物业管理现状分析与思考[小编整理]

第一篇：物业管理现状分析与思考

物业管理市场现在分析与思考

一、引言

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

二、我国物业管理的现状及存在的问题

（一）物业管理市场现状分析

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表：

地 实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）

区 面积 物管面积 物管率（%）面积 物管面积 物管率（%）

第1页

全国 73545998861.88***85.6520

甘肃 964739.050.4515134.270.67

陕西 14328301.082.17624253.883.3北京 274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳 ***54067

上海 3***193101666186

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

（二）物业管理市场中存在的问题

我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。

1.物业管理立法滞后，理论体系不够健全

物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.物业管理市场竞争机制尚未形成物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

3.物业管理收费难且不规范

物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现

比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

4.物业管理发展的区域性不平衡

我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

5.物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

三、我国物业管理发展的若干对策

1.要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

2.政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

3.着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

4.提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

四、我国物业管理的发展趋势

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

（一）物业管理的社会化

物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

（二）物业管理的专业化

物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

（三）物业管理的智能化与信息化

物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

参 考 文 献

胡伯龙，杨韬.物业管理理论与实务[M].北京：机械工业出版社，2008.郭世民，周建华.物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.姜早龙，张涑贤.物业管理概论[M].武汉：武汉理工大学出版社，2008.张瑞敏,吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，2008，（5）:34-35.余东萍.我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技，2001，（1）:49-54.

第二篇：物业管理现状分析

一、物业管理现状分析

（一）亏损经营（占比95%）

1、房地产商受制于宏观调控开发商物业补贴费用越来越受到严格的控制；

2、物业雇用人力成本的上升、生产资料成本的增加，物业收费受到的限制较多、传统物业管理存在管理落后、经营单

一、成本居高不下的问题

（二）未将物业管理做为经营载体、忽视客户的刚性消费

开发商仅仅将物业管理作为房地产销售的一个工具和卖点，忽视了社区消费才是真正的刚性消费，每开发100多万平米，等于产生了

1.5万户人，每年都在帮物业生产客户。

二、数据分享

（一）截至2012年，全国500户以上的社区约有5万个，约2500万户，人口7500万。

（二）社区客户层次

中国的中产阶级或以上的富裕阶层，保守按照人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿人民币。

（三）中国，社区商业占据社会商业总支出的30%

欧美，社区商业占据社会商业总支出的60%以上

社区是一块未被开掘的金矿！

物业究竟怎样才能深度挖掘摆在面前的金矿呢？

物业行业的转型迫在眉睫！

三、关键词

关键词一：社区移动电商（B2F）

关键词二：社区移动服务

关键词三：社区移动社交

四、关于产品

产品是以微信公众平台为入口，嵌入相关功能的网页和关联APP共同组成。

（一）产品设计

1、产品功能描述

2、社区电子商城产品销售规则

（二）产品的社区内推广

通过线上和线下相结合的方式完成推广。推广分为三个周期，每个周期需要由鼎晟科技、物业公司及产品供应商三方的共同配合完成。

三个推广周期（图）

五、关于项目

该项目主要涉及到产品研发及推广方鼎晟科技，各个物业公司和线上提供产品和服务的渠道商，以及项目的监管方微商会。

（一）资源整合（二）项目推广

第三篇：关于中国物业管理的现状与思考

关于中国物业管理的现状与思考

摘要：就全球而言，经济全球化已成为不可阻挡的潮流，中国的物业管理也必然伴随这种潮流，适应经济全球化的趋势。

就总体趋势而言，“老式的工业生产、行为和思维方式迅速被淘汰，让位于知识为基础的经济发展。”。因此，科学尤其是计算机、网络在未来的物业管理中起到越来越重要的作用，在这个过程中人才的价值和不可替代性也将表现得越来越突出。

