我国房地产金融发展历程

第一篇：我国房地产金融发展历程

我国房地产金融发展历程

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。1979年7月，“土地使用费”的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。开办信贷业务，主要是向统建部门及其他综合开发企业发放流动资金贷款，规模并不大，到1984年底，累计发放的贷款共计17.63亿元，这其中的一部分资金用在了土地的开发和运作上。

第二篇：我国金融会计制度发展历程

金融会计是我国会计体系的主要组成部分，是按照会计的基本原理、基本原则和基本方法，以货币为计量单位，对金融机构的经营治理活动进行准确、完整、连续、综合的核算和监督，并对金融机构财务信息进行衡量、加工和传送的专业会计。它有助于信息的使用者在经营治理和其它经济活动中作出合理和有效的决策。

我国的金融会计发展主要历经了3个阶段：

第一阶段: 全国银行统一会计基本制度时期(1978-1992)

1978年以前，我国的金融体系基本上是中国人民银行大一统的格局。1978年12月，党的十一届三中全会原则通过《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定(草案)》，决定恢复中国农业银行。1979年2月，中国农业银行重新建立。1980年中国银行从人民银行分设出来，1982年中国人民保险公司独立出来，1984年中国工商银行成立。1985年，中国人民建设银行的信贷收支计划全部纳入国家综合信贷计划。不久，又相继成立了中国国际信托投资公司、中国投资银行、中信实业银行；重新组建了交通银行;中央和地方设置了近600家信托投资公司, 在试办的基础上，发展了1000多家城市信用合作社, 恢复了集体所有制的农村信用合作社的群众性、民主性、灵活性。到1987年，初步形成了以中央银行为领导，国家银行为主体，保险公司以及其他金融机构并存和分工协作的金融体系。与此同时，为迅速恢复会计工作秩序，国务院于1978年9月12日颁布了《会计人员职权条例》，首次规定总会计师制度和会计人员技术职称制度。1984年4月，财政部颁发了《会计人员工作规则》，对建立会计人员岗位责任制、使用会计科目、填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报表、管理会计档案和办理会计交接进行了详细规定。1985年1月10日，全国人大常委会六届九次会议审议通过了《中华人民共和国会计法》，并于1985年5月1 日正式施行。

为统一全国银行会计准则，充分发挥银行会计在各项业务、财务活动中的核算、监督和管理作用，依据《会计法》和《银行管理暂行条例》的规定，中国人民银行于1987年4月11日发布了《全国银行统一会计基本制度》。

第二阶段：金融企业会计制度时期(1992-2001.11)

党的“十四大”明确提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。根据社会主义市场经济发展的总体要求，财政部于1992年11月 30日颁布了《企业会计准则》，1993年7月1日施行。《企业会计准则》的颁布，标志着我国会计基本上实现了由计划经济模式向社会主义市场经济模式的转换。

在《企业会计准则》的基础上，1993年3月17日，财政部、中国人民银行联合颁布了《金融企业会计制度》。这次会计制度的制定，既考虑了金融会计信息服务于宏观经济决策需要，又肯定了投资者、债权人以及社会公众对会计信息的需求；并确立了金融企业资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等会计要素体系

三、第三阶段：新金融企业会计制度时期(2001年11月至今)

2001年，继新《会计法》和《企业财务会计报告条例》颁布实施之后，财政部

又发布了《企业会计制度》，并重新颁布的新《金融企业会计制度》，这是提高会计信息质量的又一重大举措。

新《金融企业会计制度》(以下简称新制度)是以《会计法》、《企业财务会计报告条例》为依据，充分吸收了具体会计准则的精神实质，按照会计要素的科学定义，借鉴国际金融会计的最新惯例，在分析总结我国金融企业特别是上市金融企业经验教训的基础上加以完善后制定的。它是完善我国金融企业会计核算制度，统一会计核算标准，提高会计信息质量的具体措施，标志着我国新一轮金融会计改革高潮的到来。

