我国房地产制度改革与市场发展的历程（精选5篇）

第一篇：我国房地产制度改革与市场发展的历程

中国房价不是单一的房地产市场的问题 是整个经济结构要变革

我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。

第一节 我国房地产制度改革与市场发展的历程

回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期（1978~1991年），二是房地产过热时期（1992~1993年），三是市场调整时期（1994~1997年），四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年），五是宏观调控时期（2003~2007年）。

一、初步形成时期（1978~1991年）

1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。

1．住房制度改革的启动与推进

改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设；建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不仅住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用，住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱，职工对住房形成“等、靠、要”的观念，抑制了个人对住房的投入，城镇住房紧张问题日益突出。到1978年，城镇人均居住面积由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。

“文化大革命”结束之后，改善人民居住条件的问题开始引起中共中央、国务院领导的高度重视。1978年9月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。

住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步。1979~1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。第一阶段，公房出售试点。1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房 1092万m2。

第二阶段，提租补贴试点。补贴售房在一定程度上解决了当时城镇居民经济承受能力较低的问题，但在试点中也出现了一些问题，到了1986年初新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止。1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案。在总结试点城市经验的基础上，以1988年第一次全国住房制度改革工作会议为标志，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。截至1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。

第三阶段，住房制度改革全面起步。以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改方案对既得利益触动很大，在实际操作中面临多重阻力，难以全面推开。1991年 6月，国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进住房制度改革的思路。同年10月，召开了第二次全国住房制度改革工作会议，提出了“多提少补”或小步提租不补贴的租金改革原则，指出房改“贵在起步 ”。同年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。这些推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

2．土地使用制度改革的启动与推进

影响房地产市场发展的土地领域的改革，主要是城镇国有土地使用制度改革。改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度通常被概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。

改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。这种改革较为具体的进程如下：

第一，收取场地使用费或土地使用费。对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取场地使用费。1981年11月，广东省五届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行。1988年9月，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。但是，《城镇土地使用税暂行条例》不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。

第二，开展土地使用权有偿出让和转让试点。1987年下半年，深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。其中，1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式，12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点。

第三，制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。为了使土地使用权有偿出让和转让活动有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。12月，含有土地使用权有偿出让和转让规定的《深圳经济特区土地管理条例》获广东省人大常委会通过。1988年，海口、厦门、广州、天津等地相继发布了土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。

第四，修改宪法和土地管理法。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。

第五，制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，允许外商从事土地成片开发经营活动。这就使土地使用权有偿出让和转让的法规更趋完善，并构造出了有中国特色的土地市场基本框架。

3．房地产市场初步形成

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产市场的发展。1988年3月，七届全国人大第一次会议上《政府工作报告》提出：“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”这又进一步促进了房地产市场的发展。

商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场；政府有偿出让土地使用权并允许土地使用权转让的一系列政策和改革，使土地使用权出让和转让市场开始形成。1987年7月，经武汉市人民政府批准，武汉市房地产交易市场正式开业。这个市场被称为是全国大城市中开办的第一家市一级的房地产经营场所。到1988年上半年，全国成立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心。

1989年下半年开始，房地产市场进入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐渐恢复；1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，迅速回升。1991年末，房地产业各项经营指标接近1988年的水平。从总的情况看，这个时期的房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善，交易行为还不规范，市场管理还很薄弱。

二、房地产过热时期（1992~1993年）

1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。

1．“房地产热”的形成和表现

1992年春邓小平发表视察南方重要谈话，同年10月党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。同年11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架：房地产一级市场即土地使用权的出让，房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式；提出了一系列推动房地产业发展的政策措施，包括进一步深化土地使用制度改革、继续深化城镇住房制度改革、完善房地产开发的投资管理、正确引导外商对房地产的投资、建立和培育完善的房地产市场体系等。

在改革开放新高潮的大环境中，房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992年开始出现了 “房地产热”。（1）房地产开发公司急剧增加。1992年底，全国共有房地产开发公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地产开发公司集中在沿海，广东、海南、上海、江苏的房地产开发公司占全国房地产开发公司总数的44%。（2）房地产开发高速增长。1992年，全国完成房地产开发投资731 亿元，比上年增长117%；开发土地面积2.334万公顷，比上年增长175%；新开工商品房屋面积11460万m2，比上年增长78.1%。（3）房地产市场十分活跃，价格大幅上涨。1992年，销售商品房屋面积4288.86万m2，比上年增长40.4%。商品房屋平均销售价格1050.03元 / m2，比上年上涨30.93%。（4）土地出让大幅度增长，1992年全国共出让土地2.2万公顷，是1991年前出让土地总量的11倍。

