我国房地产市场现状和未来...

第一篇：我国房地产市场现状和未来...

号 企业(集团)名称

序号

企业(集团)名称

中国核工业集团公司 中国核工业建设集团公司 中国航天科技集团公司 中国航天科工集团公司 中国航空工业集团公司 中国船舶工业集团公司 中国船舶重工集团公司 中国兵器工业集团公司 中国兵器装备集团公司 中国电子科技集团公司 中国石油天然气集团公司 中国石油化工集团公司 中国海洋石油总公司 国家电网公司

中国南方电网有限责任公司 中国华能集团公司

中国机械工业集团有限公司

机械科学研究总院

中国中钢集团公司

中国冶金科工集团有限公司

中国钢研科技集团公司

中国化工集团公司

中国化学工程集团公司

中国轻工集团公司

中国工艺（集团）公司

中国盐业总公司

华诚投资管理有限公司

中国恒天集团公司

中国中材集团公司

中国建筑材料集团有限公司

中国有色矿业集团有限公司

北京有色金属研究总院

中国大唐集团公司 中国华电集团公司 中国国电集团公司 中国电力投资集团公司 中国长江三峡集团公司 神华集团有限责任公司 中国电信集团公司

中国联合网络通信集团有限公司 中国移动通信集团公司

中国电子信息产业集团有限公司 中国第一汽车集团公司 东风汽车公司

中国第一重型机械集团公司 中国第二重型机械集团公司 哈尔滨电气集团公司 中国东方电气集团有限公司 鞍钢集团公司 宝钢集团有限公司 武汉钢铁（集团）公司 中国铝业公司

中国远洋运输（集团）总公司

北京矿冶研究总院

中国国际技术智力合作公司

中国建筑科学研究院

中国北方机车车辆工业集团公司

中国南车集团公司

中国铁路通信信号集团公司

中国铁路工程总公司

中国铁道建筑总公司

中国交通建设集团有限公司

中国普天信息产业集团公司

电信科学技术研究院

中国农业发展集团总公司

中国中纺集团公司

中国外运长航集团有限公司

中国丝绸进出口总公司

中国林业集团公司

中国医药集团总公司

中国国旅集团有限公司

中国保利集团公司

珠海振戎公司

中国建筑设计研究院

中国海运（集团）总公司 中国航空集团公司 中国东方航空集团公司 中国南方航空集团公司 中国中化集团公司 中粮集团有限公司 中国五矿集团公司

中国通用技术（集团）控股有限责任公司

中国建筑工程总公司 中国储备粮管理总公司 国家开发投资公司 招商局集团有限公司 华润（集团）有限公司

中国冶金地质总局

中国煤炭地质总局

新兴际华集团有限公司

中国民航信息集团公司

中国航空油料集团公司

中国航空器材集团公司

中国电力建设集团有限公司

中国能源建设集团有限公司

中国黄金集团公司

中国储备棉管理总公司

中国印刷集团公司

中国广东核电集团有限公司

中国华录集团有限公司

中国港中旅集团公司[香港中旅（集团）

上海贝尔股份有限公司

有限公司]