就全国而言，国内物业管理的主要发展趋势是产业的向北延伸。

就西部地区而言，西部地区首先无疑是应当向国外和国内先进地区进行学习的。这是一种必然的发展趋势。物业管理的影响会不断地深入每个地区的各个方面，这也是一种趋势。

关键词：

经济全球化、时代信息化、人才强国、优秀传统文化、管理者素质、向北延伸、企业效率、企业监督、效率与公平、接受挑战，不断创新，风水

物业管理伴随着社会主义市场经济的兴起和发展走进了中国市场。迄今为止物业管理在中国大概有二十多年的历史。也正如社会主义市场经济的发展一样，物业管理在中国经历着由传入到发展再到中国化进而又向世界市场进军。随着科技的突飞猛进和世界经济联系日益紧密，经济全球化已成为一种不可阻挡的潮流。作为市场经济一部分的物业管理也必然朝着这个方向发展。

最重要的是现在信息已经全球化，已经成为世界的主宰。以前，人类财富的多少以拥有多少土地、人口、黄金来衡量，然而在信息已经成为主宰的现代。人类财富衡量标准的天平已经向拥有或者占据信息的多少开始倾斜，这种倾斜最终也必将占据物业管理的整个世界。

物业管理由国外传入，并首先在中国交通便利、经济发达的沿海地带发芽、生长，经过近三十年的发展物业管理在沿海地带的良好发展势头已初见端倪，深圳、上海在这方面做出了优秀的示范。作为一种具有良好发展前景的新生事物，物业管理也悄然进入了中国西部市场。

西部地区地处内陆，交通不便，加之气候条件差，因此西部地区的商品经济也相对落后。经济基础决定上层建筑，由于西部地区在市场经济中的商品经济发展相对落后因而导致了物业管理在西部地区存在很多问题。这些问题重点表现为粗放式的管理以及管理过程中对人才运用环节的缺乏。

西部地区物业管理起步晚，但在市场经济潮流、国家政策以及各方面的推动下，西部地区的物业管理的发展极其迅速。在这种迅速下一种常见的现象是：物业管理经常被置于以资金的洪流博得利润而非以科学的手段进行管理的境况中。这种利益的博得往往是付出了极大的损失的。不得不承认资金在物业管理中伴有十分重要的角色。然而，引进人才的科学管理是更有前途的。

在大的国际物业管理发展的背景下，在东部地区已经做出榜样的情况下，在期待中国的物业管理具有更大的竞争力和影响力的促使下。我相信，未来的物业管理发展方向将会呈现出以下的发展趋势：

第一，就全球而言。经济全球化已成为不可阻挡的潮流，中国的物业管理也必然伴随这种潮流，应经济全球化的趋势，将自身的发展紧密地和世界结合起来。这种结合是向西方先进的管理

体制的学习，是学习中的引进和自我思考下的不断完善。在科学的领域，在能提高人民生活

水平的先进文化领域，文明是一种人类共有的文明成果。国外的管理思想比我们的先进，更

具科学化水平所以我们应该无条件的学习物业管理中的一切科学管理成果，把西方的先进思

想引进中国为我们的经济发展服务。然而，作为民族，我们是独立的。我们需要自己的思想、文化体系，也只有这样我们的民族才能有自己的特色。不同的国家、不同的民族、不同的地