1993年1~6月，全国房地产开发在1992年高速增长的基础上继续高速增长，房地产开发公司从1992年的12000多家增加到近20000家，房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，新开工商品房屋面积比1992年同期增长136%。另外，1992年房地产业发展中心主要在珠江三角洲地区，1993年开始北移，形成沿海、沿江到内陆开放城市的多元化格局。

从海南的情况看，1992年6月后，随着全国经济形势好转和海南要“大改革、大开放、大建设，使国民经济超常规发展”，开始走向高速发展期。1992年初，国内外一些实力雄厚的大公司要求到海南注册，至1993年8 月，房地产开发企业达到10000家以上。商品房非常畅销，已竣工的商品房，除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外，其余的已销售一空，还出现了购买商品房交预购金的现象。海南的房地产市场急剧升温，房地产价格节节攀升。到1993年底房地产泡沫开始破裂。

2．房地产过热的危害和治理

1992~1993年房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，最终导致国民经济发展严重失衡。

1993年6月，中央召开经济工作会议，作出了对经济进行宏观调控的决定，中共中央、国务院还下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取16项加强和改善宏观调控的措施。中央明确针对房地产提出，对于挪用资金参与炒房地产的企业要减少以至停止贷款，对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查，抓紧制定房地产增值税和有关税收政策，严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的要收回土地，金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，房地产开发投资必须纳入固定资产投资计划，高档宾馆、写字楼、度假村等要下决心停缓建，等等。

1993年下半年以后，随着宏观调控各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓。从1993年1~6月房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，而全年比1992年增长124.9%来看，下半年房地产开发投资有明显回落。1993年全国商品房屋平均价格比1992年上涨21.94%，比1992年的上涨率30.93%回落了近9个百分点。到1993年底，海南、北海等房地产过热地区，房地产泡沫破裂，出现了一片萧条的惨状。

1993年11月，党的十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要规范和发展房地产市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖。同时加强土地二级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制。通过开征和调整房地产税费等措施，防止在房地产交易中获取暴利和国家收益的流失。控制高档房屋和高消费游乐设施的过快增长。加快城镇住房制度改革，控制住房用地价格，促进住房商品化和住房建设的发展。

3．房地产过热后的反思

房地产过热对国民经济造成了一定影响，给部分房地产市场参与者造成了经济损失，但也反映出住房商品化、社会化、市场化的巨大发展潜力，以及对房地产市场进行有效引导的必要性。

许多房地产开发商进入海南，着眼点不是瞄准社会需求而是热衷于炒作，企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花，在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作的链条断裂后，遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置。1998年底，海南省共有被圈占而长期闲置的建设用地23788.5公顷；长期无人问津的积压空置商品房455.76万m2；停缓建工程603宗，原规划报建面积1631万m2；积压房地产占压的资金有一半以上是金融资产，其中工、农、中、建 4家国有商业银行在海南积压房地产上的资金有430多亿元，如果再加上非国有商业银行的其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及预交的购房款等，估计占压的资金有800多亿元。

1999年7月国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》，2002年10月批准了《处置海南省积压房地产补充方案》。在运用国家给予的行政确权、税收优惠、返还土地出让金、核发换地权益书等政策措施下，到2006年用了近8年的时间才基本消除了泡沫经济时期留下的隐患。通过总结，人们从痛苦的教训中清醒过来，认识到坚持以消费需求为中心是保持房地产业持续健康发展的根本保证；要坚持以消费需求为中心，必须注重面向百姓、面向未来，把这“两个面向”作为房地产开发的出发点和立足点。

三、市场调整时期（1994~1997年）

1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。

1．房地产市场的变化

1994年1月，国务院发出《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派调查组分赴各地监督检查贯彻落实情况。这些政策措施，使固定资产投资规模得到了一定控制，全年固定资产投资总额比上年增长30.4%，增幅比上年回落31.4%，投资结构有了一定改善，投资效益也好于上年。1994年全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%。

