企业的差别化形象。对于物业管理企业来说：在日常的管理服务活动中进行企业形象的传递是至关重要的，同时又要突出其中的与物业管理特色有关的方面。

1.理念识别系统（MI）：

包括企业精神、经营理念、价值观和品质观、员工操守和企业远景规划等。理念识别是企业的精神支柱，但很容易停留在纸上，流于概念化和形式化。所以关键是如何在日常管理活动和员工培训中不断地有意识渗透这些精神，化外在的理念成为每个员工内在的心理诉求。

2.视觉识别系统（VI）：

感性认识是理性认识的基础，而感觉又是感性认识的起点。心理学的刻板效应告诉我们第一感的重要性。物业管理企业的良好的外在形象可以在短时间内引起和抓住业主、住用人和潜在消费群的注意力，并在很大程度上主导他们对于企业的接受程度。由于管理项目、区域分散，一套统一的醒目的具有鲜明特色的视觉系统可以给人以鲜明的整体形象，也有助于人们形成对企业内在理念和品牌的文化内涵的感性认识。在这一方面，相信龙湖地产的物业是做得很不错的：她的保洁人员会主动的向业主问好！龙湖的口碑在市面上也可以说得益于她的视觉识别系统的建立。

3.行为识别系统（BI）：

这一点对于物业管理企业来说，主要是建立起一套标准化的服务规范及流程，使得服务的每一个环节和步骤都能恰如其分，但是切忌只有规范没有内涵，要让员工知道每一步所体现的观念和意义。目前来说，物业管理服务规范趋同化比较明显，建立起有鲜明特色的一套规范是竞争的重要砝码。

（二）传播途径建设

1.内部信息平台建设

公司的领导核心和各职能部门、专业中心、管理处之间，管理处和业主或使用人之间的信息沟通除了一般的面对面方式之外，建立公司局域网非常必要，可以加快信息流通速度，迅速做出反应，降低信息流通成本。另一个我们以往比较忽视的途径是公司内部的人际关系建设。一个简单单纯的人际关系有助于企业内部良好氛围的形成。这里还要强调的一个途径是领导的言传身教。

2.对外宣传管道建设

近年来的发展经历告诉我们，物业管理行业的发展除了遇到法制环境的制约，媒体环境也是我们需要面对的问题。相对而言，除专业媒体外的部分媒体对于物业管理的负面报告偏多，某种程度上也影响了广大消费者对于物业管理的认识，而专业媒体的因受众人数有限影响力很小。当然，这里确有物业管理企业自身行为规范的问题，但也有与主流媒体的沟通和协作的问题，加大对外形象宣传和正面报道的力度，规范自己的行为。

3.社区文化建设

在企业文化建设中，社区文化既是物业管理的管理目标之一，又是一个企业文化传递给业主的良好载体。文化活动易于接受、老少皆宜的特点可以帮助我们将企业文化在娱乐和休闲中更自然更广泛地传递给业主，达到一种润物细无声的效果。把社区文化搞好，同时又起到了宣传企业的品牌文化，还能够促进企业文化的建设步伐。

4.硬件载体的建设

品牌的文化内涵是内隐的。除了上述的一些途径以外，我们也应该重视硬件的、直观具象的载体。比如说在小区里的环境建设，办公室里的办公文件的陈设等等。这或许和以上的一些途径比起来，需要物业管理公司作一些追加投入，但是它所起到的效果是非常明显的。

四 浅谈重庆市物业管理企业文化建设的认识

企业文化的建设并不是人们想象中的那样搞几次社区文化活动，树立几条横幅标语，它是需要精神文化、制度文化、行为文化和物资文化层的相互衔接，彼此影响达到共融逐步形成的，并能被企业的全体员工所认同的企业整体模式。

（一）物业管理企业文化建设必须坚持原则，突破难点，把握关键点。

（二）物业管理企业文化建设必须制定合理科学的人力资源管理制度，并建立详细的实施细则。

（三）物业管理企业文化建设必须有一系统的CI设计。

（四）物业管理企业文化建设应避免无文化现象，避免文化万能现象，避免文化理想现象，避免文化愚民现象。

（五）真正做到“以人为本”，注重与社区文化的相容，建立一支与时俱进、具有创新精神的企业团队。

结束语

企业文化是企业在长期生产经营过程中形成的经营思想，价值观念。是一个企业团队意识行为和规范行为的一种综合体，是企业的无形资产，它产生于企业自身，得于全体管理者和员工的认同和维护，并随着企业的日益发展、丰富成为企业进步发展中取之不尽，用之不竭的精神源泉。文化是一个社会发展的见证，同样企业文化建设的好坏也是衡量一个企业发展是否充分的重要依据；物业管理行业虽说是一个新兴行业，被人们戏称为朝阳产业，随着改革开放的大潮、我国市场经济的不断完善，这一新兴行业、朝阳产业必定绽放光彩。到那时，借一网络名句：无文化，真可怕！

