中国房地产行业发展与未来（5篇范文）

第一篇：中国房地产行业发展与未来

中国房地产行业发展与未来

自1998年中国正式放开房地产市场后，原来公民享有的福利分房正式告别历史舞台，而“房子”也从原来的“非卖品”变成“商品”。当时流行的“厂长楼、主任楼”等当时按资排辈分房的流行词汇也逐渐从人们嘴边离开，随之而来的是人们不断的抱怨房价怎么越来越高？怎么当初没敢多压套房子？当随便拿个楼盘营业额就可过亿元，当统计部门核算卖房子已是当地最大经济命脉时，地方政府的首脑们视乎找到了那个他们梦寐以求的搞活地方经济、提高GDP最简单可行的办法。与此同时，国内一些具有眼光的其它行业的带头大哥们也再也安奈不住寂寞，纷纷下海；还有那个掌握国民血液命脉的金融系统，一下就发现的新大陆：用储户的钱，给玩房子的人弄个魔术，一下就让储户变成银行半辈子的奴隶。于是中国的百姓的钱越来越少，银行的钱也越来越少，而且可怕的是银行的血液视乎开始凝固了，血液正被房子“钙化”…….有一天，中央首脑发现了这个问题，开始了一系列的疏通工作，可是越疏通发现越拥堵，因为总有人先出来喊疼痛、叫苦，让疏通工作很为难。更有经济专家以支柱产业为噱头大为其主子报不平。百姓抱怨、官员抱怨、连专家都跑来抱怨…….真是唉生一片！

于是中国就出现了很多的世界奇迹，2008年全球的经济都出现的问题，就是个经济大萧条的场面，唯独中国，它的房地产市场却是高歌猛进。连见惯了经济战争的华尔街的经济对冲高手都看昏了头脑。

“钱聚人散、钱散人聚”是中国文化当中很重要的一笔，当欧美将藏富于民的政策坚定不移时，中国想“散富于民”的政策却很难推广，那中央只能取信于民的路线走下去了，于是新一轮抑制房价的政策不断出现，住宅房产受到前所未有的冲击，树大招风，一线城市首先被刺激，由被降价变成我要降，因为他们都发现了，以往火爆得售楼处变得异常冷静，投资炒房的客户渐渐留恋于其它投资。当二级市场、三级市场都感到风暴来袭时，二手中介机构开始关门了，再后来，投资客中的房源成了烫手山芋，一二手经常会有倒挂现象。

但房地产毕竟是关系国民经济的产业，也是金融机构的最好搭档，住宅市场的发展越来越明朗化，以自用居住为目的的客户将是市场的主流，房价会逐步向理性化发展。同时，商业地产和工业地产是很多大型企业开发的新内容，将主导未来5年的行业发展！

第二篇：中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势

摘要：

20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。

关键词： 房地产

历程

调控

城市化

趋势

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。

随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。

二、我国房地产行业发展历程

我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。

（一）房地产制度摸索期

新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，1979-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。

1、突破理论桎梏、试点实践期

作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提月》，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，国务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。

3、配套系统完善期

1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。

（二）房地产市场化过渡期

在这一阶段，由于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。

1、起步平稳期

这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。

2、房地产作为新经济增长点概念的提出

进入21世纪，房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。

3、房地产市场过热期

2003年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。2004年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。

4、房地产业调控期

在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。2002年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信贷；2005年到2008年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。

5、高位盘整期

高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。2011年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新国五条细则出台。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。

三、房地产行业发展现状及问题

我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。

从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。

1、房价飙升、库存严重

中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。

中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。

由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。

2、信息不对称

在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称

买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传

自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3 房地产金融市场亟待完善

房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。

信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。

投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。

四、我国房地产行业的趋势及问题解决

作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。

1、房地产市场投资稳中求进

当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；

同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。

央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。

2、房地产业调控继续实施

从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1 信贷、保障体系方面宏观调控

当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2 明确房屋产权种类

我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。

2.3 住房公积金改革

我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，2002年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付, 实行专户存储，归职工个人所有, 缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。

中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。

扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。

“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额, 不得低于当地最低工资标准, 不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。

有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。

3、继续推动城市化进程

总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。

以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到2016年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。

另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转、新市民就业、城市产业变化等一系列难题，农民才能顺利向“市民化”过渡。

4、房地产业法律法规逐步完善

从1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到2011年国家住房和建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，我国从中央到地方关于房地产出台的各种大小法律法规层出不穷，可以说正是有了这些制度的保驾护航，中国房地产业才能得以顺利发展。未来我国房地产业的健康有序发展仍然离不开各种法律法规的制度性保障。

五、总结

我国房地产行业发展经过了“黄金十年”，现已渐入发展成熟期，市场整体趋于平稳。对于房地产业的发展历程进行回顾，可以更好帮助决策者分析整合历史，整顿现状，展望未来。相信我国房地产业在政府调控和市场调节下必能健康平稳地一直走下，始终为我国经济注入强大动力。

参考文献：

《2015年国务院政府工作报告》

《住房公积金管理条例》2002年3月24日中华人民共和国国务院令第350号 《中国统计年鉴2010》

中国统计出版社 2010年1版 《中国房地产调控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：绳文倩 《30年,改革发展正当时--30年，期待理性市场》 期刊：《城市开发：物业管理》年份：2011 作者：张一民

《浅谈我国房地产业发展现状与对策》期刊：《大观周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蒋铮，韩梅.我国房地产市场现状浅析[J].中国高新技术企业，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鹏.中国房地产业现状及其发展趋势分析【M].南京.江苏商论:2003:5-7

8中国报告大厅.2009-2010中国房地产业发展预测与投资分析报告.[J/OL].

第三篇：中国家政行业发展现状与未来

中国家政行业发展现状与未来

家政‘Home Economics'为学科名称，泛指家事、家务，亦指对家庭事务的管理工作。家政在

我国一般是指治家，是对家庭事务的管理；其理论基础是家政学。

家政学是一门以人类家庭生活为主要研究对象的综合性学科，是现代人类社会、经济、文化生

活不断发展和进步的产物。家政学是一门边缘学科，它融自然科学、社会学和艺术于一体，包含有

社会学、心理学、教育学、美学、医学等学科的内容，是综合应用型学科。家庭生活主要包括：物

质生活、精神生活、伦理道德生活。家政学所关注的主要问题是现代家庭观念的转变，家庭关系的

调适，家庭建设和管理技术技能的提高。

从家政学所研究的内容不难看出，新兴的家政服务业市场是极其广泛的。相对于传统的农业和

工业而言，新兴的家政服务业被称为第三产业，该产业在20世纪60年代后得到了长足发展。目前，在发达国家中从事第三产业的人员已占全部从业人员的60%～70%；以家庭及其成员为主要服务对象 的家政服务业是第三产业的重要组成部分，它所提供的服务内容从传统的保洁、理家、照顾老人、孩子，到筹办婚、丧礼事、寿宴和各种家庭庆典，商品配送、电器维修、服装裁剪、送餐上门、庆

典用品出租、房屋维修等等，涉及人们生活的方方面面，为众多的家庭和个人带来了方便。

随着全民生活水平的提高，有约70%的城市居民对家政服务有需求，作为第三产业的家政服务

业，有巨大的市场潜力，有利于扩大就业，为各级政府所支持。因此，家政服务业这一朝阳产业其

发展前景和市场是极其广阔的，作为准备进入或已然身在家政服务企业的同仁们，不能将思维仅仅

定位于‘介绍保姆'这一单一业务上，将家政服务企业理解为就是‘介绍保姆'。诸如保育员、护理

员、月嫂、管家，物业管理员、保洁员，家教、钟点工、保洁、配送、管道疏通，家居装饰、庭院

美化，家居保洁，房屋维修，承办婚、丧礼事、寿宴和各种家庭庆典，出租庆典用品，家居用品配

送、电器维修、服装裁剪等均属于家政服务业内容；由此我们有理由相信家政服务业将成为新一轮 的投资热点。

目前，国内家政服务市场企业运营的基本模式主要表现在以下三类组织形式：

一、中介型家政服务组织 中介型家政服务组织形式是新中国成立后出现最早的家政服务组织运作模式。产生于80年代初

期，它开创了新中国成立以来家政服务组织化运作的先河；在此若干年后劳动力成为商品，获得了

社会全面的认可，走入了市场化道路，政府部门方开始制定有关行业法规，使它的存在和发展在理

论上得到认可，在政策上有了逐步健全的法规。

中介型家政服务组织在运营上必须做到3大，方能获得一定的效果，即规模大、场地大、投入

大。但是，作为家政服务组织亦非规模大、场地大、投入大就能够获得大收益，在此等场景下也许

可以获得较丰富的社会效益，但是，却很难保证有大的经济收益。此组织运营模式较为适合以政府

为投资背景的公益性项目，百姓的认同度会比较高。

二、会员制家政服务组织，亦可称为综合型家政服务组织

综合型家政服务组织运作模式既不同于纯粹的中介型家政服务组织，又不同于全面管理的员工

制家政服务组织，它是中介型家政服务组织和员工制家政服务组织两种模式的综合运作方式，是介 于两者之间的一种经营管理模式。

综合型家政服务组织运作模式是一种根据不同经济收入的雇主对家政服务员的需求，利用市场 经济手段对雇主的不同服务需求而采取不同的服务、管理方法的一种运作模式。此类运作模式在投

