中国房地产发展历史

第一篇：中国房地产发展历史

发展历史

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当

中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:

国内房价下跌的路线图：

2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；---》2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价---》2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌---》2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价---》2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---》2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:、租房：

1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。

2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。

二、买房：

1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。

2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。

三、租房居住与买房自住如何选择：

按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。

首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。

其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。

办理流程

申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：

* 有效身份证件；

* 婚姻状况证明；

* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。

审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：

* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；

* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。

贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。

“个人住房循环授信”申办条件

具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明（境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份证明），具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。申请人无不良资信记录和行为记录，且在我行有1年以上的正常还款记录。

已经签订住房买卖合同或预售合同，有能力支付规定的首付款或已办好所购住房房地产权证。

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点

文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

国家统计局公布8月份宏观经济数据，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%,涨幅比上月扩大了0.2个百分点,其中城市上涨3.4%,农村上涨3.7%。新华基金认为，8月份经济数据好于预期，但经济形势能否持续向好仍有待观察，同时，房地产和通胀数据仍需特别关注。

第二篇：中国房地产市场的发展历史

1.1 中国房地产市场的发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。<1>

第三篇：中国房地产发展大事记

地产发展史：中国房地产发展大事记

（1978年—2008年）

中国改革开放30年来，中国的房地产业也取得了飞速的发展，中国房地产业20年的发展史也是中国经济发展的现实写照。

★1978年12月18日至22日，党的十一届三中全会在北京举行。自此，中国从“以阶级斗争为纲”到以经济建设为中心、从僵化半僵化到全面改革、从封闭半封闭到对外开放的历史性转变。中国开始迈出了改革开放的步伐。

★1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权。

★1980年4月，邓小平指出：住房要进行商品化，住房分配制度应该考虑调整，房子可以作为商品出售。

★1982年，国务院在常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住宅补贴出售试点。两年来的实践证明，这项改革是成功的，取得了较好的效果，积累了一定经验。

★1987年12月1日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”

★1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

★1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

★1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

★1992年，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。

★1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。自此，国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。

★1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

★1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

★1996年10月24日，国家税务总局发出《关于加强固定资产投资方向调节税征收管理工作的通知》。

★1997年5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。

★1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，这是我国住房体制改革的纲领性文件。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。至此，福利分房制度被取消。

★1999年4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。

★2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。

★2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。

★2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。

★2002年 7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。

★2003年1月1日开始，经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的供地新机制时代，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝。

★2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为房地产业界有名的“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路狂涨。

★2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）。至此，国家开启了控制房价的大幕。

★2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。

★2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。

★2008年2月18日，北京市两限房购买、管理等相关政策试行办法出台。

★2008年3月，国务院成立住房与城乡建设部。

★2008年8月8日，第29界北京奥运会开幕，而北京的房地产市场也开始进入“寒冬”，楼市成交低迷，观望气氛浓烈，房价开始下降。

2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

第四篇：中国纺织业发展历史

中国纺织业发展历史

在过去的半个世纪里，纺织业在中国既是传统产业，也是优势产业，为国民经济作出了巨大的贡献。之所以纺织业能成为中国经济的大块头之一，和纺织业在中国悠久的历史是分不开的。

中国是世界上最早生产 纺织品的国家之一。早在原始社会，人们已经采集野生的葛、麻、蚕丝等，并且利用猎获的鸟兽毛羽,搓、绩、编、织成为粗陋的衣服,以取代蔽体的草叶和兽皮。原始社会后期，随着农、牧业的发展，逐步学会了种麻索缕、养羊取毛和育蚕抽丝等人工生产纺织原料的方法，并且利用了较多的工具。有的工具已是由若干零件组成，有的则是一个零件有几种用途，使劳动生产率有了较大的提高。那时的纺织品已出现花纹，并施以色彩。但是，所有的工具都由人手直接赋予动作，因此称作原始手工纺织。