致谢

本专业论文是在我的指导老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。这些年多来，张老师不仅在学业上给我以精心指导，同时还在思想、生活上给我以无微不至的关怀，在此谨向张老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

在此，我还要感谢在一起愉快的度过大学生活的各位同学们，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。

在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母、家人，谢谢你们!

参考文献

[1] 方芳，吕萍.物业管理.上海财经大学出版社,2009.[2] 韩朝，陈凯.物业管理学.高等教育出版社,2008.[3] 刘聚梅，陈步峰.中国服务文化建设.北京华商出版社,2008.[4] 鲁宁.精益物业管理全书.业务拓展篇.广东经济出版社,2009.[5] 朱爱华，张彦，陈佩华.物业管理.社会科学文献出版社,2006.[6]刘光明.《现代企业家与公司文化》[M].经济管理出版社,1997.[7]罗长海.《公司文化学》[M].中国人民大学出版社,1999.[8]刘渝静.举足轻重的物管企业文化建设 [J].现代物业，2006（01）.

第二篇：住宅小区物业管理现状与问题分析

住宅小区物业管理现状与问题分析

来源:物业管理师考试网

住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。

物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。

物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。

物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。

物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。

第三篇：物业管理企业文化建设与社区文化建设

物业管理企业文化建设与社区文化建设

物业管理似乎与社区建设有着不解之缘，社区文化建设越来越成为物业管理公司提高物业管理水平美誉度的重要途径，然而，似乎物业管理企业的企业文化被人忽视了，或者说是物业管理公司企业文化与社区文化被混为一谈.两者关系的模糊，给物业管理企业在企业文化和社区文化建设上造成很大困惑。在这里，我想根据自己的实践经验，谈一谈物业管理公司企业文化建设与社区文化建设的关系。

一、企业文化是规范物业管理、推动物业市场发展的关键

1、企业文化是规范物业管理的重要工具。

企业文化是形成于20世纪80年代的企业管理理论，其精义在于通过符合企业发展需要的共同价值观培育来塑造认同企业价值观的企业人，制定有利于企业价值观形成的规章制度、行为规范，使企业的产品、服务、管理经营行为、物质环境、员工形象等都一致传达企业价值观，在社会上树立可供识别的企业品牌形象，实现企业的差别化市场发展战略，促进企业的可持续发展。就公司内部管理而言，企业文化通过塑造价值观推行价值观来实现管理，是企业管理中的“德治”。企业文化以其特有的管理功能，对提高物业管理人员的服务意识、规范物业管理人员的服务行为作用巨大，物业管理人员可以因此提高管理服务的主动性，不断改进管理服务程序、流程、方法、技能，完善物业管理服务。

另外，就物业管理规范化的对象而言，物业管理法规不仅仅要规范物业公司的行为，还包括业主的行为。如果我们服务区业主对物业管理制度的认知能力与认同程度十分有限，那物业管理的规范化发展就会受到极大的制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容，这由物业管理公司根据国家、政府的法规来自我建设、自我完善；业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高，这也主要靠我们物业管理公司来做，其实质是物业管理公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说，只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而，为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。

2、重视企业文化建设是物业市场竞争的需要。

物业品牌化是物业公司市场发展的需要。品牌是凝聚企业形象的重要载体，没有品牌支撑，企业的影响力就受到制约。物业管理公司要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，必须建设自己的知名品牌。

品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理，归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异，说道底是文化的差异，是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高，品牌竞争力越强。

第三，物业的品牌形象的根基，最终落在物业基础管理的服务上，而物业管理服务质量，不只是体现在服务的技术水平上，更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为怎样，取决于员工对公司、对客户的认识，这正是价值观范畴，也就是企业文化所倾注的领域。企业文化对提高企业管理服务质量有着不可取代的作用。