区都有属于自己的特点。因此，无论如何外来的思想和管理模式不可能完全适用于我们，只

有我们自己的思想和管理模式才能拯救自己、发展自己、复兴自己。基于这点，对于西方先

进的管理模式我们需要将它转化，转化成一种真正属于我们自己的东西。这种转化的前提和

必要条件是我们需要不断的探索自己，这种探索应该包括：对民族心理、对地方实际、对不

同阶层、对不同条件，总之，一切的探索都应“合于利而动，不合于利而止。”⑵，顺应但

不顺从。惟有这样，在时代潮流中我们才能顺时代而生，应变化而动，不失时机地促成自己的飞跃。

第二，就西部地区而言。国外和上海以及深圳在管理方面已经做出了模范和事例，这种事例不但

是对西部物业管理事业的一种方向引导，而且是一种鞭策。因此，西部地区首先无疑是应当

向国外和国内先进地区进行学习的。这是一种必然的发展趋势。

另一方面，文明的推进，是先进对落后的同化，这种同化是一种吞噬，是一种改造。物业管

理是人类先进文明的一种具体表现形式，它首先由西方向中国经济发达的沿海地推进，再由

沿海推向经济发达逐步发达的内陆地区。然而这种作为推进文明的一种代表形式，它的推进

决不可能到此中止。它的推进趋势不可阻挡，未来，物业管理的身影将会遍布任何一个地方，这个地方会是美国华盛顿的某个角落，会是上海深圳的某个街角，也会是西部地区的某个楼

基。总之，只要有经济崛起的地方就会有物业管理的身影和存在。物业管理的影响会不断地

深入每个地区的各个方面，这也是一种趋势。

商业的竞争是商机的精准把握，加之大胆的投资，因此，拥有战略性的眼光和抢先占领市场

是非常必要的。

目前，物业管理在西部地区涵盖的地区并不广泛，也就是说，在西部地区物业管理还存在十

分大的发展空间。把物业管理贯穿于西部地区的每个角落，这种模式或者说这种可能性实现的方式可以通过资金的融通和扶持商业代表而实现。当然这种实现方式需要以强大的财力为

后盾。

第三，就管理而言。在社会条件下物业管理是一种产业，在竞争状况下物业管理是一场激烈的战

争，在体制上物业管理恰似一个国家。对于管理者来说，他们是企业的负责人，是战争的指

挥者，是体制运作的规划者。物业管理朝什么方向发展，怎样发展，会发展成什么。都与他

们息息相关。优秀的管理者不但能够顺应时代的发展潮流，而且能在潮流中管理出自己的特

色。物业管理传入中国就意味着它必将中国化，这种中国化是将中华民族的先进文化与物业

管理相结合。其最佳的表现方式应该是运用中国传统文化指导物业管理。这一点应与运用自

己的思想联系实际解决自己当时当地的问题殊途同归，或者说是一致的。要想物业管理在中

国真正的发展，发展出中国自己的特色，不顺着不适合自己的路途强走，不遇到重重困难，管理者必须学习和运用中国自己的文化，对物业管理进行规划。

第四，就总体趋势而言，“老式的工业生产、行为和思维方式迅速被淘汰，让位于知识为基础的经济发展。”。因此，科学尤其是计算机、网络在未来的物业管理中起到越来越重要的作用，在这个过程中人才的价值和不可替代性也将表现得越来越突出。

劳动密集型和科学化（网络化和管理信息化）程度低，仍然是中国物业管理的两个突出特点。

未来是时代是信息化的世界，能否及时获取信息，很大程度上意味者管理的成败。

无论是中国沿海还是内陆，物业管理的信息化都是一条必须要走的道路。办公自动化、网络

会议都是应该努力的方向。以网络化信息代替车轨式交通应该不断实现。这也是一种发展趋

势。

针对这种情况，物业管理在发展过程中必须重视信息化人才和语言型人才的引进。走一条科

技化含量高，经济效益好的发展道路是物业管理将是物业管理永无止境的追求。第五，就物业管理的内容而言,物业管理在中国现在具有的常规性的公共服务主要有以下8项：

（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

（2）房屋设备、设施的管理；

（3）环境卫生的管理；

（4）绿化管理；

（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

（6）车辆道路管理；

（7）公众代办性质的服务；

（8）物业档案资料的管理。

从这些内容上看，物业管理涵盖了人类社会生活很大的一部分。但存在的问题是这些内容在实施和现实操作的过程中与理论上的仍然存在很大的差距。具体的说，物业管理涉及的方面仍主要停留在以上低一点的房屋建筑主体的管理，以及第二点、第三点、第四点、第八点。对于第一点中的住宅装修以及第五点中公共秩序的维护和安全防范工作，我认为物业管理还没有真正的将这些纳入自己的发展体系。很明显，房屋装修现在是独立于物业管理有自己发展的行业。并且第一点里谈到的只是对住宅装修的日常监督，我觉得对于这种说法或者说如果是这种说法已经成为了一种做法，是坚决不可取的。物业管理毕竟不是一种监督部门。物业管理想具有强大的竞争力并且更广、更全面的涵盖或者影响人类的生活就必须将住宅装修真正、彻底的纳入自己的发展体系，做到以自己目前具有的相对实力将其兼并。