入、产出方面与中介型极其相似，亦同样要求家政服务企业规模大、场地大、投入大，同样不能确 定可以获得高收益。

三、员工制家政服务组织

员工制家政服务组织属精品型家政服务组织运作模式，该组织结构管理规范、团队建设少而且

精良；企业组建投入少、风险小，无需大规模、大设施即可获得高收益。其实施的基本原则是：家

政服务员是作为家政服务企业的员工派遣给雇主，家政服务企业对家政服务员和雇主实施全面、全

程管理；家政服务员与雇主之间只存在服务与被服务的关系，两者之间不直接发生经济往来，且合

作期间两者面对的永远是家政服务企业。企业获得收益的是每月的管理费而非一次性的中介费或年 度性会费。

员工制家政服务组织全员实行六统一的基准服务模式：即统一招生、统一培训、统一考核、统一持证、统一安排工作、统一后期管理。家政服务员均要经过统一培训、统一考核，考核合格后统 一持证上岗，由家政服务企业统一负责为家政服务员安排工作，且由家政服务企业对家政服务员和

其雇主实施全程的后期规范管理；即由家政服务企业来保障两者的安全、服务质量，平衡两者的权

益从而充分解决了雇主和家政服务员的后顾之忧。

在家政服务行业人力资源日益匮乏的今天，如您仍以所谓的规模取胜市场的经营思想，来达到

拓展家政服务市场的目的，无疑于自取灭亡；因为在当今的家政服务市场，作为一个新成立的家政

服务企业，无论你如何努力、勤奋、开拓也很难与老牌的中介型家政服务企业相抗衡，更无法和名

牌的员工制家政服务企业竞争市场。所以，选择恰当的运作模式致关重要，它直接关系到企业的生 死存亡。

员工制家政服务组织作为精品型家政服务组织具有投入少、风险小、收益高的独特优势，是未

来家政服务行业发展的必然趋势！因此，员工制家政服务组织运营模式当然是你投身家政服务业首 选的企业运作模式

第四篇：2011中国房地产行业发展分析与对策

主持人：

欢迎大家参加下午房地产行业发展分析与对策这样一个论坛，我是这个论坛的主持人陈国强，今天下午有幸请到了几位重要的嘉宾。

首先是建设部原副部长杨慎；中房集团的董事长，现在是中房集团的理事长，同时也是幸福人寿的董事长孟晓苏；北京首创的总经理刘晓光；北京光亚集团的总经理李贵斌；北京国瑞兴业地产股份有限公司董事、总裁鲍筱斌。

下面我们首先以热烈的掌声请建设部原副部长杨慎给我们致辞。

杨慎：

开会总有致辞，致辞是主办单位给我起草的，我不按致辞讲了。

这次我们论坛主题是什么？今天这个地方开了两场会，一场是财富论坛，下午是房地产业的聚会，上午的论坛各行各业、直接人士参加了，将近400人，规模非常大。我们这个会的人数比较少，人数少质量高。为什么？到会的人都是代表企业的人才，刘晓光是首创董事长每年开发规模5000平方米，孟晓苏现在是幸福人寿保险的董事长。这个会总有一个主题，讨论什么呢？房地产行业发展的形势分析。大家都非常关注，房地产目前究竟是什么状态？下一步怎么走？大家都很关注。所以，我说今天下午来的人数少，但是质量高，大家都关注这个行业发展的命运和前途。大家知道，去年全国宏观调控，最严格的宏观调控，但是收效甚微，没有达到原来预期的目的。总体来讲，房地产业发展很快，对国家贡献很大，大家都公认，但是存在着三大危险。第一，规模失控；第二，房价过高；第三，质量失控。

今天这个论坛我们就是根据中央的决策和“十二五”规划讨论如何应对，所以今天的主题就是讨论形势应对，什么形势，怎么应对？今天上午厉以宁教授参加了，他讲当前的经济问题，物价上涨他提出了七条对策。我们今天下午的会议大家都讲有用的话，我个人意见房价问题怎么对策，要说短话、开短话、讲有用的话。我主持论坛三原则，我搞了20年协会的会长，组织过多少次论坛，就是三大原则。第一，鼓励说真话；第二，反对说假话；第三，允许说错话。特别是现在政策多变的情况下，三句话是我20年来主持论坛的一贯原则，所以今天下午咱们本着论坛的三原则大家热烈讨论，有什么说什么，大家可以有不同的争论，共同把会议开好，共同迎接新的机遇期的大好形势。

这是我致辞的主要目的。谢谢大家！

陈国强：

非常感谢杨会长给我们热情洋溢的致辞，他给我们出了题目，针对目前的形势我们来研讨对策，今天的论坛就按照杨会长提出的“三不”原则来展开。下面就请对话嘉宾。

刚才杨部长在致辞当中提出去年应该是房改以来调控最严厉的一年，但是同时我们也看到去年一年无论是房地产的开发投资，我们知道创下了“十一五”期间，无论是投资总规模还是增长规模创下了房改以来的之最，去年我们看到住宅市场的成交金额和最辉煌的09年相比有过之而无不及，我们看到了住宅市场千亿级销售规模的万科诞生了，所以2010年应该说是一个非常不寻常的一年，也有很多非常耐人寻味的情况。

第一个问题，请台上各位嘉宾用几个关健词，或者用简单的话对去年一年做一些盘点，或者说从你们的角度对210年是如何看待的？

孟晓苏：

刚才我们房地产业界的老领导、老前辈杨慎部长一口气说了三个失控，我看确实是失控，而且去年正是因为这些失控就造成了老百姓的情绪失控，媒体的语言失控，媒体人能利用中央电视台这样一个国家电视台向总理发问，说房价是总理说了算还是总经理说了算？这一问弄的全国人民都糊涂了，一想是总理说的算还是总经理说的算？第二天我就在一个大会上讲，不是这两个选项吧，是市场说了算，但是听这个会的人毕竟是少数，多数人还是没明白，一直磨叨到了一年。盼到年底总理到电视台作客了，一个傻主持人大姐就问温总理这个问题了，总理回答了，说这个问题也正确也不正确，就是批评这个主持人了。说房价应该有政府管的部分，也有应该由市场管的部分，商品房是市场管的部分，总理说，总理的职责主要是管保障住房，保证低收入家庭住房问题，讲的这么清楚了，我看网站还在出怪题目，说房价不归总理管你怎么看？你说这是真傻呀还是什么？所以，我看去年一年是情绪失控。

刘晓光：

去年一年我概括就是调控的力度比较大，还有就是大量的行政的手段开始应用；供需结构发生变化社；地产商也在转型。

李贵斌:

去年应该说是供销两旺，价格还是没有达到政府希望达到的目标，房价确实是高了一些，这些问题还是供需的问题，因为这一个时期供应量没有很有效的跟上，市场比较强劲。

张民耕：

太阳底下没有新东西，我还是学习住建部一个副部长，用几个前所未有。一个是调控的力度前所未有；另外调控的难度前所未有；第三需求前所未有；第四而实际市场达成的承销价格和承销总额土地交易量是前所未有，一个是9.5亿平方米，一个是2.7万亿土地交易量，说明市场在调控中应该说平稳的向前发展了。