二、社区文化建设物业管理公司企业文化的旋转舞台

1、社区文化建设是物业公司理应承担的社会责任。

社区文化，从广义上看，它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和。一方面，物业管理公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业管理公司不能例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安全、维修、保养、保洁，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。

因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。另外，与现代企业打造企业竞争力时重视服务与文化附加值相一致，与物业管理市场对文化附加值的巨大需求相适应，物业管理公司注重社区文化建设，既是物业管理公司发展的需要，也是社会发展的需要，因而，社区文化建设又是物业管理公司内生的责任，即，对自身发展负责，同时，对社区发展负责，而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业管理公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。

2、物业管理公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求。

从我国十几年物业市场的发展看，在我国物业市场需求结构中，对物业管理的文化附加值的需求占很大比重。这一方面是由于随着社会发展，人民生活水平提高，对文化生活的要求越来越高，另一方面是因为物业管理公司在社区服务中的角色易于让业主住户对他们在社区文化建设方面抱有极高的期望。致力于社区文化建设是物业公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践也已经证明，那些重视社区文化建设的物业管理公司，更能为市场所接受。由此，社区文化成为物业管理公司在企业文化建设时的一大偏好。

3、物业管理公司在社区文化建设中的作用是能动的，而不是被动的。

物业管理公司毕竟不是政府机构或社会福利机构，而是一个有自身利益的经济实体。物业管理公司为实现自己的发展目标，必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，并起到示范和主导作用，在兼蓄个性化的家庭文化、个人行为文化的同时，积极倡导社会、社区、企业、家庭、个人利益互惠，共建人类美好生存环境的主流文化，积极倡导经济利益、社会效益、生态优化的可持续发展意识，将物业管理公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业管理公司组织主导的社区文化建设，是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化，也就是说，这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化的载体与表现形式，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此，诱发性社区文化建设，本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。

三、物业管理公司在社区文化建设中的角色定位

从整个社区的角度看，物业管理公司只是社区内众多文化建设主体中的一个，包括了企业文化、家庭文化、校园文化等只是社区文化的组成部分，那么，物业管理只是自己企业文化的建设者而已。从政府的角度看，发展社区文化，是促进社会政治、经济、文化良性互动发展的重要举措，而在社区文化发展上，物业管理公司作为一个文化建设主体，与分散的家庭比，有着无可比拟的组织能力和经济实力，显然是一个十分重要文化建设主体。从物业管理公司自身的发展需求来看，物业管理公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设，是对市场的积极主动反应；物业管理公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是公司的经营发展策略；如果我们将由物业管理公司组织主导的社区文化界定为一个新概念——诱发性社区文化，那么，这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现，是物业管理公司企业文化的载体与表现形式。因此，物业管理公司是社区文化的能动建设者；企业文化是社区文化的重要组成部分，是公司品牌的深厚底蕴；社区文化是企业文化的重要载体，诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样，物业管理公司准确把握自己的定位，就完全可以游刃有余地、恰当地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系。

第四篇：浅谈物业管理企业文化建设

湖南铁道职业技术学院毕业论文

浅谈物业管理企业文化建设

作 者二级学院专 业班 级学 号指导老师答辩日期成 绩

....铁道运营与管理学院 物业管理

物业

班

.....内容摘要

一个企业的生存和发展，必须依靠建设优秀的企业文化，企业文化被当作为一种社会文化的反映，在企业发展和生存中的作用日益重要。越是紧张激烈的市场竞争，就越是需要建设企业文化。作为市场环境下的物业服务行业，物业管理企业同样需要建设自己的企业文化。

本文首先就物业管理企业文化的概念及其特征进行了阐述。本文第二部分就目前物业管理企业文化建设存在的问题从主客观两个方面进行了讨论与剖析。本文第三部分对第二部分所论述的物业管理企业文化建设存在的问题提出解决思路和应对策略。

关键词：

物业管理企业文化建设 问题对策

目录

中文摘要

一、物业管理企业文化概述

（一）物业管理企业文化的概念

（二）物业管理企业文化的特征

二、物业管理企业文化建设存在的问题

（一）物业法规落后于实践

（二）物业管理公约缺乏有力监管

（三）物业管理法规制度不健全

（四）部分物业管理企业忽视企业文化

（五）物业管理企业对员工感情投入尚需加强

三、物业管理企业文化建设的对策及建议

（一）建立完整、科学的物业管理法律体系

（二）重视人才德放首位

（三）物业管理信息化

（四）提出企业的精神内涵

（五）树立物业管理企业文化核心观

参考文献

物业管理企业文化建设 物业管理企业文化概述

1.1物业管理企业文化的概念

物业管理企业的企业文化是企业在经营管理活动中根据本企业的特点所形成的。具有物业管理企业特色的基本信念、价值观念、经营哲学、规章制度、物业氛围及与此相适应的思维方式和行为方式的总和。

