石家庄市房地产市场现状分析与思考

第一篇：石家庄市房地产市场现状分析与思考

石家庄市房地产市场现状分析与思考

[摘要]本文简要回顾2009年石家庄房地产市场的投资、开发情况,结合市民购房消费意向和理念,从供求关系的规模、结构等方面分析石家庄市楼市的发展趋势与对策。

[关键词]房地产 供求 趋势

一、2009年石家庄房地产市场特点

1.房地产开发投资增长势头良好,开发面积稳步增长。2009年,全市商品房上市面积500.52万㎡,同比增长44.18%;其中批准预售面积商品房400.74万㎡,同比增长50.48%。

2.商品房销量增长幅度较大,市内各区销量差异较大。2009年,全市商品房成交面积494.65万㎡,同比增长201.41%。从商品房销售区域分布来看,裕华区是销售量最大的区域,为173.13万㎡,占总量的40.07%;长安区的销量为86.82万㎡,占总量的20.10%,位居第二位;桥西区的销量最少为29.46万㎡,占比为6.82%。

3.套型结构以普通商品住宅为主。从2009年全年登记销售商品住房成交单套面积来看,90㎡以下的为86.31万㎡,占总量的19.97%;90-144㎡的为261.46万㎡,占总量的60.51%;144㎡以上的为84.28万㎡,仅占总量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。

4.各路资金纷纷涌入石家庄的房地产开发。万达、恒大等品牌地产纷纷进入石家庄的房地产开发,其中恒大在2009年3月18日以19.355亿将第025号地拿下。这一价格刷新了省会土地出让实行

招拍挂制度以来的最高纪录。这些地产大鳄的进入,将对石家庄楼市的整体格局产生重大影响。

5.商品房价格略有增长。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。

6.购买者结构以本地人为主。从商品住宅购买对象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消费主体,2009年本地人员购买商品住宅比例为90.36%,本省以内购买比例为6.24%,本省以外购买比例为

3.4%,购买对象仍以本市居民为主。

7.二手房交易日趋活跃,成交量持续增长。2009年市区成交二手房26990套,同比增长163.57%;二手房成交均价为3869元/㎡,同比增长14.16%。

二、2009年石家庄市民购房消费调查

2009年末,石家庄搜房网推出《2009中国购房消费调查》,广大网友纷纷通过网络问卷积极参与调查。通过对调查问卷的分析可以看出石家庄市民购房的一些新趋势、新想法。下面就是部分统计结果。

1.关于调查对象分析

①收入(家庭年收入)情况

在提交的所有问卷中,家庭年收入在5万以下的有53%,5万—9万的有30%,10万以上的有17%。

②职业分布特点

在提交的所有问卷中,职业为教师、医生、公务员等的有10%,公司管理人员的有30%,公司员工的有 70%,其他的有9%。根据上述收入和职业特点统计,本次调查更多地反映了在企业上班的中低收入阶层的购房消费倾向。

2.购房者对楼市较有信心,近两年内市场需求潜力很大

①调查中,打算在1年内购房的占41.86%;2年内购房的占70.77%;2年内无购房计划的占29.23%,这说明大多数被调查者有购房需求,意味着石家庄潜在的房地产市场仍然很大。

②认为未来1年内房价微幅上涨的有48.06%;保持稳定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,说不好的有27.81%。说明大多数消费者对楼市还很有信心。

3.购房价格意向分析

①购房的主要目的在提交的所有问卷中,购房的主要目的为结婚用房的有27.98%,自己无房需要买房的有22.62%,改善用房的有17.62%。给父母买房的有8.33%,其他情况的有23.45%。②能承受的购房总价在提交的所有问卷中,能承受的购房总价在20万以下的有18.16%,20-39万的有38.76%,40-59万的有27.91%。60-79万有10.85%,80万以上的有4.32%。

从上面的数据可以看出,目前石家庄普通居民对房产存在较大的刚性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的购房总价40万以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房价的过快上涨是

目前应关注的一个问题。

4.居住环境、居住质量需求

①居住面积和户型的需求

在提交的所有问卷中,对于居住面积(㎡)的要求在50以下的有

3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。对于户型的要求为一室一厅的有8.59%,二室一厅的有23.44%,二室二厅的有28.13%,三室一厅的有14.06%,三室二厅的有25.78%。

②购房时考虑的因素

调查显示,普通居民在购房时考虑的因素主要有六个方面,生活服务配套占18.26%,健身活动场所占32.79%,小区绿化占16.18%,停车场占12.35%,监控设施占13.36%,幼儿园占12.35%。

