中国房地产行业发展历程与趋势

第一篇：中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势

摘要：

20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。

关键词： 房地产

历程

调控

城市化

趋势

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。

随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。

二、我国房地产行业发展历程

我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。

（一）房地产制度摸索期

新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，1979-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。

1、突破理论桎梏、试点实践期

作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提月》，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，国务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。

3、配套系统完善期

1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。

（二）房地产市场化过渡期

在这一阶段，由于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。

1、起步平稳期

这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。

2、房地产作为新经济增长点概念的提出

进入21世纪，房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。

3、房地产市场过热期

2003年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。2004年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。

4、房地产业调控期

在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。2002年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信贷；2005年到2008年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。

5、高位盘整期

高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。2011年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新国五条细则出台。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布年度房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。

三、房地产行业发展现状及问题

我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。

从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。

1、房价飙升、库存严重

中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。

中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。

由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。

2、信息不对称

在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称

买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传

自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3 房地产金融市场亟待完善

房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。

信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。

投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。

四、我国房地产行业的趋势及问题解决

作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。

1、房地产市场投资稳中求进

当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；

同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。

央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。

2、房地产业调控继续实施

从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1 信贷、保障体系方面宏观调控

当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2 明确房屋产权种类

我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。

2.3 住房公积金改革

我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，2002年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付, 实行专户存储，归职工个人所有, 缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。

中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。

扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。

“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额, 不得低于当地最低工资标准, 不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。

有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。

3、继续推动城市化进程

总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。

以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到2016年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。

另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转、新市民就业、城市产业变化等一系列难题，农民才能顺利向“市民化”过渡。

4、房地产业法律法规逐步完善

从1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到2011年国家住房和建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，我国从中央到地方关于房地产出台的各种大小法律法规层出不穷，可以说正是有了这些制度的保驾护航，中国房地产业才能得以顺利发展。未来我国房地产业的健康有序发展仍然离不开各种法律法规的制度性保障。

五、总结

我国房地产行业发展经过了“黄金十年”，现已渐入发展成熟期，市场整体趋于平稳。对于房地产业的发展历程进行回顾，可以更好帮助决策者分析整合历史，整顿现状，展望未来。相信我国房地产业在政府调控和市场调节下必能健康平稳地一直走下，始终为我国经济注入强大动力。

参考文献：

《2015年国务院政府工作报告》

《住房公积金管理条例》2002年3月24日中华人民共和国国务院令第350号 《中国统计年鉴2010》

中国统计出版社 2010年1版 《中国房地产调控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：绳文倩 《30年,改革发展正当时--30年，期待理性市场》 期刊：《城市开发：物业管理》年份：2011 作者：张一民

《浅谈我国房地产业发展现状与对策》期刊：《大观周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蒋铮，韩梅.我国房地产市场现状浅析[J].中国高新技术企业，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鹏.中国房地产业现状及其发展趋势分析【M].南京.江苏商论:2003:5-7

8中国报告大厅.2009-2010年度中国房地产业发展预测与投资分析报告.[J/OL].

第二篇：中国房地产业与房地产市场营销发展历程

中国房地产业与房地产市场营销发展历程

刘鹏忠

房地产市场营销的理论与实践是伴随着房地产业的发展而发展的，要了解中国房地产市场营销的发展历程，必须把它放在中国房地产业发展的大背景下去观察、去透视。中国的房地产业是个年轻的行业，房地产业的真正发展始于中共十一届三中全会后，迄今为止，我们可以把中国房地产业的发展大致划分为如下四个阶段：

1．起步阶段：1980——1990

上世纪八十年代，理论界在社会主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们思想的禁锢，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。随后，在前期住房制度改革试点工作的基础上，国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组，进一步指导推进住房制度改革试点工作。1988年初，全国房改会议在北京召开，会议认真总结了各房改试点城市的经验。在此基础上，国务院发布了《关于印发在全国城镇分期分批批准推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号文件），正式确定了房改的目标、任务和具体政策，吹响了在全国范围内推进住房制度改革的号角，这一文件是这一时期最为重要的纲领性文件。

与此同时，土地使用制度改革的试点工作也在紧锣密鼓地推进。1987年国家首先批准上海、天津、深圳、广州和海南正式进行土地使用权有偿出让试点。同年，深圳特区率先进行了土地使用权转让、有偿出让和转让的试点。深圳市的工作大大推动了全国城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述试点城市先后制定和颁布了地方性的城市土地使用权出让和转让的有关条例或规定。为了给城市土地使用制度改革的全面推进和深入发展扫清障碍，1988年4月12日，七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可以依照法律的规定转让。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。这两个法规的出台标志着中国城镇国有土地使用权有偿使用走向规范化。