1.2物业管理企业文化的特征

将物业管理行业的企业文化与其他行业企业的企业文化比较起来，可以从五个方面来把握物业管理企业的企业文化的特征：

（1）是创新性文化。由物业管理产品的均质化以及市场竞争激烈化诱致的创新文化。（2）是服务性文化由行业性质决定的服务文化。

（3）是微利性文化物业管理公司所处行业属微利保本行业，企业经营的目标不是获取暴利。

（4）是生态性文化由物业管理基本内容所决定的绿色生态文化、安全生态文化、雅洁生态文化。

（5)是社区性文化物业管理公司的管理对象都是一定范围社区的物业，服务对象是物业业主与租户。物业管理企业文化建设存在的问题

虽然国内物业管理市场正迅速发展膨胀，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，建立社会化、专业化、企业化的物业管理新路，是目前中国物业管理行业发展的迫切需要。香港地区和国外专业及一流的物业管理公司，进入中国内地的物业管市场发展亦是必然的路向。由于物业管理在我国还是刚起步的行业，所以不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。

2.1物业法规落后于实践

现行的物业管理制度，目前还处于起步阶段，存在不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。

2.2物业管理公约缺乏有力监管

由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束各自的权力和义务。物业管理公司对其所管理的物业内的业主、租户的管理权力均来自于物业管理公约；而物业管理服务水平质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行为双方共同利益而制订的物业管理公约规定。只有物业管理公司与全体新旧业主签署的物业管理公约，方可界定权利及义务。否则，物业管理公司将无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务；因而造成物业管理公司在执行日常管理规定时，无法约束这些业主不合理的行为，直接增加了管理难度及造成不必要的纠纷。

2.3物业管理法规制度不健全

纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度，现阶段，物业管理法规制度仅局限于住宅物业，以致专业的物业管理公司在管理商业办公大厦及商场时均无法可依，只能按照其经验制订相关的物业管理规定，造成各家物业管理公司因无所适从而各施各法，引起混乱及不必要的纠纷。

2.4部分物业管理企业忽视企业文化

没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟我过物业行业刚起步，还未注意到这方面。只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！

2.5物业管理企业对员工感情投入尚需加强

如员工一旦被业主投诉，有些物业管理企业常常不具体区分对错，随意对员工进行处罚、调离、降职等处分，大大挫伤了员工工作积极性。

(1)物业管理企业欠缺组织活动的活力大多数物业管理企业不太重视组织员工分批外出参观、旅游或聚餐等加强企业凝聚力的活动，必然减少了物业管理企业各楼盘员工之间相互认识和交流学习的机会。

(2)物业管理企业适应环境变化的办法不多

很多物业管理企业管辖的楼盘周边环境随着时间的推移发生了很大变化，但物业管理企业没有根据这些变化及时调整企业发展战略，快速适应环境变化需要，而是因陋守旧、反应迟钝，以至最终失去赖以生存的市场。

(3)物业管理企业的服务观念有待提高

物业管理就是“服务”于业主，就是要每一位员工都要主力“业主第一”的思想。但有个别物业物业管理企业尚未有“急业主所急，想业主所想”的服务观念，自认为业主有求于己，当老大、“土皇帝”，甚至怠慢业主的现象时有发生。物业管理企业文化建设的对策及建议

1—3年乃至3—5年内，国内物业管理市场不会发生根本性的变化。只要积极采取应对措施，继续在塑品牌上下工夫，在人才培养上下工夫，在服务质量上下工夫，在服务方式上下工夫，国内物业管理企业完全能够顺利地开拓一片新天地。

3.1建立完整、科学的物业管理法律体系建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。应尽快完善物业企业制度，在补充物业企业制度的同时，还要建立现代企业制度，只有这样才能加快物业行业发展。现代企业制度具有三方面的要素，第一，私有财产神圣不可侵犯；第二，契约为前提的法制操作机制；第三，机会均等的市场原则。其中，第三点“机会均等原则”对我国来说是死穴，是几乎不可逾越的鸿沟。