从上面的数据可以看出,普通居民对中小户型有较大需求,占到总需求量的6成以上,而对大户型的需求不足4成,且居民在挑选房产时,越来越注重居住质量和环境。

结合上面4个方面的分析,我们可以看出石家庄普通居民对房产的需求还是很大的,但需求结构以中低价位,中小户型为主。在影响需求的各种因素中,价格、居住环境和居住质量是购房者最关心的。

三、2010年以后石家庄市楼市发展趋势

纵观2009年房地产市场,我们从供求关系上的规模、结构、价格、特色四个方面分析:

1.从供求规模看:2009年全市商品房上市面积500.52万㎡,商品房成交面积494.65万㎡,从数量上看,供需基本平衡。随着“三年大变样”和“建设500万人口现代大都市”政策的实施,对改善性居住的需求将会增加,加上梯度消费倾向和“居者有其屋”的观念,会进一步带来新的需求,所以未来在供求总量上会呈现“供求两旺”的景气局面。

2.从供求结构看:2009年市区上市商品住房90㎡以下的为101.03万㎡,占总量的25.6%;90-120㎡的为97.7万㎡,占总量的24.75%;120㎡以上的为195.87万㎡,占总量的49.65%。从商品住宅上市面积段对比分析,120㎡以下的中小户型上市量明显不足。以石家庄目前大多数居民的消费能力来看,大户型的套型结构在短期内难以得到大量的高端消费群体的支撑。可以预见2010年后,以中小户型为主的二手房交易仍将活跃,新建商品房也应该增加中小户型的比例,以适应大多数居民对中小户型的需求。

3.从供求价格看:2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。但是这一价格水平也超出石家庄市广大中低收入者的房价承受能力,这些消费群体目标大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面对中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏。从发展趋势看,石家庄要建设现代化的大型城市,必须满足大多数人的购房需求,这将对平抑房价起到十分积极的作用,再加上市政府直接主持的经济适用房、廉租房建设和二手房市场的逐步成熟,可以预

计石家庄市房价近几年会比较稳定。

4.从供求特色看:随着竞争的日趋激烈,无论是客户还是地产商对产品的要求都是越来越高,这也将使石家庄房地产市场走向成熟。无论是满足中低收入居民的经济型户型,还是满足高收入群体的高档社区,对于市场的细分、产品的定位都要更加清楚,用不同产品满足不同群体的需求,避免产品同质化现象严重的局面,这是市场发展的趋势,也是市场竞争的必然结果。

综上所述,当前要进一步调整好结构,要坚持面向百姓、面向市场的指导思想,完善经济适用房和廉租房制度,进一步提高市场主体的自律意识和行政管理部门的依法行政能力,促进石家庄的房地产市场健康、稳定、持续的发展。

第二篇：石家庄市房地产供给市场问卷调查

石家庄供给市场调查问卷

1.您现在所开发项目的占地面积是（）

A.10万平方米以下B.10~20万平方米C.21~30万平方米

D.30万平方米以上

2.您现在所开发项目的建筑面积是（）

A.50万平方米以下B.50~100万平方米C.100万平方米以上

3.您现在所开发项目的开盘时间是（）

A.2011B.2012C.2013D.其他＿＿＿

4.您现在所开发项目的交房时间是（）

A.2012B.2013C.2014D.2015E.其他＿＿＿

5.您现在预售的楼盘是（）（可多选）

A.1B.2C.3D.4E.5F.6 G.7H.8J.9H.其他＿＿＿

6.您现在预售的户型是（）（可多选）

A.两室一厅一卫B.三室两厅一卫C.三室两厅两卫

D.其他＿＿＿

7.您现在预售的楼盘的房价是（）

A.3000元/㎡以下B.3000~5000元/㎡C.5000~7000元/㎡

D.7000元/㎡以上

8.开发该项目的开发商是（）

A.河北百顺基业房地产开发有限公司B.河北德旺房地产开发有限公司

C.河北帝华房地产集团有限公司D.其他＿＿＿

9.该项目的物业公司是（）

A.银海物业B.安联物业C.星河物业D.卓达物业 E.其他＿＿＿

第三篇：2013年全国房地产市场现状与发展分析

2013年全国房地产市场现状与发展分析

2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心;与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。

综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归;得乎其中，将实现房地产市场稳中有进;避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降;在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升;在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。

中国社会科学院副院长李慎明表示，房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为;在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策;在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程;在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场;在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制;在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场硬着陆“。