1995年5月，国务院发出《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》。随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长的状况转变为低于 GDP增长的状况（见图19.1）。全国房地产开发企业的土地转让收入、商品房销售收入的增长率大幅下滑，营业利润出现负增长，整个房地产开发行业处于亏损状态。商品房销售面积也处于低速发展的状态（见表19.1）。图19.1 商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较

表19.1 1994~1997年全国房地产开发企业（单位）经营情况

受到房地产市场萧条的影响，全国房地产投资和住房建设投资也增长缓慢，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降。新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿m2，比1991年的1.93亿m2增加1.64亿m2；而1997年新建住宅面积仅为4.05 亿m2，只比1994年增加0.48亿m2。从商品住宅销售面积和新建住宅面积的对比关系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅销售面积占新建住宅面积的比例均未超过20%，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主，房地产市场仍有巨大的发展潜力。

2．城市房地产管理法出台

1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行。该法的出台，对加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展，具有重要意义。

在该法的起草和审议过程中，各方面对一些问题有不同意见，争议的问题主要有以下几个：房地产管理体制、是否规定“房地产权利主体一致的原则”、集体所有的土地能否出让、是否规定土地使用权的划拨方式、土地使用权的出让方式、私有房屋用地是否规定视同划拨方式取得、土地使用权的使用期限、以出让方式取得的土地使用权期满后该土地上的地上物如何处理、房地产开发期限、是否规定对房地产开发企业进行资质审查、对预售商品房的条件限制、预购商品房的再转让、房屋租赁及其租期、房地产登记发证等。

《城市房地产管理法》共七章七十二条，明确了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等法律规定。特别是规定国家要实行五项制度：（1）国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。（2）国家实行房地产价格评估制度。（3）国家实行房地产成交价格申报制度。（4）国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。（5）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。该法首次对房地产中介服务机构的构成、设立条件和资格认证等制度作了规定。此后，根据《城市房地产管理法》，我国房地产方面的行政法规、部门规章、规范性文件等加快制定和完善，房地产法规体系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建设部发布了《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，会同人事部发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》，并会同中国人民银行发布了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，国家工商行政管理局发布了《房地产广告发布暂行规定》等。

3．住房制度改革的深化

为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可概括为“三改四建”，提出住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

《决定》强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。在住房资金方面，首次提出全面推行住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。在公有住房出售方面，提出向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。在住房建设方面，提出加快经济适用住房的开发建设，房地产开发公司每年的建房总量中经济适用住房要占 20%以上，鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。

根据《决定》，1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困等，1995年1月，国务院住房制度改革领导小组提出国家安居工程实施方案，国家安居工程从1995年开始实施，国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。1995年3月，建设部还发布了《实施国家安居工程的意见》。

四、培育新的经济增长点时期（1998~2002年）

从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。

1．培育新的经济增长点的提出

1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，党的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。

2．培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施

1998年4月，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，指出“为促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。”要求：一要提高对住房信贷重要性的认识；二要加大住房信贷投入；三要扩大住房信贷业务范围；四要大力促进住房消费；五要积极支持普通住房建设；六要促进空置商品房的销售。规定“从1998年开始，人民银行对各商业银行住房（包括建房与购房）自营贷款实行指导性计划管理。只要借款人符合贷款条件，商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房贷款。”

1998年是房改取得关键性突破的一年。该年7月，为促使住宅业成为新的经济增长点，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。提出的深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。深化房改的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

为了配合国家房改，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

3．住房建设和房地产市场的发展

培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施实施后，全国城镇住房建设取得了迅速发展。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002 年达到93018.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%（见表19.3）。1997~2002年，全国商品房新开工面积和施工面积增长更加明显（见图19.2）。

经济适用住房和廉租住房建设也得到了迅速发展。自1998年下半年开始，国家下达了三批经济适用住房建设计划，总建筑面积2.1亿m2，投资规模 1703亿元。当年经济适用住房实际开工项目4967个，施工面积1.33亿m2。到2000年，全国经济适用住房竣工面积已经超过1.1亿m2，占同期商品住宅竣工面积的20.1%。根据建设部公布的资料，截至2002年底，35个大中城市中，近一半的城市已经制定了廉租住房工作实施意见，落实了资金来源，建立了廉租住房供应对象档案和申请、审批制度。2002年底以前，北京市进行了5次廉租住房摇号配租，998户家庭主要以租金补贴方式获得配租资格。廉租住房家庭的人均住房使用面积从配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623户家庭落实了廉租住房房源。