3.2重视人才德放首位

对于企业来说，没有最佳人才，只有最适合人才。人才具备的不仅仅是知识，更重要的还是心态、行为举止、不说假话，诚实是成为真正人才的基础。因此，物业管理企业在培养人才时把握这一点很重要。人才是一个企业的基石，则德是一个人的灵魂。因此，物业管理企业在用人方面，德一定要放在第一位，即职业操守、遵守公司规定和企业文化。

3.3物业管理信息化

我国物业管理企业龙头老大万科物业就非常重视管理创新，持续进行物业管理专业研究与探索，不断提高服务质量，以创造更好的经济效益及社会效益。万科物业的管理创新，一个重要特点就是重视信息化建设，公司没年都投入巨资进行信息化建设，是国内物业管理行业信息化建设的领跑者。信息化管理不仅能提高工作效率，还能提高服务质量，而且打造了品牌的核心竞争力。

未来

3.4提出企业精神的内涵

必须结合物业管理的实际情况，用简洁明了的文字提出企业精神的内涵。这是企业的奋斗目标，也是全体员工必须为之服务的目标。如温州物业管理总公司提出的——“经营者的靠山，顾客的保护神，高楼的好保姆，大厦的总管理。”并为之提出了企业的四大精神：“科学管理的开拓精神，与困难作斗争的创业精神，实干苦干的拼搏精神，以楼为家的雷锋精神。”又如江苏爱涛置业公司提出的——“全心全意，业主第一说到做到，讲究实效；诚信服务，追求完美。”这两家物业管理企业，由于重视了企业内隐文化——企业精神的建设，因此，在整个行业中是处于领先位置的。

(1)弘扬“亲情文化”物业管理企业是服务型企业，以人为本是物业管理企业文化建设的首要措施，以人为本体现了两方面的内容。第一是在经营理念中突出以业主（或物业使用人）为本，业主至上，时时想业主之所想，急业主之所急，持续超业主的期望。第二是突出以员工为本，对员工进行“感情投资”，将心比心，以心换心，用情连心，弘扬“亲情文化”物业管理企业是服务型企业，以人为本是物业管理企业文化建设的首要措施，以人为本体现了两方面的内容。第一是在经营理念中突出以业主（或物业使用人）为本，业主至上，时时想业主之所想，急业主之所急，持续超业主的期望。第二是突出以员工为本，对员工进行“感情投资”，将心比心，以心换心，用情连心，弘扬“亲情文化”。如某公司的一位员工家属得了重病受到精神上和物质上双重打击。公司可以发出《倡议书》，倡议每位员工伸出援助之手。又如某位员工家中因台风被水淹没公司领导应第一个赶赴受灾家庭现场送去慰问品等。

(2)培植诚信文化诚信文化中国古来有之，“人无信不立”成为芸芸众生耳熟能详的口头禅。诚信决定着企业的生存发展的基点，诚信是立业之道，兴业之本。作为市场竞争的主体，企业必须遵守和营造公平、有序的市场经济秩序。开展“重合同，守信誉”的建设，做到诚实守信，企业生财要“取之有道，守法经营”，不能靠坑蒙拐骗，不能搞假冒伪劣，不能进行不正当竞争，树立诚实守信的实力形象，是企业发展、兴旺、发达的根本保证。

(3)营造活力文化物业管理企业要把准时代脉搏，充当导演的角色，积极举办各类形式多样的联值活动，让员工与业主共同参加，增加相互之间的感情，在竞技活动中，展现生命的活力。例如：体育运动会、棋牌比赛、保健知识讲座、卡拉OK比赛等，积极制造的“活力文化”。激发员工的敬业精神首先应该充分肯定员工的自身价值，尊重员工的自我选择，使企业每一位员工真正有主人翁的感觉。只有这样，员工才能自觉地、最大限度地把自己的兴趣爱好以及聪明才智与公司的需要、社会的需要有机地结合在一起。其次是要大力宣传企业的英雄人物，给予企业员工一个看得见、摸得着的活生生的楷模，以激发员工爱企业、爱工作的敬业爱岗精神。