第四篇：天津市房地产市场发展现状分析

【摘 要】改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。

【关键词】房地产；天津市；发展现状

近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。

现今房地产市场发展现状

1.1 房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就2011年天津市单月的土地成交量来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。

1.2 商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，2011年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。

1.3 房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。2011年7月份天津市商品住宅市场供求比为1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1:0.44，市场表现为供大于求。

房地产的发展趋势和特点

2.1 房价逐步回归到起点。房价将回归到理性，显现平稳的发展趋势和状态，如果国家的政策和宏观调控得当，化解了当前的房产泡沫危机，并推动其平稳的向前发展，那么就会实现比较平稳的过度；如果继续保持当前的现状，那么到一定的阶段，房产泡沫必将会破碎，之后再逐步走上正轨，但是出现危机的大小，还是决定于国家相关的政策调控和力度。

2.2 保障性住房的加强。从当前的形式来看，国家的保障性住房已经在全国普遍的开展，但是中国的众多人口已经十分明显的确定了这一政策，是无法让这个占了全球六分之一人口的泱泱大国所能够满足的。天津市从2011-2015年的规划内，将建设各类住房建筑面积9500万-12000万平凡米，其中新建保障性住房5205万平方米，规划期内单套套型建筑面积90平方米以下新建住房面积应达到新建住房总面积的70%以上。

当今房地产应当解决的主要问题

严厉打击房地产投机，控制房价，防止房地产泡沫的持续扩大，需要科学合理的可持续发展，针对目前天津市房产出现的问题，笔者有以下几点意见：

3.1 合理的做好规划工作，控制房价的过高涨幅。天津房价的急速上涨是因为供求关系的不平衡所导致的，因此对城市的房产建设应该做出合理的规划和措施，应该以市场需求为导向，正确合理的进行土地拆迁和土地市场交易。完善土地管理机制，加强土地管理、开发、利用。

3.2平衡住房结构的开发，增加经济适用房的开发与建设。全国市场都普遍的存在房产开发不合理的情况，就目前天津市的房产结构而言，需求还是以中、低档为主。因此，政府相关部门应该以鼓励和调动房产开发者多进行经济适用房的开发和建设，适时的采用一些合法手段，对房产市场进行微调和微控，以避免房产市场波动幅度较大。

3.3 大力推进房地产金融产品的创新。从理论上讲，如今银行贷款的发放量的增长为购房者及开发企业提供了更多的信贷支持，商品房应该能够有足够的空间来发展，但是目前天津房地产业还没有出现这样的形势和结构，房贷的形势单一，不能满足消费者的正常需求，因此建议金融机构能够进行金融产品的创新，更多适合不同消费者进行房贷的产品，以提高对商品房的需求。

3.4 保护普通居住型的购房者。对不同的购房者，政府应该有不同对待的政策，满足广大的人名群众拥有最基本的住房，完善经济适用房的管理，并且整顿租房凭借市场，让空余和闲置的房屋能够提供给没有房屋的人居住。由于天津市旧城的改造，有必要对拆迁的居民进行房产等级的划分与归类，给予一定的补偿。

总结：

通过分析，笔者认为，现今全国房地产业的形态万变不离其宗，就天津市的房地产而言，虽然涨幅的速度较快，但是总体趋势还是趋于平稳，国家也相应的颁布了一系列的政策和法规，从保经济逐步的转向保民生。只要能够认清房地产业现在所存在的危机，能够及时有效的规划土地，完善各项政策和法规，政府的有效调控，房地产业依然会形势一片大好。

第五篇：吉安房地产市场现状分析

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吉安房地产市场现状分析

一、全国房产市场环境分析

自中国加入WTO组织以来，随着全球经济一体化和国际金融等众多龙头行业陆续进入中国，以及08上半年的石油价格、粮食价格的等物价波动，必然牵动股价后还会产生溢出效应，即股价会扰动房价。

投资者群体现在都明白，股市与房价可以通过乐观的财富效应而串联。所以，自美国次贷危机的幽灵在国际市场上继续游荡而影响美国居民对房地产的信心、而人民币升值将成为美国政府推卸失政的工具的话，美元倾销政策可能变本加厉，人民币升值已成为沪深股市强力的“护花使者”，地产、金融、能源、航空等行业行情可能集中爆发。这样，随着股市行情的脉冲式上升，将会出现地产行情对紧缩政策的“反动”，因为在内外市场力量的共同作用下，当通货膨胀的压力随着夏粮的丰收而缓解时，货币政策的从紧内容将有所改变，投资者投资房地产的欲望将会重新点燃。