三个阶段的改革是我国的金融会计制度步入了新的阶段，但在进步的同时，也存在着一些问题：

一）制度规定过于笼统，与金融业的特殊性不相适应 为了保证金融业同其他行业会计制度的一致性，金融业会计制度在当初制定时对金融业务进行了高度地浓缩和概括，却忽视了金融业务的特殊性，在资产、负债、中间业务的规范上，会计科目过于概括，尤其忽视了银行业支付清算业务的特点，形成制度所规定的会计科目在实务操作中行不通，各系统行不得不补充新会计科目以满足需要。

（二）制度规定不细致，形成账务处理随意性大 金融业会计制度对某些金融业务会计处理的规定，不同程度上存在着模糊现象，规定上的模糊形成会计人员理解上的差异和操作上的无所适从或随意性，结果使不同系统或单位会计信息的可比性受到影响。

（三）会计制度没有伴随新业务的出现而及时地进行修订与完善 随着金融业改革的不断深入、金融衍生商品的不断出现，客观上要求与之配套的会计规范相适应。但金融会计制度没有进行及时的修改，滞后于金融业务的拓展，形成各单位自行设计会计处理方法，导致会计处理方法的各异，不但影响了新业务的开展，同时也不利于金融信息的共享和金融业会计信息系统的建立。再者，新金融工具的出现，使得金融会计面临着确认、计量和揭示的新问题。由于新金融工具大多是一种尚未履行的或处于履行中的合约，按现行制度规定，是不能在表内确认的。再加上新的金融工具发展较快，种类很多，不同种类金融工具的性质、条件、金额、期限均不相同，他们可能造成的风险程度也不同，金融会计对它的反映、控制显得相对落后。目前，很多创新的金融工具，都被排除在财务报表之外，这些资产负债表外项目对报告使用者构成了隐藏的潜在隐患，有可能形成资产负债表外损失的风险。

（四）现行会计制度与金融业会计电算化不相适应

现行金融业会计制度主要基于长期以来传统的手工操作方式而制定的。金融业会计实现电算化以后，不仅会计核算手段发生了变化，会计操作技术发生了变革，而且也会对金融业会计核算的内容、方式、程序、对象等会计理论和技术产生影响。银行会计电算化以后，会计数据处理高度自动化，会计账册、报表的设计，不但要遵循手工情况下的会计制度，还要遵循会计电算化条件下的一些特定的电算化制度，原有的会计制度必须根据会计核算手段的变化进行重新设计。但现今的情况是金融会计制度没有伴随金融会计电算化进行相应的设计，结果导致实际执行中用手工处理情况下的会计制度强硬地去套取电算化情况下的会计处理，导致各行会计资料异常复杂和不规范，从而导致会计基础数据的标准化受到影响。

（五）会计制度支撑不足

1.稳健性原则使用不到位。如：贷款呆账准备的提取没有按照贷款的质量状况和贷款的风险度提足，不能全面反映金融企业的实际情况，使得贷款风险分类在会计核算上的体现不全面。而作为稳健性原则的另一种体现则是固定资产折旧方法的取舍。从收入与费用配比原则，加速折旧法更符合固定资产使用效率和消耗的客观事实，但目前对其限制较死，在资产更新加快的今天，势必会出现企业前期虚增利润，资产超期服役的现象。再者，稳健性原则只预计可能的损失而完全不预计可能的利得，与会计信息的充分披露和实质重于形式相悖。

2.金融会计内部控制制度不完善。内控制度存在的问题主要有机构缺乏权力制衡机制，内部治理结构失衡，会计体系不完善，滥用会计科目，账务核对制度不严；现行金融会计缺乏由会计事项中反映的金融业