(4）倡导生态文化随着工业产品的大规模生产，生产过程及其产品也给人类社会带来了大量的废水、废气、废渣，由此引起了周边环境的恶化和污染，人们逐渐意识到经济的发展决不能影响、破坏环境。物业管理企业的任务之一是通过保洁绿化服务等工作为业主提供优美的居住环境，生态文化作为新型的管理文化，既包括生态环境、生态伦理，又包括生态道德，它是解决人类与自然关系问题的思想观点和心理的总和。对此我认为物业管理企业营造生态文化要从以下几方面入手：一是要进一步加大爱护家园的环保宣传活动的力度，通过形式多样的宣传教育，包括座谈会、演讲会、宣传板报、文艺演出等各种形式和手段，持续开展环保意识教育。二是认真学习贯彻物业管理法律、法规、条例，以及环境保护法，水资源保护条例，使广大员工树立环保、法律意识。三是积极完善环保制度规范员工环保行为，预防环境污染。

3.5树立物业管理企业文化核心观

企业文化是企业经营哲学、价值取向、道德准则、行为规范等要素的综合体现。企业文化是企业之魂，对提升企业竞争力，对推动企业发展起着重要作用，它决定了一个企业能走多远，它明确应该怎样对待顾客，怎样正确回报股东，怎样正确激励员工，怎样正确确定企业的发展方向、经营策略，怎样正确维护与合作伙伴的关系。企业文化是企业长寿之本，要

真正成为中国物业管理企业的领跑者，就要借助于企业文化力。企业文化的力量来源于它的人本思想——对内以员工为本，对社会以合作伙伴为本，对客户以满足需要为本。

（1）物业管理之道：相信每一位员工都愿意尽心尽力地做好工作，并不断追求完美与创新，只要提供一个适宜的环境，他们就一定能成功。

（2）物业价值观：信任和尊重个人，鼓励主动性和创造性，追求卓越的成就与贡献。在经营活动中坚持诚实与正直，靠团队精神达到共同目标。

（3）物业企业目标：利润：争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资金。客户：为客户提供最高质量和最大价值的服务和产品，以得到并且保持他们对物业企业的认同和信赖。业务：专业化经营，公司参与的业务领域应能够发展和扩大公司的技术和客户，提供持续增长的机会。增长：物业企业的增长只应受限于利润以及满足客户需要的、有创新性的服务及产品能力。员工：使物业企业员工分享物业所创造的成功，按员工的工作业绩提供就业保证，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工获得工作的满意和沟通顺畅。

（4）质量方针：服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新。

（5）企业宗旨：企业的使命是持续超越企业的顾客不断增长的期望。

参考文献

[1] 蒋丽.物业管理概论[M]．化学工业出版社．2007：5-35.[2] 张仁德，霍洪喜.企业文化概论[M]．南开大学出版社．2001：9-55.[3] 于雷，史铁尔.社区建设理论与实务[M]．北京：中国轻工业出版社．2005：65-85.[4]林中.中国房地产报.2012年6月第2期

[5] 张德.企业文化建设[M]．清华大学出版社．2003：1-10 [6] 奚从清，谢健现代企业文化概论[M]．浙江大学出版社．2004：30-35.

第五篇：物业管理企业文化建设

物业管理企业文化建设

摘要：企业文化是管理理论发展的新阶段，良好的企业文化是企业发展的助推器。物业管理企业作为中国的朝阳产业，应根据本企业的特点建设适合物业管理企业的企业文化，以此来推动中国物业管理的发展。

企业文化是２０世纪８０年代以来，产生于西方发达国家的一种具有独特见解的管理理论和管理方式，是管理理论发展的新阶段。企业文化的建设是一项复杂的系统工程，加之物业管理企业又是一个涉及面较广的服务产业，所以必须从我国国情出发，结合我国物业管理企业的现状，在借鉴外国先进经验的基础上建设有中国特色的物业管 理企业文化。

一、物业管理企业文化的形成与发展

企业文化作为一种管理理论是本世纪８０年代才开始兴起的，其实践来源于日美之间的经济竞争。是在企业长期的经营活动中，不断总结成功经验和失败教训后逐渐形成和发展起来的，其核心内容是企业精神和企业价值观。企业文化使得管理理论突破了以个人为研究对象和出发点的传统观点转向以人的集合——企业为研究对象。企业文化也打破了文化自然作用与经济的原始状态，掀开了文化与经济关系的新篇章。文化由“背景”而越为“手段”而最终演化为生产力，使文化第一次以能动的姿态介入经济活动。而中国的物业管理，始于八十年代的深圳、广州等地，是随着中国经济体制改革、住房制度改革，经过２０多年的探索、实践而发展起来的新兴产业，目前已基本形成了具有中国特色的社会化、专业化、企业化、经营性的物业管理路子。