住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来。各地都陆续成立了一些房地产开发公司，如几乎遍及全国的城市建设开发公司。到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到10000多家，业务领域涉及开发、经营、管理和维修等各方面。其中房地产开发企业4000多家，各类房地产经营、管理、修缮企业4700多家，房地产交易所、交易市场和其他中介服务组织1600家。整个“七五”（1986～1990）期间,全国共完成房地产开发投资1027亿元,平均每年递增26%。这一时期，由于房地产开发量较少，房地产市场基本上是一个卖方市场。开发商不需要去研究市场，关心消费者的需求，只需要把房子造出来就可以了。当时的房子基本是千楼一面，兵营式布局，开发商只是扮演了一个“生产队长”的角色。因为房子不愁卖，而且卖房子还不是零售，而是批发，房地产企业的老总一人靠 “批条子”都可以批掉很多房子。当然，购房的对象也基本都是政府机关、企事业单位，在当时房子是作为一种福利品分配给单位职工。

2．腾飞阶段：1991－1993.6

这是中国房地产业迅猛发展的时期，尽管时间比较短。随着房地产市场的进一步发展，房地产开发、交易渐趋活跃。特别是在92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。这一时期的主要特征表现为：

（1）房地产开发公司数量猛增。一些沿海城市的各部委办局几乎都成立了房地产开发公司，房地产投资、开发面积成倍增加。1992年全国房地产开发投资比上年增长93.5%，开发土地面积增长175%。1993年上半年，房地产发展更是进入高峰期。全年全国完成投资增长124.9%,新增开发企业6000多家,全国房地产企业达到19000多家。

（2）房地产市场是一个卖方市场。开发商只要拿到地，盖出的房子就不愁卖不出去。有些地方甚至出现排队买房的现象。或者是图纸刚设计出来，房子就销售一空。在不少城市大量炒家介入房地产市场，炒地、炒房风甚行，如海南、广东、广西的北海等地，房地产市场十分狂热，房地产泡沫也是十分严重。

正因为市场处于供不应求的虚假繁荣状态，房地产开发企业只管埋头造房子就可以了，不怕房子卖不掉。这个时候给人的感觉是：房地产开发能赚大钱，而且好像没什么风险。只要有资金，谁都可以从事房地产开发，不管你是否懂这一行，自然，也并不需要什么市场营销。

表1—2历年房地产投资情况

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 投资额（亿元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增长（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8

数据来源:中华人民共和国统计局网站:http://

3．调整阶段：1993.7—1999

93年下半年中央政府的宏观调控，给狂热的房地产市场打了一支“退烧针”，由于抽紧银根，市场景气度下降，使得大量依赖于银行贷款的房地产开发企业陷入困境，开发商面临前所未有的压力。楼盘大量空置、积压，并出现了不少烂尾楼盘，大量资金被套老，房地产成了“房地惨”，房地产业开始进入到一个调整、消化吸收的理性发展时期。

这一时期对不少开发商来说，是一个难熬的时期。房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。面对市场的压力，空置的楼盘，开发商们开始明白：房地产投资有很大风险；搞房地产开发并不是那么简单，造什么房就能卖掉什么房。于是，面对激烈的竞争和挑剔的消费者，他们开始重视销售问题，发扬“四千精神”（千方百计、千难万险、千辛万苦、千言万语），想方设法把房子推销出去。而正是在这一时期，房地产营销实践活动日趋活跃。特别是一些来自台湾、香港的房地产中介代理机构，他们凭借先进的营销理念，成熟的操作手法，娴熟的包装技巧，丰富的实战经验，化腐朽为神气，使一些陷入困境的楼盘重显生机，成就了一个个成功的案例。如来自台湾的北京九鼎轩国际投资置业公司的李元发在北京承接的第一个

项目是“亚运村别墅”，通过将其改名为“观天下花园别墅”，并定位成“北京的龙脉项目” 等一系列巧妙包装，使“观天下”成为国内赫赫有名的项目，价格由起步价每平方米4000人民币迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位从台湾来的销售专家仇福宪小姐，通过精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。而国内一些策划人和代理机构也是不甘寂寞，如著名策划人王志纲先生策划的顺德“碧桂园”，使一个处于穷乡僻壤的楼盘起死回生，名噪一时，对中国房地产营销策划起了极大的推动作用。但这些策划更多的是一种促销策划，强调的是对项目的包装。随着房地产营销实践的不断推进，不少营销人意识到仅对项目进行诸如“改名换姓”，做一些局部的“外科手术”式的包装有时并不起作用。于是，全过程营销在1997年左右被提了出来，它强调对楼盘的所谓“胎教”，也就是说，营销首先是要针对消费者的需求把产品做好。这一理念指导下房地产开发流程应是：市场调研分析→发现市场机会和需求→寻找条件适宜的地块→项目调研与产品定位→规划、户型、环境、物管、形象等设计→顾客沟通与设计校正→施工、宣传、销售等。而不像之前建立在推销理念下的房地产开发的模式：买好土地先建房子再找客户。全过程营销的实践标志着房地产营销向前迈进了一大步。

房地产开发商通过与策划人、房地产中介代理机构的成功对接，再加上房地产研究机构、咨询机构、大专院校的培训、教育，新闻媒介、政府部门的大量宣传，使其市场营销意识逐步树立起来，营销人员的水平也逐步提高。如上海房地产界在95、96、97年评选出的房产营销十佳案例的基础上，分别于1996年、1999年出版了《上海房地产营销——理论与实践》、《房产营销技能与实例》——96上海房产营销十佳案例精选、《房产营销技能与实例》——97上海房产营销十佳案例精选，对房地产营销实践进行了总结和理论上的提升，产生了很大的影响，从中也可以看出上海房地产营销水平在这几年的时间里提高很快。总体上来说，这一阶段开发商的营销是以促销为主。

