房地产发展历程总结

第一篇：房地产发展历程总结

房

地

产

市

场

发

展

历

程

班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

第二篇：我国房地产金融发展历程

我国房地产金融发展历程

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。1979年7月，“土地使用费”的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。开办信贷业务，主要是向统建部门及其他综合开发企业发放流动资金贷款，规模并不大，到1984年底，累计发放的贷款共计17.63亿元，这其中的一部分资金用在了土地的开发和运作上。

第三篇：日中房地产历程浅析（本站推荐）

日中房地产历程浅析

关键词： 中国 日本 房地产 对比

摘要：在国内房子价格高涨的今天，不少人大声惊呼“这岂不是80年代后期日本的情况”。究竟当今的中国与80年代后期房地产泡沫经济繁盛的日本有何异同之处，而中国又是否会步日本的后尘，一下贴入“房地产泡沫破裂”的深渊？本文将会对此做出一些分析。

21世纪世界经济发展的焦点在亚洲，面对着国际上正在“如火如荼”地进行着的美国金融危机和欧洲欧债危机，这句话似乎有了更强的说服力。诚然，美国英国等老牌资本主义国家发展时间过长，发展的态势早已疲软了，而与此同时，资本主义经济危机的周期也在不断缩短，使各主要资本主义国家的情况更是不容乐观。在亚洲，中国早已成为一支举足轻重的力量，不可小觑，而韩国和日本也曾以他们骄人的发展成绩受到世界的瞩目。

但是，近年来发展一直受到世界瞩目的中国一直被一个严重的问题所困扰，即房价问题，随着问题的愈演愈烈，房子问题已从一个简单的经济问题上升到了一个困扰着许多中国人的顽疾。这种情况对于一些人来说并不陌生，因为在我们的近邻日本相似的场景也曾上演过，而日本为此付出的代价也是惨重的，虽然两国的国情和情况都不尽相同，但是，我们仍可以从他们的经历中吸取一些经验和教训。

一、日本及日本房地产基本介绍

日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈（包括东京都、琦玉县、千叶县和神奈川县），大阪圈（包括大阪府、京都府和兵库县）和名古屋圈（包括爱知县和三重县），三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市、大阪市、京都市、神户市和名古屋市。

1985年，日本人口1.21亿，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。

日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄。日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的经出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。

二、日本房地产泡沫形成的背景及其原因

日本的房地产泡沫发源于20世纪末期。第二次世界大战竣事后，日本在美国的经济援助下起头了三十多年的经济成长的黄金期。但是，在这个飞速成长的经济体中，存在着房地产泡沫经济的隐患。1985年，东京都的商业用降价钱指数为120．1（以1980年为基期100），到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中心区的降价上涨了3倍。1990年，仅东京都的降价就相当于美国全国的土降价钱，河山面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价钱整整涨了2倍。

（一）背景

1、日本的城市化进程已经接近尾声

战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话”

与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。

日本统计局公布的资料显示：从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。

3、日本宏观经济面的变化

1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。

（1）宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”

战后的日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。

（3）日元的国际化

日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。

4、金融自由化

金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。

（二）原因

1、投资理念失去理性追逐泡沫

（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨 日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。（3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量

投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

2、宏观金融政策连连失误

20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。

（1）日元国际化导致扩张性货币政策的实施

日元国际化，尤其是1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道。（2）低通胀导致扩张性货币政策的实施

日本宏观经济持续增长，但是CPI指数非常低，日本政府缺乏提高利率的动力。

期间，日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。

（3）扩大内需的具体政策

在日元升值出口下降以及国际社会的压力下，日本确立了扩大内需的发展战略：主要思路就是增加投资和消费，减少储蓄，这势必要求政府实施扩张性的货币政策。

3、金融自由化导致金融机构行为扭曲

4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心

三、日本房地产泡沫破裂结果

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达20多年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。至2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；

四、中国经济、房地产市场现状及与日本的对比

（一）不同点

1、中国新建住房存量仍存在总量不足、户型不平衡等问题

与日本相比，中国住房市场存量有两个特征：其一，城镇住房存量中新建住房占比仍较低。2009年中国城镇住房存量约为170亿平方米，其中1997年房改以来新建住宅存量约为50亿平方米，总体上新建住房占比为30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量几乎已经全部更新换代。再从城镇家庭住房解决方式来看，根据抽样调查结果，城镇家庭自建住房、购买商品房、购买经济适用房、购买原有公房、租赁住房的比重分别为20%、20%、9%、32%、15%。其二，截至2009年，中国户均住房套数约为0.9，扣除非成套房，这一数字约为0.7，但中国的人均住房面积已经达到28平方米，超过日本20世纪80年代的水平。这反映了中国的成套房大户型占比不断加大的趋势。从相关数据上分析，近年来，城镇竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，说明近年来户型面积有扩大的趋势，小面积住房占比则不断下降。其三，是面向中低收入阶层的保障性住房占比过低，供应严重不足。