物业管理，特别是住宅小区的物业管理在各大中城市已基本走上了正轨，各具特色的住宅小区如雨后春笋般的出现在我们周围，同时也形成了一大批有特色的物业管理企业。仔细分析这些物业小区，可以看出每一个物业管理企业在管理中都或多或少地存在着有本企业自身特点的企业文化。这些物业管理企业的企业文化是在一定民族文化传统中逐步形成的具有物业管理企业特色的基本信念、价值观念、经营哲学、规章制度、物业氛围及与此相适应的思维方式和行为方式的总和，是企业在经营管理活动中根据本企业的特点所形成的。如深圳万科的“以人为本”的万科理念；福建金帝集团“以诚待人、用户至上、以信为本、商誉第一”的企业文化灵魂；威尼斯花园“南湖岸边是我家”的水文化；星宇集团的“甘为业主上马石”的行为准则等。

二、物业管理企业文化建设的必要性及要求

现代管理理论认为在管理对象的人、财、物、信息、时间等五个方面，人在管理中具有双重地位：其既是管理者，又是被管理者。管理过程各个环节的主体都是人，人与人的行为是管理过程的核心。“以人为中心”是现代管理理论发展的重要思想。企业文化理论正是顺应这一趋势而诞生地的一种管理理论，在以人为中心的管理思想指导下，把人作为资源加以开发和利用。对任何企业而言，其物力、财力、信息资源往往是有限的，而人力资源的开发者是永无止境的。只有人的潜能得到充分的发挥，物力、财力、信息资源才能得到更好的利用，企业的经济效益才能提高。加之物业管理企业管理的是物业，服务的却是人（业主）的特点，对于物业管理企业来说企业文化的建设具有极大的现实必要性。搞好企业文化建设，发挥企业文化的潜移默化作用，是企业可持续发展的助推器。

企业文化建设是一项长期复杂的工程。关于企业文化的实践和理论，西方国家的经验比较丰富，在建设我国的物业管理企业文化时，适当学习借鉴其经验是必要的，但是我国的文化传统、社会制度、历史背景、经济结构和企业组织模式均与西方国家有很大的区别，因此我国物业管理企业文化建设必须从中国国情出发，各企业要结合本地区、本企业的特点走有中国特色、有地方特色、有企业特色的企业文化建设之路。一般企业文化建设时应注意以下几点：

1、企业文化建设要以人为中心

人在企业文化建设中具有双重身份，既是企业文化建设的主体，又是企业文化建设的客体。要建设以人为中心的企业文化必须从这两个方面着手充分发挥人的中心功能作用。人是企业文化建设的主体。企业文化建设必须依靠人，不仅依靠企业领导，更依靠广大员工。员工既是企业文化的创造者，又是企业文化的建设者、发展者。企业领导应使企业文化建设成为员工的自觉行动，充分发挥员工的积极性、主动性和创造性，集中企业全体员工的能力和智慧，将企业文化建设好；人又是企业文化建设的客体。企业文化建设的首要目的是为了企业的生存和发展，而企业生存和发展的目的正是为了满足人们不断增长的物质和文化需要。因此，企业文化建设的最终目标是为了人。其

次，企业文化建设也要着眼于塑造人、培养人。企业要通过充实企业文化的精神层、和物质层，在潜移默化中帮助职工树立正确的价值观和对企业的责任感，引导职工加强品德修养，提高思想觉悟。

2、企业文化建设要有特色

个性是企业文化建设的重要内容。企业文化只有形成特色，才能充分发挥其应有的作用。

建设具有个性的企业文化，首先要密切联系本企业和物业管理企业的实际，包括企业的发展历史、发展战略、企业的优势和特点、企业员工的素质；其次，要突出重点，特别是精神层的内容表述，要抓住重点带动全面，从而收到较好的整体效果；另外，对外要重视做好广告等宣传工作，善于抓住可充分向社会展示企业形象的机会，塑造有特色、有魅力的企业形象。

