浅析我国房地产市场的监管

第一篇：浅析我国房地产市场的监管

浅析我国房地产市场的监管

随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼： 中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。

一、中国房地产市场的长期宏观趋势

房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变，主要原因如下：

1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开

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发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。

2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O％左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。

3.房地产的成本日益增加，在一定程度上推高了房价。自从我国取消福利分房以后，尤其是土地市场实行招拍挂制度后，住房成本中的土地成本越来越高，各地不断刷新的地王记录都早已是见怪不怪了。同时住房的建工成本也在不断提高，一方面缘于为满足人们对住房条件和环境的不断提高而增加的诸如设计、装饰、配套等方面的成本；另一方面，也是缘于不断上涨的原材料、运输和人工等方面的成本。另外房地产开发商的各种类型的销售费用也在不断提高，以保证其开发的房地产项目能够顺利拿地、拆迁、上市火爆销售。

4．大量的居民存款和游资的存在，也给房地产市场带来了巨大压力。截至2009年，我国城乡居民存款余额达到26万亿左右。这些钱都需要一个稳定的投资渠道，目前我国的投资渠道主要就是股市、楼市，而其他诸如黄金、外汇、艺术品等投资渠道则相对较窄，专业水平要求也较高，而在我国目前，在投资股市的整体风险大于收益的情况下，投资房地产业就成为了相对更优的选择了。

5．我国政府对房地产市场的政策目标是建立一个平稳健康发展的房地产市场。房地产业作为我国的支柱性产业每年都会带动GDP增长2—3个百分点，房地产业的发展能直接或间接的带动建材行业、建筑行业、装饰行业、家具行业、电器行业等上下游近50多个行业的发展，这些行业的发展还带来了大量的就业岗位，其发展经济的作用在我国目前还没有哪个行业能够取代。

综上，从长期来看，在我国经济持续稳定增长，没有特别大意外的情况下，我国房地产业的新增消费需求、改善型需求、投资需求和投机需求几方面的需求总量将远远大于我国有限的房地产供应总量，这将使得我国房地产业在中长期内仍然是具有可持续的上升发展空间的。

二、中国房地产市场中政府管理分析

经过上述分析，我们了解到了作为大宗不动产的房地产市场的整体宏观趋势是长期向上的，这种趋势既体现在市场规模上的不断扩大，同时也会体现在价格上的长期看涨。但同时也直接导致了诸多市场问题，如建设用地增长过快，地价房价均出现非理性上涨，市场投机气氛浓重，房屋空

臵率持续增长等；同时还间接带来了一系列社会民生问题，如各种各样的拆迁纠纷，老百姓的“蜗居”现象，“房奴”们的沉重生活负担等等，这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。中央政府作为决策者，对房地产市场的发展起着决定性的作用；地方政府作为管理者，起着监管规范房地产市场的作用。

1．地方政府在房地产业发展中有着重要作用，在房地产市场中起到管理者的作用。一方面，城市的规划布局、土地供给、房地产政策优惠、交易成本及舆论导向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府还直接监管着房地产行业的运行。我国房地产业与地方GDP增长、地方财政收入及政府官员的政绩密切相关，是各地方政府都要重点关注的市场。一个地方房地产市场的发展能够直接带动地方GDP的有效增长，GDP的有效增长又直接关系到政府官员的政绩考核。房地产行业还具有显著的地方政府行政垄断行为，在土地所有权上，我国的土地是属于国家所有的，房地产开发商通过招拍挂等方式获得土地的使用权，向国家缴纳土地出让金，这其中，土地出让金的70％归地方政府所有。土地出让金的收入和各种房地产市场交易税费是许多地方政府主要的收入来源，许多地方甚至超过了50％，这种“土地财政”导致地方政府严重的依赖地方房地产业的发展。同时，地方政府之间也会在发展经济之间进行博弈，因此，在发展本地经济的这种利益驱动下，各个地方政府都会或明或暗地助推房地产价格的上涨。加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。此外，从地方政府官员个人来说，由于他们占据着信息优势和资源优势，绝大多数人及其亲友都购买了许多房产，站在他们自身经济利益的角度，要想让