因此，地产业的发展与资本市场的繁荣与衰退紧密相关。那2008年以后，地产行情如何发展？我认为只要本币升值没有结束，地产行业将随着城市化和金融创新而不断发展：

首先，本币升值不断提升地产的内在价值。人民币升值是一个世界性的历史事件，中国已经告别了为换取外汇而压低商品价格的历史阶段。随着技术进步、质量提高、品牌形成，中国的出口仍然将会稳定发展。外汇储备将会长期保持相对高的水平，因为中国经济的发展所需要的资源、能源仍然需要大量进口。本币升值的溢出效应是国际垄断资本对人民币继续升值的预期形成后，对

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我国资产价值的不断重新向上估值。因此，外资对我国经济领域的渗透将是全方位的，房地产将是第一个渗透对象。

其次，地产品质不仅是房屋使用材料的品质，还包括公共设施的投资力度与布局，公共产品的不断投资提升了地产品质，为价格上升提供了“商品”的使用价值内容。公共产品在小范围讲是开发商对小区内的绿化、环保、通信、安全、商场配套等；从大范围讲是政府对城市公共设施的投资，包括公共交通、水电煤（气）、教育、医疗等投资。这些公共品的投资往往又与市政布局、城市规划、国家产业政策、经济体制改革交互相作用。这就成就了现代意义地产的“绝对地租”与“相对地租”意义上的价格体系。因此，在现代社会，地产是与地段紧密联系，又与公共品的投资紧密联系。北京、上海、深圳等地产价格高，就是占有了改革开放以来天时、地利、人和的因素。2008年上半年是稳健的财政政策对公共产品投资比较密集的时候，一旦从紧的货币政策在秋天调整内涵，那将是现房价格重新抬头的时候。

其三，投资品的稀缺和地产新政后的金融创新将改变地产投资形式，稳定地产价格。上游资源的垄断、下游行业的过分竞争以及出口形势因政策调整而不容乐观，迫使积累了大量资本的民间资本进入股市和地产市场。股市的动荡和地产相对稳定的升值，将部分风险厌恶者紧紧地拉在地产投资的链条上。土地“盘活”政策确实将部分通过土地储备获利的地产商挤出市场，但土地新政后，投资需求旺盛下的供应短缺局面仍然没有改变。因此，从价格的变化来讲，所谓“拐点”只是改变了一路向上的趋势，只是“平台”整理的表现。

其四，纵观全国楼市房价的整体格局，可以清晰的发现出，全国楼市房价犹如形成“一江两岸”的冷热半场，即以长江为划分线。长江以南的珠江三角

洲、长江三角洲等南方楼市房价，出现了较大的价格波动（或是直接降价，如上海、深圳、广州、南昌等主要城市），它之所以出现这样的情形：一是经过前几年的快速发展，南方楼市已发展得相对的成熟和饱和；二是经历了许多城市的炒房团（如温州炒房团等）的炒作和开发商过高追求开发利润，致使南方许多大城市的楼市发展存在着一定的房价泡沫成分；三是由于区域性和相互辐射性的作用效果，中国楼市发展路线隐约中可以发现这样一条的城市运动轨迹：海外——香港（台湾）——深圳（上海、广州等沿海一线大城市）——内地二线大城市（南昌、西安、成都、郑州、合肥等），具有一定的时间和空间上的发展过程。故导致目前南方诸多城市楼市房价回出现停滞不前、上涨微弱、甚至采取间接降价的情形，从经济学角度上分析，在一定程度是存在必然性。

同时长江以北的北方楼市就以北京、武汉、郑州、重庆等内地大城市的楼市为代表，引领着北方楼市发展的稳健脚步。在国家楼市政策的宏观调控下，北方楼市除了北京房价在此政策和大环境下，受到很大市场影响才有所波动，其余各大、中城市的房价均维持着并微有上涨的趋势。

最后，综合分析可以预计未来房价的走势可能是：在近期房价会有一定的反弹；中期走势可能会比较平稳，并会适当回调；长期来讲，房价会有稳定微升的势头。此结论与宏观概貌是吻合的：近期宏观经济会有一个明显的反弹；各种住房货币化的政策将开始实施操作；目前总体房价水平较高，特别是一些大中城市的房价收入比较高；下一批的购房者将主要是中等收入居民，他们是价格敏感性的消费群；近期内居民收入水平不会大幅上升，但远期国民收入定会稳定上升。