这一时期房地产营销的不良倾向是克隆风甚行，住宅产品到处刮欧陆风，而且产品中充斥着一些华而不实的要素：如奢华的社区大门、超大的中心广场等等。在广告上名不副实的概念满天飞，误导消费者。

4．繁荣阶段：2000－2006

随着1998年中共中央、国务院关于在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策效应的逐步释放，城市改造与城市化进程的快速推进，城市经营性用地的出让方式由协议改为拍卖、挂牌和招标，以及中国经济的快速发展，中国房地产业又迎来了新一轮发展高潮。从2000年到2006年，房地产投资逐年递增，增幅基本在20%～30%之间。这一时期的主要特征是：

（1）产生了一批有影响的全国性房地产公司。如万科、中海、招商地产、大连万达、阳光100、合生创展等。一些大的房地产开发企业开始重视品牌建设。

（2）房地产市场是个卖方市场，房地产价格飞涨。在这段时间里，一些经济较为发达的城市房价翻了好几番。

（3）住宅消费以个人为主。

（4）经过前一时期的洗礼，市场营销观念已自觉成为大多数房地产开发企业开发经营的指导思想，全程营销概念在实践中得到了更好的诠释，产品创新成为更多房地产开发企业的一种追求，产品开发水平比前一阶段有了大幅度的提高；更有一些房地产开发企业以社会市场营销观念作为其经营哲学，如招商地产。

（5）关系营销、网络营销、服务营销等成了房地产开发企业营销实践中克敌制胜的重要利器。

尽管如此，房地产营销中还是存在不少问题：如楼盘案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；

营销概念名不副实：如“生态住宅不生态”、“健康住宅不健康等”，“花园无花、广场无场” 等；还有营销的同质化倾向严重等等。

第三篇：安检行业的发展历程及趋势

第一部分：安检行业的发展历程及趋势

安检门（又称通过式金属探测器）、手持式金属探测器、便携式金属探测器、台式金属探测器、工业用金属探测器和水下金属探测器目前是安检行业的代表产品。全球第一台金属探测器诞生于1960年，步入工业时代最初的金属探测器也主要应用于工矿业，是检查矿产纯度、提高效益的得力帮手。随着社会的发展，犯罪案件的上升。1970年金属探测器被引入一个新的应用领域--安全检查，也就是今天我们所使用的金属探测门雏形，它的出现意味着人类对安全的认知已步入一个新纪元。一个产品的出现带动了一个行业的发展，于是安检这个既陌生又熟悉的行业开始进入市场。40多年过去了，金属探测器经历了几代探测技术的变革，从最初的信号模拟技术到连续波技术直到今天所使用的数字脉冲技术，金属探测器简单的磁场切割原理被引入多种科学技术成果。无论是灵敏度、分辨率、探测精确度还是工作性能上都有了质的飞跃。应用领域也随着产品质量的提高延伸到了多个行业。

70年代随着航空业迅速发展，劫机和危险事件的发生使航空及机场安全逐渐受到重视，于是在机场众多设备中金属探测门扮演着排查违禁物品的重要角色。同样在70年代，由于金属探测门在机场安检中的崭露头角，大型运动会（如奥运会）展览会及政府重要部门的安全保卫工作中开始启用金属探测门作为必不可少的安检仪器。发展到80年代，监狱暴力案件呈直线上升趋势，如何及早有效预防并阻止暴力案件发生成了监狱管理工作中的重中之重，在依靠警员对囚犯加强管理的同时，金属探测门再次成为了美国、英国、比利时等发达国家监狱管理机构必备的安检设备，形成平均每300个囚犯便使用一台金属探测门用于安检；与此同时西方兴起的“寻宝热”，也使手持式、便携式金属探测器得到长足的发展。

进入90年代，迅速升温的电子制造业成了这个时代的宠儿，大型的电子公司为了减少产品流失、结束员工与公司之间的尴尬局面，陆续采用金属探测门和手持式金属探测器作为管理员工行为、减少产品流失的利刃。于是金属探测器又有了它新的角色--产品防盗。9.11事件以后,反恐成为国际社会一个重要议题。爆炸案、恐怖活动的猖獗使恐怖分子成了各国安全部门誓要打击的对象。此时国际社会对“安全防范”的认知也被提到一个新的高度。受9.11事件影响，各行各业都加强的保安工作的部署，正是受此影响，金属探测器的应用领域也成功的渗透到其他行业。（如：娱乐场所，公共娱乐场所的治安问题历来是社会各界关注的焦点，也是治安管理工作的难点。据统计，每年娱乐场所恶性打架斗殴事件和刑事案件发案率占60%以上，其作案凶器均是消费者随身带入娱乐场所）然而，此时简单的通道式金属探测门已不能完全满足安检的要求，安保人员需要的是一种能准确判定金属物品藏匿位置的安检产品。于是多区位金属探测技术孕育而生，它的诞生是金属探测器发展历史上的又一次变革，原来单一的磁场分布变成了现在相互叠和而又相对独立的多个磁场，再根据人体工程学原理把门体分为多个区段使之与人体相对应，相应的区段在金属探测门上形成相对的区域，这样金属探测门便拥有了报警定位功能。随着国内安防行业的蓬勃发展，在安检领域，国内出现了多个金属探测器生产厂商，但在国内市场占有率上来看国外品牌占有