他们抑制房价，实在有点难。具体体现在以下三个方面：首先，控制土地供给，通过土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价；其次，大搞城市拆迂改造，创造房地产刚性需求，加大供需缺口，拉高房价，有时还会出现一些不合理的形象工程，既提高了政绩，又减少了房地产市场的土地供给；再次，对国家一些旨在增加房屋供给、抑制房价的政策措施阳奉阴违、拖拖拉拉，如经济适用房、廉租房建设缓慢等，对房地产开发商的囤地囤房行为睁一只眼闭一只眼。在地方经济利益面前，地方政府成了房地产市场快速发展的助推器，而忽视了其本身应有的监管和调控职能。

2．中央政府是房地产市场中的政策制定者，在通盘考虑我国整体经济发展和人民生活水平提高的前提下，制定房地产市场的各项相关政策。中央政府制定的影响房地产市场的政策主要有：首先实行宽松或紧缩的货币政策，来调控房地产市场的资金量，从而达到调控供求的目的，具体如调整存款准备金率、调整贷款利率、对消费者进行信用控制、对金融企业进行窗口指导等等。其次实行宽松或紧缩的财政政策，来影响房地产市场，最直接的就是税收政策，直接影响市场买卖双方的成本，对于地方政府的公共工程也会影响当地的土地供应和周边的房地产价格变化，对某些地方政府的转移支付及代发地方债都可以帮助地方政府获得更多的房地产开发资金等。再次制定房地产供给政策，如明确商品房和保障房的供给规划，来控制房地产供应量。最后强化地方政府职责，制定规范房地产市场秩序的政策法规，加强市场的监管。如规定了房开商拿地两年内未开发的应予收回的政策，同时需要地方政府负起监管职责等。中央政府作为决策者，在制定房地产政策时，必须要考虑到对整体国民经济的影响，对百姓提高生活水平的影响，对于整个社会持续协调稳定发展的影响，而其他的参与方则不具备这种对宏观利益的考虑，只是微观的考虑各自的利益而已。我国的房地产市场作为一个政策主导的市场，中央政府的决策决定了房地产市场的走向，因此必须慎重，像2008年到2009年的两种截然相反的房地产政策，所引起的市场的剧烈波动希望以后可以尽量避免。房地产业作为我国的支柱性产业，中央政府不可能对其进行过度打压，而只可能对其进行规范，使其能够稳定健康的发展，为发展国民经济、改善人民生活水平作出其应有的贡献。

三、结束语

政府是社会总体利益的代表，以实现全社会资源的最优配臵和维护经济社会健康发展为目标，不能成为房地产商协同行为中利益相关者的一员，进一步的政策调控要更加直接地作用于房地产的市场结构和企业行为，更加直接地针对产业中的结构特点，打破区位范围内的价格协同，催化区位范围内的价格竞争机制。只有这样才能保证增加投入的土地和资金要素不再成为企业协同获得超额利润的筹码，才能对抑制房价过快增长产生明显的政策效果，最终实现利益的合理分配，保证社会的和谐发展。

