我国机动车辆保险的发展历程

第一篇：我国机动车辆保险的发展历程

我国机动车发展历程

汽车保险业的诞生是在二次大战以后，欧美汽车大众化为目标，开始了规模化发展。汽车进入了人们的日常生活。汽车在给人们带来交通便捷，同时也带来了交通事故。污染和石油危机。特别是交通事故的频繁发生。给人们的生命财产带来了严重的威胁。因此，汽车保险尽快发展起来。

机动车保险最早诞生于英国，迄今已有100多年的历史，发达国家汽车工业先进，因而机动车保险制度发展也相对完善。尤其以立法形式强制实施机动车第三者责任保险，几乎成为所有保险业发达国家机动车保险的一大共性。随着我国经济社会的快速发展，公路通车里程和机动车保有量大幅提高，机动车保险也得到了迅猛发展。但是，受经济发展水平和交通参与者安全意识不足等因素所限，我国的机动车保险投保率低、保障额度不足等情况依旧存在，近年来投保率基本保持在30%一40%，这意味着绝大多数的机动车交通事故不在保险的保障范围内，机动车保险没有能够对交通事故预防和事故发生后及时恢复生产生活提供经济补偿，进而影响到了道路交通安全水平的持续提高和社会经济生活的正常运行。

我国汽车保险萌芽时期是新中国成立以后的1950年创建不久的中国人民保险公司就开办了汽车保险。由于宣传不足和意见偏颇，中国人民保险公司于1955年停止了汽车保险业务。1980年由于国内企业和单位对于汽车保险的需要公路交通运输业迅速发展、事故日益频繁的客观需要中国人民保险公司逐步全面恢复中断了近25年之久的汽车保险业务。1983年将汽车保险改为机动车辆保险使其具有更广泛的适应性。1988年汽车保险的保费收入超过了20亿元，占财产保险份额的37.6%第一次超过了企业财产险(35.99%)。从此以后，汽车保险一直是财产保险的第一大险种，并保持高增长率，我国的汽车保险业务进入了高速发展的时期。根据公安部信息，截至2009年6月底，中国机动车保有量超1.7亿。2009年上半年，中国私人机动车保有量近1.36亿辆，占机动车总量的76.84%。从单车2000元左右到几千元不等的保费来看车险市场容量很可能稳定在2000亿以上。以下是2006年至2008年国内车保保费收入情况。2006年-2008年国内汽车保险保费收入情况，2006年 2007年 2008年1-8月，保费收入(亿元)1107.87、1484.3、1184.19 同比增长 29.10% 34%，16.63% 占产险公司业务比重 70.10%、71.10%、68.58%。

在我国保险业，汽车保险有着不可撼动的地位。2006年，中国机动车辆保险保费收入为1107.87亿元，同比增长29.1%，占财产险公司业务比重为70.1%。2007年中国车险业保费收入为1484.3亿元,同比增长34%，占财产险公司业务比重为71.1%，对产险保费增长贡献率为73.9%，财险公司用车险扩张市场份额。2008年的车险市场在受到一系列新政策以及经济低迷导致汽车消费能力减弱的影响下，行业增速明显放缓。2008年1-8月，中国机动车辆保险保费收入为1184.19亿元，同比增长16.63%，占财产险公司业务的比重为68.58%。其中，交强险实现保费收入385.91亿元，占车险保费收入的比重为32.59%。汽车保险稳居国内产险业第一大险种。

我国汽车保险的发展

一、保险品种及保险费率单一的问题。在我国，出来首当其冲的投保意识薄弱外，接下来便是保险品种贫乏，保险费率单一的问题。在国外,机动车辆保险合同内容和保险费率都由各个保险公司自定。因此,保险商品种类很多,其费率也

是灵活多变的。而我国机动车辆保险条款和附加险条款及其对应的费率由保险监督管理委员会统一制定,很少有车型差别,更没有地区差别,如汽车、电车、电瓶车、摩托车、拖拉机、各种专用机械车、特种车均适用机动车辆保险条款。