鲍筱斌：

我讲两点。

第一，2010年政策很多，但是还留下很多不到位的空间，政策不到位，就是对政府的公信力从市场、从企业对政府提出了挑战。

第二，2010年需求和供给不是很好，但是应该来讲我看到的材料，总体来讲就是库存增加了，如果说对2011年房地产投资进行分析，我觉得这两点是应该注意的。

陈国强：

2011年如何看待当前的政策环境，当前的市场状况呢？我们从最近总理接受媒体采访的谈话当中我们知道，2011年政府政策两条主线，一是保障房去年580万套，今年是1000万套，保障房应该是2011年政府调控楼市的要点；二是继续抑制投资性需求。去年政策没有很好的落地，效应没有充分的显现出来，我们先从两个主题之一，保障性住房的角度说起。从住房发展思路，刚才几位嘉宾也都提到，应该说过去十年市场在推动商品房建设方面成绩非常显著，但是在保障性住房建设，政策落实方面应该说缺乏很多，需要补课。未来政府在构建符合国情的商品房体系和保障房体系方面我们想请教台上的几位嘉宾，在这方面我们有一些什么样的思考，有什么的建议？

孟晓苏：

谈到保障房，今天大家算来对了，因为最早向国务院建议，由政府建保障房是杨部长和我，应当说最早中国在没有商品房的时候是全民保障，那时候的结果是全民蜗居，我记得在80年代组织调研的结果，城镇人均住房面积3.7平方米，说明全民福利并不能满足老百姓的住房条件。98年推动房改的时候我们这些人在一线参与设计，杨部长主持的课题组专门研究保障房的问题，认为要同时建立起完善的住房保障体系，由政府出资建立廉租房，当时设立商品房、经济适用房、廉租房三个体现，后两个都属于住房保障体系。在1998年提出以后，到现在12年了，应当说有9年时间是没有被认识到的，虽然我们建了一些经济适用房，但是廉租房多少年都没有建设，这样积存的问题就慢慢积累起来，就使得中低收入家庭他们收入水平和高涨的商品房房价越来越远，积存到了9年、10年的时候问题爆发了，意见很大。现在好了，从07年国务院开会提出了政府要承担保障住房责任，到现在已经三年，这三年里从开始国务院提出，最终形成全党的共识，到这次“十二五”规划和中央经济工作会议提出来要建立符合国情的住房保障体系和商品房体系，这样两个体系总算是把12年前提出的问题认识到了。但是缺钱，怎么办？从去年开始发国债搞投资，发2000亿国债，今年还得靠发国债，怎么还再说吧，先把眼前的问题解决再说，谁让我们旷课10多年呢？去年是前所未有的保障房规模力度，今年更是前所未有的。有人说用不用拿这么多土地搞保障房呢？我认为旷课总要补，所以这时候力度大一些是可以理解的。所以我相信随着保障性住房的建设，结构性问题将得到缓解。商品房是两一个体系，现在一味的打压商品房价格，试图不用政府投资就实现保障，这种想法已经过去了，很幼稚的想法，不是这届政府的想法，是原来的某些人的想法，这已经过去了。所以，这两个体系将应该成为一个主线，我认为这是全党和主管部门认识上重要的突破，相信在新的一年会有好的成果。

刘晓光：

首先，我们要明确下一步房地产开发的双轨制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，现在搅合在一块儿打压商品房，如果把模式定下来，保障房的发展速度快和慢当然对整个中国房地产市场健康发展很有关系。我想这有几个问题。

一是保障房的地在哪里？这个政府要想办法，收到土地出让金之后，用这部分资金还有其他一部分资金来源来解决保障房地的问题，没有地建不了。

二是保障房要有政策体系，财政、税收、信贷的体系。这个体系现在也没有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投资主体是谁？我们作为大地产商也想建保障房。

陈国强：

北京很多开发商已经承担了保障房的建设。

刘晓光：

这个很难拿，这个要建立公正、透明的通道，谁都可以建。

四是保障房这个问题要有很好的市场化的融资体系要出现，比如说建保障房回报率8%可不可以，如果8%可以发一些投资债券，如果达不到8%怎么办？政府应该拿出一部分资金来保证利润。

杨慎：

经济适用房是3%。

刘晓光：

3%是有问题，我的观点是略高于银行利息是可以的。以投资者为基数，投资回报率嘛。这样的话，土地成本是低的，时开发商的利润水平是低的，各种税费和各种政策配起来成本也会低下来。这样老百姓也愿意投资这种投资品，比如说保障房的什么样的长期债券，实际上这是有意义的。

李贵斌：

关于保障房的问题，现在呼声很高，雷声很大。现在中国区域之间发展很不平衡，再一个城市之间也是如此，往往政策如果总想一刀切，恰恰事与愿违，有好东西不见得有好效果，出于这种情况，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地得是全面的、系统的，因为房地产它是一项系统工程，是不可分割的整体，而恰恰在这方面有些东西属于缺位，没能把这个事儿很好的解决好。再一个就是保障房本身和商品房应该是两个共同发展的体系，第一个体系里面就是随着经济的发展城市化进程，房子的需求量是有限的不是无限的，与其说加大土地供应量，加大开发量，这个事情在未来很快也能过去，而恰恰这个时期是不可逾越的。再一个就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出台了一个政策，说你拿地的时候如果超过房顶价再溢价出来的部分盖保障性住房，我觉得这个政策比较好。关于保障性住房一系列的配套政策出了台，才能更有效地解决这个问题。

张民耕：

我看有一篇记者的长篇报道，说保障房体系有了很大的推进。特别是这次总理在中央广播电台的讲话为标志，前所未有的把界限说清楚了，政府就管保障房这一块儿，市场就管商品房，说的非常清楚，连问责制都出来了。在中国这样的政策体系下，保障性住房再有困难，今年的1000万套是能够完成的。但是那个记者也算了一笔帐，他那个帐不是很内行的，不是房地产出身的记者，他算了一下1.4万亿就够了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000万套，连土地加上建筑的成本2000块钱，这样算出来1.4万亿。咱们都搞房地产，如果算上土地、建筑成本不够，翻一番都不够，怎么也得3000块钱，算一算就是3万亿。3万亿相当于一个什么数字呢？咱们形象的来说，就是扛这次国际上的金融危机就是4万亿，实际上政府还没出那么多，不管是中央政府出还是地方政府出，总之那么大一笔钱让政府来负担是不太现实的。所以，我特别赞成刘总的意见，就是保障性住房盖了以后产权要卖掉不是一个路子，其实盖的越多卖的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，对平抑房价还是比较有效的，否则就变成投资了。

刘晓光：

老百姓有的租廉租房了，但是他还是要退了买经济适用房，他还是要产权。

张民耕：

如果能把这一块儿做成在政府补贴下的有市场机制的衍生产品，比如说发债券，我在做基金就盯着这一块儿，我就在跟一些大学在讨论，大学问题严重到什么程度呢？北大、清华的校长都说，现在搞千人计划什么，我连吸收一个人都吸收不起，从美国回来一个大学教授，我至少保证他住房得有150平米，北大、清华周边你买买看，500万未必能拿得下来，过去引进一个教授给100万的住房津贴就够了，所以现在能不能跟大学联手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作为基金发得出去。比如说和大学国家级的研究院所，他们每年要进人，而且他们进人好处公租房的房租不会赖，还有政府税收上的出让，总比政府自己出2万亿要建这些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3万亿就是2400亿，这2400亿要比3万亿好得多，如果再通过税收的补贴，能够转化成一个商业行为，而这个商业行为又有一因的市场，那么这件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心诚意想用这个办法来解决住房问题，这个事情是做得下去，而且是能够做得成的，孟总说的10几年的愿望是能够实现的。从我们开发商来说，就是刚才刘总说的那个话，大家听了一带而过，我心里特别重视这个，一定要认清现在的房地产市场是双轨制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

刘晓光：

死一块儿、活一块儿。

张民耕：

这块儿影响是极其巨大的，如果没忘记的话董建华是因此什么下台的，就是8万套吗？什么概念呢？当时香港人口六、七百万。实际上供求是一方面，人的预期是另外一方面，所以我们作为开发商来说面临双轨制的情况下要谨慎，当然首先我是乐观的，必要的谨慎还是需要的。

鲍筱斌：

保障房应该是好事儿，从我本人十几年的房地产从业生涯，我没做过保障房，但是我谈几点看法。

第一，要解决房地产的模式问题。就是说财经杂志上有一篇仇部长写的文章，由美国模式、日本模式、欧洲模式等等，但是现在目前房地产行当里面到底是什么模式，实际上我自己感觉不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么关系？从政策层面，公共媒体的引导上界限不太清楚，我们必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式怎么形成互动，到现在也有一些探讨，但是我感觉不系统。