2、中国的住宅地产仍将主导未来城市化推进阶段的商品房市场发展，保障性住房需加快发展

日本在20世纪80年代房地产泡沫膨胀期间一个突出特征是商业地产和商业用地价格的迅速上涨，这取决于以下几个因素：其一，80年代，日本已完成工业化，工业用地需求扩张的空间已经十分有限，工业用地价格基本停止上涨趋势；其二，80年代，日本的住宅存量已基本达到上限，新建住房已几乎全部取代旧房，户均住房套数已超过1，整体上住宅市场的发展空间已经不太大，而且由于城市化接近尾声，人口老龄化的来临，整个住宅需求也不存在太大的增长空间。

3、中国人民币汇率大全仍掌握在自己手中

日本1985年在G5其他成员的压力下，签订了“广场协议”导致了日元的急速上升。然而，现在中国政府虽然面临着来自美国的巨大压力，人民币汇率升值与否的大全仍然掌握在我们自己手中

4、中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年月时代的日本政府 我国政府对经济成长过热出格是房地产市场成长过热高度关注，先后出台一系列调控措施为房地产的过热成长降温，2010年国务院为了果断遏制部门城市房价过快上涨，发布了《国务院关于果断遏制部门城市房价过快上涨的通知》，今年年初又颁布了“国八条”。

6、“城市化进程”

85年，日本房地产价格开始上涨的时候，其城市化率已经达到了76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。

（二）相同点

1、人平易近币升值

同日本一样，中国资进入21世纪也起头面临欧美列国要求人平易近币升值的壮大压力。更始开放以来，中国的经济进入飞速成长时代，因为中国的人力资本丰硕且廉价，按照斗劲优势理论，制造业成长迅猛，经济结构倾向出口型，使中国一向以来处于对概况易顺差，形成了数额重大的外汇储蓄。这导致欧美诸国的强烈不满，商业摩擦不竭发生而且慢慢进级，对人平易近币形成了重大的升值压力。自2003年至今，人平易近币汇率从美元兑人平易近币8.0∶1，上升到今朝的6.6∶1，升值了17.5%。对人平易近币升值的强烈预期，吸引了大量国际成本进入中国市场，良多成本以国际游资的体例进入房地产市场。此外，人平易近币的升值给中国的经济成长带来了重大影响，出格是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置成本也选择进入股市和房市。

2、城市化历程与房市预期。

中国今朝正处于加速城市化的历程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速度增添。中国的企业和居平易近对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不成再生资本，在这个加速城市化的阶段，土降价钱只会跟着经济的成长的增添越来越高，而不会降低。如此刻不买地买房，未来就会要支出更大的价钱才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。

3.政府在相关打点方面的缺失踪以及土地轨制不健全

政府在经营土处所面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着慎密亲密的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的成长，暗箱操作和政治寻租的现象斗劲普遍。此外，中国的土地出让轨制是由政府一次性收掏出让金，这部门的收入进入财政收入，算作政绩考绩的一部门。导致一部门政府率领人会超量开发和出让土地。中国的房地产市场成长和日本房地产泡沫时代的有良多相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，堆集了巨额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。

4、持有环节基本没有税负，但交易环节税负很重

这严重影响了土地的供给效率，市场交易费用过高，使得高地价支撑高房价，造成房价泡沫不断膨胀。这与目前中国极为相似，而近期十分热议的物业税的开征，目的之一便是完善税制结构，改变持有环节税负不合理的问题。

5、金融机构积极投身房地产市场

当时日本的土地价格不断飙升，土地作为抵押品的估价都明显偏高。加上银行系统自身资金充裕，当年的日本政府，对金融机构的监管存在着严重的疏忽。银行系统放贷的欲望甚为强烈。由此，当房价暴跌，大量金融机构不良资产率迅速蹿升，很多机构深陷破产的边缘。这与目前中国银行机构纷纷将房地产业列为优质贷款客户，房地产信贷不断破纪录的情况颇为相似。