第二篇：深圳市房地产市场监管办法

《深圳市房地产市场监管办法》

自2010年9月1日起施行。

第一条 第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。

第三条 房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。

第四条 市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。

发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。

第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。

第六条 鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。

房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。第二章 房地产开发经营

第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。

第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

第十二条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；

（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；

（四）确定施工进度和竣工交付日期；

（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；

（七）法律、法规规定的其他条件。

房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：

（一）购房指引；

（二）营业执照和资质证书；

（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；

（五）建设用地使用权出让合同书；

（六）商品房买卖合同示范文本及附件；

（七）商品房项目总平面图和测绘报告；

（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；

（九）商品房销售控制表；

（十）业主临时管理规约；

（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；

（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。

房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。

房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。

第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。

第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。

房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（二）订立虚假合同；

（三）违反价格备案制度出售商品房；

（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：

（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；

（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；

（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；

（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；

（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：

（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；

（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；

（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；

（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；

（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；

（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；

（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；

（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。

第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。第三章 房地产经纪

第二十七条 本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。

房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。

第二十八条 房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：

（一）营业执照；

（二）法定代表人或者负责人的身份证明；

（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。

第二十九条 房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。

房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。

第三十条 房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。

第三十一条 主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。

第三十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列信息：

（一）营业执照和备案证书；

（二）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；

（三）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本；

（四）行业组织制定的交易指引；

（五）服务项目、内容、标准和流程；

（六）收费项目、计费依据和标准；

（七）信用档案查询方式；

（八）投诉方式和途径；

（九）主管部门要求公示的其他事项。

第三十三条 房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。

第三十四条 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：

（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；

（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；

（三）房地产交易的一般程序；

（四）交易过程中涉及的税费；

（五）法律、法规、规章规定的其他事项。房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。

第三十五条 委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。

第三十六条 房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。

第三十七条 房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。房地产经纪机构应当通过房地产信息系统与当事人签订书面经纪服务合同，取得系统自动生成的房源信息编码。

任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码，通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。

第三十八条 房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。第三十九条 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。

经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。

第四十条 房地产经纪机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。

第四十一条 房地产经纪机构不得有下列行为：

（一）聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务；

（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务；

（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价；

（四）为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务；

（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（六）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；

（七）为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利；

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四十二条 房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；

（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；

（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；

（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四章 房地产（土地）估价

第四十三条 本办法所称房地产（土地）估价人员包括房地产估价师、土地估价师及辅助人员。

本办法所称房地产估价师和土地估价师，是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。

符合国家规定的资质等级要求的房地产（土地）估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产（土地）估价机构的名义对外开展业务。

第四十四条 房地产（土地）估价机构在本市开展房地产（土地）估价业务的，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持以下材料到主管部门备案：

（一）营业执照；

（二）资质证书；

（三）房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。

第四十五条 房地产（土地）估价机构的分支机构在本市开展业务的，应当在开展估价业务之日起30日内持下列材料到主管部门备案：

（一）分支机构营业执照；

（二）所属房地产（土地）估价机构的资质证书；

（三）分支机构房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理分支机构备案手续。第四十六条 房地产（土地）估价人员执业的，应当加入房地产（土地）估价机构（包括依法设立的分支机构，下同），并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。房地产（土地）估价辅助人员应当具有一定的理论知识和实务操作技能。房地产（土地）估价师应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。第四十七条 主管部门应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内，到主管部门办理变更手续。

第四十八条 房地产（土地）估价机构应当在其经营场所公示下列信息：

（一）营业执照；

（二）资质证书；

（三）房地产（土地）估价人员姓名及其执业登记信息；

（四）主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本；

（五）服务项目、内容、标准和流程；

（六）收费项目、计费依据和标准；

（七）信用档案查询方式；

（八）投诉方式和途径；

（九）主管部门要求公示的其他事项。

房地产（土地）估价机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。

第四十九条 房地产（土地）估价机构接受委托开展房地产（土地）估价业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本与委托人签订书面委托合同。

第五十条 房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第五十一条 房地产（土地）估价机构接受委托开展估价业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师。

估价师应当对估价对象进行实地查看，做好实地查看记录，委托人及相关当事人应当协助。第五十二条 房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。

估价报告应当由执行该项估价业务的估价师签字，并加盖其所在房地产（土地）估价机构印章。

在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。

第五十三条 房地产（土地）估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。

第五十四条 委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。第五十五条 房地产（土地）估价机构不得有下列行为：

（一）聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；

（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；

（三）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

（四）出具虚假或者不实的估价报告；

（五）进行不正当竞争；

（六）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第五十六条 房地产（土地）估价人员不得有下列行为：

（一）同时在两个或者两个以上房地产（土地）估价机构中执业；

（二）以个人名义承揽房地产（土地）估价业务或者收取服务报酬；

（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产（土地）估价业务；

（四）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

（五）签署虚假或者不实的估价报告；

（六）索取、收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

（七）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第五章 房地产行业组织

第五十七条 房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。

房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会。主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。