40%的市场份额，民航市场也一直是国内金属探测器的禁区。究其原因，大部分是因为产品质量不过关导致相关认证拿不到。其实国内金属探测器产品的研发、生产和推广，近几年已获得较大进步。但是，犹如其他电子类产品一样，金属探测器同样出现了电路仿制、性能相同、功能繁多、华而不实的现象。某些所谓生产厂商这种投入小、研发周期短的商业行为势必导致产品的一致性差，可靠性低以及安检产品社会信誉度降低，设备从根本上保证不了安检要求。

2002年是国产探测器洗心革面，业绩辉煌的一年，政府对安防行业的大力支持，及“十五计划”指导思想的延伸使一些生产厂商越来越注重自身产品质量的提高，无论是产品性能还是外观都越来越接近于国外产品，甚至在某些功能上已超过国外产品。在产品开发、生产过程中考虑最多的也是如何适应国内安检市场、满足客户要求。实现安检设备国产化，符合中国国情。

2003年的国内金属探测器市场可谓硝烟弥漫，无论是国外品牌还是国产品牌竞争异常激烈，都企图在大陆市场再多分一杯羹，重新划分现有市场格局。于是国外某品牌率先打出了电脑联网功能的招牌。目前国内金属探测器虽然也能联网,但也不能检测出像炸药、毒品等非金属物品。2004年，深圳市鑫源通电子有限公司为了进一步整合各自优势，寻求规模效应，率先研发出了国内第一款具有国际水准的通过式金属探测器，使安全防范再次提高到一个新的水平，目前我们的产品已经进军国际市场。

第二部分：政府部门对安检行业的影响

在安检行业的发展中，我国的政府部门从一开始就扮演着非常重要的角色。早在2004年，司法部在就通过了全国监狱布局大调整的方案，目前首批试点的5个省的监狱搬迁工作已经完毕。新建、改建后的监狱大部分都安装了安检设备，这充分体现了政府部门对我们安检行业的支持。

2006年1月，中国国务院总理温家宝签署第458号国务院令,公布《娱乐场所管理条例》, 自2006年3月1日起施行。该条例中就明确规定，符合条例中所规定条件的娱乐场所必须要安装安全检查设备。

2006年5月，最高人民法院发布了关于死刑案件二审从2006年下半年开始要公开审理的具体规定，在该规定中也明确要求在审判大厅要安装安全检查设备。2006年6月，东盟五国合作组织峰会在中国上海成功召开，组委会使用了我们公司提供的22台B型门用于参会首脑下榻的部分酒店，为首脑们的人身安全提供了强有力的保障。

2006年11月3日至5日，中非合作论坛北京峰会暨第三届部长级会议在北京举办，我们为此次大会提供了37台B型金属探测门。这是级别比较高的国际首脑会议。

以上两次会议是政府部门主办的在中国境内召开的国际性会议，为了维护民族尊严，他们使用中国的产品保卫来宾的人身安全，表明了中国政府对安检工作的重视。

2006年12月，我公司成功通过高新技术企业专家组的评审，这说明国家已经把安检行业纳入到了高新技术行业，对安检行业再次从政策上给予支持！

每年，在每个省都会举办省级运动会，每次运动会的现场都会用到我们的产品，当地公安部门总是忙碌在安检的第一线，他们代表着政府部门同时也是我们安检产品的直接使用者。

目前，我国的所有机场都在使用安检门，国家民航总局对这些产品进入机场设定了严格的门坎，他们明确要求，进入机场的安检产品必须先要经过民航总局安检设备鉴定处的鉴定，过后还要经过民航总局公安局的使用许可，取得了他们颁发的《使用许可证书》后方可在机场使用。

在民用市场，安检产品在进入市场前必须要经过公安部安全与警用电子产品检测中心的检测，取得检验合格的报告以后才能够在市场销售，这也充分说明了政府部门始终都在支持着安检事业的发展。

综上所述，我国政府一直在扶持着安检行业的成长。

第三部分：五年后安检门的市场规模

1．消费指数调查

有关市场调查资料显示，国内金属探测器市场发展的瓶颈不在于消费购买力，也不在于国内外生产技术之间的差异，而在于消费群体对金属探测器的了解率、认知度太低，因而严重地阻碍了消费购买和产品普及。