第二，保障性住房如果说作为政府职能的话，就要解决公共财政第二次分配的问题。去年有一些新的情况，第一个报道了中信产业基金，在江苏试点做保障性住房，前几听我看到一个文件，就是讲国开航准备投资1000亿做保障住房，我觉得做保障住房要解决土地出让一系列的问题，如果这些问题没有解决保障住房的钱哪儿来呢？以前我也是做基金的，基金不是对保障住房没兴趣，8%左右是有兴趣的，但是现在这块儿怎么样形成一套金融系统，一方面需要财政支持，另外一方面需要金融系统的支持，当然现在有很多创新的东西，但是目前这块儿有很多地方需要创新。如果保障性住房把土地问题都解决到郊区去了，没有配套设施一系列的社会问题就会出来了。比如说学校老师肯定希望住在学校旁边，但是你要保障住房，如果在二环里面没有哪个政府能背得起这样的经济负担。所以私募包括国家的融资等应该有一套系统来试试保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子迈的过快，去年是580万套，今年提出1000万套，北京是100万套，“十二五”期间就是7000多万平方米，我感觉这段时间迈的有点儿急躁，所以对保障性住房的选址和冲击都会很大，但是作为房地产商还不能轻视这个问题。保障性住房的启动对上下游端的带动很大。

所以，我最后想提示大家不能小视保障性住房对房地产的影响。谢谢！

孟晓苏：

从要不要建保障房到怎么样找钱建保障房了，保障房为什么这么年没建起来呢？就是差钱。新财富论坛得找钱呀，刚才专家都说要找基金，叫房地产信托投资基金，在国外有这个产品。在座的几位里面就是我从房地产公司董事长转化成了保险公司董事长，过去我干房地产公司董事长的时候项目多，总为没钱着急，现在干了保险公司董事长又为钱多花不出去着急，世界上不是光有缺钱的，还有不少拿着钱花不出去的。比如说新的一年股市能不能投，有人说是快牛，有人说是慢牛，我们当时的判断是熊市的延续，果不其然下跌了15%，就在下跌的过程中我们还能挣出7.6%，你说得多不容易，我们是全保险行业收益第二位。但是新的一年，股市还敢投吗？什么叫做稳健的货币政策？就是紧缩，在紧缩状态下股市不可能好。这不是我说的，我们研究过，觉得新的一年做股市很难，这笔钱是干什么用的？是老百姓养老保命的钱，给人家弄丢了不行。怎么办，怎么保值增值，我们也着急。有了新36条，要引导社会资金、民间资金投资保障性住房，那就你拿出产品来吧，其实这种产品在07年6月份我们就跟国家建议出来了，就是把国外成熟的房地产信托投资基金引到中国来，专项做保障性住房，美国允许有25%的资金进入到政府推动的保障性住房里面去，我们全国有5.1万亿，如果按照保监会的规定拿出10%就是5000亿，如果再变成基金就是不按投资房地产来算，是按照投资股市，最多可以投到35%，这就是1.5万亿，光一个保障房基金就可以撑起来了，也把房地产搞起来了，如果将来租屋转售还可以赚一把。所以今天我们要呼吁，正在进行的保障房的（房地产信托基金REITs）试点，把这个尽快试点，保障性住房的资金有稳定的来源，也早点儿把国债还上。希望把这种思路进一步的推进，我们新财富论坛又为国家出了一个好主意。

陈国强：

对近年来说，我们面临的政策环境没有变化，应该说调控的基调未变，我们观察最近的政策信息，高层表态应该说在融资方面、在土地市场整治方面，包括最近我们看到的重庆也开始房产税的开征试点，所以政策环境没有变化，应该说2011年房地产市场仍然面临很多不确定性，我想接下来请各位嘉宾从你们的角度对2011年是什么样的期待？或者说您最关心的关健词是什么？我们从鲍总开始。

鲍筱斌：

2011年房地产也没什么新东西了，我有自己的看法。

第一，我觉得2011年在今年二季度左右，房地产企业银根会比较紧，因为从去年4月份开始调控。

第二，2011年的房子不同的产品价格的走势可能会不一样，有些处在高端真正很好的价格可能还会提升，但是中低端可能价格就会振荡。

第三，政策肯定还延续，但是房地产这个行当跟股市不太一样，房地产是资产它对价格的变动是需要有周期的，所以我认为市场不会有太大变化，但是中国的房地产市场某种程度讲比股市更重要，按照货币的价值来算，房地产价值在90万亿的价值。股市大概是20万亿左右上下，所以我个人感觉房地产在2011应该还是振荡前行。谢谢！

张民耕：

你说是振荡前行，我说的是谨慎乐观。我们看到有四方面的政策还是会冲击。

第一，宏观调控力度不会撤，限购令还会继续。

第二，银根收紧，我和若干银行都碰过，实际上各个方面银行可以放开其他，对于信贷尤其是房地产信贷是要继续收紧的。

第三，保障房的批量出现，双轨制正式确立。

第四，房地产税上路了。

这些方面对于房地产行业来说，尤其对于价格来说是看跌的因素，但是这些政策真正发挥作用是要有相当长时间的，比方出1000万套房，这对于每一年两、三千万人进城，历史有巨大的欠帐，一年不能解决，但是如果“十二五”期间年年1000万套你看一下这个作用是什么样子。当然，政府如果不把资金来源问题解决，年年1000万套是无以为继的。另外，刚性需求还是很强，老百姓的投资渠道还是很少，股票还是不能做，黄金可以炒一炒，不管怎么调控房产还会成为一部分人的投资品。刚才说了地方政府卖地，中央政府印票子，印票子还会继续，不是为了应对国内，其实是为了应对国外，美国量化宽松还会继续，我们也继续往人民币里面兑水。从去年的趋势看，房价基本上没怎么降，明年可能会出现一些波动，但是我感觉不会太大的波动，只不过作为开发商来说以前只要看前边就行了，现在是要看前面也要看后面，因为这四项对于整个房地产形势会造成重大影响，有的上路了，有的箭在弦上，有的已经发挥作用了，所以我的判断是谨慎乐观的。

李贵斌：

以上两个老总对2011年房地产的走势说的很全面，其实我有几点看法。

第一，从供销来说就是需求量和供应量还仍然在加大，应该是供销两旺的一年，这是我的判断。它的根据是印的票子多，经济发展快，城市化进程快就需要这些房子。所以，应该是供销两旺的局面。

第二，国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为有些城市房价确实是过高了，只能一部分人买到房子，一部分人买不起，政策应该是叠加式的，不可能再放松，包括房产税。其实房产税对房价有没有影响？肯定有，只是大小的问题，这些政策一出来对房价的抑制肯定能起到作用。

第三，信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。

第四，现在的开发企业转型，有些企业已经转向做商业地产，原来是做住宅的，就是由原来的单一性向混合型、综合型方面转，这个趋势在加强。

陈国强：

说到转型刘总是代表性企业，请刘总说说企业转型方面的一些做法和经验。

刘晓光：

第一，双轨制明年基本上定型。

第二，刚性需求仍然非常旺。

第三，政策调控进一步驱紧。

第四，需求多样化会出现。

第五，商人的转型。

结论：今年从4月份以后可能价格还会稳步上升。

转型角度不多说了，我们从去年就开始转型了，从单一的开发普通房地产向打造新的城市中心过渡，把产业跟地产融合在一起，把城市的功能跟产业的功能，把商业功能跟低密度住宅融合在一起，适应城市未来的城市化需求，缓解交通压力、提供就业、提高税收等等。我们一方面是在大的城市建设新的城区；另一方面就是建设新的城市中心。这样的转型我相信在今年是波澜壮阔的趋势。

孟晓苏：

我想尽管已经明确了建立符合我国国情的保障性住房体系和商品房体系。尽管去年保障房和今年保障房的力度加大在未来改善贫困家庭的居住状况和缓解社会情绪，但是它的产出还需要实践。所以，我认为面临2011年我感觉尽管我们对未来形势充满乐观，但是它是充满矛盾的一年。充满了乐观和不乐观的各种因素，而在政策上将是理性和非理性交汇的一年，所以说这一年一句话说清楚不容易，因为人们正在迷茫中走出去。如果说到4月份，我再加重一点儿语气，我认为新的一年将是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我们现在正处在商品房和保障房都供不应求的时期，在这个时期是应当减少供应量还是应当增加供应量，我们在05、06年就是错误的在这个时候紧缩银根结果造成了越调控房价越上涨，面对新的一年又听说有人要打压限制投资，进一步推升房价，各方效果如此，所以这可能就是一个迷茫。那么，再一个迷茫来自社会，人们误以为只有打压商品房价格就能保证房地产价格。