第五十八条 房地产开发企业和房地产经纪、估价机构加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。

房地产经纪人员、房地产（土地）估价人员加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。第五十九条 房地产行业组织行使下列职能：

（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；

（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；

（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；

（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；

（五）宣传房地产法律法规及相关政策；

（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；

（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制订等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；

（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；

（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。第六十条 房地产行业组织不得有下列行为：

（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；

（二）从事营利性经营活动；

（三）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；

（四）限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第六章 监督检查

第六十一条 主管部门建立房地产市场监管和检查制度。主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：

（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；

（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；

（三）纠正企业和人员的违法违规行为；

（四）法律、法规规定的其他措施。

第六十二条 主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，按照以下方式进行处理：

（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；

（二）责令停止违法行为并限期改正；

（三）暂停信息系统使用；

（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；

（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。

第六十三条 主管部门建立完善房地产市场信息网上发布平台，定期发布新建商品房供应和成交信息、存量商品房供应和成交信息、从业主体信息、项目管理信息、房地产监测报告等房地产市场信息，加强行业管理。

第六十四条 价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测。

房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。

第六十五条 价格监督执法部门、工商部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争、价格违法行为的监管，并依法予以查处。价格监督执法部门、工商等部门发现房地产开发企业、经纪和估价机构的行为涉及价格垄断的，应当移交反垄断执法机构依法进行查处。

第六十六条 劳动部门应当加强对房地产开发企业、估价和经纪机构劳动合同管理、员工社会保险缴纳等执行劳动法律、法规、规章的监管，依法查处房地产开发企业、估价和经纪机构劳动违法行为。

第六十七条 主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反行业自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。

主管部门应当根据本办法制定房地产行业诚信档案的具体管理办法。主管部门可以委托相关房地产行业组织承担房地产诚信档案管理的具体事宜。主管部门可以根据房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的不良信用记录，制定依法限制其从事房地产开发、经纪和估价活动的具体条件和程序。

第六十八条 任何单位或者个人不得强制或者变相强制房地产开发企业、经纪和估价机构参加评比、达标、赞助和展销等活动。

房地产开发企业、经纪和估价机构不得擅自组织或者参加未经依法批准的各类评比、排序。第六十九条 媒体刊载、报道、传播虚假、失实的房地产市场信息的，应当通过本媒体进行公开更正，消除影响。媒体未进行公开更正的，相关部门或者有关当事人可以提请新闻出版主管部门依法查处。第七章 法律责任

第七十条 主管部门和其他相关部门及其工作人员在房地产行业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第七十一条 房地产行业组织违反本办法，有第六十条规定行为之一的，由主管部门责令改正，拒不改正或者情节严重的，由主管部门移送民政部门依法处理。

房地产行业组织受委托从事公务时有违反本办法或者法律、法规、其他规章规定行为的，主管部门应当责令停止或者改正违法行为，情节严重的，主管部门应当中止委托，责令房地产行业组织进行整改，整改合格后方可恢复委托，其具体承办公务的工作人员不得再次从事房地产行业组织受托的公务。

房地产行业组织及其工作人员违法行为涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。第七十二条 房地产开发企业违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金10%，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，由主管部门责令限期改正，处10万元罚款，不予颁发商品房预售许可证，已经颁发的责令暂停预售；

（二）违反本办法，未建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；

（三）违反本办法，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；

（四）违反本办法，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款；

（五）违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；

（六）违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款；

（七）违反本办法，有第二十三条第（一）、（二）、（五）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；

（八）违反本办法，有第二十四条、第二十五条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正；对实施价格违法行为和不正当竞争的房地产开发企业，由价格监督执法部门、工商部门依照有关规定处理。

对因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的房地产开发企业，自营业执照或者房地产开发资质证书被吊销之日起3年内，相关主管部门应当依法禁止其股东、董事、监事、高级管理人员在本市从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。