五、结论

虽然，现在中国的房地产市场存在着过热现象，但是现在就断言说是泡沫还为时过早。况且，国家从年初就出台了一系列的措施来调控房价，如今年年初颁布的“国八条”，且至今这些调控措施也已经初见成效了。虽说中国房地产市场尚待进一步的发展，而且房价调控的道路也是任重而道远，但通过上面的分析，我们也可以看出中日两国的基本国情毕竟有所不同，而且虽然人民币现在是处于上升的趋势中，但是本国币种升值并不一定就会造成房地产泡沫，何况现在中国政府对于人民币升值问题上一直采取一种谨慎的态度，而人民币汇率也一直是在波动性变化，和当时日本签订“广场协议”时的情况还是很不同的。并且，现在房价已经有所下降，必定会有一些人从中跳出，采取观望态度。所以，我们现在所需要的不是对于两国相似性及其结果的恐慌而是要积极从日本的经验教训中吸取其中有用的部分“前事不忘后事之师”，来指导我们应对后面面对房市变动。

参考资料：浅谈日本房地产泡沫与中国房地产现状 日本地产泡沫对我们的启示

房 地 产：日本房地产泡沫经验及其借鉴

第四篇：发展历程

关于经济责任审计的法律法规：

1986年,审计署制定并颁布《关于开展厂长离任经济责任审计工作几个问题的通知》，推动了离任审计的发展。

1999年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《县级以下党政领导干部任期经济责任审计暂行规定》和《国有企业及其国有控股企业领导干部任期经济责任审计暂行条例》，经济责任审计开始得到全面发展，审计范围从企业扩展到政府机关、事业单位，审计对象从县级以下领导干部逐步扩大到地厅级，并积极稳妥地开展了省级领导干部审计试点。2004年国务院资产监督管理委员会发布《中央企业经济责任审计管理暂行办法》。2006年第十届全国人民代表大会常务委员会通过率新的《审计法》。

2006年国务院资产监督管理委员会发布了《中央企业经济责任审计实施条例》。

2007年财政部、监察部、人事部、审计署、中央组织部以及中央纪委于2007年联合发布《关于2007年经济责任审计工作指导意见》、《关于进一步加强内部管理领导干部经济责任审计工作的指导意见》。

2008年国务院资产监督管理委员会发布了《关于加强中央企业经济责任审计工作的通知》。2008年审计署起草了《经济责任审计条例（征求意见稿）》以及于2008年编制的《审计署2008年至2012年审计工作发展规划》。

经济责任审计的发展历程：

2006年2月28日，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国审计法>的决定》，并以第48号主席予以发布，自2006年6月1日起实施。修订后的《审计法》首次明确了经济责任审计的法律地位，为全国各级单位、组织开展经济责任审计提供了法律依据。【蔡】

蔡春，受托经济责任--现代会计、审计之魂，《会计之友》，2000年 第10期，

第五篇：发展历程

2014年

3月

“星艺装饰”荣获中国驰名商标。

2013年

2月

2月10日（大年初一），中央电视台新闻联播对星艺艺术院的春节大型艺术设计特训活动（庐山特训营）进行了报道。

3月

3月在广州市建筑装饰行业协会成立25周年庆典大会上，广东星艺装饰集团股份有限公司获评“突出贡献单位”，余敏总裁荣获“突出贡献奖”、设计师郭晓华、袁霄、魏已成荣获“优秀设计师”称号。