去年国务院文件明确说在一定时期内采取行政手段确实过去没有，但是到了年底打顺手了，又继续要实行这种行政调控，我想起当年我看那个小品，黄宏演的农民工砸墙，最后业主说你别砸了都砸坍了，他说我砸顺手了。什么时候能住手呢？限购令应该逐渐的退出市场，实现把短期的调控正常和长期的发展政策有机的结合起来，而在年初我们看到的反而是调控限购令的加码和延长，这就反映了一种迷茫，这种迷茫会不会导致房屋供应量的减少，从而抵消国务院为了抑制过热的需求而抑制购买力呢？这两个就抵消了，白调控了，所以未来的房价还会上涨。但是，到下半年就会明白了，原来这么调控不行，还得增加商品房的供应量，增加保障房的供应量，真正做到在03年提出来了的供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这个时候人们就明白了，下半年会是一个好的年景、好的时间。

所以，为了能够争取下半年的清醒，希望业内人士还要多把这个问题提出来，提的明确一点儿，兴许就能明白的早一点儿，就能实现中央“十二五”规划提出的使中国经济保持长期持续较快的发展。

杨慎：

刚才我讲过这次会议虽然比上午范围小，但是质量高。今天下午不到两个小时的发言应该证明我说的是正确的，这些人发言都是有理论有实践，都是自己深刻教训的发言。在这里借这个机会，我想提一个问题大家思考，现在都说房地产价格上涨不能控制，需求不能控制，土地的供应是有限的，资金的供给是过量的，因此这个大的怪圈出现了，在这个怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一个问题，究竟中国房地产发展到多大规模，多少量才能满足？因为现在大家把房地产不是做成一种居住的需要、生存的需要，而是投资的需要，投资的需要不断地赚钱，在这种情况下永远是无止境的，绝对没有止境，在这种情况下我们应该用什么样的思路，通过什么样的体制，或者什么样的政策来研究这个问题怎么解决。我讲几个基本数字，这个数字不是国家统计局的有关数据，是我自己整理的。全国目前各类住房加在一块儿，住宅商业用房、营业用房、公共用房加在一块儿总量580亿平方米，现在的统计数据相当不准确，我敢说我统计的准确。这个数字包括城乡，一共是580亿平方米。从什么时候算起呢？

中国现存的土地总量，其中1949年中华人民共和国成立以前总量是52亿平方米（占9%），全国建国以前统计出来的房子只要是在建的一户一户登记调查52亿平方米，占全国总量的9%。第二，改革开放以后，前30年从1950年开始到改革开放1980年49亿平方米，占全国总量的8.4%，两个加在一块儿17.4%，其它的都是改革开放以后建设的，480亿平方米，就是改革开放以后建成的。

现在目前全国每年建房总量13亿平方米，折合一下200万套，这样的速度规模还再不准建，现在没有敢说出这样一个权威数字的，所以中国的住房就成了无底洞。在这种情况下，永远无止境。我认为中国这样的政策下去必须改变，因为目前的数量人均城市已经达到31平方米，农村达到30平方米，全世界发展中国家是第一位的。在这种情况下，一个国家的资金有限、土地有限、城市容量有限、基础设施有限，我们无止境的开发，中国的住房制度改革要做1000万套的保障性住房，资金从哪儿来，还是卖土地，卖多少？全国卖地7万亿收入，平均每年1400亿，房地产、税收、土地总和加在一块儿6万亿。“十一五”期间3万亿，每年6000亿。现在我们靠卖地这种办法去填这个大窟窿，永远是需求不足，需求不平衡，因此促进价格上涨。

在这种情况下，建议在不准确的数据下总量的估算，必须要改变政策。现在正在换届，下一届政府谁当皇帝谁好，体会一下吧，怎么来应对这样一个局面。住宅人均30平方米，每个人的占有量是不一样的，都要求要提高，在这种情况下总量上用什么办法解决，过去就是总量不清楚，底数不清，这种情况下做的决策，不断地修订决策、不断地完善决策、不断地错误，最后就是错误不断地增长，我们的错误到了不能自拔的地步。所以，作为研究问题来讲，这样的政策需要我们很好的思考。我把这些基本的数据告诉大家，提出了这样一个问题供大家思考，大的体制政策背景需要大家考虑。

陈国强：

杨部长提供的数据希望在这个会议室里面分享，请媒体记者不要报道相关的数据。我们再一次用掌声杨部长给我们提出了他的一些思考，给我们提出了非常基本的命题，或者说是根本的命题，就是如何来看待这些年房地产发展过程当中的政策体系，房地产发展模式的问题，房地产发展的目的问题等等。这些问题实际上是值得业内所有人思考的问题。

今天由于时间关系，另外一场马上就要开始了，非常感谢台上各位嘉宾，也谢谢大家！

主持人：

各位来宾，咱们下午的会议后半段按照大会的安排主题是“保障和改善民生”。

今天下午会议非常荣幸请到了很知名的专家，坐在我旁边这位是蔡昉研究员，是咱们中国社会科学院人口与劳动经济研究所的所长，蔡所长是夺得十七次代表大会代表，也是本届常委会的委员，在这方面有很深的研究，咱们中央政治局搞集体学习就有关的专题蔡所长都去讲过。旁边是社科院社会学所的景所长，是上一届全国政协委员，是这个领域资深的研究专家。还有就是环保部环境规划研究院的副院长；财政部财经研究所的所长贾康研究员，贾康研究员是全国政协委员，也曾多次出席中央领导问彻中央经济工作的座谈会，也在中央集体学习有关问题上进行过专门的讲解。所以，今天能够有幸请到他们四位和大家一起进行交流，应该说是一个非常荣幸的事情。今天下午时间很宝贵，时间是一个小时，刚才我们几位商量了一下，开始的时候请咱们四位专家就保障和改善民生这样一个主题把他们最主要的想法给大家简要的谈一下。之后咱们大家有什么问题，利用这个机会互相交流一下。

蔡昉：

实际上我们现在讲民生的时候，解决民生基本的着眼点实际上是两头，一头是在初次分配的领域，除了初次分配的领域最重要的就是老百姓关心的话题，就是涨工资，到底能涨多久，能够持续多久，涨多高，能不能赶上劳动生产力的提高速度，能不能赶上企业拿到的份额的增长速度，能不能赶上政府拿到的份额的增长速度，这是初次分配领域。初次分配领域里面我想有很多抓手，其中一条我个人比较关心的就是要用劳动力市场制度或者说具体的一种做法工资的集体协商制度来解决如何在企业和职工之间进行合理的分配，也就是说劳动力市场看上去是市场供求关系决定，但是我们要知道劳动力市场跟一般商品市场部一样，劳动力市场实际上参与的人和劳动力的载体都是人，因此就决定了人在这其中的作用尤其的重要，因此在这种情况下不仅仅是用劳动力供求关系来调节，而应该各个方面的协商也要参与其中。

我们从国际经验来看，大部分比较发达的国家，他们基本上都有工资的集体协商制度，反而在那些工资很低，工资不上涨那些地方没有这种制度，那么我们也有很多人担心，特别是经济学家容易担心，因为经济学家关心效率，比较注重效率，担心是不是有了劳动力市场制度会增加交易费用，会增加谈判成本，如果谈不拢还会出现社会的不安定，但是我觉得这些疑问其实都是现实存在的，但是我反问一个问题，关键是说从国际经验看，你有没有这种劳动力市场制度劳资纠纷总是存在，工人的诉求总是存在的，因此没有这个制度工人的诉求就用各种方式表达，企业内部表达，企业内部不能表达就到街上去表达，到街上就会串联起来，社会动荡就会更严重。如果政府参与其中，有领导的工会参与其中，与企业和工人对话的三方制度的话，就有好的平台规范工资集体协商，来综合和妥协各个方面的诉求，所以我觉得在“十二五”改善民生建立劳动力市场制度特别是工资集体协商制度是初次分配中最重要的制度建设之一。

那么，接下来我们还知道再分配领域也是改善民生的重要领域，其中中央在“十二五”规划建议中提出建立健全基本公共服务体系，体系这两个字加在基本公共服务后面是第一次，就是在“十二五”时期我们给自己设了硬的时间表，在社会保障方面比如说新农保的全面覆盖，现在基本上已经定了要在三年之内全面的覆盖。基础养老金的全面统筹在“十二五”时期要完成，过去是城市的基本养老保险制度是职工养老保险制度，现在要把没有就业和灵活就业的人员也充分的覆盖，因此建立城市居民养老保障制度，那么除此之外我们还要完善基本养老关系的跨省接续，以便把更多的农民工纳入其中。这是再分配领域。