浙江余姚河姆渡遗址(距今约7000年)发现有苘麻的双股线，在出土的牙雕盅上刻划着4条蚕纹，同时出土了纺车和纺机零件。江苏吴县草鞋山遗址（距今约6000年）出土了编织的双股经线的罗（两经绞、圈绕起菱纹）地葛布，经线密度为10根／厘米，纬线密度地部为13～14根／厘米，纹部为26～28根／厘米，是最早的葛纤维纺织品。河南郑州青台遗址（距今约5500年）发现了粘附在红陶片上的苎麻和大麻布纹、粘在头盖骨上的丝帛残片，以及10余枚红陶纺轮，这是最早的丝织品实物。浙江吴兴钱山漾遗址（距今5000年左右）出土了精制的丝织品残片，丝帛的经纬密度各为48根／厘米，丝的拈向为Z拈；丝带宽5毫米，用16根粗细丝线交编而成；丝绳的投影宽度约为3毫米，用3根丝束合股加拈而成，拈向为S拈，拈度为35个／10厘米。这表明当时的缫丝、合股、加拈等丝织技术已有一定的水平。同时出土的多块苎麻布残片，经密24～31根／厘米，纬密16～20根／厘米，比草鞋山葛布的麻纺织技术更进一步。新疆罗布泊遗址出土的古尸身上裹着粗毛织品，新疆哈密五堡遗址(距今3200年)出土了精美的毛织品，组织有平纹和斜纹两种，且用色线织成彩色条纹的罽，说明毛纺织技术已有进一步发展。福建崇安武夷山船棺（距今3200年）内出土了青灰色棉（联核木棉）布，经纬密度各为14根／厘米，经纬纱的拈向均为S拈。同时还出土了丝麻织品。上述的以麻、丝、毛、棉的天然纤维为原料的纺织品实物，表明中国新石器时代纺织工艺技术已相当进步。

夏代以后直到春秋战国，纺织生产无论在数量上还是在质量上都有很大的发展。原料培育质量进一步提高；纺织组合工具经过长期改进演变成原始的缫车、纺车、织机等手工纺织机器。劳动生产率大幅度提高。有一部分纺织品生产者逐渐专业化，因此，手艺日益精湛，缫、纺、织、染工艺逐步配套。纺织品则大量成为交易物品，有时甚至成为交换的媒介，起货币的作用。产品规格也逐步有了从粗陋到细致的标准。商、周两代，丝织技术突出发展。到春秋战国，丝织物已经十分精美。多样化的织纹加上丰富的色彩，使丝织物成为远近闻名的高贵衣料。这是手工机器纺织从萌芽到形成的阶段。

这个时期社会经济进一步发展，宫廷王室对于纺织品的需求量日益增加。周的统治者设立与纺织品有关的官职，掌握纺织品的生产和征收事宜。商周的丝织品品种较多，河北藁城台西遗址出土粘附在青铜器上的织物，已有平纹的纨、皱纹的縠、绞经的罗、三枚(2/1)的菱纹绮。河南安阳殷墟的妇好墓铜器上所附的丝织品有纱纨（绢）、朱砂涂染的色帛、双经双纬的缣、回纹绮等，殷墟还出有丝绳、丝带等实物。陕西宝鸡茹家庄西周墓出土了纬二重组织的山形纹绮残片。

进入春秋战国时期，丝织品更是丰富多采，湖南长沙楚墓出土了几何纹锦、对龙对凤锦和填花燕纹锦等，湖北江陵楚墓出土了大批的锦绣品。毛织品则以新疆吐鲁番阿拉沟古墓中出土的数量最多，花色品种和纺织技术比哈密五堡遗址出土的更胜一筹。