对于第六点内容，我认为总结或者说表达的比较笼统，因为我们知道车辆道路管理应该是属于国家交通部门的职责，如果说这里的车辆管理要具有意义，那它的含义和内容就仅局限在了物业管理对于住宅或者是建筑区内的车辆道路管理。这个纳入物业管理服务的系统化是比较重要的。然而，如果说把物业管理置于一个大的发展背景来说这点就显得不是一种趋势。在这里我把就把它纳入物业管理的系统化中，因为物业管理的日趋系统化是一种不可阻挡的趋势。在上文中我也提到作为一种新生事物，物业管理的发展具有强大的生命力和竞争力。在这里我再次预言：物业管理将会不断地渗入人类生活的每个部分，最终建立一体化的现代服务。

“风水”这个词语应该是中华文明所特有的。及至时代发展到今日，我们对“ 风水”一词的了解仍存在着理解上的偏差。以致我们一直将它视为封建迷信的产物。追溯“风水”的起源，我们会发现风水其实是人类在古代生产力低下的状况下为探索适宜人类生存和居住场所的过程中对环境情况的一种总得概括。再看“风水”的科学解释，（一）风的意义，物质方面：一种流动中的空气，由气压梯度差异造成，“流向”由地转偏向力以及地表上的“山”为主导，也可泛指一切地形环境。理气方面：由宇宙光能产生的气候变化谓之“风”。

（二）水的意义，物质方面：即水流流向，由自然界中的江河、溪涧、湖泊、池塘、海洋、雨水所主导，其次以供人饮用的水源最重要，可泛指一切食物。理气方面：宇宙引力磁场的表达形态，称之“水”。如果这样看的话，风水也就摆脱了封建迷信的说法，并且在一定程度上还可以将其视为某种意义上的科学。

在我们不断打击和批判风水为封建迷信时，中国的风水学在西方国家却成为一门专门学科悄然兴起。这不得不让我们对风水进行重新的思考。

风水在中国的盛行主要表现在民间，其形式包含为阴和阳两种形式。但作为一种传统的思想产物，它在意识形态上仍然是适应中国民众的心理的。

但风水又和物业管理能有什么样的关系呢？这主要得从物业管理的管理范围谈起。这篇文章里也提到了它主要涵盖八个方面的内容，以及物业管理应该扩大其服务范围的话题，那是不是能够把风水学引入到物业管理的服务范围内呢？答案是肯定的。上面我们说正确理解意义上风水学是为人类生存寻找良好环境的一门学科。那此时就可以将风水学的为人类寻找良好的居住环境改换为物业管理在房地产建设中的选址。它涵盖：生物学、自然地理学、人文地理学、地质学、大气科学、天文学、气象学、建筑学、景观艺术、考古学、历史学、环境科学等各个方面。这样的话“风水”学的优越性和其对民众心理的影响作用也就不谋而合。与此同时，物业管理的内容以及其创造利润的范围也将扩大。

物业管理是顺应经济发展应运而生的时代产物，它的发展必然顺应经济全球化的趋势不断前行。同时伴随经济全球化的趋势，物业管理对知识、信息、人才的要求度不断提高也成为一种不可阻挡的趋势。随着中国在世界经济中地位的不断提升，中国未来的物业管理也一定会与世界的物业管理接轨。这种接轨不是商