二、汽车保险责任不够细化的问题。据统计，在车辆出现事故中，80%是由碰撞引起的，但各家非寿险公司出台的条款中并没有只针对车辆碰撞责任而制定的险种，仍然将碰撞责任包括在范围广泛的车辆损失险中，这往往造成了一些只想投保碰撞险的投保人不得不多付出保费获得该险种的保障。因此，极容易造成投保人对保险公司的不好印象。另外，不同的地区应该有不同的保险内容，但在新条款中却没有体现出来还是将一些投保人不可能遇到的事罗列在保险责任内，比如：内陆地区不可能遇到的海啸、平原地区不可能面临的雪崩、泥石流、滑坡等这明显与个性化的车辆产品改革目标不相符合。

三、汽车保险骗保的行为。根据北京保监局的统计，目前约有10%的车险赔款属于欺诈，是保险公司另一个不利因素。车险诈骗是一个全球性的通病，有数据显示，国外每年的车险诈骗保额达到赔款总额的10%至30%。车险骗保行为导致保险公司利润下降，对亏损情况雪上加霜。车险骗保案件频发导致保险公司为此支出的费用大幅增加。由于市场竞争的激烈，为了缩短赔付时间，保险公司往往放松对车辆的核查。而简化交通事故理赔程序等政策在方便了车主的同时也为一些骗保的机构和个人创造了条件。

四、汽车保险公司监管不到位以及人才的匮乏 车险是扩大公司品牌、占有市场的最简单快速的险种。快速发展的后果是业务的膨胀速度快于管理管控的速度、服务提供的速度。为了业务发展，放宽了核保要求，承保了较多高风险业务或垃圾业务，业务发展的日常事务性压力，没有精力去对核保技术、精算、产品进行研发，无法甄别客户，更有效管理风险。业务的快速发展，理赔的人力和技术跟不上，只能满足基本维持理赔运作的功能无法或较少从接报案、查勘、估损、物损报价、人伤管理、核赔、诉讼管理中投入资金、技术、时间进行系统改进。从而也没有能力从理赔各流程环节对客户、查勘员、修理厂、公估公司进行风险、效率管控。

四、汽车保险的发展对策

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一、积极鼓励汽车保险业务创新 不断开发和创新保险商品是保险公司保持活力、提高市场竞争力的必要保证,业务创新是保险公司的生命线。目前,由于我国对保险业施行较为严格的监管制度,保险公司新开发的保险品种必须经监管部门审批后才能投入市场运作,保险公司创新空间较为狭窄。对业务创新监管过严,限制太多,不仅降低了保险业务创新的效率,影响保险公司业务创新的积极性,同时也从一定程度上限制了保险市场的活跃与发展。

二、加强市场监督检查。保险监管部门应当依照有关法律法规和规则,切实加强和改进监管工作,增强监管的透明度、公开性,提高监管效率,为中国保险业的健康发展创造一个良好的环境。同时,保监部门应严厉查处汽车保险业务中违法违规行为,对危害汽车保险市场的一些突出违法违规经营行为,如中介人明折暗扣、保险公司为争取业务大打价格战及其他的违法违规行为,应加大查处力度,以维护汽车保险市场的正常秩序,为我国民族汽车保险业的发展营造一个良好的市场环境。

三、快培训专业车险人才。提高车险从业人员素质 保险市场国际化后对保险人才的素质提出了更高的要求,保险人员不仅要有熟练的专业技术,还要有较强的应变能力，不仅要有丰富的实践经验,还要有一定的理论知识不仅能熟练掌握国内车险的条款、费率、实务,还要能了解国际通行的车险先进管理办法，做到一专多能,更加适应中国车险市场的需要。保险市场国际化后对保险人才的素质提出了更高的要求。保险人员不仅要有熟练的专业技术，还要有较强的应变能力，不仅要有丰富的实践经验，还要有一定的理论知识。不仅能熟练掌握国内车险的条款、费率、实务，还要能了解国际通行的车险先进管理办法，做到一专多能，更加适应中国车险市场的需要。另外，准确的市场定位。准确的市场定位是保证车险业务持续、稳健发展的重要根本,是关系保险公司生存与发展的关键问题。严格监管的市场中保险人也可进行市场定位,但受到一定限制,市场化经营下,则可充分通过市场定位来实现自身的经营目标。市场定位包括价格与手续费定位、服务定位。不同公司将有不同的市场定位,例如小、新公司可根据自身情况定位于部分客户,通过特色化、个性化服务来吸引目标客户，大公司则可在不同客户群体之间实行差别化,用差别化应对小公司的特色化,而又不对其原有业务规模造成太大影响。在此有必须提到服务定位,市场化经营下服务竞争将愈发重要,有观点认为市场化经营下保险人应提供全方位服务,作为一种趋势这无疑是正确的,但在目前车险费率刚刚放开的情况下,各保险公司将主要精力投入到凸出个性化服务上,逐步过渡到全面服务,否则就将本末倒置。