加强金融会计制度建设的思路

（一）基本把握点

1.会计制度的构建具有一定的 理论 基础支持。主要包括 哲学、经济 学、管 理学 与法学等方面。其中哲学作为方法论，是构建会计制度研究方法和工作方法的基石；经济学和管理学作为会计学的基础学科，是构建会计制度目标的两大支柱；法学作为上层建筑的一部分，是构建会计制度思想的支柱。任何会计制度都是一定环境的产物，不同环境造就了不同 内容 和形式的会计制度，产生了法典式会计制度、规章式会计制度、混合式会计制度和 社会 式会计制度等不同的会计制度模式。针对我国的会计环境，应该继续坚持规章式会计制度模式。

2.会计制度的设计具有多重性。不同层次的会计制度，其设计主体也不尽相同。规章级会计制度的设计主体可以是财政部、国务院其他部委或地方人民政府，企业内部会计制度的设计主体是企业本身。

3.为了保证会计制度的科学性和有效性，在会计制度设计过程中应遵循一定的设计原则，包括符合政府要求、考虑企业特点、采用综合导向、实施国际协调、坚持稳定适用、供求平衡以及遵循成本效益等方面。

4.研究会计制度 规律。总体来看，会计制度的规律主要表现为：会计制度的构建离不开会计制度概念框架的支持、会计工作的正常秩序离不开会计制度的规范、会计制度的规范内容有赖于会计实践、会计制度的繁简程度有赖于政府政策、会计制度的运作方式有赖于文化背景、会计制度的国际协调源于经济全球化等六个方面。

5.信息技术的 发展 及其在会计领域中的 应用，推动了会计制度的建设，同时给会计实务、会计理论和会计制度带来了较大的冲击。计算 机的出现，将原来的手工会计改变为计算机会计，因特网的普及和发展，产生了 电子 商务、ERP，形成了财务业务一体化，并引发了 网络 会计的发展趋势，由此必然引起相关会计理论和会计制度的重新思考与调整。

论我国金融会计制度发展及加强金融会计制度建设的探讨

会计086班 陈静

学号 08581084

第三篇：房地产发展历程总结

房

地

产

市

场

发

展

历

程

班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

第四篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理的发展历程

张昭

（宁夏大学资源环境学院 宁夏银川 750021）

摘要：文章通过回顾我国物业管理行业的发展历程,对我国物业管理的现状进行了分析,并指出了所存在的主要问题,由此提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策,以期引起业界进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键字：发展历程 物业管理 我国我国物业管理发展历程与现状

物业管理的发展实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的,在其20多年的探索和实践中,大致经历了三个发展阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期,其重要标志是《物业管理条例》的出台。截止目前,按不完全统计数据,我国物业管理企业总数超过3万家,从业人员有300多万,城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。而其 物业管理类型也增多,涉及各个领域,约11大类。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐渐成为推动国民经济增长,增加就业的新兴行业[1]。2 我国物业管理目前存在的主要问题

我国物业管理虽然在短短的30年来发展较快，但暴露出了不少问题。这些问题主要表现在：

2.1物业管理立法滞后，理论体系不健全

物业管理在我国是新兴行业,国家与地方各级的法律和法规都欠完善,开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面,物业管理企业缺乏约束,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理难收成效。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.2地区间发展不平衡

我国的物业管理兴起于南方经济发达城市,到目前为止,仍存在地区发展不平衡的状况。在南方经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快,在北方经济不发达地区、内陆城市和中小城市发展缓慢。总体来说,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大,要解决这一问题根本在于减少各地区间的经济差距。

2.3物业管理收费不规范

目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费的难度上。少数业主宁可住在较差的环境中,出了问题自己解决,也不愿交管理费。另外,部分企业服务不到位,引起业主不满,也使得收费困难。二是收费行为不规范。国家早就颁发了服务收费暂行办法将收费作了明确规定,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地的收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

2.4物业管理企业规模小,难以发挥综合优势

现在物业管理企业数量急剧增多,但管理规模小、物业分散,相对管理成本高,经济效益低,部分企业出现严重亏损等问题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够。这些都制约了企业的正常运转和自我发 1