讨，而是最惨烈的竞争。我们的管理模式和管理理念将与世界上最为先进的资本主义国家会面。为在竞争中取得胜利，我们需要具有远大的目光以及应对这种竞争挑战的实力与信心。

物业管理生存在经济全球化的国际背景下，它将伴随世界经济发展的步伐迈向一个新的方向。然而物业管理生存在中国，作为我们民族的产业，它也必需适应我们的民族经济的发展需要。现在，国内物业管理的主要发展趋势是产业的向北延伸。这个问题在前文中有简单的描述，在这里需要重点强调的一个方面就是物业管理在向北延伸的过程中需要引起三方面的关注。第一，作为国家应该积极支持物业管理的兴起发展以及它向北延伸的趋势，通过宏观调控和财政支持，将中国南北的物业管理统一起来。做到以南带北，创造协调南北发展趋势。第二，作为物业管理在中国的开启者，南方应该重视自己先进管理理念、人才管理机制等各方面的北移，积极地发现、发展、开拓西北市场。以市场经济的竞争性鞭策和推动西北地区物业管理的发展。第三，作为西北地区，首先必须认识物业管理发展在西北经济发展中的重要性，在思想上树立忧患意识与发展意识。其次，审时度势，抓住机遇，利用好每一个可以利用的国家扶持政策，将西北的物业管理与国家经济发展政策紧密结合。其次，要具有从引进到走出的意识，积极主动地向南方经济发达的地区学习经验，结合自己实际情况制定发展战略，确保在外来经济发展中西北物业管理与南方经济发达地区的物业管理并驾齐驱，相互学习，相互借鉴，互相竞争。此外，西北地区需要再当地不断的寻求开拓新的具有发展前景的市场，做到在未来西北地区物业管理向城镇转移，以物业管理带动西北城镇化的发展。另外，面对这种趋势我们还需要做的是将它绘上中国的标志，附上中华民族的特色。这些包括真正的用我们自己的思想去管理，把我们优秀的传统文化管理理念注入我们产业的发展之中；在贫富差距日益加大的现实国情下认真处理好效率与公平的关系；在官僚主义依旧会盛行的时刻，彻底解决好监督与效率的关系；在信息与知识为主流的社会里不断提高管理者的知识水平；在人才强国战略的指导下，高度重视人才的选拔和利用。

清晰认识国际与国内的经济发展形式，敢于面对现实，迎接挑战，不断创新，才能使物业管理在中国大步稳定坚毅的前行。

参考文献

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（2）《生存风水学—学林出版社》

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(11)周宇，顾祥红．现代物业管理[M] 大连：东北财经大学出版社，2001．

第四篇：住宅小区物业管理现状与问题分析

住宅小区物业管理现状与问题分析

来源:物业管理师考试网

住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。

物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。

物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。

物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。

物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。

第五篇：学校德育现状分析与思考

学校德育现状分析与思考

学校德育教育是实施德育教育的有效途径之一，人们对它普遍寄予无限的期待，期待它应该承载最多的德育权利与义务，期待它把一张白纸一样的孩子送进学校，出来时是一幅锦绣前程的名画。虽然这个期待不切合实际，实现它有相当大的困难，但我们应该竭尽所能。因为期待是对我们的信任，期待是对我们最好的评价。

为学校管理者和教育者，在实施学校德育工作时，应该旗帜鲜明地将坚持以德为先的理念贯彻到办学和教学整个过程中，并不断地创新德育工作形式，丰富德育工作内容，提高德育工作的吸引力的感染力，并增强性、实效性。然而，学校德育工作在具体实施时，并非我们想象那么简单，因为现实生活中人心思钱，人心思玩、人心浮躁、人性冷漠、独生子女、隔代养等突出问题的存在，任何人都不可能置身境外，这无疑给学校管理者或教育者，无论在工作内容、工作强度上、还是工作难度上。都承受着巨大的压力并面临着严峻的挑战。这要求学校管理者或教育者除要勇敢面对之外，更要深入调查分析现实德育工作的针对中存在的种种问题，并寻求解决问题的办法和有效途径。