秦汉到清末，蚕丝一直作为中国的特产闻名于世。大宗纺织原料几经更迭：从汉到唐，葛逐步为麻所取代；宋至明，麻又为棉所取代。这个时期里，手工纺织机器逐步发展提高，出现了多种形式：如缫车、纺车由手摇单锭式发展到多种复锭(每台3～5锭)脚踏式；织机形成了素机和花机两大类。花机又发展出多 综多 蹑（踏板）和束综（经线个别牵吊）两种型式。宋代以后纺车出现适应集体化作坊生产的多锭式。在部分地区，还出现利用自然动力的“水转大纺车”。纺、织、染、整工艺日趋成熟。织品花色繁多，现在所知的主要 织物组织（平纹、斜纹和缎纹）到宋代已经全部出现。丝织物不但一直保持高档品的地位，而且还不断出现以供观赏为主的工艺美术织品。元、明两代，棉纺织技术发展迅速，人民日常衣着由麻布逐步改用棉布。这是手工机器纺织的发展阶段。

明清纺织品以江南三织造（江宁、苏州、杭州）生产的贡品技艺最高，其中各种花纹图案的妆花纱、妆花罗、妆花锦、妆花缎等富有特色。富于民族传统特色的蜀锦、宋锦、织金锦和妆花（云锦）锦合称为“四大名锦”。1958年北京明定陵出土织锦165卷，袍服衣著200余件。第一次发现了单面绒和双面绒的实物，其中一块绒的经纬密度为64根／厘米和36根／厘米，丝绒毛的高度为 0.2毫米。棉织品生产已遍及全国各地。明代末年，仅官府需要的棉布即在1500万匹至2000万匹。精湛华贵的丝织品，通过陆上和海上丝绸之路远销亚欧各国。

18世纪后半叶，西欧在手工纺织的基础上发展了动力机器纺织，逐步形成了

集体化大生产的纺织工厂体系，并且推广到了其他行业，使社会生产力有很大的提高。西欧国家把机器生产的“洋纱”、“洋布”大量倾销到中国来，猛烈地冲击了中国手工纺织业。中国在鸦片战争失败后，从1870年开始引进欧洲纺织技术，开办近代大型纺织工厂，从此形成了少数大城市集中性纺织大生产和广大农村中分散性手工机器纺织生产长期并存的局面。但是工厂化纺织生产发展缓慢，截至1949年，占主导地位的棉纺织生产规模还只有 500万锭左右。这是大工业化纺织的形成阶段。

中华人民共和国成立后，纺织生产迅速发展。棉纺织规模迅速扩大，毛、麻、丝纺织也有相应的发展。纺织技术也有提高，已能制造全套纺织染整机器设备。化学纤维生产也迅速发展起来。但是人均水平，就数量最大的棉纺织生产能力来说,还不到世界平均数的一半,远远低于工业发达的国家。

从1953年起，中国开始进行有计划、按比例的大规模经济建设，1953～1957年期间,纺织工业建成200多万棉纺锭新厂，大体上接近原来70余年民族资本建厂的总和。以后，虽然有过一些曲折，但是，经过几个五年计划的建设，中国纺织工业无论是规模或是产品的数量和品种花色，都有了很大的发展。1981年中国 棉纺生产能力已由1949年的500万锭发展到1890万锭;毛纺生产能力由13万锭发展到74万锭。具有悠久历史的丝绸生产能力1949年 缫丝萎缩到只有 9万绪，建国后逐步恢复、发展，到1981年桑蚕茧 缫丝已达97万绪。麻纺生产能力发展到有 黄麻11.6万锭，苎麻5.7万锭，亚麻2万锭。印染布年产能力从十多亿米增长到82亿米。针棉织品的生产能力，从每年只能加工十多万件纱发展到可以加工 300多万件纱。化学纤维工业1949年前基本上是空白，到1981年在建规模100万吨,生产能力为60多万吨。1981年 棉织物产量143亿米，比

1949年的19亿米增长6.5倍，在全国人口增长80％的情况下，使人均消费量从建国初期的12尺增加到30尺以上，不但保证了10亿人口的基本需要，而且还能以相当数量的 纺织品出口，发展对外贸易。1981年纺织品出口换取外汇35亿美元。