房地产开发项目影响城市规划尚可采取改正措施的，在依法处罚、补办手续前，主管部门可以暂停该项目涉及违法建设的部分或者全部商品房的销售。

第七十三条 房地产经纪、估价机构及其工作人员在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业实施价格违法或者不正当竞争行为提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。

建设工程监理单位、施工单位及商业银行，违反本办法规定，有出具虚假证明文件、怠于履行监管职责等行为，导致房地产开发企业抽逃预售款的，由建设部门或者银行监管部门责令停止违法行为，处10万元罚款。

第七十四条 房地产经纪机构违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，超过规定限额代收或者监管当事人交易款项的，由主管部门责令限期退还超出部分的款项，按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款；

（二）违反本办法，未发布或者未按规定发布房源信息编码的，由主管部门责令限期改正，按未发布或者未按规定发布的房源信息编码每条处1万元罚款；

（三）违反本办法，有第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产经纪人员违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，有第四十二条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；

（二）违反本办法，房地产经纪人执行业务时未按规定签字的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪人按未签字执行业务数量每宗处5000元罚款，对所属房地产经纪机构按未签字执行业务数量每宗处1万元罚款。

第七十五条 房地产（土地）估价机构违反本办法，有第五十五条第（二）项至第（七）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产（土地）估价人员违反本办法，有第五十六条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。

第七十六条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产经纪、估价人员违反本办法，未经执业登记而在本市从事业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。

房地产经纪、估价机构及其分支机构违反本办法，机构备案信息、经纪或者估价人员执业登记信息发生变更未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪、估价机构处1万元罚款。

第七十七条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处以1万元罚款。

第七十八条 房地产开发企业、经纪和估价机构违反本办法，在发布广告时未载明房地产经纪、估价机构的名称和备案编号的，由主管部门责令限期改正，对违反本办法发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款；有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。

第七十九条 依法设立的房地产经纪、估价机构分支机构有本办法规定应予处罚行为的，其所属房地产经纪、估价机构在本市登记注册的，主管部门应当直接对其所属房地产经纪、估价机构作出处罚；其所属房地产经纪、估价机构不在本市登记注册的，主管部门对该分支机构作出处罚后，可以建议房地产经纪、估价机构登记注册地相关主管部门依法进行处理。第八十条 未取得房地产开发资质的单位或者个人擅自进行房地产开发，或者违反国家土地管理法律、法规，擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上建设的，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。违反本办法第七条第二款规定，销售违法开发建设的违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得，违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。

对承建本办法第七条第二款规定违法建筑的施工企业，由建设部门依法予以处理；对违反本办法第七条第三款规定，为违法开发建设的违法建筑销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由司法行政部门、银行监管机构依照各自职责依法进行处理。第八章 附则

第八十一条 主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。

第八十二条 本办法自2010年9月1日起施行。

第三篇：我国房地产制度改革情况

我国房地产制度改革情况

市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。

我国房地产市场的恢复、活跃和发展壮大主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。住房制度改革把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。同时，为了解决城镇中低收入家庭买不起市场价商品住房问题，开发建设了政府指导价的经济适用住房；为了解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把过去那种土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。同时，对于国家机关、军事、城市基础设施等用地，确属必需的，保留了划拨方式。

我国房地产市场发展的实践表明：房地产市场平稳发展是最为理想的，市场过热或者过冷，房地产价格过快上涨或者大幅下跌，都会产生极不良的后果，不仅对整个国民经济不利，而且房地产行业自身受害最大。

然而，我国房地产制度改革仍然存在某些问题，首先是对房地产市场特点考虑不够。由于房地产的不可移动性，房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔，地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。但某些房地产市场调控政策措施对各地情况和房地产市场发展阶段考虑不够，缺乏区别对待、分类指导，往往采取“一刀切”。另外，房地产开发建设周期较长，房地产市场对调控政策措施的反应速度较慢，或者说，房地产市场调控政策措施需要经过一段较长时间才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿见影。此外，对房地产市场调控政策措施过多、过细、面面俱到、相