(一)学校德育现状及分析

1、德育内容上，存在假、大、空现象。

①德育内容停留教材上。虽然新教材要求课程生活化，但在实际操作中，学校还是停留在教师教、学生考的层面上。全省一面、千人一面的教材，造就出全县一样的教案、造就全县一样的练习册、造就全县期末统一的试卷，这些运用教材的做法，怎么能为孩子创造适合的环境，这怎么能为每个孩子的发展提供适合的教育。教材与生活两张皮，教材与生活相脱节。

②德育内容陈旧，停留在过去的和现存的东西，没有针对性。一是几年共一教 案，几年共一讲稿，几年共一活动设计：如：国旗下的讲话，是去年的,今年再讲；难道今年的开学、放学典礼人与物跟去年是一样的吗？二是次次用别人的东西。德育会议上的讲座，全是下载的或翻新的；家长会上的讲话稿偷梁换柱，班主任总结也是千篇一律，心得体会更不用说了，雷同的大有人在，三是德育内容停留在框框条条之中，没有做到与时倶进，没有将传统教育赋予新的育有作用

1吗？回答是肯定的，没有。没有针对性的教育没有创新的教育是毫无意义。如果现在搞“福娃进北京”活动会怎么样？

③德育内容大而全，无可操作性。如弘扬民族精神，这个题目对小学德育活动太大了，无论你怎么教育，无论你搞再多的东西，操作是困难的，并且没有好的结内容。试想象一下，这教果。(其实可以分解为四个方面：团结统一、爱好和平、勤劳勇敢、自强不息，还可以将其进一步分解成小题目、小的活动去做)

2、办学理念、德育观念上。表现在重智育，轻德育，唯分数论。

开学时，学校进行一周的入学教育，而班主任真正按学校要求做的人不多，政教处发的《好习惯歌谣》，要求1---6年级学生背诵，检查的结果仍然有三个班不能背；班会、队会被占用的现象大有人在；学科教学进行德育渗透想成为教师的自觉行动更不现实，教师怕耽误教学进度，影响学生考试；殊不知如果学生的行为出现问题时，教师耽误的时间更多，遇到的麻烦更大。其实真正问题的症结在于学校办学理念出现偏差，教师德育观念出现偏差，教育教学评价机制出现偏差。

3、德育形式上，表现单一。重形式，轻落实。德育形式不能总是停留在一种形式里，诸如发一份文件，开一次会议、开办一次讲座、开展一个活动、搞一个启动仪式、举行两次检查；或是单一的说教、批评、交流、评价。这些单一的陈旧的模式，其实是造成德育现状的根本原因。德育形式应该在有条件的前提下，进行多元的改变；德育的效果很多时候取决于德育形式的多样化和创新。我们德育教育的对象是学生，而学生的特点是需要德育形式常换常新的，好奇是他最基本的条件，接受新奇的事物的应激反应是学生根本的表现。实践证明，越是新奇的教育方式，越是新奇的德育形式，学生越是好奇，越是容易接受。当然只有在接受的前提下，才有希望进行下一步的行为改变和意识升华。

4、学校德育环境受外界环境的影响不同程度地被染化、软化和同化。当前，有极少数学校教育者存在轻松思想，不是自己的事，坚决不做；是自己的能避就避，尽量不做，留给别人做，留给爱做事的做；升旗仪式不到场，班会、队会不开或三言两语就结束，想学习的人很少，有时间就进行娱乐活动。当前在管理者、教育者中，也存在着为评职而工作的现象。只要有利于评职的事，无论是备课、讲课、听课还是写论文，都毫不犹豫地接受，评上后却不同