二、吉安楼市现状分析

房地产经过06和07年快速增长的发展，仿佛已进入一个发展瓶颈的阶段，全国房价波动不稳、许多一线城市的房价停滞不涨，甚至都要下降的趋势。如北京、深圳、广州等一线大城市房价都有不同幅度的降价，二线城市如省会南昌、合肥等许多城市的房价自07年下半年以来，基本上与现在房价格持平。虽然国家统计发布的，今年第一季度的全国房价还处于上涨趋势，但是其增长幅度比往年相比严重减少。各地一季度的商品房住宅销售成交量更是急速下降，一是目前全国各地的高房价与当地年人均收入严重不协调；二是消费者越来越理性化，对产品的要求越来越高；三是消费者的从众心理和对楼市的观望心越来越强。作为三线城市吉安，其房地产市场也同样深受全国房产市场大环境的影响，从吉安房管局楼盘成交房屋备案合同量，就可以发现吉安上半年的房地产市场行情相比往年很不景气。现就目前吉安楼市的现状总结如下：

房地产市场发展稳中求进

08年的吉安房地产项目开发没有呈现出前几年的遍地开花的盛景，而是在一些较好的地段开发，如城西北区域（以吉州大道为中轴的新中央生活区）出现了穗华名郡、水岸名都、桃源丰景、宜家公园等全新高档次楼盘，在城南和青原区都没有新的项目楼盘入市。形成这样的开发格局，以城东、城南的城市基础生活配套不够完善相关联的，而城西北区域依托着吉州大道、韶山路、中山路和井冈山大道组成 “三横一纵”畅通全市的交通网，到市中心阳明路（文山步行街）便捷相通，而城南和城东就相对欠缺。

楼市发展格局西稳东渐热

按照吉安城市总体定位和规划，吉安积极实施“南展北扩”，将南面的吉安县融入城区，向北扩展加快庐陵文化园建设步伐，向西扩张成为以吉州大道为中轴的新中央生活区，全面深化青原新城区的建设，使得城市的框架迅速拉开。从而使吉安楼市呈现出“一江两岸”的发展大格局，作为吉安老城区吉州区所具备地段、交通、学校等城市生活配套都得天独厚。然08年的吉州区楼市已步入成熟性阶段，面对当前的楼市大环境下，众多开发商都调整企业的发展战略和规划，在项目拿地和开发中追求稳中发展。

随着“一江两岸”城市格局的发展，政府于08年启动滨江新区的建设，而滨江板块的大部分区域在东城（青原区）。加上中医院的搬迁、东城“三纵五横”路网的建通、贸易广场及东井冈路沿路商业街不断开张营业，以及区妇幼保健院和青原步行街的投人使用，东城商业生活配套已逐步完善起来，将吸引更好的开发商投资，据调查了解，已有些项目正在准备筹划中„„

高层住宅产品时代已经来临

以星港澳园四期高层产品领导的高层住宅产品时代已经来临，纵观吉安当前在售楼盘，高层住宅产品占据绝大市场分量。星港澳园、天龙花园、香榭丽都、康居帝景湾、和济春天、盛世华庭等项目后期均为高层产品，08年入市的穗华名郡、水岸名都、桃源丰景、宜家公园等新楼盘也均以高层住宅产品为主推产品。

庐陵房价发展平稳增长微妙

受全国楼市环境的影响，吉安房市也受到了前所未有的阻力和困惑。虽然以星港澳园为代表的城北房价屹立不动，但是其房价相比07年的房价提升微小。

而08年入市的新楼盘在定价上，令许多开发商很茫然。在以均价2600元/㎡的城北板块中，6月15日开盘的穗华名郡却以2350元/㎡（低于市场均价近300元）的均价入市，令许多开发商和代理商很困惑、令吉安当前市场很迷惑，但就整个吉安市场均价发展比较平稳。

三、企业发展战略分析

在当今经济全球一体化和国际石油市场的影响下、以及我国楼市、股市不稳定的背景下，许多投资者在楼市和股市中投资就越来越谨慎。鉴于吉安楼市的现状分析，我就企业的发展战略提出以下几点建议：

1.开源节流，建立节约性企业制度；

2.在企业发展方向上，建议坚持走中档住宅楼盘开发，尤其在吉安市场的发展战略方向；

3.在当前的楼市环境下，企业决定拿地投资开发时，建议遵循两点原则：一不是所有市中心（尤其地王之地）的土地都具备高的投资回报率，随着现在房屋建筑成本的提高（钢材、水泥、人员工资等企业运作成本上涨），从房屋最原始成本上节约是最为有效的——即住宅土地成本；二就是要充分考察投资城市的发展趋势和城市扩张方向，把握最具市场前景的区域投资。犹如在吉安东城和济春天的战略目光。