7月

星艺文化理念重新提炼和颁布：

星艺价值观：客户赞许 员工依恋 社会尊重

星艺经营理念：设计经典 质量第一 顾客至上 学习创新 星艺精神：敢为人先 恪守勤俭 诚信正直 勇于奉献 质量锤宣言：让工地开口说话 沟通理念：做装修=做朋友

广告语：把装修交给我们 您放心上班去 口 号：我们一起努力„„

8月

8月，经中国建筑装饰协会复审评定，广东星艺装饰集团股份有限公司连续第六次荣获“AAA级”企业信用等级证书。

8月22日，广东星艺装饰集团设计学会理事会换届大会在丽江召开。星艺创始人余工当选名誉会长，星艺设计研究院钱际宏当选会长，徐橘当选秘书长。

10月

10月，根据《中华人民共和国工会法》和《中国工会章程》的有关规定，经广州市天河区林和街道总工会批准，广东星艺装饰集团股份有限公司工会正式成立。

10月22日，工会委员会召开第一次会员大会，从140名会员代表中采取无记名投票直接选举产生7名工会委员、3名经审委员、3名女职委委员。

10月29日，第八届“中国企业报刊(通讯)大会”在重庆举办。会上，经由国内新闻界、学术界专家组成的评委会对呈报的材料进行审核，《星艺装饰导报》在众多国内报刊中脱颖而出，一举摘得第八届“中国企业报刊金纽带奖”“中国优秀企业报刊奖”“中国企业报刊封面奖”“中国企业报刊摄影奖”“中国企业报刊杰出主编奖”五项大奖。

12月

12月7日9日，CIID第二十三届(哈尔滨)年会开幕。会上，2013年第十六届中国室内设计大奖赛“学会奖”颁奖揭晓：广东星艺装饰集团荣获2013中国室内设计学会奖“最佳设计企业奖”； 广州工程总公司知名设计师谭立予设计作品《2807号公寓》荣获住宅工程类金奖；集团总设计师、星艺设计研究院院长、星艺设计学会会长钱际宏和广州工程总公司知名设计师谭立予分别荣获“中国五十位优秀青年室内设计师”荣誉称号；南宁公司设计总监李明荣获“中国优秀青年室内设计师提名奖”荣誉称号。

12月底，由星艺装饰文化传媒中心策划编著、暨南大学出版社出版运作的大型设计专著“一个城市的幸福”系列图书陆续出版发行。

2012年

2月

2月16日，广东星艺装饰集团成立20周年庆典大会在广州隆重召开。中国建筑装饰协会会长李秉仁先生、副会长刘晓一先生和中国住宅装饰装修委员会秘书长张仁先生莅临大会。会上李秉仁会长发表重要致辞对星艺装饰在行业自律、诚信经营、社会责任等方面充分肯定，并对星艺装饰的未来赋予了厚重期望。三位领导并为庆典大会题词，李秉仁先生的题词：“高举科学发展旗帜，转变发展方式，创新经营管理，走可持续发展之路。”刘晓一先生的题词：“星级服务乃企业文化建设之本，艺术家装集全球风格总汇。”张仁先生的题词：“二十年行业领先，再续写辉煌篇章。”

星艺装饰创始人余静赣先生作了题为《做装修，就是做亲戚，做幸福》的重要讲话。

广东星艺装饰集团董事长周晓霖先生发表了题为《星艺的力量》的重要讲话。

庆典组委会邀请了全国客户、媒体、行业协会、合作伙伴和同行代表400余人参加了大会。

庆典大会上表彰了在企业发展20年来作出卓越贡献的10位功勋集体，20位功勋人物和60位杰出人物。

5月

《星艺的力量-广东星艺装饰集团成立20周年庆典纪念》大型图书由暨南大学出版社出版、发行。该图书为集团首次以品牌名义向社会发行的出版物。

8月

中国建筑装饰协会前会长、88岁高龄的张恩树先生再访星艺装饰并题词：“忠于品质，致力幸福。”

10月29日在成都举行的第七届中国企业内部报刊（通讯）大会上，经全国新闻界、学术界资深报刊主编、专家和官员组成的评审团评审，《星艺装饰导报》以其鲜明的舆论导向、丰富的版面容量、厚重的标题质量和标准的文字质量等总体优势，一举奇得“中国企业报刊金纽带奖”、“中国优秀企业文化建设传播奖”和“中国企业报刊杰出主编奖”。

11月

11月8日在中国建设学会室内设计分会CIID 2012第22届年会上，我集团荣获“最佳设计企业”称号。设计师谭立予的作品《Mayu汇景新城》荣获住宅、别墅、公寓工程类金奖。设计师谭立予、郭晓华的作品《xy财东十楼》荣获办公工程类银奖。