3、重视环境因素的分析

应重视分析我国传统文化和企业所在地的文化习性。企业文化建设要有鲜明的民族性，对传统文化要继承发扬其积极性的之处；摒弃其消极之处。同时应重视企业所在地地方文化习性对企业文化的影响，利用积极因素，改造不利因素。必须了解国家宏观政治经济发展目标及时代要求，使企业文化的模式和内容，都符合时代的要求。

4、树立正确的价值观

必须明确当前社会主义企业的价值观，应当树立经济效益和社会效益、生态效益相一致；微观效益和宏观效益相结合的效益观。将正确的价值观体系深植于员工的心中，并为每个员工提供可以充分发挥

其聪明才智和专长的环境和机会。

5、培养积极向上的企业精神

应积极培养和造就高素质的企业家，提倡开拓进取，顽强拼搏的企业精神，要以适当方式，使企业精神深植于员工的心中。

6、在企业内部形成民主和谐的人际关系

企业领导应在企业内部努力营造和谐的人际关系，企业中层领导应发挥人际关系建设的中介作用，并发挥基层领导在人际关系建设中的基石作用。努力形成和谐、安宁、互助、向上的新型人际关系。

三、物业管理企业文化的建设及重塑

企业文化具有普遍性，不仅外国的企业可以依靠文化致胜，中国的企业也可以依靠文化致胜。企业文化不仅适用于工业企业、商业企业，也适用于物业管理企业。这样抛开企业文化的特殊性，可以将企业文化的建设程序应用于物业管理企业的企业文化建设中。

企业文化的中心要素，是以文明取胜的群体竞争意识，即企业的共享价值观念、共同理想追求和全体认同的精神状态等。这些都属于精神范畴，企业文化建设就是这种精神的确立和发展、应用以及物质化等等。因此，从一定的角度出发，可以把企业文化建设看成是：作为独立主体的企业，对于具有本企业特设的精神财富的“生产、分配和消费”。首先明确提出本企业的价值观念体系和理想追求，用准确的语言把企业精神定下来，是企业文化建设的第一步，也就是要把具有本企业特色的精神财富“生产”或“设计”出来。其次合理“分配”本企业生产的上述精神财富。最后抓好以被正确理解的精神财富的“消化”及精神财富的转化。以上三个步骤是相互联系的有机整体。没有第一步，就不能够迈出第二部和第三步，如强行迈出就会走向邪路。例如没有正确的价值观念和理想追求，却打探要加强企业的凝聚力，结果只适用奖金把全体员工捆绑在一起，而隐瞒本企业发生的责任伤亡事故。这种做法，形式加强群体意识，实则与企业文化建设背道而驰。相反只走出第一步，而不走第二步和第三步，也谈不上什么企业文化建设。如果仅仅具有本企业特色的精神财富，如正确的价值观念体系、崇高的理想追求等等，还不能说就是企业文化，只要它们还没有在实际的市场竞争中发挥文明功能，还没有引出文明的果实，它们就只是纯粹的精神财富，而只有当它们被企业职工正确理解并加以品质化、物质化、习俗化和社会化以后，才是企业文化。

通过对诸多成功的物业管理企业的考察，可以得出企业文化建设、发挥企业文化的潜移默化作用，是企业可持续发展的助推器。物业管理企业要发展唯有创新，才能突破自己；唯有创新，才能超越别人。可以说物业管理企业的成功得益于改革开放的大好时机，得益于房地产市场的发展和完善；更得益于企业文化的助推作用。文化作为意识形态，即使一定经济基础的反映，也影响并作用于经济运作。物业管理企业正是把握了经济与文化的辩证关系，在经济运作中营造文化的氛围，创建企业文化，又利用企业文化的诸多作用推动企业的经济运作和发展。

物业管理企业的企业文化是伴随着物业管理企业的发展而发展的，体现了物业管理企业以市场竞争为导向，突出了以人为本、创新、服务的内涵。但是随着企业外部环境的变化、内部企业战略的调整，均要求物业管理企业的企业文化要相应进行变革和重塑。

企业文化的重塑并无固定模式可参照，应是企业实际情况而定。建立企业文化的目的是提高企业内部凝聚力和完善激励机制，固无论是文化建设还是重塑都应以员工能否全面接受作为考虑的出发点和归宿。

参考文献:

（１）《企业文化学》 作者：罗长海 中国人民大学出版社《第五代管理》作者：李仕模 中国物价出版社《房地产经营管理》 作者：聂荣林 梁桂

高等教育出版社

（２）中国房地产报

经济参考报