我再简单说两句话，在初次分配领域之外我觉得应该还有一个抓手，能够把改善民生，就是说利用已经有的财富存量把它进行新的组合，新的调整改善，它的分配关系之外还应该有一个东西是既改善民生做重新的调整，同时又做大馅饼，我觉得这就是中央提出来的所谓的经济发展方式中的三个转变。一是经济发展方式从依靠投入转向依靠技术进步生产力提高；二是把过去过度的依靠外需出口和投资转向更加依靠消费需求；三是把过分以来二产转向服务业，以及更高的经济增长方式。

我们知道，曾经的经济发展更多的是给外国人做世界制造中心的工作，我们的经济拉动需求来自于国外的消费者，那么到了我们这个发展阶段以后只有扩大自己的消费需求才能保持经济增长的可持续性，因为我们也知道金融危机以后很多经验都表明这么大的金融危机要完全恢复到原来的经济发展水平趋势上需要7年的时间，在这7年里面整个世界的经济增长速度可能会低10%左右，因此没有原来那么大的外需了。第二，我们也知道现在外国人在讲再平衡，什么意思呢？中国人多消费点儿，少储蓄点儿，美国人少消费点儿，多储蓄点儿，就意味着美国也要调整，调整后需求也不会像原来那么大。因为美国的缓慢复苏，我们叫无就业复苏，在这种情况下美国的老百姓就业不充分，收入增长不会，消费业不能提高，因此我们必须转向自己的国内消费需求，才有可能保持过去这样的10%左右的经济增长速度。

那么，与此同时我们知道消费的扩大其实更主要的是收入分配的结果；二是城镇化的结果，因此扩大消费需求就成了逻辑链条中一个关键点，就是说它既是促进经济增长保持可持续发展势头关键的引擎，与此同时它又是收入增长以后改善收入分配，反过来又会刺激消费，因此它处在良性的经济循环，也就是我们想要达到的经济发展方式。

景天魁：

“十二五”期间从民生这块儿来说应该特别重视，就是在原来资金保障上改善民生的同时要加强服务保障的建设，我把它叫做社会服务体系的建设。这一点恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特点，当然目前的社会保障和民生问题总的来说资金保障应该大幅度的继续提高，但是下一个提高应该和“十一五”期间的提高不同，“十一五”期间基本上是提供资金，少提供或者没有怎么提供服务，“十二五”期间我觉得应该是资金和服务协调、硬性的提高，大量的工作应该开拓社会服务。开拓社会服务的主要方向就是民生的若干紧迫的需求，比如说养老服务、医疗服务、就业服务、就学服务等等各方面与老百姓生活相关的建设服务的领导，这将是很大的财富增长的源泉，或者说领域。

比方说养老服务，现在城市也好、农村也好经常会出现这样一些情况，特别是现在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些区域会达到80%左右都是空巢老人家庭，养老需求缺在什么地方呢？我们发现很多老人迫切需要的是服务，有的老人甚至因为没有服务在家里去世很多天了也没人知道，现在包括农村都会先这种情况了，这些人不见得没有养老金，也不见得没有基本的生活来源，是没有人管。所以，社会这方面的照顾包括短期的、临时的照护，或者长期的照护制度应该迫切的建立起来。医疗的问题也是这样，现在除了医疗资源分配极其不合理以外，缺少医疗服务体系，这是很重要的方面。

大家看到北京就医的外地人，特别是外地的农民到北京来以后，找医院要跑18个医院以后才能真正找到看自己病的医院的医生，因为缺乏这类相应的服务造成多大的资源上的浪费，时间上的浪费，贻误医疗的机会等等。所以，我觉得“十二五”期间的规划，目前的提法是基本公共服务，我觉得这个概念需要扩展，基本公共服务的概念主要还是政府提供的面向所有人的一般性的服务，不包括由社会自主提供的面向个人的更个性化的更贴心的服务，基本公共服务一般是指基本的平台，当然很需要，但是有这样一个概念还是不够的，所以我觉得还是应该像国外那样就是讲社会服务，这里面既包括政府提供的，以财政支持为主的基本公共服务，同时也包括以社会组织提供的，社会自主组织的面向所有社会成员的个性化的服务。后一个领域要求全体社会学家大量发扬社会组织的建设，这是我们欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期间公益性的社会服务组织应该大量的发展，让它自主面向社会方方面面的需要。

我看到北京市还有其他省市都在向这方面发展，包括政府也大量的购买服务，也鼓励公益性社会服务组织的建立，支持他们的活动，同时我希望企业也要积极参与到这里面来，现在全国各地也有大量的企业参与到社会服务里面来的成功案例，同时也要大力支持社会企业的发展，所谓社会企业最主要是面向社会服务的，但是基本上是以公益性为主的，这样企业的组织形式在发达国家占企业数量里面很大的比例，但是在我们国家欠缺的多，我希望在“十二五”期间能够在这个领域有所开拓。同时，就像蔡所长讲的，社会服务领域可能是未来中国新的财富源泉，有远见的企业要提早的开发服务。有的研究已经做过测算，我记得南开大学做过测算，比如说估计养老服务会创造多少的财富，医疗服务会创造多少的财富，这恐怕很难讲，比方说有一位教授测算光社会服务将来每年会创造8000亿的新财富，这个东西都是很难讲的，我相信随着中国人收入水平的提高，大量的财富来源应该从提高人民的生活品质过程中获得。

王金南：

在这里我想跟大家共享一个观点，因为今天的题目是怎么来保障和改善“十二五”的民生，我个人来看保护环境应该是实实在在的改善民生的基础工程。怎么说呢？

第一，保护环境本身它跟一般的民生是密切相关的。在座的可以想像，假如说我们现在把环境污染的一塌糊涂，水不能喝，空气不能呼吸，土壤污染以后种出的庄稼不能吃，其他的财富都归零。环境污染的问题在30年前没有感觉到那么紧迫，当时享受的是碧水蓝天、绿地净土不是梦想，但是现在来看对中国来说是比较遥远的梦想，至少三、四十年以后才能得到目标以上。西部很多地方生态环境质量很差，河水的问题、住房的问题等等的问题都很差。像这些地方生态环境就直接影响到生存的问题，像西部地区有一些像生态难民一样，在全世界也不少。富裕地区也是这样，东部很多地方已经污染的不能再污染了，现在绿色GDP的核算，总体来看整个环境污染的损失总量每年都在上升，特别是东部地区，虽然说经济发展，所谓的经济财富增长量很大，但是在环境方面绿色财富越来越少。举个例子，现在GDP总量全世界来看我们从近三年看从第四名到第二名，但是从做全世界环境绩效评估，把全世界160个国家和地区环境绩效进行排队以后，中国从原来的94名下降到现在的120多名，经济总量往上升，但是整个环境的绩效是往下走的，这种趋势表现的很明显。所以，保护环境、改善环境应该是很实实在在的基础工程。

第二，我们在“十二五”期间怎么做这个事情？我是来自于环境保护工作部门，直接协助政府制定环境保护政策，在这个层面上我们看到了依据这样基本的理论，把“十二五”环境保护怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我们要具备相应的目标和保护环境改善的指标，这里面有一些分歧，比如说“十一五”大家看到了，环境保护做的最多的，在社会层面上影响最大的就是污染减排，二氧化碳、二氧化硫指标的减排，这两项跟当地政府的官员的政绩是挂钩的，这是从另外一个层面看出来这两项指标跟地方乌纱帽挂钩必然会出现结果，某种程度说也是好事儿。从指标方面我觉得应该更多的向民生方面改变，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空气质量怎么样，我出去郊游看到水的情况怎么样，这些他是能感受到的。现在吃的东西安不安全、放不放心是能感受到的，我们应该把环境保护的指标应该往这些方向去靠。或者说报二级空气以上的人口怎么减少，清洁饮用水的供给有多少，城市百分比多少，农村百分比多少，应该明确的提出来，这样的话环境保护跟民生更挂钩一些。

第三，“十二五”环境保护从改善民生的角度来说需要做什么事情？环境保护面临的任务很多很多，我想从改善民生角度来看，主要是抓三个方面。

一是全面推进水污染防治，让老百姓能够尽早的喝上干净的水，我只能说尽早，这个任务很重，现在涉及到农村的饮用水安全问题，城市的饮用水安全问题。农村的饮用水安全问题跟城市里完全不是一回事儿，08年跟全国政协副主席、人大委员长专门调研全国农村饮用水安全问题，这个结果让我大吃一惊。大家知道，那时候全国还有2.5亿左右的农村人口喝不上干净的水，有的是喝不上，有的根本就没水喝。像贵州1吨水的水价成本很高，另外水质很差，西部地区的水一闻都是有味道的。