随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而 2002年1~11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，见表19.4。这表明房地产信贷结构发生了重大变化。

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。从表19.5可以看出，1997年商品住宅销售面积为7864.3万 m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。

五、宏观调控时期（2003~2007年）

2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。

1．新一轮宏观调控的启动

新一轮房地产市场宏观调控，是从2003 年开始，为防止经济过热展开的，主要是对过快增长的固定资产投资进行控制，进而控制房地产投资过快增长。2003年初，我国出现了经济过热迹象。当房地产业界仍处在把住宅业培育成为新的经济增长点的氛围中时，2003年6月，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号，以下简称121号文），加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。

121号文对房地产业界的触动很大，导致了一些房地产开发企业资金链断裂，被认为是2003年对房地产市场影响最大且当时广受争议的文件。为此，2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，以下简称18号文），要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，指出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。18号文同时也关注“房地产价格和投资增长过快”，要求“坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。

18号文的内容很全面，总的基调是发展房地产市场和房地产业，几乎没有提出实质性的控制房地产价格和投资过快增长的政策措施，反映出政府当时对房地产市场发展的矛盾心态——既害怕房地产价格和投资增长过快，又希望继续拉动经济增长。121号文和18号文标志着政府新一轮宏观调控的启动，并努力寻求可行有效的措施。

2．控制房地产投资过快增长

2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是前次宏观调控以来增速最快的一年（见表19.6）。2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期提高15.2个百分点。政府为防止经济过热，着力控制固定资产投资过快增长，进而采取了控制土地供应、加强信贷管理、提高投资门槛、严格项目审批、控制拆迁规模等一系列政策措施，控制房地产投资过快增长。

建立健全土地调控政策。为贯彻落实18号文精神，2003年9月，国土资源部发出《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求各地充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，切实加强对房地产开发土地供应的调控，进一步完善房地产开发土地供应政策，加大对房地产开发用地监管力度。2004年3月，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”此举被业内称为“8?31大限”。4月，国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求切实落实最严格的耕地保护制度。2006年5月，国土资源部发出《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求充分发挥土地供应的调控作用，从严审批各类非农建设用地，确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。8月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》。11月，财政部、国土资源部、中国人民银行发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，将新增建设用地土地有偿使用费提高一倍。

加强信贷管理。2004年8月，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等四类房地产贷款的风险管理作了详细规范，并规定商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%（121号文规定的是30%）。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，重申121号文和《商业银行房地产贷款风险管理指引》的有关规定，并将121号文的“加强房地产开发贷款管理”改为“严格房地产开发贷款管理 ”。

提高国内企业投资门槛。为加强宏观调控，2004年4月，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121号文规定的30%基础上进一步提高。2006年6月，国务院办公厅转发发改委等部门《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见》，要求必须采取有力措施，加强固定资产投资控制，从严控制新开工项目，遏制固定资产投资过快增长的势头。2007年11月，国务院办公厅又发出《关于加强和规范新开工项目管理的通知》，指出要切实从源头上把好项目开工建设关。

限制海外热钱进入商品房流通领域。2007年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对2004年11月发布的《外商投资产业指导目录（2004年修订）》在房地产方面作了三点修订：在鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的开发建设”；在限制外商投资产业目录中增加了“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”；在限制外商投资产业目录中删除了“大型主题公园的建设、经营”。另外，在限制外商投资产业目录中仍保留了“土地成片开发（限于合资、合作）”、“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。这些措施有利于控制房地产投资过热、优化住房供应结构，有利于防止外商进行房地产投机和炒作而造成市场混乱。

此外，2004年6月，国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求认真落实中央宏观调控政策措施，合理确定拆迁规模和建设规模，确保2004年全国房屋拆迁总量比2003年有明显减少，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证经济适用住房和廉租住房项目等之外，一律停止拆迁。8月，建设部等四部门发出《关于贯彻〈国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知〉的通知》。从此，拆迁规模得到较大控制，2004年和2005年全国城镇房屋拆迁面积同比分别下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将1993年出台的土地增值税从“预征”变为“清算”，即开始实行实质性征收。