请看以下调查数据：（金属探测门）

调研结果 金属探测器消费意向调研金属探测器消费能力调研

了解率 普及率 意向购买率消费者最易接受的购买价格综合消费能力指数

国内（大陆区11.6%0.86%23.33%30000-50000元/

台89.4%

欧盟、美国99.6%95.43%100%70000-150000元/

台100%

就从以上一组调查数据来分析，国内金属探测器的消费状态是极其矛盾的，一方面是消费者消费得起（消费能力达89.4%），而另一方面是有近90%消费者尚不了解金属探测器。恰恰是因为目前市场消费状态是如此极端，反而给市场创造了一个极具诱惑力的机会。

2．市场分析

（一）市场容量分析：

1.中国有1000000家厂矿企业，各地都有相应的政府、公检法机关，金融、医院系统，无以数计的办公场所、娱乐场所，这就是金属探测市场的容量所在！

2.不管是从市场容量，还是从市场消费潜力来看，中国必然是全球最大的潜在市场。

改革开放以来，中国创下了持续二十年全球经济增长最高的奇迹。经济的飞速发展，使得各行各业特别是诸如机场、港口、政府、公检法系统、医院、金融、厂矿企业、公共场所及其它领域的发展也一日千里。按此趋势发展，产品的市场空间是不可估量的。

3.另据尼尔森公司在2002年5月做的“中国安防产品消费观”的调查显示，政府、公检法系统、医院、金融、厂矿企业、公共场所首选的金属探测器产品比率占安防产品比率的37%。可以预测在未来的几年，机场、港口、政府、公检法系统、医院、金融、厂矿企业、公共场所等领域将成为金属探测器消费的主力军。

（二）购买力分析：

1、民航市场统计资料显示，至2002年底止，中国民用机场数量为149座，根据中国民航“十五”计划及十年规划，主要投资建设枢纽机场、完善干线机场及发展支线机场，投资总额将高达1，100亿元人民币以上。再配合西部大开发的促动，估计至2005年中国民用运输机场将达到170座，至2010年更将达到240座，估计 2006-2008年需求量会达到高峰，而到2010年市场因需求降低而趋于缓和。估算每座机场配置10台金属探测门，目前的总数约为1,500台，到2010年的总数增为2,400台，而以六年为周期的设备汰换率来看，每年新增约130台，汰换为270台，共有400台的市场且以8%的比例逐年增加。

2、非民航市场这个市场的潜力最具想象空间，相较民航市场，这里似乎更具诱惑力。举凡监狱、大型运动会场、银行、大型会议、博览会、法院、造币场、机关大楼、政府单位、使馆、研究单位、电信机房或军事单位等，这些需要保护群众及场所安全的地方都需要金属探测门。保守估计这个市场至少比民航市场大8-10倍。

3、民用市场民用金属探测门的市场也不容忽视，使用量最多的是电子工厂，如手机厂、芯片厂等高单价产品或模块的制造者，最需要金属探测门来防止财物丢失。举一个简单的例子，假使一支手机的成本是1000元人民币，一家200人规模的电子工厂，每天被偷两支手机，损失将高达： 1000×2×365＝730000元人民币/年，这是一个多么可怕的数字！然而假使一台金属探测门的售价是100000元人民币,以员工流量计算需要安装两台，民间一般以十年作为折旧摊提的基准：100000×2÷10＝20000元人民币/年,由资料我们可以看出配备金属探测门，可为工厂挽回巨大的损失。

（三）盈利分析

1.历史经验告诉我们，一个产品也好，一个产业也好，它的盈利空间是随着市场的发展成反比的，其直接因素在于市场竞争的扩大导致了盈利空间的不断缩小。

2.目前，国内金属探测市场尚处于消费引导期，即使在可预见的3-5年内，市场将从引导期转向消费期，按市场规律来看，这个阶段的市场竞争是品牌的塑造之争，而不是伤筋动骨的价格竞争，因而被营销专家称之为市场竞争的“蜜月阶段”，也是利润最为丰厚的阶段。

3.据权威报告，国内近8成安防产品的经销利润平均不到15%，而金属探测器的平均经销利润高达43%。比如防盗门、智能门禁等几乎没有差价可赚，它们的利润主要靠安装费、维护费或软件费用来保证。金属探测作为国内新型的安防产品，不管是从安防产品市场现状来看，还是从安防产业的前景来看，它都具有丰厚的利润空间，加上广阔的市场容量，产业盈利状况是十分可观的。谁抢先一步，谁就是大赢家。

第四部分：本公司产品在市场销量中所占的比例

我们思迈奥安检门设备有限公司自成立至今已经走过了八年的发展历程，到今天为止，我们共有三大类十一种产品，所有产品均通过了相关部门的检验和CE认证。目前，我公司生产的SMA-800型全能防水型数码金属探测门已经是安

检行业功能最全、款式最新颖的拳头产品，同时也是通过外观设计和使用新型两项专利的产品。

2008年，我们公司共销售安检门4000台，占市场总销量的40%左右，2009年，我们实现安检门销量8000台，占市场销量的50%，2010年，我们思迈奥电子有限公计划实现安检门15000台的销量，约占了80%的市场份额。由此可见，我们的产品市场正在以每年10%的速度递增。