总之，我们要认清目前我国汽车保险的发展现状及存在的问题同时借鉴汽车保险发达国家的成功经验，并结合我国保险市场的实际情况。找出解决汽车保险产业存在的问题的有效途径。要将整个汽车保险产业链整合起来通过建立一个沟通和交流的平台，共同解决汽车保险发展中存在的问题。实现整个产业链上各个主体的协同发展。同时，发达的汽车服务业是成熟的汽车市场的重要标志。作为汽车服务业的重要内容，汽车保险的健康发展是做大做强汽车行业的有效助推器。但是，要做好汽车保险，仅靠保险公司的力量是不够的，这也需要保险公司、保险中介机构、汽车生产厂家、零配件商、服务提供商、汽车金融公司等相关行业协同发展形成一个有机整体实现分工制的规模经济。

第二篇：我国农业保险发展历程及现状分析

我国农业保险发展历程及现状分析

摘要：农业保险是针对农民在农业生产中遇到的自然灾害和意外事故所产生的损失而设置的一种保险。完善的农业保险不仅可以加快农业现代化前进的步伐，而且促进了农村金融的发展。本文首先介绍了我国农业保险的发展历程，其次对我国农业保险的现状进行分析，从中发现农业保险存在的问题，最后对农业保险的长足发展提出建议。

关键词：农业保险；政策性农业保险；保险公司；发展对策

一、农业保险发展历程

自新中国成立以来，我国农业保险的发展几经起落，经历了曲折却又不断前进的过程，我国农业保险的发展历程主要分为五个阶段。

（一）第一阶段。新中国成立后，我国开始大力恢复经济，并进行了开办农业保险的初次尝试。1949年中国人民保险公司成立，开始在一些地区试办了牲畜保险和棉花保险，虽然取得了宝贵的经验，但是并没有取得成功，中国人民保险公司赔了近400亿的钱款。因此，中国人民保险公司在1953年进行农业保险整顿又在1955年重新开办农业保险，与此同时，国家也在尝试提供政策上的支持。

（二）第二阶段。1958年，我国在经济上出现了左倾方针错误，开始提倡跑步进入共产主义，因此大力发展人民公社，即集体劳动、劳动成果由集体分配，国家认为集体的力量大，可以对抗任何自然灾害，所以在这一年，国家宣布停止开办农业保险，在这之后，又出现了三年自然灾害和文化大革命，直到1982年才重新开办农业保险，这期间停办了24年。

（三）第三阶段。1978年家庭联产承包责任制开始在全国实施，没有了集体劳作，而是包产到户，农民生产积极性在提高的同时，也要自己面对自然灾害等农业问题，因此，重新开办农业保险迫在眉睫。1982年国家恢复农业保险的办理，并且国家也采取许多的鼓励措施，因此，不仅办理农业保险业务的机构与保险税种有所增加，而且保险收入也大幅度提高，1982年至1992年这十年间，保险收入从23万升至8.62亿元。这期间，大多数农业保险机构都赔了钱，尽管如此，我国农业保险发展在这一阶段也吸取了不少经验和教训。

（四）第四阶段。1992年中共十四大的召开，提出建立社会主义市场经济体制，农业保险也开始由商业化经营转变，而此时的商业保险公司也刚刚起步，规模小、业务单一，并且不能很好的应对风险，再加上这一期间国家不重视商业保险，鼓励措施少，支持力度不强，因此1993年后，农业保险开始萎缩，2004年，农业保险保费收入仅为3.77亿元，比上年减少了0.88亿元。