3．稳定和抑制住房价格

停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，上海、杭州、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀升的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%~5%的涨幅，房价上涨明显过快（见表 19.7）。当时住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。

2003年8月，国务院就关注房地产价格上涨过快，提出努力实现房地产价格基本稳定，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。但2005 年之前的房地产市场调控，由于着重于控制房地产投资过快增长，其稳定房价的成效不大。特别在2005年第一季度，一些地区的住房价格形成了快速攀升的态势。在这种背景下，房地产市场调控由单向的供应调节转向“供需双向调节”，以稳定住房价格为主。

2005年3月，中国人民银行发出《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款的通知》，取消住房贷款优惠政策，调控开始偏向需求方面。同月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，认识到一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，提出了抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），将稳定住房价格提到政治高度，要求地方各级政府切实负起稳定住房价格的责任，采取有效措施抑制住房价格过快上涨。对住房价格上涨过快，控制措施不力的地区，要追究有关负责人的责任。

“国八条”提出的措施过于原则，并要求不能造成当地房地产市场大起大落，使得地方在采取措施时有所顾虑，抑制住房价格的效果不明显。2005年4月，国务院常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”）。“新国八条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月9日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该《通知》要求做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。建设部等七部门在《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出了八条意见，取消了培育新的经济增长点时期出台的一些搞活房地产市场的优惠政策，并提出了一些严厉的政策措施，包括对个人购买住房不足2年转手交易的全额征收营业税，禁止期房转让即禁止“炒楼花”，实行实名制购房。5月27日，国家税务总局、财政部、建设部发出《关于加强房地产税收管理的通知》，细化了建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。10月，国家税务总局发出《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调对二手房交易征收个人所得税。

2005年以稳定住房价格为主的房地产市场调控，曾导致当年下半年较短一段时期内房地产交易量迅速萎缩，供求双方处于观望和僵持状态，房价上涨过快的势头得到一定抑制。但房价上涨过快的问题没有得到有效解决，并很快出现反弹。2005年，全国新建商品房价格同比上涨16.72%，超过了2004年；其中商品住宅价格同比上涨15.24%，比2004年略有下降。特别是2006年初，深圳、北京、广州等城市房价大幅度上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不稳定因素。依然上涨的房价进一步成为社会关注的焦点。

针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六项措施（简称“国六条 ”）。“国六条”的正式文件形式是国务院办公厅随后于5月24日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）。该《通知》要求各地区特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、市场监管等方面加大房地产市场调控力度。2006年5 月，国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》；中国人民银行发出《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，贯彻落实国办发〔2006〕37号文关于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。2007年9月，中国人民银行、中国银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；12月，发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以户为单位的第二套住房认定标准。2006年7月，建设部等三部门发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。

2006年7月，建设部等六部门发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定只有外商投资企业才能购买非自用房地产。同年8月，商务部办公厅下发《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》，就所涉及的外商投资企业审批和管理问题予以明确。同年9月，国家外汇管理局、建设部发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就所涉及的外汇管理问题予以明确。2007年同年6月，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，加强了外商投资房地产企业的审批和监管。同年10月，国家发展改革委、商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，有助于缓解房地产投资过热和房价上涨过快的压力。

2007年9月，深圳、广州等城市开始出现房价虽然继续上涨，但成交量明显下降的现象；这使人感到房价上涨已无空间，预期开始发生转变；10月份高档商品住宅价格开始下跌，某些房地产经纪公司关闭门店或停业；之后媒体大量报道，北京、上海等城市的房价也开始趋于下降，逐渐蔓延开来。

4．加大住房保障制度建设

早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》就明确提出：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。”此后虽然三番五次强调，但由于种种原因，廉租住房制度建设一直未落到实处。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称 24号文），指出“住房问题是重要的民生问题”，要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。明确规定地方各级人民政府要切实落实廉租住房保障资金，把解决城市低收入家庭住房困难的“有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中”，“对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任”。

2007年10月，中共十七大报告指出“居民住房”是关系群众切身利益的问题，并把它列为在看到成绩的同时也要清醒认识到的突出问题，提出必须在经济发展的基础上，努力使全体人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡发表讲话说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”十七大报告和温家宝总理的讲话，进一步转变了地方政府GDP挂帅的观念，随着政绩导向的变化，各级政府普遍开始着力保障和改善民生。