了，学校安排其做事，却判若两人。评上中高的教育者更不用说了。急功近利的思想的存在，学校德育环境不坏才怪。

当前，由于学校管理体制原因，学校德育环境不同程度地受到“教育行政化”的影响，校长无法独立地开展学校德育工作，如：晋升、评职、评模、进人上不能完全、正常地按公正的程序走下去，这大大地影响教育者乃至管理者的积极性，要知道教师是实践德育的主体，是将德育多样化的主体。在教育过程中，教师通过对德育形式的创新和操作取得效果。如果失去了积极性的教师、校长，那他还有激情地去创新德育教育形式吗，不可能。只能是按照原本的教育方式，采用说教、语言评价、单一指导等简单、粗俗的方法去做，当然这将对德育效果产生极大的影响。甚至直至德育教育失败。

(二)学校德育应对策略

1、找准德育工作的切入点。以治理卫生环境为切入点，以少先队阵地为依托，建立学生文明监督岗，实行“星、卡”管理机制，开展“文明月”教育活动，充分利用班、队会、升旗仪式等形式对学生进行环保教育，加强学生卫生意识的培养，并在全校广泛开展文明班级、文明路队、文明教室、文明学生评选活动，让学生成为活动的主人，乐在其中，乐有所获。这为学校文化建设真正起到实质作用，更丰富了学校德育内涵。

2、抓住德育工作的基本点。作为小学，学校德育工作的基本点有两个：一是学生行为习惯的培养。心理学巨匠威廉·詹姆士说：＂播下一个行动，收获一种习惯；播下一种习惯，收获一种性格；播下一种性格，收获一种命运。＂习惯决定性格，性格决定命运。由此可见，小学生行为习惯的培养应贯穿德育的全过程。二是教师队伍建设。因为教师是德育工作的组织者，是德育要求的实践者和示范者教师的道德观念、道德行为和道德品质对学生会产生潜移默化的影响。教师只有在教育教学中乃至日常言谈举止上都始终表现出应有的思想境界和道德素养，显示出高尚的人格尊严，学生才能听其言，信其道。为此，必须加强德育队伍建设，尤其是注重师德教育和职业道德教育，并把它放在队伍建设的核心地位，当作学校德育工作的基本点来抓实抓好，不断提高教师的整体素质，努力建立一支具有爱岗敬，业、呕心沥血的奉献精神，励精图治、艰苦奋斗的创业精神，尽心尽职、爱校如家的主人翁精神，求真务实、开拓进取的改革精神的高素质的教师队伍。让教师用自身的人格魅力和学识魅力引导学生健康成长。

3、抓住德育工作的平衡点。在加强师德师风建设时，要把握教师道德与教师利益、教师责任与教师义务、对教师制度管理与对教师人文关怀的对等和平衡。只有这样，才能调动教师的积极性的同时，又能调动实践德育的主体的创造性。在抓学生养成教育时，要把握学生心理需要、成长需要与品德讲授要求的平衡点。

4、抓住德育工作的关键点。一是强化选拨、管理德育队伍机制。班主任应通过自我推荐、辅导员推荐、学生推荐、学校审核来聘任，一经聘任后，再由班主作任邀约其他教师，除此之外，应落实教育部制订的《班主任新规定》。同时对少先队辅导员的选拨也要严格按科学程序进行操作，只在打造思想过硬、作风过硬、知识过硬、能力过硬的德育管理干部，那德育工作效果就十分明显。二是要遵循教育规律。德育教育要符合小学生的生理、心理特点，用贴近学校、贴近生活、贴近家庭、贴近社会趣味性的故事，真切地反映出少年儿童的喜怒哀乐，巧妙地引导他们认知学理，语言富有儿童情趣，使用他们感到亲切、事迹真实，象在抒发他们内心的情感，反映他们的内心世界，从而激发他们做事的热情，引导他们学习做人的道理，在潜移默化中接受美的熏陶，陶冶自己的情操，在榜样的激励下成长进步。三是创设情景，让学生进行＂情感体验＂教育。品德是为核心的知情意行整合结构，儿童只有在环境中活动才能触摸世界，感知万物，才能导致认识结构的发展。让学生以自己的身份、自己的视角去参与体验生活，让他们感受参与的真实、参与的快乐、参与的辛劳，从而获得真情实感，在道德选择中形成良好的习惯。让学生以他人的身份、他人的视角去参与体验，让他们感受他人工作时的心情和责任、工作过程中的辛劳和规范、完成工作后的情绪和收获，形成一种以情感体验和实践能力尊重他人、珍惜劳动成果的行为习惯。让学生进入设定的事件和设定的环境中去体验，以设定的事件和设定的环境为体验情境，让他们感受平时不易遇到但未来很可能出现的情况，从而得出有益的心理准备，获得宝贵的人生体验。