（五）第五阶段。2003年起，国家加大了对农业保险支持力度，在中央一号文件中也多次提及要加快建设政策性农业保险，同时，为了增强农民购买农业保险的积极性，国家开始给予农民财政补贴。2003年后农业保险不断发展，2013年的保费收入为306.6亿元，比2012年增加了66.4亿元，并且，农业保险的经营状况获得了改善，从刚开始的赔款转向盈利，保费收入的增长速度也高于了赔付的速度，总的来说，从2003年至今，农业保险不仅给农民带来了实惠，而且也让保险公司获得了盈利。

二、农业保险现状分析

（一）农业保险总体状况。第一，农业保险发展速度加快。由于中央加快建设政策性农业保险，使得保费收入和农业保险的业务量逐年上升。同时，一些保险公司开办了农业保险业务。第二，农业保险在保险市场中有了自己的天下，形成了一定的规模。第三，农业保险为农民应对自然灾害起到了重要作用。农业保险最大的受益人是农民，在发生自然灾害和意外事故后，农业保险的赔付款可以帮助农民维持基本生活，保障农民的灾后生活。第四，农业保险的服务水平在不断上升。由于国家出台很多政策大量发展农业保险，一些保险公司也跟上步伐，在农业保险业务中投了大量的人力物力，为提高农业保险的服务水平做出了贡献。

（二）农业保险的不足之处

1、农民购买保险机率较低。首先，农民的收入来源于土地，农民能够获得的收入很低，而农业保险正是要面对这些低收入人群，保险业务的开展确实有困难，并且农民种地所得的收入更愿意储蓄起来，把储蓄的钱用于盖房、生养子女、养老。在我国中西部的农民，他们种地的收入只能维持日常的开支，没有多余的资金进行投保；其次，农民并不热衷于农业保险，农民没有较高的风险意识，没有意识到转移风险的重要性，并且农民对于保险的赔付也抱有一种怀疑态度，有的农民甚至不相信会在遭受灾害后获得一部分赔偿，他们宁愿把钱存起来，也不愿意为未来的风险投保；再次，如今有不少农民放弃农村的土地，为了获得更高的收入进城打工，当然也不会问津农业保险了；最后，一些保险公司的保险理赔十分严苛，投保的农民想要拿到赔款并不是一件易事，这使得农民对农业保险有了偏见，只有少数人会购买农业保险。

2、专业农业保险公司少，保险险种少。我国农业保险起步晚，发展也是几经起落，专业的保险公司凤毛麟角。专业的保险公司只有中国人民保险公司、中华联合财产保险股份有限公司、安华、阳光、安信等几家公司。这些公司除了中国人民保险公司在全国各地有分支机构外，其他的公司覆盖性不强，只是局限在几个地区中，大大限制了农业保险的发展。除此之外，我国农业保险的险种较少，不能满足现实的需要。一些山村交通不发达，村落封闭，基于此保险公司不会经营较多的险种；此外，农业保险的风险较高，出于公司盈利的打算，保险公司不会冒风险经营易亏损的险种。

3、管理农业保险的问题。农业保险管理涉及到政府、农户、保险公司三方面的问题，政府实施政策性保险时，要考虑农民和保险公司两方面的利益，处理不好时，可能会带来冲突；再加上农村交通不发达，村落保守，导致保险宣传、发起、理赔等难度较高；当发生灾害时，在对灾害发生的性质进行定论时也容易产生问题，因此农业保险的管理难度较高。

4、农业保险专业人才缺失。我国农业保险1982年恢复办理，农业保险发展时间短，因此专业人才匮乏。许多大学是近些年才开始设立农业保险专业的，这无法满足农业保险向前发展的需要，出现了人才数量与农业保险发展不协调的情况：保险机构去农户家宣传时，缺少专业的人才向农户进行宣传和普及知识；发生自然灾害时，同样缺少专业的人才对自然灾害进行定性和损失估计，这样会限制农业保险的发展。