12月

成立23家子公司，初步完成“集团-子公司-分公司”的三级管理架构

广东星艺装饰集团股份有限公司正式成立

在广东星艺装饰集团股份有限公司首届股东大会上，选举产生出第一届董事会和监事会，周晓霖任董事长，冷忠任监事会主席，余批生任副董事长。在第一届董事会

第一次会议上聘任了新一届经营班子。余敏任总裁。

2011年

1月

在由新华社、《参考消息》报社主办的“2010先驱中国之夜”颁奖典礼上，星艺装饰荣获“2010绿色环保企业奖”。

江西美术专修学校落户星艺艺术学院。

3月

广东星艺装饰集团有限公司新网站正式上线。

4月

在央视一、二、三套进行品牌强势推广，掀起星艺二十周年庆典高潮。

8月

在井冈山全国经理人特训期间，提炼出“敢为人先的开拓精神；乐观向上的创业精神；诚实守信的立企精神；不断进取的学习精神；成就大我的大爱精神之”“星艺精神”。

9月

星艺装饰取得中华人民共和国住房和城乡建设部广东省住房和城乡建设厅颁发的“建筑装修装饰工程专业承包壹级”资质证书。

10月

《星艺装饰导报》荣获“2011中国十佳企业传媒”。

2010年

3月

星艺装饰取得中华人民共和国住房和城乡建设部广东省住房和城乡建设厅颁发的《建筑装饰工程设计专项乙级》资质。

4月

确立了企业文化核心价值观为“经营大爱”，品牌核心价值观为“奉献幸福”。

广东星艺装饰集团正式成立，母公司名称变更为广东星艺装饰集团有限公司。

5月

4.14玉树地震后，全国爱心涌动，为灾区捐款。集团公司对玉树灾区的土旦才培、桑措等十五位大学新生进行完成学业的爱心助学捐助。

集团公司与阆品（LPL）软装设计机构强强联手，由法国、比利时、意大利、西班牙、台湾和香港六大国际采购定制机构、14个国际定制工厂基地及30多位全球顶级设计师加盟，倾力打造“传承不可复制的永恒家居”，开创了中国国际家居定制模式的先河，星艺装饰由此迈上了家居全球化的道路。

8月

广东星艺装饰集团设计学会正式成立，余工任名誉会长，钱际宏任会长。

10月

在中国国际空间环境艺术设计博览会、亚太空间设计师筑巢奖作品展览会及第四届国际艺术和平展上，星艺装饰荣获“2010年亚太优秀设计企业”、“2010年中国最具影响力的十大家居设计机构”两项大奖。

广东星艺装饰集团设计研究院成立，钱际宏任院长。

11月

星艺装饰与淘宝网签定战略合作协议，“星艺装饰旗舰店”登陆淘宝商城。

12月

《星艺装饰导报》荣获“2010广东省优秀企业报刊”。

星艺印象国际家居馆成立，相继推出“星艺”牌装修主材。

星艺设计师荣获第八届中国国际室内设计“双年展”八项大奖。

2009年

2月

“星艺有我四海尽飞扬 我因星艺人生畅豪情”——由郝峻作词、金旭庚作曲的企业歌《星艺人》录制并发行。

4月

《岁月留痕，星艺传说》——星艺最新企业宣传片问世。

9月

广东星艺装饰有限首届董事会、监事会由全体股东选举产生，周晓霖任董事长，冷忠任监事长，首届董事会第一次会议聘任了经营班子，余敏任总裁。

10月

由董事长周晓霖领队，星艺经理人、设计总监14人赴美国考察。

罗照球主任代表星艺装饰出席全国知名民营企业四川行活动，受到国家领导、国家部委领导、四川省党政领导亲切会见。

12月

在中国民营企业系列成就颁奖典礼上，星艺装饰荣获“最具成长性民营企业奖”。

2008年

2月

星艺装饰荣获“广东省著名商标”。

4月

星艺装饰被广东省工商局评为“2007全国守合同重信用企业”。

5月

5.12汶川大地震后，星艺装饰分别在都江堰、德阳、安县、捐建三所爱心学校。

中国建筑装饰行业协会授予我司“企业信用评价AAA级信用企业”称号。

12月

在改革开放三十周年全国住宅装饰装修行业总结表彰大会暨行业发展高峰论坛大会上，星艺装饰荣获“改革开放30年全国住宅装饰装修行业最具影响力企业”称号；星艺创始人余静赣先生荣获“改革开放30年全国住宅装饰装修行业杰出贡献人物”称号；星艺设计作品“颐和山庄毓秀阁1702室”等一批施工工程荣获“全国住宅装饰装修行业示范工程”大奖。

2007年

8月

中国建筑装饰协会名誉会长张恩树视察星艺装饰并题词：“创新发展，行业领先。”