展。

2.5物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才

物业管理行业从业人员良莠不齐,并缺乏专业人才。虽然从2006年对其专业人员实行职业资格制度,但部分企业没具体实施。从业人员来源于各行各业,加上部分物管企业缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。

2.6业主的素质有待提高

作为物业的主人———业主,其应该是积极参与物业管理的,但是目前很多业主放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范,违反招投标的行为比比皆是。业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。3 采取的对策

3.1政府积极管理和引导,行业协会完全发挥协调作用

政府作为重要的职能部门,应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后,主要是应加大宣传力度,使业主对条例有更多的了解;二是尽快建立相关的制度,完善物业管理的法制体系。另外,行业协会也应完全发挥其应有的协调作用,多办一些宣传活动和一些咨询活动,提高业主的自我管理意识,保障行业的迅速健康有序发展。

3.2提高业主的物管意识

许多业主物业知识缺乏,因此,行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合,提高业主的物管意识,使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任,才能为企业创造了良好的经营环境。

3.3完善市场竞争机制

目前,我国的物业管理行业市场竞争机制还未真正形成。由于传统管理机制和观念的存在,使业主得不到对物管企业的选择权,物管企业缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一问题,要想取得高水准的优质的物业管理,需建立和完善招投标的竞争制度,创造公平竞争的市场环境,迫使各企业不断提高自己,促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。

3.4专业化管理

物业管理的发展,有赖于物业管理的专业化,而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化,企业会由原来的小而全、大而全,变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务,企业生产效率会提高,服务水平会提高,人员会随之精简,工资支出会节省、管理成本会下降,随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题,并且增强了市场竞争力。

3.5智能化、信息化管理

随着现代科技的迅猛发展,智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统,将先进管理理念融入日常管理,全面提升企业管理水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

3.6物业管理企业或公司向规模化方向发展

物业管理的规模化是其成功的必要条件。随着物业管理行业的深入发展,逐步形成的物业管理市场则要求物业管理企业既要提高管理服务水平,又要降低成本、提高竞争力,有一定的经济效益。作为企业来讲,其有效途径主要是扩大管理面积,走规模化经营之路。对于整个物业管理行业讲,仅有数量上的发展也已经不能说明物业管理水平的提高。物业管理企业要适应现代化物业的管理要求,转变管理经营观念,由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识

密集型转变。只有这样,才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进

步同步。可以预见,面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业,不可能适应现代化物业的管理要求,物业管理行业必须面对挑战,提高物业管理的技术含量。近年来,大量的物业管理企业着眼于市场化、规模化发展。规模化的实现由多种途径,可以依靠增 加市场竞争力来扩大业务规模,也可以依靠企业重组、优化资源配置等方式来达到扩大规模的目的,从而实现在市场、采购、人才、协作等方面的规模效益。在物业管理这种管理密集型行业中,鱼吃小鱼或饿死小鱼的市场竞争规律不会失效。只有专业化和规模化相互促进、良性循环的企业,才有可能在物业管理行业的竞争中走在前面。

3.7培养适应现代化物业管理发展的新型综合性人才

物业管理不同于其他行业,对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。物业管理要求从业人员在电脑操作应用、文字表达、沟通、协调各种关系、处理突发情况及职业道德和服务意识方面都具有良好的应变和处理能力。物业管理面临的挑战和竞争有一半甚至更大程度上是体现在人才团队的竞争上。因此,在人才培养方面不但要培养适应社会发展需要的具有现代化管理思想观念的人才,还要在知识、能力和素质、独立学习、创新精神等方面综合提高物业管理人才的总体素质,树立人才培养模式多样化、因材施教、促进学生个性发展的观念。

3.8建立以人为本的管理理念

任何一个物业公司都要树立“以人为本,业主至上”的服务宗旨。物业管理以人为本的管理原则就是以人(主要是指物业管理从业人员和广大业主)为中心的管理,在物业管理中把管理物业、住区的日常事务与管理人结合起来,以管人为主。通过“抓人心、促人和、共发展”的一系列管理工作,开发人的精神资源,使人的积极性、主动性和创造性在物业管理经营活动中得到充分的释放,凝聚起人们的主人翁力量,从而在整个物业管理工作中有足够的精神动力和智力支持,实现物业区的安全、文明、升值的最终目的。