24号文被认为是房地产市场宏观调控重心的转移，标志着政府开始把抑制房地产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来。对于高档商品住房，认识到主要靠市场调节，对其供应和价格等进行必要的调控，主要是考虑我国人口多、土地少的基本国情，以及防止利用房地产进行炒作造成市场混乱和出现房地产价格泡沫影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。根据24号文要求，解决城市低收入家庭住房困难的配套政策陆续出台。其中，2007年10月，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。11月，建设部等九部门发布了《廉租住房保障办法》，建设部等七部门发布了《经济适用住房管理办法》。

根据24号文，2007年各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，改进和规范了经济适用住房制度，廉租住房保障资金逐步得到落实，廉租住房和经济适用住房建设用地的供应有了保证。截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金为154亿元。其中，2007年1至11月就投入了83.2亿元，超过了2006年以前累计投入资金总额的70.8亿元。通过政府新建、收购、改建等多个渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。

第二篇：我国房地产金融发展历程

我国房地产金融发展历程

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。1979年7月，“土地使用费”的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。开办信贷业务，主要是向统建部门及其他综合开发企业发放流动资金贷款，规模并不大，到1984年底，累计发放的贷款共计17.63亿元，这其中的一部分资金用在了土地的开发和运作上。

第三篇：我国房地产制度改革情况

我国房地产制度改革情况

市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。

我国房地产市场的恢复、活跃和发展壮大主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。住房制度改革把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。同时，为了解决城镇中低收入家庭买不起市场价商品住房问题，开发建设了政府指导价的经济适用住房；为了解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把过去那种土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。同时，对于国家机关、军事、城市基础设施等用地，确属必需的，保留了划拨方式。

我国房地产市场发展的实践表明：房地产市场平稳发展是最为理想的，市场过热或者过冷，房地产价格过快上涨或者大幅下跌，都会产生极不良的后果，不仅对整个国民经济不利，而且房地产行业自身受害最大。

然而，我国房地产制度改革仍然存在某些问题，首先是对房地产市场特点考虑不够。由于房地产的不可移动性，房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔，地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。但某些房地产市场调控政策措施对各地情况和房地产市场发展阶段考虑不够，缺乏区别对待、分类指导，往往采取“一刀切”。另外，房地产开发建设周期较长，房地产市场对调控政策措施的反应速度较慢，或者说，房地产市场调控政策措施需要经过一段较长时间才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿见影。此外，对房地产市场调控政策措施过多、过细、面面俱到、相

互衔接不够、变化也过快。使政策执行者难以理解政策制定者的真实意图，或者根据自己的需要来解读，从而难以很好地贯彻落实。

其次，房地产财富和收入上的差距也未受到重视。房地产是一种价值很大的财产。过去人们占用的房地产的面积、位置、新旧等差异较大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都较少考虑缩小这种差距。通过改革，房地产价值显化并可以通过转让、租赁等取得收益后，扩大了人们之间的财富和收入差距。

当前房地产市场发展中还有许多具体问题，例如，房地产价格特别是住房价格上涨过快，房地产交易行为不够规范，房地产市场服务体系尚不健全，房地产市场规则尚不完善等。

住房制度改革已破除了旧的福利性住房制度，建立起了与现代市场经济相适应的，以住房市场化为基础并兼顾住房特殊属性的多层次住房供应体系的新制度框架，下一步主要是完善和落实的问题。土地使用制度改革尚不彻底，还带有较浓厚的旧的计划经济色彩，有一些如何与现代市场经济相嫁接的深层次问题需要解决。房地产市场将由新建商品房买卖为主，逐步转变为存量房买卖和租赁为主。相应的，房地产业将由房地产开发为主，逐步转变为房地产经纪等房地产服务为主。政府应当在充分发挥房地产市场作用的基础上，着力搞好保障住房建设，调动土地使用者合理利用土地的积极性，防止房地产市场大起大落。