（三）农业保险发展对策

1、加强农民的参保意识。农业保险的发展在一定程度上取决于农民的参保意识，但是目前农民购买农业保险的意识较为淡薄，所以要提高农民的参保意识。为此，必须加大宣传力度，可以安排专家到农村进行讲座，也可以在电视和广播上进行宣传，等等。政府各级部门也要行动起来，勤下基层，在了解农民的同时也对农民讲解农业保险的具体条例，还要说明政府对农业保险的支持力度，增加农民对农业保险的好感，从而增加农民的参保意识，提高农民的积极性。

2、扶持农业保险公司。政府可以对保险公司给予一定的补贴，免征一部分税款。政府可以免征农业保险所得税，扩大减免税的范围，同时对一些业务上的支出进行补贴。

3、加强农业保险的管理，培养专业人才。政府应适当建立农业保险的信息咨询机构和研发机构。建立农业保险的信息咨询机构，及时向农民提供一些农产品的信息、价格、种植风险等农民关心的问题，从而减少农民可能产生的损失；建立研发机构，提高防灾水平，通过科技来提升农业保险的服务水平，加大农业保险的管理。同时，应该建立人才培养机制，培养更多的专业人才。这样，就为农业保险的发展提供了充足的人力与物力。（作者单位：内蒙古农业大学）

参考文献：

[1]冯月联，许月明，冀晓娜，黎鸿艳，王志国.我国农业保险现状分析及发展对策[J].河北农业大学学报（农林教育版），2006，01：19-22+48.[2]许虹.我国农业保险的现状及对策研究[D].湖南师范大学，2014.[3]庹国柱.我国农业保险的发展成就、障碍与前景[J].保险研究，2012，12：21-29.

第三篇：平安保险发展历程

中国平安保险(集团)股份有限公司（以下简称“中国平安”，“公司”，“集团”）于1988年诞生于深圳蛇口，是中国第一家股份制保险企业，至今已发展成为融保险、银行、投资等金融业务为一体的整合、紧密、多元的综合金融服务集团。公司为香港联合交易所主板及上海证券交易所两地上市公司，股票代码分别为2318和601318。

中国平安的企业使命是：对股东负责，资产增值，稳定回报；对客户负责，服务至上，诚信保障；对员工负责，生涯规划，安居乐业；对社会负责，回馈社会，建设国家。中国平安以“专业创造价值”为核心文化理念，倡导以价值最大化为导向，以追求卓越为过程，形成了“诚实、信任、进取、成就”的个人价值观，和“团结、活力、学习、创新”的团队价值观。集团贯彻“竞争、激励、淘汰”三大机制，执行“差异、专业、领先、长远”的经营理念。

中国平安的愿景是以保险、银行、投资三大业务为支柱，谋求企业的长期、稳定、健康发展，为企业各利益相关方创造持续增长的价值，成为国际领先的综合金融服务集团和百年老店。

中国平安通过旗下各专业子公司及事业部，即保险系列的中国平安人寿保险股份有限公司（平安寿险）、中国平安财产保险股份有限公司（平安产险）、平安养老保险股份有限公司（平安养老险）、平安健康保险股份有限公司（平安健康险）；银行系列的平安银行股份有限公司（平安银行）、平安产险信用保证保险事业部（平安小额消费信贷；投资系列的平安信托有限责任公司（平安信托）、平安证券有限责任公司（平安证券）及中国平安证券（香港）有限公司（平安证券（香港））、平安资产管理有限责任公司（平安资产管理）及中国平安资产管理（香港）有限公司（平安资产管理（香港））、平安期货有限公司（平安期货）、平安大华基金管理有限公司（平安大华）、上海陆家嘴国际金融资产交易市场股份有限公司（陆金所）等，通过多渠道分销网络，以统一的品牌向超过7,400万客户提供保险、银行、投资等全方位、个性化的金融产品和服务。

中国平安拥有约49万名寿险销售人员及175,136名正式雇员。截至2012年6月30日，集团总资产达人民币26, 449.99亿元，归属母公司股东权益为人民币1, 467.62亿元。从保费收入来衡量，平安寿险为中国第二大寿险公司，平安产险为中国第二大产险公司。