1、德育工作没有得到充分重视。由于上一个教学质量的严重滑坡，本期学校工作的重中之重放在抓好教学质量上。特别是上届初三教师，忙碌一年到头，却落了个罚款的下场，一方面工作的积极性不如以前，另一方面，把更多的精力放在本学科的教学之中，很少顾及德育工作；当前，社会评价学校，上级考核学校看升学率，学校考核教师主要看学科成绩，“一好遮百丑”。有的学校每周唯一的一节班会课也往往是被占用。由于应试教育占主导地位，德育的时间和空间受到很大程度的挤压，“问题在下面，根子在上面。”“一手硬、一手软”的现象普遍存在，这是学校德育工作弱化的根本原因。其二各个学科教育内容，不分年级高低，不管个性差异，一个模式，“一刀切”的现象比较突出。教育形式单一，缺乏吸引力。有学生反映：校会老调重弹，国旗下讲话东拉西扯，团、队活动很不正常，至于社会实践活动，一学年也难得搞一次。

2.学生德育活动时间不够。安排学生进行德育活动，有时候很尴尬。现在学校的课程排的很满，很难让学生抽出专门的时间来做有充分准备的德育实践活动。

3.班主任德育意识不强。班主任忙于事务性的检查上交，从根本上忽视了德育工作的根本目的是为了培养人。所以每次的德育例会成为了很多班主任诉苦的时间。班会活动只做记录，不开展活动，或者有一点点时间应付性的开展活动，剩下的时间用来上课，甚至直接上课。对于必须参加的大型德育活动，也只是选择一两个人训练，而忽视了大多数学生的存在。学生在日常生活中表现出来的懒散，熟视无睹，不能积极引导和纠正。比如做操。

4.全员育人成为一纸空文。开展德育活动，忙前忙后的是班主任；组织德育活动忙前忙后的处室管理人员。很少有主动关心德育活动的其他教师。全员育人，除了在课堂上能有所体现，课后很难见踪影了。学校制定的《全员德育工作考评》操作难度大，工作量大，加上但主观上努力不够，德育这一块在整个考核方案中所占比重很小。还有人反映，以往评选德育先进学校凭印象、凭上报材料，很少进行认真扎实的实效评估，评优的不公正也挫伤了一部分学校做好德育工作的积极性

5.教师的精神面貌待调整。教师的精神面貌对学生有相当的影响。升国旗讲话，队容不整；开会接电话，上课打手机，学生做操时、上课时大声喧哗，讲笑话或开不宜在学生存在的公共场合开的玩笑；学生进办公室是打游戏，种qq农场；对学生要求不严格等现象在我校教师中普遍存在。

6.三结合的教育力量失衡。学校是育人的殿堂，不但需要健康向上的内部环境，而且需要和谐净化的外部环境。目前学校周边的环境与学校育人要求很不协调，特别是撤乡并镇后，我校周边的环境令人担忧。尤其是失调失控的网吧，无人监管，有的孩子成天挂念上网，对涉世不深，自控力差，易受暗示的青少年学生产生诱惑和影响，成为现实生活没有网络生活精

彩的诱因之一。大多数青少年的品行不良也与家庭教育失当有很大关系。当前普遍存在以下几种情形：一是单亲家庭，家庭破裂的孩子得不到亲情的温暖和应有的管束，容易受坏人的引诱和利用，进而走向邪路；二是部分家长过于溺爱子女，千方百计满足他们的各种要求，使孩子从小养成自私、任性、好逸恶劳的不良习惯。