自从1950年以后，国家分别从纺织工业布局的改善，天然纤维品种的改良，纺织机械制造业的形成，纺织机器的革新，科学管理的逐步推行，新型纺织技术的开发研究，纺织专门人才的培养等等方面对纺织业进行了大发展

随着改革开放和加入WTO以来，中国已成为全球纺织领域中最引人注目的国家之一。同时，纺织产业也是中国入世后的强势出口产业。在未来几年内，我国纺织工业总产值增长率仍将继续保持在6.3%以上。

据专家预测，今后几年世界纺织品服装贸易额年均增长将超过3%，这为我国纺织品出口带来更多机遇。配额取消后，中国纺织类产品在美国的市场份额2009年将会达到44%，2010年将达到71%。到2008年，中国纺织品服装占全球的份额将比2008年提高6～7个百分点，纺织品服装出口总额估计可达1000亿～1200亿美元，约占全球纺织品服装出口总额的30%左右。

随着中国加入世贸组织，国际市场份额不断扩大，美、日、欧等发达国家正发起或酝酿对我国采取新的限制措施，一些发展中国家与我国的贸易摩擦也进一步加剧，纺织行业扩大出口面临着严峻挑战。同时，挑战也是机遇。只要我们好好应对，中国纺织业又将迎来新的发展！

国经101潘俊

学号：201052095129

第五篇：中国百货商场发展历史

中国百货商场发展历史回顾 革新期1894~1949年中国百货商场行业发展历史回顾

中国第一家百货商店诞生于1900年，到2000年已经有100年的历史了。在1900~1990年的90年时间里，中国百货商店没有发生根本性的变化，百货行业的发展速度也非常缓慢。但自1990年起，在中国经济持续快速发展的带动下，国内消费市场逐步繁荣，中国百货商店历史性转变的帷幕慢慢开启。1990~2000年的十年，是中国百货商店发展变化最快的时期，也是百货商店从深陷困境到全面转型的历史阶段。

根据中国百货行业发展演化的历史进程和发展特点，我们将中国百货商店发展的历史划分为三个阶段：1990~1989年，为百货商店缓慢发展期;1990~1995年，为百货商店的快速成长期;1996~2000年为百货商店的快速成熟期。为了更好地研究中国百货行业近十年的发展状况，我们首先对1990~2000年的发展历史进行简要回顾。

1976年美国学者提出了零售生命周期理论。他认为，零售商场像生物一样，有自己的生命周期，分为明显不同的革新、发展、成熟和衰落4个阶段。西方国家百货商场革新始于1860年，在大约80年以后的20世纪40年代进入成熟期，现在处于衰落期。中国百货商场100多年来的发展，也大体经历了相似的阶段，只是还没有进入衰退期。我们借用零售生命周期理论，对中国百货商场进行革新、发展和成熟三个阶段的历史回顾。

百货商场革新期：1894~1949年

19世纪末至20世纪初期是中国百货商店的萌芽和产生阶段，一些较有影响的大型百货商场都产生于这一时期当时全国各地都有一些小型日杂店，真正意义上的大型百货商场只在上海、广州、天津、重庆、哈尔滨等大城市才有，基本处于百货商场的尝试和磨合阶段。

1900年，俄国资本家在中国哈尔滨开设的秋林公司，是中国境内的第一家百货商场。随后若干家百货商场先后开业。澳洲华侨商人马应彪于1900年在香港创办先施公司，1911年在广州设立了分店，1917年10月20日上海先施公司正式开业，商场面积1万多平方米，分为40个左右的商品部，品种1万多种，营业员300多人。1918年9月5日，郭乐先生创办的乐按公司在先施百货对面开张，营业面积为6000多平方米，开业初期每天营业额高达1万余元。随后，新新公司也1926年1月23日开张，形成了上海南京路上百货商场三足鼎立的局面。1928年1月1日，天津的中原公司开张，一、二、三层为百货商店，四、五层为游艺场和戏院，六、七层是露天花园附设酒楼，日销售额五六万元。随后，重庆、武汉、广州等地的百货商场都有一定的发展。