11月

星艺装饰获“广州市著名商标”。

12月

星艺装饰荣获中国建筑装饰装修协会“全国住宅装饰装修行业百强企业”称号。

2006年

9月

中央电视台《新闻联播》报道星艺装饰，这是星艺首度被中央级新闻媒体关注。

在“第六届中国室内设计双年展”这一中国影响最大、水平最高的室内设计展上，星艺设计师占据二十多幅获奖作品中的六席。

11月

《星艺装饰导报》创刊100期。

12月

2006年中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会成立大会暨行业可持续发展报告会胜利召开，星艺装饰高票当选中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会副主任委员单位。

中国建筑装饰协会为星艺装饰颁发“知名品牌企业”、“全国住宅装饰装修行业AAAA级诚信企业”、“全国住宅装饰装修行业企业创新奖”、“全国住宅装饰装修行业特别贡献奖”等多项大奖。

2005年

1月

星艺装饰品牌事业部成立。

8月

组织百名经理、总监到欧洲考察。

发布“全国联保宣言”。

9月

星艺装饰当选中国建筑装饰协会常务理事单位。

10月

中国建筑装饰协会会长马挺贵亲临星艺装饰总部视察，高度评价星艺装饰

在行业的地位：“行业发展的引领者、排头兵。”

12月

星艺装饰与中国建筑装饰协会联合发布《2006年中国室内设计流行发展趋势》。

星艺装饰被中国双百峰会组委会评为“2005年中国家居产业最具影响力装饰公司”。

星艺进驻全国21个省、直辖市和自治区，直营公司达256家。

2004年

3月

星艺装饰商标名及标识在国家工商行政管理总局商标局成功注册。

8月

星艺装饰创始人余工奔赴法国、美国、俄罗斯、德国、意大利、加拿大、瑞士、荷兰、卢森堡、比利时、日本等国家考察。

2003年

1月

100余名经理人在清华大学进行学习培训，拉开了星艺经理人每年半个月到国家重点大学脱产学习培训的序幕。

5月

余静赣先生在江西丰良创办“星艺艺术学院”，成为企业发展的人力资源“加油站”。

2002年

4月

星艺装饰与国家建设部合作，分别在北京、上海、杭州、广州举办公装特训班，培训工程项目经理200名、工程监理120名。

8月

星艺装饰取得中华人民共和国建设部广东省建设厅颁发的《建筑装修装饰工程专业承包贰级》资质。

通过ISO9001国际质量体系认证。

9月

选派14人分赴北京大学、中山大学攻读MBA，成为业界首例。

2001年

10月

“绿色家装万里行”大型系列活动在广州、上海、北京、南京、天津、福州、杭州、成都、石家庄、厦门、深圳、中山、珠海等二十个城市同时举行，成为业界首家倡导健康、生态家居理念的装修装饰企业。

2000年

7月

向社会发布企业质量标准QB01/T07—2000《住宅装饰装修验收标准》。确立品牌目标：“为行业做榜样，打造中国人住的名牌”。

8月

购珠江花园物业——星艺大厦作为公司总部基地和内训中心。同年，星艺设计岛在珠江花园正式创立。

1998年

在广东省工商行政管理局注资500万，设立“广东星艺装饰有限公司（“星艺”取“广州市天河三星建筑设计艺术中心”之“星”和“艺”）继续承接原广州市天河三星建筑设计艺术中心所有业务，并以该公司的名义对外拓展，在全国开设分支机构。

确立品牌Log。

确立红色为企业标准色。

首创“家装现场咨询会”模式，该模式演化为星艺在全国独具一格的“家装文化节”。

首推“装修质量锤”宣言——“让工地开口说话！”自觉将工程质量和服务质量交给客户和社会监督。从而走上打造 “星艺装饰”品牌之路。

1997年

9月28日，第一家分支机构——深圳公司开业，开始实施“棋行天下的品牌扩张战略。

《星艺装饰导报》创刊发行，星艺装饰网站建立。

《星艺居》创刊。

确立团队口号：“我们一起努力！”

1996年

在广州主要媒体发布广告，成为全国业界首个在媒体发布广告的装饰装修企业。“把装修交给我们，您放心上班去！”成为品牌广告语。

“做装修=做朋友”的沟通理念形成。

1993年

注销三星服务部，并同时设立广州市天河三星建筑设计艺术中心，继续承接原三星服务部所有业务，创始人余静赣先生担任总设计师。提出十年目标——进入中国家居装饰行业三强。

1991年

余静赣先生在广州创立星艺雏体——三星服务部，属全国最早在工商部门

注册的民营家装机构。