互衔接不够、变化也过快。使政策执行者难以理解政策制定者的真实意图，或者根据自己的需要来解读，从而难以很好地贯彻落实。

其次，房地产财富和收入上的差距也未受到重视。房地产是一种价值很大的财产。过去人们占用的房地产的面积、位置、新旧等差异较大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都较少考虑缩小这种差距。通过改革，房地产价值显化并可以通过转让、租赁等取得收益后，扩大了人们之间的财富和收入差距。

当前房地产市场发展中还有许多具体问题，例如，房地产价格特别是住房价格上涨过快，房地产交易行为不够规范，房地产市场服务体系尚不健全，房地产市场规则尚不完善等。

住房制度改革已破除了旧的福利性住房制度，建立起了与现代市场经济相适应的，以住房市场化为基础并兼顾住房特殊属性的多层次住房供应体系的新制度框架，下一步主要是完善和落实的问题。土地使用制度改革尚不彻底，还带有较浓厚的旧的计划经济色彩，有一些如何与现代市场经济相嫁接的深层次问题需要解决。房地产市场将由新建商品房买卖为主，逐步转变为存量房买卖和租赁为主。相应的，房地产业将由房地产开发为主，逐步转变为房地产经纪等房地产服务为主。政府应当在充分发挥房地产市场作用的基础上，着力搞好保障住房建设，调动土地使用者合理利用土地的积极性，防止房地产市场大起大落。

第四篇：《深圳市房地产市场监管办法》解读

《深圳市房地产市场监管办法》解读

《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《办法》），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，将于２０１０年９月１日起正式实施。深圳市规划和国土资源委员会将连续３天就该办法的内容以问答形式进行详细解读，进一步加强房地产行业从业人员及社会公众对《办法》的理解与认识。

１．房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？其意义何在？

答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的１０％。

同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。

２．对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？

答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。

同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处１０万元罚款。

３．国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？

答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的１５％的，应当在调整价格前办理备案变更手续；

其次，《办法》明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；

再次，《办法》要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。

４．《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？

答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：

首先，要求开发商在取得预售许可证之后１０日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；

其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处１万元罚款；

最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

５．《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？

答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。

根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告摘要等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。

６．《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码，房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？

答：房源信息编码为１２位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。

房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。

７．实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？

答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处以２万元罚款。

８．《办法》对房地产开发企业在商品房销售过程中运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为，有何规定？

答：相对于房地产开发企业，购房人处在一个弱势地位，为了更好的保障其权利，《办法》第二十三条规定：房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（二）订立虚假合同；

（三）违反价格备案制度出售商品房；

（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

对于违反上述规定将采取严厉的处罚措施。

９．实践中常有房地产开发企业通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生，《办法》对于这类行为如何管制？

答：《办法》规定，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；同时，还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺，应当视为商品房买卖合同的内容。

为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房，《办法》还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的，样板房即为交房标准；若样板房说明中有未予说明、明确的项目，则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

１０．我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，掌握其信息监管行为的手段也比较缺乏，《办法》是如何解决这一问题的？

答：《办法》规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起３０日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起３０日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。

通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。

１１．房地产（土地）估价报告直接涉及到相关当事人的利益，对于结果有异议的当事人，《办法》是否规定相应的解决程序？

答：第一，《办法》规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后５日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后５日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由。

第二，《办法》设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。

行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。

１２．目前，房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理，那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面？

答：《办法》明确规定房地产行业组织行使下列职能：

（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；

（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；

（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；

（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；

（五）宣传房地产法律法规及相关政策；

（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间、会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；

（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；

（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；

（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。１３．深圳快速城市化进程，带来了经济繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大的影响，《办法》对该类问题是否有规范？

答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。

１４．《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金１０％作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？

答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。

为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

１５．在《办法》出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。现《办法》设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？

答：《办法》实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整，这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。

据此，《办法》明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格１５％的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。

对于违反备案要求的房地产开发企业，《办法》规定，由价格监督执法部门责令改正，处１０万元罚款。

１６．商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？《办法》是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？

答：根据《价格法》的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。《办法》规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。