中国平安在2012年《福布斯》“全球上市公司2000强”中名列第100位；美国《财富》杂志“全球领先企业500强” 名列第242位，并蝉联中国内地非国有企业第一；除此之外，在英国WPP集团旗下Millward Brown公布的“全球品牌100强”中，名列第78位。

中国平安是中国金融保险业中第一家引入外资的企业，拥有完善的治理架构，国际化、专业化的管理团队。中国平安遵循“集团控股、分业经营、分业监管、整体上市”的管理模式，在一致的战略、统一的品牌和文化基础上，确保集团整体朝着共同的目标前进。中国平安拥有中国金融企业中真正整合的综合金融服务平台，位于上海张江的中国平安全国后援管理中心是亚洲领先的金融后台处理中心，公司据此建立起流程化、工厂化的后台作业系统，并借助电话、网络及专业的业务员队伍，为客户提供专业化、标准化、全方位的金融理财服务。通过业界首创的客户服务节及万里通、一账通等创新的服务模式，为客户提供增值服务。中国平安以“专注为明天”为公益理念，致力于承担社会责任。在依法经营、纳税的过程中创造企业商业价值；在社会中尽到道德责任与慈善责任，将企业的核心价值观贯彻在环境、教育、红十字、社群等公益事业中。在环境公益上，继续推动“低碳100”项目，2011年全年，在MIT移动展业平台、寿险及信用卡电子单据方面的使用推广，共节省纸张约511.7吨，同时，还节省了1800逾万次的邮递寄发成本；在教育公益上，基础教育方面继续推进“支教行动”项目，平安已规划援建了超过百所希望小学，已有5，362名平安希望小学学生，共计获得289.95万元中国平安希望奖学金；高等教育方面继续推进“励志计划”项目，已有3，905名高校学子，共计获得1，409万元的励志计划论文奖、奖学金、创业大赛奖金；红十字公益方面，连续十年组织无偿献血活动，无偿献血量3，675余万毫升，并为逾2500名造血干细胞捐献者无偿提供了保险保障计划，捐赠保额累计超过9亿元；社群方面，2010年，中国平安成立了由50万名内、外勤员工组成的“员工志愿者协会”，广泛开展志愿者活动。

中国平安因此获得广泛的社会褒奖：连续十年获评“中国最受尊敬企业”，连续七年获评“中国最佳企业公民”，连续六年获评“最具责任感企业”，三年获评“第一财经•中国企业社会责任榜杰出企业奖”。

第四篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理的发展历程

张昭

（宁夏大学资源环境学院 宁夏银川 750021）

摘要：文章通过回顾我国物业管理行业的发展历程,对我国物业管理的现状进行了分析,并指出了所存在的主要问题,由此提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策,以期引起业界进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键字：发展历程 物业管理 我国我国物业管理发展历程与现状

物业管理的发展实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的,在其20多年的探索和实践中,大致经历了三个发展阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期,其重要标志是《物业管理条例》的出台。截止目前,按不完全统计数据,我国物业管理企业总数超过3万家,从业人员有300多万,城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。而其 物业管理类型也增多,涉及各个领域,约11大类。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐渐成为推动国民经济增长,增加就业的新兴行业[1]。2 我国物业管理目前存在的主要问题

我国物业管理虽然在短短的30年来发展较快，但暴露出了不少问题。这些问题主要表现在：

2.1物业管理立法滞后，理论体系不健全

物业管理在我国是新兴行业,国家与地方各级的法律和法规都欠完善,开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面,物业管理企业缺乏约束,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理难收成效。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.2地区间发展不平衡

我国的物业管理兴起于南方经济发达城市,到目前为止,仍存在地区发展不平衡的状况。在南方经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快,在北方经济不发达地区、内陆城市和中小城市发展缓慢。总体来说,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大,要解决这一问题根本在于减少各地区间的经济差距。

2.3物业管理收费不规范

目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费的难度上。少数业主宁可住在较差的环境中,出了问题自己解决,也不愿交管理费。另外,部分企业服务不到位,引起业主不满,也使得收费困难。二是收费行为不规范。国家早就颁发了服务收费暂行办法将收费作了明确规定,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地的收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