国家核电技术有限公司 中国商用飞机有限责任公司 中国节能环保集团公司 中国国际工程咨询公司 中国华孚贸易发展集团公司

彩虹集团公司

武汉邮电科学研究院

华侨城集团公司

南光（集团）有限公司

中国西电集团公司

中国诚通控股集团有限公司 中国中煤能源集团公司 中国煤炭科工集团有限公司

中国铁路物资总公司

中国国新控股有限责任公司

一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。

同时中国最常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。

排行依据: 1政治地位 2经济实力 3城市规模 4区域辐射力

一线城市

一线强 北京 上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议）

一线 广州 深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线）

准一线 天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线）

二线城市

二线强 南京 武汉 沈阳 西安 成都（都属于区域中心城市）

重庆（直辖市）

杭州（经济发达、副省级）

青岛 大连 宁波（三个经济发达的计划单列市）

二线中 济南 哈尔滨 长春（剩下的三个副省级城市）

厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中）

郑州 长沙 福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市）

乌鲁木齐 昆明（国家重点发展的边疆国际化城市）

兰州（西北重工业城市、兰州军区）

苏州 无锡（最发达的两个非省会地级市）

二线弱 南昌 贵阳 南宁 合肥 太原 石家庄 呼和浩特（七个实力相当的省会城市）

准二线 佛山 东莞（两个制造业经济强市）唐山（环渤海重工业大城市）烟台（环渤海重要港口、经济强市）泉

州（闽南经济中心城市）包头（重工业大城市）

三线城市

三线强 银川 西宁 海口 洛阳 南通 常州 徐州 潍坊 淄博 绍兴 温州 台州 大庆 鞍山 中山 珠海 汕头 吉林 柳州

三线中 拉萨 保定 邯郸 秦皇岛 沧州 鄂尔多斯 东营 威海 济宁 临沂 德州 滨州 泰安 湖州 嘉兴 金华 泰州 镇江 盐城 扬州 桂林 惠州湛江 江门 茂名 株洲 岳阳 衡阳 宝鸡 宜昌 襄樊 开封 许昌平顶山 赣州 九江 芜湖 绵阳 齐齐哈尔 牡丹江 抚顺

三线弱 本溪 丹东 辽阳 锦州 营口 承德 廊坊 邢台 大同 榆林 延安 天水 克拉玛依 喀什 石河子 南阳 濮阳 安阳 焦作 新乡 日照 聊城枣庄 蚌埠 淮南 马鞍山 连云港 淮安 丽水 衢州 荆州 安庆 景德镇 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清远 揭阳 梅州 肇庆 玉林 北海 德阳 宜宾 遵义 大理

四线城市：剩余的所有城市

2005年中国各省地区GDP排名

单位（亿元人民币）

台湾 28544左右

广东 21701.28

山东 18468.3

江苏 18272.12

香港 14000－15000（2004年为12820亿港元，2005年增长率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

辽宁 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龙江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

广西 4063.3

山西 4000(超过)

内蒙 3822.7

陕西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（预计）

重庆 3069.1

新疆 2680（预计）

贵州 1910（预计）

甘肃 1894（预计）

澳门 900－1000（2004年为827澳门元，2005增长率为8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

宁夏 525（预计）

西藏 250.4

人均GDP只是一个并不精确的参考数据，并不能代表人均收入排名，更不能代表一个地区本地居民的人均收入排名。因为首先各地人口都无法精确统计，按国家制定的标准以各地公布的人口总数或常住人口总数来计算，由于各地公报未全部出来，人口就按2004年底的计算，2005年的各地GDP也只是初步统计 7

或估计，这样得出的2005年人均GDP当然不准确，但是误差也不会大，只是各省的数字普遍稍大一点。

人均排名 省区 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳门 186722－207469

03 台湾 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 广东 26134

09 江苏 24584

山东 20118

辽宁 18781

福建 18476

内蒙 16032

河北 14858

黑龙江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陕西 9918

重庆 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

宁夏 8933

四川 8465

广西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肃 7232

贵州 4893

注1（香港人均GDP2004年为186267港元，2005年增长率8%左右）

注2（澳门GDP2004年为827亿澳门元，2005增长率为8－9%）

注3（台湾人均GDP为自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提问者：柯打 | 悬赏分：5 | 浏览次数：1477次

各省的第一是省会城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江苏，苏州、无锡； 浙江，宁波；

福建，泉州、厦门； 广东，深圳； 广西，柳州； 云南，曲靖； 贵州，遵义； 四川，绵阳；

第二篇：我国未来房地产市场发展趋势

我国未来房地产市场发展趋势

2013年10月末，总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。

一、未来我国房地产市场走势分析

(一)主张房价上涨的观点

1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。

2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。

3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。

未来推动房价上涨的9个因素如下：

1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。

2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。

3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。

4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。

5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。

6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。

7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。

8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。

9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。

(二)主张房价下跌的观点

1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。

2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。

4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。

未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：

1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。

2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。

3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。

5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。

6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。

7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套

100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。

二、我国房地产政策亟待调整

(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化

1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?

2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。

3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。

4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。

5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。

6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化

为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。

(二)政策调整和完善需把握的原则

尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。

1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。

2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。

3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。

5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。

三、房地产调控的两个问题

(一)结构性矛盾突出问题

当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。

1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。

如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。

2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。

(二)货币供应及流向问题

1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。

2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。

3、房地产调控的关键是控制好货币供应。根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币(M2)余额107．02万亿元人民币，同比增长14．3％。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。根据中国国家统计局公布的数据，2013年1月—11月，全国房地产开发投资的比重为68．6％。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到 2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向，同时重点辅之以税收政策。（