第四篇：中国叉车行业发展历程与现状

我国叉车行业发展历程与现状

我国叉车工业起步于20世纪50年代末，当时主要仿制前苏联产品。从70年代后期到80年代中期，全行业先后组织了2次联合设计，各叉车生产厂纷纷引进国外先进技术，如北京叉车总厂引进日本三菱1～５t内燃平衡重叉车技术，大连叉车总厂引进日本三菱10～40t内燃平衡重叉车和集装箱叉车技术，天津叉车总厂引进保加利亚巴尔干车辆公司1.25～6.3t内燃叉车技术，杭州叉车总厂引进西德O&K公司静压传动叉车、越野叉车和电动叉车技术，合肥叉车总厂、宝鸡叉车公司引进日本TCM株式会社1～10t叉车技术，湖南叉车公司引进英国普勒班机械公司内燃防爆装置技术。自90年代开始，一些骨干企业在消化吸收引进技术的基础上积极对产品进行更新和系列化，因此目前国产叉车的技术水平参差不齐。其中，电动叉车因受基础技术落后的制约，整体水平与世界先进水平差距很大，每年仍要进口价值近2亿美元的叉车产品。中国叉车能否逐鹿国际市场，并在与世界强手的竞争中立于不败之地，将依赖于叉车整体技术水平的提高，特别是电动叉车技术的飞速发展。

２国内外市场分析

与预测全球约有250家叉车生产企业，年生产量保持在50万台左右。由于竞争的加剧，同20世纪80年代比，世界叉车工业出现了销售额增长而利润减少的反常现象。一方面，为降低成本，叉车巨头纷纷在发展中国家建厂。例如，在中国建有厦门林德、安徽TCM、北京汉拿、湖南德士达、烟台大宇重工、上海海斯特等。这些公司把具有世界20世纪90年代中期先进的产品和技术带到国内，促进了我国叉车技术的快速发展，同时对国内市场也造成了很大的冲击。另一方面，随着市场经济的发展，物流技术在经济发展中的地位与作用越来越明显，叉车普及率越来越高，已从过去单一的港口码头进入到国民经济的各行各业。目前我国叉车的保有量约18万台，实际年潜在需求量约10万台，而实际年销售量仅3万台左右，可见中国的叉车市场是巨大的。

随着人们对环境污染危害的深刻认识，环保已成为世界共同关注的焦点，因此，环保型叉车将成为市场主流；其次，自动仓储系统、大型超市的纷纷建立，刺激了对室内搬运机械需求的增长，高性能电动叉车、前移式叉车、窄巷道叉车等各类仓储机械迅速发展是未来叉车市场的又一特征；另外，全球经济一体化必将带来全球工业的国际化，使得各国间及国内贸易大幅上升。有资料表明全世界集装箱吞吐量每年以30%左右的速度递增。贸易的增加将推动现代集装箱搬运与堆垛设备的高速发展。

３ 现代叉车技术发展趋势

３.1产品的系列化与多样化

根据美国工业车辆协会的分类法，叉车分(1、2、3、4、5、6和7)7大类，分别为电动乘驾式叉车、电动窄巷道叉车、电动托盘搬运车、内燃平衡重式实心胎叉车、内燃平衡重式充气胎叉车、电动与内燃乘驾式拖车和越野叉车。1999年7月，美国《现代物料搬运》杂志评出世界20强叉车公司，其中排在前10位的公司(产品种类)是：Linde（1、２、３、４、５和6)，Toyota（1、２、３、４、５和6)，Nacco/MHG（1、２、３、４和5)，Jungheinrich（1、２、３、４和５)，BT Ｉndustries（1、２、３、４和5)，Mitsubshi / Caterpillar（1、２、３、４和5)，Crown（1、２、３)，Komatsu（1、２、３、４和5)，Nissan（1、２、３、４和5)，TCM（1、４和5)。另外产品品种和系列也非常齐全，如德国Linde公司有柴油、液化石油气、电动平衡重叉车，前移式叉车，堆垛车，拣选车，侧面式叉车，电动牵引车等近110种；而我国最大的叉车制造企业安徽叉车集团生产1～16 t 15个级别80种机型400多个品种的叉车。各叉车公司皆以产品种类、系列的多样化去充分适应不同用户、不同工作对象和不同工作环境的需要，并不断推出新结构、新车型，以多品种小批量满足用户的个性化要求。

3.2绿色化推动叉车动力技术的发展

叉车分内燃叉车和电动叉车。内燃叉车以发动机为动力，功率强劲，使用范围广，缺点是排气和噪声污染环境，有害人类健康。环保要求推动了动力技术的更新：TCM于20世纪70年代更新了3.5～８t柴油叉车，将预热燃烧室改为直喷式，省油17％～20％；80年代初Perkins发动机推出扁唇式燃烧系柴油机，省油7％～８％；８０年代中期德国Deute公司开发出F913Ｇ型叉车专用柴油机，省油60%，降噪6 dB，而瑞典推出柴油机蓄电池混合动力叉车；90年代液化石油气(LPG)叉车、压缩天然气(CNG)叉车、丙烷叉车等低公害叉车面市，且发展势头强劲。