2.4物业管理企业规模小,难以发挥综合优势

现在物业管理企业数量急剧增多,但管理规模小、物业分散,相对管理成本高,经济效益低,部分企业出现严重亏损等问题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够。这些都制约了企业的正常运转和自我发 1

展。

2.5物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才

物业管理行业从业人员良莠不齐,并缺乏专业人才。虽然从2006年对其专业人员实行职业资格制度,但部分企业没具体实施。从业人员来源于各行各业,加上部分物管企业缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。

2.6业主的素质有待提高

作为物业的主人———业主,其应该是积极参与物业管理的,但是目前很多业主放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范,违反招投标的行为比比皆是。业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。3 采取的对策

3.1政府积极管理和引导,行业协会完全发挥协调作用

政府作为重要的职能部门,应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后,主要是应加大宣传力度,使业主对条例有更多的了解;二是尽快建立相关的制度,完善物业管理的法制体系。另外,行业协会也应完全发挥其应有的协调作用,多办一些宣传活动和一些咨询活动,提高业主的自我管理意识,保障行业的迅速健康有序发展。

3.2提高业主的物管意识

许多业主物业知识缺乏,因此,行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合,提高业主的物管意识,使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任,才能为企业创造了良好的经营环境。

3.3完善市场竞争机制

目前,我国的物业管理行业市场竞争机制还未真正形成。由于传统管理机制和观念的存在,使业主得不到对物管企业的选择权,物管企业缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一问题,要想取得高水准的优质的物业管理,需建立和完善招投标的竞争制度,创造公平竞争的市场环境,迫使各企业不断提高自己,促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。

3.4专业化管理

物业管理的发展,有赖于物业管理的专业化,而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化,企业会由原来的小而全、大而全,变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务,企业生产效率会提高,服务水平会提高,人员会随之精简,工资支出会节省、管理成本会下降,随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题,并且增强了市场竞争力。

3.5智能化、信息化管理

随着现代科技的迅猛发展,智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统,将先进管理理念融入日常管理,全面提升企业管理水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

3.6物业管理企业或公司向规模化方向发展

物业管理的规模化是其成功的必要条件。随着物业管理行业的深入发展,逐步形成的物业管理市场则要求物业管理企业既要提高管理服务水平,又要降低成本、提高竞争力,有一定的经济效益。作为企业来讲,其有效途径主要是扩大管理面积,走规模化经营之路。对于整个物业管理行业讲,仅有数量上的发展也已经不能说明物业管理水平的提高。物业管理企业要适应现代化物业的管理要求,转变管理经营观念,由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识

密集型转变。只有这样,才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进

步同步。可以预见,面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业,不可能适应现代化物业的管理要求,物业管理行业必须面对挑战,提高物业管理的技术含量。近年来,大量的物业管理企业着眼于市场化、规模化发展。规模化的实现由多种途径,可以依靠增 加市场竞争力来扩大业务规模,也可以依靠企业重组、优化资源配置等方式来达到扩大规模的目的,从而实现在市场、采购、人才、协作等方面的规模效益。在物业管理这种管理密集型行业中,鱼吃小鱼或饿死小鱼的市场竞争规律不会失效。只有专业化和规模化相互促进、良性循环的企业,才有可能在物业管理行业的竞争中走在前面。

3.7培养适应现代化物业管理发展的新型综合性人才

物业管理不同于其他行业,对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。物业管理要求从业人员在电脑操作应用、文字表达、沟通、协调各种关系、处理突发情况及职业道德和服务意识方面都具有良好的应变和处理能力。物业管理面临的挑战和竞争有一半甚至更大程度上是体现在人才团队的竞争上。因此,在人才培养方面不但要培养适应社会发展需要的具有现代化管理思想观念的人才,还要在知识、能力和素质、独立学习、创新精神等方面综合提高物业管理人才的总体素质,树立人才培养模式多样化、因材施教、促进学生个性发展的观念。