第三篇：我国房地产市场调查报告

我国房地产市场调查报告

一、摘要

好在这一轮房地产周期中通过“家庭加杠杆、企业降杠杆”的债务结构性调整，使金融风险更为分散。殊不知，各位买了房子的朋友，不但享受了“非理性繁荣”中资产增值的收益，还为分担国家金融风险作出了贡献。即使迎来了史上最严厉的调控政策，对于中国的大城市尤其是北、上、深等一线城市的房地产价格前途仍然众说纷纭。在这一轮绝大多数人意料之外的上涨过程中，最尖锐的批评来自对房价和杠杆率飙升导致金融风险加剧的担忧。

二、调研的背景和目的

1、调研的背景

由于我国的经济发展以及市场需求的变化，房地产行业仍存在很大的问题，但它仍是我国乃至全世界一个很大的行业。

2、调研的目的

更好的研究我国的房地产市场，以点看面了解中国的市场行情。

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国房地产的各种情况

二)对国内市场进行调研，获取国内消费者对房地产的需求情况和市场主要发生点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料，了解国内房地产市场行情，获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊，详细了解情况

3、走访一些房地产公司，询问一些公司职员

4、消费者的意见及看法

三)详细了解我国房地产的现状及存在的目标市场，主要渠道:

1、通过互联网了解我国房地产市场变化特征

2、根据其变化特点制定调整方案

四、调研情况介绍

“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”3月5日上午，十二届全国人大五次会议在京开幕，国务院总理李克强向大会作政府工作报告，关于房地产工作安排，总理用了276个字进行阐述。

1、去库存仍是2017年工作重点

中原地产首席分析师张大伟分析称，报告中明确，2017年房地产去库存依然是最重要的任务，预计未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

“房地产分类调控将进一步加强，楼市会持续一城一策，托底盖帽。”张大伟认为，针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，本次政府工作报告中重申“因城施策去库存”的导向，有两点含义：一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但有很多城市依然面临高库存的问题，所以去库存依然是2017年的工作重点，预计三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能；二是因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。

2、后续供地有望增加

在政府工作报告中还提到，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。对此，严跃进表示，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。

严跃进分析称，后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对于这些城市积极做好供地和控制房价的工作，那么房价过热的现象也有望得到抑制。

张大伟则指出，要注意“合理”二字。他认为，京沪深增加供地的难度很大。“未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。”张大伟说。

3、目前，全美待售住房库存量处于历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处于稳健、过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房、购房的需求。

五、分析问题

市场总是按经济规矩办事的。影响房价的因素虽然有很多，但归根结底都会通过供求关系来起作用。整个楼市能够支撑到现在，除了一些投机因素外，自身的刚性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地产、改善房等等各种名号的住房，才是支撑起中国式购房的需求基础。

“欧元之父”罗伯特•蒙代尔在接受媒体采访时表示，北京的房地产没有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京将是较后一个出现泡沫的城市，因为外来人口进入，北京有坚实的需求基础，政府也有巨大的投资以及充裕的土地，而北京、上海、广州等一线城市的楼市现在都处于正常的增长。过去一段时间，北京的房价上升了不少，而在内地一些城市房价则比较平稳，这是非常自然的增长，未来中国房地产行业会继续增长。另外，目前人民币相对于欧元和美元都在升值，这也是对房地产行业的一种支持。

从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

六、小结

为保持我国房地产市场的持续健康发展，有以下建议：

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我国各地区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我国各地区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

第四篇：我国房地产现状分析

学号：20***姓名：冯安中

我国房地产现状分析

一、行业的供需分析

从供应和需求来看，现阶段我国房地产市场处于供过于求的状况，但是房价依然上涨，不过由于需求下降的原因，房价的涨幅与2013同期相比普遍缩小。在供应方面现阶段，住宅的供应为五年同期最高，半数城市商品房库存量上升。而成交方面，成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史最高水平。

二、宏观环境的分析

宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。

三、从我国实行的货币政策分析

货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。

四、从房地产企业的利润率分析

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房地产企业的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政

府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高涨，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房地产企业不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

然而在宏观经济学中我们学过是否要对新的实物资本进行投资取决于这些新投资的利润率与购买这些资产而必须借进的款项所要求的利率比较。前者大于后者时，投资是值得的；前者小于后者时，投资是不值得的。所以投资者会减少投资使得房地产行业降温，房地产产业也会趋之稳定。

五、从风险与投资的角度分析

在现在消费者消费越加理性，而且出现了部分宁愿租房也不愿意买房的新兴群体。地产商的投资需求也会考虑到风险，投资是现在的事，而收益却是未来的事，所以作为一个理性的投资人，地产商也会注意到这些风险，从而进行投资，但是由于当前市场并不是那么的好，所以地产商的投资较同期比较涨幅下降。