二是防治大气污染，让老百姓呼吸到新鲜的空气。

三是抓土壤污染防治问题，让老百吃上无污染的蔬菜。

第四，怎么来改进环保、民生的问题，我想最主要的是结合“十二五”，把环境保护纳入到基本的公共服务范畴。说到基本公共服务都不包括这个，或者说民生工程也很少触及环保这个领域，我建议把这个领域实实在在放在基本政策框架里面去。我们现在比较高兴的看到，在“十二五”国民经济发展规划中已经把环境保护作为最后一项基本公共服务的内容放进去了，放进去究竟能起多大作用，公共财政会有多大支持还是一个未知数。希望能够真正实实在在的包括环保民生工程上一个新台阶。谢谢！

贾康：

我作为一个研究者也感觉方方面面都比较关注民生这个问题，大家关注这个问题就有特别不满意的地方。针对的问题我想有几点：

第一，在整个分配格局里面，中央说的两个比重下降这个格局要改变。

第二，收入差距过大，宏观指标上两个比重，一般老百姓不一定能够说得很清楚，说收入差距过大很多人都感觉是这样，越来越的人认为自己是弱势群体，跟发展更好的社会成员比自己的水平在落后，差距扩大，有人甚至强调出现了两极分化。宏观指标也有这方面的佐证，就是经济系数官方承认0.47，这是发出预警以后的区间。

第三，环境问题、食品安全问题，生活质量问题这些年在中国越来越突出。

第四，大家特别看中分配格局里面还有一个隐含的空白，政府看起来财政收了不少钱，但是政府透明度低、行政成本高、职能转变不到位。

第五，存在所谓中等收入阶段上民众预期的福利和收入的提升是快于实际的福利增长的，这是发展中间有共性的印象，到了这个阶段，民众不是先表态感谢党感谢政府，而是更多的强调政府什么什么事情没做到位，很多情况表现为端起饭碗吃肉，放下筷子骂娘，就是他预期的本来更好，你总是不能满足我的预期。

在“十二五”这样一个很重要的战略机遇期关键阶段，我们实现全面小康抓什么？从大的思路还要强调中央科学发展观所占的人民主义立场，可持续发展实际上还是要惠民、富民，在具体的取向上，前所未有的特别强调，在阶段性的转换的另一阶段强调扩大内需而是把整个中国发展的基点强调在发展民生问题上。这是带有统领全局的方针了，扩大内需就要鼓励和引导消费，鼓励和引导消费是扩大内需的要领，同时要民众得实惠，贡献改革开放成果的要领。

再往下至少要提出五方面具体的政策要点：

第一，在社会保障体系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，这样就是解除社会成员后顾之忧，可以有益于减少预防性储蓄，这样得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于积极消费，这样是得实惠的第一个事情，这是安全网建设。

第二，怎么样调整收入分配结构，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感觉现在可操作的手段上大家注意到提高最低工资标准，这个已经研究论证过，可做的空间其实并不大。最低工资标准定的很低不起作用，企业要用工自然就把工资提上去了，提的过高适得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不离十。北京宣布提高最低工资标准以后收益面是10万人，北京现在劳动人口至少几百万，也就是说这10万就是整个劳动人口的1%多一点儿，在这种情况下政府提高最低工资标准扩大覆盖面就可能越过零界点，反而造成最需要得到就业机会，增加劳动机会的低收入阶层丧失了机会，所以经济方面的规律我们还要进一步研究。

第三，组织工会和自发的集体谈判。这个原则我也是同意的，我个人观察在“十二五”操作空间可能相对有限，因为中国现在矛盾凸显，很多关系绷的很紧，现在这么强调三农，但是管理部门死守一个底线就是对成立农会不松口，对城镇企业这方面敢不敢放手让工会发挥作用，这个政治敏感性也比较高。我个人感觉敏感度会上升到政治层面，在这方面“十二五”期望的操作空间可能是有限的。还有一件事可做，政府更多的容忍农副产品价格上升，这样中国人民中一半的人最多实惠，恰恰现在是物价高度敏感的问题，一系列的措施包括行政手段死压的措施都出来了，这方面的空间也不大。初次分配没有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各种各样的保障、救济、福利。另外，就是要有调节手段，抽肥补瘦，现在直接税一定要发挥更多的作用，直接税已经有框架就是所得税，企业所得税以后会往下调，就是个人所得税。还有就是财产税，最近的消息是说成都在试点，上还有可能跟进，财产税首先在房产税方面先搭框架，这些只能是渐进的往前推。在再分配和优化方面还要贯彻中央的一个方针，就是创造条件，壮大中等收入阶层，这里面又涉及到比较敏感的财产收入问题，中等收入阶层除了靠劳动，靠其他技能之外其实很多的实际支撑是靠财产收入，但是财产收入如果处理不好就出现房地产市场这样严重的矛盾纠结，这些事情就不展开说了。总体来说，收入分配格局的调整是非常复杂的综合性的问题，但是我们一定努力在“十二五”有所优化和推进。

第四，一定要强化深化改革，反过度垄断是不可能绕过去的坎，现在看起来是难啃的硬骨头。在行业看来说我不是垄断，其实大家一直在强调推进反过度垄断的改革，但是很难推动，即得利益的阻碍，这是很现实的问题，所以就要寻求切入点。提高财政的公共透明度，提高绩效。比如说在公共预算之外，在08年确立了国有资本经营预算，这几年提高透明度，要求大型、特大型国有企业对国库做出贡献。还有其他更大复杂的配套改革问题，降低行政成本建立服务型政府等等方面，以及发展各种要素市场配合方面，应该是一个良性互动的。

第五，还应该强调我们要把短期利益和中长期的转轨，长期利益相结合。要把物质文明、社会文明、生态分明相结合，追求民富。这里面强调一下，中国其实要借鉴拉美的陈彤教训，拉美进入中等收入阶层以后，曾经有一段心气很高，在上世纪60、70年代以后，这几十年一蹶不振，是陷入民粹主义的福利赶超，民众特别看中眼前实实在在的利益，谁都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美国的选举制度，千方百计回应选民的要求，争取自己能选上，尽量按照自己的承诺把福利提升起来，这两边的互动超过了经济活力的支撑度，活力跟不上，福利赶超到一定阶段，整个经济的活力没有了，这个时候社会矛盾更加尖锐，就出现拉美很多国度里面军人通过政变的方式一下子翻盘，这方面经济效果起到很多作用，但是很多社会矛盾又激化起来，这就带来很多的负面效应。

中国在这方面是不是也值得警惕这样的教训？所以，一定要强调惠民生、追求民富应该是理性的把短期利益和中长期的经济社会转轨以及可持续发展的长远利益相结合的问题。调高胃口不可持续我们也会落入中国式的滞胀，一方面物价推的很高，另一方面经济活力没有了。从物质文明角度看，除了收入这些指标外，还应该有更综合性的指标，生活质量、环境质量、政治文明推进的指标也应该追求，我总感觉在中国走向现代化的过程中，惠民生需要和强民权相呼应，但是必须理性的把握，不能走极端，要可控有序追求综合的现代化。这样一种综合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活质量怎么结合，这种物质文明和政治文明怎么结合，这个结构互动的问题也是非常复杂的，我们有很多的挑战，但是我们要应对挑战争取把它处理好。

第六，还应该特别强调鼓励自下而上的创业，包括草根自救式的创业，中国现在收入差距很大，在城市区域我们可以看到很多像非洲的农村区域流入城镇的这些人，不断地出现被城管驱赶，他们自命式的小摊小贩都不能得到社会的宽容待遇，我们草根金融、创业金融是远远跟不上社会需要的，实体经济层面往往关注不足，更多是金融方面看起来很有势头但是很容易泡沫化的经济活动。实体经济层面的支撑性的，从草根开始的创业创新我觉得更多的需要给予关注，它也是直接关系到市场经济环境下怎么样有效地上下互动促进民富。

这些事情可能概括的很不全面，但是我觉得直说我说的这五方面都应该正面讨论的问题，总体一条我认同就是中央总结起来的加快发展方式转变为主线，一方面要调结构节能降耗；另外一方面必须结合深化改革，破除过度垄断，促进政府转型等等，这些才能够实现民富国强，而不是偏激的把民富和国强对立起来，在整个良性互动中间保证短期利益和长期利益相结合的现代化赶超。