为了保证备案的监管职能得到落实，《办法》除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临１０万元的罚款。

１７．房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员，以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？

答：《办法》规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。

对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处１万元罚款，对实际聘用机构处３万元罚款。

１８．房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工程。《办法》除了主要规定房地产主管部门的职责外，还对部门之间的协调配合做了何种安排？

答：《办法》首先在总则部分规定：市政府房地产主管部门依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管；其次，在各分则中，《办法》进一步明确了以上各主管部门的监管事项，任何一个部门在监管中发现属于其他部门职责范围内事项的，应当移送相关部门。

第五篇：我国房地产市场调查报告

我国房地产市场调查报告

一、摘要

好在这一轮房地产周期中通过“家庭加杠杆、企业降杠杆”的债务结构性调整，使金融风险更为分散。殊不知，各位买了房子的朋友，不但享受了“非理性繁荣”中资产增值的收益，还为分担国家金融风险作出了贡献。即使迎来了史上最严厉的调控政策，对于中国的大城市尤其是北、上、深等一线城市的房地产价格前途仍然众说纷纭。在这一轮绝大多数人意料之外的上涨过程中，最尖锐的批评来自对房价和杠杆率飙升导致金融风险加剧的担忧。

二、调研的背景和目的

1、调研的背景

由于我国的经济发展以及市场需求的变化，房地产行业仍存在很大的问题，但它仍是我国乃至全世界一个很大的行业。

2、调研的目的

更好的研究我国的房地产市场，以点看面了解中国的市场行情。

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国房地产的各种情况

二)对国内市场进行调研，获取国内消费者对房地产的需求情况和市场主要发生点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料，了解国内房地产市场行情，获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊，详细了解情况

3、走访一些房地产公司，询问一些公司职员

4、消费者的意见及看法

三)详细了解我国房地产的现状及存在的目标市场，主要渠道:

1、通过互联网了解我国房地产市场变化特征

2、根据其变化特点制定调整方案

四、调研情况介绍

“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”3月5日上午，十二届全国人大五次会议在京开幕，国务院总理李克强向大会作政府工作报告，关于房地产工作安排，总理用了276个字进行阐述。

1、去库存仍是2017年工作重点

中原地产首席分析师张大伟分析称，报告中明确，2017年房地产去库存依然是最重要的任务，预计未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

“房地产分类调控将进一步加强，楼市会持续一城一策，托底盖帽。”张大伟认为，针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，本次政府工作报告中重申“因城施策去库存”的导向，有两点含义：一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但有很多城市依然面临高库存的问题，所以去库存依然是2017年的工作重点，预计三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能；二是因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。

2、后续供地有望增加

在政府工作报告中还提到，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。对此，严跃进表示，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。

严跃进分析称，后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对于这些城市积极做好供地和控制房价的工作，那么房价过热的现象也有望得到抑制。

张大伟则指出，要注意“合理”二字。他认为，京沪深增加供地的难度很大。“未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。”张大伟说。

3、目前，全美待售住房库存量处于历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处于稳健、过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房、购房的需求。

五、分析问题

市场总是按经济规矩办事的。影响房价的因素虽然有很多，但归根结底都会通过供求关系来起作用。整个楼市能够支撑到现在，除了一些投机因素外，自身的刚性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地产、改善房等等各种名号的住房，才是支撑起中国式购房的需求基础。

“欧元之父”罗伯特•蒙代尔在接受媒体采访时表示，北京的房地产没有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京将是较后一个出现泡沫的城市，因为外来人口进入，北京有坚实的需求基础，政府也有巨大的投资以及充裕的土地，而北京、上海、广州等一线城市的楼市现在都处于正常的增长。过去一段时间，北京的房价上升了不少，而在内地一些城市房价则比较平稳，这是非常自然的增长，未来中国房地产行业会继续增长。另外，目前人民币相对于欧元和美元都在升值，这也是对房地产行业的一种支持。

从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

六、小结

为保持我国房地产市场的持续健康发展，有以下建议：

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我国各地区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我国各地区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。