一个有趣的现象是，初期的百货商场并没有“百货商场”为招牌，第一家使用“百货”为店名的是1921年开业的上海金陵东路的“组美百货商店”。在抵制洋货运动中，一些洋货店改为“百货店”，使“百货商店”作为招牌流行开来。但是，好景不长，由于1929~1933年世界经济危机的影响和内战的爆发，从1933年开始的三四年时间内，有六七十家百货商店倒闭。20世纪40年代中期随着美

货的涌人，这种状况有所改变，如上海永安、先施、大新、新新等大型百货公司的美货销售额已经占销售额的20%~40%，1946年的销售额比上年增加了14.1倍，剔除物价上涨因素，实际升幅为8.6倍。店铺数量在这一阶段也急剧增加。随着内战的爆发，百货商场的虚假繁荣消失，重新面临困境，一直持续到1949年也没有得到根本的好转。（未完待续，下一篇为百货商场发展期 1950~1995年）百货商场发展期 1950~1995年

1950~1995年的45年时间里，中国百货商场' >百货商场发展大体分为两个阶段：前40年是传统百货商场' >百货商场(满足日常生活的需要)发展的时期，后5年是现代百货商店(满足高质量生活需要)发展的时期。在这两个时期，是中国百货商场' >百货商场生意最好做的时期，它们依靠短缺环境、垄断政策、中心地段，创造了一个行业几十年“只赚不赔”的神话。

在1950~1990年的时期，传统百货商店得到发展。1950年4月，中国百货公司成立时，全国国营百货零售店有48个，门市部87个。当时政府提出一个县成立一家百货公司，1956年公私合营后百货商场' >百货商场达到2803个，1986年国营百货公司零售网点达1.7万个，但是店铺规模较小。全国营业面积在1万平方米以上、职工2000人以上、品种4万种左右的大型百货商场' >百货商场有25家，其中年销售额过亿元的有15家，营业面积5000平方米左右、职工500~600人、、品种1.5万种左右、年销售额5000万元左右的中型百货商场' >百货商场有20家。但到了1991年，全国销售额过亿元的百货商场' >百货商场已有129家，超过6000万元的超过200家。

在这一时期，由于绝大多数商品处于短缺的状态，百货商场' >百货商场基本是满足居民日常生活必需的需求，***证劵供应的肥皂、棉布、火柴、点心、手表、自行车、缝纫机、收音机等，商品数量超过200种，全部证劵直到1993年才全部取消。在这个阶段的很长时期内，中高档化妆品、高跟鞋、西装裙、金银首饰等商品属于“封装修”类有问题商品，禁止商店经营。“文革”中，北京市百货大楼停售的上述问题类商品大约有6800多种，占经营品种数的22%，上海第一家百货商场' >百货商场停售的品种更多，达到8000多种。

因此，中国百货商场' >百货商场从生产到20世纪80年代末，没有本质上的变化。例如在80年代末，上海最大的百货商场' >百货商场基本上还是30年代的大新、永安、先施和新新(即一百、华联、时装和第一食品)。不过，这一时期百货商场' >百货商场的利润率，由于短缺和计划经济的影响一直处于6%~7%的较高水平。

1986年，国营百货零售商业的经营水平是：销售额304亿元，商品流通费用率4.64%，纯利润率4.32%，全年平均流动资金周转5.18次，每百元流动资金给国家提供利润22.35元。

从20世纪80年代初期和后期的效益比较分析，反映出百货商场' >百货商场效益虽然有所下降，但是仍有较好的利润回报。我们以国家统计局对全国29家重点百货零售店的相关统计数据为基础进行比较，1980年至1988年，毛利率从12.70%上升至14.34%，费用率由2.36%上升至4.65%，利润率由7.15%下降至6.76%。