电动叉车具有能量转换效率高、无废气排放、噪声小等突出优点，是室内物料搬运的首选工具，但其受蓄电池容量限制，功率小，作业时间短。目前国内外均在不断改进铅酸蓄电池技术，通过提高材料纯度等使其在复充电次数、容量和电效率方面有了很大提高。由于技术的进步，电动叉车现已突破只能用于小吨位作业的局限性。目前国际上电动叉车的产量已占叉车总量的40%(国内为10%～15％)，在德国、意大利等一些西欧国家电动叉车比例高达65%。 未来叉车将广泛采用电子燃烧喷射和共轨技术。发动机尾气催化、净化技术的发展将有效降低有害气体和微粒的排放。LPG、CNG等燃料叉车及混合动力叉车将进一步发展。新型蓄电池燃料电池在各大公司的共同努力下，将克服价格方面的劣势，批量进入市场。目前全球汽车巨人正联合致力于电动汽车的研究，电动汽车的动力、传动、控制、安全等技术在叉车上的应用，将会使电动叉车整机性能有一个质的变化。

工业品销售利润倍增的四条通道

2011-03-24 11:41:10 www.xiexiebang.com

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大多数工业品销售，其利润主要来自价格顺差和销量返利。品牌知名、产品附加值高时，价格空间比较大。而通路货则没有这么幸运，销售好不容易上去了，价格却惨不忍睹。单打销售利润这张牌，一遇到客户砍价、对手出恶招，就会前功尽弃。笔者最近在北京、广州市场考察时，发现叉车行业改变了传统的赚钱模式，从单一的销售，发展到二手车交易、租赁服务、配件销售、维修服务等业务交叉模式，任何一笔交易都有可能带动多笔业务。利润倍增，并不是虚妄之事。叉车的主力军是柴油叉车，国产销量从10年的1万台，增长到2010年的23万台。销量呈几何级增长，而产品销售利润的增长只是算术级增长。不少经销大户，做成了平价销售，然后靠量大赚取厂家提供的返利。整车不赚钱没问题，这些经销商或者分公司，死死抓住配件销售、售后维修等利润命门，进而利用手头的客户资源，带动租赁和二手车业务。

一个保有量很大的品牌，如果遇到新品牌或者弱势品牌的直接竞争，他们就会完全牺牲掉销售利润，用低价格逼退新进者。合力叉车的阿尔法系列产品，就是采用不可思议的低价格，构建自己产品金字塔的塔基，筑起一道严实的防火墙，屏蔽掉对手的竞争威胁。这就形成了一个竞争壁垒，一个品牌的保有量越大，后续的增值空间也就水涨船高。而那些新品牌、弱势品牌，就只有拼死做大保有量、徐图后续市场的一条道了。

柴油叉车的品牌阵营已经明朗，高端市场被林德、丰田BT、小松、现代等国际品牌把持，国内品牌则由合力和杭叉分享，其他品牌都只能在低价位、偏远区域、微乎其微的差异化产品等夹缝中谋生存。而今，配件价格透明，维修服务遭遇个体户，对于中小品牌而言，以服务补销售的如意算盘也不好打了。唯有租赁市场继上海之后，又冒出了广东等高速发展市场，但这块蛋糕往往被当地专业性公司分食，厂家难以染指。可见，柴油叉车基本进入到品牌寡头化、利润多元化阶段，新进入者难有大作为。

柴油叉车的多元化利润的继任者，就会是电动叉车这支生力军。目前来看，在吨位、工况等方面，电动叉车是柴油叉车的互补性产品。而从中长期来看，油价飞涨、车间空气质量和噪音的严格控制、企业内部的多频次小批量搬运需求，都会促成电动叉车在中小吨位上大面积替代柴油叉车。在劳动力成本节约、搬运效率方面，电动叉车则是手动、半电动叉车的全方位升级版，解决了很多企业的生产效率瓶颈问题，成为仓储物流搬运的主流方式。电动叉车一上来就形成上下通打的态势，发展势头锐不可挡。

电动叉车是舶来品，在欧美日普及化应用之后，随着自己的跨国公司客户一同进入到中国，培育并初步壮大了国内的高端市场。国内电动叉车品牌，有三类出身。一类是油车品牌的延伸，产品多为贴牌生产，在现有的油车渠道顺带销售和售后；另一类是手动叉车的升级，从半电动过渡到全电动，顺应客户对高效仓储物流的新需求；还有一类就是新入行者，他们以全新的设计理念、技术研发、差异化营销战略，要把电动叉车从配角扶正为主角。这其中，仓储电动叉车的专业型品牌，有可能占据主导地位，加快了国内仓储自动化的步伐。

电动叉车销售，目前以经销为主、直销为辅。厂家要想在可观增量中切分到更多的蛋糕，就必须考虑到自己的分公司或者经销商的利润获取方式。与柴油叉车一样，电动叉车也有五种利润来源，分别包括产品销售、配件销售、维修服务、租赁和二手车交易。电动叉车尚处于成长前期，保有量还不够大，上述五种利润来源，很难在一个企业或者一个经销大户身上全部体现。更多的，则是某一个或几个利润来源的组合。在北京、广东市场考察的基础上，笔者初步总结出四种组合类型，以资电动叉车厂商更为周全地谋划全局或者区域销售模式。