物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理,对业主和使用者则是服务。管理好物业,其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此,以人为本,进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平,这是物业管理企业继续生存发展的基础。物业管理的终极管理目的是调动住区内的居民及管理者工作者的生活主动性、积极性和创造性,有力促进人的自由全面发展。从物业管理的关系来看,人在物业管理活动中扮演着不同的角色,但不同的角色却以对方的活动作为自己活动的前提,所以首要的管理是处理这种相互依存的关系,是对人的行为进行管理。

物业管理要立足满足人们的生活需求、不断提高人们生活质量,以人的需求和生活舒适作为环境规划的首要因素,强调人性、自然和建筑之间的和谐统一。

物业管理作为一个新兴行业,正处于向成熟迈进的关键阶段。日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

挑战和机遇时刻并存。虽然我们仅有不足30年的发展历程,新世纪国内物业管理行业面临的挑战也不止是这几个方面,但无论面对何种挑战,我们都应坦然面对,积极应战[2]。4 结语

虽然物业管理存在着上述问题,但因为它在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,所以现在的物业管理充满了更新的更强的生命力。随着社会的发展进步,全国各方面的不断努力,我们相信物业管理行业必将进入满意的良性的可持续发展的有序世界[1]。

参考文献

[1] 张瑞敏 吕晓娟 参考我国物业管理的现状、问题及对策 [F62.9].市场论坛，2008,05

[2] 刘继平参考我国物业管理发展规划探析 [F293.33] 内蒙古财经学报，20097，（5）

第五篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理发展历程

任彬

程中遇到了许多问题，遇到许多机遇，面对更多的挑战。

关键词：物业管理 历史 问题 趋势（宁夏大学医院环境学院宁夏银川西夏区贺兰西路498号750021）摘要：我国物业管理从旧中国开始萌芽，改革开放三十多年蒜素发展，逐渐开始追赶世界的脚步，发展过

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现在城市管理的重要组成部分，在国际上非常流行并得到蓬勃发展，被人们视为现代化诚实的朝阳企业。我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化，房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的大背景下产生和发展起来的1我国物业管理发展历史

1.1我国物业管理诞生发展

19世纪中叶到上世纪20年代，旧中国房地产业诞生。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层，甚至10层以上的建筑。在当时，已经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司，这是我国物业管理的萌芽时20世纪80年代初，我国改革开放逐步深入，开始逐步实行市场经济。现代化的物业管理才从香港引入。1988年伴随着深圳住房制度改革，房管制度的革新也陆续展开，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到普通商品房，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

21世纪以来，随着我国房地产业的不断发展，物业管理行业也日趋成熟，物业管理越来越规范化，科学化，专业化。

1.2我国物业管理发展的特点

国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。主要表现在以下几个方面：物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。[1]

2我国物业管理存在的问题

2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

2.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐

喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

2.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

2.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

2.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。[2]

3我国物业管理发展趋势

近些年来，我国房地产业迅速发展，物业服务伴随着房地产的发展也在不断寻求突破。市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。

物业管理升级是市场发展的必然趋势。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。

资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最

典型的资产管理。

将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。况且物业服务企业进行资产管理具有一定优势。

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。

21世纪，是中国物业管理行业由发展、完善到逐步走向成熟的重要阶段，物业管理行业将要进入一个市场竞争激烈、管理趋于完善、服务理念不断提升的时期。对物业管理行业而言，面临质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用以及消费观念的更新等问题，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，各方面都要作出相应的变革，才能适应市场发展的需要。

参考文献：

[1] 回顾我国物业管理行业发展的30年历程

[2] 汤宜林 我国物业管理存在的问题与对策