第四篇：我国同业拆借市场的发展历程

《商业银行经营学》期中课题论文

题目：我国同业拆借市场的发展历程

学院：财经学院

班级：金融学101班

学号：10154040133

姓名：贾贝贝

时间：2012年11月15日

我国同业拆借市场的发展历程

1、同业拆借市场的概念、类型及特点

（1）概念

同业拆借市场，是指金融机构之间以货币借贷方式进行短期资金融通活动的市场。同业拆借的资金主要用于弥补银行短期资金的不足，票据清算的差额以及解决临时性资金短缺需要。亦称“同业拆放市场”，是金融机构之间进行短期、临时性头寸调剂的市场。

（2）类型  银行同业拆借市场

银行同业拆借市场是指银行业同业之间短期资金的拆借市场。各银行在日常经营活动中 会经常发生头寸不足或盈余的情况，银行同业间为了互相支持对方业务的正常开展，并使多余资金产生短期收益，就会自然产生银行同业之间的资金拆借交易。这种交易活动一般没有固定的场所，主要通过电讯手段成交。期限按日计算，有1日、2日、5日不等，一般不超过1个月，最长期限为120天，期限最短的甚至只有半日。拆借的利息叫“拆息”，其利率由交易双方自定，通常高于银行的筹资成本。拆息变动频繁，灵敏地反映资金供求状况。同业拆借每笔交易的数额较大，以适应银行经营活动的需要。日拆一般无抵押品，单凭银行间的信誉。期限较长的拆借常以信用度较高的金融工具为抵押品。 短期拆借市场

短期拆借市场又叫“通知放款”，主要是商业银行与非银行金融机构(如证券商)之间的一 种短期资金拆借形式。其特点是利率多变，拆借期限不固定，随时可以拆出，随时偿还。交易所经纪人大多采用这种方式向银行借款。具体做法是，银行与客户间订立短期拆借协议，规定拆借幅度和担保方式，在幅度内随用随借，担保品多是股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能偿还，银行有权出售其担保品。

（3）特点

 融通资金的期限一般比较短。

 参与拆借的机构基本上是在中央银行开立存款帐户，交易资金主要是该帐户多余资金。

 同业拆借资金主要用于短期、临时性需要。

 同业拆借基本上是信用拆借。同业拆借可以使商业银行在不用保持大量超额准备金的前提下，就能满足存款支付的需要。

2、我国同业拆借市场发展的重要阶段

我国的同业拆借市场自1986年起步，到现在已经走过了二十多年的风风雨雨，如今已经发展成为颇具规模的重要市场，在国民经济的发展中发挥着越来越

重要的作用。

（1）起步阶段

 时间：1986年—1991年

 背景：1984年中国人民银行开始独立行使中央银行职能，鼓励金融机构利用行际差、时间差、地区间进行拆借，但由于长期以来计划经济体制下信贷资金管理体制一时调整不过来，资金拆借量很小。1986年国务院颁布《中华人民共和国银行管理条例》明确专业银行间资金可互相拆借并出台政策鼓动其发展，同业拆借市场得以真正启动。然而，1988 年，通货膨胀压力增大，一些金融机构“短拆长用”，投资固定资产，不顾自身清偿能力；许多地区将办信托和成立金融性公司作为来钱渠道，资金拆借市场严重混乱。 存在问题

一是急功近利，央行尽其所能去扩大空白的市场，然而这种单纯的扩大却缺乏风险意识和控制手段、规避工具。

二是用途不当，许多地方政府把资金拆借作为筹集长期资金的渠道，一些银行把其作为弥补信贷资金缺口的主要手段。虽然某种意义上它为缓解当时各地经济发展迫切所需资金做了重大贡献，但它严重影响了同业拆借市场上资金流动性和进一步发展。

三是法律不健全，一直到1990年，同业拆借市场都在基本没有相关市场管理法规的状态下运行。 主要成就

1989—1991年，我国同业拆借市场上的交易量分别是2200多亿元、2370多亿元和2900多亿元。同期，中国人民银行还下发了《同业拆借市场管理试行办法》，第一次用专门法规的形式对同业拆借市场的管理做了系统化的规定，使得同业拆借市场有了一定的规范和发展。

（2）快速发展阶段  时间：1992年—1995年

 背景：面对当时市场的混乱形式，1993年中国人民银行出台了一系列的规章制度，1994年2月15日中国人民银行颁布了《借贷资金管理暂行办法》，对借贷种类、数量、期数、用途及交易主体都进行了严格地规定。经过这次清理整顿，拆借市场只需有了明显好转，市场违规大大减少，拆借市场开始步入正轨化。 存在问题