第五篇：中国报关行业的发展历程

中国报关行业的发展历程

2009-11-03 10:20:34 作者：wangxuanyi 来源： 浏览次数：1243

中国报关行的发展历程与发展现状

1.1中国报关行的发展历程

1）初创期（1985年--1992年）：1985年海关对报关单位注册登记的管理方法出台

2）发展期（1992年--2002年）：1992年成立专业报关公司

3）成熟期（2002年至今）：2002年中国报关协会的成立

随着国际报关协会同盟大会的召开，中国的报关企业将向国际化转型，将深化与世界各国报关企业的联系，从而进一步推动国际贸易的便利和安全。

1.2中国进出口贸易及报关量情况

中国外贸进出口量近年来高速增长，从2001年的5097亿美元发展到2005年的1.4万亿美元。中国政府积极营造良好的外贸环境以促进进出口贸易量的增加，外贸量的增长对进出口贸易的通关效率提出了更高的要求。外贸量的增长带来了报关量的增长，2000年报关票数不足2000万票，至2005年中国报关量达到4000万票，报关量的增长促进了中国报关行业的发展，调查中发现部分成熟报关企业近年报关量的年增长率达到30%。

1.3报关行的发展规模

目前国内的报关行以民营和国有企业为住，分别占35%和26%，中外合资企业仅有5%。从规模上说，注册资金在500万以上的已经是中大型企业了。所以整个行业还是处于小而分散的竞争格局。

目前绝大多数的报关行的经营范围仍然局限在本地区域，但已经有30%的报关行考虑在外地设立网点或与外地报关，货代企业联盟合作。

调查中发现，在进出口贸易量不大的口岸和内陆城市，中国报关行的规模较小，对报关价格比较敏感，在深圳，上海等口岸城市大型报关企业会比较集中，这些报关行比较关注未来的发展，希望通过规模经营来增强企业的抗风险能力。随着报关行业的竞争日益激烈，他们希望通过实施资源整合战略，进一步减少企业的规模扩张成本，提高企业的竞争能力。

1.4报关行的服务特点

传统的报关业务是报关行目前开展最多的业务类型，报关，报检，查验，换单，办理海关免税登记，代为办理免表，加工贸易手册与核销是报关行提供的主要服务内容。另外，有些企业也提供一些质检服务，例如代为办理熏蒸处理，3C质量证明，旧机电的备案，旧机电许可证等。为了提高通关服务是含金量越来越多的报关企业介入物流衍生服务和咨询服务。

目前中国报关行所服务的客户主要集中在电子，纺织服装，塑料橡胶，机电，食品饮料，化工等行业。但是目前根据产品的划分其部门和岗位的报关行非常少，报关业务大多按照服务区域，合乎划分来设置部门，根据业务流程来设置岗位。从国外报关行的经验分析，成熟报关行为增强其专业性，往往回依照产品类型设置来进行复核和把关。这对中国报关行有一定的借鉴作用。

1.5报关行的营销模式

调查发现，老客户，朋友间介绍是报关公司目前寻找客户是最主要途径，因为公司品牌和良好的口碑吸引客户慕名而来的也占到一定比例。统计数据显示，报关运用广告媒体进行宣传来吸引客户的非常少，大多采用的是最直接的电话交流与拜访的销售模式。对销售者而言，顾问式销售是获取客户信任的关键，要求销售人员具有较强的专业素质。

报关行业市场环境的现状与发展趋势研究

2.1中国报关行外部环境的分析

经过专家论证研讨，影响报关行未来发展的外部环境因素主要有：WTO规则，政府政策，信息技术，外贸环境。

中国报关行正面临外部环境不断变化和调整的阶段。贸易安全与便利给中国报关行的市场环境带来了深刻的影响。

1）《WCO标准框架》促使贸易环境更加安全，同时也对报关行的诚信守法，如实申报提出更高的要求

2）中国政府为了贯彻《WCO标准框架》，逐步分阶段调整相关政策，这些政策对中国报关行的定位和发展具有非常重要的意义。

3）中国海关促进中外贸易的安全与便利的举措相继出台：中国电子口岸建设，H2000系统的应用，无纸化报关，跨关区快速通关，长三角通关一体化改革等。这些措施的应用提升了中国海关通关平台的质量和效率，创造了公平竞争的市场环境，报关行的竞争优势也从原来的人际关系转向综合能力的提高。

4）贸易安全与便利的要求也促使信息系统在通关各领域，各环节的推广和应用。以上海为例建立了报关单联网核查系统，空运快件通关管理系统，大型加工贸易企业联网监管系统，口岸船舶动态申报系统，区港连动系统，口岸GPS系统等。信息技术的应用促进了通关作业流程的改变，加快了通关速度，增强了风险管理能力，同时也提出一个新课题：中国报关企业如何运用信息化手段塑造核心竞争力？

5）加入WTO促使外贸总量急剧上升是同时，客户要求和期望的变化，以及外资物流企业的进入也将对中国报关市场的格局产生冲击