为什么说“下降”但是还要“涨”，我在前面行业的供求方面也说过虽然现在房地产市场处于买方市场但是房价依旧要涨，只是涨幅下降，其实很大的原因取决于我们的国情，房地产产业在我国有着特殊的经济地位，可以说它是我国经济的一个大支柱，这同时也是上一届政府出台许多相关政策却没有取得什么明显效果的原因，所以说“下降”但还要“涨”。

六、从土地的供求方面分析

2014年，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。

从以上的数据不难看出由于土地的资源稀缺，导致了土地价格的上升，也相当于开发商的成本上升，也不难令我们揣测成本推动导致的通货膨胀毕竟房地产产业的业内经济变动对于我国的经济影响是很大的。

总之，我通过分析得到的结论就是：房地产对于中国经济来说就是一把摩克利斯之剑，它需要市场的自我调控，同时也需要政府适度的引导。

第五篇：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析(精)

摘要:当前,我国房地产产业在金融信贷、获取土地、市场的调节机制等方面存在问题。但只要我们针对存在 的问题认真进行整顿,发挥好税收的调节作用,加强信贷手段的调控,就会促进房地产的健康发展。

关键词:房地产;现状;发展中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者简介:钟新式(1974-,男,福建安溪人,房地产经济师,从事房地产研究。我国房地产市场现状及未来发展趋势分析 钟新式

(福建安溪县土地价格评估中心,福建安溪362400 经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010总第97期2010年第23期伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少

问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,笔者也进行了一些思考。

一、当前我国房地产开发现状

(一房地产的开发投资规模呈现加大趋势

房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁,没有房地产开发,自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在,如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话,房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大,这一点显得越来越明显。(二价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l ,联合国确定的标准一般是3:1,日本则是4:1,美国所占比例是3:1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10~15:1。一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这些已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起我们的重视。(三商品房空置率较高住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是

为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月,我国空置一年以上的住房超过

50%,就不良资产而言,居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题(一金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。(二经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。(三获取土地存在问题在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的 98——

[责任编辑王佳]参考文献: [1]曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社,2008.[2]尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界,2007,(12.[3]陈伯庚,顾志敏.加强和完善房地产宏观调控探析[J].中国房地产,2007,(6.需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出

现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。(五市场的调节机制有缺陷在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。

三、改变房地产市场现状的应对措施(一整顿房地产市场秩序,规范企业行为

对房地产业,近年来群众更是颇多微词,要求加强治理整顿的呼

声强烈。当前,我国对房地产业的管理上,存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段,在对房地产业的行业管理上,我们要走出常规,切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督,进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度,对于房价上涨离奇的地方,政府在特殊时期就应采取特殊手段,在管理手段上要更有针对性,对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

此外,要做到信息透明化,为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石,也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此,在政府统一协调下,我们应着力加强各部门协作,整合各类资源,加快房地产市场信息系统和预警报体系建设,努力使局部性、结构性问题,防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况,从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。(二对房地产税收体制进行更深层次的改革税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资,因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候,准确地估算这些支出。税

制也要简单,对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否,加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外,税制还要保持相对稳定,不能朝令夕改,不能随意增加,以体现税收的严肃性和权威性,当然稳定并不等于一成不变,在税制不变动的前提下,税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:第一,全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为,应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地,除法律规定免税外,无论是划拔土地,还是出让土地,只要处在国土范围内,都有纳税义务,任何房地产交易,不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收, 这样,既能扩充税源,又能减少部门间的扯皮现象。

第二,总体税负适中原则。有一段时期,由于政策与管理上的双

重误区,导致中国房地产业利润不合理地攀升,针对这种情况,采取加重税赋的政策,与其他行业相比,房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入,房地产法规的进一步完善,房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看,要保持房地产市场

兴旺,实现经济、社会的持续繁荣,有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。(三加强信贷手段的调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头,信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整,控制资金投放于房地产业的数量和结构,应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。

第一,调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前,信贷资金的控制尤为重要,特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例,目前,中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商,这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。

第二,贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。第三,控制贷款成数。这主要体现在两个方面,一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度,各国在打击楼市炒作时,往往以降低贷款成数作为操作手段,特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四,建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务,我们应探讨和理顺政策性房改金融业务,提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制,为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务,为购房者和贷款人提供财产和信用保险,化解金融风险,运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题,以促动房地产市场的良性发展。

第五,积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前,国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式,对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上,在这个方面继续加强。

当前,从我国房地产市场现状来看,存在的问题不少。对此,我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施,就能使我国的房地产业走向健康发展的轨道。

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