主持人：

刚才听了几位专家从不同的角度讲了保障和改善民生的问题。我刚才介绍了，这都是国内著名的专家，咱们也不用做过多的评价，今天这个时间很宝贵，时间很有限，咱们在座的各位嘉宾你们有什么问题借这个机会可以提一下。

我先提一个好奇的事儿，咱们贾所长和蔡所长都参加过中央集体学习的活动，他们在集体学习的过程当中，你们讲完有没有提问题的环节？

贾康：

有。

提问：

我想问一下贾所长，提高财产税重庆和上海房产税的事情，现在争议也非常大，我不知道您对房产税的试点还有推出的看法？

贾康：

我的基本态度我认为这是我们不可回避的制度建设，这个制度建设的事情现在看来这么明显的争议，就要按照小平理论里面的一个亮点，淡化争议而要在改革的方向上大胆的试，我认为现在重庆、上海这样的动向是非常值得肯定的，是要通过有些地区的施甸县建一个初步框架，然后让全社会方方面面一起推动对它的动态优化。不同意见的争论实际上就是因为牵动利益、牵动感情，网一说这个事儿就是开骂的态势，我是不赞成。

今年是辛亥革命100周年，现在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有联系有区别的概念，到了财产权、消费者主权，并是少数服从多数的问题。假设说你要做一个全民公决，中国的个人所得税何去何从？在现在的情况下公决的结果就是应该取消，但是稍微有一些基本的制度安排知识，财税知识和国家治理这方面考量的人，都得承认不能按照少数服从多数去解决问题，更多的应该用听证会这种方式，让各种利益集团理性、严肃、透明的表达出来。上次调个人所得税起征点就是电视直播的听证会，这个形式很好，为什么在房产税这方面大家都缩头缩尾，任凭大家在网上骂，我觉得这种形式不好。这种制度长信我认为无可回避，任志强先生有人跟他谈的很好，但是税上就谈不通，他就认为是税就不是好东西，他马上写博客说重庆改革昙花一现，我说你说这个太绝对了，你要充分考虑对整个中国完成转轨的制度建设意义。

提问：

从技术上现在征收房地产税是不是成熟的？

贾康：

技术上现在我觉得官方应该适当透露一下，前面已经有很多年在十个城市，东部、中部、西部都有，开始六个后来是十个，所谓的物业税空转的试点，要解决就是信息基础的测算，模拟测算以后实施改革以后，怎么样使改革和操作的技术性问题，我了解的情况是实际上技术上没有硬障碍，在最低评估方面模拟的时候都是软件化，干部的培训要赶紧做，绝对不是说这个多么复杂，中国人做不了，外国人才能做，这个理由是完全不成立的。

提问：

贾所长您好，改善民生的话，有一个方法是提高才商，我想问一下您对中小学生学习才商有什么看法？对我们研究这个课题和探索有什么好的建议呢？

贾康：

您说的才商是不是从智商、情商来发展，怎么让我们的后一代如何知道理财？

提问：

是。

贾康：

从孩子的教育里面应该引入理性的才商的信息，不要觉得金钱就是铜臭味，但是又不能让他们是拜金主义，怎么把握好确实有很多东西要探索，需要大家共同努力。美国在前不久在一个社区集会上，有一个美国女孩子很小，卖矿泉水，有城管说你这个没有卫生许可不准卖，后来这个女孩儿含着眼泪不卖了。最后美国公众都指责城管，最后这个城管上门道歉，说我们压制了这个孩子的创业冲动，而这个冲动对美国的孩子来讲是最可贵的。而中国就是振振有辞，我就不让你在这儿做。从另外一方面，孩子、成人、社会管理部门更应该注意才商怎么掌握，这是官家的，因为毕竟孩子的可塑性强。你要给他跟宽容的引导，可能会影响他一生的健康成长。

提问：

各位专家、各位在座的朋友大家下午好！很高兴认识各位专家，想请教一下贾所长，刚才您谈到重庆和上海现在要实施房产税，这个房产税的实施现在是不是意味着今后解决贫富差距的一个政策？

贾康：

它会在这方面发挥正面效应的作用，但是你不能全指望它，它的效应在哪儿？社会上先富起来住好房子的人他们有承受能力，他们应该给国库多做一些贡献，而国家增加这部分收入会去更好的改善低收入家庭的境遇，这是优化再分配。

提问：

在上海、重庆试点成功以后什么时候在全国各地实施？

贾康：

如果试点成功后应该很快的扩大覆盖面。

提问：

这是解决贫富差距的利好吗？

贾康：

这是一部分，我们认为在中国市场经济框架里面不能少这部分。

提问：

我前一段时间知道有这样一个观点，叫能玩儿虚的不要玩儿实，第二个是钱要玩儿得转，不要埋头干。过去有一段时间我们国家政策支持玩儿虚的东西，而刚才你一个观点让我感觉到很高兴就是支持中小型实业创业者，我关心的是你参加中央的相关会议的时候有没有成型的方案和建议？

蔡昉：

我们归根到底是说，实体经济能够获得同等的竞争环境，就是说实际上我个人认为制度设计本身已经基本上具备了他所需要的要素，这是第一，它的进入是自由的，我们没有任何政策说小型的企业创业是不能够进入这些领域，当然有一些关系国计民生也不是我们想要进的。再一个，实际上税收对创业带动就业的相关的小企业的创建是有各方面的优惠的，在金融危机时期我们出台，随后会大幅度的正常化，还包括那些社会保障等等，它们本身也能够得到一些特殊的优惠。

除此之外，虽然我们看到了城管现象、警察现象会打击小型的创业活动，实际上在某种程度上中国的创业环境其实好于其他国家，城管跑到街上抓人，大家吓的像小偷一样跑掉了，在任何国家我都看到过，在欧洲、美国、纽约非常普遍，比如说中国的很多画家跑到纽约街头画肖像，只要警察一露面，他马上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中国是一样的。相比来说，实际上我们也知道很多场地或者说在一定程度上城(论坛 新闻)管的视而不见等等的现象，我们的环境还是比较好的。因为比较正式的企业的创建其实我们是同等待遇，现在把外国人的优惠也取消了，从比较微小的创业活动来说还有很多的优惠待遇，包括小额信贷等等。那么，制度上其实没有什么缺陷，但是制度的执行中的确有缺陷，那么实际上这个是我们工作所要进一步加强的部分。

主持人：

刚才工作人员提示我，因为咱们这个活动完了之后下面还有活动，所以咱们的时间就不好再演唱了。今天时间并不长，但是我觉得质量还是比较高的，首先咱们几位专家从不同的角度讲保障和改善民生的问题，我觉得确实讲的水平很高。其次，我们互动的时间并不长，但是互动的气氛效果还是挺不错的。所以，大家对专家的讲解表示感谢，对互动的成功表示祝贺。

这次中央在指定“十二五”规划的时候强调要更加注重保障和改善民生，我觉得这个说到了我们老百姓的心里，看了“十二五”规划的建议，我过去没看到过在指导思想里面加上这样的话语，顺应各族人民过上更好生活新期待，在经济社会发展的目标里面明确提出要使城乡居民的收入普遍较快增长。实事求是，看了这个东西心里头高兴，那么我最大的期盼就是希望写在文件上的这些话到2015年年末的时候我们能够看到一个很好的成果，这样的话我觉得就需要把中央制定的这样的目标有好的办法，解决好桥的问题、船的问题，确实能够实现这个目标，拜托我们这些高层的专家给中央多出好主意。刚才这位年轻的女士他们正在研究小孩子的才商，我也是第一次听到，你这个工作很有创意，很有建设性，我希望你们这个课题能够搞成功。

总之，我希望通过政府的努力、企业的努力、大家的努力、专家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”这样一个目标能够实现，到“十二五”结束的时候我们确实真正的看到了城乡居民收入普遍较快增长，我们的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果这样烧高香，今天这个论坛到此结束。谢谢大家！

第五篇：浅议房地产行业的发展现状及未来趋势

龙源期刊网 http://.cn

浅议房地产行业的发展现状及未来趋势 作者：郭 旻 陈虹坤

来源：《沿海企业与科技》2006年第03期

【摘 要】文章主要对当前我国房地产行业的发展与现状、市场形势及未来发展趋势进行了初步探讨与评述，并提出了看法和观点，具有一定的实际意义。

【关键词】房地产；发展现状；销售；市场

【中图分类号】 F293.30

【文献标识码】 A