3.8建立以人为本的管理理念

任何一个物业公司都要树立“以人为本,业主至上”的服务宗旨。物业管理以人为本的管理原则就是以人(主要是指物业管理从业人员和广大业主)为中心的管理,在物业管理中把管理物业、住区的日常事务与管理人结合起来,以管人为主。通过“抓人心、促人和、共发展”的一系列管理工作,开发人的精神资源,使人的积极性、主动性和创造性在物业管理经营活动中得到充分的释放,凝聚起人们的主人翁力量,从而在整个物业管理工作中有足够的精神动力和智力支持,实现物业区的安全、文明、升值的最终目的。

物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理,对业主和使用者则是服务。管理好物业,其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此,以人为本,进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平,这是物业管理企业继续生存发展的基础。物业管理的终极管理目的是调动住区内的居民及管理者工作者的生活主动性、积极性和创造性,有力促进人的自由全面发展。从物业管理的关系来看,人在物业管理活动中扮演着不同的角色,但不同的角色却以对方的活动作为自己活动的前提,所以首要的管理是处理这种相互依存的关系,是对人的行为进行管理。

物业管理要立足满足人们的生活需求、不断提高人们生活质量,以人的需求和生活舒适作为环境规划的首要因素,强调人性、自然和建筑之间的和谐统一。

物业管理作为一个新兴行业,正处于向成熟迈进的关键阶段。日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

挑战和机遇时刻并存。虽然我们仅有不足30年的发展历程,新世纪国内物业管理行业面临的挑战也不止是这几个方面,但无论面对何种挑战,我们都应坦然面对,积极应战[2]。4 结语

虽然物业管理存在着上述问题,但因为它在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,所以现在的物业管理充满了更新的更强的生命力。随着社会的发展进步,全国各方面的不断努力,我们相信物业管理行业必将进入满意的良性的可持续发展的有序世界[1]。

参考文献

[1] 张瑞敏 吕晓娟 参考我国物业管理的现状、问题及对策 [F62.9].市场论坛，2008,05

[2] 刘继平参考我国物业管理发展规划探析 [F293.33] 内蒙古财经学报，20097，（5）

第五篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理发展历程

任彬

程中遇到了许多问题，遇到许多机遇，面对更多的挑战。

关键词：物业管理 历史 问题 趋势（宁夏大学医院环境学院宁夏银川西夏区贺兰西路498号750021）摘要：我国物业管理从旧中国开始萌芽，改革开放三十多年蒜素发展，逐渐开始追赶世界的脚步，发展过

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现在城市管理的重要组成部分，在国际上非常流行并得到蓬勃发展，被人们视为现代化诚实的朝阳企业。我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化，房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的大背景下产生和发展起来的1我国物业管理发展历史

1.1我国物业管理诞生发展

19世纪中叶到上世纪20年代，旧中国房地产业诞生。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层，甚至10层以上的建筑。在当时，已经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司，这是我国物业管理的萌芽时20世纪80年代初，我国改革开放逐步深入，开始逐步实行市场经济。现代化的物业管理才从香港引入。1988年伴随着深圳住房制度改革，房管制度的革新也陆续展开，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到普通商品房，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

21世纪以来，随着我国房地产业的不断发展，物业管理行业也日趋成熟，物业管理越来越规范化，科学化，专业化。

1.2我国物业管理发展的特点

国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。主要表现在以下几个方面：物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。[1]

2我国物业管理存在的问题

2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

2.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐

喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

2.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

2.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

2.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。[2]

3我国物业管理发展趋势

近些年来，我国房地产业迅速发展，物业服务伴随着房地产的发展也在不断寻求突破。市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。

物业管理升级是市场发展的必然趋势。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。

资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最

典型的资产管理。

将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。况且物业服务企业进行资产管理具有一定优势。

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。

21世纪，是中国物业管理行业由发展、完善到逐步走向成熟的重要阶段，物业管理行业将要进入一个市场竞争激烈、管理趋于完善、服务理念不断提升的时期。对物业管理行业而言，面临质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用以及消费观念的更新等问题，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，各方面都要作出相应的变革，才能适应市场发展的需要。

参考文献：

[1] 回顾我国物业管理行业发展的30年历程

[2] 汤宜林 我国物业管理存在的问题与对策