一是货币市场与资本试产不平衡。我国资本市场发展迅猛而管理滞后，受利益因素驱动，同业拆借市场资金便通过各种渠道流向资本市场，既导致同业拆借市场的资金风险，又助长了资本市场得不正常波动。

二是同业拆借市场与债权、票据市场不平衡，同业拆借市场一直独秀，这样

就难以通过债权的抵押、质押规避市场风险。 主要成就

1993年经过整顿市场，年末收回违规拆借金830 亿，当年拆借交易量达到 300亿元左右；1994年同业拆借市场的交易量达到了5000亿元，1995年交易量则突破万亿大关。

（3）规模发展阶段  时间：1996年到现在

 背景：1996年1月3日，全国银行间拆借市场网络建立并试运行。1月4日，中国人民银行对外公布了第一个全国统一同业拆借市场价权平均利率(CHIBOR)，它标志着我国利率市场化的开始。当年6月1日起取消了同业拆借市场利率上限，全面放开市场利率，实现了利率管制向利率市场化的转变。 存在问题

一是拆借交易量逐年大幅减少，从1995年的10000亿元锐减到1998年的989亿元。

二是部分中小金融机构不具备加入一级市场交易条件，网络延伸受到限制。

三是融资中心，央行终于自食了参与市场，从事买断资金交易的苦果，而之后对融资中心信心的丧失和撤销确有无形中为日后的交易增加了障碍。 主要成就

在风险资金方面，人民银行从1997年第四季度开始，清理回收逾期资金160多亿元，清理连还债400多亿元。1999年9月人民银行批准一批证券公司和基金管理公司进入银行间同业市场，市场主体得到了极大地丰富。2006年同业拆借市场上，机构数目比1996年增加12.8%，交易量突破2万亿。

3、当前我国同业拆借市场发展的缺陷

 交易相仿，市场的主体缺乏进一步的多元化。

目前，在我国同业拆借市场上大银行的资金比较充裕，中小银行和金融机构往往是资金的需求者，前者拆出后者拆入，但是由于中小银行和其他金融机构由于信用等多方面的问题，拆入资金受到很大的限制和障碍。

另一方面，政策规定中资银行市场拆借率不得超过4%，由于银行是我国同业拆借市场上的交易主体，这在很大程度上就限制了市场的活跃下。 拆借资金用途缺乏有效监管

在银行间市场中存在着拆借本身临时性头寸调剂行为，外资银行和金融机构组织大量资金进行证劵回购、股票投机等缺乏有效及时的监管造成拆借市场流动性不足和风险增加，严重扰乱拆借市场。 缺乏经纪人制度。

当今，两家商业银行直接进行洽谈利率及期数的现象已经普遍存在，这样的

交易方式虽然弹性大、成本低，但是限于双方信息的不对称，拆出机构对拆入机构的资信状况不清楚甚至完全不了解，并且在我国目前缺乏完善的信息评估制度和信息披露制度的条件下，拆除银行就会承担脚打的信用风险。 同业拆借利率不稳定，没有完全实现利率市场化。

同业拆借市场的利率本是市场的基准利率，可反映金融市场的利率变化趋势和资金供求状况，在我国政府对利率有着较大的影响，这样就达不到向中央银行传递资金供求状况的目的，从而货币政策的制定失去了依据。

4、对我国同业拆借市场的建议

 让市场交易主体进一步多元化，允许外国金融机构进入我国拆借市场。开展多币种的拆解业务，还需要在外汇市场上推出一些金融衍生工具。

 完善市场监管制度。首先，对市场交易主体进入市场的条件进行严格的限制，拆解主体进行严格的审核。其次，建立信息披露机制和信用评级机制，交易主体定期向市场提供自己的资金流动和信贷偿还状况的报告，提高信息的透明化程度。

 放宽外汇头寸制度的限制，行间市场开展外币拆借业务。充分发挥银行在同业拆借市场的主体性作用

 坚持发展先进的科学技术，建立更好的基础设施，提高市场的运作效率。致力于市场交易系统的升级，提高管理效率，提升运行效率，逐渐与发达国家接轨。

第五篇：房地产发展历程总结

房

地

产

市

场

发

展

历

程

班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。